Raport analityczny dla spółki. Reinhold Polska AB. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Reinhold Polska AB przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 16 lipca 2011 r. 1

2 Informacje o firmie Reinhold Polska AB Adres: Vastmannagatan , Sztokholm, Szwecja tel fax stockholm@reinholdpolska.com strona internetowa: Akcjonariat Dormberg Investment Ltd 60,46% ALMC HF 8,12% Jesper Lyckeus 4,64% Parkerhouse Investments Ltd 2,78% SEB Securities Services Corporate Actions 2,95% Pozostali 21,05% Rada dyrektorów Waldemar Tevnell przewodniczący Padraic Coll dyrektor naczelny Torgny Krook członek rady Stanisław Dudzik członek rady Michael Scully członek rady Marek Tarchalski członek rady Ryszard Danielewicz członek rady Działalność Spółka zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, a także inwestuje w gotowe projekty. W Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu realizuje inwestycje mieszkaniowe, biurowe, handlowousługowe oraz magazynowo-logistyczne. Historia Reinhold na polskim rynku obecny jest od 2005 r. i tylko tu prowadzi swoją działalność. Koncepcja biznesowa opierała się na nabywaniu, budowie, zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości wraz z zagospodarowaniem przestrzennym. W połowie grudnia 2007 r. akcje zarejestrowanej w Szwecji spółki zadebiutowały na GPW. Podstawowe dane finansowe (na ) Cena akcji (PLN) 0,64 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,51 3,55 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -82,1 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) 6,5 Średni wolumen obrotów na sesję w II kwartale 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w czerwcu 2012 r. (tys. szt.) 12,7 15,1 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 4,3 Wartość księgowa (PLN mln) -23,1 Akcje w wolnym obrocie (%) 21 Liczba akcji Cena/zysk Cena/wartość księgowa 0, r. Przychody (tys. EUR) Wynik operacyjny (tys. EUR) Wynik netto (tys. EUR) Marża zysku operacyjnego - Marża zysku brutto - Marża zysku netto - 2

3 Strategia Spółkę czekają spore zmiany. W sierpniu akcjonariusze zgodzili się na przejęcie Reinholda przez inną giełdową spółkę (poprzez cypryjską firmę zależną Handuk). Według zapowiedzi przedstawicieli nowego inwestora, Reinhold ma skupić się na budowie biurowców i centrów handlowych w ramach grupy Alterco. Sprawa jednak przeciąga się w czasie, co rodzi obawy, czy w ogóle do tego dojdzie. Uwagi Do 30 lipca Reinhold Polska Projekt 4 Sp. z o.o. ma czas na spłatę 2,5 mln zł na rzecz banku BZ WBK. Reinhold Polska Project 4 sp. z o.o. i PKP Cargo nie zdecydowały się zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w Katowicach przy ul. Korfantego 138. Wartość niedoszłej do skutku transakcji szacowano na około 53 mln zł. Notowania Szwedzka spółka od samego początku giełdowej historii nie miała łatwo. Pierwotnie chciała przeprowadzić ofertę publiczną w prospekcie zapisano nawet maksymalną cenę emisyjną 150 SEK, czyli ok. 60 zł. Potem co prawda obniżono ją do 30 zł, ale i tak nie znaleźli się chętni do kupna papierów. Ostatecznie na GPW znalazły się tylko akcje starych emisji, które zadebiutowały z ceną zł właśnie, czyli z 30% przebitką wobec kursu odniesienia 25,37 zł. Jednak już pod koniec 2008 r. za jeden walor płacono poniżej 3,5 zł. Nic dziwnego, skoro pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej Reinhold pochwalił się po prawie dwóch latach od debiutu! Mówiąc delikatnie, szwedzki deweloper nie zawojował polskiego rynku, niska wycena spółki w połączeniu ze statusem giełdowego emitenta zachęciła inwestora branżowego do przejęcia. Na razie jednak Alterco nie obiecuje gruszek na wierzbie, a kurs notuje historyczne minima. 3

