I. PODSTAWY FORMALNO - PRAWNE.

Transkrypt

1 I. PODSTAWY FORMALNO - PRAWNE. 1. Zleceniodawca: Syndyk Masy Upadłości Huta Ozdobnego Szkła sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej Krosno ul. Ks. Jerzego Popiełuszki Wykonawca: mgr inż. Władysław Wais Krosno ul. Lelewela 26/27 3. Przedmiot wyceny: przedmiotem wyceny jest określenie wartości rynkowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej oznaczonej działkami nr 608 i nr 621 o łącznej pow. 2,3356 ha - zabudowanej obiektami produkcyjno - magazynowo-socjalnymi i zlokalizowanej w Krośnie - obręb nr 2 Polanka, przy ul. Ks. J. Popiełuszki 92. i stanowiącej mienie Huty Ozdobnego Szkła sp. z o.o. w upadłości. 4. Cel wyceny: operat niniejszy sporządzony został w celu sprzedaży w/w nieruchomości w trybie przetargowym w postępowaniu upadłościowym. 5. Formalne uwarunkowania wyceny: 5.1. Podstawy prawne: - Postanowienie Sądu Rejonowego w Krośnie z dnia 27 września 2011r. - Ustawa z dnia28 lutego 2003r. prawo upadłościowe i naprawcze Dz.U. nr 60, poz. 535 wraz z późn. zmianami - Ustawa z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( t.jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651). - Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz z późn. zmianami) Materiały pomocnicze: - Powszechne Krajowe Zasady(PKWZ)-Krajowy Standard Wyceny KSWP1,KSWP1 - Noty interpretacyjne nr 1 i nr 2; - Międzynarodowe Standardy Wyceny, wyd. PFSRzM, W-wa2005

2 - Wartość rynkowa nieruchomości pod red. E. Kucharskiej- Stasiak- wyd. Twigger 2000r. - Wycena nieruchomości przedsiębiorstw pod redakcją Jana Konowalczuka, wyd. C.H. Beck; W-wa Wycena mienia - poradnik menedżera pod red. M. Prystupywyd. CIM, W-wa, 2000r, - Scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej architektury wyd. IDM z 2011r Materiały źródłowe : - wypisy i wyrys z ewidencji gruntów. - mapa zasadnicza, - wyciąg z księgi wieczystej, - analiza cen z lokalnego rynku obrotu nieruchomościami uzyskanymi z aktów notarialnych Określenie dat istotnych dla celów wyceny: - data oględzin nieruchomości: 6 i 21 października 2011r. - data sporządzenia wyceny: 14 listopad 2011r. - data, na którą oszacowano wartość nieruchomości r. II. OKREŚLENIE METODY WYCENY. W celu oszacowania wartości majątku upadłego przedsiębiorstwa, zastosowano metodę upłynnienia, zwaną także w wycenie przedsiębiorstw metodą likwidacyjną. Metoda ta polega na obliczeniu wartości majątku przedsiębiorstwa, jaką można by uzyskać w wyniku sprzedaży poszczególnych części jego majątku na rynku w drodze przetargu lub aukcji. Metoda ta jest często stosowana w Polsce jako jedna z metod wyceny prywatyzowanych przedsiębiorstw państwowych, a jej wynik pełni często rolę punktu odniesienia dla wyników wycen pozostałymi metodami. Wyniki wyceny uzyskane za pomocą metody upłynnienia bardzo często służą do wyznaczenia dolnej granicy pola negocjacji w ustalaniu wartości przedsiębiorstwa. Zastosowana metoda wymaga badań poszczególnych obiektów wchodzących w skład nieruchomości ( inwentaryzacji, określenia stopnia zużycia technicznego, funkcjonalnego i ekonomicznego ) i na podstawie sygnałów rynkowych określana zostaje ich wartość rynkowa. Przyjęta w niniejszym opracowaniu metoda wyceny traktuje przedsiębiorstwo jako prostą arytmetyczną sumę wartości składników majątku (nieruchomości) i nie uwzględnia efektu synergicznego wynikającego z ich wzajemnego powiązania w jedną spójną całość, a także powiązania majątku przedsiębiorstwa z innymi niematerialnymi jego składnikami i czynnikami kształtującymi wartość przedsiębiorstwa, jak np. system organizacyjny przedsiębiorstwa kwalifikacje jego załogi, powiązania rynkowe, reputacja itp. Specyfika podejścia majątkowego wynika przede wszystkim z faktu, że traktuje ona wartość przedsiębiorstwa jako wielkość możliwych do uzyskania wpływów netto w sytuacji sprzedaży (upłynnienia) poszczególnych składników przedsiębiorstwa.

3 Wycena metodą likwidacyjną ma nie tylko miejsce w przypadku likwidacji przedsiębiorstwa związanej bądź z trwałą utratą zdolności do generowania zysków, bądź z przynoszeniem przez nie zysków na poziomie, który nie jest zadawalający dla inwestora. Metodę tą stosuje się również w odniesieniu do przedsiębiorstw przeznaczonych do dalszego użytkowania (funkcjonowania w dotychczasowej strukturze). Spełnia ona wówczas rolę wyceny z pozycji tzw. ostrożnego kupca, wskazując jednoznacznie na dolną granicę wartości przedsiębiorstwa, jaką mógłby ewentualnie zaakceptować jego właściciel w procesie negocjacji ceny w sytuacji jego sprzedaży. Za takim podejściem do wyceny przemawia fakt, że upadłe przedsiębiorstwo przestało w praktyce prowadzić swoją statutową działalność, a to przede wszystkim ze względu na brak środków finansowych. W związku z tym, że w skład majątku upadłego wchodzi nieruchomość zabudowana obiektami produkcyjno-biurowymi, w niniejszym przypadku zastosowałem n/w przepisy zawarte w ustawie o gospodarcze nieruchomościami: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze i metodę porównania parami. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przez nieruchomość podobną zgodnie ustawowym zapisem zawartym w art.1 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć nieruchomość, która

