VOJENSKÉ STAVBY BRATISLAVA, š.p.

Transkrypt

1 VOJENSKÉ STAVBY BRATISLAVA, š.p. ISSN 1364/95 zabezpečujú komplexné služby investorsko-inžinierskych činností a realizáciu stavebných prác od zadania stavby až k odovzdaniu hotového stavebného diela do užívania realizujú všetky druhy stavebných prác charakteru hlavnej stavebnej výroby, remesiel a dopravy realizujú objekty pre potreby Armády SR a rezortu Ministerstva obrany, objekty občianskej vybavenosti, priemyselné haly, pozemné komunikácie pre civilný sektor na celom území Slovenska disponujú s dostatočným množstvom dopravných a mechanizačných prostriedkov pre zabezpečovanie potrieb nielen vlastnej, ale aj cudzej stavebnej výroby disponujú vlastným stavebným laboratóriom, vybaveným na skúšky fyzikálnych vlastností betónových zmesí, mált, cementov a kameniva realizáciu prác zabezpečujú vlastnými kvalifikovanými pracovníkmi všetkých profesií potrebných pri realizácii stavebných prác v oblasti stavebnej výroby, dopravy alebo špeciálnych činností VOJENSKÉ STAVBY BRATISLAVA, š.p. Ul. Pri šajbách 12 Majerská cesta 96 Hviezdoslavova BRATISLAVA B.BYSTRICA TRENČÍN Tel.:07/ Tel.:088/ Tel./Fax: 0831/ Fax:07/ Fax: 088/ ročník II

2 ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE Reálna hodnota nehnuteľností a možnosti jej stanovenia v ekonomických podmienkach SR Reálna deľba objektov V NASLEDUJÚCOM DVOJČÍSLE PRIPRAVUJEME STAVEBNÍCTVO Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností Reálna deľba objektov - pokračovanie Stavebný zákon - pokračovanie Príklad stanovenia náhrady za vecné bremeno PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO Vybrané problémy pri tvorbe znaleckého posudku z odboru podnikového hospodárstva - pokračovanie STÁLE RUBRIKY Príklady znaleckých posudkov INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI ŽU v Žiline VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO, vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísiel. Rovnako však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej iniciatívy. Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické ohlasy, ktoré prispejú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.

3 ISSN 1364/95 OBSAH: INHALT: PRÍHOVOR ANSPRACHE... 2 Ing. Faith PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA V ODBORE STAVEBNÍCTVO DIE ERSTE INTERNATIONALE SACHVERSTÄNDIGER KONFERENZ IN DER FACHRICHTUNG BAUWESEN... 3 Milan Čaprnda VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV BERECHNUNG VON FUßBODENFLÄGE NACH GLEICHZEITIG GÜLTIGEN VORSCHRIFTEN... 3 Pavol Skála REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR REAL WERT VON IMMOBILIEN UND DIE MÖGLICHKEITEN VON SEINEM BESTIMMEN IN ÖKONOMISCHEN BEDINGUNGEN SR... 6 Józef Czachorowski, Pavel Urbanski, Jerzy Wolczanski KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU DIE KALKULATION VON BAUKOSTEN IN DEN BEDINGUNGEN DER MARKTÖKONOMIE IM POLEN U. Schneider, M. Schinnerl, P. Krammer EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA EXPORT VON NORMIERENDEN BAUMATERIALEN AUS DER SLOWAKEI NACH ÖSTERREICH Albert Bradáč NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DAS NEUE GESETZ VON BESITZBEWERTUNG IN DER TSCHECHISCHE REPUBLIK UND IHRE APPLIKATION AUF DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN Bedřich Malý PERSONÁLNÍ CERTIFIKACE PŘI ČESKÉ KOMOŘE ODHADCŮ MAJETKU PERSONALZERTIFIKATION BEI TSCHECHISCHER KAMMER VON BESITZSCHÄTZER Ivan Hyben, Ľubomír Hurajt POSUDZOVANIE PRÍČIN VLHNUTIA MÚROV BEURTEILUNG DER URSACHEN VON MAUERFEUCHTEN Tibor Szabó METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (5) METHODIK VON BEWERTEN DER IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH Ľubomír Hurajt SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 1 METHODE VON ERMITTLUNG DES REALEN TEILENS VON IMMOBILIEN - FORTSETZUNG N INFORMÁCIE - POKYNY - OZNAMY AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC 1. ŠTVRŤROK 1998 AKTUELLE PREISINDEXE VON BAUARBEITEN - I. QUARTAL Každý má toľko práva, koľko má moci. B. Spinoza ročník II ZNALECTVO ISSN 1364/95 je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky. VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: ŽILINSKÁ UNIVERZITA - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA V ŽILINE, Tlač: EDIS - vydavateľstvo ŽU V Žiline, Adresa redakcie: Žilinská univerzita, Ústav súdneho inžinierstva, Moyzesova 20, Žilina, tel.: 089/ , , fax: 089/ Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing. Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Obálka: Vysoké Tatry, pohľad na Hotel Hutník v Tatranských Matliaroch

4 PRÍHOVOR PRÍHOVOR Na Slovensku, krajine v srdci Európy sa rozkladajú najmenšie veľhory sveta Vysoké Tatry. Ich územie je zhodné s územím atypického mesta Starý Smokovec. Toto mesto vytvorilo pätnásť tatranských osád, ktoré postupne vznikali prenikaním človeka z podhoria do hôr, ale aj s rozvojom klimatickej liečby a turizmu. Mesto si postupne v profilovalo svoje základné funkcie: liečebnú, rekreačnú, športovú a bývanie, to všetko v symbióze s tvorbou a ochranou životného prostredia. Vysoké Tatry sú právom najnavštevovanejšou lokalitou Slovenska. Je až unikátne, že človek sa dostane vo veľmi krátkom čase z civilizovanej krajiny do vysokohorského prostredia s typickým reliéfom hôr, jedinečnou flórou a faunou. Rovnako to pre relexáciu a rekreáciu využívajú turisti, ako pre liečbu chorôb horných dýchacích ciest pacienti. Ľudia teda prichádzajú do Vysokých Tatier za oddychom, za zdravím. Prichádzajú do najstaršieho slovenského národného parku, v ktorom platia presné pravidlá pohybu v ňom. Všetci si v momente, keď vstupujeme do čarovného chrámu prírody, musíme uvedomiť, že ju máme požičanú od našich vnukov. Mesto Starý Smokovec otvára symbolicky svoje brány každému, kto v dobrom prichádza, pretože sa mu chce dobrým odplatiť. Vitajte! Mgr. Gabriel Ondrovič primátor mesta 2 ZNALECTVO 4/1997

5 PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA V ODBORE STAVEBNÍCTVO Ing. Faith * PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA V ODBORE STAVEBNÍCTVO V dňoch 27. až sa konala v krásnom prostredí Vysokých Tatier, v Tatranských Matliaroch, prvá medzinárodná znalecká konferencia. Táto konferencia bola zameraná na výmenu poznatkov a skúseností z oblasti metodík, spôsobov oceňovania ako aj riešenia technických problémov v znaleckej praxi. Konferencia sa konala pod záštitou Ministerstva spravodlivosti SR a v spolupráci s Ústavom súdneho inžinierstva ŽU v Žiline a konzultačným strediskom ÚSI pri Ferrost, a.s. Košice. Konferencie sa zúčastnilo 147 účastníkov zo Slovenska i zo zahraničia. Odborným garantom konferencie bol Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc., profesor na Stavebnej fakulte STU v Bratislave a člen poradného zboru ministra spravodlivosti SR. Organizačným garantom bolo konzultačné stredisko ÚSI pri Ferrost, a.s. Košice. Na konferencii sa zúčastnili i významní hostia, medzi ktorých patrili Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., riaditeľ Ústavu súdneho inžinierstva v Brne, Ing. Bedřich Malý, prezident Českej komory odhadcov majetku, Doc. Ing. Gustáv Kasanický, CSc., riaditeľ Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline ako i ďalší domáci i zahraniční účastníci z rôznych organizácií a inštitúcií. Konferenciu otvoril a účastníkov privítal riaditeľ Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline Doc. Ing. Gustáv Kasanický, CSc. Po jeho úvodnej prednáške, zameranej na znaleckú činnosť v Slovenskej republike, nasledovali jednotlivé bloky prednášok podľa odborného programu konferencie, ktorý bol uvedený v pozvánke. Rokovanie prvého dňa bolo rozdelené do dvoch blokov, dopoludňajšieho a popoludňajšieho. Po skončení popoludňajšieho bloku prvého dňa nasledovala spoločenská recepcia pre účastníkov konferencie. Konala sa v priestoroch hotela. Recepciu otvoril a účastníkov privítal odborný garant konferencie Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Recepcie sa zúčastnili všetci účastníci konferencie. Počas nej pri neformálnych rozhovoroch bol vytvorený priestor pre výmenu skúseností a nadviazanie nových kontaktov medzi jej účastníkmi. Splnila svoj cieľ bola zorganizovaná na vysokej spoločenskej úrovni. Účastníci konferencie, okrem odborných a spoločenských podujatí, mali možnosť turistických vychádzok do okolia, navštíviť bazén, fitnescentrum, saunu. Tieto služby im boli počas konferencie poskytované priamo v hoteli na relaxáciu a regeneráciu. Druhý deň konferencie bol rozdelený tiež do dvoch prednáškových blokov. Popoludňajší blok druhého dňa končil okolo hod. Vzhľadom k tomu, že pozvaní účastníci z Rakúska a Poľska sa písomne ospravedlnili, záver konferencie bol urobený po druhom dni. Na záver konferencie bola jednoznačne deklarovaná potreba užšej a hlbšej spolupráce v tejto oblasti. Konferencia mala požadovanú odbornú úroveň a poukázala na potreby poskytovania a výmeny informácií pre výkon znaleckej činnosti. Konferencia bola prezentáciou odborných poznatkov a skúseností v danom odbore, vytvorila podmienky a možnosti pre nadviazanie spolupráce a jej praktickú realizáciu, poukázala na potrebu pravidelného stretávania a organizovania takýchto a podobných podujatí, ktoré sú potrebné najmä z hľadiska širšej spolupráce s okolitými krajinami, s možnosťou vzájomnej výmeny skúseností zo znaleckej činnosti. Na základe širokej diskusie vzniká potreba vytvorenia slovenskej komory znalcov v rámci SR. Účastníci konferencie doporučili Ministerstvu spravodlivosti SR zvážiť tento záver už i vzhľadom na pripravovaný zákon o znalcoch a tlmočníkoch. Všetci účastníci aj vo svojich vystúpeniach hodnotili prvú medzinárodnú znaleckú konferenciu ako úspešnú, na vysokej odbornej a organizačnej úrovni. Milan Čaprnda * VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV V súčasnosti pre výpočet podlahovej plochy miestností určitého stavebného objektu používame Vyhlášku MF 465/1991 /3/, Vyhlášku 177/1964 /6/ a Zákonč. 182/1993 /1/. Účelom našej prednášky je súbežné porovnanie všetkých troch postupov výpočtu podlahovej plochy miestnosti. Prednáška je určená znalcom v odbore oceňovania nehnuteľností, pracovníkom bytových útvarov a projektantom. Títo odborníci sa s parametrom podlahovej plochy stále odborne stretávajú, pravda každý zo svojho špeciálneho pohľadu. 1.. Základné definície Podlaha je súhrn vrstiev stavebných prvkov nachádzajúcich sa nad nosnou konštrukciou stropu alebo nad nosnou podkladovou konštrukciou. Podlaha v jednotlivých miestnostiach slúži na: - vyrovnanie horných hrán nosných konštrukcií, ak si to ich riešenie vyžaduje, * Ing. Faith Milan Čaprnda 3

