Raport analityczny dla spółki. Reinhold Polska AB. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Reinhold Polska AB przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 23 października 2011 r. 1

2 Informacje o firmie Reinhold Polska AB Adres: Vastmannagatan , Sztokholm, Szwecja tel fax stockholm@reinholdpolska.com strona internetowa: Akcjonariat Dormberg Investment Ltd 60,46% ALMC HF 8,12% Jesper Lyckeus 4,64% Parkerhouse Investments Ltd 2,78% SEB Securities Services Corporate Actions 2,95% Pozostali 21,05% Rada dyrektorów Waldemar Tevnell przewodniczący Padraic Coll dyrektor naczelny Torgny Krook członek rady Stanisław Dudzik członek rady Michael Scully członek rady Marek Tarchalski członek rady Ryszard Danielewicz członek rady Działalność Spółka zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, a także inwestuje w gotowe projekty. W Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu realizuje inwestycje mieszkaniowe, biurowe, handlowousługowe oraz magazynowo-logistyczne. Historia Reinhold na polskim rynku obecny jest od 2005 r. i tylko tu prowadzi swoją działalność. Koncepcja biznesowa opierała się na nabywaniu, budowie, zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości wraz z zagospodarowaniem przestrzennym. W połowie grudnia 2007 r. akcje zarejestrowanej w Szwecji spółki zadebiutowały na GPW. Podstawowe dane finansowe (na ) Cena akcji (PLN) 0,34 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,28 1,99 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -81,5 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) 6,5 Średni wolumen obrotów na sesję w I półroczu 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w III kwartale 2012 r. (tys. szt.) 32,5 19,0 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 2,5 Wartość księgowa (PLN mln) -26,9 Akcje w wolnym obrocie (%) 21 Liczba akcji Cena/zysk Cena/wartość księgowa 0,00 II kwartał 2012 r. Przychody (tys. EUR) 261 Wynik operacyjny (tys. EUR) -277 Wynik netto (tys. EUR) -813 Marża zysku operacyjnego 13,2% Marża zysku brutto -175,0% Marża zysku netto -175,0% 2

3 Strategia Spółkę czekają spore zmiany. W sierpniu akcjonariusze zgodzili się na przejęcie Reinholda przez inną giełdową spółkę (poprzez cypryjską firmę zależną Handuk). Według zapowiedzi przedstawicieli nowego inwestora, Reinhold ma skupić się na budowie biurowców i centrów handlowych w ramach grupy Alterco. Sprawa jednak przeciąga się w czasie, co rodzi obawy, czy w ogóle do tego dojdzie. Uwagi Do 30 lipca Reinhold Polska Projekt 4 Sp. z o.o. miał czas na spłatę 2,5 mln zł na rzecz banku BZ WBK. Nie spłacił. Strony szukają satysfakcjonującego rozwiązania sprawy. Reinhold Polska Project 4 sp. z o.o. i PKP Cargo nie zawrły ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w Katowicach przy ul. Korfantego 138. Wartość niedoszłej do skutku transakcji szacowano na około 53 mln zł. Notowania Szwedzka spółka od samego początku giełdowej historii nie miała łatwo. Pierwotnie chciała przeprowadzić ofertę publiczną w prospekcie zapisano nawet maksymalną cenę emisyjną 150 SEK, czyli ok. 60 zł. Potem co prawda obniżono ją do 30 zł, ale i tak nie znaleźli się chętni do kupna papierów. Ostatecznie na GPW znalazły się tylko akcje starych emisji, które zadebiutowały z ceną zł właśnie, czyli z 30% przebitką wobec kursu odniesienia 25,37 zł. Jednak już pod koniec 2008 r. za jeden walor płacono poniżej 3,5 zł. Nic dziwnego, skoro pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej Reinhold pochwalił się po prawie dwóch latach od debiutu! Mówiąc delikatnie, szwedzki deweloper nie zawojował polskiego rynku, niska wycena spółki w połączeniu ze statusem giełdowego emitenta zachęciła inwestora branżowego do przejęcia. Na razie jednak Alterco nie obiecuje gruszek na wierzbie, a kurs notuje historyczne minima. 3

