ABC KREDYTU HIPOTECZNEGO

Transkrypt

1

2

3 ABC KREDYTU HIPOTECZNEGO Redakcja: Agnieszka Bąk Kredyt hipoteczny jest często jedyną szansą na zakup własnego mieszkania. Zaciągnięcie takiego zobowiązania to ryzyko zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla banku. Dlatego decyzja o wykorzystaniu kredytu hipotecznego jako źródła finansowania nieruchomości powinna być dokładnie przemyślana. Oddajemy w Państwa ręce poradnik opisujący instrument finansowy, jakim jest kredyt hipoteczny. Publikacja zawiera szczegółowy opis kredytu i wyjaśnia podstawowe definicje związane z jego funkcjonowaniem. Mamy nadzieję, że nasz poradnik poszerzy Państwa wiedzę z zakresu kredytów hipotecznych i pomoże zrozumieć bogatą terminologię w takim stopniu, by umieć się nią posługiwać na co dzień. Redakcja Dom.wieszjak.pl

4 Spis treści 1. Kredyt hipoteczny definicja Zdolność kredytowa Raty kredytu Oprocentowanie kredytu Rodzaje kredytów hipotecznych Kredyt mieszkaniowy Kredyt konsolidacyjny Pożyczka hipoteczna Kredyty walutowe i złotówkowe Koszty związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego Ubezpieczenie Prowizja Notariusz Jak wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu? Jak rozwiązać problemy ze spłatą kredytu? Prolongata Karencja Refinansowanie kredytu Przewalutowanie Wymagane dokumenty

5 1. Kredyt hipoteczny definicja Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka 1 na nieruchomość (nabywaną lub inną, której właścicielem jest kredytobiorca lub jego rodzina). Tego typu zadłużenie może mieć kilka form. Najpopularniejszą z nich jest kredyt mieszkaniowy. Kredyt hipoteczny zaciągany jest najczęściej na duże kwoty, przeznaczone na zakup nieruchomości lub jej budowę. Aby go uzyskać, należy spełnić szereg warunków, które dadzą bankowi pewność, że potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie. Na wysokość comiesięcznej raty kredytu wpływają: oprocentowanie, okres kredytowania, marża, a w przypadku kredytów walutowych również spread. Okres kredytowania uzależniony jest od takich czynników jak wiek czy dochód kredytobiorcy. Kredyt hipoteczny jako instrument finansowy może zostać wykorzystany na dwa sposoby. Pierwsza sytuacja dotyczy kupna/budowy lokalu mieszkalnego na własność. Inwestycja we własne mieszkanie jest bardziej opłacalna niż wynajem. W drugim przypadku kredyt ma finansować nieruchomość o charakterze inwestycyjnym. Dotyczy to kupna lub budowy lokali pod wynajem. W takiej sytuacji najemca (osoba wynajmująca mieszkanie od właściciela) spłaca kredyt, a wynajmujący (właściciel nieruchomości): a) inwestuje w dochód pasywny 2 lub b) wykorzystuje zmiany wartości nieruchomości na rynku kupuje taniej i sprzedaje z zyskiem lub c) wykorzystuje nieruchomość jako część planu emerytalnego po spłaceniu kredytu nieruchomość można sprzedać. Decydując się na kredyt hipoteczny, najlepiej wnieść do banku wkład własny. Można znaleźć placówki, które mają w swoich ofertach kredyt na 100% wartości nieruchomości, jednak wiąże się to z dużym ryzykiem i wyższymi kosztami kredytu. W większości banków kredyt bez wkładu własnego pozbawia kredytobiorcę możliwości refinansowania lub przewalutowania zobowiązania w przyszłości. 1 Hipoteka ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomośd dla zabezpieczenia określonej wierzytelności. Na jej podstawie wierzyciel ma pierwszeostwo w zaspokojeniu roszczeo z nieruchomości. 2 Dochód pasywny comiesięczny dochód uzyskiwany z zysków (np. z nieruchomości, posiadanego kapitału, renty itp.) bez stałego zaangażowania w pracę. Osoba osiągająca dochód pasywny to rentier. 5

