UCHWAŁA. SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) Protokolant Bożena Nowicka

Transkrypt

1 Sygn. akt III CZP 97/06 UCHWAŁA Sąd Najwyższy w składzie : Dnia 24 listopada 2006 r. SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący) SSN Iwona Koper SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) Protokolant Bożena Nowicka w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej [ ] przy ul. S. przy uczestnictwie "R." sp. z o.o. o wpis prawa własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 24 listopada 2006 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w B. postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt [...], podjął uchwałę: Czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, czy też wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej? Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali.

2 2 Uzasadnienie Dnia 18 listopada 2005 r. wspólnota mieszkaniowa przy ul. S. zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży lokalu o innym przeznaczeniu, stanowiącego własność spółki z o.o. R., wraz z udziałem wynoszącym 164/29250 części we współwłasności nieruchomości wspólnej. Następnie wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do Sądu Rejonowego w B. z wnioskiem o dokonanie na swoją rzecz wpisu prawa własności w dziale II księgi wieczystej nr [...]. Sąd Rejonowy oddalił wniosek postanowieniem z dnia 21 lutego 2006 r., Dz. Kw [...]/05. Sąd ten w szczególności nie podzielił stanowiska zawartego w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212), zgodnie z którym wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali. Apelacje od postanowienia Sądu Rejonowego wnieśli wnioskodawca oraz uczestnik postępowania - spółka z o.o. R.. Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w B. powziął wątpliwość, co do tego czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną i może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli lokali. Zdaniem Sądu Okręgowego, wspólnota mieszkaniowa należy do jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art k.c.), nie posiada jednak osobowości prawnej i nie może nabywać niczego dla siebie. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej pojawiło się w polskim prawie w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej u.w.l.). Nie występowało ono we wcześniej obowiązujących aktach normatywnych, w tym zwłaszcza w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm.). Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia prawnego wymaga dokonania wykładni przepisów art. 6 u.w.l. w związku z art k.c. dodanym przez ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych

3 3 innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408). Artykuł 6 u.w.l. zawiera dwa przepisy. Zgodnie z pierwszym, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Według drugiego, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Od początku obowiązywania tych przepisów w doktrynie był sporny problem, czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Problemu tego nie rozstrzygnęło wejście w życie art k.c., który stanowi, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Na tle tego przepisu wymaga zatem wyjaśnienia, czy wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. W orzecznictwie Sądu Najwyższego można wskazać na kilka wypowiedzi odnoszących się do tych kwestii. W uzasadnieniu uchwały z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153) Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, iż pogląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej zyskał mocne wsparcie na skutek dodania do Kodeksu cywilnego art Podkreślił także, iż istnieją podstawy do przyjęcia, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art k.c. W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż z art. 6 zd. 2 u.w.l. wynika jasno, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota mieszkaniowa ma więc nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., a o tym, że wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, świadczy art. 17 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama

4 4 wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali będących jej członkami. Pogląd ten, zdaniem Sądu Najwyższego, znajduje wsparcie w nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej przez ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. W uzasadnieniu uchwały z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06 (OSNC 2007, nr 1, poz. 6) Sąd Najwyższy, nawiązując do dwóch wymienionych orzeczeń, podkreślił, że wspólnotę mieszkaniową należy niewątpliwie zaliczyć do wymienionej w art k.c. kategorii jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, ale wyposażonymi w zdolność prawną. Podmiotowy status wspólnoty mieszkaniowej nie pozwala, zdaniem Sądu Najwyższego, zaaprobować poglądu, że nie może ona w ogóle posiadać majątku. W świetle unormowań zawartych w u.w.l. nasuwa się wniosek przeciwny. Wspólnota, o czym stanowi wyraźnie art. 17 u.w.l., odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej obok właścicieli poszczególnych lokali i na innej niż oni zasadzie (wspólnota - bez ograniczenia, właściciele lokali - stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości). Według zaś art. 28 u.w.l. ponosi też ona odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu. Z przepisów tych wynika, że wspólnota mieszkaniowa może ponosić odpowiedzialność samodzielnie bądź też razem ze swoimi członkami. W konkluzji tych rozważań Sąd Najwyższy stwierdził, iż przyjęcie takich rozwiązań bez założenia, że wspólnota może posiadać majątek, a przez to ponosić własną odpowiedzialność, nie miałoby racji bytu. W postanowieniu z dnia 26 stycznia 2006 r., V CSK 53/05 (nie publ.) Sąd Najwyższy uznał, bez szerszego uzasadnienia, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z kontekstu tej wypowiedzi nie wynika, by Sąd Najwyższy wypowiadał się w kwestii podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślał wprawdzie istnienie spraw wspólnoty i organów wspólnoty, co mogłoby świadczyć o podmiotowym jej traktowaniu. Jednocześnie zaś akcentował występowanie interesu ekonomicznego ogółu właścicieli lokali, co z kolei mogłoby oznaczać, że sprawy wspólnoty są w istocie sprawami właścicieli wszystkich lokali.

