Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty. Memorandum W Investments S.A.

Transkrypt

1 Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Memorandum 2013 W Investments S.A.

2 Spis treści Mechanizm skazany na sukces 9 Nieruchomości 12 Ziemia rolna 15 Biura 19 Mieszkania 21 Private equity 25 Inwestycje alternatywne 34 Modelowy skład portfela 40 Parametry Funduszu 44 Nota prawna 45

3 Sekretem sukcesu w życiu jest bycie gotowym na wykorzystanie okazji, gdy ta się pojawia Benjamin Disraeli

4 SZANOWNY INWESTORZE Najważniejszym celem Grupy W Investments S.A. jest dostarczanie Państwu wyjątkowych produktów inwestycyjnych unikalnych na rynku, ale jednocześnie bezpiecznych i przynoszących satysfakcjonujące stopy zwrotu. W odpowiedzi na te potrzeby poszerzyliśmy naszą ofertę o nowy fundusz WI Inwestycje Selektywne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych. Niniejsze opracowanie prezentuje szczegółowe informacje dotyczące strategii jego działania. Pozwolę sobie je krótko podsumować. Bazując na dotychczasowym doświadczeniu i sukcesie, jaki odniósł fundusz WI Inwestycje Rolne Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, stworzyliśmy produkt w pełni odpowiadający potrzebom inwestorów szukających pewnego zysku na coraz bardziej wymagającym rynku. Do znanych już ryzyk, jak problemy fiskalne państw PIIGS, czy krach gospodarczy w USA, dochodzą kolejne, jak rosnąca inflacja, czy wzrastające napięcie na Bliskim Wschodzie. Jednocześnie brakuje jednoznacznych pozytywnych sygnałów płynących ze światowych gospodarek. Wszystko to powoduje dużą zmienność na rynkach finansowych i odmienne zachowanie różnych klas aktywów. WI Inwestycje Selektywne FIZ wychodzi naprzeciw tym problemom zapewniając zwrot z inwestycji uniezależniony od zawirowań na rynkach finansowych. WI Inwestycje Selektywne FIZ jest pierwszym na polskim rynku funduszem, którego strategia działania opiera się na inwestycjach w trzy główne klasy aktywów: nieruchomości, inwestycje typu Private Equity oraz inwestycje alternatywne. Elastyczne podejście do alokacji portfela zapewni Funduszowi osiąganie ponadprzeciętnych stóp zwrotu nie tylko w czasie hossy, ale również w czasach braku stabilności na polskim i światowym rynku kapitałowym. Fundusz jest w stanie szybko reagować na szanse i zagrożenia wynikające ze zdarzeń ekonomicznych i błyskawicznie dostosowywać się do aktualnych trendów wykorzystując okazje rynkowe. Piotr Wiśniewski Fundusz jest zarządzany przez W Investments S.A., spółkę notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., która zapewnia doświadczony i kompetentny zespół menedżerów konsekwentnie budujących filozofię działania naszych funduszy. Zarządzający stosują wypracowane przez siebie strategie inwestycyjne budowane na podstawie wiedzy, doświadczeń i wyczucia rynku. Dziękując za okazane zaufanie, życzę Państwu samych długoterminowych sukcesów inwestycyjnych z funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ. Naszym celem pozostaje zawsze pomnażanie majątku naszych inwestorów i ich satysfakcja z realizowanych przez nas stóp zwrotu. Piotr Wiśniewski Prezes Zarządu W Investments S.A.

5 Historia pokazuje, że fundusze inwestujące w tzw. aktywa alternatywne np. typu hedge fund, mające zbliżoną politykę inwestycyjną do WI Inwestycje Selektywne FIZ, przynoszą w długim okresie wyższą stopę zwrotu z inwestycji przy zachowaniu mniejszej zmienności. Oznacza to większe poczucie bezpieczeństwa i komfortu dla inwestora, którego wartość aktywów podlega znacznie mniejszym fluktuacjom niż w tradycyjnych funduszach typu akcyjnego czy zrównoważonego. 200 % Ilustracja 1. Porównanie stóp zwrotu funduszy hedge fund SS&C GlobeOp Hedge Fund Index Mechanizm skazany na sukces 150 % Hennessee Hedge Fund Index SP % WIG20 50 % Źródło: Opracowanie własne W przeciwieństwie do klasycznych funduszy inwestycyjnych, działalność funduszy hedgingowych nie podlega regulacjom organów nadzoru nad rynkiem finansowym. W rezultacie zarządzający stosują wypracowane przez siebie strategie inwestycyjne na podstawie wiedzy, doświadczeń i wyczucia rynku. Swoboda wyboru polityki inwestycyjnej pozwala na korzystanie z wielu wyrafinowanych strategii i technik inwestycyjnych, przynoszących nadzwyczajne zyski. Metody inwestowania często bazują na wykorzystaniu sytuacji i zdarzeń nadzwyczajnych, takich jak bankructwa, fuzje, przejęcia, wykupy akcji czy zyski nadzwyczajne ze spółek typu start-up. W rezultacie odpowiedniego doboru strategii inwestycyjnej, fundusze tego typu pozwalają realizować zyski niezależnie od sytuacji na rynkach kapitałowych czy bieżącej sytuacji politycznej. Warto zwrócić uwagę na to, że w obliczu takich zdarzeń, jak wojna w Zatoce Perskiej, zamachy terrorystyczne w Stanach Zjednoczonych, krach gospodarczy w USA i Europie spadki wartości funduszy hedgingowych były znacznie niższe niż kursów akcji. Aby zobrazować wyniki strategii inwestycyjnych funduszy typu hedge porównajmy inwestycje: Inwestując w 2005 roku w indeks dwudziestutu największych spółek na warszawskiej giełdzie (WIG20), inwestorzy do dziś nie odzyskali zainwestowanego kapitału, tracąc ponad 15%, przy krótkookresowych stratach dochodzących nawet do 65%, Mechanizm skazany na sukces 9

6 Inwestując w tym samym okresie fundusze hedgingowe zyskały ponad 160%, przy krótkookresowych stratach wynoszących 10% (największy spadek wartości portfela w badanym okresie). W dalszej części memorandum przedstawimy Państwu naszą filozofię inwestowania wypracowaną przez doświadczonych menadżerów. WI Inwestycje Selektywne FIZ zamierza inwestować w trzy główne klasy aktywów: nieruchomości inwestycje typu Private Equity / Venture Capital inwestycje alternatywne / publiczne Poniżej zaprezentujemy poszczególne klasy aktywów, przykłady transakcji, a także osiąganych rentowności oraz udział poszczególnych klas w portfelu Funduszu. 10 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ 11