4 jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy mające wpływ na jej wartość. Wartość rynkowa nieruchomości została określona na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz ) i niżej wymienionych przepisów wykonawczych Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z uwagi na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą, wpływ poszczególnych wag został w niniejszym opracowaniu określony na podstawie analizy rynku nieruchomości rodzajowo podobnych, preferencji nabywców i po analizie aktów notarialnych oraz rozeznaniu dokonanym w agencjach obrotu nieruchomościami. W niniejszym opracowaniu przyjęto następujący algorytm postępowania: 1. Analiza rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oraz ze względu na nietypowość ( zabytkowy obiekt ) analiza rynku krajowego. 2. Określenie głównych cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny nieruchomości. 3. Opis wraz z charakterystyką i diagnozą wycenianej nieruchomości. 4. Wybór podobnych nieruchomości. 5. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi z dokonaniem wyboru głównych cech porównawczych dla poszczególnych par oraz określenie różnic zachodzących miedzy wybranymi cechami głównymi w poszczególnych parach porównawczych. 6. Ustalenie wartości nieruchomości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami głównymi w każdej parze porównawczej. 7. Ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości jako średniej z wartości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. III. ANALIZA RYNKU. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana obiektami produkcyjnobiurowymi zlokalizowana w Krośnie w obrębie Polanka, przy ulicy Ks. Jerzego Popiełuszki.

5 a) Opis ogólny lokalnego rynku: Krosno, określane niegdyś "małym Krakowem", to miasto położone w południowej części województwa podkarpackiego, przy ujściu rzeki Lubatówki do Wisłoka. Mieści się ono na obszarze Kotliny Krośnieńskiej wchodzącej w skład Pogórza Środkowobeskidzkiego. Od 30 czerwca 1975r. do 31 grudnia 1998r. miasto było stolicą województwa krośnieńskiego. Obecnie Krosno, zajmujące powierzchnię 43,5km 2 i liczące ok.50 tys. mieszkańców, jest miastem na prawach powiatu, a także siedzibą władz powiatu krośnieńskiego obejmującego swym zasięgiem tereny dziewięciu okolicznych gmin. Ponadto Krosno znajduje się w Euroregionie Karpackim, w skład którego wchodzą przygraniczne tereny Polski, Słowacji, Ukrainy, Węgier i Rumunii. Przez miasto przechodzi linia kolejowa Stróże-Zagórz. Z zachodu (Nowy Sącz, Tarnów) na wschód (Sanok, Bieszczady) biegnie droga krajowa nr 28 zwana trasą podkarpacką. Obok Krosna przebiega trasa międzynarodowa nr 9 przez Miejsce Piastowe i Duklę ku Przełęczy Dukielskiej ( przejście graniczne w Barwinku) i dalej przez Słowację i Węgry na Bałkany i południe Europy oraz w kierunku przejścia granicznego w Medyce na Ukrainę. W bliskim sąsiedztwie Krosna ( w odległości około 5 km) planowana jest droga ekspresowa S-19. W Krośnie jest zarejestrowanych około 5 tys. małych firm. Najczęściej powstają firmy krawieckie, fryzjerskie, kosmetyczne. Otwierane są nowe restauracje, puby. W Krośnie kwitnie handel. Ostatnio powstało dużo sklepów. Zlokalizowane jest też chyba największe targowisko w województwie, handlując ze Słowakami. W samym mieście usytuowane są też duże zakłady przemysłowe takie jak: Krośnieńskie Huty Szkła Krosno S.A.; Naftomet, Naftomontaż, dawne Delphi Poland S.A.; Goodrich Krosno sp. z o.o. Nowy Styl sp. z o.o, ; Cellfast S.A. oraz inne. Od kilku lat stopa bezrobocia w Krośnie jest jedną z najniższych w województwie podkarpackim. Powyższe wskaźniki mają wpływ na cenę nieruchomości w Krośnie, w tym na cenę nieruchomości produkcyjno-magazynowych. Dość dobra stabilizacja gospodarcza w ostatnim okresie spowodowała, że nie doszło w Krośnie do jakiś zasadniczych obniżek cen nieruchomości. b) Analiza rynku lokalnego w obrocie nieruchomościami zabudowanymi obiektami produkcyjno-magazynowymi: W 2007 i na początku 2008r. obserwowany był wzrost nieruchomości w segmencie produkcyjno usługowo - magazynowych. Było to spowodowane ogólnym wzrostem gospodarczym. Z obserwacji i analizy rynku oraz na podstawie badań preferencji nabywców wynika, że w tym czasie ceny nieruchomości produkcyjno-magazynowych wzrastały średnio o około 15% w stosunku rocznym, czyli o około 1,25 % miesięcznie. W drugim półroczu 2008r. oraz w 2009r., w 2010 r. i w obecnym 2011r. wzrost ten został przyhamowany w związku ze światowym kryzysem finansowogospodarczym. W tym miejscu należy dodać, że nie obserwuje się jakiś znacznych obniżek cen nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjno-magazynowymi, a to z tego względu, że wcześniej rynek ten nie był przegrzany, jak to miało miejsce w dużych ośrodkach miejskich. W związku z powyższym i dla transakcji przyjętych do analizy z okresu dwóch ostatnich lat trend czasowy przyjąłem w wysokości 1,00 Ostatnio nieruchomości produkcyjno-magazynowe na lokalnym rynku są dość rzadko sprzedawane, a to ze względu, że właściciele wolą je wydzierżawiać i uzyskiwać stałe dochody. Jednocześnie najgorzej

