ROZSTRZYGNIĘCIE NADZORCZE. Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz.

Transkrypt

1 WOJEWODA ŚLĄSKI NR NPII Katowice, 3 czerwca 2016 r. ROZSTRZYGNIĘCIE NADZORCZE Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 446) stwierdzam nieważność uchwały Nr XII/78/2016 Rady Gminy Pawonków z dnia 26 kwietnia 2016r. w sprawie przyjęcia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Pawonków w całości, jako sprzecznej z art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014r. poz. 150 z późn. zm.), dalej jako ustawa. U z a s a d n i e n i e Przedmiotową uchwałą podjętą na sesji w dniu 26 kwietnia 2016r. Rada Gminy Pawonków określiła zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, stanowiące załącznik do niniejszej uchwały. Podstawę prawną do podjęcia przedmiotowej uchwały stanowi art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności: 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu; 2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy; 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego; 4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej; 6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy; 7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2. Przepis art. 21 ust. 3 ustawy wymienia co powinny określać w szczególności zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Rada ma obowiązek, wypełniając zakres upoważnienia ustawowego, uregulować w zasadach wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Pawonków, co najmniej elementy wymienione art. 21 ust. 3 ustawy. Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 1

2 Tymczasem, ocena legalności przedmiotowej uchwały wykazała, że Rada nie uwzględniła w pełni dyspozycji art. 21 ust. 3 ustawy i nie określiła: warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy (art. 21 ust. 3 pkt 2) oraz kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2 (art. 21 ust. 3 pkt 7). Co prawda, Rada Gminy Pawonków zawarła w przedmiotowej uchwale rozdział 6 Zasady najmu lokalu o powierzchni powyżej 80m 2, jednak zawarta tam regulacja istotnie narusza prawo i konieczne jest stwierdzenie jej nieważności, na skutek czego uchwała nie realizuje w pełni normy kompetencyjnej w zakresie kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2. Zgodnie z treścią 14 ust. 1 załącznika do uchwały wolne lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej powyżej 80 m 2 oddawane będą w najem za zapłatą czynszu, którego wysokość ustalona zostanie w drodze przetargu". Z kolei, w myśl ust. 2 tego paragrafu, regulamin przetargu, o którym mowa w ust. 1 określi Wójt Gminy. Taka regulacja nie jest określeniem kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2, ale uregulowaniem sposobu wynajmowania tych lokali i ustalania wysokości stawki czynszu. Co więcej, regulacja ta skutkuje dopuszczeniem możliwości wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy na rzecz osób niespełniających kryterium dochodowego, a tym samym stanowi naruszenie art. 4 ust. 2, art. 7 ust. 1 oraz art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy. W przepisie 14 załącznika do uchwały wysokość czynszu została więc uzależniona od wyniku przetargu, co zdaniem organu nadzoru jest niezgodne z art. 7 ust. 1 ustawy. W oparciu o art. 7 oraz art. 8 ustawy w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest gmina stawki czynszu za 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy ustala jej organ wykonawczy, na podstawie uchwały rady gminy, określającej zasady polityki czynszowej, uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową wskazane w art. 7 ust. 1 ustawy. Do czynników tych należy w szczególności: 1) położenie budynku; 2) położenie lokalu w budynku; 3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; 4) ogólny stan techniczny budynku. Lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2 nie zostały w żaden sposób wyłączone spod tej regulacji. Brak jest również podstawy prawnej, aby takiego wyłączenia dokonywał organ stanowiący gminy. Oznacza to, że czynniki określone w przepisie art. 7 ustawy muszą być w każdym przypadku uwzględniane jako przesłanki ustalenia stawki czynszu. Tymczasem, ustalenie czynszu za najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2 