Glosa. prof. dr Adam Szpunar Łódź

Transkrypt

1 prof. dr Adam Szpunar Łódź Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1994 r. III CZP 158/94 W procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości, jako przesłanki skuteczności jej nabycia"*. Znaczenie głosowanej uchwały sięga znacznie dalej, aniżeli wynika to z treści przytoczonej tezy, która została ujęta stanowczo zbyt wąsko. Powiedzmy od razu, że ciekawa i starannie umotywowana uchwała rzuca światło na funkcjonowanie węzłowych instytucji prawa ksiąg wieczystych. Implikacje konkretnego rozstrzygnięcia są doniosłe i dotyczą zagadnień bardzo ogólnych, które zasługują na omówienie, przynajmniej w formie krótkiej glosy Trzeba z góiy zaznaczyć, że Sąd Najwyższy rozważył takie wątpliwości, które nie zostały poruszone w przedstawionym w trybie art. 391 k.p.c. pytaniu prawnym. W uchwale chodzi tu zwłaszcza o takie zagadnienia, jak zakres stosowania rękojmi wiary publicznej księg wieczystych (powołanej dalej jako rękojmia"), przesłanki powództwa o uzgodnienie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, granice kognicji sądu w takim procesie, * Teza uchwały SN z dnia 29 grudnia 1994 r. III CZP 158/94, ogłoszonej w OSNC 1995, nr 4, poz

2 REJENT Nr 10 - październik 1995 r. wreszcie relacje zachodzące między postępowaniem wywłaszczeniowym a dokonaniem odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Odpowiedź na te pytania wymagała gruntownej analizy obowiązujących obecnie przepisów, w szczególności ustawy z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece 1. Wszechstronne omówienie tej złożonej problematyki nie mieści się w ramach glosy. Pominę więc zagadnienia mniej dla nas istotne, których roztrząsanie mogłoby tylko zaciemnić analizę prawną. Stan faktyczny, na którego tle została wydana głosowana uchwała, przedstawia się następująco (po dokonaniu skrótów i uproszczeń). Z uzasadnienia uchwały wynika, że na podstawie decyzji właściwej władzy z dnia 18 lipca 1967 r. zostały wywłaszczone: część parceli budowlanej nr 18/2 oraz część parceli gruntowej nr 102/1, obu należących do nieruchomości figurującej w księdze wieczystej nr 414 jako stanowiącej własność małżonków A i B. Właścicielem wywłaszczonych części działek stał się Skarb Państwa. W wyniku zaniedbań organów reprezentujących Skarb Państwa jako nowego właściciela nie ujawniono powstałego w ten sposób stanu prawego wywłaszczonych działek w księdze wieczystej. Mówiąc ściślej, nie odłączono wywłaszczonych parceli z tej księgi wieczystej i nie wpisano Skarbu Państwa jako właściciela w nowej księdze. W księdze wieczystej nr 414 figurowali nadal jako właściciele całej nieruchomości małżonkowie A i B. Przenieśli oni - umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia 17 kwietnia 1973 r. - prawo własności tej nieruchomości na inne osoby (C, D, E). Do'piero w 1994 r. Skarb Państwa wystąpił z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej". W rozważaniach możemy pominąć dwie mniej istotne sprawy. Po pierwsze, kwestię ujęcia przez Skarb Państwa żądania pozwu (nazwanego zresztą mylnie wnioskiem"). Po drugie, sprawę określenia pozwanych, ponieważ z oko- 1 Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn zm. Będzie ona powoływana dalej jako ustawa". Chciałbym zaznaczyć, że w głosowanej uchwale Sąd Najwyższy bardzo swobodnie przeszedł do porządku dziennego nad zagadnienieniami prawa międzyczasowego, które były aktualne na tle konkretnego stanu faktycznego. Aby uprościć rozważania, nie będę się nimi zajmował, rozpatrując całą sprawę w świetle przepisów obecnie obowiązującego prawa. 90