7 Nieruchomości Segment nieruchomości to powszechnie uważana za jedną z najbezpieczniejszych, obok lokat bankowych, forma oszczędzania. Segment ten jest mniej wrażliwy na zmiany zachodzące w otoczeniu makroekonomicznym niż instrumenty finansowe, przez co bywa chętnie wybierany jako forma inwestowania kapitału. Co więcej, inwestorzy wymieniają nieruchomości jako jedną z inwestycji alternatywnych obok takich dóbr inwestycyjnych, jak sztabki złota, wino, diamenty czy dzieła sztuki. Wszystkie aktywa tego rodzaju charakteryzują się wyższą barierą wejścia, niższą płynnością, ale też ponadprzeciętnymi zyskami w dalszym horyzoncie czasowym. Ilustracja 2. Inwestycje uważane za altermatywne Zdecydowaną zaletą inwestowania w nieruchomości jest możliwość generowania zysków dla inwestora na kilku płaszczyznach, w zależności od typu nieruchomości: z tytułu najmu lub dzierżawy (nieruchomości lokalowe i biurowe), z tytułu dopłat unijnych (nieruchomości gruntowe), z tytułu zbiorów plonów (nieruchomości gruntowe), w wyniku wzrostu wartości aktywów (wszystkie w/w klasy). Niezależnie od panującego trendu, na nieruchomościach zarabia się zarówno w okresie wzrostu popytu na zakup nieruchomości, jak i jego spadku, który jest rekompensowany przez wzmożone zainteresowanie najmem. DLACZEGO INWESTUJEMY W NIERUCHOMOŚCI? Ponadprzeciętne zyski z inwestycji w nieruchomości często wynikają częściowo z wartości samego przedmiotu transakcji (jeśli zostaje kupiony po okazyjnej cenie, poniżej swojej wartości rynkowej), ale również z momentu, w jakim dana nieruchomość zostaje nabyta, (co często ma bezpośredni wpływ na cenę). Prześledźmy poniżej cykl zmian na rynkach nieruchomości w perspektywie 15 lat: Ilustracja 4. Zmienność cykli na rynku nieruchomości Dzieła sztuki Inwestycje w wino Złoto Inwestycje w whisky Diamenty Nieruchomości Produkty strukturyzowane Akcje Obligache Lokaty bankowe 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Nieruchomości, jako klasa aktywów to powszechnie uważana za jedną z najbezpieczniejszych forma inwestowania oraz osiągania stabilnych i długotrwałych zysków. Potwierdza to badanie przeprowadzone przez Deutsche Bank, w którym prawie 2/3 badanych wskazało nieruchomości jako najlepszą formę zabezpieczenia na czas emerytury. nieruchomości III filar IKE PPE IKZE Ilustracja 3. Jakie jest Pana zdaniem najlepsze zabezpieczenie finansowe na czas emerytury? długoterminowy produkt oszczędnościowy coraz mniej aktywów dostępnych na rynku skokowy wzrost wartości nieruchomości intensywna konkurencja na rynku łatwo dostępne źródła finansowania wszystkie grupy inwestorów obecne na rynku stopy zwrotu spadają aktywa dostępne na rynku wartość nieruchomości stabilizuje się słabsza konkurencja rynkowa krótkoterminowi inwestorzy opuszczają rynek stopy zwrotu na stałym, niskim poziomie możliwość nabycia ponadprzeciętnie zyskownych aktywów po zaniżonych cenach wzrost awersji do ryzyka wśród inwestorów koncentracja inwestorów na bezpiecznych nieruchomościach (topowe lokalizacje, pełen wynajem długoterminowy itp.) źródła finansowania dostępne tylko dla bezpiecznych nieruchomości skokowy spadek wartości stopy zwrotu odpowiadają podjętemu ryzyku ponadprzeciętnie zyskowne aktywa dalej obecne na rynku powolny spadek awersji do ryzyka wśród inwestorów wartość nieruchomości stabilizuje się zwiększenie konkurencyjności na rynku powrót inwestorów instytucjonalnych na rynek stopy zwrotu odpowiadają podjętemu ryzyku metale szlachetne / kruszce Żródło: J.P. Morgan Asset Management, Luty 2013 depozyt banokowy fundusze inwestycyjne wsparcie rodziny akcje inne 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Źródło Deutsche Bank PBC Biorąc pod uwagę powyższy wykres należałoby również rozważyć zachodzące w ostatnich 5 latach zmiany, które to zawierają się w w/w fazie 3. ETAP 1 ARMAGEDON (LATA ) Inwestorzy w panice zaczynają poszukiwać nowych możliwości inwestowania w tzw. Spokojnych niebach (z ang. Safe havens ). Międzynarodowy kryzys i niepewność co do przyszłości na rynkach finansowych odbija się na rynku nieruchomości, powodując zamrożenie finansowania wielu projektów, co z kolei rodzi falę bankructw lub znacznych kłopotów finansowych wielu deweloperów. 12 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Nieruchomości 13

8 ETAP 2 OZNAKI OCIEPLENIA ( ) Po przejściu pierwszego szoku wśród inwestorów i zaakceptowaniu nowej rzeczywistości dla wielu była to oznaka, że kryzys zaczyna powoli oddalać się. Skutkowało to poprawieniem się klimatu wokół nieruchomości i pozytywnym sentymentem inwestorów do tego rynku, pomimo faktu, że wskaźniki makroekonomiczne nie napawały optymizmem. ETAP 3 KROK NAD PRZEPAŚCIĄ ( ) Następna faza kryzysu uderzyła z niespodziewaną siłą, kiedy to inwestorzy stanęli w obliczu niewypłacalności już nie tyle przedsiębiorstw, ile całych państw, na czele z Grecją, Hiszpanią, Portugalią i Włochami. Dodatkowo inwestorów zawiedli swoją nieudolnością włodarze państw europejskich. ETAP 4 SZCZĘŚCIE SPRZYJA ODWAŻNYM ( ) Obecne wskaźniki makroekonomiczne nie świadczą o końcu kryzysu, ale widoczna jest stabilizacja na rynkach europejskich, co przekłada się pozytywnie na Polskę. Co więcej, pozytywny sentyment inwestorów do sytuacji ekonomicznej, a co za tym idzie, większa skłonność do inwestowania na razie nie przekłada się na obniżenie zakładanych stóp zwrotu (w efekcie na rynku można znaleźć wybrane inwestycje gwarantujące ponadprzeciętną stopę zwrotu). Ponadto kilka ostatnich lat kryzysu i niepewności na rynkach skutkuje dużą liczbą deweloperów/właścicieli nieruchomości już istniejących, którzy znajdują się w bardzo trudnej sytuacji finansowej; w rezultacie ich aktywa są dostępne w cenach niższych niż ich wartość rynkowa. Podsumowując: wydaje się, że rynek nieruchomości zareagował zbyt nerwowo na otaczającą nas rzeczywistość, szczególnie w krajach takich jak Polska, gdzie skutki międzynarodowego kryzysu były odczuwalne, ale nie zniszczyły gospodarki (vide Grecja). Oczywiście trudno oczekiwać, że w najbliższej przyszłości stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości osiągną poziom sprzed 2007 roku, ale też przypuszczenie, że rynek nieruchomości pozostanie w stagnacji, wydaje się błędne. Biorąc pod uwagę względną stabilizację na rynkach kapitałowych oraz poprawę wizerunku rynku nieruchomości jako stabilnego w długim okresie, można uznać, że strategia WI Inwestycje Selektywne FIZ, przeznaczająca większość swojego portfela na wybrane projekty z rynku nieruchomości zakładające ponadprzeciętne zyski, jest słuszna. W swoich działaniach na polu nieruchomości zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ będą aktywnie wspierani przez zarządzających innych spółek z grupy WI S.A. działających w obszarze nieruchomości. WI S.A. dzięki zrealizowanym projektom posiada duże doświadczenie w budowaniu oraz sprzedaży nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych, w tym w handlu pakietami mieszkań. Wysoka rentowność realizowanych projektów była możliwa dzięki wykorzystywaniu efektów synergii ze spółkami z grupy i dochodziła do 400%. Kluczem do sukcesu okazało się nabywanie wyłącznie nieruchomości przecenionych w stosunku do cen rynkowych, tzw. distressed assets, które przeszły kompleksową weryfikację sytuacji ekonomicznej, prawnej i biznesowej. Najbardziej znaną spółką z Grupy WI S.A. jest na pewno Platinum Properties Group S.A., spółka notowana na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Spółka ta koncentruje swoją działalność na budowie luksusowych apartamentów w centrum Warszawy oraz jako jedyna polska spółka rozpoczęła budowę kompleksu mieszkaniowego zlokalizowanego przy obwodnicy Moskwy. Projekt ten zakłada wybudowanie mieszkań w ciągu najbliższych 7 lat. Spodziewane zakończenie pierwszej fazy budowy przypada na lata Dodatkowo w grupie WI S.A. znajdują się MySquare Sp. z o.o., zajmująca się szeroko rozumianą sprzedażą i wynajmem nieruchomości, oraz Platinum Elements Sp. z o.o., zajmująca się projektowaniem, wyposażaniem oraz wykańczaniem apartamentów. ZIEMIA ROLNA WZROST CEN NA RYNKACH ŚWIATOWYCH Wzrost cen na rynku gruntów rolnych jest tendencją ogólnoświatową. W latach ziemia rolna na świecie zdrożała średnio o 411%. Wśród liderów wzrostu były takie kraje, jak Brazylia (570%), Węgry (820%) i Rumunia (1820%). Najszybsze tempo wzrostu cen wykazywały regiony rozwijające się Europa Środkowa i Wschodnia, gdzie indeks cen ziemi rolnej wzrósł ponad pięciokrotnie, oraz Ameryka Południowa z prawie sześciokrotnym wzrostem wartości gruntów. Najmniejszy wzrost w badanym okresie czasu wystąpił w regionach wysoko rozwiniętych Ameryce Północnej i Europie Zachodniej (dwukrotny wzrost cen gruntów). Ilustracja 5 Indeksy ceny ziemi rolnej dla poszczególnych regionów świata 800 % 700 % 600 % 500 % 400 % 300 % 200 % 100 % Europa Środkowa i Wschodnia 2008 Ameryka Południowa Średnia światowa Australia i Azja Europa Zachodnia Ameryka Północna Źródło: Savills RYNEK POLSKI Nasz kraj znajduje się na szóstym miejscu w Unii Europejskiej pod względem powierzchni. Biorąc pod uwagę wielkość powierzchni rolnej, wyprzedzają nas tylko: Francja, Hiszpania oraz Niemcy. Z łącznego obszaru 312 tys. km 2 aż 60% stanowią użytki rolne. Tak wysoki wskaźnik nie występuje w żadnym z wyżej wymienionych państw. Znaczny obszar, który może być wykorzystany pod uprawę sprawia, że polityka rolna jest znacznie bardziej ekstensywna niż w krajach zachodnich. Pomimo nie najlepszej jakości gleb (40% stanowią gleby IV grupy, 23% należy do III grupy), wartość polskich ziem wzrasta nieprzerwanie od ponad 20 lat. Rynek ziemi rolnej w Polsce możemy podzielić na dwa segmenty: rynek pierwotny - dotyczy obrotu gruntami państwowymi, którymi zarządza Agencja Nieruchomości Rolnych. W jej rękach jest obecnie ponad 1,8 mln m 2 gruntów, z czego ponad 75% pozostaje w dzierżawie, rynek wtórny dotyczy obrotu gruntami prywatnymi. 14 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Ziemia rolna 15