6 VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV - tepelnú a zvukovú izoláciu, ak si to účel predmetných miestností vyžaduje, - hydroizoláciu, ak si to zariadenie predmetných miestností vyžaduje, - ochranu použitých vrstiev, alebo nosnej konštrukcie pred účinkom poveternosti a pred mechanickým opotrebovaním. (Keď v skladbe vrstiev chýba ochranná vrstva, doporučujeme kvalifikovať pri oceňovaní konštrukciu podlahy ako nedokončenú.) Podlahová plocha miestnosti je plocha, ktorú pokrývajú podlahové vrstvy miestnosti. Svetlá výška obytných miestnosti (V OM ) je definovaná v STN v čl Je potrebné si ju všimnúť, nakoľko reprezentuje jednu z určujúcich charakteristík obytnej miestnosti. 45. Svetlá výška obytných miestností, okrem obytných miestností vrodinných domoch, musí byť najmenej 2,60 m, v podkroví 2,55 m. Pri použití konštrukcie stropu, v ktorej sa vyskytuje rozpätie väčšie ako 5,00 m a pri konštrukčnej výške podlažia 2,80 m musí byť V OM, okrem rodinných domov, najmenej 2,55 m. 2. VýpočV ýpočet t podlahovej j plochy y bytu b podľa a VyhlášV yhlášky 465/ v znení neskorších predpiso edpisov v [3] Podlahová plocha bytu je súčet plochy jeho obytných miestností a plochy príslušenstva bytu bez plochy loggií a balkónov, 1a, f) [3]. Príslušenstvo bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené k tomu, aby boli spoločne s bytom, užívané. [3] 121, odst. 2. Príslušenstvo bytu podľa [6], dôvodová správa k 2, odst. a) tvoria aj priestory, ktoré majú síce oddelený vstup do bytu (napr. komory na medziposchodiach, pivnice a pod.), ale sú určené na to, aby sa s bytom používali. Podlahová plocha miestnosti Je vypočítaná zo skutočných rozmerov a spresnená je podľa [3] nasledovne: - Započítava sa plocha výklenkov miestnosti, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké [3] 1a, h. - Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného do steny. [3] 1a, h. 46. Svetlá výška obytných miestností rodinných domov musí byť najmenej 2,50 m, okrem obytných miestností v podkroví, ktoré sú súčasťou bytu v nižšom podlaží. Svetlá výška obytných miestností v podkroví rodinného domu, ktoré sú súčasťou bytu v nižšom podlaží, musí byť najmenej 2,30 m. Arkier je z priečelia vystupujúci krytý balkón s oknami umožňujúcimi výhľad do strán pozdĺž priečelia, niekedy aj priamo do priečelia. Niekedy je riešený na konzolách (mnohokrát ozdobných) a niekedy je opretý na podperách. Častokrát prechádza viacerými podlažiami. Vstavaná skriňa má aspoň jednu bočnú stenu alebo zadnú stenu vytvorenú murivom, teda premiestnením na iné miesto nemusí byť použiteľná. Vstavaná skriňa do steny má murivom vytvorené obidve bočné steny a zadnú stenu. V prípade, že vstavaná skriňa do steny čiastočne vystupuje z predmetnej steny, do podlahovej plochy miestnosti započítavame plochu časti skrine vyčnievajúcej zo steny, ale nezapočítavame plochu časti skrine zasunutej do steny. Výklenok alebo nika je zvislý priestor vytvorený pravouhlým alebo zaobleným prehĺbením do telesa steny. Býva pojednaný rozmanitou architektonickou úpravou. Spodná hrana výklenku je totožná s podlahou, alebo je situovaná v určitej výške steny. - Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, umývací drez, zariaďovacie predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe. [3] 1a, g, h. - Započítava sa plocha arkierov [3] 1a, g, h. - Započítavajú sa len priestory, ktorých svetlá výška je min. 1,6 m. V podkroví sa započítava plocha miestností a priestorov, ktoré túto minimálnu výšku dosahujú aspoň vo svojej časti [3] 2 odst. (3). - Ak má obytná miestnosť skosený strop a jeho svetlá výška v niektorej časti je menšia ako 2 m, počíta sa podlahová plocha miestnosti štyrmi pätinami. [3] 1a, h. Poznámky - Zdôrazňujeme, že nariadenie o skosení stropu sa týka len obytných miestností, i keď v predmetnej vete Vyhlášky 465/1991 Z. z. sa hovorí len miestnosti a nie o obytnej miestnosti, nakoľko predmetná veta je súčasťou odstavca h), v ktorom sa charakterizuje len obytná miestnosť a popisuje sa, čo sa do podlahovej plochy obytných miestností započítava. - Charakteristiky nebytových priestorov a iných častí a zariadení domu sú uvedené v iných odstavcoch. - Za skosenie doporučujeme uvažovať väčší rozdiel výšok miestností ako 70 mm. 4 ZNALECTVO 4/1997

7 VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV 3. VýpočV ýpočet t podlahovej j plochy y bytu b podľa a VyhlášV yhlášky ÚSRMH SR č. 177/11 7/1964 Pri oceňovaní nehnuteľností podľa zákona č. 403/1990 v znení neskorších predpisov [2] postupujeme podľa [7]. Podlahová plocha je definovaná pre účely tohoto zákona paragrafom č. 3 Vyhlášky Ústrednej správy pre rozvoj miestneho hospodárstva SR č. 177/1964, ktorou sa vykonávali niektoré ustanovenia Zákona č. 41/1964 o hospodárení s bytmi. - Započítava sa plocha výklenkov miestnosti, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké a započítava sa plocha arkierov. - Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného priamo do múru. - Nezapočítava sa plocha okenných výklenkov a dverných ústupkov. - Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, zariaďovacie predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe. - Ak má miestnosť skosený strop a jej svetlá výška je menšia ako 2 m nad podlahou, počíta sa podlahová plocha miestnosti len štyrmi pätinami. (Všimnime si, že toto nariadenie Vyhláška 465/1991 v znení neskorších predpisov [3] aplikuje iba na obytné miestnosti.) Poznámka Za skosenie doporučujeme uvažovať väčší rozdiel výšok miestnosti ako 70 mm. 4. VýpočV ýpočet t podlahovej j plochy y bytu b podľa a Zákona 182/1993 v znení Zákona 151/11 1/1995 Z.z. Z Podlahová plocha miestnosti Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy lódžií a balkónov - 2 odst. 7. Zákon sa odvoláva v poznámke na 121 odst. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý kvalifikuje príslušenstvo ako vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby boli s bytom užívané. Dňa sme vyžiadali od MF SR vysvetlenie, či sa podlahová plocha miestností so skosenými stropmi pre účely Zákona č. 182/1993 modifikuje podľa Vyhlášky 465/1991 v znení neskorších predpisov alebo podľa iného predpisu. Ministerstvo financií SR listom č. 7702/ zo dňa odpovedalo:... Ustanovenie 2 odst. 7 Zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zákona 151/1995 Z. z. určuje pre prevod vlastníctva bytov pojem podlahová plocha bytu. To znamená, že na účely zákona č. 182/1993 Z. z. sa pre výpočet ceny 1 m 2 podlahovej plochy bytu berie definícia podlahovej plochy bytu zadefinovaná na účely zákona v ustanovení 2 odst. 7 citovaného zákona. Nakoľko zákon neobsahuje žiadne ustanovenie, podľa ktorého iného všeobecne záväzného predpisu sa podlahová plocha bytu zisťuje, nie je možné pre výpočet podlahovej plochy bytu na účely zákona aplikovať žiadny iný predpis, teda ani vyhlášku č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a ani ďalšie Vami uvádzané predpisy. Podlahovou plochou bytu je teda podlahová plocha všetkých v zákone uvedených miestností bez ohľadu na skosenosť stropu alebo bez ohľadu plôch skríň vstavaných do steny. Ak ide o prevod vlastníctva bytu na nájomcu, kde výpočet ceny bytu je určený v 18 zákona, je pojem podlahovej plochy bytu určený v 2 odst. 7 citovaného zákona bez ohľadu na iné právne predpisy, ktoré definujú podlahovú plochu bytu inak... Z tohoto materiálu jednoznačne vyplýva, že pre účely zákona 182/1993 v znení zákona 151/1995: - sa nerozlišuje podlahová plocha miestnosti v súvislosti so skoseným alebo s rovným stropom, teda podlahová plocha miestnosti so skoseným aj s rovným stropom je rovnaká, - do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha arkierov, a to bez ohľadu na ich rozmery, - do podlahovej plochy miestnosti sa započíta plocha výklenkov, pokiaľ ich spodná hrana je totožná s podlahou miestnosti, - do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha, ktorú zaberá kuchynská linka a vykurovacie telesá uložené na podlahe, - do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha vstavaných skríň, ale nezapočítava sa plocha skríň vstavaných do steny, - do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha zariaďovacích predmetov, technických a strojných vybavení, - do podlahovej plochy miestnosti sa nezapočítava plocha okenných a dverných ústupkov. 5. VýpočV ýpočet t podlahovej j plochy y bytu b podľa STN Obytné budovy [4] Podlahová plocha miestnosti Podlahová plocha miestnosti je vypočítaná zo skutočných rozmerov a podľa [4] čl. 100 je spresnená nasledovne: - Započítava sa plocha výklenkov miestností, ak sú aspoň 1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké a plocha arkierov. - Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného do steny a plocha vstavaného nábytku. Plocha jednotlivých kusov zabudovaného nábytku sa na výkrese pôdorysu podlažia vyčísľuje samostatne. - Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, umývací drez, zariaďovacie predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe. - Započítavajú sa len priestory, ktorých svetlá výšky je min. 1,3 m. Použité podklady [1] Zákon č. 182/1993 Z.z. v znení Zákona 151/1995 Z.z. [2] Zákon č. 403/1990, v znení Zákona č. 458/1990 a zákona č. 137/1991 Z.z. [3] Vyhláška MF SR č. 465/1991, v znení Vyhlášky č. 608/1992 avyhlášky č. 265/1993. [4] STN Obytné budovy. [5] Odborný komentár k novelizovanému zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s príkladmi, vzormi a súvisiacimi predpismi, Zányiová, EPOS Bratislava, 1995 [6] Vyhláška ÚSRMH č. 177/1964, [7] Spôsob ocenenia nehnuteľností v zmysle 19a odstavca 4 zákona č. 403/1990 v znení neskorších predpisov, Ministerstvo pre správu národného majetku a jeho privatizáciu SR, [8] List MF SR č. 7702/ zo dňa Bratislava