3 Glosa liczności wynika, że przynajmniej niektórzy z nich byli następcami prawnymi (spadkobiercami) nabywców tej nieruchomości 2. Właściwym przedmiotem rozważań jest rozstrzygnięcie istniejącego między stronami sporu. Sprowadza się on do odpowiedzi na pytanie, kto - Skarb Państwa czy też pozwani - jest właścicielem parcel będących przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego zakończonego decyzją z 1967 r., a stanowiących jedynie część nieruchomości objętej umową sprzedaży Sąd rejonowy powództwo oddalił. Sąd wojewódzki przedstawił jako budzące poważne wątpliwości pytanie, czy w procesie o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy) dopuszczalne jest samodzielne ustalanie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki istnienia bądź wyłączenia rękojmi. W postanowieniu przedstawiającym w trybie art. 391 k.p.c. pytanie prawne nie została jednak poruszona wątpliwość, czy instytucja rękojmi w ogóle wchodzi w rachubę w konkretnym wypadku. Jest rzeczą zrozumiałą, że Sąd Najwyższy zajął się w pierwszej kolejoności tym zagadnieniem natury ogólnej. Odpowiedź na tak postawione pytanie ma węzłowe znaczenie dla niniejszych rozważań. Problem ten jest nie tylko teoretycznie wysoce interesujący, ale ma również bardzo doniosłe znaczenie praktyczne. Prześledźmy kolejne etapy wnikliwego rozumowania, przeprowadzonego przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały. 1. Ustalona judykaturza przyjmuje, że rękojmią nie jest objęty obszar nieruchomości. Rękojmia bowiem dotyczy wyłącznie stanu prawnego, a nie danych faktycznych nieruchomości. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 1989 r. (OSNCP 1990, poz. 26) oraz w innych, dotychczas nie opublikowanych, orzeczeniach 3. Gdyby przyjąć, że w konkretnym wypadku w grę wchodzi jedynie kwestia obszaru nieruchomości nabytej przez 2 3 Chciałbym jednak zaznaczyć, że gdyby niektórzy z pozwanych byli następcami prawnymi pod tytułem szczególnym nabywców nieruchomości, udowodnienie ich złej wiary przez Skarb Państwa byłoby praktycznie niemożliwe. Stanowisko takie zajmuje również nauka prawa cywilnego. Por. przykładowo J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, [w:] System prawa cywilnego, t. II, Wrocław- Warszawa 1977, s

4 REJENT Nr 10 - październik 1995 r. pozwanych, rękojmia nie miałaby zastosowania. Wówczas bezprzedmiotowe stałoby się rozważanie zagadnienia przedstawionego w formie pytania prawnego. Wpis w dziale I-O KW co do oznaczenia nieruchomości nie rozstrzyga o tym, że nabywca nabył taki obszar nieruchomości, jaki był ujawniony w księdze wieczystej. Przesądza to z kolei o zbędności badania złej wiary nabywcy. Stwierdzenie to dotyczy również nabycia obszaru nieruchomości, który nie był własnością zbywcy, lecz osoby trzeciej. Wówczas dochodzi do głosu" zasada, że sprzedawca nie może skutecznie przenieść na nabywcę więcej praw, niż sam posiada (nemo plus iuris in aliurn transferre potest, quam ipse habet). W grę wchodziłby wówczas wyłącznie proces o ustalenie (art. 189 k.p.c.). Rozważając tę kwestię, Sąd Najwyższy - po wielu wahaniach - ostatecznie uznał, że w niniejszej sprawie nie występuje jedynie problem obszaru nieruchomości. Argumentacja jest nieco zawiła, ale ostateczny wniosek został sformułowany w sposób dość jasny. Dział II przedmiotowej księgi wieczystej odnosi się nie tylko do jednej nieruchomości. Zawiera jednocześnie błędny wpis małżonków A i B (oraz ich następców prawnych) jako właścicieli drugiej nieruchomości stanowiącej - z mocy decyzji wywłaszczeniowej - własność Skarbu Państwa. Według Sądu Najwyższego należy przyjąć, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów, bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych 4. Wypada zatem dojść do wniosku, że z chwilą, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (uprawomocniła się), doszło do cywilnego podziału nieruchomości". Trzeba zaznaczyć, że Sąd Najwyższy przytoczył jako dodatkowe uzasadnienie przepis art. 10 ustawy z dnia 29 IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jednolity tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z wieloma późn. zm.), który mówi o tego rodzaju podziale nieruchomości. Doszło zatem do powstania dwóch odrębnych nieruchomości. Wobec te- 4 Por. zresztą przepis art. 46 k.c., według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Zob. także wyrok SN z dnia 23 września 1970 r. (OSNCP 1971, poz. 97), który dotyczy określenia nieruchomości, bez względu na to, czy zostały one ujęte w księdze wieczystej. 92