9 Warto zaznaczyć, że wg danych Agencji Nieruchomości Rolnych, w pierwszym półroczu 2013 roku agencja sprzedała około 26 tys. hektarów ziemi po średniej cenie PLN za hektar. Cena ta była wyższa od średnich cen transakcyjnych zrealizowanych w pierwszym półroczu 2012 roku o PLN. Wg prezesa ANR agencja planuje zbyć w całym 2013 roku ponad 125 tys. hektarów ziemi, co zapewni wpływy do skarbu państwa w kwocie około 2 mld PLN zł zł zł. Ilustracja 6. Dynamika wzrostu cen ziemi rolnej zł. W województwie kujawsko-pomorskim oraz wielkopolskim stawki przekraczają 8 tys. EUR, czyli poziom cen, jaki do niedawna obowiązywał we wschodnich Niemczech. Wynika to z faktu, że w tych województwach najczęściej pojawiają się zagraniczni inwestorzy, którzy oferują wyższe ceny za grunt, niż wynika to z ofert Agencji Nieruchomości Rolnych. Wolny rynek i swobodny przepływ kapitału sprawiły, że ceny większość dóbr konsumpcyjnych w krajach starej Unii i w Polsce systematycznie się wyrównują. Proces ten w przypadku ziemi rolnej jest skutecznie powstrzymywany przez ustalenia przedakcesyjne do 2016 roku. Dopiero wtedy rynek polski w pełni się zliberalizuje, a obcokrajowcy będą mogli dowolnie kupować grunty. Ilustracja 8. Porównanie poziomu cen w Polsce i UE Oprogramowanie zł zł zł. 0 zł zł zł Źródło: GUS W okresie poprzedzającym członkostwo Polski w UE wartość gruntów rolnych systematycznie, lecz powoli rosła. Od roku 2004 widoczne jest zwiększenie dynamiki wzrostu cen i w 2012 roku cena osiągnęła średni poziom PLN. Najwyższe średnie ceny transakcyjne dotyczą gruntów położonych w województwie kujawsko-pomorskim ( PLN) oraz wielkopolskim ( PLN). Ilustracja 7. Średnia cena ziemi rolnej 1 marca 2013 r. Żywność i napoje Ceny w UE27 jako 100% 48% Ziemia rolna 105,5% 90,7% Środki transportu w przemyśle 98,7% 90,8% 90,5% Maszyny i urządzenia przemysłowe 82,6% Elektronika domowa Samochody osobowe Zachodniopomorskie zł Pomorskie zł Warmińsko-mazurskie zł 71,1% 71,4% Sprzęt AGD Lubuskie zł Wielkopolskie zł Kujawskopomorskie zł Mazowieckie zł Podlaskie zł Alkohole i używki Odzież i obuwie 69,7% 95,4% Paliwa, gaz i elektryczność Źródło: Dane GUS, Eurostat. Significant differences in consumer prices across Europe Obliczenia własne 91,7% Meble i wyposażenie domu powyżej zł zł zł. Dolnośląskie zł Opolskie zł Śląskie zł Łódzkie zł Świętokrzyskie zł Małopolskie zł Lubelskie zł Podkarpackie zł DLACZEGO WARTO INWESTOWAĆ? Tworząc mapę atrakcyjności inwestycyjnej ziemi rolnej w UE przeanalizowaliśmy aktualny poziom dopłat w poszczególnych krajach, ograniczenia w zbywaniu ziemi oraz aktualne ceny ziemi. Kraje takie jak Dania czy Niemcy mają wysoki poziom dopłat przy wysokiej cenie ziemi i wysokim ograniczeniom w jej zbywaniu. Wraz ze spadkiem poziomu dopłat ich atrakcyjność będzie maleć. We Francji istniejące przepisy dotyczące swobody sprzedaży utrzymują cenę ziemi na relatywnie niskim poziomie, jednak wysoki poziom dopłat będzie stopniowo się zmniejszał. Kraje takie jak Polska czy Łotwa notują niższy niż średni w UE poziom dopłat przy jednocześnie niskiej cenie ziemi zł zł. poniżej zł. Źródło:GUS 16 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Ziemia rolna 17

10 Ilustracja 9. Ceny gruntów rolnych w Polsce i wybranych krajach UE Finlandia 7840 * Portugalia 7800 Irlandia Hiszpania NASZA FILOZOFIA Anglia Francja 5360 Dania Holandia * Belgia * Niemcy Włochy * Szwecja 4415 * Polska 5011 Grecja Gwiazdką oznaczono dane za rok Powyżej poniżej Brak danych Źródło: Opracowanie własne WI Inwestycje Selektywne FIZ, bazując na doświadczeniu zdobytym przy zarządzaniu funduszem WI Inwestycje Rolne FIZ oraz konserwatywnych założeniach, do swojego portfela będzie nabywać wyłącznie grunty o określonej charakterystyce: cena gruntu nie może być wyższa od ostatnio opublikowanej przez GUS ceny w danym województwie, wskaźnik LTI (kalkulacja wysokości otrzymywanych dopłat rolnych w stosunku do areału) wynosi powyżej 5%, istnieje możliwość kontynuowania obecnych programów dopłat unijnych, istnieje możliwość otrzymania dodatkowych dopłat, np. rządowych. BIURA RYNEK NA ŚWIECIE W tegorocznym zestawieniu publikowanym przez analityków CBRE Azja po raz kolejny zdominowała ranking najdroższych biurowych lokalizacji na świecie. W pierwszej pięćdziesiątce znalazło się aż 21 lokalizacji z Azji i Pacyfiku, 18 z regionu EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) oraz 11 z obu Ameryk. Budynek Tabela najdroższych lokalizacji biurowych na świecie Całkowity koszt najmu [EUR/m 2 ] Hong Kong (Centrum), Hong Kong 164,67 Londyn Centrum (dzielnica West End), Wlk. Brytania 155,75 Pekin (Ulica Finansowa Finance Street), Chiny 135,83 Pekin (Centralna dzielnica biznesu CBD), Chiny 130,92 New Delhi (Connaught Place CBD), Indie 125,25 Hong Kong (WestKowloon), Hong Kong 121,75 Moskwa, Rosja 120,92 Tokio (Otemachi), Japonia 112,83 Londyn Centrum (dzielnica City), Wielka Brytania 93,08 Nowy Jork (Środkowy Manhattan), USA 84,45 Źródło: Cushman & Wakefield Raport przedstawiający zestawienie najdroższych lokalizacji biurowych opiera się na badaniu przeprowadzonym w 127 państwach i klasyfikuje Polskę na 61 pozycji. Jest to awans o 3 miejsca w stosunku do roku POLSKA W odpowiedzi na wysokie zainteresowanie ze strony najemców, w Polsce w ostatnich latach rozpoczęto realizację wielu inwestycji biurowych. W 2012 roku w Warszawie oddano do użytkowania m 2 powierzchni biurowej, podczas gdy we wszystkich miastach regionalnych m 2. Całkowita podaż powierzchni biurowej na koniec 2012 roku w Polsce wyniosła 5,6 mln m 2, a w budowie znajduje się 1 mln m 2. Od początku 2013 roku w Polsce podaż powierzchni biurowej, poza Warszawą, wzrosła o prawie m 2, czego 40% stanowiły powierzchnie we Wrocławiu (Sky Tower i Green Tower), a 30% w Trójmieście (Olivia Tower i Olivia Point). W 2013 roku Wrocław jako trzecie miasto po Warszawie i Krakowie przekroczył m 2 podaży powierzchni biurowej. Nakład inwestycyjny w I kw r. na sektor nieruchomości komercyjnych według Jones Lang LaSalle wyniósł 600 mln EUR. 18 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Biura 19