6 2. Zdolność kredytowa Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami, w terminie określonym w umowie kredytowej zawartej między finansującym a finansowanym. Bank weryfikuje informacje przedstawione przez klienta i przeprowadza dokładną analizę kredytową, na którą składają się m.in. wysokość osiąganych przychodów i ich źródło; inne zobowiązania finansowe; historia kredytowa; okres kredytowania; wysokość kredytu; wiek kredytobiorcy; rodzaj zatrudnienia (największe prawdopodobieństwo uzyskania kredytu dotyczy zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony. Przy umowach o pracę na czas określony najczęściej banki wymagają przedstawienia listu intencyjnego, w którym pracodawca zobowiązuje się przedłużyć umowę. 3. Raty kredytu Na ratę kredytu składa się część kapitałowa i odsetkowa. Część kapitałowa to kwota, którą klient pożyczył od banku. Część odsetkowa to procent pobierany przez bank w zamian za udzielenie kredytu. Wysokość rat kształtuje się w zależności od okresu kredytowania. Im dłuższy czas spłaty, tym niższe raty, ale w rezultacie wyższy koszt całego zobowiązania. Przy spłacaniu kredytu kredytobiorca ma do wyboru raty stałe i malejące. W przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała i oblicza się ją przez podzielenie wysokości kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągnięto zobowiązanie. Zmianie ulega tylko część odsetkowa. Przy regularnej spłacie kwota kredytu zmniejsza się, a co za tym idzie odsetki są coraz niższe. Z kolej w ratach równych co miesiąc zmianie ulegają obie części: kapitałowa i odsetkowa. Bank oblicza odsetki na cały okres kredytowania, a następnie o tę kwotę zwiększa kapitał. Następnie pożyczony kapitał dzieli przez czas, w którym kredyt ma zostać spłacony. Na początku klient spłaca głównie odsetki, a później również kapitał. Forma spłaty kredytu to indywidualna decyzja. Raty równe gwarantują mniejszą kwotę do spłacenia przez cały czas kredytowania. Jeżeli natomiast sytuacja finansowa kredytobiorcy pozwala mu na płacenie wyższych rat w początkowym okresie spłaty, warto zdecydować się na raty malejące. Pod koniec spłaty raty mogą być mniejsze nawet o połowę, co wprowadza do budżetu oszczędności, które można zainwestować. Ponadto, raty malejące są bardziej opłacalne również ze względu na niższy koszt całego kredytu. Jednak, żeby móc z nich skorzystać, zazwyczaj trzeba wykazać się wyższą zdolnością kredytową. Trzecim sposobem spłaty zaciągniętego zobowiązania jest rata balonowa (płatność balonowa). W tym przypadku klient spłaca tylko część odsetkową, a pod koniec okresu kredytowania ostatnią część odsetek + cały pożyczony kapitał. Jednak rata balonowa to dla banku 6