5 Glosa go nie można mówić o sporze co do obszaru nieruchomości stanowiącej własność małżonków A i B, a obecnie pozwanych. Zachodzi wadliwość (błędność) w dziale II księgi wieczystej KW nr 414 w dacie zawierania umowy przenoszącej własność na rzecz pozwanych. Usunięcia tego wadliwego wpisu domaga się powód, żądając wykreślenia nieruchomości z KW nr 414 i wpisanie jej do księgi KW nr 2052 założonej na rzecz Skarbu Państwa. Uważam, że ostateczny wniosek Sądu Najwyższego w tej sprawie jest przekonywający. Przesłanką zastosowania art. 5 ustawy jest niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W konkretnym wypadku niezgodność taka zachodziła. W ramach niniejszych rozważań niepodobna szczegółowo analizować zagadnień związanych z wywłaszczeniem jako szczególnym sposobem nabycia własności przez Skarb Państwa lub gminę (por. art. 46 i nast. powołanej ustawy z dnia 29 IV 1985 r.). W myśl art. 65 tej ustawy, przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa następuje zasadniczo z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania w księdze wieczystej odpowiednich wpisów (por. art. 66 tej ustawy). Wpis ten ma jednak znaczenie deklaratywne. Jak wiadomo, ustawodawca polski przyjął zasadę wpisu tylko w ograniczonym zakresie. W szczególności wpis nie jest konieczną przesłanką przeniesienia prawa własności nieruchomości 5. Dla naszych rozważań węzłowe znaczenie ma stwierdzenie Sądu Najwyższego, że wskutek wywłaszczenia powstały dwie odrębne nieruchomości. Wobec tego należy uznać, że wprawdzie małżonkowie A i B figurowali nadal jako właściciele tej wywłaszczonej nieruchomości, ale w rzeczywistości właścicielem jej był Skarb Państwa. Można powiedzieć, że istotna niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym polegała na niewpisaniu prawa własności Skarbu Państwa. Wpis ten powinien był usunąć tę niezgodność. 2. Po ustaleniu, że w okolicznościach konkretnego wypadku rękojmia może znaleźć zastosowanie, Sąd Najwyższy przeszedł do odpowiedzi na przedstawione pytanie prawne. Uznał mianowi- 5 Por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, wyd. 5 zmienione, Warszawa 1994, s

6 REJENT Nr 10 - październik 1995 r. cie, że w procesie z art. 10 ustawy sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia. Zapatrywanie to znalazło wyraz w przytoczonej, niewątpliwie słusznej tezie. Oznacza to, że zbędne jest odrębne postępowanie, które w razie stwierdzenia złej wiary nabywcy mogłoby dopiero stanowić podstawę wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Argumentację Sądu Najwyższego wspierającą tę tezę można ująć w następujących punktach: a) W orzecznictwie i doktrynie panuje zgoda co do tego, że uregulowany w art. 10 ustawy proces jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie. Odnosi się on jedynie do regulacji stanu prawnego w księdze wieczystej i zmierza do usunięcia wspomnianej niezgodności. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy zwłaszcza w uchwale z dnia 27 kwietnia 1994 r. (OSNCP 1994, poz. 215). W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił także, że prowadzone w takiej sprawie postępowanie dowodowe, mające na celu ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej" 6. b) Charakter powództwa z art. 10 ustawy, jego cel oraz zakres postępowania dowodowego przemawiają jednoznacznie przeciw odsyłaniu stron na drogę odrębnego procesu dla rozstrzygnięcia kwestii istnienia po stronie nabywcy dobrej wiary, uzasadniającej skuteczne powołanie się przez niego na rękojmię. Przedmiotem te o odrębnego procesu mogłoby być tylko istnienie stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) Nie należy mnożyć zbędnych postępowań sądowych. c) To prawda, że orzecznictwo przyjmuje inne rozwiązanie w sprawach o nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie. Tłumaczy się to jednak szczególnym trybem (nieprocesowym) po- 6 Zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym określa art. 46 ust. 1 ustawy. Sąd Najwyższy bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej". 94

