OPTYMALIZACJA ZARZĄDZANIA ZASOBEM. Gdańsk maj 2009 roku

Transkrypt

1 OPTYMALIZACJA ZARZĄDZANIA ZASOBEM Gdańsk maj 2009 roku

2 ZASOBY MIESZKANIOWE MIASTA GDAŃSKA

3 Sukcesy Gdańska to w szczególności: W zakresie gospodarki nieruchomościami lokalowymi: Opracowanie i konsekwentna realizacja spójnej polityki mieszkaniowej Restrukturyzacja zadłuŝenia Przedsiębiorstw Gospodarki Mieszkaniowej Powołanie spółki celowej do pozyskiwania mieszkań komunalnych W zakresie gospodarki nieruchomościami gruntowymi: Wysokie pokrycie Miasta Planami Miejscowymi Marketing nieruchomości gruntowych (System Informacji Przestrzennej) Realizacja programu Lokale za grunt

4 W Gdańsku jest ogółem ok. 180 tys. lokali mieszkalnych. w tym: Mieszkania komunalne stanowią 15% ogółu lokali mieszkalnych w Gdańsku. STRUKTURA: Mieszkania komunalne w budynkach komunalnych lokali Mieszkania komunalne w budynkach wspólnot mieszkaniowych lokali W budynkach innych 448 lokali.

5 PORÓWNANIE WIELKOŚCI ZASOBU Stan w dniu 31 grudnia Specyfikacja 2004r. 2005r. 2006r. 2007r. 2008r. Liczba lokali komunalnych (szt.) ) w budynkach komunalnych ) w budynkach wspólnot mieszkaniowych ) w innych Pow. uŝytkowa lokali komunalnych ) w budynkach komunalnych ) w budynkach wspólnot mieszkaniowych ) w innych

6 WIELKOŚĆ ZASOBU LATA

7 Dane charakteryzujące zasób komunalny DANE wg stanu na styczeń 2009 Powierzchnia uŝytkowa lokali komunalnych ogółem ,38 m 2 Powierzchnia mieszkalna lokali komunalnych ogółem ,43 m 2 Ilość osób zamieszkujących w lokalach komunalnych osoby Średni wskaźnik p.u. na 1 osobę - 15,92 m 2 /os. Średni wskaźnik p.m. na 1 osobę - 10,54 m 2 /os. ROCZNY PRZYPIS CZYNSZU za lokale mieszkalne (2008r) zł

8 SPRZEDAś MIESZKAŃ KOMUNALNYCH SprzedaŜ lokali Lata Wnioski Ilość zawarte akty Kwota ogłoszone Razem :

9 STAN TECHNICZNY ZASOBÓW KOMUNALNYCH Budynki komunalne w złym stanie technicznym (z wydanym nakazem ich opróŝnienia) 2,4% Budynki komunalne, których remont jest ekonomicznie nieuzasadniony 16,4% Budynki komunalne w dostatecznym stanie technicznym 76,4% Budynki w dobrym stanie technicznym 4,8%.

10 DOTACJA DO REMONTÓW

11 WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE Z UDZIAŁEM GMINY ILOŚĆ WSPÓLNOT OGÓŁEM w tym: Wspólnoty małe Wspólnoty duŝe ILOŚĆ ZARZĄDCÓW ZARZĄDZAJĄCYCH BUDYNKAMI WSPÓLNOT Z UDZIAŁEM GMINY ILOŚĆ WSPÓLNOT ZARZĄDZANYCH PRZEZ GZNK 29 w tym: Wspólnoty małe - 24 Wspólnoty duŝe - 5

12 ZAREJESTROWANE POTRZEBY MIESZKANIOWE Tendencje zmian potrzeb mieszkaniowych TENDENCJE ZMIAN POTRZEB MIESZKANIOWYCH LATA WIELKOŚĆ ZAREJESTROWANYCH POTRZEB MIESZKANIOWYCH I L O ŚĆ R O D Z IN lokale zamienne lokale pozostałe lokale socjalne lokale zamienne lokale pozostałe lokale socjalne lokale z TBS lokale z TBS TYP POTRZEB RAZEM

