Małe miasta dominują rynek

Transkrypt

1 (p) DTZ Research PROPERTY TIMES Małe miasta dominują rynek Polska, Rynek powierzchni handlowych, II poł stycznia 215 Spis treści Sytuacja makroekonomiczna 2 Podaż 3 Popyt 5 Stopa pustostanów i czynsze 5 Definicje 6 Autor Ewa Derlatka-Chilewicz Associate Director, Consulting & Research ewa.derlatka-chilewicz@dtz.com Kontakty Kamila Wykrota, Consulting & Research kamila.wykrota@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec 214 roku wyniosła 12,7 mln m kw.. W 214 roku powstało 28 nowych obiektów, a osiem istniejących zostało rozbudowanych, dzięki czemu nowa podaż powierzchni handlowej przekroczyła 466 tys. m kw. powierzchni najmu. Na rynku widać wyraźną dominację mniejszych obiektów. Aż 22 z nowych projektów handlowych to inwestycje nieprzekraczające 2 tys. m kw. powierzchni najmu. Choć centra handlowe nadal są dominującym formatem nowobudowanych inwestycji handlowych, jednak coraz bardziej popularne stają się parki handlowe. 24% nowej podaży przekładające się na ponad 11 tys. m kw. stanowią właśnie parki handlowe. Obecnie podaż tego formatu handlowego w Polsce przekroczyła 1 milion m kw. Najwięcej nowych obiektów handlowych, 45%, powstało w małych miastach o populacji poniżej 1 tysięcy mieszkańców. Na rynki tych miast dostarczono 16 nowych obiektów i rozbudowano trzy istniejące centra, o łącznej powierzchni 211 tysięcy m kw.. Ostrożniejsze podejście inwestorów/deweloperów do planowania inwestycji, które są obecnie bardziej dopasowane do rynkowych warunków widoczne jest we wskaźniku wynajęcia odnotowanym w dniu otwarcia i przekraczającym 9% w większości nowych obiektów. Jednak w kolejnych latach duże miasta i aglomeracje ponownie zdobędą zainteresowanie deweloperów. W budowie znajduje się obecnie ponad 78 tysięcy m kw. z datą otwarcia planowaną na lata , z czego 7% zlokalizowane jest w miastach o populacji powyżej 2 tysięcy mieszkańców. Nasila się trend dostosowywania obiektów handlowych do zmieniających się warunków rynkowych, przede wszystkim rosnącej konkurencji i nowych potrzeb konsumentów. Rośnie liczba projektów rozbudowy i przebudowy starszych obiektów. Wykres 1 Podaż roczna w podziale na wielkości miast (tys. m kw.) ponad 4 tys. 2-4 tys. 1-2 tys. 5-1 tys., (p)-prognoza Property Times 1

2 kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw kw (p) 215(p) 216(p) Polska, rynek powierzchni handlowych, II poł. 214 Sytuacja makroekonomiczna Wzrost gospodarczy i inflacja Po dwóch latach spowolnienia rozwój polskiej gospodarki zauważalnie przyspieszył. Zgodnie z szacunkami Narodowego Banku Polskiego (NBP), w 214 roku wzrost PKB wyniósł 3,2% (r/r) w porównaniu do 1,6% odnotowanych w 213 roku. W pierwszej połowie roku, Polska pozostała odporna na polityczne i ekonomiczne zawirowania w Europie. Jednak już w drugiej połowie roku, dalsze pogarszanie się aktywności gospodarczej w krajach Unii Europejskiej nieznacznie osłabiło lokalną gospodarkę przez negatywny wpływ na bilans handlu zagranicznego oraz nastroje w sektorze przedsiębiorstw. Konsumpcja była głównym komponentem wpływającym na pozytywną dynamikę PKB. Biorąc pod uwagę poprawę sytuacji na rynku pracy oraz stopniowo wzrastającą siłę nabywczą gospodarstw domowych, ten trend powinien utrzymać się także w kolejnych latach. Prognozowany przez NBP wzrost PKB w latach będzie oscylował na poziomie około 3%. W okresie od stycznia do listopada 214 inflacja wyniosła.1% i zgodnie z prognozą NBP będzie to także średni poziom dla całego roku. Bardzo niski poziom inflacji