Mieszkalnictwo a demografia

Transkrypt

1 Autor: Jacek Koziński z zespołem. Autor jest architektem i deweloperem, członkiem SARP, Izby Architektów i PZFD, jest członkiem Grupy Legislacyjnej powołanej w 2009 roku, przez Izbę Architektów do opracowania fundamentalnej reformy praw budowlanych. Część poniższego artykułu opracowana została w ramach prac nad Raportem o stanie budownictwa mieszkaniowego pod kierunkiem prof.witakowskiego w 2007 roku. Mieszkalnictwo a demografia Poniższy artykuł przedstawia nieoczekiwane wnioski płynące z analizy relacji danych statystycznych o ilości urodzeń i podaży nowych mieszkań w ostatnich 40 latach w Polsce Dzieci Mieszkania Wykres nr 1. Liczba wybudowanych mieszkań i liczb urodzonych w Polsce dzieci Źródła: GUS Niemiarodajne dane o ilości wybudowanych mieszkań w 2003 roku zastąpiono średnią z poprzedniego i następnego roku Widać, iż krzywe ilustrujące zmiany tych liczb są podobne. Analizę tego zagadnienia przeprowadził matematyk dr Szczepan Hummel z UW. Opracował on prostą funkcję wiążącą liczbę urodzeń z liczbą wybudowanych mieszkań. Funkcja ta ma postać: D(r) = a*m(r-5) + b*r + c (model liniowy z trendem). Oznaczenia: r = rok ( ); D(r) = liczba dzieci urodzonych w danym roku; M(r) = liczba mieszkań wybudowanych w danym roku; a = 1,55727; b = -2,44563; c = 5131,23658; właściwości matematyczne modelu: wszystkie współczynniki są istotne na poziomie 0,001; współczynnik determinacji R2 = 93,5%; współczynnik korelacji Pearsona = 94,1%. Wykres nr 2. Relacja liczby faktycznych urodzeń (górna linia ciągła) do liczby wyliczonej na podstawie funkcji zależnej od liczby wybudowanych mieszkań (linia przerywana). 1

2 Wszystkie podane parametry matematyczne oznaczają, że związek jest bardzo silny. Mówiąc prościej, choć mniej precyzyjnie: liczbę dzieci urodzonych w ostatnich 40 latach można wyliczyć na podstawie liczby wybudowanych mieszkań, ze średnim błędem 4,36% jedno wybudowane mieszkanie owocuje urodzeniem średnio ponad 1,5 dziecka (współczynnik a); niezależnie od liczby wybudowanych mieszkań z roku na rok spada liczba urodzonych dzieci o około (składnik trendu b*r, obszar pokryty kratką); Interpretacja. Nieprawidłowa byłaby interpretacja mówiąca, że średnia liczba urodzeń w rodzinach, które wprowadziły się do nowo wybudowanego mieszkania to ok. 1,56. Tu chodzi o łączny efekt wprowadzenia na rynek nowego mieszkania, który może oddziaływać na kilka rodzin przez kilka lat. W naszym przedstawieniu, na podstawie czysto formalnych, matematycznych optymalizacji przyjęliśmy najprostszy model, jednorazowego, skumulowanego efektu po 5 latach (czynnik a*m(r- 5). W przedstawionym modelu występuje czynnik (r-5) odpowiedzialny za opóźnienie skutku wobec przyczyny. To przesunięcie w czasie wynika zarówno z przyczyn biologicznych (okres 9 miesięcy) jak i czasu związanego z nabywaniem i sprzedawaniem mieszkań. Innymi słowy - szybkości rozchodzenia się fali wywołanej pojawieniem się nowego mieszkania na rynku. Działa to tak: rodzina, która wybudowała sobie domek opuszcza i sprzedaje mieszkanie M5. Do niego wprowadza się druga rodzina, sprzedając M4 rodzinie trzeciej, która do tej pory miała mniejsze mieszkanie i tak dalej i dalej, aż do kawalerek substandardowych. Co ciekawe, oznaczałoby to, że największy efekt demograficzny ma budowanie domów i mieszkań największych i najdroższych, a nie skromnych, czyli wycelowanych w najliczniejsze grupy potencjalnych rodziców Pole pod krzywą składa się z dwóch obszarów: dolny, zakratkowany, opisany wyrażeniem b*r+c jest niezależny od funkcji M(r), czyli od liczby wybudowanych mieszkań. Być może należałoby go interpretować jako urodzenia w tych rodzinach, które mieszkając w starych, istniejących zasobach mieszkaniowych nie uczestniczą w rynku. Tu też są translokacje z mieszkania do mieszkania, ale nie poprzez kupno, lecz na drodze dziedziczenia lokalu. Co by nie było, ważne jest, że ten obszar zależy od innych czynników i że jest dość stabilny i prosty w przedstawieniu. Drugi obszar górny, jest bezpośrednio i ściśle związany z liczbą nowych mieszkań. Nasz model sugeruje, że na wielkość tego obszaru możemy mieć wpływ poprzez politykę mieszkaniową. Krytyka. Przedstawiony model jest tylko hipotezą. Nie może być niczym innym. Rzecz w tym na ile wiarygodną hipotezą. Najostrzejszy zarzut brzmi, że badamy tu korelację przypadkową. Innymi słowy przypadkowo podobny przebieg zjawisk zupełnie ze sobą nie związanych. Ot chociażby intensywność opadów w ostatnich 40 latach może mieć też podobny wykres. Ale to zbyt ostra teza. Myśl o założeniu rodziny jest w oczywisty sposób związana z pytaniem o warunki materialne potrzebne do tego kroku, a gdzie będziemy mieszkali? Na pewno są rodziny, które nie decydują się na kolejne dziecko ze względów mieszkaniowych. Wniosek: jest jakiś związek między badanymi zjawiskami. 2