4 Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. EUR) IQ'11 IQ'12 zmiana % BILANS Aktywa ,8 Aktywa trwałe ,3 Aktywa obrotowe ,8 Należności krótkoterminowe ,9 Kapitał własny Kapitał zakładowy ,0 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,0 Zobowiązania długoterminowe ,0 Zobowiązania krótkoterminowe ,3 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,6 Zysk (strata) z działalności operacyjnej Zysk (strata) brutto ,6 Zysk (strata) netto ,6 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ,9 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ,9 Przepływy pieniężne netto Środki pieniężne na początek okresu ,6 Środki pieniężne na koniec okresu ,3 Liczba akcji (tys.) Wartość księgowa na jedną akcję 0,24-0,79 - Zysk (strata) na jedną akcję -0,08-0,11 45,63 Źródło: spółka Wskaźniki finansowe PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 1,16 0,84 Wskaźnik podwyższonej płynności 0,57 0,83 ZADŁUŻENIE Stopa zadłużenia 96,6% 128,2% Wskaźnik obsługi zadłużenia -0,1-0,2 Dług/EBITDA -64,0 - Wyniki za I kwartał 2012 r. właściwie niczym specjalnym nie odbiegają od poprzednich okresów sprawozdawczych są fatalne. Przychody są śmiesznie małe, i mimo że koszty są jeszcze mniejsze (bo spółka praktycznie nie prowadzi działalności 4

5 operacyjnej), to i tak tradycyjnie nie udało się wypracować choćby symbolicznego zysku netto. O ponad 30 mln EUR (-60%) obniżyły się aktywa. Uwagę zwraca też horrendalnie wysoka stopa zadłużenia 128,2%. Spółka jest praktycznie bankrutem. Problemem Reinholda od zawsze była niewielka liczba prowadzonych jednocześnie projektów. A ponieważ oddanie do użytku inwestycji budowlanej jest czasochłonne, toteż na przestrzeni kilkunastu kwartałów widać wyraźnie po przychodach, kiedy spółce udało się sprzedać coś dużego. Było to dwa lata temu, gdy w I kwartale 2010 r. Reinhold zaksięgował 29,9 mln EUR przychodów. Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atlas Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) Aktywa (tys. PLN) Kapitał własny (tys. PLN) Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Reinholda o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się fatalnie pod względem aktywów i kapitałów własnych jest firmą zdecydowanie najmniejszą, przez co bardzo trudno jest konkurować z nieporównanie większymi konkurentami. Do tego spółka ma 20 mln EUR ujemnego kapitału własnego. Nic dziwnego, że inwestorzy nie kwapią się do inwestycji w akcje emitenta. Nie zachęca też ujemny zwrot na aktywach i najwyższa stopa zadłużenia. 5

6 Analiza sektora Mimo oczekiwań odnośnie kurczącej się siły nabywczej klientów wykorzystujących kredyty hipoteczne, wyniki polskich banków w I kwartale 2012 r. wskazują na fakt, że rynek kredytów w Polsce nadal się rozwija. Ponadto liczba mieszkań sprzedanych w polskich największych miastach w pierwszych trzech miesiącach roku świadczy o stabilnej sytuacji na rynku mieszkaniowym (według REAS liczba sprzedanych lokali w Warszawie w I kwartale wyniosła 3,3 tys. i była prawie taka sama jak w analogicznym okresie poprzedniego roku. W 2011 r. rozpoczęto w Polsce budowę 162 tys. nowych mieszkań, czyli jedynie o 4 tys. więcej niż rok wcześniej, ale o 10% mniejszą niż w szczytowym roku Z tego budowa 64,7 tys. lokali była realizowana przez deweloperów, którzy byli w stanie przygotować projekty oraz zebrać fundusze niezbędne, by sprostać zapotrzebowaniu klientów. Wpłynęło to na wzrost konkurencji pomiędzy deweloperami, co z kolei doprowadziło do wzrostu oczekiwań klientów, w odniesieniu do jakości, zaawansowania prac budowlanych i obniżania cen mieszkań. Ponadto coraz więcej klientów wykazuje zainteresowanie ekonomicznymi mieszkaniami, tj. posiadającymi odpowiednią liczbę pokoi przy mniejszej powierzchni mieszkania. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo- Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z kolei w kwietniu wejdą w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Według danych firmy Cushman & Wakefield w I kwartale 2012 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości Europy Środkowej wyniosła 847 mln EUR. To dużo mniej wobec 1,3 mld EUR przed rokiem, ale więcej niż przed dwoma laty (465 mln EUR). Drugie półrocze powinno przynieść znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej, zwłaszcza w Polsce i Czechach, dzięki większej podaży nowych produktów inwestycyjnych znajdujących się obecnie w przygotowaniu. Według wyliczeń spółki Jones Lang LaSalle wartościowo, największy udział w wolumenie transakcji zrealizowanych na rynku nieruchomości komercyjnych w 2011 r. miał rynek nieruchomości handlowych (1,2 mld EUR). Następne w kolejności znalazły się sektory: biurowy (1,15 mld EUR), magazynowy (ponad 100 mln EUR) oraz hotelowy (około 76 mln EUR). 6