11 Kraków Ilustracja 10. Ceny, podaż oraz wskaźnik pustostanów w roku 2012 Wskażnik pustostanów [%] max. min. Wrocław Trójmiasto Katowice Cena min/max [zł] Poznań Łódź Szczecin Lublin Warszawa 551 tys. 501 tys. 551 tys. 409 tys. 296 tys. 292 tys. 249 tys. 109 tys tys. wskaźnik pustostanów Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportów colliers, Jones Lang Lasalle Pomimo tak dużej ilości budowanych biur Warszawa, Kraków oraz Wrocław mają stosunkowo niski poziom pustostanów w porównaniu do innych miast Polski. Najgorsza sytuacja jest obecnie w Szczecinie, gdzie wskaźnik ten wynosi prawie 20% (przy powierzchni biurowej wynoszącej zaledwie m 2 ). Tuż za Szczecinem plasuje się Poznań (16,7% pustostanów) i Trójmiasto (13,7%). Ceny najmu powierzchni biurowej w Warszawie zaczynają się od 12 EUR/m 2 poza centrum miasta i dochodzą w najbardziej prestiżowych lokalizacjach do 25 EUR/ m 2. Drugim najdroższym miastem jest Poznań (ceny najmu sięgają 16 EUR/m 2 ). Najtańsze powierzchnie znajdują się w Szczecinie (10,5 EUR/m 2 ). Średnie stopy zwrotu uzyskiwane z najmu powierzchni biurowych (tzw. yield) wyniosły w 2012 roku 6,25% i analitycy przewidują utrzymanie się stopy zwrotu na obecnym poziomie w całym 2013 roku. Tabela 2. Transakcje najmu w 2012 roku Rodzaj umowy Powierzchnia [m 2 ] Budynek umowa pre-lease Euro Office Park Trójmiasto umowa pre-lease Plac Unii Warszawa umowa pre-lease Enterprise Park Kraków renegocjacja / ekspansja Cristal Park Warszawa renegocjacja Marynarska Point Warszawa umowa pre-lease Plac Unii Warszawa NASZA FILOZOFIA Źródło: Opracowanie własne na podstawie raportów colliers Powyższe dane jednoznacznie dowodzą, że rynek powierzchni komercyjnych nasycił się i dużą sztuką jest przy obecnym otoczeniu rynkowym zainwestować w projekty, które mogą przynieść ponadprzeciętną stopę zwrotu. WI Inwestycje Selektywne FIZ, aby sprostać temu wyzwaniu, będzie inwestował głównie w centrach miast i realizował własne projekty. Przewagą konkurencyjną jest dostęp do nieruchomości przecenionych, których właściciele potrzebują przeprowadzenia w trybie pilnym operacji typu asset release zamiany aktywów trwałych na gotówkę oraz wykorzystywanie efektów synergii z innymi spółkami zarządzanymi przez WI S.A. MIESZKANIA RYNEK MIESZKANIOWY NA ŚWIECIE Nieprzerwany wzrost cen mieszkań w USA, który trwa 15. miesiąc z rzędu, wskazuje na to, że z kryzys na amerykańskim rynku mieszkaniowym został zażegnany. W porównaniu do maja 2012 r. średnia krajowa cena mieszkań w USA wzrosła o 12,2%, co jest największym wzrostem r/r od roku Ceny domów wzrosły we wszystkich 20 największych miastach w USA. Progres w tym zakresie wyniósł od 0,7% w Nowym Jorku do aż 23,2% w Kalifornii. Średnia cena domu na Florydzie spadła (według Zillow.com Serwis gromadzący informacje na temat 110 milionów domów w USA ) od 2006 roku z 240 tys. USD do 124 tys. USD na przełomie 2011 i 2012 r., a obecnie plasuje się w okolicy 139 tys. USD. Bardzo dużą stabilnością wykazał się rynek domów w Nowym Jorku średnia cena od szczytu na poziomie 305 tys. USD spadła jedynie do 237 tys. USD i obecnie kształtuje się na poziomie 239 tys. USD. Z uwagi na rosnący popyt na domy i mieszkania w USA, wartości nieruchomości również wzrastają. Wg Zillow.com obecne ceny mieszkań powróciły do poziomów z września 2004 roku. Dodatkowo rosnący popyt na mieszkania napędza również rynek komercyjnego wynajmu mieszkań. Różnica pomiędzy miesięcznymi kosztami kredytu a zyskami z wynajmu sięga dziś 30%. Z wyliczeń raportu J.P. Morgan wynika, że przy miesięcznej opłacie za kredyt rzędu 500 USD można uzyskać ok. 700 USD z wynajmu $ $ $ $ $ Ilustracja 11. Ceny domów w 2012 roku Washington D.C. California New York Florida $ US Źródło: Zillow Głównymi czynnikami wspierającymi wzrost wartości nieruchomości w USA są stopy procentowe oraz rosnący popyt. Utrzymanie przez FED stóp procentowych na poziomie 0% - 0,25% w dwojaki sposób wpływa na wzrost cen nieruchomości. Z jednej strony aktywizuje popyt poprzez niskie stopy kredytów hipotecznych, z drugiej zaś powoduje realokację aktywów i przepływ z lokat bankowych na rynek akcji oraz nieruchomości. Prognozy na najbliższe kwartały według J.P. Morgan również są pozytywne. W Europie sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana i w dużym stopniu zależy od sytuacji gospodarczej danego kraju. Kryzysu nie odczuli, albo odczuli w bardzo ograniczonym zakresie, mieszkańcy: Austrii, Finlandii, Niemiec, Norwegii, Szwajcarii i Szwecji. W przypadku wszystkich tych rynków poziom cen jest obecnie wyraźnie wyższy niż na początku 2007 roku. Po drugiej stronie znajdują się kraje Europy Południowej Grecja, Cypr, Hiszpania i Portugalia, gdzie średnie ceny nieruchomości w okresie spadły o około 30%. Kraje te wciąż pozostają pod negatywnym wpływem kryzysu gospodarczego, który uniemożliwia szybką poprawę sytuacji na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę sytuację gospodarczą Polski w porównaniu do większości krajów europejskich, zajmuje ona zdecydowanie lepszą pozycję wyjściową w perspektywie przyszłej poprawy koniunktury. 20 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Mieszkania 21

12 Ilustracja 12. Zmiany cen nieruchomości w krajach dotkniętych kryzysem 150 % 120 % 100 % 90 % 2007 RYNEK W POLSCE 2008 Austria Norwegia Szwajcaria Szwecja Finlandia Niemcy Źródło: The oesterreichische National Bank, Statistics Finland, Hypoport Group, Statistic Norway, The Swiss National Bank, Statistics Sweden Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w początkowej fazie stabilizacji cen. Historyczne dane świadczą, że dołek koniunktury w gospodarce determinuje z półrocznym opóźnieniem początek wzrostu cen nieruchomości. Sprzyjające otoczenie makroekonomiczne w postaci: niskich stóp procentowych, stosunkowo niskich cen na rynku pierwotnym, utrzymującego się deficytu mieszkań oraz startujących w 2014 roku programów wspierających zakup mieszkań (program Mieszkanie dla młodych ) lub wspierających ich wynajem (inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego) powinny wprowadzić polski rynek mieszkaniowy na ścieżkę wzrostową już pod koniec 2013 r. Pierwsze symptomy poprawy widać już w wynikach sprzedaży mieszkań w największych miastach. Firma doradcza REAS opublikowała raport za drugi kwartał 2013 roku, z którego wynika, że deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu zawarli łącznie ponad 8,1 tys. nowych umów z klientami, czyli o 9% więcej niż w pierwszym kwartale 2013 r. Poprawa widoczna jest nie tylko w segmencie popularnym, ale także na rynku apartamentów. Według raportu Global Property Guide, ceny na rynku luksusowych apartamentów wzrosły w I kwartale 2013 r. o 3,2%. Wynika to z przede wszystkim z faktu, że zwiększyła się ilość nabywców gotówkowych, którzy wybierali mieszkania o wyższym standardzie (wykończenie, architektura, lokalizacja). Inwestorzy wychodzą z założenia, iż mieszkania lepszej jakości będą generowały wyższe czynsze, czyli będą lepiej chroniły wartość. Roczna stopa zwrotu z wynajmu takiego luksusowego apartamentu wynosi obecnie według Global Property Guide 4,9%. Porównanie atrakcyjności inwestycji polegającej na wynajmie apartamentów: Węgry 7,18% Słowacja 5,71% Rumunia 5,57% Dania 5,33% Portugalia 5,24% Holandia 5,11% Polska 4,89% Słowenia 4,49% Belgia 4,48% Wielka Brytania 4,31% Bułgaria 4,19% Niemcy 4,12% Cypr 4,10% Włochy 4,06% Litwa 4,01% Estonia 3,99% Finlandia 3,80% Malta 3,72% Luksemburg 3,71% Austria 3,67% Czechy 3,51% Hiszpania 3,41% Francja 3,26% Łotwa 3,23% Grecja 2,48% mieszkań, a to czyni nasz rynek wyjątkowo atrakcyjnym inwestycyjnie na tle Europy. Rzeczywisty deficyt mieszkaniowy, a więc liczba gospodarstw domowych, które nie mają jeszcze własnego mieszkania, wynosi obecnie 630 tys. mieszkań (raport RedNet Property), a według prognozy polskiego rządu wynosi on około 700 tys. Potrzeby mieszkaniowe ludności, mierzone powszechnie stosowanym miernikiem tzw. deficytu mieszkań, są jednym z ważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości. W ostatniej dekadzie to właśnie chroniczny deficyt był jednym z głównych czynników napędzających polski rynek mieszkaniowy. Na skutek ograniczonej podaży mieszkań wywołanej problemami firm deweloperskich oraz wprowadzonej w kwietniu 2012 r. ustawy deweloperskiej wysoki deficyt mieszkaniowy powinien wspomagać presję na wzrost cen. Ustawa deweloperska uderzyła przede wszystkim w mniejsze firmy deweloperskie, które mogą mieć problem z finansowaniem inwestycji, wynikający z braku możliwości wspomagania się bieżącymi wpłatami klientów. Portugalia Hiszpania Finlandia Francja Dania Niemcy Estonia Szwecja Łotwa Belgia Wielka Brytania Austria Holandia Węgry Rumunia Litwa Luksemburg Polska Malta Słowacja Ilustracja 13. Nasycenie rynku mieszkaniowego porównanie do innych krajów Źródło:Rednet Property Group NASZA FILOZOFIA Jak już zostało wspomniane, w skład Grupy Kapitałowej W I S.A. wchodzą trzy spółki z branży nieruchomości Platinum Properties Group, MySQUARE oraz Platinum Elements. Doświadczenie wyniesione z realizacji kilkunastu projektów w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, których roczna stopa zwrotu (IRR) sięgnęła %, uprawnia do stwierdzenia, że Zarządzający potrafi zidentyfikować i wykorzystać nadarzające się okazje rynkowe. Oportunistyczne podejście Zarządzających będzie się koncentrowało na poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości w każdym segmencie, z naciskiem na apartamenty luksusowe, które są najmniej narażone na wahania koniunktury. Z uwagi na dość małą podaż apartamentów, na rynku dochodzi do niewielkich wahań cen z tendencją wzrostową, zaś specjaliści podkreślają, że ceny nieruchomości rezydencjalnych i apartamentowych są odporne na wahania koniunktury i stale zwiększają swoją wartość. Z uwagi na bardzo małą podaż apartamenty stanowią tylko kilkanaście procent oferty mieszkaniowej dostępnej na warszawskim rynku pierwotnym, zaś ich ceny kształtują się od 12 do kilkudziesięciu tys. PLN za m 2. Co więcej, Fundusz będzie się starał wykorzystać trudną sytuację deweloperów borykających się z płynnością oraz wysokim zadłużeniem. Firmy deweloperskie w obliczu problemu spłaty znacznych zobowiązań z tytułu emisji obligacji, zaciągniętych kredytów, często ratują sytuację spółki przez natychmiastową sprzedaż aktywów tzw. fire sell. Ponadto w takich sytuacjach powszechnie stosowaną przez deweloperów praktyką jest sprzedaż mieszkań w pakietach z dużym dyskontem. Bieżąca, aktywna obserwacja sytuacji spółek deweloperskich przyczyni się do wzrostu możliwości wykorzystania nadarzających się okazji rynkowych i osiągnięcia ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Źródło:Global Property Guide Porównując stopień nasycenia rynku, czyli liczbę mieszkań przypadających na 1 tys. mieszkańców, Polska plasuje się na jednym z ostatnich miejsc w porównaniu do innych krajów UE. Mniej nasycony rynek mieszkaniowy mają tylko Malta i Słowacja. Na 1 tys. mieszkańców przypada u nas obecnie Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Mieszkania 23