8 REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR Pavol Skála * REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR Obsah Príspevok sa zaoberá určením kategórie ceny a hodnoty nehnuteľností v súčasnom legislatívnom a ekonomickom prostredí SR a na skúsenostiach z praxe hovorí o spôsoboch ako cenu a hodnotu nehnuteľností stanoviť. Autor pri jeho spracovaní vychádzal zo skúseností znaleckej organizácie existujúcej od roku 1991 a zo skúseností znalca, ktorým je od roku Cena a hodnota a nehnuteľnos eľnosti Cena nehnuteľnos eľností Pre potreby tohto príspevku aj s odvolaním sa na doteraz zaužívané názvoslovie za cenu nehnuteľnosti, považujeme jej hodnotu vyjadrenú v menových jednotkách, ktorá je preukázateľne stanovená spôsobom zadefinovaným v sústave právnych predpisov. Za preukázateľné spôsoby stanovenia ceny nehnuteľnosti môžeme považovať v legislatíve súčasne platnej na území SR: cenu zistenú podľa cenového predpisu, ktorým je vyhl. Ministerstva financií SR č. 465/91 Zb. v znení vyhl. Min. financií SR č. 608/92 Zb. a č. 265/93 Z.z. (v ďalšom len vyhl.) dohodnutú cenu definovanú jednoznačne v zmluve o prevode či prechode nehnuteľnosti a podľa znenia zmluvného ujednania aj realizovanú, napr. kúpou a predajom nehnuteľností, darovaním, dedením alebo iným spôsobom legislatívneho odplatného prevodu zistenú cenu novostavby na podklade rozpočtu, ak v období realizácie stavby boli tieto rozpočty súčasťou platných cenových predpisov, alebo zmluvnou cenou podľa Zmluvy o dielo, alebo faktúrami dodávateľa cenu dosiahnutú príklepom pri konaní dražby podľa Zákona 427/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, alebo inou dražbou podľa ostatných predpisov (Zákon o konkurze a vyrovnaní, daňová exekúcia a pod.). stanovenej postupom podľa Zákona č. 92/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (Zákona o privatizácii) V podstate za cenu zistenú je možné považovať všetko, čo pripúšťa 19 vyhl. Stanovenie ceny v zmysle prechádzajúceho sa vykonáva obecne známym spôsobom a nie je účelom tohto príspevku zaoberať sa hociktorou z možností ako zistenú cenu nehnuteľnosti stanoviť. V podmienkach súčasnej ekonomiky je obecne známou skutočnosťou, že zistená cena stanovená podľa platných cenových predpisov, prípadne iným spôsobom a to aj cena z kúpno-predajnej zmluvy nie je schopná vyjadriť reálnu hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Toto konštatovanie vychádza z praxe a platí aj pri stanovení poistnej ceny podľa interných predpisov niektorých poisťovní pôsobiacich na území SR. Pri stanovení ceny zistenej, ak ju vykonáva znalec, je väčšinou povinný vychádzať z platného cenového predpisu, ktorým je Vyhl., ktorá je v plnom rozsahu poplatná dobe, v ktorej vznikla a okolnostiam, ktoré spôsobujú, že ku dňu spracovania tohto príspevku nie je možné tento cenový predpis považovať za reálny k súčasnej cenovej hladine nehnuteľností. Ďalej je obecne známa skutočnosť, že cena stavebných prác za obdobie platnosti tejto Vyhl. niekoľko násobne stúpla a kúpna sila menovej jednotky klesla, čo pri použití tohto cenového predpisu nie je nemožné vyjadriť. Stanovením ceny, tak ako ju zadefinoval 19 Vyhl., t.j. keď cena zistená nehnuteľností stanovená podľa 2-12 Vyhl. je cenou nižšou než za akú vlastník nehnuteľnosti nadobudol je sa možné k reálnej hodnote nehnuteľnosti priblížiť, ale väčšinou časový faktor a nemožnosť použitia zrovnania hodnoty peňazí v časovom období vylučuje jej reálne vyjadrenie. Stanovenie zistenej ceny pozemku podľa 15 vyhl. takmer v žiadnom prípade nie je schopné vyjadriť jeho reálnu hodnotu. Cena nehnuteľností v prevažnej miere definovaná v znaleckých posudkoch ako cena zistená nevyjadruje teda vlastnú hodnotu nehnuteľností tak, ako je definovaná v ďalšom a do zreálnenia cenového predpisu ani nie je možné očakávať nijakú kvalitatívnu zmenu Hodnota a nehnuteľnos eľností Reálnu hodnotu nehnuteľností môžeme definovať ako obecnú tak, že to je určitá avšak fiktívna a hypotetická výška sumy v mene platnej na území, na ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, za ktorú je možné tú, ktorú konkrétnu nehnuteľnosť ako vec predaja a kúpy v danom mieste a čase nadobudnúť. Definíciou tejto obecnej hodnoty ako ceny sa žiaden (aspoň pokiaľ je mi známe) legislatívny predpis nezaoberá, aj keď názvoslovie obecná cena sa môže vyskytnúť, ako z predchádzajúceho p lynie jej stanovenie je vysoko individuálnou záležitosťou závislou na znalostiach a schopnostiach toho, kto túto cenu stanovuje. Hodnota nehnuteľností v časovom vyjadrení je teda názorom - názorom osoby, ktorá ju stanovuje na možné ekonomické vyjadrenie hodnoty v merných jednotkách meny. Väčšina znalcov a pracovníkov realitných kancelácií s ohľadom na profesné zázemie a skutočnosti by bola schopná túto obecnú hodnotu vyjadriť. Väčšina však nie je schopná takéto vyjadrenia preukázateľne písomne doložiť tak, aby takéto vyjadrenie bolo zrovnateľné so znaleckým posudkom a teda bolo preskúmateľné. Pri vyjadrení obecnej hodnoty, teda názoru na cenu nehnuteľností sa vychádza zo spriemerovania dohodnutých cien za zrovnateľné nehnuteľnosti tak, ako sa uzatvárajú v lokalite, kde sa nehnuteľnosť nachádza. * Ing. Pavol Skála, TIP, spol. s r.o., Znalecká organizácia, Žilina 6 ZNALECTVO 4/1997

9 REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR Jednou z ďalších metód stanovenia obecnej hodnoty je určenie reprodukčnej hodnoty, ktorú môžeme vyjadriť ako predpokladanú výšku nákladov, ktoré by bolo potrebné vynaložiť v danom čase a v danom mieste na realizáciu identickej nehnuteľnosti zníženú o odpočet znehodnotenia spôsobené vekom a užívaním. Ak chceme preukázateľne vyjadriť hodnotu nehnuteľnosti, potrebujeme mať rozsiahlu databázu hodnôt zhodných nehnuteľností v danej lokalite. Zároveň takéto vyjadrenie vyžaduje exaktne nedefinovateľnú vlastnosť - cit, ktorý môže vzniknúť len pri dôkladnej znalosti lokality, perspektív a minulosti miesta, kde je nehnuteľnosť situovaná. Získanie takejto databázy je v súčasnosti veľmi obtiažne - stanovenie zistených cien a nedokonalosť zákona č. 318/92 o daniach z prevodu a prechodu nehnuteľnosti znemožňujúcich získanie exaktných podkladov pre vedenie a doplňovanie takejto databázy. Väčšinou je preto potrebné pristúpiť k stanoveniu tejto hodnoty cestou reprodukčnej hodnoty. Pritom však je podstatné najmä pri určení hodnoty pozemku vychádzať zo skutočností, ktoré sú schopné vyjadriť lokálne vplyvy. 2. Metodik odika a stanos anovenia hodnoty Hodnota a stanos anovená ako o repr eprodukčná Všeobecne zaužívanú metodiku (popísaná napr. Doc. Ing. A. Bradáčom, DrSc.) môžeme zhrnúť do týchto krokov: stanoviť východziu reprodukčnú hodnotu stavby ako stavby novej ato buď cestou ohodnotenia vecných výmer alebo pomocou porovnávacej objemovej hodnoty obdobnej stavby stanoviť vek a technický stav stavby ako aj dobu, po ktorú bude ešte slúžiť svojmu účelu bez potreby nákladov na rekonštrukciu atakto stanoviť jej znehodnotenie vekom a užívaním zvážiť a vyjadriť lokálne vplyvy (umiestnenie stavby, klimatické podmienky a pod.) zvážiť súčasný stav trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite určiť hodnotu pozemku posúdiť vplyv zmien iného komerčného využitia nehnuteľností Po zvážení týchto faktorov a ich číselnom vyjadrení rôznymi metódami môžeme vyjadriť reálnu časovú hodnotu nehnuteľnosti. K návrhu postupu od doterajších teoretických aj používaných postupov doporučujeme vypracovanie reprodukčnej hodnoty vždy doplniť o vyjadrenie umiestnenia nehnuteľnosti a posúdenia jej možného využitia, lebo len v prípade, keď sú aj tieto vplyvy na hodnotu brané do úvahy, je možné konečný výsledok považovať za objektívne blížiaci sa k reálnej hodnote nehnuteľnosti tak, ako bola definovaná v predchádzajúcom Východzia V reprr eprodukčná hodnota a stavbs vby Pri stanovení východzej hodnoty stavby v podstate zisťujeme veličinu, ktorá v súčasnej dobe predstavuje ponukovú cenu za realizáciu ohodnocovanej nehnuteľnosti. Touto problematikou sa zaoberá rada firiem s použitím rôzneho softwaru. Postup pri jej stanovení je závislý od toho, či pre ohodnocovanú nehnuteľnosť je k dispozícii projektová dokumentácia jej skutkového stavu, ktorá umožňuje výpočet vecných výmer. Ak je to možné, ďalší postup je bežný, predpokladám každému dostatočne známy. Je treba však podotknúť, že aj toto vyrozpočtovanie stavby má individuálne vplyvy, ktoré nie je možné objektivizovať a výsledok považovať za jednoznačný pre všetky prípady. Pri použití bežných rutinných metód k stanoveniu rozpočtovej hodnoty a rozumnom používaní VRN je však reálnosť vyrozpočtovanej hodnoty dosiahnuteľná. Vpraxi sa prípady, kde je k dispozícii kompletná projektová dokumentácia alebo aspoň jej fragmenty umožňujúce spracovanie rozpočtu v podstate nevyskytujú. Ak je takáto dokumentácia k dispozícii, ide väčšinou o novostavby, pri ktorých sa dá aplikovať 19 Vyhl. Zhotovovanie dokumentácie skutkového stavu je nákladnou záležitosťou, ktorá zbytočne predražuje vypracovanie oceňovacieho elaborátu a jeho objednávateľ obvykle odmieta tento postup. Ako východisko je vtedy možné použiť výpočet pomocou stanovenia jednotkovej ceny za kubík obostavaného priestoru a vynásobenia tejto jednotkovej ceny obostavaným priestorom určeným zameraním pri obhliadke. Pri určení jednotkovej ceny sa použije zrovnanie s už realizovanými stavbami obdobného typu. Jednotkovú cenu môžeme individualizovať zvýšením alebo znížením podľa vybavenia ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri tomto spôsobe stanovenia reprodukčnej hodnoty nie je možné vylúčiť nepresnosť danú spôsobom stanovenia jednotkovej ceny, väčšinou však tento postup s dostatočnou presnosťou vyjadrí východziu reprodukčnú hodnotu stavby. Pri určení jednotkovej ceny obvykle rozdiely so zrovnávacím objektom riešené úpravou je najvhodnejšie vykonať podľa podielov jednotlivých stavebno-technických prvkov: odčítame prvky, ktoré na oceňovanej stavbe nie sú vykonané alebo sú vykonané len čiastočne pri odlišnom prevedení upravíme podiel koeficientom, ktorý vyjadruje koľkokrát je prvok drahší alebo lacnejší ako prvok na objekte zrovnávacom prvky, ktoré sa na zrovnávacom objekte nenachádzajú pripočítame. Všetky tieto úpravy vykonávame percentuálnym pomerom. Pri určení obecnej hodnoty ako hodnoty východzej dbáme vždy na to, aby náš postup bol transparentný, aby každý, kto sa bude ohodnotením zaoberať bol schopný prevziať myšlienkové postupy, a aby vyjadrenia boli jednoznačné a nesporné. Súčasťou oceňovacieho elaborátu by mala byť dokumentácia, z ktorej je možné prekontrolovať merné jednotky a v prípade vypracovania rozpočtu kompletný rozpočet s výkazom výmer Životnosť stavbs vby Kurčeniu odpočtu opotrebenia nehnuteľností vekom je potrebné stanoviť životnosť stavby. Pri jej stanovení je potrebné dbať na: 7