7 W pierwszych trzech miesiącach 2012 r. Polska zajmowała dominującą pozycję w Europie Środkowej z wolumenem inwestycji na poziomie 728 mln EUR. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się sektor handlowy, którego udział w łącznych obrotach wyniósł 47%, a następnie sektor biurowy i magazynowy z udziałem w łącznym wolumenie inwestycji na poziomie odpowiednio 40% i 12%. Optymizmem mogą napawać dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczące pozwoleń na budowę. W 2011 r. wydano ponad 221 tys. pozwoleń na budowę, czyli o 2% więcej niż rok wcześniej. Z kolei według GUS produkcja budowlanomontażowa wystrzeliła aż o 16,3%, podczas gdy produkcja przemysłowa wzrosła w skali roku o 7,7%. W związku z EURO 2012 siłą napędzającą budownictwo pozostaną inwestycje infrastrukturalne. Spółki z branży deweloperskiej i budowlanej narażone są na szereg ryzyk, zaś najszerszemu wachlarzowi potencjalnych zagrożeń muszą stawić czoła duże przedsiębiorstwa. Oprócz ryzyk takich jak: ryzyko operacyjne dotyczące prawidłowych wycen prowadzonych projektów; ryzyko nieefektywnych zakupów; ryzyko cen surowców, duże podmioty gospodarcze są wystawione na ryzyko polityczne. Wieści z branży Akcjonariusze Orco zgodzili się na zamianę 89,9% obligacji na 65 mln akcji. Obecnie kapitał spółki dzieli się na 35,4 mln walorów. To krok w stronę restrukturyzacji olbrzymiego zadłużenia. Na koniec I kwartału zobowiązania krótkoterminowe z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji sięgnęły 738,9 mln EUR, a długoterminowe wyniosły 385,2 mln EUR. Rada Miasta Stołecznego Warszawy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki przy ul. Kasprzaka w Warszawie, która jest przedmiotem umowy sprzedaży między funduszem Black Lion NFI a deweloperem JW Construction. W ocenie funduszu treść planu jest zgodna z założeniami przyjmowanymi przez strony, co powinno oznaczać, iż bazowa cena za prawa do zbywanej nieruchomości wynosząca netto 155 mln zł jest ostateczna. Walne zgromadzenie LC Corp zdecydowało o niewypłaceniu dywidendy z jednostkowego zysku 5,12 mln zł za 2011 r. Zasili on kapitał zapasowy. Deweloper planuje zakończenie budowy Wola Center w 2013 r. W kompleksie przy ul. Przyokopowej staną cztery biurowce o łącznej powierzchni najmu 31 tys. m.kw. Biura zajmą ponad 27 tys. m.kw., a lokale handlowo-usługowena parterze około 3,5 tys. m.kw. Na 2012 r. Ronson Europe planuje ukończenie 743 lokali o łącznej powierzchni 49,5 tys. m. kw. Spółka rozważa rozpoczęcie realizacji czterech nowych etapów w ramach rozpoczętych inwestycji obejmujących 231 lokale o łącznej powierzchni 17 tys. m. kw. oraz pięć nowych projektów obejmujących 635 lokali o łącznej powierzchni 43,5 tys. m. kw. EDT Retail Trust, w której Plaza Centers pośrednio ma 22,7% udziałów, sprzedał 47 z 49 posiadanych centrów handlowych w USA za kwotę 1,428 mld USD. Z tego na spłatę kredytów obciążających nieruchomości pójdzie 934 mln USD. W czerwcu deweloper chce wyemitować w Polsce trzyletnie niezabezpieczone obligacje 7