7 większe ryzyko, ponieważ nie ma on pełnej kontroli nad kredytobiorcą. Jednocześnie finansowany płaci większe odsetki, co w końcowym podsumowaniu oznacza większy zysk dla finansującego. 4. Oprocentowanie kredytu Oprocentowanie to podstawowy parametr, który wpływa na koszt kredytu hipotecznego. Banki same ustalają jego wysokość i na nim bezpośrednio zarabiają. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów: podstawowej stopy procentowej i marży banku. Podstawowe stopy procentowe najczęściej wykorzystywane w Polsce dotyczą depozytów trzymiesięcznych (3M) i ze względu na walutę, w której zaciągnięto kredyt, dzielą się na następujące stawki rynkowe: WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) dla kredytu w złotówkach; EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) dla kredytu w euro; LIBOR (ang. London Interbank Offered Rate) dla kredytu we franku szwajcarskim. Poza depozytami trzymiesięcznymi wyróżnia się depozyty jednomiesięczne (1M) i sześciomiesięczne (6M). W zależności od waluty oprocentowanie oblicza się według wzoru: WIBOR (1M, 3M, 6M) + marża EURIBOR (1M, 3M, 6M) + marża LIBOR (1M, 3M, 6M) + marża Na podstawie stawek rynkowych banki aktualizują wysokość oprocentowania, a o zmianach informują kredytobiorcę, przedstawiając mu aktualny harmonogram spłaty kredytu. Stopy podstawowe zależą od wyżej wymienionych stawek rynkowych i zmieniają się stale w zależności od sytuacji na rynku finansowym. Jednak często w walce o klienta banki nie decydują się na zwiększenie oprocentowania. W przeciwieństwie do stóp procentowych, marża jest stała. Bank ustala ją indywidualnie podczas uzgadniania warunków kredytu. Marża nie zmienia się przez cały okres spłaty zadłużenia i jest elementem konkurencyjności danej oferty banku. Wysokość stopy procentowej jest niezależna od banku, ale już w przypadku marży potencjalny kredytobiorca może negocjować jej wysokość. Aby obniżyć wysokość marży, warto także zadbać o wysoki wkład własny do kredytu. Obok oprocentowania zmiennego banki oferują również oprocentowanie stałe. W tym przypadku stopa procentowa nie zmienia się bez względu na sytuację na rynku finansowym. Oprocentowanie stałe dotyczy przeważnie lokat i kredytów krótkoterminowych (do roku). 7

8 5. Rodzaje kredytów hipotecznych Wyróżnia się następujące rodzaje kredytów hipotecznych: 1. kredyt mieszkaniowy 2. kredyt konsolidacyjny 3. pożyczka hipoteczna 5.1 Kredyt mieszkaniowy Kredyt mieszkaniowy to obecnie najpopularniejsza forma kredytu. Często utożsamia się go bezpośrednio z kredytem hipotecznym. W rzeczywistości kredyt mieszkaniowy ma węższe znaczenie i jest jednym z rodzajów kredytu hipotecznego. Ze względu na cel wyróżnia się: a) kredyt mieszkaniowy na zakup gotowej nieruchomości (kredyt hipoteczny) b) kredyt mieszkaniowy na zakup lub budowę nieruchomości w trakcie inwestycji budowlanej (kredyt budowlano-hipoteczny) c) kredyt mieszkaniowy na zakup działki budowlanej. Kredyt mieszkaniowy na zakup gotowej nieruchomości można zaciągnąć m.in. w celu: zakupu nieruchomości z rynku wtórnego; zakupu nieruchomości od inwestora zastępczego (zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego); w tej sytuacji bank przelewa odpowiednią kwotę kredytu bezpośrednio na konto sprzedającego na podstawie umowy kupna-sprzedaży; zamiany nieruchomości na inną nieruchomość; zakupu nieruchomości z rynku wtórnego od spółdzielni mieszkaniowej; remontu i wykończenia nieruchomości (modernizacji, na którą nie potrzeba pozwolenia na budowę określonego w Prawie budowlanym); wykupienia nieruchomości; spłaty zobowiązania zaciągniętego na nieruchomość w innym banku. Kredytem budowlano-hipotecznym można sfinansować m.in: budowę domu jednorodzinnego; przebudowę, rozbudowę nieruchomości; remont nieruchomości wymagający pozwolenia na budowę zgodnie z Prawem budowlanym; zagospodarowanie lokali niemieszkalnych (np. poddasza) na lokale mieszkalne; zakup działki budowlanej; budowę domku letniskowego. W odróżnieniu od kredytu hipotecznego, tego typu kredyt wypłacany jest w transzach. Wypłacenie całości pieniędzy trwa od 24 do 36 miesięcy, czyli obejmuje czas potrzebny na wybudowanie nieruchomości. Wypłata kolejnych transzy zależy od postępu prac budowlanych. Często bank sam nadzoruje przebieg prac inspekcja orzeka, czy inwestycja rozwija się 8

