prof. dr hab. Edward Gniewek Uniwersytet Wrocławski Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali

Transkrypt

1 prof. dr hab. Edward Gniewek Uniwersytet Wrocławski Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali W ramach dokonywanej współcześnie reformy prawa mieszkaniowego najszybciej uchwalono, bez wzbudzania przesądnej namiętności społecznej 1, ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 2 (Dz.U. Nr 85, poz. 388). Nastąpiła tu niezbędna unifikacja prawa - przepisów rozproszonych dotychczas wśród regulacji prawnej, kodeksu cywilnego, prawa lokalowego oraz ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a także dalszych aktów wykonawczych. Równocześnie dbano, przynajmniej w założeniu, o polepszenie prawa poprzez korektę i uzupełnienie dotychczasowych rozwiązań legislacyjnych. Wśród nowości znajdujemy instytucję wspólnoty mieszkaniowej" jako organizacji właścicieli lokali. Według właściwego przepisu, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 zd. 1 ustawy), Podkreślono dalej, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (art. 6 zd. 2). Do tej pory właściciele odrębnych lokali byli związani majątkowym węzłem współwłasności 3. Również i w obecnym stanie prawnym zachowano tę zasadę. Mianowicie, w razie wyodrębnie- 1 2 W przeciwieństwie do regulacji prawnej stosunku najmu lokali, zawartej w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509). Powoływaną dalej jako ustawę" lub ustawę o własności lokali". 3 W doktrynie wskazano ten pr przymusowej; por. w szczególności E. Gniewek, Własność osobista lokali mie- 34

2 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali nia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku (art. 3 ust. 1 ustawy). Udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2). Obecnie jednak ustawodawca poszedł jeszcze dalej, ustanawiając ponadto wspólnotę mieszkaniową" właścicieli lokali. Widać więc, że wspólnota mieszkaniowa jest stosunkiem organizacyjnym (jednostką organizacyjną) właścicieli lokali, natomiast w sferze majątkowej mamy do czynienia ze współwłasnością (ułamkową) przysługującą właścicielom lokali. Brakuje jeszcze, co zrozumiałe, szczegółowej analizy doktrynalnej tej świeżej instytucji prawnej zarówno w zakresie charakteru, jak również spełnianej funkcji. Tym bardziej więc warto rozpocząć dyskusję. Na wstępie można zaś podkreślić 4, że według zauważalnej intencji ustawy wspólnota mieszkaniowa poprzez swoją postać jednostki organizacyjnej posiadającej własne organy, zaopatrzonej w majątek, a nadto - co najważniejsze - wyposażonej w zdolność prawną i zdolność sądową, służy usprawnieniu zarządzania. Przechodząc do szczegółów, wypada w pierwszym rzędzie zauważyć, że ustawodawca ex lege jednoczy właścicieli lokali w organizacji nazwanej wspólnotą mieszkaniową. Nie trzeba tu zatem żadnego aktu założycielskiego ani rejestracji 5. Wskazana wspólnota powstaje zaś w razie i z powodu ustanowienia odrębnych własności lokali - w każdym przypadku. Odrębną kwestią jest powołanie jej organu zarządzającego (zarządu). Tutaj już niezbędna jest szkalnych w prawie polskim, Wydawnictwo Uniwersytetu Wrocławskiego, Wrocław 1986, s. 59 i powołana tam literatura. 4 O szczegółach w toku dalszych wywodó 5 Nie trzeba też, a właściciwie nie należy, ustanawiającym odrębną własność lokali. 35

