Wyciąg z Operatu Szacunkowego

Transkrypt

1

2 Wyciąg z Operatu Szacunkweg Mercure Centrum Warszawa Złta 48/ Warszawa Plska Strna 2 z 8

3 OGRANICZENIE ODPOWIEDZIALNOŚCI OGRANICZENIE ODPOWIEDZIALNOŚCI Firma Hrwath HTL sp. z.. nie ma bwiązku aktualizacji ustaleń i wnisków zawartych w raprcie, na skutek zmian warunków na rynku, które mgą nastąpić p zakńczeniu przygtwywania niniejszeg pracwania. Wszelkie takie zmiany mgą wpływać na ważnść naszych szacunków. Pnieważ zmiany w warunkach rynkwych są prawdpdbne, należy przyjąć d wiadmści, że firma nie ma bwiązku dknania przeglądu raprtu ani pnwnej analizy nwych warunków, p przedłżeniu swich ustaleń. Firma Hrwath HTL sp. z.. nie pnsi żadnej dpwiedzialnści za realizację załżeń przedstawinych w niniejszym raprcie. Nasze badania i raprt parte są na szacunkach raz załżeniach, które są zmienne i nie mżna ich kreślić jak pewne. Wszystkie infrmacje dstarczne przez pdmity trzecie zstały przyjęte bez przeprwadzenia audytu czy weryfikacji i zstały uznane za pprawne. Pnadt, przyjęliśmy pewne załżenia c d przyszłych zachwań knsumentów i gólneg stanu gspdarki, które są niepewne. Raprt zstał pracwany d infrmacji klienta. Bez wcześniejszeg uzyskania zgdy firmy - autra udzielnej na piśmie, nie zezwala się na jeg publikację, kpiwanie, cytwanie w całści ani w części; nie mże n również stanwić pdstawy jakichklwiek kntraktów, prspektów, umów ani innych dkumentów. PRAWA AUTORSKIE Wszystkie prawa zastrzeżne. Cpyright Hrwath HTL sp. z.., Warszawa, ul. Przewdwa 42J. Wszystkie prawa zastrzeżne. Całść niniejszeg dkumentu, jak i jeg pszczególne części, bjęte są chrną prawami autrskimi. Żaden fragment tej publikacji nie mże być pwielany, kpiwany ani przekazywany w żadnej frmie, w tym fizycznie, elektrnicznie, pprzez wyknywanie kserkpii czy nagrań wide i audi, ani z użyciem żadneg inneg spsbu przekazu, bez uzyskania pisemnej zgdy firmy Hrwath HTL Sp. z.. lub licencji zezwalającej na jeg pwielanie i dystrybucję. Niniejszy dkument nie mże być pżyczany, wypżyczany, sprzedawany ani dystrybuwany w żadnej innej frmie niż ta, w jakiej zstał n wyprdukwany i przekazany klientwi, bez uzyskania wcześniejszej zgdy udzielnej przez firmę Hrwath HTL Sp. z.. Strna 3 z 8

4 Wyciąg z peratu szacunkweg z dnia 3 czerwca 2019 Adres ul. Złta 48/54, Warszawa Przedmitem wyceny jest nieruchmść gruntwa zabudwana. Nieruchmść stanwi działka ewidencyjna nr 39 z brębu , łącznej pwierzchni m 2, zlkalizwana przy ulicy Złtej 48/54 w Warszawie. Na działce nr 39 płżny jest budynek 4-gwiazdkweg htelu Mercure Centrum, który psiada 338 pki, stanwiący drębną nieruchmść pwierzchni użytkwej ,9 m 2. Nieruchmść jest pisana w księdze wieczystej nr WA4M/ /3, prwadznej przez Sąd Rejnwy dla Warszawy Mktwa, X Wydział Ksiąg Wieczystych. Opis nieruchmści Właścicielem nieruchmści stanwiącej działkę ewidencyjną nr 39 jest Miast Stłeczne Warszawa, natmiast użytkwnikiem wieczystym działki, a także właścicielem istniejąceg budynku stanwiąceg drębny d gruntu przedmit własnści jest Orbis Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Stan prawny nieruchmści przedmitwej jest uregulwany w Księdze Wieczystej nr KW WA4M/ /3 prwadznej przez Sąd Rejnwy dla Warszawy Mktwa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych. Istniejący budynek cztergwiazdkweg htelu Mercure Centrum Warszawa, stanwi biekt wybudwany w 1989 rku. Budynek płżny jest na działce pwierzchni całkwitej m 2 i charakteryzuje się następującymi parametrami zgdnie z Książką Obiektu Budwlaneg: 9 kndygnacji naziemnych, 1 kndygnacja pdziemna Pwierzchnia zabudwy m 2 Pwierzchnia całkwita m 2 Pwierzchnia użytkwa ,9 m 2 Kubatura budynku m 3 W latach nieruchmść zstała pddana gruntwnemu remntwi, pdczas któreg zmdernizwan: lbby, recepcję, krytarze, pkje, sale Strna 4 z 8