13

14 Private Equity Według Europejskiego Stowarzyszenia Private Equity pod pojęciem Private Equity (PE) kryje się kapitał, który w średnim i długim terminie zasila przedsiębiorstwa nienotowane na rynkach kapitałowych. Dofinansowywane są przede wszystkim spółki dojrzałe, lecz potrzebujące kapitału w celu poszerzenia oferty, zdobycia nowych rynków, przeprowadzenia restrukturyzacji przed planowanym wejściem na giełdę itp. Venture Capital jest odmianą Private Equity, w której kapitał kierowany jest do przedsiębiorstw rozpoczynających swoją działalność biznesową (tzw. start-up ) lub znajdujących się we wczesnym stadium rozwoju (tzw. growth ) Zastrzyk kapitału służy głównie zintensyfikowaniu wzrostu danej spółki lub jej ekspansji na nowe rynki. Terminy Private Equity oraz Venture Capital często używane są zamiennie. Segmenty te rozwijały się przez ostatnie lata bardzo dynamicznie i zyskały duże zainteresowanie inwestorów na całym świecie, oferując im ponadprzeciętną stopę zwrotu. Od połowy 2010 roku na akcjach największych funduszy PE/VC w Stanach Zjednoczonych można było zarobić kilkakrotnie więcej niż inwestując w indeks S&P500. Najwięcej, aż 170% wzrostu, dał zarobić fundusz Kohlberg Capital Corporation (czwarty pod względem wielkości zarządzanych aktywów fundusz PE/VC na świecie). Średnioroczna stopa zwrotu w okresie trzyletnim wyniosła prawie 40% w przypadku akcji Kohlberg Capital Corporation i była ponad dwukrotnie wyższa niż w przypadku indeksów 500 największych spółek w Stanach Zjednoczonych Fundusz WI Inwestycje Selektywne FIZ będzie aktywnym uczestnikiem w mniejszych projektach typu PE/VC zamierza przeznaczyć na inwestycje w tym obszarze do 30% wartości portfela. RYNEK NA ŚWIECIE Ilustracja 14. Mapa atrakcyjności państw pod względem inwestycyjnym Liderem wśród transakcji na rynku niepublicznym są Stany Zjednoczone, gdzie ma swoją siedzibę 9 spośród 10 największych funduszy PE/VC na świecie, a zarządzany przez nie kapitał odpowiada w sumie ponad 66% PKB Polski i 2,3% PKB USA (obrazek z mapą). W 2012 roku w USA przeprowadzono prawie transakcji sprzedaży projektów inwestycyjnych, z których pozyskano łącznie 255 mld USD. Najbardziej aktywnym funduszem na rynku był Carlyle Group, który przeprowadził 48 transakcji, inwestując łącznie 27 mld USD. Największą transakcją w 2012 roku było kupno spółki poszukującej ropy naftowej i gazu El Paso za kwotę 7,15 mld USD przez konsorcjum funduszy Apollo Global Management oraz Riverstone Holdings. Tabela 3. Wysokość aktywów w największych funduszach świata Środki pozyskane w ciągu 5 lat do 2011 roku Lokalizacja Aktywa [mld$] TPG Capital Fort Worth, Texas 50,6 Goldman Sachs Principal Investment Area New York 47,2 The Carlyle Group Washington DC 40,5 Kohlberg Kravis Roberts New York 40,2 The Blackstone Group New York 36,4 Apollo Global Management New York 33,8 Bain Capital Boston 29,4 First Reserve Corporation London 25,1 Hellman & Friedman Greenwich, Connecticut 19,1 Apax Partners San Francisco 17,2 Źródło: Raport EVCA 2012 Analizując historyczne zachowania funduszy PE/VC na całym świecie, w tym przede wszystkim w Stanach Zjednoczonych obserwujemy powtarzające się cykle. Od momentu powstania i upadku rynku obligacji śmieciowych w 1980 roku, przez boom na spółki internetowe w latach dziewięćdziesiątych, aż po pęknięcie bańki na rynku kredytów subprime w roku 2007 wartość transakcji wykupów spółek PE rosła i spadała w długookresowych cyklach. Podczas każdego cyklu, wzrost rynku PE generowany był przez inny, charakterystyczny dla danego okresu czynnik, jednak zawsze podlegał on zmianom w otoczeniu makroekonomicznym Ilustracja 15. Wartość transakcji wykupu w latach [mld $] Bardzo atrakcyjne Nieatrakcyjne Źródło:Global Private Equity Report 2012, Brain&Company Źródło: The Venture Capital and Private Equity country attractiveness index Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Private Equity 27