3 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. uchwała zebrania właścicieli (art. 20) lub orzeczenie sądu (art. 26 ustawy). Według ustawy, wspólnotę ustawową tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Właściwie zespala się ich w takiej jednostce organizacyjnej z tej przyczyny, że są współwłaścicielami, posiadają udziały w wymagającej zarządzania nieruchomości wspólnej. Wspólnotę mieszkaniową, w rozumieniu ustawy, tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Różna jest zatem w praktyce liczebność wspólnot mieszkaniowych; zależy od istniejącej zabudowy. Operując przykładami skrajnymi, ilustrację można rozpocząć od nieruchomości zabudowanej domem dwurodzinnym, w którym ustanowiono odrębną własność lokali (dwóch), zakończyć zaś - przykładem nieruchomości zabudowanej wieloma domami wielomieszkaniowymi, w których również ustanowiono odrębną własność lokali (sukcesywnie, w różnej ilości, we wszystkich lub w niektórych budynkach). Generalnie jednak, w każdym przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową właścicieli, chociaż można powątpiewać, czy ustawodawca wykazał się dostatecznym umiarem i należytą konsekwencją. Z jednej strony, w przypadku małych domów mieszkalnych, zbędne wydaje się powoływanie instytucji wspólnoty mieszkaniowej. Zresztą ustawa nie przewiduje (w art. 20) powoływania zarządu jako odrębnego organu, gdy liczba lokali nie przekracza dziesięciu 7, jednakże nawet bez tego organu wspólnota mieszkaniowa powstaje w każdym przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali, chociażby w skrajnie niskiej ilości. Należy bowiem pamiętać, że według literalnego brzmienia art. 6 ustawy wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości; nie wspomniano tu o ilości lokali. Z drugiej zaś strony, wspólnota mieszkaniowa może osiągnąć niebezpiecznie wysoką - dla sprawności zarządzania - liczbę członków, gdy macierzysta 6 7 Dalej rozważaną. O szczegółach dalej. 8 Można tutaj wspomnieć, że jeżeli w skład n ków, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej wy- 36

4 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali nieruchomość gruntowa jest zabudowana wieloma domami wielomieszkaniowymi 8. Rozsądnym rozwiązaniem byłby więc podział nieruchomości gruntowej, stosownie do istniejącej zabudowy. Regulowana ustawą wspólnota mieszkaniowa powstaje z powodu ustanowienia odrębnej własności lokali, chociażby nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione. W żadnym bowiem razie w obecnym stanie prawnym, nawet w przypadku małych domów mieszkalnych, nie ma jurydycznej konieczności ustanawiania odrębnej własności wszystkich lokali; wyodrębnienie (zwłaszcza sprzedaż) może następować sukcesywnie 9. W efekcie, we wspólnocie mieszkaniowej uczestniczą właściciele odrębnych lokali oraz właściciel dalszych, nie wyodrębnionych lokali, a właściwie (poprawniej) według ustawy - dotychczasowy właściciel nieruchomości. Generalnie bowiem, wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale (niekoniecznie wyodrębnione) wchodzą w skład określonej nieruchomości. Nie widać zresztą racjonalnego uzasadnienia dla wyłączenia dotychczasowego właściciela nieruchomości, dysponującego nie wyodrębnionymi lokalami. Wręcz odwrotnie, zachodzi potrzeba jego uczestnictwa we wspólnocie ze względu na przysługujące mu uprawnienia i obciążające go obowiązki. A trzeba zauważyć, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków" (art. 4 ust. 1 ustawy). Ponadto, jego uczestnictwo we wspólnocie posłuży reprezentacji interesu najemców lokali. Ustawodawca określił podstawowe atrybuty wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali. Wyposażył ją w zdolność prawną i zdolność sądową, nie zaliczył jej jednak do grona wyraźnie uznanych osób prawnych. Nie doprecyzował nawet jej charakteru jako rodzaju jednostki organizacyjnej. Posłużył się zaś enigmatyczznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej tych budynków (art. 3 ust. 3 ustawy). 9 Por. E. Drozd, [w:] E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Poznań-Kluczbork 1994, s. 73 oraz E. Gniewek, Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi, Kraków 1994, s

