Rynek nieruchomości w Polsce

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości w Polsce raport wiosna 2011 brehipoteczny.pl Wyróżniają nas ludzie. 1

2 Spis treści O nas Otoczenie makroekonomiczne Produkt Krajowy Brutto Rynek pracy Inflacja i stopy procentowe Podaż pieniądza i sektor bankowy Rynek powierzchni mieszkaniowej w Polsce Polska Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Łódź Nieruchomości komercyjne Powierzchnia biurowa Powierzchnia handlowa Powierzchnia magazynowa Prognoza

3 O nas O nas BRE Bank Hipoteczny S.A. już od ponad dziesięciu lat prowadzi badania i analizy zjawisk zachodzących na polskim rynku nieruchomości. Okres ten zaowocował własną bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości (w szczególności komercyjnych), sprzedażą know-how systemu bazodanowego do ZBP i zaadaptowaniem go pod nazwą AMRON, budową systemu indeksów cen na rynku nieruchomości, wypracowaniem metod analitycznych dla potrzeb analizy portfelowej, jak i szeregiem różnorodnych badań rynku nieruchomości. W ciągu swojego rozwoju Bank przeprowadził szczegółowe analizy i oceny dla kilku tysięcy nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich. Poza standardową działalnością Bank prowadzi doradztwo związane z rynkiem nieruchomości ze specjalistycznymi kompetencjami od strony rynkowej, technicznej oraz prawnej. W ramach swojej działalności oferuje szereg usług, z których część wskazana jest poniżej: Wycena nieruchomości wycena gruntów, zrealizowanych inwestycji komercyjnych i projektów w budowie, projektów deweloperskich oraz wycena portfeli nieruchomości Monitoring budowy i monitoring budżetu okresowy monitoring procesu budowlanego wraz z oceną zaangażowania finansowego inwestycji Due Diligence prawna i techniczna ocena inwestycji Ocena projektów inwestycyjnych ocena przedsięwzięć polegających na budowie, najmie lub kupnie / sprzedaży Analizy projektu prace analityczne projektów inwestycyjnych m.in. strategie realizacji inwestycji (analizy scenariuszowe), projekcje finansowe, analizy wrażliwości, analizy highest & best use, analizy SWOT, analizy wykonalności, analizy opłacalności, dekompozycje cen, biznes plany, analizy harmonogramów rzeczowo-finansowych i kosztów budowy Wyróżniają Wyróżniają nas ludzie. nas ludzie. Analiza rynku nieruchomości w oparciu o zaawansowane metody statystyczne oraz własną bazę danych szeroko zakrojone badania rynkowe, m.in. analizy stawek czynszu, cen sprzedaży i stóp kapitalizacji, analizy popytu i podaży, analizy preferencji, analizy atrakcyjności lokalizacji, analizy konkurencji, wywiady i sondaże grupach fokusowych, etc. 2

4 O nas Wycena spółek celowych z branży nieruchomości (SPV) Weryfikacje umów towarzyszących projektom inwestycyjnym pod kątem zabezpieczenia różnego rodzaju ryzyka i interesów inwestora. To tylko niektóre z proponowanych przez Bank usług z zakresu doradztwa na rynku nieruchomości. Jesteśmy otwarci na nowe wyzwania i oczekiwania produktowe stawiane nam przez naszych klientów. Więcej na temat Banku i usług doradczych na Działalność doradcza Banku skierowana jest zarówno do podmiotów w ramach grupy kapitałowej BRE Banku, jak i podmiotów zewnętrznych (sektora bankowego, funduszy inwestycyjnych, deweloperów oraz inwestorów rynku nieruchomości) zarówno krajowych i zagranicznych. 3

5 Otoczenie makroekonomiczne Otoczenie makroekonomiczne PKB Dynamika PKB przyspieszyła w III kwartale do 4,2% r/r z 3,5% r/r zanotowanych w II kwartale. Struktura wzrostu pozostała podobna do II kwartału z przyspieszającym popytem krajowym na pierwszym planie (+4,2% wobec 4,0% w poprzednim kwartale). Utrzymana została wzrostowa tendencja spożycia indywidualnego (+3,5% wobec 3,0% w poprzednim kwartale), z końcem roku przyspieszyło również spożycia publiczne, które odnotowało dynamikę równą 4,3%. W III kwartale dodatnią dynamikę odnotowały inwestycje (+0,4%). Choć eksport spowolnił w ujęciu rocznym (9,6% wobec 14,7% poprzednio), większe w skali wyhamowanie importu (do 9,2% z 16,2% w poprzednim kwartale) pozwoliło na poprawę kontrybucji salda wymiany handlowej do PKB do 0,0pp. z 0.4 pp. kwartał wcześniej. Największym wkładem do tempa wzrostu charakteryzowały się konsumpcja (+2.9pp. dla spożycia indywidualnego i publicznego łącznie) oraz akumulacja (0.1pp kontrybucji ze strony nakładów brutto na środki trwałe, 1.2pp. ze strony zmian zapasów). W przypadku inwestycji można stwierdzić, że kontrybucja inwestycji prywatnych pozostała jeszcze ujemna w III kwartale (niemniej jednak widoczny jest wyraźny wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału), niemniej jednak stabilizującą rolę spełniły (po raz kolejny) inwestycje publiczne, które od kilku kwartałów utrzymują 1-3% tempo wzrostu. Szacunkowe dane GUS wskazują, że w całym roku 2010 tempo wzrostu PKB uplasowało się na poziomie 3,8% r/r. Inwestycje w całym 2010 roku spadły 2,0%, konsumpcja prywatna wzrosła o 3,2%, popyt krajowy wzrósł o 3,9%. Posługując się danymi za cały rok można oszacować, że PKB w samym tylko IV kw. wzrósł o 4,2-4,5% r/r. Pozytywnie zaskoczyła dynamika konsumpcji która może wzrosnąć do 4,0-4,2%. Negatywną niespodziankę przyniosły zaś inwestycje, które wzrosły prawdopodobnie o nie więcej niż 1,7% r/r. W roku 2011 oczekujemy wzrostu PKB w okolicach 4,2% r/r. Do przyspieszenia dynamiki PKB przyczyni się zarówno konsumpcja prywatna (nasza prognoza: 4,2%r/r wobec 3,2%r/r w 2010), która będzie wspierana wskutek kontynuacji Wyróżniają poprawy nas Wyróżniają ludzie. sytuacji nas na ludzie. rynku pracy, jak i inwestycje (prognoza: 10,0% r/r wobec -2,0% r/r w 2010), napędzane z jednej strony odradzającymi się inwestycjami prywatnymi, a z drugiej kontynuacją ekspansji publicznych inwestycji infrastrukturalnych oraz absorpcją środków z funduszy strukturalnych UE. 4