10 REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR a) hodnotu životnosti stavby tak, aby táto bola v súlade so životnosťou obdobných stavieb vybudovaných v danej lokalite z podobných stavebných materiálov b) aby bolo možné preskúmateľným spôsobom zohľadniť okamžitý stav údržby oceňovaného objektu c) na to, aby bolo prihliadnuté vykonaným opravám, generálnym opravám a výmenám konštrukčných prvkov dlhodobej i krátkodobej životnosti. Zvláštnu kategóriu pre stanovenie životnosti tvorí problematika životnosti prestárlych stavieb, t.j. takej nehnuteľnosti, ktorej vek sa blíži alebo prekročil životnosť pre tento druh stavby určenej. Vpraxi sa s tým stretneme hlavne u stavieb s veľmi dobrou a dostatočnou údržbou a často najmä u ohodnotenia historických objektov. Zvláštnu kategóriu špecifickú pre potreby SR tvorí ohodnocovanie celodrevených stavieb. Tieto drevené stavby (najčastejšie tradičné drevenice) obvykle vysoko prekračujú plánovanú životnosť podľa všetkých dostupných prameňov, ktoré sa zaoberajú životnosťou drevostavieb. Z používaných metód lineárna metóda stanovenia životnosti (aj keď je predpísaná cenovým predpisom) sa najviac odchyľuje od reality. Najbližšie k realite je kubická metóda stanovenia životnosti stavieb, ktorá je schopná vyjadriť skutočnosť, že s vekom stavby vzrastajú náklady na jej údržbu. Základnou veličinou stanovenia životnosti je odhad ďalšej doby, počas ktorej môže nehnuteľnosť slúžiť svojmu účelu bez ďalších nákladov na rozsiahle opravy. Stanovenie tejto hodno ty je vždy závislé na odborných znalostiach osoby, ktorá ju určuje a spracovanie určenia životnosti inými exaktnými metódami je obvyklé nad možnosti toho, kto spracováva ohodnotenie. Opotrebenie vždy vyjadrujeme v percentách z nadobúdacej hodnoty a znova dbáme na to, aby myšlienkové postupy boli jasné a preskúmateľné. Zaoberať sa jednotlivými metódami a spôsobmi výpočtov vzhľadom na kvalifikáciu účastníkov konferencie považujem za zbytočné Lokálne vplyvy Žiaden z cenových predpisov platných na území SR od roku 1960 nevyjadroval skutočnosť, že dva identicky zhodné objekty vybudované v dvoch rôznych lokalitách majú diametrálne odlišnú hodnotu. Z praxe vieme, že napríklad rodinný dom v blízkosti centra mesta aj pri horšej kvalite a stave dosiahne vždy vyššiu cenu ako obdobný alebo lepší rodinný dom situovaný v satelitných častiach obce. Táto atraktívnosť je v princípe zhodná s cenou pozemkov, pri vyjadrení koeficientu lokálneho vplyvu berme do úvahy klimatické podmienky, atraktívnosť lokality a ostatné súvisiace vplyvy, ktoré z tohoto hľadiska utvárajú hodnotu. Koeficient vyjadrujúci lokálny vplyv by sa mal podľa môjho názoru pohybovať v rozmedzí 0,5-2,5. Toto rozpätie umožňuje 8 dostatočnou vernosťou zobraziť vplyv lokálneho umiestnenia nehnuteľností, pričom spodná hranica ani horná hranica nie je dogmou a môže sa meniť, ak je preto veľmi závažný dôvod Zmena komerk omerčného využitia Nezanedbateľný vplyv na cenu má aj možnosť, kedy sa dá nenákladnou prestavbou dosiahnuť zmenu spôsobu využitia nehnuteľnosti a tým podstatne zvýšiť výnos, ktorý je nehnuteľnosť schopná vyprodukovať. K určeniu tohoto vplyvu nie je a nemôže byť obecný návod. Je možné sa len orientovať podľa využitia obdobných objektov nachádzajúcich sa v danej lokalite, zvážiť prebytky a nedostatky služieb a pokúsiť sa tieto skutočnosti vyjadriť koeficientom, ktorý by mal byť väčší ako j edna Trh T h s nehnuteľnosť eľnosťami Ďalší z faktorov, ktorý ovplyvňuje hodnotu nehnuteľností je koeficient predajnosti. Trh s nehnuteľnosťami na území SR nie je zatiaľ stabilizovaný, čo je najlepšie možné pozorovať na dosiahnuteľných cenách samostatne predávaných bytov. Podľa našich pozorovaní medzimesačný nárast v súčasnosti dosahuje až 5% a hodnoty bytov neustále rastú. Odhadnúť, kde sa ceny zastavia je vzhľadom na nedostatok bytov a ceny nemožné. Na druhej strane v dôsledku súčasnej ekonomickej situácie je na trhu s nehnuteľnosťami prebytok hotelov a reštaurácií v neatraktívnych lokalitách a zatiaľ za nereálne požadované sumy. Ďalším z faktorov majúcich vplyv na tento koeficient je zaťaženie nehnuteľností záložnými právami, ktoré väčšinou výrazne znižujú možnosti ich predaja. Stanovenie koeficientu predajnosti je záležitosťou vyžadujúcou veľmi dobrú znalosť lokálnych pomerov a rozsiahle vedomosti o prevodoch realizovaných v lokalite nehnuteľností v čase blízkom dobe spracovania oceňovacieho elaborátu. Aj pri stanovení tohto koeficientu myšlienkové postupy musia byť transparentné, kontrolovateľné apreskúmateľné. Vždy je možné očakávať k tomuto bodu polemiku, ktorú väčšinou vyvolávajú tí, ktorým práve takéto vedomosti chýbajú. 3. Hodnota a pozemk emku Pri stanovení hodnoty pozemkov v podmienkach domáceho trhu je najvhodnejšie postupovať z cenovej mapy. Schválená cenová mapa však na území SR je zriedkavosťou, ktorá nemôže byť pravidlom. Väčšina serióznych realitných kancelárií si vedie vlastné cenové mapy v danej lokalite a pri stanovení hodnoty, ak sú ochotní poskytnúť túto databázu, je možné z nej vychádzať. Pri určení hodnoty pozemku v prípadoch, keď nie je možné použiť cenovú mapu sa nám osvedčil postup doporučovaný Znaleckým štandardom pre stanovenie hodnoty podnikov, ktorý v zásade vychádza zo vzorca: Thp Q K K Kt Kd Kv Kp Kj Km Kz ZNALECTVO 4/1997