5 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. nym określeniem wspólnoty". Zatem doktrynie prawniczej przypadnie wysiłek zbadania i określenia charakteru tej jednostki organizacyjnej. Rozpoczynając więc dyskusję, wypadnie zauważyć podobieństwo wspólnoty mieszkaniowej do wielu innych korporacyjnych jednostek organizacyjnych, funkcjonujących w polskim systemie prawnym. Najbardziej jednak przypomina rodzaj rozbudowanej spółki cywilnej czy jawnej. Zresztą ze wzoru spółki jawnej zaczerpnięto atrybut zdolności prawnej i sądowej 10. Generalnie zaś, akceptując spotykany w literaturze trójpodział 11, wypada zaliczyć wspólnotę mieszkaniową do trzeciej kategorii (po osobach fizycznych i prawnych) podmiotów stosunków cywilnoprawnych. Jednakże również zwolennicy osobowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej mogliby znaleźć nieco argumentów dla obrony swej tezy, przy wykorzystaniu atrybutu zdolności prawnej i zdolności sądowe* 12. Osobiście opowiadałbym się jednak za koniecznością wyraźnego przyznania osobowości prawnej we właściwej normie prawa. Swoją drogą, trudno obecnie rozumieć i akceptować nadal stosowane połowiczne rozwiązania jurydyczne. Jednakże wspólnota mieszkaniowa, choć nie zaliczona do osób prawnych, posiada zdolność prawną. W treści art. 6 ustawy wyrażono to postanowieniem, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania 13. Chociaż nie zaznaczono tego wyraźnie, mamy tu do czynienia z reliktem specjalnej zdolności prawnej", ograniczonej do zakresu funkcjonalnych zadań wspólnoty. Do- 10 Por. art. 81 kodeksu handlowego. 11 Por. zwłaszcza A. Wolter, Prawo cywilne, zarys części ogólnej, Warszawa 1967, s. 167 i n., a z literatury najnowszej E. Łętowska, Podstawy prawa cywilnego, Warszawa 1994, s. 77. Pełny przegląd stanowisk doktryny w zakresie osobowości prawnej daje A. Klein, Ewolucja instytucji osobowości prawnej, [w:] Tendencje rozwoju prawa cywilnego, Ossolineum 1983, s. 54 i n. 12 Według A. Kleina (op. cit., s. 65 i n.) uznanie określonej jednostki organizacyjnej za osobę prawną nie zależy od jej nazwania, lecz od wyposażenia w przymioty osoby prawnej. Do właściwych, niezbędnych, a równocześnie wystarczających cech osób prawnych zalicza wyodrębnienie majątkowe, ustanowienie organów, wyposażenie w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. Również A. Stelmachowski podkreślał, że zdolność prawna wiedzie zawsze do osobowości prawnej"; por. Wstęp do teorii prawa cywilnego, Warszawa 1984, s Może zatem być podmiotem praw i obowiązków w stosunkach cywilnoprawnych, co jest właśnie cechą zdolności prawnej. 38

6 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali kładniej mówiąc, zdolność prawna wspólnoty obejmuje dokonywanie czynności zarządu wspólną nieruchomością. Tak bowiem określono dalej (w art ) zadania jej organów 14, a równocześnie podkreślono, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (art. 17 in principio ustawy). Przy liberalnej interpretacji można dość pojemnie traktować zakres czynności zarządzania, z uwzględnieniem szerokiej gamy różnorodnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu 15 ; nie można tu jednak pójść nazbyt daleko, dopuszczając czynności nie pozostające w żadnym, choćby luźnym związku, z nieruchomością wspólną 16. Czynność taka byłaby nieważna w rozumieniu art. 58 kodeksu cywilnego i nie rodziłaby odpowiedzialności kontraktowej wspólnoty mieszkaniowej ani odpowiedzialności właścicieli lokali według art. 17 ustawy. Mówiąc już o zarządzeniu" 17 nieruchomością wspólną wypada od razu zauważyć brak uniwersalnego modelu jurydycznego. W pierwszym rzędzie zastrzeżono w ustawie, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo 18 w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy). Wybór sposobu zarządu jest w zupełności swobodny 19, ustawa wskazuje jedynie, że w szczególności właściciele mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 in fme). Jeżeli zaś sposobu zarządzania nie określono w umowie, obowiązują zasady określone w ustawie o własności lokali (art. 18 ust. 3). 14 Zebrania właścicieli i zarządu. 15 Wymagających uchwały zebrania właścicieli. 16 Zapewne więc ten ograniczony zakres zdolności prawnej powstrzymywał ustawodawcę przed przyznaniem wspólnotom mieszkaniowym osobowości prawnej. 17 Warto posłużyć się tym pojęciem dla mocniejszego niż w ustawie odróżnienia podmiotowego pojęcia zarządu jako organu wspólnoty mieszkaniowej. 18 W poprzednim stanie prawnym, pod rząde 135 kodeksu cywilnego, wymagano (w 2 pkt 3), aby sposób zarządu wspólną nieruchomością był już określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Nie wykluczało to jednak późniejszych modyfikacji. 19 Podobnie jak w poprzednim stanie prawny Własność osobista..., jw., s. 90 i n. 39