4 Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. EUR) I-VI'11 I-VI'12 zmiana % BILANS Aktywa ,1 Aktywa trwałe ,0 Aktywa obrotowe ,1 Należności krótkoterminowe ,0 Kapitał własny Kapitał zakładowy ,0 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,3 Zobowiązania długoterminowe ,0 Zobowiązania krótkoterminowe ,1 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,7 Zysk (strata) z działalności operacyjnej ,0 Zysk (strata) brutto ,1 Zysk (strata) netto ,1 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ,8 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ,9 Przepływy pieniężne netto Środki pieniężne na początek okresu ,6 Środki pieniężne na koniec okresu ,0 Liczba akcji (tys.) Wartość księgowa na jedną akcję 0,16-0,90 Zysk (strata) na jedną akcję -0,14-0,23 56,08 Źródło: spółka Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ I-VI'11 I-VI'12 Marża zysku operacyjnego -68,9% -39,1% Marża zysku brutto -199,0% Marża zysku netto -199,0% Stopa zwrotu z kapitału własnego -180,1% Stopa zwrotu z aktywów -4,0% -16,4% PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 2,92 0,82 Wskaźnik płynności szybkiej 2,92 0,82 Wskaźnik podwyższonej płynności 1,43 0,81 AKTYWNOŚĆ I-VI'11 I-VI'12 4

5 Rotacja należności 86,5 Rotacja aktywów 6 437,1 ZADŁUŻENIE Stopa zadłużenia 43,0% 132,9% Wskaźnik obsługi zadłużenia -1,1-0,3 Problemem Reinholda od zawsze była niewielka liczba prowadzonych jednocześnie projektów. A ponieważ oddanie do użytku inwestycji budowlanej jest czasochłonne, toteż na przestrzeni kilkunastu kwartałów widać wyraźnie po przychodach, kiedy spółce udało się sprzedać coś dużego. Było to dwa lata temu, gdy w I kwartale 2010 r. Reinhold zaksięgował 29,9 mln EUR przychodów. Wyniki za I półrocze 2012 r. właściwie niczym specjalnym nie odbiegają od poprzednich okresów sprawozdawczych są fatalne. Przychody są śmiesznie małe, i mimo że koszty są jeszcze mniejsze (bo spółka praktycznie nie prowadzi działalności operacyjnej), to i tak tradycyjnie nie udało się wypracować choćby symbolicznego zysku. O ponad 30 mln EUR (-62%) obniżyły się aktywa. Uwagę zwraca też horrendalnie wysoka stopa zadłużenia 128,2%. Spółka jest praktycznie bankrutem. Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atlas Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) Aktywa (tys. PLN) Kapitał własny (tys. PLN) Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 5

6 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Reinholda o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się fatalnie pod względem aktywów i kapitałów własnych jest firmą zdecydowanie najmniejszą, przez co bardzo trudno jest konkurować z nieporównanie większymi konkurentami. Do tego spółka ma 20 mln EUR ujemnego kapitału własnego. Nic dziwnego, że inwestorzy nie kwapią się do inwestycji w akcje emitenta. Nie zachęca też ujemny zwrot na aktywach i najwyższa stopa zadłużenia. Analiza sektora Od stycznia do września 2012 r. oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań, tj. o 20,5% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. (w którym odnotowano spadek o 11,1%) i o 7,1% więcej niż w 2010 r. podał Główny Urząd Statystyczny. O 9,4% spadła liczba pozwoleń na budowę mieszkań, a liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 9%. Największy udział (54,6%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, następnie deweloperzy (39,9%), a reszta przypadła na spółdzielnie mieszkaniowe. Budownictwo jest trzecim co do wielkości sektorem polskiej gospodarki po przemyśle oraz handlu. Jego udział w wytwarzanym PKB wyniósł w 2011 r. 7,06 %. Mimo, że rok 2012 jest rekordowym dla branży budowlanej pod względem wysokości przychodów, to sytuacja sektora jest niestabilna. Branża notuje wysokie tempo upadłości, od stycznia do maja upadło 300 firm budowlanych. Niemal co trzecia upadłość w tym roku dotyczyła branży budowlanej. Główną przyczyną trudności finansowych przedsiębiorstw z tego sektora są narastające problemy z zatorami płatniczymi. Jak podała firma doradcza REAS, liczba nowych mieszkań dodanych do oferty w III kwartale w 6 największych aglomeracjach spadła prawie o połowę, do 6,4 tys. w porównaniu z II kwartałem. Łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wyniosła na koniec kwartału przekroczyła 55,7 tys. to o 2% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Eksperci zakładają, że spadek podaży przyczyni się do osłabienia konkurencji i zmniejszenia presji na ceny mieszkań w najbliższych kwartałach. Będzie to jednak proces długotrwały. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z 6

