PROTOKÓŁ LUSTRACJI działalności Zgierskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w okresie od do

Transkrypt

1 PROTOKÓŁ LUSTRACJI działalności Zgierskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w okresie od do

2 PROTOKÓŁ z lustracji działalności Zgierskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Zgierzu z siedzibą przy ul. Parzęczewskiej 21, przeprowadzonej przez lustratorów Jadwigę Sumerę i Marię Rucińską, działających na podstawie upoważnienia wystawionego przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie przy ul. Prostej 2/14. A. INFORMACJE WSTĘPNE 1. Zgierska Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą administracji w Zgierzu przy ul. Parzęczewskiej 21 samodzielną działalność podjęła w 1963 r. Spółdzielnia wpisana została do Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia, XX Wydział Krajowego Rejestru Sądowego pod nr w dniu 28 września 2001 r.. Statut Spółdzielni podlegał zmianom na podstawie uchwał Zebrań Przedstawicieli. Każdorazowo zmiany wpisywane były do rejestru sądowego. Aktualnie obowiązuje statut przyjęty przez Zebranie Przedstawicieli wpisany do KRS postanowieniem z dnia 26 września 2005 r. 2. Lustracja prowadzona była na podstawie umowy z dnia 27 lipca 2009r. zawartej pomiędzy Krajowym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych a Spółdzielnią w dniach 3 września 20 października 2009 r. Z upoważnienia Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych lustrację prowadziły: Jadwiga Sumera Maria Rucińska. Przedmiotem lustracji była działalność Spółdzielni w latach W dniu 3 września 2009 r. omówiono przebieg i sprawy organizacyjne lustracji z Zarządem Spółdzielni, a w dniach 18 i 29 września 2009 r. odbyły się spotkania z Radą Nadzorczą Spółdzielni. Rada Nadzorcza wniosła o szczególne zbadanie procesu termomodernizacji. 3. W okresie objętym lustracją Zarząd Spółdzielni pracował w składzie: mgr Henryka Bloch Prezes Zarządu mgr Zbigniew Wałęsiński Zastępca Prezesa Członkowie Zarządu byli jednocześnie pracownikami Spółdzielni. W dniu 26 września 2007 r. ustanowiony został pełnomocnik Zarządu ds. technicznoeksploatacyjnych Henryk Wyrzykowski, który pełnił tę funkcję do dnia 19 2

3 czerwca 2009 r. W dniu 29 września 2009 r. na podstawie 122 statutu Spółdzielni Rada Nadzorcza oddelegowała ze swojego grona do czasowego pełnienia funkcji członka Zarządu Panią Teresę Kurowską. Główną Księgową w okresie objętym lustracją była Pani Elżbieta Kmieciak. 4. Zgłoszenia rejestracyjne: Wojewódzki Urząd Statystyczny w Łodzi w dniu 10 stycznia 2005r r. nadał numer REGON Urząd Skarbowy w Zgierzu decyzją z dnia 23 czerwca 1993 r. nadał NIP B. USTALENIA LUSTRACJI 1. Sprawy samorządowe i organizacja spółdzielni Statut Spółdzielni. W okresie objętym lustracją w Spółdzielni obowiązywał statut uchwalony przez Zebranie Przedstawicieli i wpisany do KRS postanowieniem z dnia 26 września 2005 r. Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia XX Wydział Krajowego Rejestru Sądowego. Kolejne próby zmian statutu nie powiodły się. Aczkolwiek Zebranie Przedstawicieli w 2006 r. podjęło uchwały, to nie mogły być one zarejestrowane z uwagi na brak quorum niezbędnego by dokonać zmian statutu i sąd odmówił rejestracji. Zgodnie z art. 9 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw z dnia 14 czerwca 2007 r. Zarząd zwołał na dzień 28 listopada 2007 r. Zebranie Przedstawicieli /poprzedzone Zebraniami Grup Członkowskich/ w celu dostosowania postanowień statutu do wymogów ww. ustawy. Zarząd przygotował projekt statutu obejmujący zmiany w szczególności w zakresie: praw członków, organów Spółdzielni /zastąpienie Zebrań Grup Członkowskich i Zebrania Przedstawicieli Walnym Zgromadzeniem/, funkcjonowania rady nadzorczej, 3

4 przekształceń tytułów prawnych do lokali i zasad rozliczeń, zarządzania nieruchomościami. Projekt statutu przedstawiony przez Zarząd nie został przyjęty przez Zebranie Przedstawicieli z uwagi na niewystarczającą ilość głosów za przyjęciem Grupy członkowskie. Tryb zwoływania zebrań oraz kompetencje Zebrań Grup Członkowskich regulują: statut Spółdzielni , regulamin obrad uchwalony przez Radę Nadzorczą z 21 czerwca 1995 r. W Spółdzielni funkcjonowało 6 grup członkowskich. Lustrujący zbadali tryb zwoływania zebrań w badanym okresie. Powiadomienia członków o Zebraniach Grup Członkowskich rozpowszechniane były poprzez wywieszenie ogłoszeń na klatkach schodowych. W zawiadomieniach podano: termin i miejsce zebrania, porządek obrad, informację, gdzie można zapoznać się z materiałami dotyczącymi obrad. Na Zebrania Grup Członkowskich przygotowane były sprawozdania z działalności Zarządu i Rady Nadzorczej, dokumentacja z badania sprawozdania finansowego, a w listopadzie 2007 r. również projekt statutu w dostosowaniu do wymogów ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. W 2007 r. Zebrania Grup Członkowskich dokonały wyboru przedstawicieli na Zebranie Przedstawicieli oraz członków Spółdzielczej Rady Osiedli funkcjonującej w Spółdzielni jako organ doradczy. Dokumentacja z Zebrań Grup Członkowskich nie budzi zastrzeżeń poza zapisami w niektórych protokołach o podjęciu uchwał / Grupy Członkowskie nie mają uprawnień do podejmowania uchwał, są organem opiniującym i wnioskującym Zebranie przedstawicieli. Zgodnie ze statutem do 2008 r. w Spółdzielni funkcjonowało Zebranie Przedstawicieli w liczbie /wg stanu na 1 stycznia roku, w którym dokonywany jest wybór/ wybierany jest jeden przedstawiciel. Aktualnie Zebranie Przedstawicieli liczy 84 osoby. 4