6 sprzedają się nieruchomości zabudowane o bardzo dużej powierzchni użytkowej. Wiąże się to z tym, że przy panującym kryzysie gospodarczym zagospodarowanie i wykorzystywanie takich obiektów przy jednoczesnych obciążeniach podatkowych jest obecnie bardzo ryzykowne. Uwaga: ze względu na bardzo małą ilość transakcji obiektami o dużej powierzchni i widoczną na rynku stagnację, do analizy przyjąłem też transakcje starsze niż dwuletnie. Na rynku lokalnym największym popytem cieszą się te nieruchomości, które posiadają najlepszą lokalizację. Lokalizacja jest podstawowym atrybutem sprzedawanych nieruchomości. Lokalizacja ta mierzona jest istniejącym sąsiedztwem, możliwością dojazdu, perspektywicznej rozbudowy. W cenie sprzedaży wpływ ma także oczywiście stan techniczny obiektów, ale nie jest on decydującym czynnikiem. W dzisiejszych czasach i przy nowych technologiach budowy modernizacja, lub remont obiektów nie nastarcza większych trudności, oczywiście jeżeli jego konstrukcja jest jeszcze w dość dobrym stanie. Popyt i zarazem osiągane ceny za nieruchomości podobne do wycenianej uzależnione są przede wszystkim od: lokalizacji ogólnej nieruchomości i dostępności komunikacyjnej i parkingowej, stanu technicznego obiektu, standardu jego wykończenia i wyposażenia technicznego pomieszczeń, rozwiązań funkcjonalnych pomieszczeń, ich powierzchni, możliwości adaptacji na inne cele, infrastruktury technicznej przyległych placów ( utwardzone, skanalizowane i oświetlone place i parkingi ). Zawarte ceny transakcyjne na poszczególne nieruchomości zabudowane obiektami produkcyjno-magazynowymi obejmują swoją wielkością także przynależne przyłącza, utwardzone place, drogi, ogrodzenia i wszystkie inne media związane z funkcjonowaniem danego obiektu i wliczone są w cenę nieruchomości. Informację o cenach sprzedanych nieruchomości porównawczych zaczerpnąłem między innymi z niżej wymienionych aktów notarialnych zawartych w stosunkowo w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Nieruchomości zabudowane obiektami produkcyjnymi i magazynowymi: 1.- Rep. A nr 6126/10 z r. - sprzedaż w Krośnie - obręb Przemysłowa nieruchomości oznaczonej działką nr 99/40 o pow m 2 wraz z udziałami w drodze wewnętrznej oznaczonej działkami nr 99/67, 99/71...( jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego) zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z piętrową częścią biurowosocjalną o pow. zabudowy 3185m 2 i pow. użytkowej = 3115 m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja- dobra+, dojazd średni ( drogami wewnętrznymi ). Budynek wykonany w konstrukcji mieszanej prefabrykowanomurowanej. Stropodach prefabrykowany i częściowo z dźwigarów drewna klejonego. Dach kryty papą. Stan budynku niewykończony stan surowy zamknięty. Posadzki betonowe, brak instalacji, tynków wewnętrznych. Zamontowane okna do wymiany. Stan

7 budynku-słaby z uwagi na brak wykończenia.. Stopień zużycia około 55 %. Funkcjonalność średnia(-). Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 561,80 zł/m Rep. A nr 4445/10 z r. - sprzedaż w Krośnie - obręb Przemysłowa nieruchomości oznaczonej działkami nr 67/77, 67/79 o łącznej pow m 2 wraz z udziałami w drodze wewnętrznej oznaczonej działkami nr 67/112, 57/11...( jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego) zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z piętrową częścią biurowo-socjalną pow. użytkowej = 2074,10 m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działki w pełni uzbrojona. Lokalizacja- dobra+, dojazd średni ( drogami wewnętrznymi ). Budynek wykonany w konstrukcji stalowej. Budowa ścian i stropodach z płyt warstwowych typu Pw8a. Stan budynku dobry-, standard średni. Posadzki betonowe i częściowo płytki w sanitariatach. Stopień zużycia około 30%. Funkcjonalność dobra. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 1 189,91 zł/m Rep. A nr 609/10 z r.-sprzedaż nieruchomości oznaczonej działką nr 3439/42 o pow. 2365m 2 (jako przedmiotu prawa uw.)- zabudowanej obiektem magazynowosocjalnym, położonej w Rymanowie za kwotę ,00 zł netto. Lokalizacja ogólna nieruchomości-średnia, dojazd średni. Obiekt wykonany w technologii stalowej jako parterowy. Stopień zużycia około 10 %. Standard wykończenia dobry. Obiekt wykonany kilka lat temu. Funkcjonalność-dobra. Parametry techn. Pow. użytkowa =1285,69m 2. Cena sprzedaży łącznie z prawem u.w do gruntu = 972,24 zł/m 2 pow. użytk. 4.- Rep. A nr 2824/11 z r. - sprzedaż w Jaśle- obręb nr 7 Południe nieruchomości oznaczonej działkami nr 1143, 1241/7 i 1241/1 o łącznej pow m 2 ( jako przedmiotu prawa własności ) zabudowanej obiektami produkcyjno-magazynowo-socjalnymi o pow. użytk. = 3 382,00m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działki w pełni uzbrojone. Lokalizacja-dobra, dojazd dobry. Budynki parterowe wykonane w technologii prefabrykowanej i tradycyjnej, kryte papą. Posadzki betonowe, okna stalowe. Obiekty wyposażone w prąd, wodę, kanalizację, co. Stan budynku-średni. Standard-średni. Stopień zużycia ok. 35%. Funkcjonalność-średnia. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 879,91 zł/m Rep. A nr 994/10 z r. - sprzedaż w Sędziszowie Małopolskim- nieruchomości oznaczonej działką nr 2815/6 o pow m 2 ( jako przedmiotu prawa u.w. ) zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z częścią socjalną o pow. użytk. = 2235,00m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja-obrzeże, dojazd dobry. Obiekt parterowy z częściowym piętrem wykonany w technologii prefabrykowanej kryty papą. Posadzki betonowe, okna stalowe. Obiekt wyposażony w prąd,wodę, kanalizację, co. Stan budynku-średni. Standard-średni. Stopień zużycia ok.35%. Funkcjonalność-średnia. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 699,01 zł/m Rep. A nr 5999/09 z r. - sprzedaż w Gorlicach nieruchomości oznaczonej działką nr 2943/2 o pow m 2 ( jako przedmiotu prawa uw. ) zabudowanej obiektem hali produkcyjno-magazynowej o łącznej pow. użytk. =5043,21 m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja-dobra+, dojazd dobry. Budynek parterowy wykonany w technologii stalowej obudowanej płytami Pw8a. Posadzki betonowe, okna stalowe. Obiekt wyposażony w prąd, wodę, kanalizację i c.o. Stan budynku-średni-. Standard-średni Stopień zużycia ok. 35%. Funkcjonalność-średnia. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 793,94 zł/m 2.