11 REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR kde: Thp - je hodnota pozemku Q - je základná cena pozemku Kt - je koeficient teritoriálnej štruktúry (1,0-1,5) Kd - je druh pozemku (0,5-1,5) Kv - je trieda veľkosti obce (0,6-3,5) Kp - je obchodná resp. priemyselná poloha (0,5-2,5) Kj - je vybavenosť infraštruktúrou (0,5-1,25) Km - je mimoriadna centrálna alebo okrajová poloha (0,5-2,0) Kz - sú zvláštne charakteristiky (0,6-1,5) Hodnota Q Stanovenie základnej hodnoty môže vychádzať z Vyhl., ale vzhľadom na prekonané ceny pozemkov odporúčame ako základ používať hodnotu v DEM/m 2 podľa tabuľky, ktorá je súčasťou Znaleckého štandardu Klasifikácia obce - názov, alebo údaje Hodnota Q podľa počtu obyvateľov Sk/m 2 DEM/m 2 podľa Vyhl. Bratislava 1 500,- 120,- a) Košice, B. Bystrica, Piešťany, Starý Smokovec, Štrbské pleso,tatranská Lomnica, Trenčianske Teplice 800,- 70,- c) Trnava, Trenčín, Nitra, Žilina, Prešov, Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin 500,- 50,- d) V hore nevymenovaných obciach nad ob. 150,- 20,- e) V obciach s počtom nad do ob. 100,- 15,- f) V obciach s počtom nad do ob. 70,- 10,- g) V ostatných obciach do obyvateľov 20,- 10,- Hodnoty jednotlivých koeficientov tak ako sú doporučené v Znaleckom štandarde: Kt - koeficient teritoriálnej (územnej) štruktúry (hodnota = 1,0-1,5) Stanovuje sa nasledovne: a) Kt = 1,5 - vyňaté mestá a obce: Bratislava, Piešťany, Starý Smokovec, Štrbské pleso, Tatranská Lomnica, Trenčianske Teplice - okresy: Bratislava-vidiek Kt = 1,4 - vyňaté mestá a obce: Košice - okresy: Žilina, Martin, B. Bystrica, Poprad, Žiar nad Hronom Kt = 1,3 - okresy: Senica, Trnava, Topoľčany, Nitra, Prievidza, Považská Bystrica, Trenčín, Liptovský Mikuláš, Prešov, Komárno, Zvolen Kt = 1,2 - okresy: Dunajská Streda, Galanta, Nové Zámky, Levice, Dolný Kubín, Spišská Nová Ves, Košice-vidiek, Michalovce Kt = 1,1 - okresy: Čadca, Veľký Krtíš, Lučenec, Rimavská Sobota, Rožňava, Humenné, Bardejov Kt = 1,0 - okresy: Stará Ľubovňa, Svidník, Vranov nad Topľou, Trebišov b) Kd - druh pozemku (hodnota 0,5-1,5) 1. Zastavaný pozemok 1,0-1,5 2. a) pozemok stavebne pripravený 1,5-1,0 b) pozemok stavebne nepripravený (surový) 0,8-1,2 c) iný stavebný pozemok 0,5-0,8 c) Kv - trieda veľkosti obce Určuje sa podľa počtu obyvateľov s trvalým bydliskom: do 2 tisíc obyvateľov 0,6 2-5 tisíc 0, tisíc 0, tisíc 0, tisíc 1, tisíc 1, tisíc 1,8 500 tisíc - 1 milión 2,2 nad 1 milión 3,5 d) K p - obchodná, resp. priemyslová poloha Tento koeficient sa určuje podľa umiestnenej oblasti, v ktorej sa pozemok nachádza, teda nie od toho, čo na konkrétnom pozemku je, ak je zastavaný. obchodná poloha 2,5 obchodná a byty 2,0 obytné domy 1,3 priemyslová oblasť 0,5 vidiecka oblasť 0,7 U obcí do 5 tisíc obyvateľov sa Kp nerozlišuje a Kp = 0,7 e) K i - vybavenosť infraštruktúrou Koeficient vyjadruje územnú infraštruktúrnu pripravenosť, t. j. stav ulíc, ciest, rozvodov vody, kanalizačných rozvodov, elektrických rozvodov, plynových rozvodov, rozvodov diaľkového vykurovania, telefónnych sietí a pod., ako parkoviská, miestna doprava, autobusová a železničná stanica. bez infraštruktúry 0,5 stredná vybavenosť 0,75 9

12 REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR dobrá vybavenosť 1,00 veľmi dobrá vybavenosť 1,25 f) K m - poloha vo vzťahu k centru, resp. mimoriadna centrálna poloha Vyjadruje polohový vzťah k centru s najvyššie hodnotenými pozemkami, ktoré zvyčajne sú v obchodnom centre mesta. Zatiaľ čo obchodná poloha 2,5 môže byť aj v obchodnom centre veľkého sídliska, maximálna hodnota k m sa väčšinou viaže k obchodno-historickému centru mesta. Možná je aj tá skutočnosť, že už novšou povojnovou výstavbou vznikli nové mestské centrá, ktoré svojím charakterom a zvyklosťami vytvorili nové mestské centrá rovnocenné historickým obchodno-kultúrnym centrám a tým sa vyrovnala aj atraktívnosť a cena pozemkov. Preto treba koeficient Km aplikovať (ako aj všetky koeficienty) s náležitou znalosťou miestnych pomerov. Hodnota koeficientu Km je od 2,0 po 0,5. Uplatňuje sa v odstupoch po 0,1. Uveľkých miest so sídliskami sa odporúča tento postup: Centrum (úzke centrum) mesta 2,0 Spádom k okraju širšieho centra mesta na 1,0 Veľké sídliská - posúdiť centrum sídliska vo vzťahu k hodnote 2,0 resp., 1,0 môže to byť napr. 0,8. Okrajové polohy osídlenia 0,5 Priestorovo odčlenené obce administratívne patriace do mesta 0,5 Územné spojené stredné a menšie mestá od 2,0 v centre so spádom 0,5 na okraji miest. Pritom treba reflektovať nielen vzdialenosť z centra, ale hodnototvornú vzdialenosť od centra. U obcí od 5 tis. (vrátane) obyvateľov nižšie možno použiť K m = 2,0-1,0 t. j. okraj obce = l. g) K z - zvláštne špeciálne charakteristiky (rozmedzie 0,6-1,5) Pri rôznorodom znehodnotení stavebného pozemku imisiami - dym, prach, zápach, chemické vplyvy, nadmerný hluk, ako i iné negatívne faktory z hľadiska nároku na druh zástavby napr. zatienenosť a pod., ale i zaťaženie pozemku cudzími bremenami, právami atď., je voliteľná v posudku odôvodnená hodnota Kz 0,9-0,6. Naopak pri zvláštnych pozitívnych charakteristikách, ako rekreačné oblasti,kúpeľné oblasti, atraktívne turistické oblasti, mimoriadny výhľad do prírody na vodné plochy, zvlášť atraktívne vilové oblasti sa vyjadrí primerané zhodnotenie koeficientom až 1,5. Cena pozemku stanovená podľa predchádzajúcich doporučení Znaleckého štandardu pri použití základu vyjadreného prepočtom z DEM a reálnej voľby koeficientov je obvykle blízka dosiahnuteľným hodnotám ohodnocovaného pozemku. Pritom použitím navrhnutého postupu je určenie hodnoty pozemku vždy transparentné a preskúmateľné. 4. Záver Vtomto príspevku som len naznačil možné postupy pri stanovení reálnej hodnoty nehnuteľností v súčasných podmienkach. Vzhľadom na to, že stanovenie hodnoty pozemku podľa Znaleckého štandardu nie je obecne známe dovolil som si ho tu uviesť v plnom znení. Ako z celého textu príspevku vyplýva rozhodujúcim pre stanovenie hodnoty pozemku sú individuálne vlastnosti toho, kto tento elaborát vypracováva. Keďže hodnota nehnuteľnosti na rozdiel od ceny zistenej vždy predstavuje názor, je možné o ňom diskutovať. Osvedčilo sa nám preto v spracovanom elaboráte všetky použité koeficienty a veličiny argumentovať tak, aby diskusia (najmä s bankovými ústavmi) bola vedená vo vecnej rovine a argument mohol byť vyvrátený len argumentom. V praxi pri vypracovaní kontrolných znaleckých posudkov, najmä pri stanovení kubíkovej ceny za realizovaný objekt sa stretávame s tým, že pre spracovateľa je prianie otcom ceny a spracovávateľ ju prispôsobuje žiadanému výsledku. Pritom nie je problém orientovať sa v súčasne dostupných podkladoch pri spolupráci s kvalitnou projekčnou organizáciou získať dostatočne preukazný a niekedy aj zámerom určenia hodnoty vyhovujúci údaj. Cieľom tohto príspevku nebolo vyniesť nové poznatky, ale zjednotiť zaužívanú prax a poukázať na možné postupy, ktoré sú v súlade s určovaním hodnôt nehnuteľností nielen na území SR, ale aj podľa ostatných uznávaných doporučení v európskych krajinách. Použitá literatúra: [1] Znalecký štandard vydaný Ústavom súdneho inžinierstva Žilina, schválený MS SR zo septembra 1993 [2] Oceňovanie nemovitostí vydané v roku 1976 [3] Soudní inženírství 3/93 a 5/93 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Kproblematice znaleckého stanovení obecné ceny nemovitostí [4] Znalectvo 4/96 Jozef Faith, Marieta Kozlíková: Oceňovanie nehnuteľností... [5] Znalectvo 2-3/96 Marieta Kozlíková: Znalecké posudky o cene nehnuteľností podávané pre potreby peňažných ústavov [6] Soudní inženírství 4-5/96 Ing. Jaroslav Fojtánek: Názvoslovie pre zisteniere produkčnej ceny stavieb 10 ZNALECTVO 4/1997