5 Zasady zwoływania Zebrania, kadencja, kompetencje, tryb podejmowania uchwał określone były w statucie Spółdzielni W ramach lustracji dokonano przeglądu dokumentacji z Zebrań, które odbyły się w latach 2006, 2007 i Zebrania zwoływane były w ustawowym terminie. O terminie Zebrań powiadamiane były każdorazowo Krajowa Rada Spółdzielcza i Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, którego Zgierska Spółdzielnia Mieszkaniowa jest członkiem. Dokumentacja z Zebrań zawiera: powiadomienia o Zebraniu, materiały na Zebranie /szczegółowe sprawozdanie Zarządu wraz z bilansem i projektami uchwał zaopiniowanych przez Radcę Prawnego oraz sprawozdanie Rady Nadzorczej/, protokóły z Zebrań wraz z uchwałami podpisane przez przewodniczącego i sekretarza Zebrania, protokóły poszczególnych komisji podpisane przez członków komisji, listy obecności, zapieczętowane blankiety głosowań dot. wyborów do Rady Nadzorczej. Zebranie Przedstawicieli w dniu 8 czerwca 2006 r. W Zebraniu wzięło udział wg załączonej do protokołu listy obecności 49 przedstawicieli. Porządek obrad przewidywał: wybór prezydium i komisji, przyjęcie porządku obrad, przyjęcie protokołu z 2005 r., sprawozdanie Zarządu, zatwierdzenie sprawozdania i bilansu oraz podjęcie uchwały w sprawie zarachowania kosztów i przychodów, sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej, wybory uzupełniające jednego członka Rady Nadzorczej, omówienie zmian do statutu i regulaminów Zebrania Przedstawicieli, Grup Członkowskich i Rady Nadzorczej, ustalenie najwyższej sumy zobowiązań, jakie Spółdzielnia może zaciągnąć, podjęcie uchwał dot. sprzedaży i zamiany gruntów, cofnięcie uchwały nr 2/2005 z dnia 9 sierpnia 2005 r. dotyczącej odpłatnej dzierżawy gruntów w osiedlu 650-lecia będących w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni, a niezbędnych na realizację linii tramwajowej, rozpatrzenie odwołań od uchwał Rady Nadzorczej o wykluczeniach, przyjęcie wniosków. Cały porządek obrad Zebrania Przedstawicieli został zrealizowany. 5

6 Zebranie Przedstawicieli w dniu 30 maja 2007 r. W Zebraniu wzięło udział zgodnie z załączoną do protokółu listą obecności 75 przedstawicieli. Porządek obrad przewidywał: przyjęcie protokółu z 2006 regulaminu obrad, sprawozdanie z działalności Rady Nadzorczej, sprawozdanie Zarządu: a/ z działalności finansowej, b/ z wykonania planu remontów, c/ z lustracji przeprowadzonej w 2006 r. podjęcie uchwał w sprawie: a/ zatwierdzenia sprawozdania Zarządu b/ zatwierdzenia bilansu, c/ zarachowania przychodów i kosztów z działalności statutowej i pozostałej, informacja o realizacji wniosków z Zebrania w 2006 r. udzielenie absolutorium członkom Zarządu, wybór przedstawiciela na Zgromadzenie Przedstawicieli Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych, podjęcie uchwały w sprawie najwyższej sumy zobowiązań, jakie Spółdzielnia może zaciągnąć, uchwała w sprawie zakupu, zbycia lub zamiany gruntów, podjęcie uchwał w sprawie zgłoszonych wniosków. Zebranie podjęło 9 uchwał w sprawach objętych porządkiem obrad: przyjęto sprawozdania Zarządu i Rady Nadzorczej, zatwierdzono sprawozdanie finansowe oraz uchwalono przeznaczenie nadwyżki bilansowej, udzielono absolutorium członkom Zarządu. Zebranie Przedstawicieli w dniu 28 listopada 2007 r. W zebraniu wzięło udział 56 przedstawicieli. Porządek obrad przewidywał: zmiany postanowień statutu w związku z wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, uchwalenie regulaminu Walnego Zgromadzenia, podjęcie uchwały o likwidacji funduszu termomodernizacyjnego. Mimo szerokiej dyskusji nad poszczególnymi zapisami projektu statutu Zebranie nie uchwaliło statutu. Wg 100 p.4 obowiązującego statutu większość kwalifikowana do podjęcia uchwały o zmianie statutu wynosiła 56 przedstawicieli. Za zmianą statutu głosowało 55 osób. W związku z tym, że 6

7 statut nie został uchwalony, nie rozpatrywano projektu regulaminu Walnego Zgromadzenia. Podjęto uchwałę o likwidacji funduszu termomodernizacyjnego przeznaczając opłaty z tego tytułu na fundusz remontowy. Zebranie Przedstawicieli w dniu 5 czerwca 2008 r. W zebraniu wzięło udział zgodnie z załączoną do protokółu listą obecności 62 przedstawicieli. Porządek obrad przewidywał: sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej, sprawozdanie Zarządu obejmujące: działalność finansową, gospodarkę remontową, wykonanie wniosków z Zebrania w 2007 r. oraz wniosków polustracyjnych, podjęcia uchwał w sprawie: a/ przyjęcia sprawozdania Zarządu, b/ przyjęcia sprawozdania Rady Nadzorczej, c/ zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2007 r. wraz z podjęciem uchwały o zarachowaniu przychodów i kosztów z działalności statutowej i pozostałej, d/ udzielenia absolutorium członkom Zarządu, ustalenie najwyższej kwoty zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć, podjęcie uchwały w sprawie ustanowienia własności lokali, do których prawo wygasło, podjęcie uchwał na podstawie art. 6 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie rozliczenia poprzez fundusz remontowy kwot wniesionych za przekształcenia lokali po 23 kwietnia 2001 r. i przed tą datą, wybory Rady Nadzorczej. Zebranie podjęło 9 uchwał w sprawach objętych porządkiem obrad: przyjęło sprawozdania Zarządu i Rady Nadzorczej, zatwierdziło bilans, udzieliło absolutorium członkom Zarządu, dokonało wyboru Rady Nadzorczej, ustaliło najwyższą kwotę zobowiązań, odrzuciło projekty uchwał dotyczące rozliczenia kwot z przekształceń poprzez fundusz remontowy. 7

8 1.4. Rada Nadzorcza. Rada Nadzorcza działa w oparciu o statut i oraz regulamin uchwalony przez Zebranie Przedstawicieli uchwałą nr 9/2006 z 8 czerwca 2006 r. Rada Nadzorcza aktualnie działająca w Spółdzielni wybrana została przez Zebranie Przedstawicieli w dniu 5 czerwca 2008 r. w składzie 11- osobowym na okres 3 lat. Rada Nadzorcza ukonstytuowała się w tym samym dniu. Prezydium Rady stanowią: przewodniczący, zastępca przewodniczącego i sekretarz. Ponadto powołano: - Komisję Rewizyjną, - Komisję Techniczną, - Komisję Samorządową. W okresie objętym lustracją Rada Nadzorcza odbyła: - w 2006 r. 16 posiedzeń podejmując 100 uchwał, - w 2007 r. 14 posiedzeń podejmując 92 uchwały, - w 2008 r. 9 posiedzeń podejmując 94 uchwały. Rada Nadzorcza pracowała w oparciu o plany pracy. Rada Nadzorcza, jak i wyłoniona z jej składu Komisja Rewizyjna, składała Zebraniu Przedstawicieli zgodnie z Prawem spółdzielczym i statutem Spółdzielni roczne sprawozdania ze swojej działalności. Uchwały podejmowane w sprawach zastrzeżonych przepisami Prawa Spółdzielczego i statutu do jej kompetencji w szczególności dotyczyły: uchwalania planów działalności gospodarczej i planów finansowych Spółdzielni, w tym wieloletni plan remontów, nabycia gruntów w związku z porządkowaniem stanów prawnych oraz przekształceniem we własność gruntów będących w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni, uchwalaniem zasad i regulaminów rozliczeń kosztów eksploatacji, utrzymania nieruchomości oraz mediów, ustalania podziału członków na grupy członkowskie i uchwalania regulaminu obrad tych grup, zasady finansowania i rozliczeń inwestycji, obciążenia hipoteki nieruchomości w związku z zaciąganym kredytem, uchwalania struktury organizacyjnej Spółdzielni i regulaminu Zarządu, wyboru biegłego rewidenta, windykacji i wykluczeń z członkowstwa. 8