6 Otoczenie makroekonomiczne Rynek pracy W IV kwartale miał miejsce dalszy ciąg stopniowej poprawy sytuacji na krajowym rynku pracy. Dynamika zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw kontynuowała swój wzrostowy trend, zwiększając się do 2,3%r/r w grudniu z 1,8% r/r we wrześniu. W całym kwartale zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o ok. 16 tys. etatów, a nowe miejsca pracy powstawały głównie w przetwórstwie przemysłowym, budownictwie oraz kategorii administrowanie i działalność wspierająca (sekcja ta obejmuje usługi turystyczne, deweloperskie, ochronę, utrzymanie terenów zielonych, usługi związane z obsługą biura). Silne efekty sezonowe sprowadziły stopę bezrobocia rejestrowanego do 12,3% na koniec roku z 11,5% we wrześniu. Do wzrostu stopy bezrobocia przyczyniły się przede wszystkim zwolnienia z zakładów pracy (typowe dla końca roku zjawisko rozwiązania umowy na czas określony). Nie wydaje się nam, że jest to początek nowej (negatywnej) tendencji. Płace w sektorze przedsiębiorstw przyspieszyły w IV kwartale notując tempo wzrostu równe 4,3% r/r wobec 3,7% w III kwartale. Płace w przetwórstwie przemysłowym utrzymały tendencję wzrostową, plasując swoje tempo wzrostu dokładnie w środku obserwowanego ostatnio przedziału 5-6%. W przyszłym roku oczekujemy dalszej poprawy sytuacji na rynku pracy. Rosnąca dynamika zatrudnienia powinna znaleźć odzwierciedlenie w kontynuacji spadku stopy bezrobocia, choć z uwagi na ostatnio zaobserwowane wzrosty stopy bezrobocia, oczekiwany przez nas poziom odsetka bezrobotnych na koniec roku uległ podwyższeniu do 11,9% (wobec 12,4% na koniec 2010 roku). 5

7 Otoczenie makroekonomiczne Inflacja i stopy procentowe Inflacja CPI wzrosła na koniec IV kwartału do 3,1%r/r wobec 2,5%r/r na koniec III kwartału. Wzrosty inflacji miały miejsce pod wpływem efektów bazy na inflacji bazowej (głównie grudzień) oraz realizacji szoku żywnościowego, który ujawnił się jeszcze we wrześniu. Należy jednak przyznać, że skala realizacji szoku żywnościowego (mechanizm dystrybucji) była relatywnie niewielka: już w listopadzie i grudniu ceny żywności w ujęciu miesięcznym rosły poniżej sezonowego wzorca. Szacujemy, że z biegiem czasu odporność polskiej gospodarki na szoki żywnościowe wzrosła z uwagi na większą elastyczność kosztową przedsiębiorstw oraz powoli budowaną wiarygodność Rady Polityki Pieniężnej (czynnik zapobiegający wbudowywaniu przejściowo wyższych oczekiwań inflacyjnych w negocjacje płacowe). W IV kwartale Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zgodnie z oczekiwaniami utrzymała główną stopę procentową na poziomie 3,50%, podnosząc jedynie stopę rezerwy obowiązkowej o 50 pb (obowiązuje od stycznia 2011). W styczniu doszło do pierwszej podwyżki stóp procentowych o 25pb. Z wypowiedzi członków RPP (a także z komunikatu oraz Minutes ) wynika, że podwyżka była ubezpieczeniem od wzrostu oczekiwań inflacyjnych, wykupionym w warunkach relatywnie stabilnej sytuacji makroekonomicznej na świecie (styczeń był miesiącem zawężenia spreadów konwergencyjnych dla peryferii strefy euro a także umocnienia złotego). Podwyżka stóp procentowych była spójna z naszym scenariuszem makro, który zakłada dalsze przyspieszenie dynamiki PKB, pojawienie się dodatniej dynamiki inwestycji oraz stosunkowo wysokie tempo wzrostu wynagrodzeń, generujące możliwość wystąpienia presji inflacyjnej w horyzoncie oddziaływania polityki pieniężnej. W lutym sytuacja zmieniła się w sposób znaczny. Mimo przebicia przez styczniową inflację górnego przedziału celu RPP, komentarze prezesa Belki złagodniały, podobnie zresztą jak poglądy członków wcześniej optujących za podwyżkami stóp (między innymi Glapińskiego). Prezes uważa, że bieżące wzrosty inflacji mają charakter podażowy a inflacja w drugiej połowie roku zacznie spadać stąd też dalsza (szybka) reakcja RPP nie jest potrzebna, zwłaszcza że zdaniem wspomnianych członków RPP nie obserwuje się wzrostu oczekiwań inflacyjnych i efektów drugiej rundy. Wraz ze stopniowym narastaniem presji popytowej związanej z kontynuacją procesu ożywienia polskiej gospodarki oraz presji kosztowej (silny wzrost inflacji PPI w ostatnich miesiącach) kolejne miesiące powinny przynieść dalszy wzrost wskaźnika CPI, choć na koniec roku powinien się on spaść w okolice 3.6%. Oczekujemy, że 2011 roku średnioroczna inflacja powinna ukształtować się w okolicach 3,7% wobec 2,6% w roku obecnym. Oczekujemy, że w 2011 roku dojdzie jeszcze do 2-3 podwyżek stóp procentowych a skala wzrostu stóp w czasie całego cyklu będzie niższa niż 150 pb wyceniane obecnie w krzywej. Scenariuszowi sprzyjać powinno cykliczne umocnienie złotego (gos podarka przyspieszy w 2011 roku) oraz konsolidacja fiskalna. 6