9 zgodnie z planem załączonym do wniosku kredytowego. Aby uzyskać kredyt budowlanohipoteczny na budowę w systemie gospodarczym, należy przedstawić w banku kosztorys budowy i pozwolenie na budowę, a w przypadku, kiedy prace zlecane są firmie budowlanej również umowę i dokumenty rejestrowe tej firmy. Bank często wymaga od kredytobiorcy rozliczenia się z zaciągniętego kredytu poprzez przedstawienie faktur, np. za zakup materiałów budowlanych. Przy kredycie budowlano-hipotecznym kredytobiorca może liczyć na dłuższy okres karencji. Często pozwala to na rozpoczęcie spłaty kredytu w momencie, kiedy inwestycja budowlana zostanie zakończona. Kiedy klient posiada już działkę pod budowę, bank może potraktować ją jako wkład własny. Zarówno kredytem hipotecznym, jak i kredytem budowano-hipotecznym można sfinansować dodatkowe koszty: wycenę nieruchomości; wniesiony wkład własny na zakup lub budowę nieruchomości; koszty związane z zaciągnięciem kredytu: opłaty, prowizje, zabezpieczenia itp.; koszty pośrednio związane z zakupem nieruchomości: akt notarialny, pośrednik nieruchomości itp. Finansowanie dodatkowych kosztów musi być ściśle związane z zaciągniętym zobowiązaniem. Ponadto, wysokość kredytu i koszty dodatkowe nie mogą przekroczyć określonej wartości nieruchomości, którą wycenia bank. 5.2 Kredyt konsolidacyjny Kredyt konsolidacyjny (kredyt bezgotówkowy) to rozwiązanie dla tych, którzy nie radzą sobie ze spłatą zaciągniętych długów. Przeznaczony jest na spłatę innych zobowiązań kredytobiorcy. Tego typu zobowiązanie ma na celu zmniejszenie miesięcznej raty kredytowej poprzez połączenie kilku kredytów w jeden, zabezpieczony hipoteką na nieruchomość (własną lub należącą do osoby trzeciej). Dzięki temu dłużnik spłaca zobowiązanie w jednym banku. Kredyt konsolidacyjny obniża miesięczną ratę. Wynika to z niższego oprocentowania (dzięki obniżeniu marży) i wydłużenia okresu kredytowania nawet do 30 lat. Jednak im dłuższa spłata kredytu, tym większe odsetki, a w rezultacie większa kwota do spłacenia. Aby jeszcze obniżyć ratę kredytu, można zdecydować się na konsolidację w obcej walucie. Jednak w tym przypadku należy liczyć się z ryzykiem kursowym. Starając się o korzystne warunki konsolidacji, warto skorzystać z pomocy doradców finansowych. Konsolidacji podlegają kredyty mieszkaniowe, samochodowe, konsumpcyjne, zadłużenia na karcie kredytowej i rachunkach osobistych, a także inne kredyty i pożyczki, pod warunkiem że nie zostały zaciągnięte na prowadzoną działalność gospodarczą. Na kredyt mogą liczyć ci kredytobiorcy, którzy regularnie spłacali swoje poprzednie raty. 9