w drodze przetargu uniemożliwia jednoczesne uwzględnienie czynników podwyższających lub obniżających jego wysokość. W takiej bowiem sytuacji, wysokość czynszu zostaje uzależniona jedynie od możliwości nabywczych uczestników tej czynności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010 r. - sygn. akt I OSK 1467/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2009r. sygn. akt IV SA/Wr 437/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2010r. sygn. akt IV SA/Wr 338/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Nadto, stosowanie kwestionowanego zapisu 14 ust. 1 załącznika do uchwały, zezwalającego na oddanie w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2 w drodze przetargu, może doprowadzić do sytuacji, w których najemcami takich mieszkań zostałyby osoby o dobrej, lub bardzo dobrej sytuacji materialnej, których stan majątkowy pozwala na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy: "Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach". Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 kwietnia 2008r., sygn. akt I OSK 82/08 (a także w wyroku z 17 listopada 2004r., sygn. akt OSK 883/04, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 stycznia 2010r. sygn. akt I OSK 1467/09, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 12 kwietnia 2012r., sygn. akt II SA/Gl 827/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2015r. sygn. akt I OSK 255/15, Centralna Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 2

3 Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych): "zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, winny być tak skonstruowane by ci, spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu), od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu". Z powyższego wynika, iż krąg osób, którym gmina może przyznawać lokale z prowadzonego przez nią zasobu mieszkaniowego ogranicza się do osób o niskich dochodach. Wprowadzenie przez Radę możliwości oddania lokalu w najem w drodze przetargu może doprowadzić do sytuacji, w której lokal z mieszkaniowego zasobu gminy będzie mogła wynająć, wbrew intencji ustawodawcy, osoba spoza kręgu osób o niskich dochodach. W podobny sposób wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 października 2009 roku, sygn. akt IV SA/Wr 437/06 oraz w wyroku z dnia 12 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wr 338/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż 14 załącznika do niniejszej uchwały w sposób istotny narusza prawo i nie może zostać uznany za określenie kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2, a tym samym za wypełnienie dyspozycji art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy. Z tego też względu za niezgodny z prawem należy uznać również zapis 16 ust. 4 załącznika do uchwały zgodnie z którym obniżki czynszu nie udziela się najemcom kierowanym do zawarcia umowy najmu za czynsz wolny, ustalony w drodze przetargu. W ocenie organu nadzoru przedmiotowa uchwala w żaden sposób nie odnosi się do kolejnego elementu obligatoryjnego uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, tj. warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy (art. 21 ust. 3 pkt 2 ustawy). Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 listopada 2011r. (sygn. akt IV SA/Gl 28/14, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) przez określenie zawarte w art. 21 ust. 3 pkt 1 omawianej ustawy, a więc "warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy" rozumieć należy, warunki faktyczne zamieszkiwania (powierzchnia, wyposażenie, stan techniczny, ilość osób korzystających z lokalu itp.), które uprawniają mieszkańca wspólnoty samorządowej do ubiegania się o lokal komunalny. Powyższych regulacji w niniejszej uchwale brak. Reasumując, należy stwierdzić, iż skoro przepis art. 21 ust. 3 pkt 1-7 ustawy wskazuje radzie gminy materię, która w uchwale winna się znaleźć, a zatem ustawodawca uznał ją za najistotniejszą, stąd pominięcie w zasadach przez radę gminy któregoś z wymienionych tym przepisem elementów lub też ujęcie regulacji w uchwale w sposób sprzeczny z art. 21 ust. 3 ustawy skutkuje brakiem realizacji upoważnienia ustawowego i ma istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem podjętego