3 Ale czy aż tak silny? Przecież tu właśnie jest istota naszego zaskoczenia. Gdyby wynikiem analizy była korelacja na poziomie powiedzmy 30% nikt nie zgłosiłby zastrzeżeń. Jakiś taki jest poziom korelacji intuicyjnej. Nasza praca uznana by została jako ciekawy przyczynek do prac nad demografią. Ciekawy, ale mało wnoszący. Ale korelacja 94%? Tu jest sprzeciw. Spróbujmy go złagodzić. Ochrona zagrożonych gatunków ptaków polega przede wszystkim na ochronie terenów lęgowych. Gdyby nasze analizy dotyczyły liczby piskląt i gniazd, nikt nie dziwiłby się korelacją bliską 100% Jeśli akceptujemy ten związek dla innej populacji (ptaków, zwierząt) to dlaczego miałby on być przypadkowy wśród populacji ludzkiej? Jak zweryfikować naszą tezę? Zbadać czy podobny związek miał miejsce w innych krajach. Nie mamy takich badań, zdobycie danych, choć możliwe, jednak nie jest łatwe. A i wynik nie byłby w 100% procentach rozstrzygający. Może decydująca jest specyfika polskich warunków? Na pewno powinno się ją uwzględnić przy wyborze kraju porównawczego. Wśród istotnych okoliczności specyficznych jest sytuacja permanentnego niedoboru mieszkań. Ale nie stanu katastrofalnego, takiego jaki miał miejsce w Grecji po napływie uchodźców z Turcji i ZSSR. Albo w Niemczech po II Wojnie Światowej, gdy przybyło kilkanaście milionów uchodźców. Podobnie w naszych rozważaniach nie uwzględniliśmy okresu bezpośrednio powojennego. Wydaje się, że podobny niedobór mieszkań mógł być w niektórych krajach zachodnich, ale przez krótki czas po wojnie. Większość z nich szybko uporała się z brakami mieszkaniowymi poprzez, nieraz gigantyczne, narodowe programy mieszkaniowe. A Polska? Skąpe dane przedwojenne zdają się sugerować, że poważny niedobór mieszkań trwa nieprzerwanie od I Wojny Światowej. Największe w Europie straty z ostatniej wojny, szacowane na 2,5 mln mieszkań, okres komunizmu, z którego pochodzi określenie głód mieszkaniowy, wreszcie ostatnie 20 lat, najgorsze pod względem liczb. W III Rzeczpospolitej budujemy ledwie połowę tego co w okresie komunizmu (średnia z lat to 198 tys. mieszkań rocznie, z lat to 107 tys.) To nie koniec złego. Obserwowane obecnie praktycznie zatrzymanie nowych inwestycji mieszkaniowych wróży dawno nie widziany krach. Tego już nie da się uniknąć. Polskie budownictwo charakteryzuje się olbrzymią bezwładnością (zapewne ze względu na skrajne zbiurokratyzowanie). Podwojenie ceny mieszkań w 2005 zaowocowało w następnym roku przyrostem podaży o ledwie 0,1%. Wyhamowanie tej bezwładnej masy wymaga długiego czasu do ponownego jej rozpędzenia. Według naszych szacunków, gdy będziemy budować 300 tysięcy mieszkań rocznie, to przestaniemy się cofać Dopiero od poziomu 500 tys. zaczniemy nadrabiać zaległości. W 2006 roku w Polsce wybudowano podobną liczbę mieszkań co w Irlandii. Tyle tylko, że ich jest 4 mln, a nas prawie 40. Nie jest łatwo znaleźć kraj o podobnej specyfice