8 Otoczenie makroekonomiczne Podaż pieniądza i sektor bankowy W IV kwartale bieżącego roku dynamika depozytów detalicznych utrzymała się na stabilnym poziomie 9,8% r/r (porównując odpowiednio dynamiki wolumenów na koniec września i grudnia). W samym IV kwartale depozyty detaliczne podniosły się o nieco ponad 18mld zł wobec 3,9mld zł w III kwartale. Jest to pochodna poprawy sytuacji na rynku pracy, wyższego funduszu płac oraz a być może przede wszystkim znacznego zmniejszenia napływu środków do TFI. W przypadku depozytów przedsiębiorstw odnotowano spadek dynamiki do 9,9% (koniec kwartału) wobec 12,6% na koniec września. W ujęciu absolutnym depozyty korporacyjne wzrosły o 15,6 mld zł wobec spadku o 1,9 mld zł w przeciągu III kwartału. Spadek dynamiki depozytów przedsiębiorstw to oznaka budzącego się popytu inwestycyjnego wprawdzie poduszka płynnościowe była w IV kwartale nadal budowana, to jednak w mniejszym stopniu niż rok wcześniej. Dynamika kredytów dla gospodarstw domowych przyspieszyła w IV kwartale do 14,0% na koniec grudnia wobec 12,4% na koniec września. Jest to związane ze zwiększeniem tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych, które wyniosło 24,5% r/r w grudniu wobec 19,8% na koniec września (kredyty złotowe wzrosły na koniec grudnia o 34,6% zaś kredyty walutowe o 19%). W przypadku kredytów przedsiębiorstw dynamika zwiększyła się do -0,2% r/r na koniec grudnia wobec -3,0% na koniec września. Po uwzględnieniu efektów kursowych kredyty przedsiębiorstw odnotowały niewielki wzrost w ujęciu rocznym (grudzień). Kredyty dla przedsiębiorstw powoli zaczynają się rozpędzać, co pozostaje w zgodzie ze zmniejszeniem dynamiki depozytów przedsiębiorstw oraz powolnym wzrostem aktywności inwestycyjnej. Pozytywny wpływ zmian dokonujących się w gospodarce przełoży się na sytuację sektora bankowego w 2011 roku. Oczekujemy wzrostu dynamiki depozytów detalicznych do ok. 11% r/r, na który pozytywny wpływ wywierać będzie dalsza poprawa sytuacji finansowej gospodarstw domowych, wraz z kontynuacją wzrostów zatrudnienia oraz płac. Wzrost depozytów będzie wspierany także przez rosnące stopy procentowe, choć efekt ten będzie częściowo ograniczony przez rosnącą równolegle inflację, wpływającą negatywnie na poziom realnych stóp procentowych. W przypadku depozytów korporacyjnych oczekiwany jest wzrost o około 7%. Spadek dynamiki tych depozytów będzie związany z rosnącymi potrzebami przedsiębiorstw w zakresie finansowania inwestycji oraz z postępującym wzrostem aktywności gospodarczej; skala wyhamowania nie powinna być jednak znaczna ze względu na cały czas poprawiające się wyniki finansowe polskich przedsiębiorstw. 7

9 Otoczenie makroekonomiczne Dalsza poprawa sytuacji na rynku pracy i rosnąca wraz z nią zdolność kredytowa gospodarstw domowych będą wspierać wzrost akcji kredytowej w segmencie detalicznym w 2011 roku. Niemniej jednak, dynamika wolumenu kredytów detalicznych może ulec nieznacznemu obniżeniu wobec roku poprzedniego. Jest to związane z wejściem w życie zaostrzającej kryteria udzielania kredytów rekomendacji T oraz planowanym przez rząd ograniczeniom w programie dofinansowania kredytów mieszkaniowych Rodzina na swoim. Czynnikiem ograniczającym wzrost wolumenu kredytów detalicznych będzie także oczekiwana aprecjacja złotego (szczególne znaczenie miała będzie aprecjacja polskiej waluty wobec franka szwajcarskiego, w którym denominowana jest znaczna część portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce). Utrzymujące się ożywienie krajowej gospodarki będzie sprzyjało popytowi na kredyt ze strony przedsiębiorstw. W 2011 roku spodziewamy się wzrostu kredytów korporacyjnych o około 12%. Wzrost popytu będzie dotyczył zarówno kredytu obrotowego (w związku z coraz większa skalą bieżącej działalności przedsiębiorstw) jak i kredytu inwestycyjnego (w reakcji na rosnące potrzeby inwestycyjne w warunkach coraz wyższego poziomu wykorzystania mocy wytwórczych). Należy jednak podkreślić, że popyt na kredyt korporacyjny będzie częściowo ograniczany przez drenaż nadbudowanych w międzyczasie depozytów przedsiębiorstw. Źródło otoczenia makroekonomicznego: BRE Bank 8

10 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2010 r. osiągnął stan względnej stabilizacji. Spadek cen, większa dostępność kredytów hipotecznych oraz dostosowanie projektów do możliwości finansowych nabywców spowodowały wzrost popytu na rynku. Istotnym czynnikiem wspomagającym popyt na lokale mieszkalne w 2010 r. nadal był program Rodzina na Swoim. W 2010 r. udzielono ponad 43,1 tys. kredytów na łączną kwotę ponad 8 mld PLN. Od początku funkcjonowania w ramach programu (od stycznia 2007 r.), banki udzieliły łącznie 84,6 tys. kredytów, na kwotę ogólną ponad 14,7 mld PLN. W IV kw r. udzielono 14,2 tys. kredytów na kwotę ponad 2,7 mld PLN, co oznacza wzrost zarówno wartości jak i liczby udzielonych kredytów w porównaniu z pozostałymi kwartałami 2010 r. Dodatkowo w IV kw r. została obniżona stopa referencyjna BGK z 5,88% do 5,82%, co pozwoliło na nieznaczny wzrost akceptowalnej wartości lokali nabywanych przy pomocy programu. Nie bez znaczenia dla deweloperów i kredytobiorców były zmiany ceny maksymalnej metra kwadratowego powierzchni mieszkań akceptowanych w ramach programu Rodzina na swoim, wprowadzane w 2010 r. W IV kw. w czterech głównych miastach cena maksymalna metra kwadratowego powierzchni mieszkań, w odniesieniu do III kwartału, wzrosła i wynosiła: w Łodzi 6 708,80 PLN/m 2 (zmiana z 6 481,30 PLN/m 2 ), w Krakowie 6 521,20 PLN/m 2 (zmiana z 6 497,40 PLN/m 2 ), w Warszawie 9 080,40 PLN/m 2 (zmiana z 8 013,88 PLN/ m 2 ), w Poznaniu PLN/m 2 (zmiana z PLN/m 2 ). We Wrocławiu nastąpił spadek ceny z 6 724,90 PLN/m 2 do 6 710,20 PLN/m 2, natomiast w Gdańsku cena pozostała na poziomie z III kwartału (7 074,90 PLN/m 2 ). W projekcie nowelizacji Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania Ministerstwo Infrastruktury zaproponowało zmiany o charakterze systemowym. W przepisach po raz pierwszy pojawiło się ograniczenie dotyczące maksymalnego wieku kredytobiorcy (do 35 lat) oraz zmniejszono współczynnik, za pomocą którego wyliczane są limity cen mieszkań (z 1,4 do 1,1). Spowoduje to znaczne ograniczenie oferty deweloperów spełniającej założenia programu. Nowe wyzwania czekają polski rynek mieszkaniowy w 2011 r., kiedy to Rząd zacznie stopniowo wygaszać program Rodzina na swoim (całkowite zakończenie programu planowane jest na 31 grudnia 2012r.), wyłączając z niego transakcje kupna mieszkań z rynku wtórnego. Według danych BGK 53% kredytów objętych dopłatą programu Rodzina na swoim w 2010 r. przypadało na obrót lokalami z rynku wtórnego, w przypadku 30,24% kredytów dotyczyło rynku pierwotnego. Z kredytów preferencyjnych najchętniej korzystały osoby w wieku od 25 do 34 lat. Wyróżniają nas ludzie. 9