aktu. Ponadto organ nadzoru zwraca uwagę na pozostałe istotne naruszenia prawa zawarte w przedmiotowej uchwale. W 2 pkt 1 oraz pkt 3-11 i pkt 13 załącznika do uchwały Rada Gminy na potrzeby uchwały zamieściła definicje pojęć: mieszkaniowego zasobu gminy (pkt 1 i 10), lokalu socjalnego (pkt 3), tymczasowego pomieszczenia (pkt 4), lokalu zamiennego (pkt 5), powierzchni użytkowej lokalu (pkt 6), opłaty niezależnej od właściciela (pkt 7), wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (pkt 8), gospodarstwa domowego (pkt 9), publicznego zasobu gminy (pkt 11), najniższej emerytury (pkt 13). W ocenie organu nadzoru, wprowadzenie przez Radę Gminy definicji powyższych pojęć nie mieści się w granicach upoważnienia udzielonego radzie gminy w art. 21 ust. 3 ustawy i stanowi naruszenie 149 załącznika do rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie Zasad techniki prawodawczej (tekst jedn. Dz. U. z 2016r., poz. 283). Stosownie do jego brzmienia, w akcie normatywnym niższym rangą niż ustawa, bez upoważnienia ustawowego nie formułuje się definicji ustalających znaczenia określeń ustawowych; w szczególności w akcie wykonawczym nie formułuje się definicji, które ustalałyby znaczenie określeń zawartych w ustawie upoważniającej. Sformułowany w cytowanym przepisie zakaz ma charakter kategoryczny i jest konsekwencją wynikającej z konstytucyjnej hierarchii źródeł prawa. Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 3

4 W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, iż za niedopuszczalne uznaje się powtórzenie regulacji ustawowych bądź ich modyfikację przez przepisy prawa miejscowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2003r., sygn. II SA/Ka 1831/02; wyrok NSA z dnia 19 sierpnia 2002r., sygn. II SA/Ka 508/02, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 października 1999r. (sygn. II SA/Wr 1179/98) stwierdził, iż "uchwała organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego nie może regulować jeszcze raz tego, co zostało zawarte w obowiązującej ustawie. Taka uchwała jako istotnie naruszająca prawo jest nieważna. Trzeba bowiem liczyć się z tym, że powtórzony przepis będzie interpretowany w kontekście uchwały, w której go powtórzono". W ocenie organu nadzoru regulacja zawarta w 3 ust. 1 w zakresie wyrazów: zgodnie z wzorem stanowiącym załącznik Nr 1 do niniejszych zasad oraz w załączniku Nr 1 do załącznika do uchwały Nr XII/78/2016 wykracza poza delegację ustawową zawartą w art. 21 ust. 3 ustawy. W przepisach tych Rada określiła wzór wniosku o najem mieszkania komunalnego. Uchwała w sprawie zasad oddawania w najem lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinna regulować m.in. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawieranych na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej (art. 21 ust. 3 pkt 5 ustawy). Oznacza to, że organ wykonawczy powinien postępować w sposób określony w uchwale w celu rozpatrzenia i załatwienia wniosku o najem lokalu. Natomiast sam wzór wniosku oraz jego elementy powinny być traktowane jako materia wykonania uchwały, która powinna spełniać wymagania trybu rozpatrywania i załatwiania. Oznacza to, zdaniem organu nadzoru, że zarówno wzór wniosku, jak również wskazanie elementów takiego wniosku nie stanowią materii uchwały, a jedynie są związane z poprawnym jej wykonaniem. Na marginesie należy również zaznaczyć, iż we wniosku, w jego części I Dane meldunkowe osób ubiegających się o lokal mieszkalny wprowadzono obowiązek podania adresu zameldowania. Tymczasem, stosownie do brzmienia art. 4 ust. 1 ustawy tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Zgodnie zaś z art. 1 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym mieszkańcy gminy tworzą z mocy prawa wspólnotę samorządową. O tym, kto jest mieszkańcem gminy z kolei, rozstrzyga art. 25 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, iż miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. A zatem, mieszkańcem gminy jest osoba fizyczna przebywająca na terytorium gminy z zamiarem stałego pobytu, a nie osoba zameldowana na terenie gminy. W 4 ust. 1 załącznika do uchwały Rada Gminy określiła warunki, jakie powinna spełniać osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego i socjalnego. Zgodnie