10 5.3 Pożyczka hipoteczna Pożyczka hipoteczna posiada cechy kredytu hipotecznego (ze względu na zabezpieczenie w postaci hipoteki) i kredytu gotówkowego (pieniądze można przeznaczyć na dowolny cel pod warunkiem, że nie jest on związany z prowadzoną przez pożyczkobiorcę działalnością gospodarczą). Uzyskanie pożyczki hipotecznej wiąże się ze spełnieniem określonych warunków. Najważniejszy z nich to posiadanie nieruchomości, które będzie zabezpieczeniem dla banku w przypadku niewywiązywania się z zaciągniętego zobowiązania. Pożyczka hipoteczna jest oprocentowana niżej niż tradycyjny kredyt gotówkowy. Jej spłatę można rozciągnąć nawet na 20 lat, co w rezultacie daje mniejsze miesięczne raty. Często traktuje się ją jako synonim kredytu hipotecznego, jednak oba zobowiązania różnią się od siebie. Pożyczka ma charakter indywidualny, ponieważ warunkiem otrzymania pieniędzy od banku jest posiadanie nieruchomości wyłącznie na własność. Z drugiej strony, daje ona większą swobodę w dysponowaniu środkami, w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, w przypadku którego pieniądze należy wykorzystać zgodnie z celem określonym we wniosku kredytowym. Kolejna różnica odnosi się do kosztów, które klient ponosi przy zaciąganiu tych zobowiązań. Pod tym względem pożyczka jest tańsza, ze względu na to, że jedynym zabezpieczeniem, którego wymaga bank, jest hipoteka na nieruchomość. Należy pamiętać, że jeżeli pożyczkobiorca nie spłaca długu, może stracić zastawiony lokal. Niższe jest także oprocentowanie takiego zobowiązania, ale różnica w wysokości rat jest niewielka, co wynika z krótszego okresu kredytowania. Bez aktu własności nieruchomości bank nie udzieli pożyczki hipotecznej. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest znalezienie oferty dobrego kredytu hipotecznego. 5.4 Kredyty walutowe i złotówkowe Ze względu na walutę na polskim rynku wyróżnia się: kredyt w walucie krajowej (kredyt złotówkowy); kredyt walutowy: o denominowany; o indeksowany. Przy zaciąganiu kredytu w obcej walucie należy liczyć się ze stałym ryzykiem kursowym. Bank przelicza wysokość kredytu po kursie zakupu, ale kredytobiorca spłaca zadłużenie po kursie sprzedaży, co automatycznie zwiększa koszty kredytu. Na wysokość miesięcznej raty kredytu walutowego wpływa nie tylko ryzyko kursowe, ale także ryzyko stóp procentowych. Jeżeli kredytobiorcy zależy na zminimalizowaniu ryzyka, najlepszym rozwiązaniem będzie kredyt złotówkowy. Taki kredyt jest jednak wyżej oprocentowany, lecz wahania mogą dotyczyć jedynie zmiany wysokości stóp procentowych. Zwiększenie stóp procentowych oznacza większą ratę, ale gwarancja niezmienności rat jest większa niż w przypadku kredytów walutowych. 10

11 Od 1 lipca 2006 roku obowiązuje tzw. rekomendacja S 3. Zgodnie z nią, podczas opisywania oferty kredytu doradca banku zobowiązany jest przedstawić klientowi najpierw propozycje kredytów w złotówkach. Dopiero, kiedy klient odrzuci takie rozwiązanie, bank może zaoferować kredyt walutowy. Obowiązkiem doradcy jest szczegółowe zapoznanie zainteresowanego kredytem z wszystkimi informacjami dotyczącymi tego typu zobowiązania, a zwłaszcza ze związanym z nim ryzykiem. Aby uzyskać kredyt w obcej walucie, często należy posiadać większą zdolność kredytową. Jest to zabezpieczenie banku przed niewypłacalnością dłużnika, który może nie poradzić sobie za spłatą rat w sytuacji, kiedy kurs waluty będzie wyższy niż w czasie, kiedy zaciągnięto zobowiązanie. Spread Spread to różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty. To jedna z opłat, którą trzeba ponieść przy zaciąganiu kredytu walutowego. Wysokość spreadu zależy od wewnętrznych wyliczeń banku. Spread powoduje zwiększenie miesięcznej raty kredytu, na czym zarabia bank. Korzystnym dla kredytobiorcy rozwiązaniem jest możliwość spłaty zobowiązania w walucie, w której zostało ono zaciągnięte (ustawa antyspreadowa). Oznacza to, że zamiast przeliczać wysokość raty z bieżącego kursu obcej waluty na złotówki, można zapłacić ratę: a) kupując walutę w kantorze i wpłacając ją do banku lub b) wykonując przelew walutowy z innego banku, w którym kurs jest korzystniejszy. Na korzyść kredytobiorcy dodatkowo wpływa narzucony w ustawie obowiązek zapisania w umowie kredytowej wysokości spreadu. Jednak nadal kredyt walutowy wiąże się z większym ryzykiem niż kredyt w walucie krajowej. 3 Rekomendacja S dokument przygotowany przez Komisję Nadzoru Finansowego, określający listę tzw. dobrych praktyk dla banków, które udzielają kredytów hipotecznych. 11