5 5 Zdecydowanie bardziej zróżnicowane w rozważanej kwestii są wypowiedzi doktryny prawa. W piśmiennictwie został przedstawiony pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art k.c., a w konsekwencji przysługuje jej zdolność prawna i możność nabywania majątku dla siebie. Według przeciwnego zapatrywania, wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej, a w konsekwencji podmiotowości ani własnego majątku, a nawet w ogóle nie jest jednostką organizacyjną. Ponadto są reprezentowane różne stanowiska pośrednie, także w kwestii możności przysługiwania wspólnocie majątku własnego, odrębnego od majątku właścicieli lokali. W doktrynie podkreśla się, że jednostka organizacyjna w rozumieniu art k.c. musi odpowiadać przynajmniej następującym cechom koniecznym. Po pierwsze, skutki określonych zachowań człowieka nie są wiązane z nim jako osobą fizyczną, ale z jednostką organizacyjną, która jest wtedy odrębnym od osoby fizycznej pomiotem prawa. We wspólnocie mieszkaniowej, którą z mocy prawa tworzy ogół właścicieli lokali, prawa i obowiązki należy jednak przypisać wspólnie wszystkim podmiotom, które wchodzą w skład jednostki organizacyjnej (członkom wspólnoty). Po drugie, muszą istnieć podstawy do oznaczenia i wyodrębnienia jednostki organizacyjnej. Wspólnotę mieszkaniową, np. w okolicznościach niniejszej sprawy, określa się zwykle przez wskazanie adresu nieruchomości wspólnej, co pozwala na oznaczenie jednocześnie nazwy i siedziby. Po trzecie, z jednostką organizacyjną wiąże się możność przypisania jej określonych praw i obowiązków. Cechą wspólnoty mieszkaniowej jest, jak wspomniano, to, że przysługujące jej prawa i obowiązki są w istocie prawami i obowiązkami ogółu właścicieli. Po czwarte, jednostka organizacyjna musi mieć strukturę organizacyjną. Należy podkreślić, że organem wspólnoty mieszkaniowej jest z pewnością jej zarząd. Nie przekreśla tej oceny okoliczność, że w przepisach ustawy o własności lokali pojęcie zarządu występuje w dwóch różnych znaczeniach: jako organu wspólnoty (art. 13 ust. 2, art. 14 pkt 5, art. 20, 21, 22 ust. 1-3, art. 23 ust. 1, art. 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32 ust. 1, art. 32a i 33) oraz jako czynności zarządu nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1, art. 8 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14, 15, 18, 19, 22 ust. 1-3, art. 24, 25 ust. 1, art. 26 ust. 2, art. 27, 29, 30, 31, 32 ust. 1, art. 32a i 40). Organem wspólnoty mieszkaniowej jest poza tym zebranie właścicieli, będące