9 Zastrzeżenia budzi regulamin Zarządu Spółdzielni przyjęty uchwałą nr 74/2008 z dnia 24 października 2008 r. a także jego realizacja. 117 statutu stanowi, że Zarząd składa się z trzech osób. Przez cały okres objęty lustracją utrzymywano Zarząd w składzie dwuosobowym. Regulamin niejako sankcjonował ten stan rzeczy poprzez zapis 5 p. 4 o podziale czynności tylko pomiędzy prezesa zarządu i jednego zastępcę. Zapis 7 regulaminu niezgodny jest z art prawa spółdzielczego, który mówi, że oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek i pełnomocnik. Nie dopuszcza się, by oświadczenie woli składał tylko jeden członek zarządu. Zastrzeżenia budzi również regulamin wynagradzania i premiowania członków Zarządu i Głównego Księgowego przyjęty Uchwałą nr 15/2008 z dnia 30 stycznia 2008 r. Ani w statucie, ani w regulaminie Rady Nadzorczej nie ma delegacji dla Rady do zawierania umowy o pracę, a tym samym ustalania wynagrodzenia Głównego Księgowego, który nie jest członkiem Zarządu Spółdzielni. Rada Nadzorcza pobiera wynagrodzenie za posiedzenia w sposób inny niż przewidziany w art. 8 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. za każde posiedzenie, a nie w formie ryczałtu. Wypłacane wynagrodzenia nie przekraczają jednak kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę. Protokólarze Rady Nadzorczej prowadzone są starannie. W treści protokółu zamieszczane są postanowienia dotyczące podejmowanych uchwał i informacje dotyczące omawianych zagadnień. Protokół i uchwały podpisane są przez przewodniczącego i sekretarza zebrania. Uchwały opiniowane są przez radcę prawnego. Dokumentacja dotycząca zebrań Rady Nadzorczej przechowywana jest w odrębnych segregatorach, należycie oznaczona i posegregowana Zarząd. Skład Zarządu, kompetencje, zasady działania określone są w statutu oraz regulaminie przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej nr 74/2006 z dnia 24 października 2006 r. Posiedzenia Zarządu są protokółowane zgodnie z regulaminem i zawierają datę posiedzenia, listę osób uczestniczących w posiedzeniu, porządek obrad, treść podjętych uchwał. 9

10 Protokóły podpisane są przez Zarząd i protokolanta. Materiały /plany, wnioski, sprawozdania itp./ dotyczące posiedzeń przechowywane są w odrębnych segregatorach. W 2006 r. Zarząd odbył 40 posiedzeń podejmując 32 uchwały, w 2007 r. 46 posiedzeń podejmując 35 uchwał, w 2008 r. 34 posiedzenia podejmując 34 uchwały. Przedmiotem posiedzeń były głównie: sprawy członkowskie, organizacja Zebrań Grup Członkowskich, Zebrań Przedstawicieli lub Walnego Zgromadzenia, sprawy porządkowania stanu prawnego gruntów i uchwał o ustanawianiu odrębnej własności lokali, zagadnienia związane z dostosowaniem do wymogów ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, gospodarki zasobami, zasady rozliczeń mediów, sprawy pracownicze, przygotowanie do zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą planów gospodarczych i analiza ich realizacji. wieloletni program termomodernizacji na lata Zarząd przedstawiał okresowo Radzie Nadzorczej sprawozdania o sytuacji finansowej Spółdzielni i corocznie na Zebrania Grup Członkowskich i Zebranie Przedstawicieli szczegółowe sprawozdanie z działalności i realizacji wniosków wraz z opinią biegłego rewidenta i projektami uchwał Rady osiedli. W Spółdzielni funkcjonują Rady Osiedli jako organ konsultacyjny dla Zarządu i Rady Nadzorczej w zakresie problemów dotyczących poszczególnych lokalizacji. Zasady ich funkcjonowania określone są w statutu. Członkowie Rad Osiedli wybierani są na okres 3 lat przez Grupy Członkowskie w ilości 5 osób z każdej Grupy. Aktualnie funkcjonują Rady Osiedli wybrane w 2007 r. Członkowie Rad Osiedli pobierają za posiedzenia wynagrodzenia na podstawie uchwały nr 80/97 z dnia 16 września 1997 r. niezgodnie z art.8 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r., nie przekraczając jednak kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę. 10

11 1.7. Organizacja Administracji Spółdzielni. Administracja Spółdzielni działa w oparciu o regulamin organizacyjny zatwierdzony przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 81/2004 z dnia 31 sierpnia 2004 r. zawierający: postanowienia ogólne i podstawy prawne, podstawowe zasady organizacji /występuje tu niezgodność ze statutem, który przewiduje trzech członków zarządu, w regulaminie występują tylko Prezes i Zastępca Prezesa ds. Techniczno-Eksploatacyjnych/, obowiązki i uprawnienia pracowników spółdzielni, wykaz służb organizacyjnych i ich podległości członkom zarządu, podstawowe zadania służb wg pionów organizacyjnych, schemat organizacyjny przewidujący zatrudnienie na poziomie 86,5 etatu. Organizację pracy, prawa i obowiązki pracodawcy i pracowników określa regulamin pracy obowiązujący od sierpnia 1996 r. ze zmianami wynikającymi ze zmian kodeksu pracy, przepisów bhp itp. w zakresie m.in. równego traktowania, czasu pracy, corocznym kalendarzem wypłat wynagrodzeń. W badanym okresie zatrudnienie w etatach i fundusz płac przedstawiał się następująco: l.p. wyszczególnienie zatrudnienie w etatach 70,28 66,66 60,98 2 planowany fundusz płac wykonany fundusz płac Mimo nałożonych na Spółdzielnie dodatkowych obowiązków wynikających z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zatrudnienie ulegało zmniejszeniu. Akta osobowe prowadzone są zgodnie z kodeksem pracy, rozporządzeniem Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 28 maja 1996 r. oraz ustawą o ochronie danych osobowych. Sprawdzono akta osobowe czterech osób wybranych losowo. W aktach znajdowały się m.in.: kwestionariusz osobowy, angaże, 11