11 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Hamulcem w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego kredytem hipotecznym oraz czynnikiem obniżającym akcję kredytową w 2011 r., może okazać się wejście w życie wszystkich zapisów Rekomendacji T oraz Rekomendacji S2. Zapisy Rekomendacji T zakładają m.in. obowiązek posiadania wkładu własnego w wysokości 20% wartości lokalu, zakaz udzielania kredytów osobom, których comiesięczne raty przekraczają 50% uzyskiwanych przez nich dochodów, przy dochodach poniżej średniej krajowej i 65% dochodów, przy dochodach powyżej średniej krajowej. Jeśli chodzi o Rekomendację S2 to dokument ten zakłada m.in. ustalenie 42% limitu dochodów przeznaczanych na comiesięczne spłaty oraz nałożenie obowiązku obliczania zdolności kredytowej dla wariantu spłaty nie dłużej niż 25 lat. Można przypuszczać, iż zarówno te zmiany jak i zapowiadana podwyżka stawki podatku od towarów i usług będą miały negatywny wpływ na rozwój akcji kredytowej w segmencie rynku mieszkaniowego. Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce w III i IV kw r. charakteryzowała się kontynuacją zachowań z poprzednich dwóch kwartałów. Można było zaobserwować dalszy wzrost konkurencyjności między bankami, zwiększenie dostępności kredytów oraz poprawę zdolności kredytowej klientów. Przejawem konkurencji między bankami było finansowanie większej grupy klientów kredytami o wysokim wskaźniku LTV (powyżej 80%) oraz delikatne podwyższenie kwot kredytu, widoczne szczególnie w przedziale między 200 tys. a 400 tys. PLN. Nie bez znaczenia pozostał również fakt wydłużenia okresu kredytowania powyżej 30 lat. Oznacza to zmniejszenie wysokości rat miesięcznych i czyni kredyty bardziej dostępnymi dla potencjalnych klientów. Banki konkurowały ze sobą również pod względem marż. Przeciętne marże kredytów w walucie krajowej w analizowanym okresie oscylowały wokół 2%. Największe obniżki marż miały miejsce w I kw r., w pozostałych kwartałach obserwowana była ich stabilizacja. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny 10

12 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Pewną oznaką ożywienia i poprawy nastroju na rynku mieszkaniowym w 2010 r. był 10,6% wzrost liczby rozpoczętych budów (w ciągu 2010 r. rozpoczęto budowę mieszkań), wobec analogicznego okresu 2009 r. Można przypuszczać, iż był to skutek stabilnej sytuacji gospodarczej kraju, ułatwionego dostępu do kredytów mieszkaniowych dla klientów oraz poprawy kondycji finansowej deweloperów. W całym 2010 roku deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, co oznacza wzrost o 44,2% (r/r). Dane za cztery kwartały 2010 r. dotyczące zarówno liczby mieszkań oddanych do użytkowania jak i wydanych pozwoleń na budowę wykazały tendencję spadkową w stosunku do 2009 r. Według wstępnych danych GUS, w 2010 r. liczba wszystkich jednostek mieszkalnych (lokali oraz budynków jednorodzinnych) oddanych do użytkowania w Polsce wynosiła mieszkań i była o 15,2% niższa od rezultatów z tego samego okresu w 2009 r. Zaobserwowany spadek podaży związany jest między innymi z faktem, iż w pierwszym półroczu 2010 r. na rynku pojawiły się mieszkania z inwestycji, których budowę rozpoczęto w okresie stagnacji rynkowej i związanymi z tym ograniczonymi możliwościami pozyskania finansowania dla nowych projektów mieszkaniowych. Deweloperzy realizowali więc tylko te projekty, które miały szansę na sprzedaż. Spadkowa tendencja dotyczyła również liczby wydanych pozwoleń. W 2010 r. wydano pozwoleń na budowę, co oznacza spadek o 2,2% (r/r). Należy jednak zauważyć, iż w całym 2010 r. liczba wydanych pozwoleń wykazała tendencję wzrostową, a IV kw r. wydano o 26% więcej pozwoleń niż w 2009 r. Wynika to z faktu, iż deweloperzy posiadają pewne zapasy gruntów już przygotowanych pod inwestycje. Trzeba jednak pamiętać, że proces inwestycyjny charakteryzuje się pewną bezwładnością i podaż nie jest w stanie od razu zareagować na potrzeby popytowe. 11

13 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w głównych miastach w Polsce W I połowie 2010 r. w czterech (Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Krakowie) z sześciu największych miast w Polsce, odnotowano niewielkie wzrosty średnich cen transakcyjnych w stosunku do IV kwartału 2009 r., przy jednoczesnym nieznacznym spadku cen w dwóch pozostałych miastach (Gdańsku i Wrocławiu). Analiza cen transakcyjnych z II połowy 2010 r. wykazała ponownie niewielkie zmiany w analizowanych miastach. Tak niewielkie fluktuacje średnich cen transakcyjnych zachodzące na rynku wskazują na stabilizację cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z podsumowania średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego, w II połowie 2010 r., w sześciu analizowanych miastach wynika, iż najwyższą cenę odnotowano w Warszawie około PLN, zaś najniższą w Łodzi około PLN. Porównując I połowę do II połowy 2010 r., niewielkie spadki cen odnotowano w Gdańsku oraz Poznaniu, natomiast wzrosty cen odnotowano w Warszawie, Łodzi, Krakowie i Wrocławiu. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w głównych miastach Polski PLN/m² I-VI 2007 VII-XII 2007 I-VI 2008 VII-XII 2008 I-VI 2009 VII-XII 2009 I-VI 2010 VII-XII 2010 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Łódź Źródło: BRE Bank Hipoteczny Analiza średnich cen ofertowych rynku mieszkaniowego w Polsce, pomimo niewielkich wahań z kwartału na kwartał, wykazała stabilizację również w segmencie nowo wprowadzanych lokali mieszkalnych. Głównym czynnikiem wpływającym na decyzje zakupowe nadal pozostała cena całkowita lokalu. W aktualnej ofercie deweloperów klienci poszukiwali mniejszych mieszkań o podobnej cenie, ale tej samej liczbie pokoi. Na takie zachowanie kupujących z pewnością miała wpływ polityka banków, które ostrożniej niż w okresie boomu oceniali zdolność kredytową nabywców. 12