15 Co więcej, wg raportu PwC Private Equity Report Trend 2013 bazującego na odpowiedziach przedstawicieli ponad 170 funduszy typu Private Equity działających na rykach europejskich można stwierdzić 1) : wg. 36% respondentów rynek Private Equity w 2013 roku będzie rozwijał się dynamiczniej niż w 2012, ponad połowa funduszy uważa, że liczba nowych inwestycji dostępnych dla Private Equity wzrośnie w horyzoncie , sprzedaż wydzielonych części dużych korporacji (zyskownych, ale również do restrukturyzacji) będzie głównym źródłem potencjalnych inwestycji dla funduszy Private Equity wg trzech czwartych respondentów, szeroko rozumiane usługi związane ze służbą zdrowia były najczęściej wskazywane, jako najatrakcyjniejszy rynek fuzji i przejęć w okresie Raport PwC daje jasną odpowiedź, że fundusze typu Private Equity przewidują stabilny rozwój rynku inwestycji kapitałowych pomimo niesprzyjającego klimatu makroekonomicznego oraz trudniejszym niż w czasach prosperity dostępie do finansowania bankowego. Co więcej, wg analityków PwC, fundusze PE w miarę upływu czasu będą zmuszane do inwestowania zgromadzonych zasobów w myśl zasady użyj lub strać (z ang. use it or lose it ), co dodatkowo napędzi wzrosty na rynku Private Equity. Wpisując się w międzynarodowe trendy na rynku zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ prognozują, że w najbliższych latach będziemy obserwować kolejny cykl wzrostu rynku PE, który rozpoczął się w 2009 roku i będzie trwał do roku Przewidujemy, że pozwoli on osiągnąć poziom transakcji wykupów na poziomie obserwowanym w 2007 roku i będzie cyklem taniego pieniądza. Wzrost dostępności pieniądza spowoduje przewidywany wzrost liczby zawieranych transakcji w sektorze PE/VC. Środki pozyskane ze sprzedaży projektów zmuszą fundusze zza oceanu do szukania nowych projektów inwestycyjnych, co powinno przełożyć się także na wzrost inwestycji w Europie. Tabela 4. Największe wyjścia z inwestycji w 2012 roku Ilustracja 16. Pozyskanie nowych kapitałów w Polsce (mln EUR) Źródło: Raport EVCA 2012 W 2012 roku zaobserwowano spowolnienie na rynku PE w Polsce, jednak Polska pozostała jednym z liderów w transakcjach inwestycyjnych na tle innych państw Europy Środkowej i Wschodniej (CEE). W mijającym roku dało się zaobserwować kilka dużych transakcji na polskim rynku, jednak w porównaniu z rekordowym rokiem 2011 wielkość i wartość transakcji w 2012 roku była niższa Ilustracja 17. Ilość i wartość transakcji PE w Polsce w latach Spółka Data Giełda Pozyskane środki [MLD $] ABC Bank Hong Kong / Shanghai 19,228 ICBC Bank Hong Kong / Shanghai 19,092 NTT Mobile Tokyo Stock Exchange 18,099 Visa NYSE 17,864 AIA Hong Kong 17,816 ENEL SpA NYSE 16,452 Facebook NASDAQ 16,007 General Motors NYSE 15,774 Nippon Tel Tokyo Stock Exchange 15,301 Deutsche Telekom NYSE 13,034 Bank of China Hong Kong / Shanghai 11,186 RYNEK PE W POLSCE Źródło: Opracowanie własne Polskie fundusze PE/VC w 2012 roku pozyskały ok. 467 mln EUR (w 2011 roku 443 mln EUR). W trakcie dwóch ostatnich lat dodatkowo polscy przedsiębiorcy byli wspierani przez kapitał zagraniczny oraz fundusze strukturalne Unii Europejskiej, które nie są ujęte w danych prezentowanych przez EVCA, w szczególności przez Program Operacyjny Innowacyjna Gospodarka wdrażany przez Polską Agencję Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP). Ich dostępność pozwala na wsparcie rozwoju firm zainteresowanych ryzykownymi przedsięwzięciami, a z drugiej strony ułatwia finansowanie inwestycji w badania oraz wdrożenia innowacyjnych technologii. 1) Ponad jedna trzecia respondentów to przedstawiciele funduszy mających pod zarządzaniem aktywa o wartości powyżej 1 mld EUR, a dalsze 13% respondentów to przedstawiciele funduszy zarządzających aktywami o wartości od 500 mln EUR do 1 mld EUR Ilość transakcji 2011 Wartość transakcji [mld EUR] Największe transakcje zrealizowane w 2012 dotyczyły głównie: 2012 Źródło: Raport CMS Emerging Europe: M&A report 2012 sektora finansowego - połączenie Kredyt Banku S.A. z Bankiem Zachodnim WBK S.A. (1 mld EUR), Przejęcie TUiA Warta S.A. przez Talanax Group (0.7 mld EUR), sektora nieruchomości przejęcie centrum handlowo-biurowego Złote Tarasy przez Axa Real Estate i CBRE Investors Limited (475 mln EUR) oraz przejęcie centrum handlowego Manufaktura przez Union Investment Real Estate (390 mln EUR). sektora usług medycznych przejęcie klinik Lux Med" przez BUPA Group (401 mln EUR). Trzeba również zauważyć, że aktywność polskich funduszy PE w 2012 roku była dość intensywna: Abris Capital Partners zakupił rumuńską firmę kurierską Cargus od Deutsche Post, Enterprise Investors sprzedał 49% udziału w firmie Zelmer na rzecz BSH Bosch und Siemens Hausgeräte, Mid Europa Partners zakupił sieci laboratoriów medycznych Alpha Medical od Penta Investments, Advent International Corporation kupił notowaną na GPW spółkę handlową EKO Holding, Riverside Partners sprzedał polskiego producenta kominów MK Żary grupie Isotip Joncoux, Innova Capital zakupił rumuńską grupę energetyczną EnergoBit, Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Private Equity 29

16 Value4Capital nabył większościowy pakiet udziałów w Home.pl, dostawcy usług internetowych dla firm MCI Management sprzedał mniejszościowy pakiet udziałów w Netretail Holding, właścicielowi największego e-sklepu w regionie, Mall.cz. Ilustracja 18. Ilość transakcji wg sektorów w Polsce w 2012 Inne Budownictwo Art. spożywcze i napoje Telekomunikacja i IT Transport i magazynowanie Finanse i ubezpieczenia Energetyka i Ciepłownictwo Produkcyjne Sprzedaż hurtowa i detaliczna Usługi Źródło: Raport CMS Emerging Europe: M&A report 2012 Ilustracja 19. Udział branż w rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2012 roku Inne produkcyjne Telekomunikacja i IT Edukacja i służba zdowia Sprzedaż hurtowa i detaliczna Finanse i ubezpieczenia Usługi 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Źródło: Raport CMS Emerging Europe: M&A report 2012 Prognozy zarządzających funduszami Private Equity na rok 2013 zdaje się cechować ostrożny optymizm. Nieco ponad połowa (52%) spośród ponad 1200 menedżerów europejskich funduszy PE ankietowanych przez Roland Berger Strategy Consultants oczekuje wzrostu liczby fuzji i przejęć z udziałem kapitału PE w 2013 roku wynika z raportu firmy MS European Private Equity Outlook Oczekiwania te są pochodną kilku aspektów: spodziewanej dalszej prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (głównie średniej wielkości spółek o obrotach mln PLN), dalszej koncentracji na wyselekcjonowanych rynkach (np. świadczenia medyczne, sprzedaż hurtowa i detaliczna, TMT technologia, media, telekomunikacja). Ponadto menadżerowie ci oczekują interesujących celów inwestycyjnych w takich sektorach, jak energia odnawialna, sektor chemiczny oraz turystyka i rekreacja (hotele, centra odnowy biologicznej, SPA). Jednakże te segmenty będą atrakcyjne w horyzoncie Poza działalnością na polskim rynku rodzimych i zagranicznych funduszy PE, polski rząd postanowił wspomóc segment VC dla małych i średnich przedsiębiorstw poprzez utworzenie Krajowego Funduszu Kapitałowego (KFK). Stuprocentowym akcjonariuszem KFK jest Bank Gospodarstwa Krajowego. O dofinansowanie mogą się starać przede wszystkim przedsiębiorstwa innowacyjne, o dużym potencjale wzrostu. Pod koniec lipca 2013 roku KFK współpracował z 16 funduszami PE/VC. Należy do nich fundusz zarządzany przez podmiot z grupy kapitałowej WI S.A. WI Czysta Technologia FIZ. Dołączenie do tak prestiżowego grona wymagało dokładnego zanalizowania zarządzającego (pełne due dilligence) przez KFK oraz spełnienia bardzo rygorystycznych wymogów, w tym dotyczących kapitałów własnych czy też płynności. Pozytywna ocena i otrzymane zaufanie tak poważnego partnera publicznego, jakim jest KFK, to duże wyróżnienie dla funduszu WI Czysta Technologia FIZ oraz potwierdzenie wysokich kompetencji zarządzających Funduszem. Szwecja Wlk. Brytania Belgia Szwajcaria Dania Finlandia średnia europejska Francja Norwegia Niemcy Holandia Bułgaria Hiszpania Irlandia Luksemburg Portugalia Polska Węgry Włochy Austria Czechy Kraje nadbałtyckie Ukraina Rumunia Grecja Ilustracja 20. Wartość inwestycji w stosunku do PKB średnia ,0 % 0,4 % 0,8 % 1,2 % 1,6 % 2012 Źródło:Thomson Reuters / EVCA Pomimo otrzymywanych dofinansowań inwestycje funduszy PE/VC w stosunku do PKB są w Polsce znacznie poniżej średniej europejskiej. Oznacza to, że polski rynek jest w tym obszarze niedoszacowany i ma ogromny potencjał wzrostu w najbliższych latach. Zwiększa to jego atrakcyjność dla inwestorów zagranicznych. Jednocześnie zbyt niski poziom tego wskaźnika pokazuje obawy inwestorów przed angażowaniem kapitału w słabo rozwinięte państwa. Polska, jako lider regionu Europy Centralnej i Wschodniej, zyskuje zaufanie coraz większej ilości inwestorów dzięki stabilnej sytuacji politycznej, wysokim prognozom wzrostu gospodarczego oraz małej konkurencji na rynku PE/VC, co utrzymuje wyceny spółek na wciąż niskim poziomie. NASZA FILOZOFIA Inwestycje PE/VC to inwestycje trudne, czasochłonne i wymagające od zarządzającego oraz akcjonariuszy spółek portfelowych dużego zaangażowania czasowego oraz kapitałowego. Statystyki DM W Investments S.A. pokazują, że średnio na 100 zgłoszonych do funduszy projektów jedynie około 45 spełnia określone kryteria i może być branych pod uwagę w dalszej analizie. Spośród nich tylko 10 to projekty na tyle interesujące, że warto spotkać się z ich autorami i rozmawiać o zaangażowaniu kapitałowym. Finalnie, jak pokazuje praktyka, 2 projekty na 100 takie zaangażowanie zyskują. Oprócz dofinansowania podmiot otrzymuje również wsparcie doświadczonego zespołu zarządzającego: zespołu prawnego, specjalistów z zakresu kontrolingu, finansów i zarządzania płynnością w firmie, zespołu marketingu i PR, które pomagają dopasować strategię firmy do warunków rynkowych, ustanowić lub zmodyfikować ofertę produktową, kanały dystrybucji etc. To właśnie głębokie zaangażowanie w rozwój inwesty- 30 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Private Equity 31