12 kopie dokumentów poświadczających kwalifikacje /świadectwa szkolne i uczelniane, uprawnienia budowlane, zaświadczenia o przynależności do Okręgowej Izby Inżynierów, zakresy obowiązków, zaświadczenia aktualnych badań profilaktycznych, zaświadczenia o ukończonych szkoleniach bhp, oświadczenia dotyczące ochrony danych osobowych, informacje pracodawcy o ryzyku zawodowym związanym z pracą, kopie informacji o obowiązującym czasie pracy, przysługującym urlopie, długości okresu wypowiedzenia umowy o pracę. Na podstawie sprawdzonych dokumentów stwierdza się, że Spółdzielnia przestrzega przepisy dotyczące praw pracowniczych, ochrony zdrowia i bezpieczeństwa pracowników, pracownicy posiadają właściwe kwalifikacje do sprawowania przypisanych im funkcji /inspektorzy nadzoru mają uprawnienia budowlane i udokumentowaną przynależność do Izby Inżynierów Budownictwa/. Spółdzielnia posiada regulamin wynagradzania uchwalony przez Zarząd w dniu 12 grudnia 2007 r. uchwałą nr 34/07 zawierający: postanowienia ogólne, zasady wynagradzania /regulujące również wynagrodzenia za dyżury, godziny nadliczbowe, pracę w porze nocnej, odprawy w związku z nabyciem praw emerytalnych lub rentowych, dodatków funkcyjnych, premii i nagród/, taryfikator, tabelę stawek wynagrodzenia zasadniczego, taryfikator i tabelę dodatków funkcyjnych, regulamin premiowania. Spółdzielnia posiada regulamin zakładowego funduszu świadczeń socjalnych z dnia 2 listopada 1996 r. z protokołami dodatkowymi zmieniającymi tabele dopłat do wypoczynku, wysokość pożyczek mieszkaniowych i ich oprocentowania, określający zasady tworzenia i dysponowania funduszem, przeznaczenia środków funduszu, uprawnienia do korzystania z funduszu, szczegółowe zasady udzielania świadczeń. Środki funduszu gromadzone są na odrębnym rachunku bankowym Inne regulaminy i akty normatywne Spółdzielni. W ramach lustracji dokonano przeglądu regulaminów obowiązujących w Spółdzielni. 12

13 Niektóre z nich wymagają aktualizacji w związku ze zmianami obowiązujących przepisów w zakresie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, podatków itp. Obowiązujące regulaminy: 1. Regulamin porządku domowego i współżycia mieszkańców uchwała Rady Nadzorczej nr 31/95 z 13 czerwca 1995 r. 2. Regulamin najmu lokali użytkowych uchwała Rady Nadzorczej nr 79/2006 z dnia 24 października 2006 r. 3. Regulamin przetargów na lokale mieszkalne i garaże uchwała nr 16/2008 z dnia 30 stycznia 2008 r. 4. Regulamin rozliczania zużycia wody uchwała Rady Nadzorczej nr 28/2005 z dnia 24 maja 2005 r. Regulamin winien zostać zaktualizowany z uwagi na zmieniony stan prawny lokali. Zapisano w regulaminie, że ma on zastosowanie do wszystkich lokali stanowiących własność Spółdzielni, a w związku z odrębną własnością winno się zawrzeć zapis, że dotyczy on wszystkich lokali w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię. 5. Regulamin najmu lokali mieszkalnych wymaga aktualizacji. W 2 zapisano, że obmiaru powierzchni dokonuje się wg zasad określonych w Polskiej Normie, a tymczasem nie ma obowiązującej Polskiej Normy. Zasady obmiaru ustala właściciel lub zarządca. Zmianie winny ulec zasady ustalania i podwyższania czynszu i innych opłat /zgodnie z art.9 ustawy o ochronie praw lokatorów/ oraz okres wypowiedzenia czynszu /art.8a ustawy o ochronie praw lokatorów/. 6. Regulamin napraw i konserwacji oraz zasad rozliczeń z członkami zwalniającymi lokale uchwała Rady Nadzorczej nr 24/05 z dnia 1 maja 2005 r.. W związku z ustanawianiem odrębnej własności lokali należy zmienić obowiązki Spółdzielni i mieszkańców w zależności od statusu lokalu /właściciel ponosi wszystkie koszty utrzymania lokalu /m.in. naprawa ścian, naprawa i wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, naprawa i wymiana podłóg/. 7. Regulamin korzystania z placu zabaw uchwała Zarządu z dnia 21 sierpnia 2008 r. 8. Regulamin napraw i konserwacji w lokalach użytkowych uchwała Rady Nadzorczej nr 62/99 z dnia 18 maja 1999 r. 9. Regulamin określający zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali uchwała Rady Nadzorczej nr 61/99 z 18 maja 1999 r. wymaga aktualizacji. M.in. 8 13

14 stanowi, że koszty eksploatacji i remontów ewidencjonowane są i rozliczane zbiorczo dla całych zasobów Spółdzielni zmiany w ustawie o spółdzielnia mieszkaniowych oraz w podatku dochodowym od osób prawnych wymagają innego ewidencjonowania kosztów. 10. Regulamin gospodarki finansowej uchwała Rady Nadzorczej nr 38/2000 z dnia 30 maja 2000 r. wymaga zmian z przyczyn jw. 11. Regulamin kontroli wewnętrznej uchwała Zarządu nr 80/97 z dnia 8 października 1997 r. 12. Regulamin przyjmowania członków uchwała Rady Nadzorczej nr 40/96 z dnia 24 września 1996 r. 13. Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania uchwała Rady Nadzorczej nr 10/04 z dnia 27 stycznia 2004 r. kilkakrotnie aktualizowany, ostatnia aktualizacja z dnia 28 lipca 2009 r. 14. Regulamin udzielania zamówień na roboty budowlane, usługi i dostawy uchwała Zarządu nr 1/02 z dnia 2 stycznia 2002 r. 14

15 2. Wdrażanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. oraz ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw z dnia 14 czerwca 2007 r. i przechodzenie do nowego stanu prawnego gruntów i lokali Regulacje stanów prawnych gruntów. W okresie objętym lustracją Spółdzielnia kontynuowała prace związane z regulacją stanów prawnych użytkowanych gruntów oraz przekształceniem wieczystego użytkowania we własność. Po wcześniejszym opracowaniu koncepcji podziału nieruchomości i uzyskaniu decyzji Urzędu Miasta Zgierza zatwierdzającej ten podział, Spółdzielnia na podstawie art. 41 p.4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. wystąpiła z wnioskiem z dnia 12 grudnia 2005 r. do Wojewody Łódzkiego o refundacje kosztów. Na podstawie postępowania weryfikacyjnego przeprowadzonego w dniu 22 września 2006 r. przez zespół powołany zarządzeniem Wojewody Łódzkiego uznano zwrot kosztów poniesionych przez Spółdzielnię w kwocie ,65 zł. Na podstawie Uchwały nr XVI/161/04 Rady Miasta Zgierza z dnia 29 stycznia 2004 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty spółdzielniom mieszkaniowym przy sprzedaży prawa własności nieruchomości oddanych tym spółdzielniom w użytkowanie wieczyste bonifikaty 95 % oraz Zarządzenia Prezydenta Miasta Zgierza nr 126/IV/2004 r. w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym prawa własności nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi na rzecz użytkownika wieczystego, Spółdzielnia złożyła w dniu 24 listopada 2004 r. wniosek dotyczący gruntów zabudowanych obejmujących 49 nieruchomości z zabudową mieszkaniową o pow.53,8808 ha i 11 nieruchomości z zabudową garażową o pow. 2,0486 ha. Przekształcenie wieczystego użytkowania we własność następowało sukcesywnie w latach Dokonywano także regulacji stanów prawnych gruntów będących w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni, a zabudowanych obiektami innych podmiotów /Mazowiecka Spółka Gazownictwa stacja redukcyjna w osiedlu Kurak, Łódzkie Zakłady Energetyczne stacje transformatorowe, Polskie Koleje Państwowe w rej. Osiedla Spacerowa oraz osoby fizyczne/, uzyskując stosowne uchwały Zebrania Przedstawicieli. 15