14 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce W okresie od stycznia do września 2010 r. oferta deweloperów wzrosła we wszystkich analizowanych miastach. Najniższy wzrost oferty mieszkań deweloperskich nastąpił w Łodzi i wynosił około 2%. Na drugim biegunie znalazł się Wrocław z prawie 21% wzrostem liczby oferowanych mieszkań. Zdecydowanie największą ze wszystkich regionalnych rynków deweloperskich w Polsce aktualną ofertę na pierwotnym rynku mieszkaniowym ponad 15 tys. mieszkań posiada rynek warszawski. Wartość ta przewyższa skumulowaną ofertę Krakowa, Wrocławia i Gdańska, czyli trzech największych deweloperskich rynków regionalnych poza Warszawą. Analiza cen ofertowych w II kwartale, w stosunku do I kwartału 2010 r., wykazała, iż średnie ceny na wszystkich analizowanych rynkach spadły. Największy spadek cen nastąpił w Poznaniu (około 3%), gdzie średnia cena zeszła poniżej poziomu PLN/m 2. Sytuacja taka spowodowana była wprowadzeniem do sprzedaży nowej puli mieszkań, o cenach niższych niż dotychczasowe średnie ceny. Najwyższy w porównaniu z pozostałymi największymi miastami Polski, bieżący poziom średniej ceny mieszkań oferowanych jest na warszawskim rynku pierwotnym i wynosi około PLN/m 2. Wrocław (ze średnią ceną około PLN/m 2 ) plasuje się na trzecim miejscu zaraz za Krakowem, ze średnią ceną na poziomie około PLN/m 2. W najtańszym spośród porównywanych miast, Łodzi, średnie ceny uplasowały się zdecydowanie poniżej poziomu PLN/m 2. Liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów, w sześciu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk) w 2010 r., utrzymywała się na poziomie około 39 tys. mieszkań. W obecnej strukturze oferty wciąż znaczną część stanowią mieszkania już wybudowane. Łącznie w sześciu aglomeracjach było około 9,4 tys. takich mieszkań (roczny wzrost na poziomie 13%), z czego w samej Warszawie było około 4,2 tys. Rok 2010 można uznać za rok powrotu do normalności po latach stagnacji na rynku nieruchomości. Deweloperzy wracali do aktywności, rozpoczynali nowe inwestycje i powracali do zamrożonych w okresie kryzysu budów. Nowo rozpoczynane projekty często jednak znacząco odbiegają od wcześniejszych planów, ponieważ inwestorzy obecnie znacznie więcej uwagi poświęcają strukturze mieszkań oraz ich atrakcyjności w stosunku do już istniejącej podaży na lokalnym rynku. W efekcie oferta na rynkach mieszkaniowych w największych miastach w Polsce na koniec 2010 r., osiągnęła poziom zbliżony do tego z I połowy 2008 r. i była o około 40% wyższa niż w 2009 r. Jeśli chodzi o poziom sprzedaży to w ciągu czterech kwartałów 2010 r. na analizowanych rynkach sprzedano łącznie około mieszkań, był to 22% wzrost w porównaniu z 2009 r. 13

15 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Warszawa Na warszawskim rynku budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do września 2010 r., w porównaniu z analogicznym okresem w 2009 r., zaobserwowano blisko 34% spadek ilości mieszkań oddanych do użytkowania, 42% spadek ilości mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę oraz 78% wzrost ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto. Opisana powyżej sytuacja świadczy o tym, iż uczestnicy rynku mieszkaniowego z coraz większym optymizmem przyglądają się rozwojowi sytuacji. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Średnia cena transakcyjna dla całej stolicy w 2010 r. wynosiła około PLN/m 2. Porównując dane z I i II połowy 2010 r. zauważalny jest niewielki, ponad 1% wzrost cen transakcyjnych dla Warszawy. Trudno jednak, jak na razie mówić o trendzie wzrostowym, zauważalna jest raczej stopniowa stabilizacja cen na stołecznym rynku. Najwyższe średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkań ma terenie Warszawy zaobserwowano w dzielnicy Śródmieście ponad PLN/m 2, Mokotów około PLN/ m 2 oraz Żoliborz PLN/m 2. Najtańsze mieszkania natomiast nabywano w Rembertowie PLN/m 2, na Białołęce PLN/m 2 i Targówku PLN/m 2, czyli w dzielnicach z trudnym połączeniem z centrum miasta. Stolica nadal pozostaje najbardziej zróżnicowanym rynkiem pod względem cen mieszkań. Ekskluzywny charakter poszczególnych dzielnic, rodzaj i standard dostępnych mieszkań, relacja cen pomiędzy mieszkaniami wybudowanymi w ostatnim okresie, a lokalami w starej substancji mieszkaniowej, głównie z wielkiej płyty oraz lokalizacja, przekładają się na owo rozwarstwienie. Najwięcej transakcji w 2010 r. zawarto na terenie dzielnicy Mokotów (ponad 20%), Śródmieście (10,5%) oraz Praga Południe (10%), najmniej zaś w Rembertowie (0,4%), Włochach (0,7%). 14

16 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Najczęściej nabywanymi lokalami w Warszawie były lokale z przedziału cenowego od PLN/ m 2 do PLN/m 2 i stanowiły one ponad 65% transakcji. Najmniejszy udział w rynku około 1,5% miały transakcje mieszkaniami najtańszymi, poniżej PLN/m 2 oraz mieszkaniami najdroższymi, powyżej PLN/m 2, około 1,6%. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni z przedziału od 40 do 60 m 2 i były to mieszkania o najniższej średniej cenie transakcyjnej oscylującej wokół PLN/m 2 oraz mieszkania o metrażu poniżej 40 m 2, za które średnio nabywcy płacili około PLN/m 2. Wolumen tego rodzaju transakcji stanowił około 70% rynku. Najmniejszy udział w analizowanej próbce (około 1,2%) stanowiły transakcje mieszkaniami o powierzchni powyżej 150 m 2, ich średnia cena transakcyjna wynosiła ponad PLN/m 2. Należy jednak nadmienić, iż transakcje te odnotowano w najdroższych warszawskich dzielnicach takich jak Śródmieście, Żoliborz, Mokotów. Największa liczba inwestycji deweloperskich realizowana jest w peryferyjnych dzielnicach Warszawy. Są to rejony rozwijające się pod względem infrastruktury zarówno technicznej, jak i nowych punktów użyteczności publicznej, budowy nowych dróg, zamieszkiwane głównie przez osoby młode. Największa podaż mieszkań z rynku pierwotnego była w dzielnicach Wilanów, Wola oraz Białołęka. Obszary te nadal posiadają spore zasoby gruntów, a co jest z tym związane, dają potencjalnym deweloperom możliwość prowadzenia nowych inwestycji. W dzielnicach takich jak Śródmieście, Ursynów, Żoliborz, już dość zwarto zabudowanych, kształtuje się natomiast tendencja do budowy mniejszych budynków, a niejednokrotnie tzw. plomb pomiędzy istniejącą zabudową. Swojego rodzaju ewenementem jest Mokotów, będący dzielnicą centralną, zabudowaną w starszej części i jednocześnie wciąż posiadającą wolne tereny w rejonie Czerniakowa, Ursynowa, Augustówki, Siekierek oraz Służewca. Średnie ceny transakcyjne w Warszawie PLN/m² Rembertów Włochy Wawer Wilanów Praga Północ Żoliborz Bielany Wola Ochota Białołęka Ursus Ursynów Bemowo Targówek Praga Południe Śródmieście Mokotów Źródło: BRE Bank Hipoteczny 15