5 knferencyjne, salę śniadaniwą i restaurację. Działka, znajduje się w użytkwaniu wieczystym d dnia r. Dstęp drgwy na teren nieruchmści mżliwy jest d strny płudniwej i zachdniej - d ulic Złtej i Jana Pawła II. Teren przedmitwej nieruchmści, kształcie regularnym zbliżnym d prstkąta, jest płaski. Przedmitwa nieruchmść zlkalizwana jest w Dzielnicy Śródmieście, przy ulicy Złtej 48/54. Lkalizacja ta charakteryzuje się centralnym płżeniem na tle Warszawy, w linii prstej nieruchmść dzieli dległść 200 metrów d Dwrca Główneg PKP i 150 metrów d Pałacu Kultury i Nauki. Dana lkalizacja wyróżnia się zwartą zabudwą biurwą, mieszkaniwą i handlwą, łącznie z wieżwcami wyskści pwyżej 150 m. Najbliższe sąsiedztw nieruchmści uznajemy za bardz krzystne. Na krzystną cenę danej lkalizacji wpływają: lkalizacja w bizneswej części miasta (tzw. Centralny Obszar Biznesu), w tczeniu wielu nieruchmści biurwych płżenie w centralnej części miasta, w pbliżu najważniejszych arterii kmunikacyjnych bliskść różnych śrdków transprtu miejskieg (tramwaje, autbusy, metr) bliskść Dwrca Główneg PKP. Zakres wyceny stanwi praw użytkwania wieczysteg działki nr 39 i praw własnści budynku stanwiąceg drębny d gruntu przedmit własnści. Nieruchmść jest pisana w księdze wieczystej nr WA4M/ /3, prwadznej przez Sąd Rejnwy dla Warszawy Mktwa, X Wydział Ksiąg Wieczystych. Stan prawny Właścicielem nieruchmści stanwiącej działkę ewidencyjną nr 39 jest Miast Stłeczne Warszawa, natmiast użytkwnikiem wieczystym działki, a także właścicielem istniejąceg budynku stanwiąceg drębny d gruntu przedmit własnści jest Orbis Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Strna 5 z 8

6 W Warszawie funkcjnuje 96 biektów skategryzwanych jak htele, które łącznie ferują pki. Największa liczba biektów skategryzwana jest na 3* (42 htele). Wszystkie htele 3* generują 35% pdaży wszystkich pki htelwych. 20 hteli skategryzwanych jak biekty 4* feruje łącznie pki, c stanwi 34% gólnej pdaży pki w htelach skategryzwanych. W przypadku hteli 5* niewielka liczba biektów - 10 biektów - generuje 17% pki htelwych ferwanych w mieście. Charakterystyka rynku Istnieje jeszcze kilka hteli sieciwych, które działają na rynku warszawskim a które nie zstały jeszcze ficjalnie skategryzwane na datę wyceny. Łączna suma pki wynsi w htelach skategryzwanych raz twartych, sieciwych htelach jeszcze nieskategryzwanych. Zagregwane dane dla miasta pkazują, że błżenie w htelach w Warszawie w 2018 rku wynisł 75,3%. Obserwwany spadek w błżeniu w stsunku d rku 2017 mże być związany z rsnącą pdażą pki nclegwych w Warszawie, zarówn tych skategryzwanych jak htele jak i apartamentów na wynajem, których pdaż nadal nie jest dstatecznie zbadana. Średnia cena uzyskiwana przez warszawskie htele w 2019 rku wynisła 322,10 PLN. Widczne jest pewne ustabilizwanie ceny na pzimie pwyżej 300 PLN. Strna 6 z 8

7 Przychód nett: Liczba dstępnych pki htelwych: 338 Średnia cena za pkój htelwy bez śniadania na pzimie: 335 zł Średnirczne błżenie pki: 88% w pierwszym rku 87% w drugim rku 86% w trzecim rku 85% w czwartym rku i w latach klejnych analizy Inne przychdy: wynajem, sale knferencyjne, śniadania, restauracja, bar, parking Przyjęte załżenia d wyceny Kszty peracyjne Kszty pki stanwią 24,0% całkwitych przychdów z pki Kszty gastrnmii stanwią 62,5% całkwitych przychdów z gastrnmii Inne kszty stanwią 38% całkwitych przychdów z innych działów Kszty gólne niepdzielne Kszty administracji i gólne Kszty marketingu Kszty mediów Drbne naprawy i utrzymanie Opłata za zarządzanie Basic, za markę raz Incentive Pdatek nieruchmści i plata z tytułu użytkwania wieczysteg Rezerwa na dtwrzenie wypsażenia Kszty wydatków, remnty (Capex) Stpa Kapitalizacji All risks yield 6,75% Rdzaj kreślanej wartści Wartść rynkwa Strna 7 z 8

8 Wartść przedmitu wyceny Wartść rynkwa nieruchmści: zł (Dwieście dwadzieścia pięć milinów sześćset dwadzieścia siedem tysięcy złtych) Data sprządzenia Operatu Data, na którą kreśln wartść nieruchmści r r. Dariusz Futma Prezes Zarządu, Hrwath HTL Autrzy peratu szacunkweg Wjciech Dliński MRICS REV Numer uprawnień 4881 RICS Registered Valuer Niniejszy wyciąg pwinien być czytany z całym peratem szacunkwym i stanwi jeg integralną część Strna 8 z 8

9 Strna 9 z Hrwath HTL