16 Stan gruntów w wieczystym użytkowaniu i własności Spółdzielni przedstawia tabela: p. Wyszczególnienie wieczyste użytkowanie w ha 39,98 37,73 37,73 2. własność Spółdzielni w ha 53,64 54,08 40,52 Razem 93,62 91,18 78,25 W 2006 r. w związku z ustanawianiem odrębnej własności powierzchnia gruntów będących własnością Spółdzielni zmniejszyła się o 1,79 ha, w 2008 r. o 13,56 ha. Spółdzielnia nie użytkuje gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że Zarząd nie zaniedbał żadnych działań dla uregulowania stanów prawnych użytkowanych gruntów Ustanawianie odrębnej własności lokali. Sukcesywnie, po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości, Zarząd podejmował uchwały zgodnie z art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., począwszy od 2005 r. Zgodnie z decyzją o podziale wyodrębniano nieruchmości wspólne wielobudynkowe i jednobudynkowe według postanowień art. 41 ust. 3 tj. zapewniając dostęp do drogi publicznej. Do końca 2008 r. Zarząd podjął uchwały dotyczące wszystkich budynków mieszkalnych. Zestawienie uchwał stanowi załącznik nr 2 do protokołu lustracji. Uchwały zawierały wszystkie informacje określone w art. 42 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Powiadomienia osób, którym przysługiwało prawo przeniesienia własności lokali, były zgodne z art. 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na podstawie prawomocnych uchwał od 2006 r. Spółdzielnia rozpoczęła proces ustanawiania odrębnej własności lokali zgodnie z wnioskami składanymi przez członków. Do końca 2008 r. podpisano aktów notarialnych, na mocy których ustanowiono odrębną własność lokali. 16

17 Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r., uznającego niektóre zapisy ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw za niekonstytucyjne, Zarząd stojąc na stanowisku, że ustawa do czasu jej nowelizacji jest obowiązująca, postanowił kontynuować wyodrębnianie lokali. Po wejściu w życie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007 r. nie ustanawiano spółdzielczych własnościowych praw do lokali. W rezultacie dokonywanych czynności na koniec 2008 r. w Spółdzielni z 8146 lokali mieszkalnych: lokali mieszkalnych stanowiło odrębną własność lokale mieszkalne ustanowione miało własnościowe prawo do lokalu 751 lokali mieszkalnych ustanowione miało lokatorskie prawo do lokalu 3 lokale znajdowały się w najmie 70 lokali zajmowane było bez tytułu prawnego /w wyniku wykluczeń lub nieprzeprowadzonych postępowań spadkowych/. Zmiany w okresie objętym lustracją przedstawia załącznik nr 3 do protokołu lustracji. Zważywszy na ogromną pracochłonność wynikającą z konieczności przygotowania przed zawarciem aktu notarialnego wielu dokumentów oraz czasu spędzonego w kancelariach notarialnych, przy konieczności zwykłego zarządzania zasobami, ilość podpisanych aktów notarialnych należy stwierdzić, ze Zarząd dołożył wszelkich starań dla zrealizowania wniosków członków, które wpłynęły do Spółdzielni. 17

18 3. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe. W okresie objętym lustracją głównym zadaniem były czynności związane z realizacją wniosków członków o ustanowienie odrębnej własności lokali. Niezależnie od tego w latach : dokonano przekształceń lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe, przyjmowano w poczet członków /w wyniku zamian, w wyniku sprzedaży lokali prawnie wolnych w drodze przetargu, po uregulowaniu spraw spadkowych, przyjęcia w poczet członków współmałżonków/, skierowano do Rady Nadzorczej wnioski o wykluczenie za uchylanie się od wnoszenia wymaganych opłat, udzielano odpowiedzi na podania w sprawach członkowskich, wydawano zaświadczenia dla różnych organów, w tym urzędu skarbowego. Spółdzielnia posiada rejestr członków. Zawartość rejestru jest zgodna z art. 30 Prawa spółdzielczego. Niezależnie od rejestru członków Spółdzielnia prowadzi szereg innych rejestrów przydatnych dla różnych służb /czynszowych, księgowych, prawnych/: a) rejestr lokali stanowiących odrębną własność zawierający imię i nazwisko właściciela, adres lokalu, datę zawarcia aktu notarialnego, b) rejestr lokali własnościowych, dla których założono księgi wieczyste, c) rejestr lokali zajmowanych przez osoby nie będące członkami, d) rejestr lokali w najmie, e) rejestr lokali z nieuregulowanymi sprawami członkowskimi lub spadkowymi oraz zajmującymi lokale bez tytułu prawnego po wykluczeniu z członkostwa, f) rejestr członków posiadających więcej niż jeden lokal. 18

19 4. Inwestycje. Lustracja prowadzona była w oparciu o dokumenty Spółdzielni, a w szczególności: dokumenty księgowe /konto 083, faktury, zestawienia wpłat, opinię i raport biegłego rewidenta/, umowy z przyszłymi użytkownikami lokali, umowy z wykonawcami inwestycji, dokumentację terenowo-prawną a także informacje i wyjaśnienia pracowników Spółdzielni. Statut Spółdzielni w 5 określający przedmiot działalności przewiduje m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności, znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. W 2008 r. zgodnie z art.91 1 przeprowadzona była przez Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych lustracja w zakresie inwestycji. Stan konta inwestycji rozpoczętych na dzień 31 grudnia 2007 r. wynosił netto ,71 zł. W roku 2008 r. wartość środków trwałych w budowie zwiększyła się do kwoty ,32 zł i dotyczyła: budowy drogi do budynków przy ul. Parzęczewskiej 53 A ,92 zł; kwota ta pozostaje do rozliczenia przy kontynuacji zadania realizacji zadania inwestycyjnego p.n. Zacisze I obejmującego budynki w zabudowie szeregowej ,40 zł realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego w rejonie ul. Boya- Żeleńskiego Osiedle Zacisze I w rejonie ul. Boya-Żeleńskiego w Zgierzu. Zakres rzeczowy inwestycji: a) zespół 1 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 717 m 2, w tym mieszkalnej 638,74 m 2 i garaży 78,26 m 2, b) zespół 2 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 717 m 2, w tym mieszkalnej 638,74 m 2 i garaży 78,26 m 2, c) budynek 8-mieszkaniowy: powierzchnia mieszkań: 712,74 m 2, powierzchnia garaży: 159,89 m 2, powierzchnia pomieszczeń gospodarczych: 129,99 m 2, 19