17 cji zespołu wysokiej klasy specjalistów DM W Investments S.A., którzy zamierzają aktywnie korzystać z pomocy WI S.A., stanowi o sukcesach osiąganych przez Zarządzającego na ww. rynkach. Powyższe czynniki pomagają zmaksymalizować potencjał biznesowy projektu oraz stopę zwrotu dla inwestorów. Napływające dane makroekonomiczne dają podstawę do sformułowania prognozy, że rok 2014 będzie rokiem sprzyjającym dla rozwoju segmentu PE/VC w Polsce. W wyniku spowolnienia gospodarczego w ostatnich latach oraz ograniczenia akcji kredytowej ze strony banków, odsetek spółek, które ogłosiły upadłość w 2012 roku, znacznie wzrósł, pociągając za sobą spadek wycen przedsiębiorstw i tym samym tworząc okazję dla funduszy typu WI Inwestycje Selektywne FIZ. Inwestując w projekty PE/VC WI Inwestycje Selektywne FIZ zapewnia inwestorom wysoki poziom nadzoru nad przedsiębiorstwem będącym przedmiotem zaangażowania kapitałowego. Dzięki osobom zasiadającym we władzach spółki, w radzie nadzorczej lub, w razie potrzeby, pełniących funkcje dyrektorów operacyjnych, Fundusz może aktywnie zarządzać procesami zachodzącymi w przedsiębiorstwie. Stosując takie zabiegi, segment PE/VC w większym stopniu łączy interesy zarządzającego, inwestora oraz spółki, niż ma to miejsce w przypadku standardowych inwestycji, np. w akcje za pośrednictwem rynku publicznego. Dodatkowo W Investments S.A. każdorazowo stara się połączyć interes dotychczasowych akcjonariuszy ze strategią Funduszu poprzez wprowadzanie np. długoterminowych programów motywacyjnych opartych na wzroście wartości firmy w czasie i przeznaczonych dla kluczowego personelu nabytej spółki. 32 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ

18 działalności. Dodatkowo spółki z potencjałem można nabyć przy stosunkowo atrakcyjnej wycenie, co wpasowuje się w filozofię inwestycyjną naszego funduszu. Pozytywnym czynnikiem jest również obecne niskie zaangażowanie na rynku inwestorów instytucjonalnych, którzy w momencie spodziewanego masowego napływu środków do funduszy inwestycyjnych będą zmuszeni do szerszej analizy najciekawszych podmiotów notowanych poza podstawowym parkietem GPW. Zdaniem zarządzających funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ, biorąc pod uwagę małą płynność spółek z rynku alternatywnego, optymalnym rozwiązaniem jest nabywanie akcji obiecujących spółek nie czekając na zmianę ogólnego trendu na rynku NewConnect. Historia takich spółek jak EKO EXPORT S.A. (stopa zwrotu od momentu debiutu do lipca tego roku sięga 850%), UBOAT LINE S.A. (600%), ZWG S.A. (570%), QUERCUS TFI S.A. (500%), które pierwotnie były notowane na rynku NewConnect pokazuje, że inwestycje z rynku NewConnect mogą przynieść ponadprzeciętne zyski. Należy przy tym pamiętać, że wyniki te są wypadkową umiejętności zarządzających funduszem, odpowiedniej selekcji spółek, dobrania właściwego momentu wejścia w inwestycję oraz stałej obserwacji decyzji podejmowanych przez zarząd. INWESTYCJE ALTERNATYWNE Inwestycje alternatywne, według zarządzających WI Inwestycje Selektywne FIZ, to instrumenty finansowe, które nie są skorelowane z podstawową grupą aktywów Funduszu. Przy wyborze inwestycji alternatywnych zarządzający Funduszem będą się głównie koncentrować na rynku NewConnect, funduszach hedgingowych oraz instrumentach pochodnych, w szczególności typu CFD (ang. contract for diffrence ). Zaangażowanie się w tego typu instrumenty finansowe zwiększy dywersyfikację portfela oraz umożliwi aktywne reagowanie na zmieniającą się sytuację rynkową. Inwestycje alternatywne mogą stanowić maksymalnie 10% aktywów funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ. NEWCONNECT Zarządzający Funduszem liczą na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem po okresie głębokich przemian notowanych podmiotów, zmian w środowisku prawnym i silnym ograniczeniu nowych debiutów. RYNEK NA ŚWIECIE NASDAQ jako pierwszy rynek alternatywny przeznaczony dla spółek technologicznych stał się inspiracją do stworzenia podobnej platformy na rynkach zagranicznych, w tym Polski. Na rynku NASDAQ notowanych jest ok 700 spółek technologicznych. Wśród nich spotyka się wiele przykładów ogromnych światowych sukcesów, co również odzwierciedlają ich kursy notowań, pozostające w trendzie wzrostowym od dnia debiutu. Chociażby spółka Google, która zadebiutowała w 2004 r. przy cenie 100 USD, a jej obecna cena to 900 USD! Również potentat na rynku gier komputerowych, spółka Activision Blizzard, od początku notowań radziła sobie bardzo dobrze, a kolejne sukcesy jej produktów przełożyły się na wzrost kursu z 0,8 USD do ponad 17 USD, dając ponad 2 000% stopę zwrotu w przeciągu 12 lat. RYNEK W POLSCE Trwająca hossa na rynkach rozwiniętych, a także poprawa na rodzimym rynku nie przełożyły się jeszcze na wzrost notowań na alternatywnym rynku warszawskiej giełdy NewConnect. Wynika to po części z faktu, że dopiero w późniejszej fazie wraz z potwierdzeniem osiągnięcia dołka koniunkturalnego kapitał będzie poszukiwał wyższych oczekiwanych stóp zwrotu i tym samym przesuwał się w stronę coraz bardziej ryzykownych aktywów. Dodatkowo znaczna ilość podmiotów dopuszczonych do obrotu (aktualnie na NewConnect notowanych jest ponad 400 spółek), z których duża część nie spełnia podstawowych standardów inwestycyjnych, przyczyniła się do powstania negatywnego sentymentu wokół rynku oraz znacznego spadku zainteresowania inwestorów. Niesprzyjające otoczenie może być jednak dla funduszu WI Inwestycje Selektywne FIZ okazją do akumulacji akcji spółek z dużym potencjałem wzrostu przy obecnej skali prowadzonej NASZA FILOZOFIA WI Inwestycje Selektywne FIZ będzie poszukiwać spółek, które wyróżniają się innowacyjnością rozumianą nie tylko w sensie nowatorskiego produktu czy świadczonej usługi, ale także innowacyjnego systemu zarządzania i stosowania rozwiązań innych niż w przedsiębiorstwach z tej samej branży. Przy wyborze inwestycji będzie również brana pod uwagę ocena zarządu spółki, jego doświadczenie i sposób zarządzania. W celu odpowiedniej i szybkiej identyfikacji potencjalnych celów inwestycyjnych, zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ zamierzają cyklicznie spotykać się z zarządami interesujących spółek. Takie regularne spotkania pozwolą na rozpoznanie ukrytych możliwości spółek, wyselekcjonowanie potencjalnych celów oraz podjęcie decyzji o zdolności do zaangażowania kapitałowego i jego wysokości. Zespół zarządzający WI Inwestycje Selektywne FIZ posiada odpowiednią wiedzę, doświadczenie i kwalifikacje, żeby sprostać temu wyzwaniu. W okresie ostatnich 12 miesięcy inwestorzy mogli zapoznać się z materiałami analitycznymi dotyczącymi 21 spółek, które zdaniem DM W Investments S.A. należą do grona TOP PICK NewConnect. Cykliczne zestawienie prezentuje wyselekcjonowane ciekawe podmioty, notowane na rynku NewConnect, biorąc pod uwagę ich innowacyjność, doświadczenie zarządu spółki, płynność akcji oraz jej stabilność finansową. Od lipca 2012 roku zespół DM W Investments S.A. monitoruje stopę zwrotu portfela Top Pick NewConnect, który w ciągu roku osiągnął zwrot na poziomie 64% w porównaniu do 12% zwrotu osiągniętego przez szeroki indeksu rynku NewConnect. 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % Ilustracja 21. Narastająca stopa zwrotu z portfela Top Pick NewConnect Portfel TOP PICK NewConnect swig80 Index NewConnect Źródło: Opracowanie własne 34 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Inwestycje alternatywne 35