8 7.- Rep. A nr 5779/09 z r. - sprzedaż w Strzyżowie nieruchomości oznaczonej działką nr 242/2 o pow m 2 ( jako przedmiotu prawa własności ) zabudowanej obiektem produkcyjno-socjalnym opow. użytk. = 1150,00m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja-dobra, dojazd dobry. Budynek parterowy wykonany w technologii mieszanej, kryty papą. Posadzki betonowe, okna stalowe. Obiekt wyposażony w prąd, wodę, kanalizację. Stan budynku-średni-. Standard-słaby. Stopień zużycia ok. 40%. Funkcjonalność-średnia. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 478,26 zł/m Rep. A nr 8966/08 z r. - sprzedaż w Krośnie - obręb Przemysłowa nieruchomości oznaczonej działką nr 258/1 o pow m 2 ( jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego) zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z piętrową częścią biurowosocjalną o pow. użytkowej = 1865,80 m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja- dobra, dojazd średni ( służebnościowymi drogami) i Budynek wykonany w konstrukcji stalowej jako jednonawowej, z obudowy murowanej oraz z płyt warstwowych typu Pw-8a. Dach kryty płytami Pw-8a. Posadzki betonowe i w sanitariatach płytki ceramiczne, okna stalowe i drewniane. Obiekt wyposażony w prąd, kanalizację gaz i co. zdalaczynne. Stan budynku- dobry. Stopień zużycia około 30 %. Funkcjonalność - dobra. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 1 342,59 zł/m Rep. A nr 11851/08 z r. - sprzedaż w Krośnie - obręb Przemysłowa nieruchomości oznaczonej działką nr 99/33 o pow m 2 wraz z udziałem 69/1000 cz. w drodze wewnętrznej nr 99/67 o pow. 144m 2 ( jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego) zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z częścią biurowo-socjalną o pow. użytkowej = 2082,71 m 2 za kwotę ,00 zł netto. Działka w pełni uzbrojona. Lokalizacja- dobra, dojazd dobry. Budynek wykonany w konstrukcji żelbetowej (obudowanej pustakami jako kilkunawowy. Stropodach żelbetowy, kryty papą. Posadzki betonowe. Okna stalowe i drewniane. Obiekt wyposażony w prąd, kanalizację gaz i co.. Stan budynku- dobry. Stopień zużycia około 30 %. Funkcjonalność - dobra. Cena jednostkowa wraz z prawem uw.: 1 200,36 zł/m Rep. A nr 3106/08 z r. - sprzedaż zorganizowanej części nieruchomości zabudowanej obiektem hali produkcyjnej z częścią sanitarno- biurową położonej w Jarosławiu ( część dawnego Jarlanu), oznaczonej działkami nr 3228/62 i 3228/37 o pow ha (jako udział 903/1000 w prawie użytkowania wieczystego czyli 1,4082 ha ) za kwotę netto: ,000 zł. Lokalizacja ogólna nieruchomości- dobra, dojazd dobra. Działki w pełni uzbrojone. Hala produkcyjna wykonana w latach siedemdziesiątych w technologii prefabrykowanej ( słupy żelbetowe, podciągi strunobetonowe). Stropodach z płyt panwiowych kryty papą. Posadzki w większości lastrikowe, w sanitariatach stare płytki ceramiczne i lamperie. Obiekt wyposażony we wszystkie instalacje. Centralne ogrzewanie wymaga remontu. Stan obiektu średni. Standard wykończenia słaby. Stopień zużycia technicznego obiektu około 40%.Parametry techniczne obiektu: pow. użytkowa Pu = 9 370,20 m 2. Cena sprzedaży łącznie z prawem u.w: 489,42 zł/m 2. c). Sprzedaż działek niezabudowanych: Dla oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego jako składnika nieruchomości przeanalizowałem sprzedaż działek niezabudowanych leżących w obszarach przemysłowych. Ze względu na brak sprzedaży prawa uw.