20 d) zespół 4 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 733,06 m 2, w tym mieszkalnej 632,76 m 2 i garaży 100,30 m 2. Zadanie obejmuje również sieci zewnętrzne i instalacje; wodociągowe, kanalizacyjne, odwodnienia terenu, gazowe i elektryczne oraz drogi i ogrodzenie. Przebieg procesu inwestycyjnego badany był szczegółowo w ramach lustracji prowadzonej w 2008 r. Budynki zostały oddane do użytku w połowie 2008 r. Zadanie inwestycyjne do końca 2008 r. /ani do momentu zakończenia lustracji/ nie zostało rozliczone. Jest to niezgodne z art. 18 ust. 4 ustawy z zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw z dnia 14 czerwca 2007 r. Spółdzielnia nie pobierała od członków opłat w okresie eksploatacji zgodnie z art. 4 ust. 2 ograniczając się tylko do obciążenia członków za dostawę mediów i ograniczając tym samym przychody Spółdzielni. W Spółdzielni nie określono zasad ustalania zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnych Budynek mieszkalny przy ul. Boya-Żeleńskiego. a) Przygotowanie inwestycji Decyzję o podjęciu realizacji zadania dla lepszego wykorzystania posiadanych terenów Zarząd podjął w 2007 r. Zamierzenie inwestycyjne uzgadniane było z Radą Nadzorczą. W dniu 28 sierpnia 2007 r. Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 64/2007 udzielającą zgodę na realizację zadania. W budynku znajduje się 27 lokali mieszkalnych o powierzchni 1715,50 m 2 i 11 garaży o powierzchni 200,70 m 2. Realizację rozpoczęto na działce 588/3 uregulowanej w księdze wieczystej KW 81645, będącej w chwili rozpoczęcia zadania inwestycyjnego w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni do roku Opracowano projekt podziału tej działki wydzielając z tej działki działkę nr 588/20 o powierzchni 0,1922 ha dla budynku. Podział zaakceptowany został postanowieniem Urzędu Miasta Zgierza z dnia 18 listopada 2008 r. znak: UG /08 Ak. 20

21 b) Dokumentacja projektowa. Spółdzielnia wystąpiła z zaproszeniem do złożenia ofert na opracowanie dokumentacji projektowej do czterech pracowni projektowych. Wyboru dokonała komisja w składzie 3-osobowym składająca się z pracowników Spółdzielni. Wybrano oferenta, który przedstawił najniższą cenę pracownię projektową Raczko Kokoszkiewicz Architekci z siedzibą w Łodzi przy ul Niemojewskiego 6/18, zarejestrowaną w Urzędzie Miasta Łodzi Delegaturze Łódź Bałuty pod nr W dniu 10 października 2007 r. zawarto z wybraną pracownią projektową umowę. W umowie Spółdzielnia jest prawidłowo reprezentowana przez dwóch członków Zarządu. Przedmiot umowy określono następująco: projekt wraz z pozwoleniem na budowę w oparciu o zaakceptowaną przez inwestora koncepcję. Ustalono ponadto w umowie: terminy opracowania poszczególnych etapów dokumentacji, zasady i terminy fakturowania, kary za odstąpienie od umowy oraz kary za zwłokę, osobę do kierowania pracami projektowymi ze strony wykonawcy, koordynatora ze strony Spółdzielni, zasady odbioru prac projektowych. Realizacja opracowania dokumentacji przebiegała zgodnie z umową. Na podstawie opracowanej dokumentacji Spółdzielnia uzyskała pozwolenie na budowę decyzja nr 841/2008 Starosty Zgierskiego z dnia 7 maja 2008 r. c) Realizacja robót budowlano-montażowych. Wyłonienie wykonawcy zadania nastąpiło w trybie przetargu. Spółdzielnia w maju 2008 r. opracowała specyfikację istotnych warunków zamówienia określającą: przedmiot przetargu, sposób przygotowania oferty, warunki wymagane od oferentów, terminy realizacji i okres gwarancji, wymagania dotyczące wadium, termin i miejsce składania ofert. Specyfikacja została zatwierdzona przez Zarząd Spółdzielni. 21

22 Zaproszenie do złożenia ofert przesłano do Pięciu wykonawców. Ofertę złożyły dwie firmy z tym, że jedna z tych firm powiadomiła że nie jest w stanie przystąpić do realizacji z uwagi na wcześniejsze kontrakty. Komisja powołana zarządzeniem nr 10/2008 z dnia 2 czerwca 2008 r. zdecydowała przyjąć ofertę jedynego wykonawcy, który zobowiązywał się zrealizować zadanie tj. Przedsiębiorstwo Remontowo-Budowlane Budomal z siedzibą w Łodzi przy Al. Włókniarzy 221/225 działające na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Wójta Gminy Nowosolna pod nr 904/07 /REGON , NIP /. Umowa została zawarta w dniu 1 lipca 2008 r. Umowa zawiera: określenie przedmiotu umowy, terminy i etapy realizacji inwestycji, wynagrodzenie i zasady fakturowania, określenie czasokresu gwarancji /3 lata/, obowiązki stron, zasady wykonania robót dodatkowych i ich wycenę, zasady odbioru robót, ustalenia dotyczące inspektorów nadzoru i kierownika budowy, określenie kar umownych za opóźnienia i odstąpienie od umowy, zabezpieczenie należytego wykonania umowy. Załącznikiem do umowy jest karta gwarancyjna. Okres gwarancji wynosi 3 lata. Wynagrodzenie ustalono na kwotę netto zł. Na wniosek Komisji Technicznej prowadzono z wykonawcą rozmowy mające na celu obniżenie kosztów inwestycji. W wyniku negocjacji podpisano aneks do umowy z dnia 10 czerwca r., którym zmieniono wynagrodzenie na kwotę zł, dokonano zmian niektórych materiałów, a wykonawca zobowiązał się do wykonania w ramach wynagrodzenia robót dodatkowych /docieplenie stropu nad piwnicami, wybudowanie śmietnika i chodnika do niego, zamontowania 4 lamp oświetleniowych/. Spółdzielnia w dniu 16 lipca 2008 r. przesłała do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Zgierzu zawiadomienie o zamierzonym przystąpieniu do robót. W dniu 18 lipca 2008 r. nastąpiło przekazanie placu budowy. Realizacja przebiegała bez zakłóceń. Spółdzielnia zabezpieczyła właściwy nadzór nad robotami. Z uwagi na niewielką obsadę etatową i duże zaangażowanie działu technicznego w bieżącą obsługę robót remonto- 22