13 OBOWIĄZUJĄCE ZASADY NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH Kryteria pozytywnej kwalifikacji wniosków osób ubiegających się o najem lokalu komunalnego: zamieszkiwanie w Gdańsku z zamiarem stałego pobytu przez okres nie krótszy niŝ 5 lat pozostawanie w niedostatku lub osiąganie dochodów na niskim poziomie powierzchnia pokoi (w miejscu zameldowania na pobyt stały) jest wyŝsza niŝ 5 m 2 na 1 osobę uprawnioną do zamieszkiwania w tym lokalu dotyczy rodzin o niskich dochodach nie pogorszyły swoich warunków zamieszkiwania w ciągu 5 lat poprzedzających złoŝenie wniosku dotyczy rodzin o niskich dochodach

14 PRZYGOTOWYWANE ZMIANY o najem lokalu mogą ubiegać się osoby zamieszkujące w Gdańsku z zamiarem stałego pobytu (brak ograniczenia czasowego) brak uprawnienia ubiegania się o najem lokalu komunalnego dla osób, które nielegalnie zajęły lokal komunalny wyłączenie z najmu lokali połoŝonych na parterach budynków w atrakcyjnych rejonach miasta, które mogą być przekwalifikowane na lokale uŝytkowe lub wykorzystane na wymianę lokali w ramach wielopłaszczyznowego systemu zamiany mieszkań przeznaczenie lokali o powierzchni uŝytkowej większej niŝ 80 m 2 na realizacje zadań statutowych instytucji pomocy społecznej (mieszkania chronione) lub do sprzedaŝy w drodze przetargu ograniczenia w zakresie przywracania tytułu prawnego do lokalu (powierzchnia nie większa niŝ normatywna, określona w ustawie o dodatkach mieszkaniowych)

15 zgoda na podnajem lub oddanie w bezpłatne uŝywanie lokalu wyłącznie na czas oznaczony nie dłuŝszy niŝ 3 lata moŝliwość uzyskania zgody na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu (na ściśle określonych warunkach) rozszerzenie katalogu pierwszeństwa w uzyskaniu lokalu zamiennego dla osób zamieszkujących w budynkach planowanych do remontu lub modernizacji brak obowiązku sporządzania wykazów osób zamieszkujących w lokalach przeznaczonych do wykwaterowania ze względu na planowane inwestycje, remont lub modernizację budynku, usytuowanie budynku na terenach o innej funkcji niŝ mieszkaniowa,

16 BUDOWA NOWYCH MIESZKAŃ PRZEZ SPÓŁKĘ GDAŃSKA INFRASTRUKTURA SPOŁECZNA

17 GDAŃSKA INFRASTRUKTURA SPOŁECZNA SPÓŁKA Z O.O. 29 czerwca 2006 r. - Uchwałą Nr LII/1809/06 Rada Miasta Gdańska wyraziła wolę utworzenia przez Gminę Miasta Gdańska spółki handlowej Gdańska Infrastruktura Społeczna Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; 01 sierpnia 2006 r. - Spółka rozpoczęła swoją działalność; Spółka wyposaŝona w grunty pod Program budowy mieszkań komunalnych oraz wkład pienięŝny. Powołanie Spółki jest konsekwencją przyjętych załoŝeń programu operacyjnego Lepiej mieszkać w Gdańsku zawartego w Strategii Rozwoju Gdańska do roku Do zadań Spółki naleŝy budowa mieszkań i budynków uŝyteczności publicznej.

18 I ETAP wrzesień 2008r EFEKTY MIESZKANIOWE SPÓŁKI ODDANIE DO EKSPLOATACJI 152 NOWOWYBUDOWANYCH MIESZKAŃ o pow m 2 JEDNOSTKOWY KOSZT BUDOWY zł/m 2 II ETAP wrzesień 2009r ODDANIE DO EKSPLOATACJI 160 NOWOWYBUSOWANYCH MIESZKAŃ o pow m 2 JEDNOSTKOWY KOSZT BUDOWY zł/m 2