9 przeanalizowałem sprzedaż prawem własności, a później poprzez stosowne ustawowe relacje oszacowałem wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu. Ceny niezabudowanych nieruchomości gruntowych leżących w terenach przemysłowych uzależnione są przede wszystkim od ich lokalizacji ogólnej, możliwości dojazdu, od możliwości zabudowy, wielkości i uzbrojenia działek oraz od bezpośredniego sąsiedztwa. Na rynku lokalnym największym popytem cieszą się te nieruchomości, które posiadają najlepszą lokalizację szczegółową, tzn. zlokalizowane są one przy dobrych ciągach komunikacyjnych i jednocześnie w sąsiedztwie już działających usług. Na lokalnym rynku największym zainteresowaniem cieszą się działki o pow. Od 15a do 40a. Duże działki powyżej 60 a sprzedają się po cenach niższych o około 10-15%. Ze względu na małą ilość sprzedaży nieruchomości niezabudowanych leżących terenach przemysłowych, przeanalizowałem sprzedaż w najbliższych miejscowościach. 1. Rep. A nr 851/11 z r.-sprzedaż w Krośnie-obręb Polanka, ul. Ks.Popiełuszki, nieruchomości oznaczonej działką nr 559/7 o pow m 2 za kwotę ,00 zł. Lokalizacja średnie+, dojazd-dobry-, sąsiedztwo-średnie+. Warunki geotechn.-,średnie, cz.podmoknięty Kształt dobry (regularny ), położona w terenie równinnym. Uzbrojenie brak. W planie zagospodarowania: P1 = tereny przemysłowo-magazynowe. Cena sprzedaży prawa własności - 28,06 zł/m Rep. A nr 3480/09 z r.- sprzedaż niezabudowanej działki nr 609 o pow. 11a 73m 2 za kwotę ,00 zł netto ( 38,36 zł/m 2 ) położonej w Krośnie - obręb Polanka. W planie zagospodarowania Polanka III : 1.P1. 98% tereny przemysłowe 2% - 1.KDW1 - teren drogi wewnętrznej. Działka nie posiada uzbrojenia. Położenie ogólne średnie+, dojazd dobre-. Kształt wydłużony, warunki geotechniczne dobre. Użytkowanie teren porośnięty trawą. 3.- Rep. A nr 4795/08 z r.- sprzedaż działki niezabudowanej nr 559/10 o pow. 50a00m 2 w Krośnie obręb Polanka, ul.. Ks.Popiełuszki. W planie zagospodarowania Polanka II tereny produkcyjno-magazynowe. Działka uzbrojona w gaz, prąd. Położenie ogólne średnie+, dojazd dobry-. Kształt dobry, warunki geotechniczne dobre. Sprzedana za kwotę netto ,00 zł ( 30,00 zł/m 2 ). 4.- Rep. A nr 9652/08 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej działką nr 3968/8 o pow m 2 w obrębie Rymanów za kwotę ,00 zł. Cena za 1m 2 32,60 zł/m 2. Położenie ogólne-dobre. Działka regularna, uzbrojenie-prąd, woda, kanalizacja. Dojazd-dobry, sąsiedztwo-dobre.w planie zagospodarowania PU i UH4 - tereny produkcyjno-handlowe. 5.- Rep. A nr 7390/00 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej działką nr 1085/1 o pow m 2 w obrębie Świerzowa za kwotę ,90 zł. Cena za 1m 2 49,69 zł/m 2. Położenie ogólne-dobre ( w sąsiedztwie z Krosnem i przy ulicy Lotników. Działka regularna, uzbrojenie-prąd, gaz. Dojazd-dobry, sąsiedztwodobre. W planie zagospodarowania P - tereny produkcyjno-przemysłowe Rep. A nr 7418/10 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w obrębie Miejsce Piastowe - działki nr 282/1 o pow m 2 za ,00 zł ( 14,86 zł/m 2 ). Lokalizacja ogólna średnia-, dojazd średni. Położona w terenach objętych planem UH11 obszar usług. Uzbrojenie kanalizacja, prąd.. Warunki geotechniczne -dobre. Kształt dobry.