wynika z ogólnej sytuacji gospodarczej oraz czynników podażowych, w tym spadku cen żywności oraz paliw. Ze względu na utrzymującą się od lipca 214 deflację, w październiku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej o,5 p.p. do poziomu 2%. Niskie stopy procentowe wpływają na wzrost popytu na kredyty i tym samym napędzają konsumpcję. Kurs walutowy Mimo, że w pierwszych ośmiu miesiącach 214 roku polski złoty umocnił się wobec euro i dolara, to w kolejnych miesiącach trend ten odwrócił się. Kursy walutowe, zarówno EUR/PLN, jak i USD/PLN, nieznacznie wzrosły do poziomu 4,22 EUR/PLN i 3,43 USD/PLN w grudniu 214. Osłabienie krajowej waluty było związane z pogorszeniem sytuacji gospodarczej, szczególnie w strefie euro, oraz napięciami politycznymi w otoczeniu gospodarczym Polski. Do wzrostu kursu dolara przyczyniła się natomiast poprawa sytuacji w gospodarce amerykańskiej. Sprzedaż detaliczna Od stycznia do listopada 214 sprzedaż detaliczna mierzona w cenach stałych wyniosła 4,2% (r/r), przy czym najbardziej dynamiczny wzrost odnotowano w pierwszych dwóch kwartałach, kiedy średnie wskaźniki kwartalne oscylowały na poziomie 5 5,5%. Do głównych źródeł wzrostu sprzedaży detalicznej możemy zaliczyć nominalny wzrost płac, zwiększające się zatrudnienie oraz deflację przekładającą się na wyższą siłę nabywczą. Rynek pracy W 214 roku sytuacja na rynku pracy w Polsce uległa wyraźnej poprawie. Na koniec grudnia stopa bezrobocia wyniosła 11,5%, w porównaniu do 13,4% odnotowanych w grudniu 213. Ponadto, w 214 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw osiągnęło poziom 3 98 złotych, co oznacza wzrost o 3,7% w porównaniu do roku ubiegłego. Wykres 2 Wzrost PKB i inflacja w Polsce 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Źródło: Narodowy Bank Polski, (p) - prognoza Wykres 3 Wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% -2,% -4,% Źródło: Główny Urząd Statystyczny Wykres 4 Wzrost PKB Przeciętne miesięczne wynagrodzenie (PLN) i stopa bezrobocia w Polsce Wynagrodzenie Źródło: Główny Urząd Statystyczny Inflacja Stopa bezrobocia 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Property Times 2

3 (p) Polska, rynek powierzchni handlowych, II poł. 214 Podaż Na koniec 214 roku całkowita podaż powierzchni handlowej przekroczyła 12,7 miliona m kw. powierzchni najmu. 73% całkowitej podaży stanowią centra handlowe i handloworozrywkowe (9,3 mln m kw.), 18% stanowią wolnostojące magazyny handlowe (2,3 mln m kw.), a 8% parki handlowe (1 mln m kw.). Centra wyprzedażowe mają 2-procentowy udział w rynku, a ich łączna powierzchnia przekracza 194 tys. m kw. Nowa podaż powierzchni handlowej w 214 roku przekroczyła 466 tys. m kw. powierzchni najmu, z czego 44% zostało oddane do użytku w drugiej połowie roku. Powstało 28 nowych obiektów, a osiem istniejących zostało rozbudowanych. Centrum handlowe to nadal dominujący format, stanowiący 67% nowo oddanej powierzchni, jednak w ostatnich dwóch latach widoczna jest rosnąca popularność parków handlowych. Tylko dwa z centrów handlowych wybudowanych w 214 roku mają powierzchnię większą niż 4 tys. m kw.: Atrium Felicity w Lublinie (73 m kw.) oraz Galeria Warmińska w Olsztynie (41 m kw.). Ponad 24% nowej podaży stanowiły parki handlowe, przy 19,8% w 213 roku i średnim udziale na poziomie 7-8% w poprzednich latach. Dzięki wysokiej rocznej podaży, wynoszącej ponad 11 tys. m kw., całkowita podaż parków handlowych w Polsce przekroczyła 1 milion m kw. na koniec 214 roku Podaż powierzchni zlokalizowanej w centrach