17 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Rejonami wciąż najmniej docenianymi są obszary południowej Ochoty oraz Ursusa. Negatywne postrzeganie tych terenów związane jest z dość trudnym dostępem do centrum miasta, lokalizacją lotniska im. Fryderyka Chopina oraz ustanowieniem obszarów ograniczonego użytkowania dla portu lotniczego. Warszawska oferta deweloperska zawierała lokale mieszkalne o bardzo zróżnicowanym metrażu. Największą popularnością cieszyły się mieszkania z zakresu powierzchniowego od 40 do 80 m 2. Na atrakcyjności straciły nieco mieszkania do 40 m 2, które nie są już tak chętnie nabywane jak przed kilku laty. Jeśli chodzi o ilość pokoi, największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania 2 pokojowe i 3 pokojowe i tym samym tego typu lokale są najczęściej budowane przez deweloperów. Rzadkością są natomiast mieszkania o liczbie pokoi 5 i więcej. Na koniec III kwartału średnia cena ofertowa na warszawskim pierwotnym rynku mieszkaniowym wynosiła około PLN/m 2, natomiast średnia cena mieszkań deweloperskich wprowadzonych do sprzedaży, w tym okresie kształtowała się na poziomie około PLN/m 2. Najliczniej reprezentowanym przedziałem cenowym za metr kwadratowy mieszkania, w przypadku całego miasta, był przedział PLN. Po podwyższeniu progu cenowego programu Rodzina na swoim z do PLN/m 2, blisko 36% aktualnej oferty na warszawskim rynku pierwotnym kwalifikowało się do uczestnictwa w programie. Na koniec czerwca 2010 r. na warszawskim rynku pierwotnym znajdowało się blisko lokali gotowych do odbioru, co stanowiło około 32% całkowitej oferty. Stabilna sytuacja na rynku finansowym pozwala optymistycznie postrzegać przyszłość dotycząca pierwotnego rynku mieszkaniowego w Warszawie. Odmrażanie przez deweloperów banków ziemi i rozpoczynanie nowych inwestycji już w 2010 r., nie rokuje jednak gwałtownego wzrostu popytu, a raczej jest oznaką stabilizacji. 16

18 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Kraków W budownictwie mieszkaniowym, według danych GUS obejmujących III kwartały 2010 r., na krakowskim rynku odnotowano spadek ilości mieszkań oddanych do użytkowania o blisko 50% (r/r). Równocześnie liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę wyniosła i była o 83 % wyższa (r/r). Z kolei liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto była równa co stanowiło blisko 18% wzrostu do okresu analogicznego w 2009 r. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Monitoring rynku pierwotnego wykazał, że na koniec III kwartału 2010 r. w sprzedaży na krakowskim pierwotnym rynku mieszkaniowym znajdowało się około lokali mieszkalnych. Blisko 80% wszystkich dostępnych mieszkań zlokalizowanych było na terenie Podgórza oraz Krowodrzy. Oferta mieszkań gotowych do zamieszkania w skali całego miasta wynosiła około 25% ogólnej liczby mieszkań deweloperskich. Poziom średniej ceny dla miasta Kraków w III kw. wynosił około PLN/m 2. Około 27% mieszkań oferowanych przez deweloperów mieściło się w limicie cenowym programu Rodzina na Swoim, który dla Krakowa, w III kw. wynosił 6 481,30 PLN/m 2. Jeśli chodzi o rozkład cen ofertowych dla poszczególnych dzielnic to najwyższą średnią cenę wykazała dzielnica Śródmieście około PLN/m 2, kolejne pozycję zajęły Krowodrza ze średnią ceną ofertową na poziomie około PLN/m 2, Podgórze z ceną około PLN/m 2 oraz Nowa Huta z ceną na poziomie PLN/m 2. 17

19 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Analiza cen transakcyjnych z 2010 r. wykazała, iż średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania wynosiła około PLN/m 2. Podobnie jak w przypadku mieszkań oferowanych przez deweloperów, najdroższe lokale znajdowały się w Śródmieściu, a ich średnia cena przekroczyła PLN/m 2 oraz w rejonie Krowodrzy, gdzie cena średnia kształtowała się na poziomie około PLN/m 2. Na drugim biegunie cenowym znalazły się mieszkania zlokalizowane w Nowej Hucie z ceną średnią ponad PLN/m 2 i Podgórzu gdzie kupowano mieszkania średnio za około PLN/m 2. Średnie ceny transakcyjne w Krakowie PLN/m² Krowodrza Podgórze Nowa Huta Śródmieście Źródło: BRE Bank Hipoteczny Najczęściej kupowanymi mieszkaniami w analizowanym okresie, były lokale z poziomu cenowego od do PLN/m 2 (58%), ponad 19% mieszkań zawierało się w przedziale cenowym od do PLN/m 2. Około 18% stanowiły transakcje poniżej PLN/m 2, pozostała część (13%) to transakcje powyżej PLN/m 2. Największą popularnością wśród kupujących cieszył się rejon Krowodrzy, który charakteryzuje się dobrą komunikacją z centrum, rozległymi terenami zielonymi, gwarantującymi ciszę z dala od miejskiego zgiełku. Równie popularną dzielnicą, ale tańszą było Podgórze. Analiza powierzchni mieszkań sprzedanych w 2010 r. wykazała, że średnia powierzchnia zakupionego mieszkania wynosiła około 60 m 2. Dominowały mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m 2 oraz mieszkania większe o powierzchni z przedziału m 2, które stanowiły około 70% obrotu. Rynek mieszkań o powierzchni do 40 m 2 oraz powyżej 80 m 2 stanowił odpowiednio 20% i 12% zawartych transakcji. 18