19 RACJONALIZACJA POLTYKI CZYNSZOWEJ

20 ZAŁOśENIA NA LATA RACJONALIZACJA WYKORZYSTANIA ISTNIEJĄCEGO ZASOBU WYśSZE CZYNSZE ZA KORZYSTANIE Z LOKALI O PONADNORMATYWNEJ POWIERZCHNI W GDAŃSKU OK RODZIN ZAMIESZKUJE W LOKALACH KOMUNALNYCH, KTÓRYCH POWIERZCHNIA PRZEKRACZA WSKAŹNIK 1,3 POWIERZCHNI NORMATYWNEJ, OKREŚLONEJ W USTAWIE O DODATKACH MIESZKANIOWYCH WPROWADZENIE WYśSZYCH CZYNSZÓW ZA NAJEM TAKICH LOKALI W SPOSÓB NATURALNY SKŁONI CZĘŚĆ ICH NAJEMCÓW DO DOBROWOLNEJ ZAMIANY ZAJMOWANEGO LOKALU NA MNIEJSZY, DOSTOSOWANY WIELKOŚCIĄ DO POTRZEB GOSPODARSTWA DOMOWEGO NAJEMCY

21 WIELOPŁASZCZYZNOWY SYSTEM ZAMIANY MIESZKAŃ

22 BIURO ZAMIANY MIESZKAŃ Powołanie Biura Zamiany Mieszkań (w ramach struktury Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych), związane jest z realizacją wielopłaszczyznowego systemu zamiany mieszkań, którego celami zasadniczymi są: likwidacja dysproporcji pomiędzy powierzchnią lokali mieszkalnych, ilością osób w nich zamieszkujących a dochodami i moŝliwościami bieŝącego regulowania opłat, poprawa warunków mieszkaniowych najemców zasobów komunalnych, zmniejszenie liczby dłuŝników, zmniejszenie liczby osób oczekujących na lokale socjalne, racjonalizacja gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.

23 UCZESTNICY Wielopłaszczyznowy system zamiany mieszkań skierowany jest do: najemców lokali mieszkalnych, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, najemców lokali mieszkalnych, wchodzących w skład innego niŝ gminny zasobu mieszkaniowego, z wyłączeniem najemców lokali stanowiących własność osób fizycznych, właścicieli lokali mieszkalnych, osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Podjęte działania badanie socjologiczne w formie ankiety - pisemna informacja skierowana do wszystkich lokatorów mieszkań komunalnych strona internetowa wraz z wyszukiwarką lokali do zamiany autorski, informatyczny program wspomagający zamianę lokali, bieŝące informowanie dłuŝników o moŝliwości złoŝenia oferty zamiany mieszkania, stałe podnoszenie jakości obsługi (specjalistyczne szkolenia pracowników).

24 EFEKTY WDROśENIA Uruchomienie Biura Zamiany Mieszkań spotkało się z bardzo pozytywnym oddźwiękiem, przede wszystkim wśród grupy zadłuŝonych najemców, których ilość złoŝonych wniosków o zamianę mieszkania stanowi 70% wszystkich ofert znajdujących się w bazie. W okresie od 2005 do 2008 roku zrealizowano 756 zamian, co daje mieszkania w obrocie, w tym 397 zamian z zadłuŝonymi najemcami. Z tego tytułu odzyskano kwotę, prawdopodobnie nieściągalnego zadłuŝenia, w wysokości łącznej PLN w 2005 r zł w 2006 r zł w 2007 r zł w 2008 r zł W I kw roku w wyniku przeprowadzonych zamian odzyskano blisko 0,5 mln zł

25 STRATEGIA Strategiczne obszary działania wielopłaszczyznowego systemu zamiany lokali obejmują: zamiany pomiędzy zadłuŝonymi najemcami lokali mieszkalnych, wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy, a innymi uczestnikami wielopłaszczyznowej zamiany mieszkań w celu uniknięcia rozwiązania z zadłuŝonym najemcą stosunku najmu i skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego o opróŝnienie lokalu, zamiany pomiędzy najemcami lokali komunalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych lub zamieszkującymi w jednolokalowych budynkach komunalnych, którzy nie wyraŝają woli skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu, a innymi uczestnikami wielopłaszczyznowej zamiany lokali, którzy zobowiąŝą się do nabycia zamienionego lokalu, zmiana nastawienia najemców na przedmiot najmu lokal komunalny jako forma zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych w okresie przejściowym, w którym niezbędna jest pomoc Gminy wyzwolenie inicjatyw wśród mieszkańców dąŝenia do samodzielnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych,