7 kolei w kwietniu weszły w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Narodowy Bank Polski przestrzega przed rosnącym ryzykiem działania firm deweloperskich. Według raportu banku centralnego poświęconemu rynkowi nieruchomości, zarówno analiza wskaźnikowa firm, jak też symulacja ich działalności inwestycyjnej, pokazują, że budowa mieszkań jest rentowna, jednak jeśli dynamika nowych projektów nie wyhamuje, rynek mogą czekać znaczniejsze korekty cen i problemy firm. Wieści z branży J.W. Construction oraz Black Lion NFI podpisały aneks, na mocy którego cena i inne warunki transakcji dotyczącej warszawskich nieruchomości przy ul. Kasprzaka stały się ostateczne. Wartość transakcji wyniosła 155 mln zł netto. Walne zgromadzenie LC Corp zdecydowało o niewypłaceniu dywidendy z jednostkowego zysku 5,12 mln zł za 2011 r. Zasili on kapitał zapasowy. Deweloper planuje zakończenie budowy Wola Center w 2013 r. W kompleksie przy ul. Przyokopowej staną cztery biurowce o łącznej powierzchni najmu 31 tys. m.kw. Biura zajmą ponad 27 tys. m.kw., a lokale handlowo-usługowena parterze około 3,5 tys. m.kw. Ronson rozważa wejście w segment biurowy. Władze dewelopera doszły do słusznego wniosku, że należy zdywersyfikować działalność nie tylko geograficznie, lecz także działać w różnych segmentach. Jeszcze w 2012 r. spółka chce kupić w Warszawie grunt pod budynek biurowy. W III kwartale Atlas Estates planuje rozpocząć prace budowlane w ramach trzeciego etapu realizacji projektu Capital Art Apartments na warszawskiej Woli. Spółka sprzedała 219 lokali powstałych w I etapie oraz 287 z 300 apartamentów wybudowanych w II etapie. Łącznie inwestycja jest obliczona na 739 apartamentów, parking oraz lokale handlowousługowe. 6 września Atlas zawarł z Unibep SA umowę generalnego wykonawstwa inwestycji za wynagrodzeniem w wysokości 38,3 mln zł. Termin realizacji określono na 24 miesiące. Plaza Centers wystawiło na sprzedaż działkę w Kielcach, gdzie za około 400 mln zł miała wybudować galerię handlową. Budowa miała ruszyć na początku 2010 r., a otwarcie placówki zaplanowano na 2012 r. W 2013 r. ma za to rozpocząć się budowa galerii w Łodzi, Belgradzie, Bukareszcie i Timisoarze. Orco Property Group ma dwóch nowych akcjonariuszy. Zarejestrowana na Cyprze spółka Gamala oraz pochodząca z Brytyjskich Wysp Dziewiczych Crestline Ventures kupiły 21% akcji Orco stając się największymi akcjonariuszami dewelopera. Według czeskiego dziennika Hospodarskie Noviny za obu firmami stoi miliarder Radovan Vitek, do którego należy Czech Property Investments. Warimpex chce sprzedać warszawski biurowiec Le Palais. Deweloper prowadzi w tej sprawie rozmowy z jednym z funduszy, a umowa przedwstępna może zostać podpisana pod koniec 2012 r. lub na początku 2013 r. Firma liczy też, że do końca roku sfinalizuje 7