20 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Wrocław Wrocławski rynek mieszkaniowy uznany jest za jeden z najbardziej rozwiniętych rynków w Polsce. Od kilku lat znajduje się w pierwszej czwórce miast o najwyższej aktywności budownictwa mieszkaniowego. W okresie od stycznia do wrzesień 2010 r. we Wrocławiu oddano do użytkowania mieszkań i był to wynik o około 16% niższy niż w tym samym okresie w 2009 r. oraz o 4% (r/r) mniej wydano pozwoleń na budowę. Jednocześnie odnotowano wzrost ilości rozpoczętych budów o około 124% (r/r). Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny W analizowanym okresie najwięcej transakcji zawarto na terenie dzielnicy Krzyki (około 36%). Jest to największa dzielnica Wrocławia, a w niej znajdują się rejony cieszące się największym prestiżem, dlatego też powstaje tu dużo inwestycji. Drugą dzielnicą pod względem ilości zawartych transakcji był obszar dzielnicy Fabryczna, zawarto tam blisko 28% transakcji. Średnia cena transakcyjna w ciągu dziewięciu miesięcy 2010 r. we Wrocławiu wynosiła PLN/ m 2. Transakcje kupna sprzedaży dokonywane w I połowie 2010 r. w większości obejmowały ceny na poziomie od do PLN/m 2 (65%) i dotyczyły mieszkań popularnych. Najmniej transakcji (około 3%) odnotowywano mieszkaniami najdroższymi, o średniej cenie transakcyjnej powyżej PLN/m 2 oraz najtańszymi (3,5%), które sprzedawano po cenie poniżej PLN/m 2. Najczęściej nabywanymi lokalami na rynku były te o metrażu z przedziału 40 60m 2, po średniej cenie transakcyjnej na poziomie około PLN/m 2 (49% transakcji) oraz mieszkania o powierzchni z przedziału m 2, po cenie średniej około PLN/m 2 (21% transakcji). Najmniejszy udział 19

21 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce w rynku miały mieszkania o powierzchni poniżej 40 m 2 (14%) i było one jednocześnie lokalami najdroższymi (cena średnia oscylowała wokół PLN/m 2 ) oraz mieszkania największe, powyżej 80 m 2 (stanowiły 16% transakcji), ze średnią ceną na poziomie PLN/m 2. Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania w analizowanej próbce wynosiła około 60 m 2, największy lokal miał powierzchnię około 175,9 m 2, a najmniejszy 24,4 m 2. Średnie ceny transakcyjne we Wrocławiu PLN/m² Krzyki Psie Pole Fabryczna Śródmieście Stare Miasto Źródło: BRE Bank Hipoteczny Całkowitą ofertę nowych mieszkań na wrocławskim rynku na koniec III kwartału 2010 r. tworzyło ponad 120 inwestycji deweloperskich, w których oferowano blisko lokali. Około jednostek w ofercie stanowiły mieszkania gotowe do odbioru. Najwięcej inwestycji w postaci kameralnych osiedli wielorodzinnych powstało w dzielnicy Krzyki. Rejony dzielnic Fabryczna i Psie Pole nadal są obszarami rozwojowymi. Ilość dostępnych inwestycji na tych terenach nadal jest niewielka, ale zarówno nabywcy jak i deweloperzy coraz częściej doceniają te okolice. Ofertowe ceny minimalne w trzech dzielnicach Wrocławia Krzyki, Fabryczna, Psie Pole kształtowały się na zbliżonym poziomie około PLN/m 2, jedynie w obszarze Śródmieścia było to około PLN/m 2. Większość wrocławskich cen ofertowych mieszkań deweloperskich zawierała się w przedziale od do PLN/m 2. Najdroższymi dzielnicami Wrocławia, ze względu na lokalizację oraz realizowane na tym obszarze inwestycje były Śródmieście oraz Stare Miasto. Średnie ceny ofertowe w tych rejonach kształtowały się odpowiedni na poziomie około PLN/m 2 oraz PLN/m 2. Ceny poniżej PLN/m 2 występowały sporadycznie i dotyczyły inwestycji położonych w peryferyjnych lokalizacjach. 20

22 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Gdańsk Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania na gdańskim rynku mieszkaniowym na koniec III kwartału 2010 r. wynosiła około 830 jednostek. Całkowita oferta nowych lokali dla Gdańska wynosiła około mieszkań, zlokalizowanych w 92 inwestycjach o różnych poziomach zaawansowania. Poziom średniej ceny oferowanej na gdańskim rynku mieszkań pod koniec września wynosił około PLN/m 2. W strukturze cenowej oferowanych lokali można było zaobserwować wyraźną dominację ofert z przedziału od do PLN/m 2. Najtańsze mieszkania oferowane były w południowej części miasta (średnia cena ofertowa wynosiła około PLN/ m 2 ) oraz na zachód od Obwodnicy Trójmiejskiej (około PLN/m 2 ). W okresie od stycznia do września 2010 r. na terenie miasta Gdańsk, według danych GUS, oddano do użytkowania mieszkań, tj. blisko 40% mniej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zmalała również liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę o 30,5% (r/r). Wzrost o 33% (r/r) nastąpił w przypadku ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny 21

23 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Analiza cen transakcyjnych z pierwszego i drugiego półrocza 2010 r. wykazała, stabilizację średniej ceny metra kwadratowego, która wynosiła odpowiednio PLN/m 2 oraz PLN/ m 2. Najwięcej transakcji zawarto w dzielnicach Chełm (ponad 11% transakcji), Piecki Migowo (około 10%) oraz Wrzeszcz (około 9%), a średnie ceny zakupy mieszkań w tych rejonach wynosiły odpowiednio PLN/m 2, PLN/m 2 oraz PLN/m 2. Średnie ceny transakcyjne w Gdańsku PLN/m² Źródło: BRE Bank Hipoteczny Aniołki Brętowo Wrzeszcz Brzeźno Chełm Jesień Kokoszki Matarnia Młyńska Nowy Port Oliwa Orunia-Św. Wojciech-Lipce Osowa Piecki-Migowo Przymorze Małe Przymorze Wielkie Siedlce Stogi z Przeróbką Strzyża Suchanino Śródmieście Ujeścisko-Łostowice VII Dwór Zaspa Młyniec Zaspa Rozstaje Zabornia Zakoniczyn Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia Łostowice Najwięcej mieszkań zakupiono po cenie z przedziału PLN/m 2 i o metrażu od 40 do 80 m 2. Najdroższymi mieszkaniami były te o powierzchni poniżej 40 m 2 oraz mieszkania duże powyżej 80 m 2, ich średnia cena transakcyjna wynosiła odpowiednio oraz PLN/ m 2. 22