23 wych /w tym szeroki zakres prac termomodernizacyjnych/ oraz zaangażowanie działu w proces regulacji stanów prawnych gruntów i wyodrębniania lokali, nadzór nad budową zlecono firmie specjalistycznej PM Pilarski, Miśkiewicz sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi przy ul. Piłsudskiego 135 wpisanej do rejestru przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy w Łodzi XX Wydział Gospodarczego Rejestru Sądowego pod nr KRS , REGON Z firmą tą podpisano umowę w dniu 1 lipca 2008 r. Odbiory poszczególnych etapów robót oraz fakturowanie odbywały się zgodnie z postanowieniami umowy. d) Nakłady inwestycyjne, zabezpieczenie środków na realizację inwestycji. Spółdzielnia przygotowała i zawiera umowy z przyszłymi użytkownikami o budowę lokali w celu ustanawiania odrębnej własności. W umowie Spółdzielnia jest prawidłowo reprezentowana przez dwóch członków zarządu. W umowie określono: przedmiot umowy, stan prawny nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, termin realizacji, koszt budowy oraz etapy wnoszenia wpłat, określenie terminu rozliczenia, zobowiązanie Spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności lokalu, zasady rozwiązywania umowy i skutków tego rozwiązania. Projekt umowy opiniowany był przez radcę prawnego. Pod względem formalnym druk umowy nie budzi zastrzeżeń. Nieco gorzej przedstawia się sprawa właściwego zabezpieczenia środków na pokrycie kosztów budowy. Wstępna kalkulacja kosztu m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych określona była na zł/m 2. Taka wartość ujęta była w uchwale Rady Nadzorczej nr 66/2008 z dnia 30 września 2008 r. w sprawie zasad rozliczenia kosztów budowy. W wyniku nacisków Rady na obniżenie kosztów budowy, negocjacji z wykonawcą obniżono wskaźnik do zł/m 2. Kalkulacja kosztów budowy do ustalenia wkładów budowlanych nie zawiera wszystkich nakładów związanych z realizacją inwestycji. Nie ujęto w kalkulacji kosztów związanych z obsługą inwestycji przez Spółdzielnię /prezentacja projektu zainteresowanym, przygotowanie i podpisywanie umów, kontrolowanie przebiegu realizacji, księgowanie itp., opłaty za grunt, rezerwa na nieprzewidziane wydatki/, przyjęta w kalkulacji rezerwa w wysokości ok zł może okazać się dalece niewystarczająca. Aczkolwiek w umowach z przyszłymi użytkownikami lokali zamieszczono zapis zobowiązujący do pokrycia innych nieprzewidzianych lecz uzasadnionych wydatków powstałych w trakcie realizacji inwestycji, 23

24 to wpłata taka następuje już po poniesieniu wydatków i zwykle budzi kontrowersje i spory dodatkowo opóźniające wpłaty. Pogłębia to trudności z płynnym finansowaniem inwestycji, które i tak w Spółdzielni występują w związku z brakiem nabywców lokali. Na koniec 2008 r. na 27 lokali w budynku podpisano 7 umów z przyszłymi użytkownikami lokali. Mimo szeregu zabiegów dla pozyskania chętnych /reklamy w prasie, udział w targach budowlanych/ Spółdzielnia w dalszym ciągu ma problemy z pozyskaniem chętnych do uczestniczenia w realizacji inwestycji. Związane jest to z kryzysem na rynku budowlanym, niepewnością zatrudnienia i restrykcyjną polityką banków w zakresie udzielania kredytów. 24

25 5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Stan ilościowy, estetyczno-porządkowy i techniczny budynków i ich otoczenia Charakterystyka zasobów mieszkaniowych. Majątek Spółdzielni wg stanu na dzień obejmuje: 189 budynków mieszkalnych wielorodzinnych 63 domki jednorodzinne 7 pawilonów wolnostojących 35 budynków garażowych grunty o powierzchni ,71 m 2, w tym: o grunty własne ,71 m 2 o grunty w użytkowaniu wieczystym ,00 m 2 Powierzchnia użytkowa zasobów Spółdzielni wynosi wg stanu na ogółem: ,52 m 2 w tym: pow. lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych ,31 m 2 (Zgierz: ,61 m 2, Stryków: ,40 m 2 ) powierzchnia domków jednorodzinnych 6.536,93 m 2 pow. lokali użytkowych, m 2 w tym: o pow. lokali wynajmowanych ,86 m 2 o pow. lokali użytkowych na potrzeby własne 2.569,73 m 2 o pow. lokali handlowo-usługowych użytkowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa 1.405,69 m 2 pow. garaży 4.090,07 m 2 Dane o zmianach w zasobach na przestrzeni lat przedstawione zostały w Tablicy nr 5 załączonej do protokołu z lustracji. Powierzchnia lokali ogrzewanych centralnie wynosi ,94 m 2, z tego lokale o powierzchni ,85 m 2 korzystają z centralnej ciepłej wody. 25

26 222 budynki posiadają opomiarowane zużycie energii cieplnej, z czego lokale posiadają indywidualne opomiarowanie zużycia energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania. Indywidualne opomiarowanie zużycia wody zimnej znajduje się w lokalach. Indywidualne opomiarowanie zużycia wody ciepłej znajduje się w lokalach. 241 budynków wyposażonych jest w instalację doprowadzającą gaz ziemny. 8 budynków wyposażonych jest w 20 dźwigów osobowych. W budynkach zainstalowane są domofony. Rozliczenia z tytułu instalacji domofonów oraz ich konserwacji i remontów odbywają się za pośrednictwem Spółdzielni. Na dzień tytuły prawne do lokali mieszkalnych w budownictwie wielorodzinnym oraz w domkach jednorodzinnych: spółdzielcze lokatorskie prawo 800 lokali spółdzielcze własnościowe prawo lokale odrębna własność lokali oraz: najem lokali mieszkalnych 3 lokale lokale bez tytułu prawnego 0 lokali Razem lokali Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi powierzone jest Zarządowi Spółdzielni, który kieruje działalnością Spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz w ramach uprawnień określonych w 118 statutu Spółdzielni obowiązującego od dnia W okresie objętym lustracją Zarząd działał w składzie dwuosobowym, co było niezgodne z zapisem w statutcie Spółdzielni, w którym określono w 117, iż zarząd Spółdzielni składa się z trzech osób: prezesa i jego zastępców. Ubezpieczenie majątku w roku 2006 Spółdzielnia powierzyła firmie Filar Towarzystwo Ubezpieczeń Oddział w Łodzi. Polisy dotyczyły: 26

27 OC z tytułu administrowania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi oraz posiadanego mienia OC z tytułu szkód zalaniowych, instalacji c.o. i wod.-kan. ubezpieczenia gotówki ubezpieczenia sprzętu komputerowego, środków obrotowych w magazynie ubezpieczenia urządzeń, narzędzi, przyrządów i ruchomości ubezpieczenia środków trwałych ubezpieczenia zapasów magazynowych, dźwigów osobowych, gotówki ubezpieczenia budynków magazynowych, biurowych, kulturalnooświatowych, gospodarczych i pergoli ubezpieczenia budynków mieszkalnych, przemysłowych, handlowych i lokali użytkowych. Razem składka za okres od do wynosiła zł. W roku 2007 Spółdzielnia zmieniła ubezpieczyciela majątku, zawierając polisy z Państwowym Zakładem Ubezpieczeń PZU SA Inspektorat w Zgierzu. Ubezpieczenie dotyczyło: ubezpieczenia mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych ubezpieczenia sprzętu elektronicznego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej ubezpieczenia mienia od kradzieży z włamaniem, rabunku oraz wandalizmu ubezpieczenia następstw nieszczęśliwych wypadków. Razem składka za okres od do wynosiła zł. W roku 2008 Spółdzielnia zmieniła ponownie ubezpieczyciela majątku, zawierając polisy z firmą Generali Group. Ubezpieczenie dotyczyło: ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu posiadania, użytkowania i administrowania zasobami mieszkaniowymi i lokalami użytkowymi ubezpieczenia majątku ubezpieczenia grupowego następstw nieszczęśliwych wypadków. Razem składka za okres od do wynosiła zł. Spółdzielnia nie posiada wyodrębnionych organizacyjnie i gospodarczo podmiotów. Istniejący podział na administracje i osiedla w ramach administracji przyjęty został umownie. 27