13 KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU Józef Czachorowski, Pavel Urbanski, Jerzy Wolczanski * KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU Zhrnutie V podmienkach trhovej ekonomiky sú výkazy nákladov základným nástrojom pre verejné dražby, uzatváranie stavebných kontraktov, pre vypracovanie dokumentácie pre realizovanie spoločných podnikateľských aktivít a ich kalkulácií. Forma a rozsah kalkulačných výkazov ako aj podklady pre kalkulácie cien pre stavebné a montážne práce v súlade s nariadeniami a zákonmi platnými na území Poľska, sú uvedené v tomto článku. Okrem iného tento článok predstavuje metódu efektívneho odhadu ekonomického investovania a to prostredníctvom zjednodušeného a prepracovaného systému vzorcov. Ako príklad si uvedieme, najskôr sa realizuje prijatie samotného rozhodnutia týkajúceho sa určitých faktorov (investičné náklady a efektívnosť), potom sa používajú kalkulačné výkazy pre základné projektové náklady. Indexy efektívnosti ekonomického investovania sú dôležitým prvkom podnikateľského plánu, ktorý musí sprevádzať akýkoľvek proces investi čného rozhodovania. 1.. Úvod Rozvinutý trh v oblasti stavebníctva vyžaduje oficiálne normy a nariadenia medzi účastníkmi trhu a oficiálne ochranné prostriedky v sociálnej oblasti. V Poľsku boli tieto nariadenia vypracované na základe troch základných zákonov a uvedené do platnosti 1. januára 1995 (zákon o stavebnom plánovaní, zákon o verejných súťažiach, stavebný zákon). Ako následok toho značne vzrastá význam kalkulácií nákladov astavebného kontraktu. Takisto vzrastá úloha prípravy projektu aprípravy výkazov nákladových položiek. Ich realizátor, konajúci vkonkurenčných podmienkach musí stanoviť, koľko bude stáť realizácia daného obchodného zámeru. Stanovisko a komparatívna hodnota tendra je povinnou kalkuláciou investičných nákladov. Vtakejto situácii najdôležitejšou súčasťou dokumentácie sú prípravné práce, ich popis, ocenenie materiálu, plán výdavkov a stanovenie cien. Realizácia takéhoto projektu v podmienkach trhového mechanizmu začína verejnou súťažou pre vykonanie určitých prác vo forme kalkulácie nákladov v rámci tendra a končí sa vyhotovením záverečnej dokumentácie. 2. Obsah a forma kalkk alkulácií stavebných s nákladov Poslaním kalkulácií nákladov je ocenenie prác, určenie metódy ich realizácie, ocenenie nákladov vynaložených na zabezpečenie materiálu, priame a nepriame jednotkové náklady, celkové konečné náklady pre špecifické druhy prác ako produkt množstva a ceny. Ztakéhoto pohľadu musí kalkulácia nákladov pozostávať z nasledovného: popis daných druhov prác ako oddelená kalkulačná položka, vývoj položiek špecifických kalkulácií nákladov, doplnené výkresmi, základné materiálové zabezpečenie pre každú separovanú položku nákladovej kalkulácie a to v členení živá práca a objektívna práca, základné kalkulácie každého druhu práce pre separované kalkulačné položky a to v súlade s bežnými trhovými cenami za materiál, tovar, náklady na energiu, náklady na pracovné vybavenie ako aj priame a nepriame náklady na pracovnú silu, nemateriálne a právne náklady. Kalkulácie nákladov by mali byť zhotovované oddelene od projektu a to pre priestorové a nepriestorové objekty. Pre celý projekt, relatívne pre investičnú úlohu je potrebné zostaviť súhrnné kalkulácie nákladov ako sumu kalkulácií nákladov pre jednotlivé objekty. V kalkulácii celkových nákladov investičnej úlohy alebo projektu je potrebné uviesť ostatné nákladové položky, ktoré nie sú obsiahnuté v jednotlivých kapacitných alebo nekapacitných predmetoch. 3. Metóda kalkk alkulácie nákladov v pre e jednotliv tlivé é objekt jekty Pre e priestor orové é objekt jekty Kalkulácia nákladov pre priestorové objekty sa najčastejšie zostavuje za účelom štruktúrovania stavu a teda pre určenie nulového stavu, otvoreného a uzavretého stavu surovín, stavu zariadení a ukončovania. V takejto sekvencii realizovania špecifických prác, kalkulácie nákladov zabezpečujú racionálnu organizáciu predmetného realizačného procesu. Popis jednotlivých položiek nákladových kalkulácií poukazuje na technológiu ich realizácie ako aj na zariadenia a stroje s týmto súvisiace. Kalkulácia nákladov vypracovaná takýmto spôsobom, je hlavným sprievodným dokumentom pre prípravu, realizáciu ako aj vyúčtovanie stavebných činností jednotlivých objektov. Takto zostavené kalkulácie nákladov pre priestorové objekty môžu určiť dostatočnú základňu pre realizačný proces. kalkulácie nákladov pre priestorové objekty môžu byť zostavované podľa druhov prác hlavne v prípade multiobjektových výdavkov a môžu predstavovať platný a dôležitý dokument pre prípravu procesu, zabezpečenie dodávky materiálu, prefabrikovaných výrobkov a tovarov, zariadení, príslušenstva ako aj technológií, organizácie a plánovania výstavby. Jednoznačne tieto dve vyššie uvedené metódy pre prípravu kalkulácií nákladov pre priestorové objekty, nevylučujú vzájomne jedna druhú, ale dopĺňajú sa navzájom a to vzhľadom na kalkulácie nákladov pre rozličné práce a to je práve výsledok kalkulácie nákladov v požadovanej štruktúre pre špecifické priestorové objekty. * Prof. Józef Czachorowski Ing. Pavel Urbanski Ing. Jerzy Wolczanski 11

14 KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU 3.2. NepriesN epriestorové é objekt jekty Ako nepriestorové objekty sa chápu inžinierske konštrukcie ako napríklad viadukty, mosty, kanalizácia, vodovody, konštrukcie pre zemnenie a podzemné komplexy, vnútropodnikové komunikácie. Kalkulácia nákladov pre takéto objekty musí byť adaptovaná nielen v súvislosti so základňou ale aj v súvislosti s používanou technológiou; toto sa týka hlavne inžinierskych objektov. Kalkulácia nákladov musí byť adaptovaná v takej sekvencii jednotlivých prác, aby užívateľ bol schopný identifikovať kedy a pomocou akých prostriedkov bude realizácia objektu zabezpečovaná. 4. Účasť kalkk alkulácie nákladov v na stavebnom s procese Pre prijatie rozhodnutia o stavebnom investovaní v podmienkach trhového mechanizmu musí predchádzať analýza ekonomickej efektívnosti, pre ktorú základnou dokumentáciou je práve kalkulácia nákladov. Práve v počiatočnej fáze prípravy stavebného investičného procesu sú vhodné podmienky pre uskutočnenie špecifických analýz, ktoré sa týkajú stavebného projektu a kalkulácie nákladov musia byť vyhotovené na základe štatisticky vypočítaných údajov a indexov. Príprava kalkulácie nákladov je v každom prípade potrebná zložka pre hospodársky odhad realizácie projektu a pozitívne výsledky takéhoto odkazu umožňujú uskutočniť ďalší postup. Vďalšom postupovaní investično-stavebného procesu je kalkulácia investičných nákladov, ktorá je pripravená na základe stavebného projektu a potreby pracovnej sily jediným spoľahlivým nástrojom pre zabezpečenie realizácie projektu. S pomocou úplnej dokumentácie kalkulácie nákladov je možné prijať záverečné investičné rozhodnutie ako aj poznať ekonomickú efektívnosť projektu. V závere, kvantitatívny prieskum realizovaných prác, preberacie protokoly a záverečná kalkulácia nákladov sú základom pre konečné vyrovnanie, prijatie ako aj záverečnú stavebnú inšpekciu pre určité objekty. Z výsledkov vyššie uvedenej analýzy vyplýva, že kalkulácia nákladov je hlavným nástrojom v procese investičnej výstavby. 5. ForF ormálna základňa pre e prípravu kalkulácie nákladov V súčasnosti v Poľsku formálnou základňou pre prípravu kalkulácie investičných nákladov je nariadenie Ministerstva hospodárstva a stavebného priemyslu zo dňa 30. decembra 1994 (Dz. U. č. 140 zo dňa 31. decembra 1994) týkajúce sa metód a základní pre prípravu kalkulácie investičných nákladov. V paragrafe číslo 5 nariadenia Ministerstva hospodárstva a stavebného priemyslu bola určená základňa pre prípravu kalkulácie investičných nákladov: 1. projektová dokumentácia 2. počiatočné predpoklady kalkulácie nákladov 3. jednotkové ceny pre zjednodušenú kalkuláciu nákladov 4. jednotkové materiálové náklady pre detailnú kalkuláciu nákladov 5. ceny výrobných faktorov (pracovná sila, materiál, pracovné zariadenia), index zvýšenia nepriamych nákladov, kalkulácia zisku pre podrobnú kalkuláciu. 12 V Poľsku existuje veľmi presná normalizačná dokumentácia vzťahujúca sa na trh v stavebnom priemysle pod názvom Katalogi Nakladow Rzeczowych (Katalóg materiálových nákladov) inak nazývaný aj ako KNR. 6. Metóda prípravy kalkk alkulácie nákladov Príprava kalkulácie nákladov je proces, ktorý je založený na nasledovnom: rozdelenie a popis jednotlivých položiek pre kalkulácie nákladov realizácia počiatočných prác odhad jednotkových a celkových materiálových nákladov podľa KNR kalkulácia jednotkových cien 7.. Dodatky,, všeobecné náklady a záver erečná ečná špecifikácia ikácia nákladov V súlade s vyššie uvedeným nariadením Ministerstva hospodárstvaa stavebného priemyslu, kalkulácia nákladov musí zahŕňať tabuľku pre vlastné prvky ako aj dodatky vo forme: počiatočných predpokladov pre vypracovanie kalkulácie nákladov: technické, technologické a organizačné údaje nedeterminované v projektovej dokumentácii a ktoré majú vplyv na úroveň kalkulovaných nákladov analýza a kalkulácia vzťahujúca sa na jednotlivé odhady materiálových nákladov a jednotkové ceny. Kalkulácia nákladov pre celkový stavebný investičný projekt by mala obsahovať tabuľku s uvedením jednotlivých prvkov a špecifikáciu celkových nákladov. Okrem toho je potrebné určiť časť všeobecných nákladov, ktoré sa týkajú celého projektu ako napríklad: nemateriálové a právne výdavky t.j. dokumentácia, kompenzácia, povolenia atď. stavebný manažment a stavebný dozor autorský dozor prenájom priestorov, t.j. pre uskladňovanie a prístup prívod médií na stavenisko niektoré prvky na výstavbu stavebného manažmentu výstavba ochranných zariadení pre stavenisko náklady na testy v súvislosti s výstavbou pracovná sila rezervy na pracovnú silu a nepredvídané výdavky Referencie: (1) Bilinski T., Czachorowski J.: Proces budowlany - wg stanu w dniu l stycznia 1995 r. Wzdawnictwo PZITB, Wroclaw 1995 TVFA TU VIEDEŇ Technický skúšobný a výskumný ústav Technická univerzita Viedeň Vedúci: Univ. prof. Dipl. Ing. DrSc. techn. T. Varga ZNALECTVO 4/1997