12 6. Koszty związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego Kredyt mieszkaniowy wiąże się koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Warto o nich wiedzieć, ponieważ nie można sfinansować ich pieniędzmi z kredytu ponosi się je od razu ze środków własnych. Poszukując atrakcyjnych ofert kredytów, najczęściej zwraca się uwagę na wysokość marży i prowizji, zapominając o innych, ukrytych opłatach. Poza oprocentowaniem należy zwrócić uwagę na dodatkowe produkty, których wykupienie często jest wymagane. 6.1 Ubezpieczenie W większości placówek jednym z warunków uzyskania kredytu jest ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych. To zabezpieczenie dla banku w sytuacji, gdy kredytobiorca z różnych przyczyn nie będzie mógł spłacać długu. Do innych, dodatkowych ubezpieczeń 4, wymaganych indywidualnie w zależności od banku, zalicza się np. ubezpieczenie na życie (jego koszt można zmniejszyć, przystępując do ubezpieczenia grupowego). Z tego zabezpieczenia korzysta nie tylko bank, ale i rodzina dłużnika na wypadek jego śmierci towarzystwo ubezpieczeniowe spłaca kredyt, a nieruchomość zostaje zwolniona z hipoteki. W zależności od wysokości wkładu własnego (zazwyczaj powinien on wynosić 20% wartości nieruchomości), bank może zażądać wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu. Obowiązek ten dotyczy sytuacji, kiedy klient nie wnosi wkładu własnego lub jest on bardzo niski. Przeciętny koszt takiego ubezpieczenia wynosi 3,5% brakującej kwoty. Bank może zażądać takiej opłaty przed uruchomieniem kredytu. Zanim nieruchomość, na którą zaciąga się kredyt, zostanie zabezpieczona w banku hipoteką, klient zobowiązany jest do płacenia ubezpieczenia pomostowego. Jest ono obowiązkowe (w większości placówek), czasowe i chroni bank przed dodatkowymi kosztami, które wynikają głównie z opóźnień związanych z wpisem nieruchomości w hipotekę. Takie opóźnienie jest spowodowane albo błędami formalnymi we wniosku, albo ze spóźnioną opłatą za wniosek. Wysokość ubezpieczenia różni się w zależności od wewnętrznych ustaleń placówki. Najczęściej kredytobiorca opłaca je w postaci zwiększonego oprocentowania. Jeżeli kredyt wypłacany jest w całości, klient płaci wyższe oprocentowanie dla całej kwoty. W przypadku transz, dodatkowa opłata dotyczy tylko określonej części, co bardziej opłaca się kredytobiorcy. Po umieszczeniu nieruchomości w księdze wieczystej kredytobiorca zostaje zwolniony z płacenia ubezpieczenia pomostowego. Ważne jest, aby jak najszybciej dostarczyć odpis z księgi wieczyste do banku, ponieważ ubezpieczenie opłaca się od momentu uruchomienia kredytu. Jednocześnie klient może ubiegać się o zwrot tych kosztów, które poniósł już po uzyskaniu wpisu. Jednak jest to mała kwota i nie wszystkie banki ją zwracają. 4 Umowa kredytowa powinna zawierad zapis wszystkich dodatkowych ubezpieczeo. 12