10 7. - Rep. A nr 4956/10 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w obrębie Jedlicza - działki nr 1938 o pow m 2 za ,00 zł ( 20,00 zł/m 2 ). Lokalizacja ogólna średnia-, dojazd średni-. Położona w obszarze bez planu. W studium tereny przemysłowe. Uzbrojenie brak. Warunki geotechniczne -dobre. Kształt dobry Rep. A nr 7064/10 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w obrębie Jedlicza - działki nr 1919/2 o pow m 2 za ,00 zł ( 28,66 zł/m 2 ). Lokalizacja ogólna średnia-, dojazd średni-. Położona w obszarze bez planu. W studium tereny przemysłowe. Uzbrojenie prąd, kanalizacja. Warunki geotechniczne -dobre. Kształt dobry Rep. A nr 7058/10 z r. - sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w obrębie Jedlicza - działki nr 1919/1 o pow m 2 za ,00 zł ( 28,66 zł/m 2 ). Lokalizacja ogólna średni-, dojazd średni-. Położona w obszarze bez planu. W studium tereny przemysłowe. Uzbrojenie prąd, kanalizacja. Warunki geotechniczne -dobre. Kształt dobry. IV. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI. 1. Dane ogólne - stan prawny i lokalizacja. Wyceniana i zabudowana obiektami produkcyjno-magazynowymi i socjalnobiurowymi nieruchomość oznaczona działkami nr 608 o pow. 0,6823 ha i nr 621 o pow. 1,6533 ha zlokalizowana jest w Krośnie - obręb nr 2 Polanka, przy ulicy Ks. J. Popiełuszki 92 Dla wycenianej nieruchomości w Sądzie Rejonowym w Krośnie założona jest księga wieczysta nr KS1K/ /8, gdzie jako właściciel gruntu oznaczonego działkami nr 608 i 621 wpisany jest Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty do dnia 4 grudnia 2089r i właściciel budynków i budowli, stanowiących odrębny przedmiot prawa własności wpisana jest Huta Ozdobnego Szkła sp. z o.o. z siedzibą w Krośnie. W dziale III ( prawa, roszczenia i ograniczenia) wpisane są: ograniczone prawo rzeczowe: służebność gruntowa polegająca na prawie wejścia na grunt przez działki nr 608 i 621 w celu obsługi stacji gazowej oraz instalacji liczników na rzecz każdodoczesnych właścicieli, użytkowników wieczystych i posiadaczy działek. Ostrzeżenie: wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Huta Ozdobnego Szkła sp.z o.o. w Krośnie; sygn. akt KM 1491/09. W dział IV (hipoteka) wpisana są: - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. - Oddział w Krośnie, - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 zł jako zabezpieczenie roszczeń jakie mogą powstać w związku z realizacją umowy sprzedaży gazu ziemnego nr FH-322/30226/1/2002 z dnia 26 kwietnia 2002r. na rzecz Karpackiej Spółki Gazownictwa sp. z o.o. - Oddział-Zakład Gazownictwa w Jaśle z siedzibą w Tarnowie.

11 - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł jako zabezpieczenie roszczeń jakie mogą powstać w związku z realizacją umowy sprzedaży gazu ziemnego nr FH-322/30226/1/2002 z dnia 26 kwietnia 2002r. na rzecz Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie- Oddział Handlowy w Warszawie- Gazownia Jasielska w Jaśle. - hipoteka umowna łączna kaucyjna w wysokości ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. - Oddział w Krośnie. - hipoteka umowna łączna zwykła w wysokości ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. - Oddział w Krośnie. - hipoteka umowna łączna kaucyjna w wysokości ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. - Oddział w Krośnie. - hipoteka przymusowa zwykła w wysokości ,32 zł na rzecz Dariusza Chwedoruka Firma Darkpol w siedzibą w Warszawie. Gospodarki Żywnościowej S.A. - Oddział w Krośnie. Uwaga: w księdze wieczystej brak jest wpisu o ogłoszeniu upadłości spółki. W załączeniu wyciąg z księgi wieczystej. 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania: W obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Krosna Polanka III zatwierdzonym Uchwałą nr LIII/1003/06 z dnia 26 lipca 2006r. i ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa Podkarpackiego nr 107, poz z dnia 25 sierpnia 2006r. wyceniana nieruchomość oznaczona n/w działkami leży w obszarach: - działka nr 608 w 91% leży w terenie oznaczonym symbolem 1.P.1 z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjną i magazynową, w ok. 5% w terenie o symbolu 3.M.W.1 tereny zabudowy wielorodzinnej i w około 4% - w terenie o symbolu: 1.E.1 strefa infrastruktury elektroenergetycznej. - działka nr 621 w 97% leży w terenie oznaczonym symbolem 1.P.1 z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjną i magazynową, w ok. 1% w terenie o symbolu 3.M.W.1 tereny zabudowy wielorodzinnej, w około 1% - w terenie o symbolu: 1.G.1. - strefa przebiegu gazociągów wysokiego ciśnienia i w ok. 1% - 1.KDW.1. droga wewnętrzna. W załączeniu kserokopia z w/w planu zagospodarowania przestrzennego.

12 3. Opis ogólny nieruchomości oznaczonej działkami nr 608 i 621 o łącznej pow m 2 : Nieruchomość gruntowa oznaczona działkami nr 608 i 621 i zabudowana obiektami produkcyjno-magazynowymi i socjalno-biurowymi zlokalizowana jest bezpośrednio przy ulicy Popiełuszki i zarazem na obrzeżu Krosna. Leży ona w strefie przemysłowej miasta oraz w sąsiedztwie wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. W jej bliskim sąsiedztwie zlokalizowany jest cmentarz. Lokalizację ogólną nieruchomości, biorąc pod uwagę nieruchomości przyjęte do analizy porównawczej oceniłem jako średnią+. Jako dość dobry oceniłem dojazd do niej, gdyż sąsiaduje ona bezpośrednio od strony południowej z ulicą Ks.Jerzego Popiełuszki. Działki nr 608 i 621 bezpośrednio z sobą sąsiadują i w terenie tworzą jedną zagospodarowaną całość. Mają one łącznie regularny kształt wielokąta i położone są w terenie z lekkim spadkiem w kierunku północno-zachodnim i zarazem o dośc dobrych warunkach geotechnicznych. Teren działek jest ogrodzony oraz w sąsiedztwie istniejącej zabudowy utwardzony nawierzchnią betonową. Wykonane są wewnętrzne betonowe drogi, a w sąsiedztwie ulicy Ks. J. Popiełuszki wykonany jest utwardzony parking samochodowy (oddzielnie ogrodzony od całości). Wyceniana nieruchomość jest w pełni uzbrojona w prąd, instalację wodnokanalizacyjną oraz w gaz. Na działce nr 621 zlokalizowana jest rozdzielnia gazu, a na działce nr 608 stacja transformatorowa. Obecnie gaz jest odłączony od budynków. Także odcięta jest dostawa wody. Przedmiotowa nieruchomość w ostatnich latach wykorzystywana była jako huta szkła pod różnymi nazwami. Obecnie w obiektach nie prowadzi się wytopu szkła, a istniejące piece hutnicze z wannami ( są wygaszone, częściowo zdekompletowane i nieczynne) nie są przedmiotem niniejszej wyceny, gdyż wchodzą one w skład majątku upadłej spółki: Huty Szkła Pięknego S.A. W skład wycenianej nieruchomości wchodzą trzy kompleksy zabudowy i są to: - podstawowy obiekt produkcyjno-magazynowy z częścią socjalną, gdzie prowadzona była produkcja szkła. - Obiekt socjalno -biurowo z dwoma dobudówkami tj. częścią warsztatową i stolarnią oraz starą kotłownią. - budynek portierni. Pozostałe obiekty wchodzące w skład nieruchomości takie jak: rozdzielnia gazu i stacja trafo są obiektami pomocniczymi.