8 o wartości 60 mln zł. Papiery zostaną wprowadzone do obrotu na rynku Catalyst, gdzie notowane są już wyemitowane w minionym roku papiery warte 66,25 mln zł. Globe Trade Centre przeprowadziło emisję 100 mln akcji po cenie 4,45 zł w ramach wykonania prawa poboru. Nowe akcje stanowić mają maksymalnie 31,3% podwyższonego kapitału zakładowego. Jedna stara akcja uprawniała do objęcia jednego prawa poboru. 28 czerwca Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Kalipi Holdings Limited (spółki zależnej Atlas Estates) podjęło uchwały o dobrowolnej jej likwidacji oraz o powołaniu likwidatora. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec roku: PKB (mld zł) 1 275, , , ,6 PKB na 1 mieszkańca (tys. zł) 33,4 35,2 37,1 b.d. PKB (%) 5,1 1,6 3,8 4,3 Deficyt budżetowy (% PKB) 3,7 7,3 7,9 5,6 Dług publiczny (% PKB) 47,1 50,9 55,0 53,5 Inflacja (%) 4,2 3,5 2,6 4,6 Bezrobocie (%) 9,5 11,9 12,3 12,5 Eksport towarów (mld zł) 405,3 423,2 481,0 554,8 Import towarów (mld zł) 497,0 463,3 536,2 614,4 Źródło: MG, GUS Polska Według wstępnych szacunków GUS, Produkt Krajowy Brutto w I kwartale 2012 r. był wyższy o 3,5%, w porównaniu z analogicznym okresem w 2011 r. To najwyższy (wspólnie z Litwą) wzrost w całej UE. Nakłady brutto na środki trwałe wzrosły o 6,7%. Zwiększyła się także wartość dodana w cenach średniorocznych roku poprzedniego, we wszystkich sektorach gospodarki. Odczuł to także sektor finansowy i ubezpieczeniowy, który w poprzednich trzech kwartałach przeżywał regres. W opinii analityków Ministerstwa Gospodarki, w II kwartale dynamika PKB przekroczy również 3% r/r. Odbywające się w tym czasie EURO 2012 powinno podtrzymać popyt krajowy oraz utrzymać dodatni wkład eksportu netto do PKB. Międzynarodowy Fundusz Walutowy podtrzymał prognozę wzrostu PKB w Polsce na poziomie 2,6% i deficytu sektora finansów publicznych w wysokości 3,1% PKB. Bank Światowy szacuje 2,9% wzrost PKB w 2012 r. To zgodne z szacunkami rządowymi. Stopa bezrobocia wyniosła 12,6% na koniec maja 2012 r., (spadek o 2,8 pkt proc. wobec poprzedniego miesiąca) podał Główny Urząd Statystyczny. Mimo niezadowolenia i protestów różnych ugrupowań społecznych, podniesienie wieku emerytalnego zarówno dla kobiet, jak i mężczyzn do 67. roku życia stało się faktem. Ustawa nowelizująca przepisy ustawy o emeryturach i rentach, bez poprawek uchwalona przez Sejm i przyjęta przez Senat, 1 czerwca 2012 r. została podpisana przez Prezydenta RP. Reforma emerytalna będzie przeprowadzana stopniowo. Rozpocznie się z początkiem 2013 r. i obejmie kobiety urodzone po 31 8

9 grudnia 1952 r. oraz mężczyzn urodzonych po 31 grudnia 1947 r. Od 1 lutego 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni płacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od Podsumowanie Wchodząc na warszawską giełdę, Reinhold miał plany niezwykle ambitne. Szwedzi zapowiadali zawojowanie polskiej branży deweloperskiej, skończyło się jednak na obiecankach. Życie boleśnie zweryfikowało astronomiczne zamierzenia dość powiedzieć, że dopiero po dwóch latach od giełdowego debiutu spółka mogła się pochwalić pierwszymi przychodami z dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. działalności deweloperskiej. Cierpliwość giełdowych inwestorów skończyła się jednak dużo wcześniej. Niedawno Reinhold zmienił właściciela Szwedzi oddali władzę grupie Alterco. Ta zapowiada, że uczyni z Reinhold jeden z filarów swojej działalności. Sądząc ze stale zniżkujących notowań emitenta, inwestorzy poczekają na podanie bliższych konkretów. Nauka nie poszła w las. 9