z jego treścią o zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego mogą ubiegać się osoby pełnoletnie zamieszkujące na terenie Gminy Pawonków, spełniające następujące kryteria: 1) brak samodzielnego mieszkania (brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym), 2) zagęszczenie w lokalu, w którym na członka gospodarstwa domowego przypada mniej niż 5m 2 ogólnej powierzchni pokoi lub mieszkanie w lokalu niespełniającym warunków technicznych wymaganych dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, 3) dochód brutto wszystkich członków gospodarstwa domowego w przeliczeniu na jednego członka rodziny osiągnięty przez okres 3 miesięcy poprzedzających kwalifikację wniosków nie przekracza 100% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 150% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym. Natomiast o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego zgodnie z 4 ust. 2 załącznika do uchwały - mogą ubiegać się osoby pełnoletnie, zamieszkujące na terenie Gminy Pawonków, spełniające kryteria o których mowa w ust. 1 pkt 1, 2 oraz których dochód brutto (dla wszystkich członków gospodarstwa domowego) w przeliczeniu na jednego członka rodziny osiągnięty przez Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 4

5 okres 3 miesięcy poprzedzających kwalifikację wniosków nie przekracza 50% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym i 75% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym. Należy podkreślić, iż jedynym kryterium (wynikającym z cytowanego wyżej art. 4 ustawy) decydującym o istnieniu uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy (z wyjątkiem lokalu socjalnego art. 23 ust. 2 ustawy) jest istnienie po stronie danej osoby niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, przy czym nie chodzi tu o każdą subiektywną potrzebę mieszkaniową, lecz o potrzebę zobiektywizowaną warunkami zamieszkiwania uznanymi za kwalifikujące je do poprawy według zgodnych z ustawą kryteriów przyjętych przez radę gminy, a także ewentualnie niskie dochody danej osoby. Natomiast w przypadku lokalu socjalnego dodatkowym kryterium jest brak tytułu prawnego do lokalu. Skoro zatem ustawodawca wyraźnie określa kryteria, jakie muszą spełniać osoby, którym gmina może przyznać lokale socjalne bądź lokale komunalne, to nie ma podstaw do tego, aby wprowadzać w uchwale inne wymogi w tej kwestii, tu w postaci kryterium powierzchni mieszkalnej (zarówno przy najmie lokalu komunalnego, jak i socjalnego) oraz kryterium braku tytułu prawnego do innego lokalu w przypadku ubiegania się o najem lokalu komunalnego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 29 stycznia 2016r. sygn. akt IV SA/Gl 463/15, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 lutego 2011r., sygn. akt II SA/Go 898/10, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Wprowadzenie przez Radę możliwości oddania lokalu w najem w oparciu o inne zasady, przy uwzględnieniu pozaustawowych kryteriów, może zaś doprowadzić do sytuacji, w której lokal z mieszkaniowego zasobu gminy będzie mogła wynająć, wbrew intencji ustawodawcy, osoba spełniająca inne niż ustawowe kryteria. W związku z tym przepis 4 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz 4 ust. 2 w zakresie wyrazów spełniające kryteria o których mowa w ust. 1 pkt 1, 2 oraz należy uznać za niezgodny z prawem. Ponadto, również uregulowanie uchwały odnoszące się do posiadania tytułu prawnego do innego lokalu lub posiadania nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jako przesłanki przewidującej skreślenie osoby z listy uprawnionych do ubiegania się o przydział mieszkania komunalnego i lokalu socjalnego, jest niedopuszczalne z przyczyn podanych wyżej ( 6 ust. 3 pkt 2 załącznika do uchwały). W 9 załącznika do uchwały Rada Gminy Pawonków postanowiła, iż w przypadkach wyjątkowo uzasadnionych względami społecznymi Wójt Gminy może podjąć decyzję o zawarciu umowy najmu lokalu z osobami spoza list, o których mowa w 5. W ocenie organu nadzoru przesłanka zawarcia umowy najmu lokalu z osobami spoza listy osób uprawnionych do zawarcia tej umowy jest nieprecyzyjna. Rada Gminy nie określiła bowiem bliżej, co należy rozumieć pod pojęciem przypadków wyjątkowo uzasadnionych względami społecznymi. Brak