Raport analityczny dla spółki. Reinhold Polska AB. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Reinhold Polska AB przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 30 listopada 2011 r. 1

2 Informacje o firmie Reinhold Polska AB Adres: Vastmannagatan , Sztokholm, Szwecja tel fax stockholm@reinholdpolska.com strona internetowa: Akcjonariat Dormberg Inve stment Ltd 60,46% ALMC HF 8,12% Jesper Lyckeus 4,64% Parkerhouse Inve stments Ltd 2,78% SEB Securitie s Services Corporate Actions 2,95% Pozostali 21,05% Rada dyrektorów Waldemar Tevnell przewodniczący Padraic Coll dyrektor naczelny Torgny Krook członek rady Stanisław Dudzik członek rady Michael Scully członek rady Marek Tarchalski członek rady Ryszard Danielewicz członek rady Działalność Spółka zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, a także inwestuje w gotowe projekty. W Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu realizuje inwestycje mieszkaniowe, biurowe, handlowousługowe oraz magazynowo-logistyczne. Historia Reinhold na polskim rynku obecny jest od 2005 r. i tylko tu prowadzi swoją działalność. Koncepcja biznesowa opierała się na nabywaniu, budowie, zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości wraz z zagospodarowaniem przestrzennym. W połowie grudnia 2007 r. akcje zarejestrowanej w Szwecji spółki zadebiutowały na GPW. Podstawowe dane finansowe (na ) Cena akcji (PLN) 0,32 Zakres z 52 tygodni (PLN) 0,28 1,90 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -77,3 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w 2012 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w III kwartale 2012 r. (tys. szt.) 6,5 24,7 19,0 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 2,9 Wartość księgowa (PLN mln) -36,1 Akcje w wolnym obrocie (%) 21 Liczba akcji Cena/zysk Cena/wartość księgowa 0,00 III kwartał 2012 r. Przychody (tys. EUR) 310 Wynik operacyjny (tys. EUR) Wynik netto (tys. EUR)

3 Strategia Spółkę czekają spore zmiany. W sierpniu akcjonariusze zgodzili się na przejęcie Reinholda przez inną giełdową spółkę (poprzez cypryjską firmę zależną Handuk). Według zapowiedzi przedstawicieli nowego inwestora, Reinhold ma skupić się na budowie biurowców i centrów handlowych w ramach grupy Alterco. Sprawa jednak przeciąga się w czasie, co rodzi obawy, czy w ogóle do tego dojdzie. Uwagi Ponieważ spółka odczuwa dotkliwy brak gotówki, rada dyrektorów zadecydowała o niezwłocznym przeprowadzenia kontrolnego audytu ksiąg, co powinno zakończyć się do 3 grudnia 2012 r. Jeżeli bilans kontrolny będący wynikiem przeprowadzonego audytu wykaże, że wartość przedsiębiorstwa jest niższa niż połowa jej kapitału zakładowego, zostanie zwołane NWZA. Intencją rady dyrektorów jest zredukowanie zadłużenia spółki przynajmniej do poziomu takiego, aby wartość przedsiębiorstwa odpowiadała wartości jej kapitału zakładowego. Notowania Szwedzka spółka od samego początku giełdowej historii nie miała łatwo. Pierwotnie chciała przeprowadzić ofertę publiczną w prospekcie zapisano nawet maksymalną cenę emisyjną 150 SEK, czyli ok. 60 zł. Potem co prawda obniżono ją do 30 zł, ale i tak nie znaleźli się chętni do kupna papierów. Ostatecznie na GPW znalazły się tylko akcje starych emisji, które zadebiutowały z ceną zł właśnie, czyli z 30% przebitką wobec kursu odniesienia 25,37 zł. Jednak już pod koniec 2008 r. za jeden walor płacono poniżej 3,5 zł. Nic dziwnego, skoro pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej Reinhold pochwalił się po prawie dwóch latach od debiutu! Mówiąc delikatnie, szwedzki deweloper nie zawojował polskiego rynku, niska wycena spółki w połączeniu ze statusem giełdowego emitenta zachęciła inwestora branżowego do przejęcia. Na razie jednak Alterco nie obiecuje gruszek na wierzbie, a kurs notuje historyczne minima. 3

4 Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. EUR) I-IX'11 I-IX'12 zmiana % BILANS Aktywa ,0 Aktywa trwałe ,0 Aktywa obrotowe ,1 Należności krótkoterminowe ,2 Kapitał własny ,2 Kapitał zakładowy ,0 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,7 Zobowiązania długoterminowe ,0 Zobowiązania krótkoterminowe ,5 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,8 Zysk (strata) z działalności operacyjnej ,8 Zysk (strata) brutto ,3 Zysk (strata) netto ,3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ,3 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 0 0 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej Przepływy pieniężne netto ,6 Środki pieniężne na początek okresu ,6 Środki pieniężne na koniec okresu ,1 Liczba akcji (tys.) Wartość księgowa na jedną akcję -0,01-1, ,2 Zysk (strata) na jedną akcję -0,30-0,57 93,3 Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ I-IX'11 I-IX'12 Marża zysku brutto ze sprzedaży 0,0% 0,0% Marża zysku operacyjnego -15,7% Stopa zwrotu z aktywów -12,3% -30,1% PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 1,21 0,73 4