wyprzedażowych wzrosła w 214 roku o ponad 22 tys. m kw. Po raz pierwszy w historii format centrum wyprzedażowego został wybudowany w miastach o populacji nieprzekraczającej 4 tys. mieszkańców. W Lublinie otwarty został obiekt City Outlet o powierzchni 12 5 m kw., natomiast Outlet Białystok (pow. ok. 1 m kw.) powstał w wyniku przebudowy oraz zmiany formatu i funkcji Galerii Podlaskiej w Białymstoku. Jedynie 1,5% nowej podaży oddanej do użytkowania w 214 roku zlokalizowane było w ośmiu największych aglomeracjach tj. w aglomeracjach Warszawy, Śląskiej, Łodzi, Krakowa, Trójmiejskiej, Poznania, Wrocławia i Szczecina. Łączna nowa podaż 48 tys. m kw. obejmuje sześć nowych projektów: trzy wolnostojące magazyny handlowe (Decathlon w Bytomiu, Bricoman w Jaworznie i E.Leclerc w Szczecinie), dwa małe parki handlowe (Vis a Vis w Łodzi i marcredo Center w Piekarach Śląskich), jedno centrum wygodnych zakupów (Galeria Dębiec w Poznaniu) oraz dwie rozbudowy istniejących centrów handlowych (Magnolia we Wrocławiu i Krokus w Krakowie). Miasta o liczbie mieszkańców pomiędzy 2 a 4 tysięcy miały 22-procentowy udział w nowej podaży. Najwięcej nowej powierzchni, ponad 98 tys. m kw., przybyło w Lubliniew trzech obiektach: największym regionalnym centrum handlowym w mieście Atrium Felicity, centrum wyprzedażowym City Outlet oraz wolnostojącym magazynie handlowym sieci Selgros. Tabela 1 Główne obiekty handlowe otwarte w 214 roku Obiekt Miasto Pow. najmu (m kw.) Atrium Felicity Lublin 73 Galeria Warmińska Olsztyn 41 Deweloper Atrium European Real Estate Libra Project Galeria Siedlce Siedlce 34 K. Strus Galeria Amber Kalisz 33 5 Echo Investment Galeria Bursztynowa Ostrołęka 27 Narev Inwestycje / Tagor / Omis Vivo! Piła Piła 23 8 Rank Progress Wykres 5 Podaż nowoczesnej powierzchni w podziale na formaty handlowe Wykres 6 Roczna podaż powierzchni parków handlowych (tys. m kw.) % 8% 1,5% 73% Centrum handlowe Magazyn handlowy Park handlowy Centrum wyprzedażowe, (p)- prognoza Property Times 3

4 Agl. śląska Agl. szczecińska Agl. łódzka Agl. warszawska Agl. krakowska Średnia dla 8 agl. Agl. trójmiejska Agl. wrocławska Agl. poznańska Polska, rynek powierzchni handlowych, II poł. 214 W miastach o populacji pomiędzy 1 a 2 tysięcy mieszkańców nastąpił wzrost podaży o 1 tysięcy m kw. (23% w całkowitej nowej podaży w 214 roku) zlokalizowanej w trzech nowych obiektach (Galeria Warmińska w Olsztynie, Galeria Amber w Kaliszu oraz Retail Park Bielsko w Bielsku- Białej). Najwięcej nowych obiektów handlowych, 45%, zostało wybudowanych w miastach o populacji poniżej 1 tysięcy mieszkańców. Na rynki tych miast dostarczono 16 nowych obiektów i trzy rozbudowy istniejących centrów o łącznej powierzchni 211 tysięcy m kw. Do największych centrów handlowych należą Galeria Siedlce, Galeria Bursztynowa w Ostrołęce, Vivo! Piła, Centrum Galardia w Starachowicach i Brama Mazur w Ełku. Ponad 32% nowej podaży zlokalizowanej w mniejszych miastach stanowią parki handlowe. Dziesięć nowych parków o średniej powierzchni najmu około 5 tysięcy m kw. zostało wybudowanych m.in. w Chełmie, Knurowie, Nowej Soli, Kutnie, Radomsku, Płońsku czy Turku. Format niewielkiego parku handlowego dopasowanego do potrzeb zakupowych lokalnych społeczności doskonale wypełnia rynkową niszę. Rynek poznański charakteryzuje się najwyższym wskaźnikiem nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w grupie ośmiu największych aglomeracji wynoszącym 965 m kw. na tysiąc mieszkańców przy średniej dla grupy na poziomie 731 m kw. W budowie znajduje się