4 Jeszcze kilka refleksji wokół naszego tematu. Wykres nr 2. Skala strat demograficznych związana z załamaniem poprzedniego modelu. Dane archiwalne GUS, prognoza własna. Powyższy wykres to prezentacja danych pozwalających na ustosunkowanie się do powszechnego przekonania, że ostatni wyż demograficzny z opóźnieniem, ale zacznie rodzić dzieci. Na tle linii pokazującej liczbę dzieci urodzonych od 1960 roku przedstawiłem interpretację tego poglądu. Linia z krzyżykami to prosta oscylacja, czyli ilustracja sytuacji jak zmieniałaby się liczba urodzeń, gdyby jedynym czynnikiem była liczebność populacji potencjalnych rodziców. Tak wyglądały prognozy demograficzne z połowy lat 80-tych. Te prognozy początkowo bardzo celne, załamały się w połowie lat 90-tych. Obszar pokryty kratką to liczba dzieci urodzonych w 2006 roku przypisana dacie urodzenia matki. Pokazuje on, które roczniki kobiet obecnie rodzą dzieci, i w jakiej liczbie. Średnia tego obszaru to rocznik A więc połowa wyżu. A więc połowa wyżu jest już za nami. Co będzie gdy rodzić będzie niż? Pokazuje to linia z prawej strony. Została ona zbudowana przy upraszczającym założeniu utrzymania wielkości dzisiejszych wskaźników płodności kobiet i dzisiejszego średniego wieku kobiet w chwili rodzenia. Uwzględnienie tych czynników może złagodzić złe tendencje, ale nie zmienia ich charakteru. Oficjalna prognoza demograficzna GUS nie wygląda tak dramatycznie, ponieważ opisuje ona przewidywaną liczbę obywateli Polski, która zależy również od drugiego czynnika, od liczby zgonów. A ten czynnik ma przeciwną, korzystną tendencję, wynikającą z systematycznie przedłużającej się średniej długości życia. Linia prognozy świadomie jest mocno uproszczona. Główną przyczyną dla której przedstawiamy ten wykres jest pokazanie skali strat demograficznych, wynikłych, według poprzednich rozważań, z czynników na które mogliśmy i możemy mieć wpływ, z załamania budownictwa mieszkaniowego po 1990 roku. Obszar pokryty pionowymi liniami to około 3 mln. nie urodzonych dzieci. Żadne z powojennych pokoleń młodzieży nie miało tak trudnych warunków do zakładania rodzin. Wyż demograficzny trafił na niż budowlany. Być może właśnie to ciśnienie znajduje chwilowe ujście w wyjątkowym na skalę światową pędzie do studiowania. Ale i popycha do emigracji. Jeśli tylko co piąty młody Polak ma szansę na dom i normalną rodzinę to tzw. wyścig szczurów nabiera ludzkiego i racjonalnego wymiaru