13 Przed wykupieniem ubezpieczenia oferowanego przez bank najlepiej upewnić się, które z nich są obowiązkowe, a które dobrowolne. Pozwoli to uniknąć zbędnych wydatków. 6.2 Prowizja Prowizja to jednorazowa opłata, która jest dla banku wynagrodzeniem za udzielenie kredytu. Banki często wycofują się z pobierania takiej opłaty. Mimo to warto uważnie zapoznać się z proponowaną ofertą kredytową i zwrócić uwagę, czy jest w niej mowa o prowizji i jaka będzie jej wysokość. Zazwyczaj wynosi ona 3% wartości zaciągniętego zobowiązania. Klient może zapłacić prowizję zanim kredyt zostanie uruchomiony lub wliczyć ją w koszty comiesięcznych rat. Jeżeli klient poszukuje nieruchomości przez pośrednika, musi również liczyć się z prowizją dla agencji. 6.3 Notariusz Za sporządzenie aktu notarialnego odpowiedzialny jest notariusz, który pobiera taksę notarialną + 23% podatek. Wysokość taksy różni się w zależności od wartości nieruchomości. Kolejną opłatę klient ponosi za wydanie wypisu aktu notarialnego. Inne opłaty to: złożenie do sądu wniosku o założenie księgi wieczystej wraz z wpisem prawa do własności (taki wniosek może zawrzeć notariusz w akcie notarialnym, jednak wiąże się to z dodatkowym kosztem, który można zmniejszyć, składając wniosek samemu); 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego); jednorazowa opłata za złożenie wniosku kredytowego; opłata za wycenę nieruchomości; inne opłaty związane ze zmianą warunków kredytowania; opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (tzw. nadpłacanie kredytu). 13

14 7. Jak wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu? Przed zaciągnięciem kredytu warto zapoznać się z ofertami poszczególnych banków i wybrać tę placówkę, która proponuje najkorzystniejsze warunki kredytowania. Można skorzystać z pomocy doradców finansowych, ale tylko i wyłącznie na własną odpowiedzialność. Prawo nie przewiduje sytuacji, w której kredytobiorca mógłby domagać się od doradcy rekompensaty za dobranie niekorzystnej oferty kredytowej. Taka wiedza jest szczególnie ważna, ponieważ zdarza się, że niektóre doradztwa dostają większą prowizję za doprowadzenie do podpisania umowy w określonym banku. Poszukując najodpowiedniejszego kredytu, warto zwrócić uwagę na: oprocentowanie kredytu; możliwość przewalutowania kredytu; okres kredytowania; wysokość wkładu własnego; wysokość dodatkowych opłat, prowizji itp.; możliwość wcześniejszego spłaty kredytu; możliwość czasowego zawieszenia spłaty (prolongata, karencja). 8. Jak rozwiązać problemy ze spłatą kredytu? Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże kredytobiorcę z bankiem na wiele lat. Jeżeli po kilku latach spłaty pojawiły się trudności finansowe, można skorzystać z rozwiązań, które w takich sytuacjach oferują niektóre banki. Zalicza się do nich: prolongatę; karencję; refinansowanie; przewalutowanie (w przypadku kredytów walutowych). 8.1 Prolongata Niektóre banki pozwalają swoim klientom na czasowe zawieszenie spłaty rat kredytu. Jest to tzw. prolongata. Dotyczy ona zawieszenia całej raty kredytu zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej. Aby uzyskać zgodę na prolongatę, należy odpowiednio wcześniej uprzedzić bank, który udzielił kredytu hipotecznego. Większość banków przewiduje zawieszenie tylko jednej raty kredytu. Jednak nie oznacza to, że taka rata zostanie umorzona. Zawieszoną spłatę dolicza się do salda zadłużenia, a łączny koszt kredytu wzrasta. Dlatego przed podjęciem decyzji o prolongacie, należy rozważyć, czy takie rozwiązanie rzeczywiście jest konieczne. 14