13 4. Charakterystyka techniczna i użytkowa kompleksu produkcyjnomagazynowego: Obiekt produkcyjno-magazynowy został wybudowany w drugiej połowie lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku jako baza magazynowa PHS-Krosno, a później po zmianie właściciela w latach dziewięćdziesiątych został adaptowany na hutę szkła. W załączeniu stosowna decyzja dotycząca adaptacji obiektu wydana 12 grudnia 1996r. Składa się on trzech części. We wschodnim skrzydle zlokalizowana jest część produkcyjna, gdzie usytuowane są nieczynne i częściowo rozebrane już piece hutnicze. Ta część wykonana jest jako parterowa z małym biurem na piętrze w części południowo-zachodniej. Część zachodnia wykonana jako parterowa wykorzystywana była jako magazyn wysokiego składowania. Obydwie w/w części połączone są poprzecznym łącznikiem, gdzie na parterze zlokalizowane są różne pomieszczenia do obróbki szkła, ekspedycji itp. W północnej części tego obiektu wykonana jest rampa wyładunkowa. Natomiast w segmencie południowym wykonane jest piętro, gdzie mieszczą się pomieszczenia socjalno- sanitarne. Zlokalizowane są tam szatnie, umywalnie, sanitariaty, jadalnie itp. Przy wschodnim segmencie obiektu i zarazem w sąsiedztwie ścian zewnętrznych usytuowane są stalowe kominy wykonane na betonowych fundamentach. Konstrukcja słupów jest wzmocniona stalowymi odciągami. Po zaprzestaniu produkcji szkła kominy te w całości straciły swoją funkcjonalność. Ich przyszłe wykorzystanie jest mało prawdopodobne. Każdy z trzech segmentów wchodzących w skład obiektu wykonano w oparciu o typowy system budownictwa przemysłowego ZSBO. Jest on oparty na siatce o rozstawie słupów co 6,00 m i ich rozpiętości 12,00 m. Fundamenty stanowią stopy i prefabrykowane belki podwalinowe. Słupy wykonane jako prefabrykowane, na których opierają się strunobetonowe belki stropodachowe. Strop pośredni w części dwukondygnacyjnej wykonano ż żelbetowych prefabrykowanych płyt kanałowych typu Żerań.. Konstrukcja nośna jest w dobrym stanie technicznym. Stropodach wykonany jest z prefabrykowanych płyt panwiowych o długości 6,00m. Stropodach jest kryty papą. Wewnątrz miejscami widoczne są małe zawilgocenia i przecieki. Obiekty wyposażone są w rynny i rury spustowe. Obudowę ścian stanowią prefabrykowane płyty typu Kolbet z rdzeniem styropianowym. Ściany te nie spełniają dzisiejszych norm termoizolacyjnych. Wewnątrz ściany wykonano w konstrukcji murowanej z cegły. Są one otynkowane i pomalowane. W częściach socjalno-sanitarnych ułożone są płytki ceramiczne. Posadzki w częściach produkcyjno-magazynowych betonowe, w magazynach wzmacniane przemysłowe. W częściach sanitarno socjalnych ułożone są płytki ceramiczne. Okna w większości stalowe, i częściowo drewniane. Wrota zewnętrzne i częściowo wewnętrzne stalowe. W częściach socjalno-sanitarnych drzwi drewniane typowe.

14 Obiekt jako cały kompleks wyposażony jest w pełną instalację, tj. prąd, wodnokanalizacyjną i w centralnego ogrzewania i wentylacyjną. Obecnie instalacja centralnego ogrzewania jest nieczynna, gdyż była ona zasilana z hutniczych pieców. Odcięta jest też dostawa gazu i wody. Ogólnie stan techniczny kompleksu produkcyjno-magazynowego oceniłem jako dość dobry(-), a ogólnie stopień zużycia technicznego oceniłem na około 35%. Funkcjonalność obiektu natomiast oceniłem jako średnią. Jego podstawowym mankamentem jest bardzo duża powierzchnia, gdyż tego rodzaju obiekty na lokalnym rynku i przy upadającej działalności hutniczej sprzedają się z trudem Dane użytkowe podstawowego kompleksu produkcyjno-magazynowego z częścią socjalną: - powierzchnia zabudowy: ,00 m 2 - powierzchnia użytkowa: - segment wschodni: ,00 m 2 - segment środkowy: ,00 m 2 - segment zachodni: ,00 m 2 - ogółem pow. użytkowa: ,00 m 2 - kubatura: ,00 m 3