24 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Poznań W ciągu dziewięciu miesięcy 2010 r. na poznańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zaobserwowano spadek zarówno ilości mieszkań oddanych do użytkowania (18% r/r), jak i ilości mieszkań na które wydano pozwolenia na budowę (54 % r/r). Około 29% wzrost (r/r) odnotowano w ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Ofertę poznańskiego rynku nowych mieszkań na koniec III kwartału 2010 r. tworzyło około 85 inwestycji deweloperskich, w ramach których oferowano około mieszkań. Około 30% oferty stanowiły mieszkania gotowe do odbioru. Jeśli chodzi o strukturę podażową w rozbiciu na poszczególne dzielnice to blisko 60% wszystkich mieszkań proponowanych na rynku pierwotnym skupiały dzielnice Stare Miasto oraz Grunwald. III kwartał 2010 r. przyniósł kontynuację tendencji spadkowej średniej ceny na poznańskim rynku pierwotnym, która ukształtowała się na poziomie około PLN/m 2. Wpłynęły na to niskie ceny nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, których średnia cena wynosiła około PLN/m 2. Około 40% oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań stanowiły lokale w grupie cenowej od do PLN/m 2. 23

25 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Poziom ceny maksymalnej w programie Rodzina na swoim w III kw r. dla miasta Poznań wynosił PLN/m 2, stąd około połowa oferowanych przez deweloperów mieszkań spełniała kryteria tego programu. Analiza cen transakcyjnych mieszkań z I i II połowy 2010 r., wykazała spadek cen o około 3%. Najwięcej transakcji w ciągu całego roku odnotowano w dzielnicy Stare Miasto około 41% wszystkich transakcji. Najmniejszy obrót lokalami około (6,5%) wykazała dzielnica Wilda. Średnie ceny transakcyjne w Poznaniu PLN/m² Grunwald Nowe Miasto Stare Miasto Jeżyce Wilda Źródło: BRE Bank Hipoteczny Analiza struktury cenowej zawartych transakcji wykazuje, że najwięcej mieszkań kupowanych było w przedziale cenowym od do PLN/m 2 (38% transakcji) oraz od do PLN/m 2 (28%). Przeciętna powierzchnia lokali mieszkalnych zakupionych w 2010 r. kształtowała sie na poziomie około 56 m 2. Największy udział (50%) w dokonywanych transakcjach miały mieszkania o powierzchni z przedziału m 2, o średniej cenie około PLN/m 2. Dużym zainteresowaniem cieszyły się również mieszkania najmniejsze do 40 m 2 (około 21% transakcji) oraz te o powierzchni m 2. Średnia cena zakupu metra kwadratowego takiego mieszkania wynosiła odpowiednio PLN oraz PLN. Najmniejszą absorpcję odnotowano wśród największych mieszkań, powyżej 80 m 2 (około 10%). 24

26 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Łódź W okresie od stycznia do września 2010 r. na terenie Łodzi można było zaobserwować ożywienie na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wiązało się ono między innymi z rozpoczęciem budowy mieszkań, liczba ta była prawie o 14,5% większa niż w 2009 r. Jednocześnie nastąpił 25% (r/r) wzrost ilości mieszkań oddanych do użytkowania oraz blisko 0,5% (r/r) wzrost ilość wydawanych pozwoleń na budowę. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Ponad 95% transakcji zawartych na terenie miasta Łódź w 2010 r. stanowiły mieszkania o cenie metra kwadratowego poniżej średniej ceny maksymalnej sprzedaży akceptowanej w rządowym programie Rodzina na swoim, wynoszącej około LN/m 2. W analizowanej próbce odnotowano dużą rozpiętość cen transakcyjnych od około do PLN/m 2, co związane było w głównej mierze z lokalizacją oraz standardem nabywanego lokalu. Średni koszt zakupu mieszkania na łódzkim rynku wtórnymi i pierwotnym wynosił około PLN/m 2 i był on większy o około 3%. Największy udział w zawartych transakcjach miały mieszkania, gdzie ceny kształtowały się na poziomie PLN/m 2 (około 57% transakcji). Na drugim miejscu znalazły się mieszkania z przedziału cenowego od do PLN/m 2 (20%). Najmniejszy udział miały mieszkania najtańsze (17%) oraz najdroższe powyżej PLN/m 2 (5%). Najwięcej transakcji w analizowanej próbce odnotowano na terenie dzielnicy Bałuty, Górna oraz Polesie. Średnie ceny transakcyjne wynosiły odpowiednio około PLN/m 2, PLN/m 2 oraz PLN/m 2. 25

27 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Pod względem metrażowym, na łódzkim rynku, najchętniej kupowane były mieszkania o powierzchni między m 2 (blisko 49%) oraz mieszkania najmniejsze, tj. poniżej 40 m 2 (27%). Gorzej sprzedawały się mieszkania większe, z przedziału powierzchniowego pomiędzy m 2 (15%) oraz największe powyżej 80 m 2 (9%), ale na rynku występuje też mniejsza ilość ofert tego typu mieszkań. Średnie ceny transakcyjne w Łodzi PLN/m² Widzew Polesie Górna Bałuty Śródmieście Źródło: BRE Bank Hipoteczny Łącznie na obszarze miasta sprzedaż mieszkań w I półroczu 2010 r. prowadzona była w 37 inwestycjach deweloperskich. Inwestycje koncentrowały się w niewielkiej odległości od centrum miasta, choć w ofercie występowały również pojedyncze peryferyjnie zlokalizowane projekty. Najszersza oferta rynku deweloperskiego mierzona liczbą lokali w sprzedaży, charakteryzowała dzielnicę Polesie. Nabywcy mieli do dyspozycji około 602 mieszkania. Nieco mniejszy wybór oferowany był na Bałutach (około 260) oraz w dzielnicy Widzew (około 221). Dane z III kwartału 2010 r. wykazały, iż na łódzkim pierwotnym rynku mieszkaniowym całkowita podaż oferowanych mieszkań dostarczana była przez 56 inwestycji deweloperskich, w ramach których na rynku było około mieszkań. Około 37% oferty stanowiły mieszkania gotowe do odbioru, których średnia cena ofertowa kształtowała się na poziomie około PLN/ m 2. Jedynie w Śródmieściu poziom średniej ceny przekroczył granicę PLN/m 2. Struktura oferowanych mieszkań wskazuje, że najliczniej reprezentowanym segmentem cenowym jest przedział PLN/m 2. Wśród mieszkań przeznaczonych do sprzedaży dominują lokale o powierzchni m 2. Mieszkania większe do 70 m 2 oraz w przedziale 40 do 50 m 2 w dużej mierze dopełniają ofertę, natomiast mieszkania o najmniejszej i największej powierzchni stanowią niespełna 20% całej podaży. 26