15 EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA U. Schneider, M. Schinnerl, P. Krammer * EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA V posledných rokoch neustále narastali dovozy stavebných materiálov z reformných štátov Východnej Európy. Pritom ide hlavne o cement, stavebnú oceľ a výstužné pletivo, ale aj o iné stavebné materiály, ako napríklad hotová malta, tehly, betónové bloky, betónové prefabrikáty a iné. Aby sa zaistilo úspešné uvedenie na trh v Rakúsku, je hlavne dôležité, aby dotyčné produkty spĺňali príslušné normy, platné v Rakúsku. Aby bolo realizované takéto zdokladovanie/preukázanie, je potrebná skúška, vo väčšine prípadov spojená s následným cudzím dozorovaním, akreditovaným skúšobným a dozorovacím orgánom. Pri úspešnom ukončení prvotnej skúšky možno potom požiadať u Rakúskeho inštitútu normovania o zápis do registra výrobkov, skúšaných podľa ONORmy. Na dosiahnutie zápisu do registra výrobkov, skúšaných podľa ONORMy, je nutné splniť určité predpoklady. Zásadný postup, v podstate rovnaký pre všetky stavebné materiály, je popísaný nižšie. Najprv sa kontroluje, či pre dotyčný produkt existuje nejaká rakúska norma alebo európska norma, platná v Rakúsku. Pomocou údajov výrobcu sa zisťuje, či produkt môže splniť požiadavky, ktoré táto obsahuje. Ak je tomu tak, dohodne sa termín návštevy závodu. V priebehu návštevy závodu sa uskutoční prehliadka zariadenia závodu a laboratória výrobcu, a prípadne sa realizuje odber vzoriek pre prvotnú skúšku. V TVFA TU Viedeň, ako jedného z mála skúšobných ústavov pre stavebné materiály, akreditovaného Spolkovým ministerstvom pre hospodárske záležitosti, sa prešetria všetky požiadavky, uvedené v príslušnej norme, a o výsledkoch prvotnej skúšky sa vydá správa o skúške. V prípade pozitívneho výsledku sa uzatvorí zmluva o dozorovaní medzi výrobným závodom a TVFA TU Viedeň. AKREDITOVANÝ SKÚŠOBNÝ A DOZORNÝ ORGÁN Všetku korešpondenciu adresovať: TVFA TU VIEDEŇ A-1040 Viedeň, Karlsplatz 13 - DRČ, IČO; údaje ústavu o tel., fax. č. vedenia, Odd. A, C, E, S, B, M, telexe, adresách oddelení, mieste súdu, bankovom spojení - údaje Ústavu na všetkých stranách rovnaké.) So správou o skúške a zmluvou o dozorovaní, podpísanou oboma zmluvnými partnermi, môže požiadať výrobca Rakúsky inštitút normovania o zápis do registra výrobkov, skúšaných podľa ONORMy. Po udelení znaku Skúšaný podľa ONORMy Rakúskym inštitútom normovania možno dotyčný produkt exportovať do Rakúska. Časová náročnosť od prvého nadviazania kontaktu po dosiahnutie znaku skúšania podľa ONORMy závisí od produktu, ktorý sa má skúšať, a od skúšok, ktoré sa majú uskutočniť, a môže trvať viacero mesiacov. Popri uzavretej zmluve o dozorovaní a priebežnom cudzom dozorovaní akreditovaným skúšobným a dozorovacím orgánom TVFA TU Viedeň je potrebné aj neustále vlastné dozorovanie výrobcu. Pritom môže byť veľmi nápomocný certifikovaný systém zaistenia kvality podľa série ISO V priebehu cudzieho dozorovania sa kontroluje produkt a výsledky vlastného dozorovania. TVFA TU Viedeň je akreditovaný na skúšku a dozorovanie najdôležitejších stavebných produktov, a preto je schopný starať sa odborne/kvalifikovane a korektne o firmy, ktoré by chceli exportovať svoje výrobky do Rakúska. Normami, ktoré v súčasnosti platia v Rakúsku pre najdôležitejšie stavebné produkty, sú: Cement: ONORM B 3310 Prísady betónu: ONORM B 3304 Betónové prefabrikáty: ONORM B 3254 Dierované tvarovky: ONORM B 3206 Vystužené a nevystužené betónové rúry: ONORM B 5070 až 5073 Tehly a duté tehly: ONORM B 3200 Betónárska oceľ a výstužné pletivá: ONORM B Predpínacia výstuž: ONORM B 4258 Predpínacie systémy: ONORM B 4259 Priečkové nosníky: ONORM B 3360 Ďalej možno v TVFA TU Viedeň preskúšať: produkty z pórobetónu, škridly a betónové škridly, maltu na omietky a murivo, sádru, sádrové prvky a sádrokartónové dosky, keramické obkladačky a platne, maltu na lepenie obkladačiek, šamotové rúry a komínové systémy, kameninové rúry, kryty na šachty, stropné podpery, koľajnicové styky a mnoho iných. Pre ďalšie informácie budú Vám radi k dispozícii pracovníci TVFA TU Viedeň. Vedúci oddelenia stavebných materiálov: Prof. DDr. Dipl. Ing. U. Schneider, tel * o. Univ. prof. DDr. U. Schneider, TVFA TU Viedeň Ing. M. Schinnerl, TVFA TU Viedeň Ing. P. Krammer, TVFA TU Viedeň 13

16 NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Cement, prísady betónu, hotová malta, sádra: Ing. M. Schinnerl, tel Betónové prefabrikáty, betónové tehly, betónové rúry, pórobetón: Dipl. Ing. A. Hauler, tel Betón a výstužné pletivo, priečkové nosníky: Ing. H. Mayyerhofer, tel Predpínacia výstuž a predpínacie systémy: Fol R. Krzemien tel Dipl. Ing. R. Zodel, tel Ing. H. Schueller, tel Tehly, komínové systémy: Dr. Dipl. Ing. K. Deix, tel Obkladačky, malta na lepenie obkladačiek: Ing. P. Krammer, tel Podperné stĺpiky/stropné podpery: Ing. H. Hofbauer, tel Pre rýchle nadviazanie kontaktu je k dispozícii faxové č a adresa u sm(a) tvfa3.tvfa.tuwien.ac.at. Schematické znázornenie postupu na dosiahnutie registrácie podľa ONORMy: Nadviazanie kontaktu s TVFA TU Viedeň, ako akreditovaného skúšobného a dozorovacieho orgánu Návšteva závodu Vlastné dozorovanie Prvotná skúška Registrácia podľa ONORMy a odber vzoriek Cudzie dozorovanie Albert Bradáč * NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V příspěvku se pojednává o genezi a obsahu českého zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Uvedeny jsou oblasti, na něž se zákon vztahuje, druhycen a způsoby jejich tvorby. Zvláštní pozornost je věnována metodice oceňování nemovitostí podle tohoto zákona a jeho prováděcí vyhlášky. 1.. Úvod Základním zákonem v oblasti cen v České republice je zákona č. 526/1990 Sb.o cenách. Tento pro prodej stanoví cenu sjednanou mezi prodávajícím a kupujícím; pro jiné účely než k prodeji pak odkazuje na zvláštní předpis. Tímto předpisem bude nyní zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příprava zákona trvala několik let. Zákon zpracovalo Ministerstvo financí ČR, zejména kolektiv pracovníků pod vedením náměstkyně ministra paní Ing. Jany Fürstové a vedoucí oddělení paní Ing. Aleny Hallerové, Csc. Spolupracovala řada vědeckých pracovišť, vysokých škol i odborníků z praxe. Po mnohých peripetiích byl zákon v létě tohoto roku schválen Poslaneckou sněmovnou i Senátem Parlamentu České republiky, s účinností od Účinnost t zákona Zákon o oceňování majetku se nevztahuje na sjednávání cen; toto i nadále bude ve smyslu zákona o cenách probíhat převážně dohodou. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek ) a služeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy, tj. zejména: oceňování majetku investičních a penzijních fondů, stanovení náhrady při vyvlastnění nemovitostí, stanovení základu odměn notářů a správců dědictví, ocenění majetku pro účely konkursu a vyrovnání, stanovení základu daně při dědictví nemovitostí, jejich darování aprodeji, ocenění majetku pro účely daně z příjmu u nepeněžních příjmů, pokud není známa nabývací cena, včetně hodnoty majetku pro odepisování, stanovení základu pro daň z přidané hodnoty v případě osobní spotřeby plátce nebo není-licena za zdanitelné plnění určena, nebo je-li zdanitelné plnění uskutečněno osobě mající zvláštní vztah k plátci bez úplaty případně je-li poskytnuta sleva z ceny. * Albert Bradáč 14 ZNALECTVO 4/1997

17 NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Dále zákon platí tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.ustanovení tohoto zákona se nepoužiji v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, a při převádění majetku podle zvláštního předpisu (zákona o velké privatizaci a zákona o půdě). Schválený zákon je předpisem obecným, rámcovým; uvádění základní zásady, jichž je třeba dbát při ocenění. K provedení zákona bude na základě v zákonu uvedených zmocnění ke stejnému datu ( ) vydána prováděcí vyhláška ministerstva financí. V ní budou obsažena mj. i příslušná ustanovení dosud platné vyhlášky č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů (pokud již nejsou v zákonu, jako definice, způsoby ocenění ap.) samozřejmě po příslušné modernizaci, provedené právě na základě zákona. 3. Metody stanos anovení ceny Zákon dává přednost ceně obvyklé ( majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování ); tato cena byla až doposud u nás nazývána v soudní praxi cenou obecnou, v běžném obchodním styku se pro ní někdy používal termín cena tržní. Cenou obvyklou zákon velmi pregnantně definuje: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně pro dávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V dalších ustanoveních zákona se například vůbec nehovoří o věcech movitých; vyplývá z toho, že věci movité se ocení cenou obvyklou. Způsob jejího stanovení není v zákonu dán, je tedy zřejmé, že bude na místě použít odbornou metodiku (například Znalecký standard č. I, vypracovaný již v roce 1990 pro oceňování motorových a jejich přípojných vozidel Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, případně jeho rozvinuté modifikace pro další okruhy ocenění). Pro některé případy způsob (metodiku) zjištění ceny zákon stanoví; přehledně je uvedeno v tabulce č Oceňování stavebs Metody ocenění stavebs Zákon a následně detailněji prováděcí vyhláška stanoví, že stavba (nebo její část) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Pro budovy (od nejmenších po největší) stanoví vyhláška dva možné způsoby ocenění: a) je-li ke dni ocenění pronajato alespoň 80 % ploch v budově, ocení se způsobem nákladovým a výnosovým, z těchto dvou hodnot se vypočte prostý aritmetický průměr; b) není-li splněna podmínka pronájmu 80 % ploch, pak se vypočte cena nákladovým způsobem a použije se koeficient prodejnosti. Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona, snížením o ceny závazků. Stanoví-li tak prováděcí vyhláška, bude se podnik oceňovat výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním podle předchozího; pro rok 1998 však zatím vyhláška výnosový způsob nestanoví. Jestliže bude při prodeji podniku sjednaná cena vyšší než cena zjištěná podle předchozího, ocení se podnik cenou sjednanou. Rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou zjištěnou se považuje za cenu dobré pověsti podniku (goodwill) StanoS anovení ceny y stavbs vby y nákladovým způsobem Budovy vy,, haly,, rodinné r domy,, rekrr ekreační eační objekt jekty,, garáž áže, vedlev edlejší stavbs vby Ke zjištění ceny budov a hal uvádí prováděcí vyhláška následující algoritmus: nejprve se zjistí základní cena ZC, t. j. cena za jeden metr krychlový obestavěného prostoru. Tato se stanoví z přílohy vyhlášky podle účelu užití stavby (budova pro výrobu, školy atd.), v návaznosti na Standardní klasifikace produkce dle EU, a to pro tzv. standardní (průměrné) provedení stavby daného druhu. Jaké je toto standardní provedení je rovněž podrobně popsáno ve vyhlášce; tato cena se upraví na tzv. základní cenu upravenou ZCU na základě odlišností oproti průměrné stavbě daného druhu, a to podle vztahu ZCU ZC x K 1 xk 2 xk 3 xk 4 xk 5 xk i Vtomto vztahu značí: K 1... koeficient druhu konstrukce (odlišuje cenu konstrukce zděné, betonové dřevěné...) K 2... koeficient úpravy podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží (zohledňuje odlišný vliv konstrukcí obvodových a konstrukcí vodorovných na jednotkovou cenu). Příslušný vztah je * Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství; ředitel ústavu Předseda prezídia Asociace znalců a odhadců České republiky 15

