Błyskawiczna reforma lekiem na całe zło? Kryzys w USA, a sprawa polska, Sytuacja na lokalnych rynkach Program dobrej jakości PFRN

Transkrypt

1 Błyskawiczna reforma lekiem na całe zło? Kryzys w USA, a sprawa polska, Sytuacja na lokalnych rynkach Program dobrej jakości PFRN

2 Czy: Przekształcenie wszystkich gruntów rolnych w budowlane na terenie większych miast, Oraz gruntów do klasy VI do IV poza miastami Faktycznie, w sposób znaczący zwiększy podaż terenów budowlanych?

3 Loteryjki Akcent K. Wóycickiego Wóycickiego Wóycickiego Wóycickiego Wóycickiego Kalambur Kalambur Kalambur Kalambur Kalambur Opłotek Opłotek Opłotek Opłotek Opłotek Nokturnu Palisadowa Energetyczna Bielany Wólczyńska Estrady Opalin Arkuszowa Księżycowa Jowisza Perseusza Perseusza Perseusza Perseusza Perseusza Chabrowa Chabrowa Chabrowa Chabrowa Chabrowa K. K. K. K. K. Klenczona Klenczona Klenczona Klenczona Klenczona Rokokowa

4 Bielany Opalin Arkuszowa

5 / / / / A Bielany / / / / / /

6 Tereny budowlane: : Muszą być podzielone w rozsądny sposób, Muszą być drogi Muszą być uzbrojone Animatorem scaleń i podziałów, budowniczym dróg i animatorem zbrojenia terenu może być tylko gmina.

7

8

9 Ponadto: Pobieranie wysokich opłat adiacenckich, oraz Brak przymusu ekonomicznego do sprzedaży niezabudowanych działek budowlanych Skłania właścicieli do chomikowania ziemi na czarną godzinę, co sprawia, że tereny nie są zabudowywane w sposób zwarty. A rozrzucona zabudowa zwiększa koszty budowy domów, dróg i uzbrojenia terenu.

10 Są w Polsce gminy, które w imię ożywienia budownictwa rezygnują z opłat adiacenckich, ale są takie, które nie mają planów zagospodarowania przestrzennego. Dla tych ostatnich nowe regulacje będą doskonałym wytłumaczeniem, że można nie robić NIC. Projekty ministra są kroczkiem w słusznym kierunku, ale bez rozwiązania pozostałych problemów nie prędko dojdziemy do celu.

11 Przyczyną kryzysu w USA są kredyty subprime, czyli kredyty przyznawane na ładne oczy osobom o znikomej wiarygodności kredytowej. Gdy już wszyscy, co było ich stać kupili domy Banki i firmy pośrednictwa kredytowego zaczęły pożyczać tym, co nie mieli prawa móc spłacać zobowiązań. Mało tego, jeśli nie mogłeś spłacać kredytu, a wartość nieruchomości wzrosła to mogłeś dostać kolejny kredyt na spłatę poprzedniego. A broker dostawał kolejną prowizję. Ale, gdy już wszyscy kupili domy ich wartość przestała rosnąć, więc banki powiedziały płać, albo cię zlicytujemy. I w ten sposób wzrosła podaż domów, których już nikt nie chce kupować.

12 Ostatnio wartość nieruchomości wzrosła niepomiernie, więc bank który rok temu udzielił kredytu nawet na 100% wartości ma dziś dobre zabezpieczenie na hipotece, Złe kredyty to ledwie 1,5% Rekomendacja S utrudniła dostęp do kredytów walutowych, Większość banków bardzo ostrożnie ocenia zdolność kredytową

13 Zbyt mała ilość mieszkań Duża ilość mieszkań substandardowych nie spełniających dzisiejszych wymagań np. wielka płyta, Stały wzrost zamożności społeczeństwa związany z obecnością w UE Nadal niskie ceny w porównaniu z Europą

14 Czego przykładem przecena 2000/2001, której to skutkiem był dynamiczny wzrost cen w 2006, oraz Wyhamowanie rynku w 2007, które zostało zapowiedziane przez specjalistów z PFRN wtedy, gdy powszechnie twierdzono, że czekają nas kilkudziesięcioprocentowe wzrosty. Trafność prognozy pośredników nie dziwi zważywszy, że mają dostęp do archiwów systemów MLS przez który np. w Warszawie przechodzi już ponad 15% transakcji.

15 Za krótkoterminową obniżką cen Zaostrzenie warunków udzielania kredytów i wzrost stóp procentowych Przeciw krótkoterminowej obniżce cen Stały i nieuchronny wzrost zarobków przywożenie pieniędzy z Irladii Ostatni duży wzrost cen nieruchomości Ceny wysokie w stosunku do zarobków Które jednak są niskie w porównaniu z EU Ale zarobki mocno rosną Brak rąk do pracy i dobra gospodarka powodują podnoszenie zarobków Ale presja płacowa może być zarodnikiem inflacji i RPP będzie podnosić stopy Spadek cen materiałów budowlanych daje możliwość budowania taniej Mało mieszkań w stosunku do potrzeb i duża ilość mieszkań substandardowych np. wielka płyta rodzi zapotrzebowanie na nowe mieszkania Zyskowność deweloperów ok. 40% przed opodatkowaniem pozwala im obniżać ceny, gdy sprzedaż idzie zbyt wolno Prawa autorskie: Departament Analiz całej Lebiedź gospodarce i Lebiedź s.j. Ale koszty budowy domów długookresowo będą rosnąć choćby z powodu rosnących płac w

16 Za krótkoterminową obniżką cen W przypadku obniżenia się wzrostu gospodarczego i słabości na giełdzie dojdzie do wycofywania pieniędzy z funduszy rynku nieruchomości, a też będą musiały wprowadzić na rynek swoje nieruchomości, czyli podaż w górę ceny w dół, Polska nie jest wyspą na mapie świata i rynki są powiązane (co prawda bardziej z EU niż z USA) Przeciw krótkoterminowej obniżce cen Ale póki co gospodarka ma się dobrze, a ponadto ludzie wycofując pieniądze z giełdy często reinwestują je w nieruchomości, czyli popyt w górę, ceny w górę Ale przecież rynki nieruchomości to rynki lokalne, a ponadto u nas nie było takiego rozdawnictwa pieniędzy jak w USA

17 350 mieszkania zgłoszone do MLS WSPON mieszkania

18 10 000,00 zł średnia cena sprzedaży 1 m2 mieszkania 1-4 pokojowego w Warszawie w ,00 zł 8 000,00 zł 7 000,00 zł 6 000,00 zł 5 000,00 zł średnia cena sprzedaży 1 m2 mieszkania 1-4 pokojowego w Warszawie w ,00 zł 3 000,00 zł 2 000,00 zł 1 000,00 zł 0,00 zł styczeo luty marzec kwiecieo maj czerwiec lip + sierp

19 9 000,00 Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie (dane z systemu MLS) 8 000, ,00 pln 6 000, , , ,00 ceny transakcyjne ceny ofertowe

20 Poznao Rynek pierwotny. Stan deweloperski Rynek pierwotny. Stan pod klucz Rynek wtórny mieszkao w budynkach pobudowanych po 1990r Rynek wtórny mieszkao w budynkach pobudowanych przed 1990r. 0 Styczeo Luty Marzec Kwiecieo Prawa autorskie: Maj Departament Czerwiec Analiz Lebiedź Lipiec i Lebiedź Sierpieo s.j.

21 7000,00 Wrocław 6000, , , ,00 cena za m2 2000, ,00 0,00 01-sty 01-lut 01-mar 01-kwi 01-maj 01-cze 01-lip