19 Warto zauważyć, że w tym czasie spółki takie, jak Plasma Systems S.A., The Farm51 Group S.A. czy Mediacap S.A. przyniosły inwestorom ponad stuprocentową stopę zwrotu. Tabela 5. Spółki portfelowe TopPick Spółka Data wprowadzenia do portfela Wprowadzenie do portfela Kurs topa zwrotu od dnia wprowadzenia do portfela Biomaxima ,00 5,16-26,29% Mabion* ,95 16,11 1,00% ZWG ,07 4,68 126,09% LUG ,25 3,45 6,15% Plasma ,99 16,70 138,91% Synektik ,47 13,20 5,85% Aduma ,31 7,00-43,14% The Farm51 Group ,00 6,37 112,33% Voxel* ,45 19,80 47,21% MedicalAlgorithmics ,00 81,30 16,14% Stanusch ,86 1,18-36,56% WindMobile ,53 6,38 40,84% Platige Image ,83 22,89-32,34% Mediacap ,44 1,40 218,18% Sunex ,24 0,22-8,33% 11BIT Studios ,05 10,10 0,50% Socializer ,00 30,00 66,67% SSI ,12 0,16 33,33% Elemental Holding ,15 2,00-6,98% Biogened ,50 25,45-3,96% Telestrada ,00 14,80 5,71% Źródło: Opracowanie własne Zespół DM W Investments S.A., wspierany przez analityków WI S.A., będzie kontynuował selekcję spółek z rynku NewConnect, dobierając do portfela WI Inwestycje Selektywne FIZ tylko spółki o ponadprzeciętnych perspektywach, które w przyszłości mogą wzbudzić duże zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych w momencie przenoszenia notowań na podstawowy parkiet GPW. FUNDUSZE HEDGINGOWE Głównym obszarem zainteresowania zarządzających funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ w segmencie inwestycji alternatywnych stanie się dobór do portfela wyselekcjonowanych funduszy hedgingowych. Tego typu inwestycje nie będą stanowić więcej niż 5% wszystkich aktywów Funduszu, natomiast ich odpowiedni dobór może się przyczynić do osiągania ponadprzeciętnej stopy zwrotu przy stosunkowo niskiej zmienności. Statystyki przedstawione przez AIMA <Alternative Investment Management Association stowarzyszenie reprezentujące przedstawicieli ponad funduszy hedgingowych z całego świata.> w ostatnim raporcie AIMA s roadmap to hedge funds 2012 edition pokazują, że indeks zwrotu z funduszy hedgingowych znacznie przewyższa zwroty osiągane poprzez inwestycje w akcje czy obligacje, nie wspominając o lokatach bankowych Ilustracja 22. Długoterminowy zwrot z różnych klas aktywów (styczeń 1990 sierpień 2012) Fundusze Hedgingowe Akcje Obligacje Gotówka Źródło: IR&M, Bloomberg. Wartość stopy zwrotu obrazuje mieszaną roczną stopę zwrotu (tzw. Compound annual rate of return CARR). Bazuje ona na zwrotach w USD obliczona z następujących indexów: HFRI Funds of Funds Composite Index, MSCI World Index, JPM Global Ag-gregate Bond Index, Bank of America Merrill Lynch US T-Bill 3M index. RYNEK FUNDUSZY HEDGINGOWYCH NA ŚWIECIE Jednym z pierwszych funduszy hedgingowych na świecie był utworzony w 1949 r. przez Alfreda Winslowa Jonesa fundusz w formie spółki cywilnej, który posługiwał się krótką sprzedażą i dźwignią finansową dla zabezpieczenia się przed wahaniami rynku akcji. 36 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Inwestycje alternatywne 37

20 Według Hedge Fund Research Inc. 2) wartość rynku funduszy hedgingowych na świecie sięga 2,13 biliona USD (1012), ponad 10% PKB Stanów Zjednoczonych lub tyle samo ile wynosiły rezerwy walutowe Chin 3) w 2009 roku (obecnie 3,3 biliona USD). Reprezentują one około 1,1% wszystkich inwestycji dokonywanych na rynkach kapitałowych. Fundusze te nie mają jednej, konkretnej strategii inwestowania. Wręcz przeciwnie, inwestują we wszelkie rodzaje aktywów i wykorzystują każdą nadarzającą się możliwość inwestycyjną. Ilustracja 23. Strategie inwestycyjne funduszu hedgingowych rynkowo neutralne aktywów przecenionych arbitrażowe arbitrażowe na rynku długu Alternatywą dla funduszy hedgingowych oraz rynku NewConnect będą bezpośrednie inwestycje w instrumenty pochodne. W przypadku, gdy fundusz będzie zajmował otwartą pozycję walutową, klasa aktywów instrumentów alternatywnych może zostać użyta do zabezpieczenia ryzyka walutowego. Przy użyciu instrumentów pochodnych, w szczególności typu CFD (ang. contract for diffrence ), będzie możliwe wykorzystywanie gwałtownych trendów, w tym również trendów spadkowych na rynkach akcyjnych. W dzisiejszych czasach, przy coraz większym zautomatyzowaniu transakcji giełdowych, można zaobserwować znaczne skrócenie trendów, co powoduje, że są one gwałtowniejsze. Również cykle koniunkturalne uległy skróceniu. Dlatego odpowiednia identyfikacja panującego sentymentu na rynku pozwala na osiągnięcie ponadprzeciętnej stopy zwrotu w bliskim horyzoncie inwestycyjnym. Wieloletnie doświadczenie oraz sukcesy zarządzających Funduszem w tego typu inwestycjach powodują, że są oni w stanie prawidłowo zidentyfikować nadarzające się okazje rynkowe na rynku akcyjnym, obligacyjnym, surowcowym czy walutowym. kierowane wydarzeniami w spółkach oparte na wydarzeniach kredytowych multistrategie akcji krajowych 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Źródło: GazetaTrend.pl Jeśli chodzi o podział strategii inwestycyjnych funduszy hedgingowych, można odnieść wrażenie, iż każdy ma własną klasyfikację, którą uważa za właściwą. Trudno bowiem jednoznacznie zaszufladkować określone strategie inwestycyjne do konkretnego segmentu. Wyróżnia się jednak cztery główne koszyki: zawieranie pozycji krótkich lub długich na kontraktach terminowych/ akcjach (ang. equity long/short ), strategie rynku neutralnego (ang. market neutral ), wykorzystanie zdarzeń nadzwyczajnych (ang. event driver ), grupa strategii arbitrażowych z wykorzystaniem różnic wartości względnej (ang. relative value ), a prócz nich inwestycje oportunistyczne. RYNEK FUNDUSZY HEDGINGOWYCH W POLSCE Na świecie jest 9 tys. funduszy hedgingowych. W Polsce rynek ten jest bardzo płytki i głównie składa się z funduszy, które tworzą podmioty o cechach zbliżonych do funduszy hedgingowych. Takie podmioty są na naszym rynku umownie nazywane parahedgingowymi. Do tej kategorii można przyporządkować większość podmiotów klasyfikowanych jako fundusze absolutnej stopy zwrotu oraz fundusze mieszane. Na rynku są dostępne produkty takie jak Skarbiec Alternatywny, który inwestuje w jeden z największych funduszy hedge AHL, czy fundusze Superfund, które są w pełni zarządzane przez zautomatyzowane systemy transakcyjne. Aktywa wszystkich podmiotów, które możemy zaliczyć do parahedgingowych, na koniec stycznia 2011 r. wynosiły prawie 3,5 mld PLN. Na tle całego rynku (115 mld PLN na koniec stycznia) wydaje się, że to niewiele. Zdaniem ekspertów fundusze hedgingowe będą zyskiwały na popularności. Przedstawiciele jednej z największych na świecie instytucji prowadzących fundusze hedgingowe Man Investments uważają, że Polska szybko dogoni Europę, gdzie ponad 5% aktywów wszystkich funduszy to podmioty typu hedge. NASZA FILOZOFIA Zarządzający funduszem WI Inwestycje Selektywne FIZ są zdania, że fundusze hedgingowe to klasa aktywów, która powinna stanowić uzupełnienie każdego portfela inwestycyjnego. To instrument, który z założenia ma być bardzo nisko skorelowany z koniunkturą giełdową. Dane dostępne na rynku, określające stopy zwrotu osiągane przez fundusze hedgingowe potwierdzają, że ta klasa aktywów generuje znacząco wyższe zwroty niż inwestycje w akcje czy obligacje. DM W Investments S.A. w doborze odpowiednich funduszy hedgingowych do portfela WI Inwestycje Selektywne FIZ będzie się opierał na własnym doświadczeniu oraz analizie danych dostarczanych przez wyspecjalizowanych partnerów w postaci Hennessee Hedge Fund Advisory Group czy BarclayHedge Alternative Investment Databases. 2) Baza danych zawierająca ma dzień informacje na temat 7000 funduszy hedgingowych na świecie 3) Chiny mają obecnie największe rezerwy walutowe na świecie 38 Memorandum - WI Inwestycje Selektywne FIZ Inwestycje alternatywne 39