7 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. W dalszych przepisach ustawy również brak jednolitego modelu zarządzania nieruchomością wspólną. Tutaj ustawodawca zakres swojej interwencji uzależnia od liczebności lokali. W pierwszym rzędzie podkreślono, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż dziesięć, do zarządu wspólną nieruchomością mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego 20 i kodeksu postępowania cywilnego 21 o współwłasności (art. 19). Natomiast, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż dziesięć, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba nie należąca do grona właścicieli lokali (art. 20 ust. 1). Jeżeli zaś zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, któiy określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie (art. 26). Mamy tu zatem wielce skomplikowaną mozaikę. W zakresie majątkowym właścicieli lokali łączy węzeł współwłasności nieruchomości wspólnej, równocześnie w znaczeniu organizacyjnym tworzą oni wspólnotę mieszkaniową. Zróżnicowany jednakże jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Również niejednolita jest struktura organizacyjna wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali. Jak już wskazano, zarząd nieruchomością wspólną może odbywać się według trzech różnych reżimów prawnych 22 - reżimu umownego 23, reżimu ustawowego według kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego 24 oraz reżimu ustawowego według ustawy o własności lokali 25. Wypada też zauważyć, że jeżeli 20 Przepisy art kodeksu cywilnego. 21 Przepisy art kodeksu postępowania cywilnego. 22 Z dalszymi odcieniami. 21 Dopuszczalnego powszechnie bez względu na liczebność lokali. 24 Dotyczy to, z braku odmiennej umowy, przypadków zarządzania nieruchomością obejmującą do dziesięciu lokali. 25 Dotyczyło to, z braku odmiennej umowy, przypadków zarządzania nieruchomością obejmującą powyżej dziesięciu lokali. 40

8 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali przy zastosowaniu reżimu umownego powierzono zarząd osobie fizycznej lub prawnej 26, to w braku odmiennych postanowień umownych do takiego zarządu stosuje się już we wszelkich dalszych kwestiach przepisy ustawy o własności lokali (zob. art. 33). Najbardziej rozwinięta jest oczywiście, jak można było się spodziewać, regulacja prawna zarządzania nieruchomością wspólną według reżimu ustawy o własności lokali (w rozdziale IV przepisy art ). Również tu 27 najbardziej rozbudowano strukturę wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej. Wyróżniono zaś, jako organy, zebranie właścicieli oraz zarząd, określając przy tym ich zadania. Można zresztą odnieść wrażenie, że zamierzonym rozwiązaniem legislacyjnym było tworzenie organizacyjnych jednostek wspólnot mieszkaniowych jedynie w przypadku większych zespołów właścicieli. Nie wyrażono tego jednak należycie w ostatecznym tekście ustawy. Odwrotnie, redakcja językowa art. 6 ustawy, której nie sposób zakwestionować, wskazuje 28, że w każdym przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali tworzy się wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali, bez względu na liczbę lokali. Przysporzy to jednak praktyce dalszych trudności, zwłaszcza w razie braku wyodrębnionego organu zarządzającego. W toku dalszych rozważań wypadnie jednak skupić się, z powodu nowości, na problematyce zarządzania według ustawy o własności lokali. Przypomnijmy zatem, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż dziesięć, właściciele lokali są obowiązani 30 podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1). Należy rozumieć, że o wyborze zarządu decydują właściciele odrębnych lokali oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości, dysponujący nie 28 Jak wspomniano, wyraźnie sygnalizuje taką możliwość art. 18 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali. 2 ' W przypadku nieruchomości obejmującej powyżej dziesięciu lokali. 28 O czym już wpomniano. 29 O szczegółach dalej. 30 Jeżeli zarząd nie został powołany lub pom obowiązków, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 6 ustawy). Jednakże z braku inicjatywy procesowej któregokolwiek z właścicieli nie znajdziemy żadnego rozwiązania. 41