precyzyjnego określenia przesłanki uniemożliwi bądź znacznie utrudni adresatom normy zgodne z nią zachowanie, zaś zakres znaczeniowy pojęcia będzie kształtowany wyłącznie przez organ wykonawczy gminy na etapie wykonywania uchwały, w drodze uznaniowej interpretacji. Sytuacja taka powoduje, że adresat pozostaje w niepewności co do właściwej treści obowiązującego prawa, ze względu na jego niejasność. Stan niepewności co do treści obowiązującego prawa jest niedopuszczalny w demokratycznym państwie prawnym i stanowi naruszenie art. 2 Konstytucji RP: Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej. Z tej konstytucyjnej zasady wynika zasada zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa. Jedną z pochodnych tej zasady jest również nakaz tworzenia przepisów jasnych i zrozumiałych dla adresata. W 10 ust. 1 3 załącznika do uchwały Rada Gminy Pawonków wskazała czas trwania umowy najmu mieszkania komunalnego, lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Należy wskazać, iż ustawodawca odpowiednio w art. 20 ust. 2, art. 23 ust. 1 oraz w art. 25b ustawy wskazał czas trwania wskazanych wyżej umów. Dlatego wyznaczenie przez Radę czasu trwania tych umów uznać należy za przekroczenie upoważnienia ustawowego. Jednocześnie zaznaczyć wymaga, że organem uprawnionym do zawierania umów najmu w imieniu gminy jest organ wykonawczy gminy. Zatem to organ wykonawczy gminy oraz przyszły najemca lokalu jako strony stosunku cywilnoprawnego, którego przedmiotem jest najem lokalu mieszkalnego z Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 5

6 mieszkaniowego zasobu gminy, są uprawnieni na zasadach równorzędności stron do określenia okresu, na jaki zostanie zawarta umowa, mając na uwadze treść powyższych przepisów ustawy. W wyroku z dnia 20 grudnia 2013r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. akt IV SA/Wr 647/13, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) stwierdził, że ustalenie przez Radę arbitralnie okresu, na jaki ma być zawierana umowa najmu lokalu socjalnego należy uznać za istotne naruszenie prawa, gdyż stanowi ograniczenie uprawnień zarówno potencjalnych najemców lokali socjalnych, jak i organu wykonawczego gminy. Rada Gminy Pawonków w 10 ust. 5 załącznika do uchwały postanowiła, iż umowę najmu na mieszkanie komunalne zawiera się z najemcą po wpłaceniu obowiązującej kaucji mieszkaniowej w wysokości maksymalnej określonej w ustawie. Należy podkreślić, iż kwestie dotyczące kaucji ustawodawca uregulował w art. 6 ustawy. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Ustawodawca postanowił zatem, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a zatem pozostawił pomiotowi zawierającemu umowę najmu kwestię rozstrzygnięcia o konieczności pobrania kaucji, a zatem Rada nie jest władna do stanowienia o obowiązku pobierania kaucji, a także do określania, w jakiej wysokości kaucja ta będzie pobierana. Ustawodawca nie przesądził tym samym obligatoryjnego charakteru kaucji, oddając inicjatywę w jej ustanowieniu stronom umowy najmu lokalu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2011r., sygn. akt IV SA/Po 503/11, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). "Z cywilnoprawnego charakteru kaucji mieszkaniowej wynika, iż kształtowanie treści porozumień kaucyjnych powinno odbywać się w drodze porozumienia stron z uwzględnieniem wyrażonej w art ustawy Kodeks cywilny zasady swobody umów. Natomiast Rada Gminy, jako że nie jest stroną umowy najmu, nie jest też uprawniona ustalać kaucji, w tym jej wysokości warunkującej zawarcie tej umowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 22 listopada 2012 r.