6 6 odpowiednikiem, np. walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej albo spółki akcyjnej. Nie zmienia tej oceny to, że właściciele lokali mogą podejmować uchwały nie tylko na zebraniu, ale również w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a także częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 u.w.l.). W każdym wypadku są to bowiem uchwały organu jednostki organizacyjnej w rozumieniu art. 17 pkt 4 2 k.p.c. (dodanego przez ustawę z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr 235, poz. 1699), a ściślej uchwały właścicieli lokali (art. 12 ust. 3, art. 18 ust. 2 i 3, art. 20, 21 ust. 3, art. 22 ust. 2 i 4, art. 23, 25, 29 ust. 1d i 2, art. 30 ust. 2 i art. 32a u.w.l.), w orzecznictwie Sądu Najwyższego i w piśmiennictwie zwykle nazywane uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Ustawa o własności lokali inaczej niż rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 1934 r. o własności lokali nie przewiduje natomiast możliwości powołania komisji rewizyjnej. Wspólnota mieszkaniowa może zatem być uważana za jednostkę organizacyjną. Powstaje w związku z tym pytanie, czy stosownie do art k.c. istnieje przepis ustawy przyznający jej zdolność prawną. Kodeks cywilny nie definiuje zdolności prawnej ani zdolności do czynności prawnych. W doktrynie przyjmuje się, że zdolność prawna oznacza możność bycia podmiotem praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego. Zdolność do czynności prawnych określa się jako możność nabywania praw i obowiązków za pomocą własnych czynności prawnych. Pojęciem zdolności prawnej, poza wspomnianym art k.c., posługuje się tylko art. 8 1 k.c. dotyczący osób fizycznych. Nie ma obecnie w polskim ustawodawstwie przepisu wyraźnie przyznającego zdolność prawną osobom prawnym, wobec pochopnego uchylenia art. 36 k.c. przez ustawę z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321). Jedynie z art. 34 k.c. wynika, że skoro Skarb Państwa jest w stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków dotyczących mienia państwowego, które nie należy do innych państwowych osób prawnych, to przysługuje mu zdolność prawna. Z przepisu tego można poza tym a contrario wywieść, że zdolność prawną mają również inne państwowe osoby prawne. Pośrednio zdolność prawna Skarb

7 7 Państwa i innych państwowych osób prawnych, a odpowiednio także jednostek samorządu terytorialnego i samorządowych osób prawnych, ma podstawę prawną w art. 40 k.c. W stosunku do pozostałych osób prawnych należy przyjąć, że przysługiwanie im zdolności prawnej wynika z samej istoty osobowości prawnej (art. 33 k.c.), a pośrednio z możności bycia podmiotami stosunków cywilnoprawnych (art. 1 k.c.). Według art. 6 zdanie drugie u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. W przepisie tym, inaczej niż w wypadku spółek osobowych (art. 8 1 k.s.h.) i spółek kapitałowych w organizacji (art k.s.h.), nie zamieszczono sformułowania, z którego by wynikało, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu. Zamieszczone w art. 6 zdanie drugie u.w.l. sformułowanie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania jest poza tym (podobnie jak przepisach art. 8 1 i art k.s.h.) nieprecyzyjne, dosłownie rozumiane oznaczałoby bowiem, że wspólnota mieszkaniowa nie może nabywać obowiązków, które nie polegają na zaciągnięciu zobowiązań (a ściślej: długów). W tym jednak wypadku rozumowanie a contrario byłoby zawodne jako prowadzące do niczym nieuzasadnionego ograniczenia zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych. Wspólnota mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i obowiązki, ale nie we własnym imieniu, a więc nie dla siebie, ale dla ogółu właścicieli lokali. Oznacza to, że ustawa przyznaje zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych wspólnocie mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli lokali. W tym więc znaczeniu wspólnota mieszkaniowa jest ułomną (niepełną, ustawową) osobą prawną w rozumieniu przepisów art k.c. Przedstawiona wykładnia art. 6 zdanie drugie u.w.l. w pełni koresponduje z brzmieniem zdania pierwszego w tym artykule, które utożsamia wspólnotę mieszkaniową z ogółem właścicieli lokali. Pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu właścicieli lokali są zatem synonimami. Wspólnota mieszkaniowa jest jedynie określeniem techniczno-prawnym, zresztą nieprecyzyjnym (skoro może ona obejmować właścicieli nie tylko lokali mieszkalnych, ale również, a nawet wyłącznie, lokali o innym przeznaczeniu), oznaczającym wszystkich właścicieli lokali w budynku lub budynkach znajdujących się na określonej nieruchomości.