9 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. wyodrębnionymi lokalami. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1). Zatem zarząd przez swe czynności prawne realizuje przysługującą wspólnocie zdolność prawną oraz przez swe czynności procesowe realizuje zdolność sądową. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2); analogicznie reprezentacji łącznej wymagają czynności procesowe zarządu. W wyrażeniu zewnętrznym określonych czynności dokonuje zawsze za wspólnotę mieszkaniową jej zarząd 31. Odrębną kwestią jest określenie granic samodzielności zarządu ze względu na układ stosunków wewnętrznych wspólnoty. Otóż, generalnie, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1), natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających 32 zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności (art. 22 ust. 2). Jednakże, w przeciwieństwie do powszechnych zasad kodeksowych, nie jest tu konieczna zgoda wszystkich właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) 33, natomiast we wspólnocie mieszkaniowej uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, (art. 23 ust. 2). Cofając się do ogólniejszych rozważań trzeba przypomnieć, że zdolność prawną posiada każda wspólnota mieszkaniowa także wówczas, gdy zarządzanie nieruchomością wspólną odbywa się według reżimu umownego lub ustawowego reżimu kodeksu cywilnego. Tutaj jednak, z winy ustawodawcy, wpadamy w pułapkę braku właściwego organu zarządzającego i realizującego zdolność prawną. A więc w ramach reżimu kodeksowego pozostaje korzystać ze zwykłych, powszechnych zasad. Należy więc pamiętać, że czynności zwykłego zarządu wymagają zgody,!1 Nadal mowa o wspólnocie mieszkaniowej obejmującej powyżej dziesięciu lokali, zarządzanej przez wyodrębniony organ zwany zarządem". 12 Określonych przykładowo w art. 22 ust. 3 ustawy. 33 Zwykle zaś, według art. 199 kodeksu cywilnego, byłaby wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli. 42

10 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.); oni zresztą dokonują tej czynności. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), oni też, poza przypadkiem udzielenia pełnomocnictwa, dokonują czynności prawnej. Nie wygląda to jednak na działanie reprezentujące jednostkę organizacyjną (wspólnotę mieszkaniową), a jest raczej typowym przejawem wykonywania zarządu przez współwłaścicieli, ze względu na łączący ich stosunek współwłasności (a nie ze względu na organizacyjny stosunek wspólnoty mieszkaniowej). W ślad za przyznawaną zdolnością prawną wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązania. Według ustawy, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17). Zrozumiałą rzeczą jest odpowiedzialność poszczególnych właścicieli odrębnych lokali (i lokali nie wyodrębnionych). Należy bowiem do ich obowiązków uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 in medio). Według dalszych reguł kodeksowych, jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one (wobec wierzyciela) zobowiązane solidarnie (art. 370 k.c.), natomiast w stosunku wewnętrznym każdy ze współwłaścicieli ponosi wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (art. 207 in fine k.c.). W ustawie o własności lokali nieszczęśliwie zastosowano odmienne - w szczegółach - rozwiązanie. Nawet bowiem na zewnątrz, wobec wierzyciela, każdy ze współwłaścicieli (właścicieli lokali) odpowiada jedynie pro parte, stosownie do wielkości udziału we współwłasności. Nie można zaś od żadnego ze współwłaścicieli, w imię solidarności, dochodzić całego świadczenia, nie można też w celu dochodzenia całego należnego świadczenia pozywać solidarnie wielu (niektórych lub wszystkich) współwłaścicieli. Można zaś pozwać wspólnotę mieszkaniową; jednakże i tym razem nie mówimy o solidarnej odpowiedzialności zgromadzonych we wspólnocie właścicieli lokali, lecz o singularnej odpowiedzialności 43

11 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. wspólnoty mieszkaniowej jako wyposażonej w zdolność sądową jednostki organizacyjnej 34. Obok tego odpowiadać mogą, jak już stwierdzono, w oznaczonych częściach właściciele poszczególnych lokali. Wobec dopuszczonego zbiegu odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali, wypada przyjąć koncepcję odpowiedzialności in solidum. Wspomniano już wyżej, że wspólnota mieszkaniowa ponosi własną odpowiedzialność jako wyodrębniona jednostka organizacyjna. Niezbędne wszakże jest posiadanie majątku gwarantującego odpowiedzialność wspólnoty. W związku z tym trzeba dostrzec, że na pokrycie kosztów zarządu 35 właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1). Ponadto pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem (art. 12 ust. 2). Uwzględniając systematykę cytowanych przepisów trzeba dostrzec, że nie dotyczą one wyłącznie wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej według reżimu ustawy o własności lokali. Jedynie w tym ostatnim przypadku sprawnie 36 rozwiązano wiele problemów organizacyjnych. W szczególności postanowiono, że zarząd jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej odpowiednią księgowość finansową, dokonywać rozliczeń poprzez rachunek bankowy oraz składać ze swej działalności roczne sprawozdania (art. 29 ust. 1). Na marginesie, choć z dużym naciskiem, należy podkreślić, że nie może posłużyć na pokrycie zobowiązań wspólnoty sama nieruchomość wspólna, funkcjonująca z powodu ustanowienia odrębnej własności lokali. Mamy tu bowiem do czynienia, jak już wspomniano, ze współwłasnością przymusową, a udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z 34 Do zagadnienia zdolności sądowej wypadnie jeszcze powrócić. 35 Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się, w szczegó datki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektyrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14). 36 Choć może nazbyt biurokratycznie. 44