15 8.2 Karencja Karencja oznacza okresowe zawieszenie spłaty odsetek kredytu. Podobnie jak prolongata, karencja jedynie przesuwa w czasie tę spłatę. W tym przypadku zawieszenie dotyczy tylko części odsetkowej, co oznacza, że kapitał musi być cały czas spłacany. Dlatego bank może pozwolić nawet na kilkumiesięczną karencję. Finansujący rozpatrzy wniosek o przyznanie prolongaty lub karencji pozytywnie pod warunkiem, że finansowany spłacał zobowiązanie regularnie w okresie co najmniej roku od uruchomienia kredytu. 8.3 Refinansowanie kredytu Kredyt refinansowy to kredyt przeznaczony na spłatę innego kredytu. W przeciwieństwie do konsolidacji, refinansowanie dotyczy spłaty jednego zobowiązania. Refinansowanie opłaca się szczególnie w przypadku kredytów walutowych. Ponadto, zgodnie z rekomendacją T, na życzenie klienta bank zobowiązany jest wypłacić kredyt w walucie, w której został on zaciągnięty. Dzięki temu rozwiązaniu kredytobiorca oszczędza nie tylko na refinansowaniu, ale również na spreadzie. Aby refinansowanie przyniosło oszczędności, należy wybrać ofertę banku, która przedstawia korzystniejsze warunki kredytowania przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów wynikających z przeprowadzenia operacji. Refinansowanie dotyczy nie tylko przeniesienia zobowiązania i kontynuowania spłaty w nowym banku. Niesie ze sobą dodatkowe korzyści jak możliwość wydłużenia okresu kredytowania czy przewalutowania na bardziej opłacalną walutę. 8.4 Przewalutowanie Przewalutowanie polega na zmianie waluty kredytu. To rozwiązanie opłaca się tylko wtedy, kiedy bieżący kurs waluty jest niższy niż w czasie, kiedy zaciągnięto kredyt walutowy. Jednak powinno się je traktować jako plan awaryjny. Jeżeli kredyt zaciągnięto w złotówkach, nad przewalutowaniem warto zastanowić się wtedy, kiedy oprocentowanie znacznie wzrosło, a zamiana zadłużenia na obcą walutę przyniosłaby realne korzyści. Przewalutowanie wiążę się z oszczędnościami, ale także z dodatkowymi opłatami wynikającymi z przeprowadzenia procedury, takimi jak kolejna prowizja czy opłaty sądowe. Zmiana waluty kredytu to konieczność zmiany wpisu w księdze wieczystej. Zazwyczaj bank jeszcze raz bada zdolność kredytową klienta, co wiążę się z koniecznością ponownego dostarczenia dokumentów. Zdarza się, że finansujący wymaga od finansowanego wyższej zdolności kredytowej niż na początku. Opłata dotyczy także konieczności sporządzenia aneksu do umowy, który będzie określał nowe warunki kredytu. 15

16 9. Wymagane dokumenty Uzyskanie kredytu hipotecznego to długa procedura, związana z licznymi formalnościami. Dokumenty wymagane do złożenia wniosku kredytowego różnią się w zależności od banku i rodzaju kredytu. Na ogół zalicza się do nich: wniosek kredytowy z załącznikami; dwa dokumenty tożsamości (dowód osobisty i inny dokument ze zdjęciem); w przypadku zatrudnienia na umowę o pracę: zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości netto osiąganych dochodów. W związku z wprowadzeniem zawodowej służby wojskowej banki nie wymagają już zaświadczenia o uregulowanym stosunku do wojska. Inne dokumenty będzie składał klient prowadzący własną działalność gospodarczą, a inne kredytobiorca zatrudniony na umowę cywilnoprawną (np. umowę zlecenie lub umowę o dzieło) czy klient starający się o kredyt z dopłatą. Dodatkowe formalności dotyczą również obcokrajowców czy Polaków pracujących za granicą. Jeżeli małżeństwo starające się o kredyt ma rozdzielność majątkową, będzie musiało przedstawić w banku umowę takiej rozdzielności w postaci aktu notarialnego. Lista dokumentów jest długa i cały proces przyznawania kredytu może trwać nawet 3 miesiące. 16