8 8 Zakres zdolności prawnej, która przysługuje tak rozumianej wspólnocie mieszkaniowej, został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 u.w.l.). Znajduje to potwierdzenie w art. 17 u.w.l., który reguluje odpowiedzialność wspólnoty oraz właścicieli lokali wyłącznie za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Z przepisu tego wynika, że inne zobowiązania nie mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza ustawowo określony zakres zdolności prawnej wspólnoty. Z tego głównie powodu nie ma podstaw do traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako przedsiębiorcy w rozumieniu art i nast. k.c. oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz ze zm.). Wspólnota mieszkaniowa nie ma też w konsekwencji zdolności upadłościowej (art. 5 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, Dz. U. Nr 60, poz. 535 ze zm.). Prawa i obowiązki nabywane przez wspólnotę mieszkaniową przysługują więc ogółowi właścicieli lokali. Spostrzeżenie to odnosi się szczególności do praw majątkowych, które należą wspólnie do właścicieli lokali na zasadzie wspólności w częściach ułamkowych. Właścicielom przysługują udziały w takich prawach w takiej samej wysokości jak w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3-7 u.w.l.). Na tle przepisów ustawy o własności lokali nie ma podstaw do odróżniania majątku wspólnoty mieszkaniowej od majątku wspólnego ogółu właścicieli, w skład którego wchodziłaby nieruchomość wspólna. Konstrukcja zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej okazuje się natomiast przydatna, gdy chodzi o wskazanie podmiotu, któremu przysługują prawa niemajątkowe, np. prawo do członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. wynika, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć nieruchomość. Chodzi tu przede wszystkim o sytuację opisaną w art. 32a u.w.l., polegającą na tym, że grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych. W takim wypadku zarząd powinien podjąć czynności zmierzające do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wbrew dosłownemu

9 9 brzmieniu art. 32a pkt 2 u.w.l., nabycie prawa do takich nieruchomości (nie tylko własności, ale również użytkowania wieczystego art. 4 ust. 3 u.w.l.) następuje nie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, ale ogółu właścicieli lokali i jest dokonywane w celu powiększenia nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa może też na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. nabyć inną nieruchomość niż opisana w art. 32a u.w.l., jednakże z zastrzeżeniem, że stosowna czynność dokonywana w tym zakresie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 u.w.l.). Wspólnota może więc nabyć własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, a także inne prawo rzeczowe (w szczególności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej) lub obligacyjne (zwłaszcza prawo najmu lokalu), jeżeli określony lokal jest np. potrzebny do funkcjonowania organu wspólnoty. W takich wypadkach nabycie następuje wprawdzie na rzecz właścicieli lokali, ale nie w celu powiększenia nieruchomości wspólnej. Nabyte prawo stanowi zatem majątek wspólnoty rozumianej jako ogół właścicieli lokali. Poszczególnym właścicielom przysługują zaś w tym prawie udziały w takiej samej wysokości jak w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3-7 u.w.l.). Przedstawionej wykładni art. 6 u.w.l. w związku z art k.c. nie podważa art. 17 u.w.l., zgodnie z którym za zobowiązania (a ściślej: za długi) dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy z właścicieli lokali w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Reguła przewidziana w tym przepisie odnosi się również do długów wspólnoty powstających na podstawie art. 28 u.w.l., ponieważ właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu, który żąda od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy, występuje nie jako członek wspólnoty, ale jako osoba trzecia. Skoro przez wspólnotę mieszkaniową należy rozumieć ogół właścicieli lokali, zatem wszyscy właściciele łącznie ponoszą odpowiedzialność bez ograniczeń, poszczególni zaś właściciele odpowiadają wprawdzie swoimi majątkami osobistymi, ale w sposób ograniczony. Odpowiedzialność wspólnoty, czyli ogółu właścicieli, jest faktycznie ograniczona z tego powodu, że zwykle jej majątek obejmuje ponoszone przez właścicieli lokali wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.) oraz uiszczane

10 10 przez nich zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.), a ponadto np. prawo własności lokalu nabytego na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli lokali, oczywiście natomiast nie ponosi odpowiedzialności z majątku obejmującego nieruchomość wspólną, w tym również nabytą na podstawie art. 32a pkt 2 u.w.l. Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).