12 Wspólnota mieszkaniowa" według ustawy o własności lokali własnością lokalu. Nie można więc dokonywać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Z podobnych przyczyn nie można też nieruchomości wspólnej poddać egzekucji. Wobec wyposażenia wspólnot mieszkaniowych w zdolność prawną oraz obarczenia ich odpowiedzialnością za zobowiązania, niezbędne było w końcu wyposażenie ich w zdolność sądową. Ustawodawca postanowił więc, że wspólnota może pozywać i być pozywaną, może zatem być stroną procesu cywilnego w charakterze czynnym (po stronie powodowej) lub biernym (po stronie pozwanej). Istotne, że wspólnota mieszkaniowa występuje tu w charakterze jednostki organizacyjnej. Nie można zatem jej procesu traktować jako procesu właścicieli lokali. Oni zaś mogą wystąpić odrębnie, obok wspólnoty mieszkaniowej. Niezbędne jest oczywiście należyte oznaczenie strony. Należy więc bez wątpienia jako powoda lub stronę pozwaną wskazywać wspólnotę. Bliższa identyfikacja następuje poprzez wskazanie nieruchomości wspólnej. Nie jest wykluczone posługiwanie się w obrocie i w procesie przyjętą przez współwłaścicieli (zebranie właścicieli) lub zarząd nazwą własną. Kłopot polega jedynie na tym, że brakuje tu jakiejkolwiek rejestracji. Wspólnotę mieszkaniową zarządzaną według reżimu ustawy o własności lokali zastępuje w procesie, jako właściwy organ, ustanowiony zarząd. On bowiem reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Pamiętamy oczywiście, że w przypadku zarządu wieloosobowego zachodzi konieczność reprezentacji łącznej. Również zarządca będzie reprezentował mniejsze wspólnoty mieszkaniowe, jeżeli w ramach swobody kontraktowej powierzono zarząd określonej osobie podczas zawierania umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w późniejszej umowie notarialnej. Zresztą, generalnie, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej stosuje się, w braku odmiennych postanowień umownych, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną przepisy ustawy o własności lokali, poświęcone większym wspólnotom mieszkaniowym. Znaczniejsze natomiast trudności praktyczne pojawiają się w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych we- 45

13 REJENT Nr 1 - styczeń 1995 r. dług reżimu kodeksu cywilnego, bez powołania zarządcy. Brak tu bowiem jakiegokolwiek organu wypełniającego reprezentację wspólnoty. Właściwie więc reprezentację wspólnoty należy tu przypisać działającym łącznie wszystkim właścicielom lokali (współwłaścicielom nieruchomości wspólnej), jedyny wyjątek dotyczy zachowawczych czynności procesowych współwłaścicieli w czynnym procesie cywilnym. Mianowicie, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Na zakończenie należy jeszcze wspomnieć, że wielokrotnie sprawy cywilne wspólnot mieszkaniowych podlegać będą kognicji sądów gospodarczych 3 '. Niewątpliwie bowiem wspólnoty mieszkaniowe, wypełniając zadania zarządzania 38 nieruchomością wspólną, są podmiotami gospodarczymi. Reszta zaś zależy już od tego, czy konkretnie dochodzone roszczenie rzeczywiście wiąże się z działalnością gospodarczą wspólnoty i czy druga strona stosunku cywilnego, z którego roszczenie wynika, jest również podmiotem gospodarczym. Generalnie bowiem, kognicja sądów gospodarczych obejmuje sprawy ze stosunków cywilnych między podmiotami gospodarczymi, w zakresie prowadzonej przez nie działalności gospodarczej (art k.p.c.). 17 Według trybu określonego w przepisach IVa tytułu VII księgi I kodeksu postępowania cywilnego, zatytułowanego Postępowanie w sprawach gospodarczych". 38 A więc również gospodarowania. 46