28 Bezpośrednią obsługę w celu zapewnienia na bieżąco prawidłowej eksploatacji zasobów mieszkaniowych sprawują służby etatowe Spółdzielni, którymi kierują kierownicy administracji zgodnie z zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą Schematem Organizacyjnym obowiązującym w latach Bezpośrednia obsługa zasobów dotyczy: dbałości o stan sanitarno-porządkowy w budynkach utrzymania porządku i czystości na terenach osiedlowych, w tym usuwania skutków zimy utrzymania zieleni utrzymania placów zabaw usuwania usterek, bieżących napraw i konserwacji mających na celu zmniejszenie stopnia degradacji budynków wykonywania remontów, np. wymiana okien, malowanie klatek schodowych. W tym celu Spółdzielnia zatrudnia: pracowników eksploatacji kierowcę pracowników wykonujących konserwacje grupę remontową. Na przestrzeni lat średnie zatrudnienie w etatach bezpośredniej obsługi gospodarki zasobami mieszkaniowymi przedstawiało się następująco: Eksploatacja 15,49 14,39 15,15 Konserwacje 17,00 15,54 8,80 Transport 1,00 1,00 1,00 Grupa remontowa 9,75 8,75 8, Koszty i przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz prawidłowość ustalania opłat za używanie lokali Koszty i przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Koszty oraz przychody z podstawowej działalności operacyjnej dotyczącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi w latach 2006 do 2008 przedstawione zostały poniżej: 28

29 Rok Koszty ogółem lokali mieszkalnych ,79 zł z tego: eksploatacja lokali ,11 zł energia cieplna ,09 zł zimna woda i ścieki ,24 zł wywóz nieczystości ,63 zł odpis na fundusz remontowy ,64 zł opłaty lokalne ,79 zł gaz ,96 zł dźwigi ,33 zł 2. Przychody ogółem z lokali mieszkalnych ,11 zł 3. Stopień pokrycia kosztów 95,91% Rok Koszty ogółem lokali mieszkalnych ,56 zł z tego: eksploatacja lokali ,43 zł energia cieplna ,11 zł zimna woda i ścieki ,35 zł wywóz nieczystości ,69 zł odpis na fundusz remontowy ,28 zł opłaty lokalne ,30 zł gaz ,13 zł dźwigi ,27 zł 2. Przychody ogółem z lokali mieszkalnych ,82 zł 3. Stopień pokrycia kosztów 96,53% Rok Koszty ogółem lokali mieszkalnych ,05 zł z tego: eksploatacja lokali ,08 zł energia cieplna ,86 zł zimna woda i ścieki ,16 zł wywóz nieczystości ,41 zł odpis na fundusz remontowy ,12 zł opłaty lokalne ,12 zł gaz ,75 zł dźwigi ,55 zł 2. Przychody ogółem z lokali mieszkalnych ,50 zł 3. Stopień pokrycia kosztów 94,62% 29

30 Dane o kosztach, przychodach oraz wynikach osiągniętych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zawiera Tablica 6 załączona do protokołu lustracji. Na podstawie udostępnionej lustratorom dokumentacji dotyczącej sprawozdań finansowych za poszczególne lata zestawiono poniżej koszty, przychody oraz wyniki, jakie Spółdzielnia osiągnęła z gospodarki zasobami w latach 2006, 2007, Rok Lp Tytuł Koszty 1 Eksploatacja , , ,94 2 Energia cieplna , ,09 0,00 3 Działalność finansowa 26, , ,26 4 Pozostała działalność operacyjna , , ,18 5 Sprzedaż materiałów 1 035, ,00 0,00 6 Koszty, przychody obrotów wewnętrznych Przychody Wynik , ,36 0,00 7 Pozostałe usługi , ,54 0,00 Razem gospodarka zasobami , , ,86 Wynik za rok 2006 z gospodarki zasobami, będący nadwyżką kosztów nad przychodami, w wysokości ,86 zł, odniesiony został na rozliczenia międzyokresowe kosztów. Rok Lp Tytuł Koszty 1 Eksploatacja , , ,93 2 Energia cieplna , ,37 0,00 3 Działalność finansowa 0, , ,99 4 Pozostała działalność operacyjna , , ,69 5 Sprzedaż materiałów 176,82 176,82 0,00 6 Koszty, przychody obrotów wewnętrznych Przychody Wynik , ,46 0,00 7 Pozostałe usługi , ,70 0,00 8 Straty/zyski (skutki pożaru) , , ,17 Razem gospodarka zasobami , , ,42 Globalny wynik z gospodarki zasobami za rok 2007, będący nadwyżką kosztów nad przychodami, w wysokości ,42 zł, powiększony o po- 30

31 datek dochodowy w wysokości zł, w łącznej wysokości ,42 zł odniesiony został na rozliczenia międzyokresowe kosztów. Rok Lp Tytuł Koszty 1 Eksploatacja zasobów , , ,00 a) mieszkaniowych ,55 b) użytkowych ,55 2 Energia cieplna , ,38 0,00 3 Działalność finansowa 2 642, , ,17 4 Pozostała działalność operacyjna , , ,07 5 Sprzedaż materiałów 25,00 25,00 0,00 6 Koszty, przychody obrotów wewnętrznych Przychody Wynik , ,60 0,00 7 Pozostałe usługi , ,70 0,00 8 Straty/zyski 9 320, , ,60 Razem gospodarka zasobami , , ,30 Wynik z gospodarki zasobami mieszkaniowymi za rok 2008, w wysokości ,55 zł, będący nadwyżką kosztów nad przychodami, odniesiony został na rozliczenia międzyokresowe kosztów. Dodatni wynik uzyskany z działalności gospodarczej za rok 2008 wynosił ,25 zł brutto. Na wynik ten składały się: dodatni wynik na lokalach użytkowych ,55 zł dodatni wynik z działalności finansowej ,17 zł ujemny wynik z pozostałej działalności operacyjnej ,07 zł dodatni wynik na zdarzeniach nadzwyczajnych ,60 zł Razem ,25 zł Podatek dochodowy od osób prawnych, który pomniejszył wynik z działalności gospodarczej, wynosił zł. Łączny wynik netto z działalności gospodarczej, stanowiący nadwyżkę bilansową, wynosił ,25 zł. W sprawie nadwyżki bilansowej za rok 2008, w wysokości ,25 zł, Zebranie Przedstawicieli Członków podjęło w dniu Uchwałę Nr 3/2009, z której wynika, że przeznaczono: ,28 zł na pokrycie nadwyżki kosztów nad przychodami w gospodarce zasobami mieszkaniowymi z lat ubiegłych ,97 zł na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości. Uchwały Nr 3/2007 i 3/2009 Z.P.Cz. stanowią załącznik nr 4 do protokołu lustracji. 31