5 Na koniec, już krótko, przedstawię drugą hipotezę. Tym razem na temat przyczyn obecnych kłopotów sektora mieszkaniowego. Jest to obrazkowy bilans ostatniego dwudziestolecia. Wykres nr 3. Wykres dat kolejnych nowelizacji prawa budowlanego na osi czasu. Dane z archiwum Sejmu RP Widoczne na wykresie zjawisko nie jest związane ani z demokracją, ani z rynkiem. Pierwszy odcinek zilustrowany na wykresie (lata 1927 do 1939) to też państwo demokratyczne i rynkowe; Natura, Historia za TO, za takie ekstrawagancje, każą drogo płacić; Na przebiegu wykresu nie widać wpływu kolejnych opcji politycznych. Zwykłe w demokracji narzędzia wpływu na władze, wybory parlamentarne, okazały się nieskuteczne. W trakcie TEGO procesu nastąpiło: zdublowanie pionów administracji (pion cywilny i policyjny - nadzór), centralizacja (zanik szczebla gminnego, szykowana likwidacja szczebla powiatowego nadzoru do okręgów), uniezależnienie pionu policyjnego i przejęcie przez niego kontroli nad władzami cywilnymi, zanik rangi i wreszcie likwidacja ministerstwa. Wszystkie ostatnie nowelizacje powstały nie w ministerstwie, ale w GUNB-ie. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego jest jedynym stałym aktorem tego spektaklu. A może reżyserem? Ministrowie pełnią rolę tytularną i reprezentacyjną. Identyczny kształt mają wykresy innych parametrów biurokracji w budownictwie. Od 1990 roku nastąpił 11-krotny przyrost liczby przepisów w budownictwie (liczba stron ustaw i rozporządzeń ministrów (bez aktów drugorzędnych), których znajomość jest wymagana na egzaminie na uprawnienia budowlane). W odniesieniu do stanu przedwojennego - 25 razy. Ilość norm w budownictwie rośnie ostatnio w ten sposób, że ich liczba podwaja się co dwa lata. Objętość papierów potrzebnych do wybudowania domu jednorodzinnego wzrosła od 1992 roku 12 razy, natomiast w odniesieniu do lat przedwojennych 65 razy (na podstawie badań archiwum gminy Piaseczno). 5

6 Najgorsze jest, że to szalone zaostrzenie wymogów, cały ten gigantyczny wysiłek okazał się zupełnie bezskuteczny. W czasie TEGO procesu wszystkie tradycyjne modele zabudowy przestały działać. Nie mamy dziś żadnych narzędzi do kształtowania ładu przestrzennego i sensownej rozbudowy miast i wsi. Wnioski. Przedstawiony model sugeruje, że kryzys demograficzny w dużej części może być zależny od czynników, na które mamy wpływ. Mało tego, te czynniki są o tyle łatwe do modyfikacji, że wymagają tylko zmiany prawa i świadomości decydentów. Nie wymagają nakładów finansowych, przynajmniej w pierwszym okresie. A wzorce dobrego, skutecznego prawa są gotowe. Mamy doskonałą, nowoczesną Ustawę Budowlaną z 1927 roku. Jeśli prawdą są nasze hipotezy, oznaczało by to, że niewinna biurokracja, odbierana jako tylko uciążliwość w życiu jednostek, może być śmiertelną chorobą dla narodu. Gdyby astrofizycy przedstawili wyliczenia, że z prawdopodobieństwem 1% za 20 lat uderzy w Polskę asteroid, czego skutkiem może być kilka milionów ofiar, cała prasa by o tym pisała. Ośrodki naukowe rzuciły by się do weryfikacji obliczeń. Wszyscy byśmy tym żyli. Prawdopodobieństwo poprawności naszych hipotez jest większe. Gdyby demografowie i GUS ogłosili o istnieniu powyższych alternatywnych hipotez, to mogli by mieć decydujący głos w zwalczeniu biurokracji i, być może, w odwróceniu groźnych trendów demograficznych. Warszawa, czerwiec