8 sprzedaż 50% udziałów w warszawskim hotelu InterContinetal. Wstępne porozumienie podpisała w kwietniu. Globe Trade Centre w II kwartale 2012 r. poniósł stratę netto w wysokości 14,5 mln EUR wynikłą z przeszacowania wartości nieruchomości. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec roku: PKB (mld zł) 1 275, , , ,6 PKB na 1 mieszkańca (tys. zł) 33,4 35,2 37,1 b.d. PKB (%) 5,1 1,6 3,8 4,3 Deficyt budżetowy (% PKB) 3,7 7,3 7,9 5,6 Dług publiczny (% PKB) 47,1 50,9 55,0 53,5 Inflacja (%) 4,2 3,5 2,6 4,6 Bezrobocie (%) 9,5 11,9 12,3 12,5 Eksport towarów (mld zł) 405,3 423,2 481,0 554,8 Import towarów (mld zł) 497,0 463,3 536,2 614,4 Źródło: MG, GUS Polska Dynamika Produktu Krajowego Brutto w II kwartale 2012 r. wyniosła zaledwie 2,4%, podczas gdy oczekiwano wyniku +2,9%. Dane oczyszczone z wahań sezonowych wskazują, że spowolnienie obserwowane w drugim kwartale dotknęło przede wszystkim sektor przemysłowy oraz handel, w tym branżę motoryzacyjną. Korzystnie wypadły natomiast pozostałe sektory usług. Z danych GUS wynika, że spadają nowe zamówienia w przemyśle. Są o 5,2% niższe niż rok temu, w tym zagraniczne o 7,3% niższe niż rok temu. Według analityków Ministerstwa Gospodarki, w II połowie 2012 r. dynamika produktu powinna być zbliżona do 2%. Resort obniżył całoroczną prognozę wzrostu PKB w 2012 r. do 2,5 z 3,0% prognozowanych wcześniej. Eksperci oczekują kontynuacji pozytywnego wkładu eksportu netto na dynamikę PKB. Ograniczone powinno zostać spowolnienie konsumpcji prywatnej. Ponadto analitycy resortu prognozują, że poziom inwestycji w drugiej połowie 2012 r. będzie zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rząd przyjął projekt budżetu na 2013 r., który zakłada, że deficyt nie przekroczy 35,5 mld zł. Gospodarka będzie rozwijać się w przyszłym roku w tempie 2,2%, a średnioroczna inflacja wyniesie 2,7%. Dochody zaplanowano na kwotę 299,18 mld zł, wydatki na 334,78 mld zł. Wpływy z podatku VAT mają być wyższe o 4%, z akcyzy o 3,4%, z podatku CIT o 11,3%, zaś z PIT o 6,2%. Planowane jest utrzymanie zamrożenia funduszu wynagrodzeń we wszystkich jednostkach państwowej sfery budżetowej. Według wiceministra pracy Jacka Męciny stopa bezrobocia we wrześniu może wynieść 12,5-12,6%, a na koniec roku zbliży się do 13%. Mimo niezadowolenia i protestów różnych ugrupowań społecznych, podniesienie wieku emerytalnego zarówno dla kobiet, jak i mężczyzn do 67. roku życia stało się faktem. Ustawa 8

9 nowelizująca przepisy ustawy o emeryturach i rentach, bez poprawek uchwalona przez Sejm. Reforma emerytalna będzie przeprowadzana stopniowo. Rozpocznie się z początkiem 2013 r. i obejmie kobiety urodzone po 31 grudnia 1952 r. oraz mężczyzn urodzonych po 31 grudnia 1947 r. Podsumowanie Wchodząc na warszawską giełdę, Reinhold miał plany niezwykle ambitne. Szwedzi zapowiadali zawojowanie polskiej branży deweloperskiej, skończyło się jednak na obiecankach. Życie boleśnie zweryfikowało astronomiczne zamierzenia dość powiedzieć, że dopiero po dwóch latach od giełdowego debiutu spółka mogła się pochwalić pierwszymi przychodami z Od 1 lutego 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni płacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. działalności deweloperskiej. Cierpliwość giełdowych inwestorów skończyła się jednak dużo wcześniej. Niedawno Reinhold zmienił właściciela Szwedzi oddali władzę grupie Alterco. Ta zapowiada, że uczyni z Reinhold jeden z filarów swojej działalności. Sądząc ze stale zniżkujących notowań emitenta, inwestorzy poczekają na podanie bliższych konkretów. Nauka nie poszła w las. 9