15

16 Widok obiektu produkcyjnego wraz z pomieszczeniami wewnętrznymi. 5. Charakterystyka techniczna i użytkowa kompleksu biurowo socjalno-warsztatowego: Obiekt biurowo-socjalny z dobudowaną częścią warsztatową i stolarnią w całości zlokalizowany jest na działce nr 608. W części północnej obiektu usytuowane jest wysokie pomieszczenie warsztatu, a następnie w kierunku południowym dwukondygnacyjna część biurowo-socjalna, a w południowej parterowa część biurowa. Do elewacji wschodniej i pośrodku dobudowane jest pomieszczenie kotłowni i stolarni. W kotłowni brak jest kotła do centralnego ogrzewania. W socjalnym pomieszczeniu usytuowanym w przyziemiu jako wysokiej suterenie o wysokości użytkowej 212 i 199 cm zlokalizowane są szatnie, jadalnie i pomieszczenia magazynowe oraz sanitarne. Nad tą częścią usytuowana jest wzorcownia. Obydwie te części połączone są wewnętrzną klatką schodową. Także do pomieszczenia starej kotłowni i stolarni wykonane jest wewnętrzne zejście. W części biurowej mieszczą się biura oraz sanitariaty. Funkcjonalność tego obiektu oceniłem jako średnią. Największym jego mankamentem są małe wysokości użytkowe w części sutreny. Przedmiotowy obiekt wykonano w technologii tradycyjnej jako murowany. Jedynie południowa część biurowa jest docieplona z zewnątrz. Pomieszczenie warsztatu oraz stolarni jest przykryte nieocieplanym dachem w konstrukcji stalowej, a pokrycie wykonane jest z blachy trapezowej ocynkowanej. W części warsztatu, oraz w kotłowni i stolarni wykonane są posadzki betonowe.

17 W wysokiej suterenie ułożone są płytki ceramiczne w pomieszczeniach socjalnosnitarnych oraz posadzki betonowe w magazynach. Najlepiej wykończona jest część biurowa i wzorcownia. We wzorcowni wykonane są podwieszane sufity, a w pomieszczeniach biurowych posadzki wykończone są panelami oraz płytkami ceramicznymi. Stolarka okienna w większości plastikowa, a drzwi za wyjątkiem części warsztatowej drewniane. W warsztacie i stolarni zamontowane są stalowe wrota. Obiekt wyposażony jest we wszystkie instalacje, ale centralne ogrzewanie jest nieczynne. Obecnie odłączona jest woda oraz kilka zdemontowanych jest kilka drzwi wewnętrznych. Ogólnie standard wykończenia tego obiektu oceniłem jako dobry, a jego stopień zużycia na około 25 % Dane użytkowe kompleksu biurowo socjalno-warsztatowego: - powierzchnia zabudowy: ,09 m 2 - powierzchnia użytkowa: ,60 m 2 - kubatura: ,00 m 3 Uwaga: Powierzchnia użytkowa została podana z uwzględnieniem nie normowej wysokości suteren, gdzie zlokalizowane są pomieszczenia socjalne.

18

19 Widok obiektu administracyjnego wraz z pomieszczeniami wewnętrznymi. 6. Charakterystyka techniczna i użytkowa obiektu portierni: Obiekt portierni usytuowany jest na działce nr 608, przy wjeździe na zakład i w sąsiedztwie ulicy Ks. J.Popiełuszki. W jego skład wchodzi przejście, pomieszczenie portierów i sanitariat. Przedmiotowy obiekt wykonano w technologii tradycyjnej ze stropodachem żelbetowym, krytym papą. Wewnątrz wykonane są posadzki ceramiczne. zamontowane są stalowe okna i drzwi. Obiekt wyposażony jest w prąd i instalację wodno-kanalizacyjną, Jego funkcjonalność oceniłem jako średnią, a stopień zużycia technicznego na około 35% Dane użytkowe obiektu portierni: - powierzchnia zabudowy:... 20,80 m 2 - powierzchnia użytkowa:... 17,70 m 2 - kubatura:... 76,60 m 3 Widok portierni i wjazdu na nieruchomość.

20 7. Zestawienie obiektów wchodzących w skład nieruchomości stanowiących mienie Huty Szkła Ozdobnego sp. z o.o. L.p. Nazwa obiektu Pow. użytkowa ( m 2 ): Stopień zużycia technicznego % 1. Obiekt produkcyjno-magazynowy z częścią socjalną: 3 824, Obiekt biurowo-socjalny z częścią warsztatową, kotłownią i stolarnią: 931, Budynek portierni: 17,70 35 Ogółem: 4 773,30 33,05 Uwagi: Obiekt zlokalizowany na działce nr 608 i 621 i składający się z trzech segmentów obiekt zlokalizowany na działce nr 608 obiekt zlokalizowany na działce nr 608 średnioważony stopień zużycia technicznego. V. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 1. Określenie procentowego wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości: Na podstawie analizy wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości ustalono n/w procentowy ich udział w wartości nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjnymi. Ceny zabudowanych nieruchomości na lokalnym rynku zależne są przede wszystkim od następujących cech rynkowych, które wykazują wewnętrzną niejednorodność. 1. Z punktu cechy lokalizacji ogólnej wyróżniono cztery strefy: - strefa b. dobra - strefa dobra - strefa zadawalająca ( średnia) - obrzeże 2. Cecha stanu technicznego budynku - wyróżniono cztery stany: - dobry ( Sz- 0-15% ) - zadawalający ( 16-30%) - średni ( 31-45%) - słaby ( 46-54% ) - zły i bardzo zły ( 55-70%) 3. Funkcjonalność i standard wykończenia: - b.dobra, - dobra, - średnia, - słaba, b. słaba, zła 4. Powierzchnia użytkowa budynku: - niekorzystna - średnia - dobra