18 NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Tab. 1 - Způsoby ocenění majetku podle zákona č. 151/1997 Sb. a jejich použití způsob definice použití a) nákladový b) výnosový náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, vychází z výnosu z předmětu ocenění skutočně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), nemovitosti (pozn.: dříve nazýváno reprodukční ceny snížená o opotřebení, časová cena ) nemovitosti práva vyplývající zprůmyslových práv a práva na označení a výrobně technických poznatků (know-how, licence, chráněné vzory atd.) věcná břemena podnik c) porovnávací vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věcí, nemovitosti d) podle účetní hodnoty vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, dlouhopisy a směnky platební prostředky ceniny a platební karty vklady peněžité pohledávky peněžité závazky (dluhy) e) podle účetní hodnoty f) podle kurzové hodnoty vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, veřejně obchodovatelné cenné papíry neobchodované na veřejném trhu a veřejně neobchodovatelné cenné papíry podíl v obchodní společnosti a účast vdružstvu veřejně obchodovatelné cenné papíry tuzemské nebo zahraniční, obchodované na veřejném trhu g) sjednanou cenou cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. podnik 6, 60 K 2 0,92 počet m 2 prům. ZP K 3... koeficient úpravy podle velikosti průměrné výšky podlaží (zohledňuje skutečnost, že při vyšší výšce podlaží se zvětšuje objem, nezvětšuje se však množství stropů, podlah, krovu ap.). Příslušný vztah je 16 ZNALECTVO 4/1997

19 NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ K 4 K 3 0,30 2,1 0 pro budovy, v K 3 0,30 2,8 0 0,60 pro haly v... koeficient úpravy podle vybavení stavby. Zohledňuje možné různé vybavení jednotlivých staveb. Pro výpočet tohoto koeficientu se používají tzv. objemové podíly staveb, které udávají, jakou částí jsou zastoupeny ceny jednotlivých konstrukcí a vybavení stavby na její celkové ceně, podle vztahu cena určité konstrukce nebo vybavení na stavbě Objemový podíl cena celé stavby Hodnoty těchto podílů pro jednotlivé typy staveb jsou uvedeny vpříloze vyhlášky. Koeficient K 4 se potom stanoví podle vztahu: K 4 1 (0,54 x n) kde: n je součet objemových podílů prvků s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů prvků s podstandardním vybavením. Pokud některé konstrukce nebo vybavení na stavbě chybějí, výpočet umožňuje je přímo odečíst, obdobně jako umožňuje připočíst takové konstrukce a vybavení, se kterými standardní popis neuvažoval. K 5... koeficient polohový, který zohledňuje různé náklady na stavbu v menších obcích od větších. Jeho hodnota vnejvětších městech je 1,20 až 1,25, v nejmenších obcích jen 0,85. K i... koeficient změny cen staveb (tedy vlastně inflace). Zohledňuje nárůst cen stavebních prací a materiálů od roku 1994, ze kterého je databáze základních cen ZC. Jeho hodnota je (v závislosti na druhu staveb podle SKP) pro rok 1998 uvažována okolo 1,35. U rodinných domů a rekreačních objektů jsou základní ceny ZC stanoveny již s ohledem na konstrukci, takže koeficient K 1 zde není. Nejsou zde ani koeficienty K 2 ak 3, poněvadž se předpokládá, že domky se co do zastavěné plochy a výšky podlaží příliš neliší. Naopak ovšem je zde rozlišení ZC podle počtu podlaží a podle podsklepení, koeficienty úpravy pak dále na případné využití podkroví a na okolnost, zda se jedná o rodinný dům volně stojící (tedy se všemi stěnami vnějšími), nebo o objekt řadový vnitřní nebo koncový. Podobně i garáže a vedlejší stavby, takto jištěná ZCU se vynásobí hodnotou obestavěného prostoru stavby. Výsledkem je cena stavby bez opotřebení (ve znalecké praxi nazývaná výchozí cena ). Způsob měření staveb a výpočtu výměr je podrobně stanoven přílohou vyhlášky. Do obestavěného prostoru se neuvažují základy, jejich cena je započtena v ceně ostatních částí, od výchozí ceny stavby se odečte opotřebení. Pro tento výpočet vyhláška stanoví dvě metody: a) metodu lineární podle vztahu O Z S x 100 %, kde značí S stáří stavby a Z její předpokládanou životnost; výsledek je v procentech. Metoda se použije u běžné opotřebených staveb, b) metodu analytickou podle vztahu A B D O B i xa i x 100 %, kde značí C i - objemový podíl určité konstrukce nebo vybavení, - stáří této konstrukce nebo vybavení, - předpokládanou životnost této konstrukce nebo vybavení. Metoda tedy umožňuje přihlédnout k případně odlišnému opotřebení jednotlivých konstrukcí nebo vybavení. Použije se v případech, kdy je stavba před nebo po velké opravě, nebo když opotřebení konstrukcí je velké; povinně pak u staveb, jež jsou zapsanými nemovitými kulturními památkami. V případech, kdy není známo stáří B některé konstrukce, je možno je odhadnout; je možno odhadnout i poměr B/C, tedy přímo opotřebení konstrukce. Při analytickému způsobu je možno poměrně jednoduše přitom vypočíst i stupeň rozestavěnosti stavby na základě posouzení rozestavěnosti jednotlivých konstrukcí a vybavení, včetně průběhu prováděných rekonstrukcí Inženýr enýrské a speciální stavbs vby,, venkv enkovní úpravy Pro tyto druhy staveb stanoví přílohy vyhlášky v obsáhlých podrobných tabulkách základní ceny ZC a předpokládanou životnost. Pro úpravu se použije koeficient polohový K 5 akoeficient změny cen staveb K i (použití koeficientu prodejnosti K p viz dále). 17

20 NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 4.3. StanoS anovení ceny y výnosovým vým způsobem Pro výnosové ocenění budov s pronajatými alespoň 80 % ploch se použije běžný vztah pro kapitalizaci věčnou rentou C v N P x 100 kde značí: N... roční nájemné, zjistí se přepočtem z pronajatých ploch za posledních 12 měsíců přede dnem ocenění z nájemních smluv nebo z jiných dokladů o placení nájemného; nejsou-li, pak ve výši obvyklé. Nezahrnují se poskytované služby. Odpočítá se: roční daň z nemovitostí, roční částka zaplaceného pojistného, průměrné odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu nemovitostí, ve výši max. 3 % z ceny zjištěné nákladovým způsobem bez odpočtu opotřebení nájemné z pozemku vedeného v katastru nemovitosti jako zastavěná ploch a nádvoří náležející k oceňovanému domu. p... míra kapitalizace podle přílohy vyhlášky ve výši: stavby pro výrobu a skladovaní 18 % stavby pro hromadné ubytování (hotely) a stravováni 15 % garáže a domy s nájemními byty 14 % ostatní stavby oceňované výnosovým způsobem 14 % 5. Ocenění pozemků Zákon zejména definuje jednotlivé druhy pozemků (stavební, zemědělské, lesní, vodní plochy, pozemky nevyužitelné a jiné) Stavební S pozemky Ustavebních pozemků dává zákon přednost ocenění podle cenové mapy; stanoví rovněž postup, jak si mohou obce cenové mapy vytvořit. Cenové mapy jsou vypracovány jako grafické elaboráty na podkladu map katastrálních v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším. Ceny v těchto mapách jsou stanoveny podle skutečných prodejů v posledním období, každoročně se aktualizují. Pro tuto aktualizaci dává zákon velký prostor tím, že stanoví občanům povinnost informovat obce o cenách pozemků při jejich prodeji. Ktomuto ovšem musí obec vydat potřebnou vyhlášku. U obcí, jež nemají cenové mapy, stanoví prováděcí vyhlášky ceny podle velikosti obce v rozmezí 1700,- Kč/m 2 (Praha) až po 35,- Kč/m 2 pro nejmenší obce. Tyto ceny se pak upravují podle vybavení a polohy pozemku na základě kritérií, daných přílohou vyhlášky. Pokud je pozemek určen územním rozhodnutím k zastavění, považuje se za pozemek stavební, jehož cena činí 80 % z ceny výše uvedené. Jedná-li se o pozemky, na něž bylo vydáno rozhodnutí o využití území pro skládky, těžbu nerostů, odvaly a výsypky, pak jejich cena činí 50 % z ceny stavební pozemku. Pozemky vedené v katastru nemovitostí jako tzv. ostatní plochy - komunikace mají cenu za 1 m 2 ve výši 70 % z ceny výše uvedené (bez úprav na polohu a vybavení pozemku), přitom u dálnic a silnic I. třídy nejméně 40,- Kč/m Zemědělské pozemky U zemědělských pozemků se postupuje na základě zjištění bonity u pozemkového úřadu (postupně se vkládá do evidence katastru nemovitostí). Bonita je dána pětimístným číselným kódem, jenž zahrnuje zejména polohu a orientaci pozemku a složení humusové vrstvy. Na základě této bonity se potom ve vyhlášce zjistí cena za 1 m 2 pozemku, která se upraví podle polohy katastru ve vztahu k obci, podle vzdálenosti pozemku od obce a podle ev. ztíženého obdělávání (balvanitost, stožáry ap.) Lesní pozemky U lesních pozemků se v lesním hospodářském plánu zjistí tzv. soubor lesních typů SLT; k němu vyhláška stanoví jednotkovou cenu Ostatní druh uhy y pozemků Pro ostatní druhy pozemků vyhláška rovněž stanoví cenu za 1 m Oceňování vodních v nádrží Cena vodní nádrže se vypočte jako součet ceny staveb a ceny pozemku. Pro zjištění ceny staveb (hráz, přeliv, kbel, stoky ap.) slouží metodika, uvedená v příloze vyhlášky. Vyhláška rovněž stanoví cenu za 1 m 2 pozemku. 7.. Oceňování trvalých poros ostů Lesní poros osty Lesní porosty se ocení po studiu lesního hospodářského plánu aprohlídce porostu na základě: převažujících druhů lesních porostů na daném pozemku, předpokládaného obmýtí (rubný vek), stáří porostu, jeho bonity a zakmenění. Vyhláška přímo stanoví ceny za 1 m 2 porostu podle druhu, předpokládaného obmýtí a bonity. Dále vyhláška stanoví náklady na vysázení a ošetřování porostu v jeho prvních letech a tzv. růstový hodnotový faktor, udávající, jak roste cena porostu v jednotlivých deceniích až do věku obmýtí. 18 ZNALECTVO 4/1997