26 OSIĄGNIĘCIA Program zamiany mieszkań, funkcjonujący na terenie miasta Gdańska został zgłoszony do ogólnopolskiego Konkursu SAMORZĄDOWY LIDER ZARZĄDZANIA 2008 USŁUGI TECHNICZNE W Konkursie Miasto Gdańsk zajęło I miejsce za wysoce skuteczny i replikowany element racjonalnej gospodarki mieszkaniowym zasobem gminy Kompleksowa obsługa w zakresie zamiany mieszkań

27 ŚCIĄGALNOŚĆ NALEśNOŚCI

28 Stan zadłuŝenia w lokalach mieszkalnych na dzień r. wynosi: ,26 zł. z tytułu zaległości podstawowych ,01 zł. z tytułu zaległości odsetkowych

29 Wykres obrazujący wskaźnik wpływów do naleŝnego przypisu wskazuje na spadek naleŝnych wpływów na początku pierwszego kwartału 2009r. Intensyfikacja działań windykacyjnych (trzykrotne zwiększenie ilości uprzedzeń i wypowiedzeń umów najmu) spowodowała natychmiastową poprawę wyniku.

30 PowyŜszy wykres przedstawia skuteczność w realizacji ugód dotyczących rozłoŝenia zaległości na raty, która kształtuje się na poziomie 68%. W roku 2008 zawarto 630 ugód na kwotę 3,47 mln zł., natomiast w I kwartale 2009 zawarto 312 ugód na kwotę 2,39 mln zł. Na podstawie wyniku I kwartału 2009 moŝna prognozować, Ŝe ilość wniosków dłuŝników w sprawie rozłoŝenia zaległości na raty w roku 2009 wzrośnie dwukrotnie.

31 OGRANICZENIA LEGISLACYJNE

32 ZGŁOSZONE WNIOSKI - OPINIE Projekt ustawy, przygotowany przez sejmową Komisję Nadzwyczajną Przyjazne Państwo, o zmianie ustawy Kodeks cywilny Katalog osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, określony dotychczasowym brzmieniu art. 691 kc. jest zgodny z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego P 31/02 z dnia 31 lipca 2003 r., w związku z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Propozycja rozszerzenia katalogu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy wykracza poza dyspozycje art. 71 Konstytucji RP, gdyŝ proponowana zmiana nie dotyczy polityki społecznej gospodarczej Państwa a wkracza m.in. w obszar polityki samorządów terytorialnych. Zadania gmin w zakresie polityki mieszkaniowej prowadzone są w oparciu o lokalne uwarunkowania w zakresie potrzeb i moŝliwości ich zaspokojenia. Proponowana zmiana w Ŝadnym stopniu nie uwzględnia poziomu osiąganych dochodów przez osoby uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po dotychczasowym najemcy, co pozostaje w jawnej sprzeczności z ustawowymi zadaniami samorządów terytorialnych w zakresie udzielania pomocy mieszkaniowej rodzinom