- sygn. akt II SA/Op 342/12, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Na podstawie przepisu art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy rada gminy w przedmiotowej uchwale powinna określić wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu. Realizując powyższą delegację w 16 ust. 1 załącznika do uchwały Rada Gminy postanowiła, iż obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek mogą być udzielane najemcom lokali, których średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie jest wyższy niż 70 % kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym do wysokości 50% obniżki czynszu i 50% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym do wysokości 70% obniżki czynszu. W przepisie tym Rada nie tylko określiła wysokość tego dochodu, ale jednocześnie postanowiła o wysokości przyznawanej w tej sytuacji obniżki czynszu. Tymczasem, z przepisu art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy wynika jednoznacznie, że radzie gminy ustawodawca przekazał do uregulowania jedynie kwestię określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej zastosowanie obniżek czynszu, a nie samej wysokości tej obniżki. W związku z powyższym przepis 16 ust. 1 załącznika do uchwały w części zawierającej procentowe wartości obniżki stawki czynszu uznać należy za sprzeczny z art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy. W ocenie organu nadzoru brak jest także podstaw prawnych do zamieszczenia w uchwale regulacji, o których mowa w 15, 16 ust. 2-3 załącznika do uchwały. W 15 załącznika do uchwały Rada postanowiła, iż stawki czynszu za 1m 2 powierzchni użytkowej lokali ustala się z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) od położenia budynku, 2) od położenia lokalu w budynku, 3) od wyposażenia Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 6

7 budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, 4) od ogólnego stanu technicznego budynku. Przepisem tym Rada uregulowała zatem kwestię, która została już uregulowana w art. 7 ust. 1 ustawy. Z kolei w pozostałych przepisach Rada postanowiła, iż obniżki czynszu przyznawane będą na okres 12 miesięcy z możliwością przedłużenia na kolejne okresy w przypadku, gdy niski dochód to uzasadnia ( 16 ust. 2 załącznika do uchwały) oraz wprowadziła obowiązek przedłożenia zaświadczenia o wysokości uzyskiwanych dochodów członków gospodarstwa domowego przez najemcę ubiegającego się o obniżkę czynszu ( 16 ust. 3 załącznika do uchwały). Wskazane wyżej regulacje wykraczają poza upoważnienie przyznane art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy, a ponadto kwestia dotycząca okresu, na jaki zostanie przyznana obniżka, została już uregulowana w art. 7 ust. 3 ustawy. Ponadto, w rozdziale 10 załącznika do przedmiotowej uchwały Rada Gminy uregulowała kwestie związane z najmem tymczasowego pomieszczenia. Regulacje tam zawarte stanowią w rzeczywistości niedopuszczalne powtórzenie przepisów zawartych w art. 25b, art. 25c oraz art. 25d ustawy. Omawiana uchwała jest aktem prawa miejscowego, z którego istoty wynika niedopuszczalność takiego działania organu realizującego delegację ustawową, które polega na powtarzaniu bądź modyfikacji wiążących norm o charakterze powszechnie obowiązującym. Przedstawione wyżej stanowisko znajduje odzwierciedlenie w utrwalonej linii orzeczniczej, uznającej za niedopuszczalne powtórzenie regulacji ustawowych bądź ich modyfikacje przez przepisy prawa miejscowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2003r., sygn. akt II SA/Ka 1831/02, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 sierpnia 2002 r., sygn. akt II SA/Ka 508/02). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 1999 r. (sygn. akt II SA/Wr 1179/00) uznał, że uchwała organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego nie może regulować jeszcze raz tego, co zostało zawarte w obowiązującej ustawie. Taka uchwała, jako istotnie naruszająca prawo, jest nieważna. Trzeba bowiem liczyć się z tym, że powtórzony przepis będzie interpretowany w kontekście uchwały, w której go powtórzono, co może prowadzić do całkowitej lub częściowej zmiany intencji prawodawcy. Mając powyższe na uwadze, uchwałę Nr XII/78/2016 Rady Gminy Pawonków z dnia 26 kwietnia 2016r., ze względu na wyżej opisane nieprawidłowości, należy uznać za wadliwą, co czyni stwierdzenie jej nieważności w całości uzasadnionym i koniecznym. Na niniejsze rozstrzygnięcie nadzorcze służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, za pośrednictwem Wojewody Śląskiego, w terminie 30 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Stwierdzenie nieważności uchwały wstrzymuje jej wykonanie z mocy prawa z dniem doręczenia rozstrzygnięcia nadzorczego. z up. Wojewody Śląskiego Zastępca Dyrektora Wydziału Nadzoru Prawnego Iwona Andruszkiewicz Id: 1F2C C-4F0F-A9B4-A2861AB6E677. Podpisany Strona 7