7 Glosa stępowania, który się toczy z reguły z udziałem szerszego grona uczestników. 3. Tyle na temat samej uchwały, którą uważam za słuszną. Zgłaszam tylko pewne wątpliwości co do określenia przez Sąd Najwyższy charakteru powództwa z art. 10 ustawy. Uważam bowiem, że nie jest ono szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie. Mamy tu do czynienia z dochodzeniem przez uprawnionego roszczenia typu rzeczowego (zbliżonego w charakterze do actio negatoria) 1. Nie kwestionuję jednak bezwzględnie słusznego stwierdzenia, że w procesie tym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki istnienia bądź włączenia rękojmi. Obecnie chciałbym zgłosić kilka uwag, jakie nasunęły mi się przy studiowaniu uchwały. Dotyczą one różnych kwestii, które bezpośrednio lub pośrednio łączą się z oceną konkretnego stanu faktycznego. Po pierwsze, polski system ksiąg wieczystych jest z natury rzeczy niedoskonały. Wciąż występują rozbieżności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Dość powszechnie się mówi, że wpis prawa własności jest wprawdzie deklaratywny - ale obowiązkowy. Obowiązek ujawnienia swej własności (art. 35 ustawy) oraz zawiadomienia o zmianie własności (art. 36 ustawy) stanowią jednak półśrodki, które zresztą są rzadko respektowane w praktyce. Po drugie, opieszałość organów reprezentujących Skarb Państwa była doprawdy niezwykła. Postępowanie wywłaszczeniowe zostało zakończone w 1967 roku, a przez przeszło 35 lat (sic!) nie ujawniono nowego stanu prawnego w księgach wieczystych. W szczególności nie założono nowej księgi wieczystej dla odłączonych parcel, których właścicielem stał się Skarb Państwa. Dopiero w 1994 roku zostało wniesione źle sformułowane powództwo. Przyczyną tej opieszałości było prawdopodobnie przekonanie, że prawo zapewnia w każdej sytuacji szczególną ochronę własności państwowej. W związku z tym warto przytoczyć odwieczną paremię: vigilantibus iura scripta sunt. 7 Jest to pogląd powszechnie przyjęty w nauce niemieckiej. Por. przykładowo F. Baur, Lehrbuch des Sachenrechłs, 12 wyd., Miinchen 1983, s

8 REJENT Nr 10 - październik 1995 r. Po trzecie, instytucja rękojmi stanowi remedium mające na celu pewne złagodzenie ujemnych skutków reglamentacji, która sankcjonuje pozaksięgowe zmiany stanu prawnego, gdy chodzi o własność nieruchomości. Wielokrotnie podkreślałem, że prowadzenie ksiąg wieczystych ma tylko wówczas sens, gdy zachowana jest instytucja rękojmi 8. Także z tego względu uważam, że uzasadnione jest ścisłe rozumienie pojęcia danych faktycznych, które nie są objęte rękojmią. Głosowana uchwała przyjmuje ten kierunek wykładni i dlatego zasługuje na aprobatę. Po czwarte jest rzeczą znamienną, że Sąd Najwyższy nie wypowiedział się na temat, czy osoby nabywające nieruchomość w dniu 17 kwietnia 1973 r. były w dobrej wierze. Gdyby były w złej wierze przy nabywaniu nieruchomości wraz z częścią wywłaszczoną, nie mogłyby się powołać na rękojmię w tym zakresie. Widocznie zebrany materiał nie dawał Sądowi Najwyższemu podstawy do wypowiedzenia się w tej sprawie. Poza tym w uchwale chodziło jedynie o odpowiedź na przedstawione pytanie prawne. Jest rzeczą zrozumiałą, że glosator tym bardziej powinien zachować umiar i zrezygnować z ferowania wyroków. Z tym zastrzeżeniem chciałbym zwrócić uwagę na następujące kwestie. Sąd rejonowy musiał znać okoliczności sprawy, gdy oddalił powództwo. Sąd wojewódzki miał tylko wątpliwości co do tego, czy w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dopuszczalne jest samodzielne ustalenie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości. Pamiętajmy dalej, że istnienie dobrej wiary się domniemywa (art. 7 k.c.). O jej istnieniu decyduje chwila zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości (art k.c.). Wiele przemawia za tym, że Skarb Państwa nie potrafiłby udowodnić złej wiary pozwanych, gdy w roku 1973 zawierali umowę sprzedaży nieruchomości. 8 Por. A. Szpunar, Uwagi o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1963, nr 8-9, s Niepodobna wymienić wszystkich autorów, którzy od dziesiątków lat bronili instytucji rękojmi. Dziś sprawa ta jest zupełnie oczywista, ale nie zawsze tak było. 96