33 Zgodnie z obowiązującymi na terenie Gdańska uregulowaniami prawnymi w roku ubiegłym pozytywnie rozpatrzono 71 w stosunku do 184 złoŝonych wniosków wnuków o przepisanie uprawnień do lokalu po zgonie dziadków. Przy podejmowaniu decyzji w tej sprawie były brane pod uwagę zarówno dochody osiągane przez wnioskodawców, jak równieŝ powierzchnia lokalu zajmowanego wcześniej wspólnie z dziadkami. W przypadku rozszerzenia ustawowego kręgu osób uprawnionych do dziedziczenia prawa najmu - dla Miasta Gdańska oznaczałoby to utratę ok mieszkań rocznie o wartości 40 mln zł. Gminny zasób mieszkaniowy słuŝy zaspakajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach lub rodzin pozostających w ubóstwie. Warunki materialne tych rodzin zmieniają się w czasie, zgodnie z poziomem rozwoju gospodarczego gminy. Tym samym, zmienia się równieŝ poziom potrzeb pomocy mieszkaniowej. Cechą mieszkań komunalnych jest ich charakter rotacyjny, a rodziny, którym poprawił się poziom dochodów, powinny zwalniać posiadane lokale na rzecz rodzin oczekujących na udzielenie pomocy mieszkaniowej. Jedynie w ten sposób, moŝna realizować wciąŝ narastające potrzeby podstawowej pomocy mieszkaniowej, gdyŝ pomoc Państwa w zakresie pozyskiwania nowych lokali mieszkalnych jest wciąŝ niewystarczająca i daleko odbiega od potrzeb w tym zakresie.

34 Na terenie Gminy Miasta Gdańska, potrzeby lokalowe oblicza się na poziomie ok mieszkań, z czego rodzin oczekuje na pomoc do lokalu socjalnego (55% potrzeb). Lokale komunalne nie powinny więc być co do zasady mieszkaniami dziedzicznymi lub rodzinnymi z dziada pradziada. Rzeczywistość jest jednak inna, a propozycja nowelizacji art. 691 kc., jedynie utrwala tę patologię! Niedopuszczalnym jest równieŝ róŝnicowanie właścicieli zasobów mieszkaniowych poprzez przeniesienie dodatkowych obciąŝeń na samorządy terytorialne, czego dowodem są pojawiające się w prasie wypowiedzi polityków. Sugerowana w wypowiedziach zasadność wprowadzenia ww. zmiany jedynie w odniesieniu do zasobów komunalnych, zakładowych i Skarbu Państwa stanowi pogwałcenie praw właścicielskich tych podmiotów. Biorąc powyŝsze pod uwagę naleŝy stwierdzić, Ŝe dotychczasowy katalog osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy wyczerpuje zakres ochrony Państwa, a kaŝda gmina ma swobodę do indywidualnego rozszerzania katalogu osób uprawnionych do uzyskania podstawowej pomocy mieszkaniowej, w tym na rzecz wnuków, synowych zięciów zmarłych najemców, adekwatnie do moŝliwości świadczenia tej pomocy.

35 NIEKTÓRE ZMIANY ZGŁOSZONE W TRAKCIE SEMINARIUM W GDAŃSKU Z UDZIAŁEM MINISTRA STYCZNIA Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego m.in. zasadność wprowadzenia trybu administracyjnego opróŝnienia lokali w budynkach zagroŝonych katastrofą budowlaną, jak równieŝ w budynkach przeznaczonych na realizację celu publicznego Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali m.in. wprowadzenie zapisów ograniczających nieuzasadnione Ŝądania przez wspólnotę mieszkaniową obciąŝenia wyŝszymi opłatami właścicieli lokali uŝytkowych

36 skreślenie art. 23 ust. 2a aktualne zapisy naruszają równość podmiotów, gdyŝ właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w przypadku, gdy większość udziałów naleŝy do jednego właściciela decydują o bieŝącej gospodarce wspólnoty. Takie przypadki występują w budynkach naleŝących do Gminy, w których następuje sukcesywne wyodrębnianie lokali. PowyŜszy zapis powoduje nagminne przyjmowanie tej zasady głosowania i powoduje to, Ŝe w wielu sprawach Gmina, choć posiadająca większość udziałów jest przegłosowana ze szkodą dla niej. Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane m.in. wprowadzenie administracyjnego trybu opróŝnienia komunalnych budynków (zagroŝonych katastrofą budowlaną z mieszkańców (nadanie klauzuli wykonalności uprawniającej organ gminy do wykonania czynności egzekucyjnych w tym zakresie), przy zagwarantowaniu ustawowej ochrony osób zamieszkujących w tych budynkach w zakresie zapewnienia lokali zamiennych, lokali socjalnych oraz pomieszczeń tymczasowych. Przysługujący stronom tryb odwoławczy nie wstrzymywałby jednak wykonania decyzji administracyjnej.

37 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