obecnie ponad 78 tysięcy m kw. z datą otwarcia planowaną na lata Mimo relatywnie wysokich wskaźników nasycenia widoczny jest ponowny wzrost zainteresowania deweloperów dużymi miastami i aglomeracjami. Ponad 44% będącej w budowie podaży zlokalizowane jest w ośmiu największych aglomeracjach, a kolejne 26% w miastach o populacji pomiędzy 2 a 4 tysięcy mieszkańców. Największe projekty obejmują centra Posnania w Poznaniu, Zielone Arkady w Bydgoszczy, Sukcesja w Łodzi i Tarasy Zamkowe w Lublinie. W miarę dojrzewania rynku właściciele centrów handlowych stają przed nowymi wyzwaniami i zagrożeniami. Rosnąca konkurencja i zmiany w zachowaniu konsumentów wymuszają na starszych obiektach konieczność dostosowania się do nowego otoczenia. Rezultatem tych zmian jest rosnąca liczba projektów rozbudowy, przebudowy oraz procesów przemodelowania centrum handlowego. Wśród przykładów obiektów, które zostały niedawno przebudowane lub są w trakcie tego procesu, wymienić można Atrium Copernicus w Toruniu, Galerię Sudecką (wcześniej centrum Echo) w Jeleniej Górze, Magnolię Park we Wrocławiu, Park Handlowy Bielany we Wrocławiu, Factory Ursus w Warszawie, Supersam w Katowicach, Ogrody w Elblągu czy Galerię Pomorską w Bydgoszczy. Wykres 7 Powierzchnia handlowa w podziale na formaty i wielkości miast (w tys. mieszkańców) 1% 8% 6% 4% 2% % Wykres 8 Nasycenie powierzchnią handlową w głównych aglomeracjach (m kw. na tysiąc mieszkańców) Tabela 2 Główne obiekty handlowe w budowie Obiekt Miasto Pow. najmu (m kw.) Deweloper Posnania Poznań 95 Apsys 216 Zielone Arkady Bydgoszcz 51 ECE 215 Sukcesja Łódź 46 3 Tarasy Zamkowe PH Bielany rozbudowa VIVO! ponad poniżej 1 Magazyny handlowe Parki handlowe Fabryka Biznesu Planowana data otwarcia 215 Lublin 38 Immofinanz 215 Wrocław 35 Inter Ikea 215 Stalowa Wola 32 5 Centra handlowe Centra wyprzedażowe Immofinanz /Acteeum Property Times 4

5 Szczecin Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław Śląsk Łódź Warszawa Polska, rynek powierzchni handlowych, II poł. 214 Popyt Zainteresowanie polskim rynkiem ze strony nowych operatorów wynika głównie z solidnych fundamentów ekonomicznych (rosnące PKB i sprzedaż detaliczna) oraz dużej bazy konsumenckiej, jednak liczba debiutantów była niższa niż w 213 roku. Wynika to między innymi z braku dostępnej powierzchni w najlepszych centrach handlowych w Warszawie, która jest preferowaną lokalizacją pierwszych sklepów nowych sieci handlowych. Około 35 nowych sieci handlowych otworzyło swoje sklepy w 214 roku w porównaniu do ponad 5 debiutów odnotowanych w 213 roku. Wśród nowych sieci są NEO (marka sieci Adidas), Desigual (pierwsze regularne sklepy sieci) CityFiT (brytyjska sieć klubów fitness), Leopark (ukraiński operator centrów zabaw dla dzieci), Undiz (nowa marka sieci Etam), Devred 192 (francuska moda męska), Imaginarium (hiszpańska sieć z zabawkami i akcesoriami dla dzieci), English Home (brytyjska sieć z artykułami wyposażenia wnętrz) czy Lidia Kalita (nowa marka polskiej projektantki). Ekspansja sieci handlowych była w 214 roku mocno uwarunkowana formatem dostarczonych na rynek obiektów. Dzięki intensywnemu rozwojowi formatu parku handlowego głównie w mniejszych miastach dynamicznie rozrosły się sieci sklepów takich operatorów jak CCC, Jysk, Media Expert, Deichmann, Pepco, Rossmann, RTV Euro AGD, Neonet, KiK czy Martes Sport. Niektóre sieci np. Martes Sport dostosowały format swoich nowych sklepów do wielkości lokalnych rynków. Wykres 9 Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych (euro/ m kw./ miesiąc) Jako główną przeszkodę w swoim rozwoju sieci wskazują brak dostępnej powierzchni w najlepszych centrach handlowych, co odnosi się głównie do dużych sieci odzieżowych najemców kluczowych. Stopa pustostanów i czynsze Stopa pustostanów Średni wskaźniki pustostanów w centrach handlowych dla ośmiu największych aglomeracji pozostają na zdrowym poziomie poniżej 4%. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowaliśmy w Warszawie i we Wrocławiu. Większość rynków centrów handlowych w miastach o populacji między 2- i 4 tysięcy mieszkańców również charakteryzuje się niskim poziomem stopy pustostanów, za wyjątkiem Kielc, Bydgoszczy i Torunia, gdzie wskaźniki dochodzą do 7%. Większość dostarczonych na rynek w 214 roku nowych centrów i parków handlowych w dniu otwarcia była wynajęta w ponad 9%, co potwierdza ostrożniejsze podejście inwestorów do planowania inwestycji, które są obecnie bardziej dopasowane do warunków rynkowych. Czynsze Miesięczne stawki czynszu za lokale handlowe w centrach handlowych o najsilniejszej pozycji na rynku pozostały na stabilnym poziomie w 214 roku i sięgały 9 1 euro za m kw. w Warszawie oraz euro w innych dużych aglomeracjach. W obiektach o słabszej pozycji rynkowej zarówno w małych jak i dużych miastach widoczna jest presja na obniżkę czynszów w celi optymalizacji kosztów. Property Times 5

6 Definicje Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej Czynsz za najlepsze lokale Centrum handlowe Obiekty handlowe o powierzchni powyżej 5 m kw. powierzchni najmu, wybudowane lub zmodernizowane po 199 roku. Najwyższy czynsz za m kw. płacony miesięcznie za najbardziej atrakcyjne lokale o powierzchni ok. 1 m kw., wynajmowane przez operatorów modowych w najlepszych centrach handlowych Nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni powyżej 5 m kw. GLA, posiadający więcej niż 1 sklepów i cechujący się centralnym zarządzaniem. Magazyn handlowy Park handlowy Centrum wyprzedażowe Wolnostojący obiekt handlowy o dużej powierzchni, zwykle użytkowany przez najemców z sektorów: dom i ogród, meble, elektronika, cash & carry, sport. Centrum handlowe z kilkoma (min. 2) dominującymi, wielko powierzchniowymi najemcami kluczowymi wraz z towarzyszącymi mniejszymi najemcami Sklep bądź zespół sklepów oferujących końcówki serii odzieży w sprzedaży detalicznej po obniżonej cenie Property Times 6

7 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () Zarządzający DTZ na region Europy Środkowo-Wschodniej Alan Colquhoun Starszy alan.colquhoun@dtz.com Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych Kamila Wykrota kamila.wykrota@dtz.com Zespół Rynków Kapitałowych Craig Maguire Starszy craig.maguire@dtz.com Zespół Powierzchni Biurowej Barbara Przesmycka barbara.przesmycka@dtz.com Zespół Powierzchni Handlowej Renata Kusznierska Starszy renata.kusznierska@dtz.com Zespół Powierzchni Magazynowej Marc Le Bozec marc.lebozec@dtz.com Zespół Zarządzania Portfelami Nieruchomości Komercyjnych Ian Scattergood Starszy ian.scattergood@dtz.com Zespół Zarządzania Nieruchomościami.... Christopher Rasiewicz christopher.rasiewicz@dtz.com Zespół Doradztwa Inwestycyjno- Budowlanego Andrew Frizell andrew.frizell@dtz.com Zespół Wycen... Urszula Sobczyk urszula.sobczyk@dtz.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na DTZ jako źródło danych. DTZ Styczeń 215 Pełna lista publikacji dostępna na stronie: Siedziba główna 77 West Wacker Drive 18 piętro Chicago, IL 661 USA tel fax info@dtz.com DTZ Polska Ul. Złota 59 8 piętro -12 Warszawa tel fax info@dtz.pl