5 Wskaźnik płynności szybkiej 1,21 0,73 Wskaźnik podwyższonej płynności 1,17 0,72 AKTYW NOŚĆ I-IX'11 I-IX'12 Rotacja należności 208,5 62,5 Rotacja aktywów 6 175, ,8 ZADŁUŻENIE Wskaźnik pokrycia majątku -3150,0% Stopa zadłużenia 100,3% 149,4% Wskaźnik obsługi zadłużenia -0,1-1,5 Dług/EBITDA -16,5 Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2011 r. Atla s Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody ze sprzedaży (tys. PLN) Wynik operacyjny (tys. PLN) Wynik netto (tys. PLN) Wynik netto na akcję (PLN) -1,84-13,79 0,14-4,50 0,03 0,53 Wartość księgowa na akcję (PLN) 6,74 68,17 8,19-2,96 1,56 6,49 Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (tys. PLN) Aktywa (tys. PLN) Kapitał własny (tys. PLN) Marża zysku operacyjnego 9,6% 22,5% -63,3% - 0,9% 14,9% Marża zysku brutto -42,7% -26,6% 50,9% - 5,6% 10,9% Marża zysku netto -38,8% -30,1% 16,4% - 7,1% 10,0% Zwrot na kapitale (ROE) (%) -27,3% -20,2% 1,7% - 1,6% 8,2% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -6,5% -3,1% 0,7% -38,4% 0,9% 1,6% Wskaźnik płynności bieżącej 0,83 0,56 2,38 0,81 3,41 0,20 Stopa zadłużenia (%) 76,1% 83,8% 59,2% 125,3% 44,1% 81,4% Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Reinholda o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się fatalnie pod względem aktywów i kapitałów własnych jest firmą zdecydowanie najmniejszą, przez co bardzo trudno jest 5

6 konkurować z nieporównanie większymi konkurentami. Do tego spółka ma 20 mln EUR ujemnego kapitału własnego. Nic dziwnego, że inwestorzy nie kwapią się do inwestycji w akcje emitenta. Nie zachęca też ujemny zwrot na aktywach i najwyższa stopa zadłużenia. Analiza sektora Od stycznia do września 2012 r. oddano do użytkowania 104,6 tys. mieszkań, tj. o 20,5% więcej niż w analogicznym okresie 2011 r. (w którym odnotowano spadek o 11,1%) i o 7,1% więcej niż w 2010 r. podał Główny Urząd Statystyczny. O 9,4% spadła liczba pozwoleń na budowę mieszkań, a liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 9%. Największy udział (54,6%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, następnie deweloperzy (39,9%), a reszta przypadła na spółdzielnie mieszkaniowe. Mimo, że rok 2012 jest rekordowym dla branży budowlanej pod względem wysokości przychodów, to sytuacja sektora jest niestabilna. Branża notuje wysokie tempo upadłości, od stycznia do maja upadło 300 firm budowlanych. Niemal co trzecia upadłość w tym roku dotyczyła branży budowlanej. Główną przyczyną trudności finansowych przedsiębiorstw z tego sektora są narastające problemy z zatorami płatniczymi. Jak podała firma doradcza REAS, liczba nowych mieszkań dodanych do oferty w III kwartale w 6 największych aglomeracjach spadła prawie o połowę, do 6,4 tys. w porównaniu z II kwartałem. Łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wyniosła na koniec kwartału przekroczyła 55,7 tys. to o 2% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Eksperci zakładają, że spadek podaży przyczyni się do osłabienia konkurencji i zmniejszenia presji na ceny mieszkań w najbliższych kwartałach. Będzie to jednak proces długotrwały. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Siła nabywcza klientów wykorzystujących kredyt hipoteczny w 2012 r. spadnie, ze względu na słabszy dostęp do tego instrumentu. Ponadto oczekiwany jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Z kolei w kwietniu weszły w życie nowe przepisy narzucające sposób finansowania projektów wyłącznie długiem i z kapitałów własnych lub, w przypadku finansowania ze środków pozyskanych od nabywców, zapewnienia dodatkowych gwarancji bankowych zapewniających bezpieczeństwo pieniędzy klientów. Wszystko to może znacząco utrudnić deweloperom zapewnienie finansowania projektów. Narodowy Bank Polski przestrzega przed rosnącym ryzykiem działania firm deweloperskich. Według raportu banku centralnego poświęconemu rynkowi nieruchomości, zarówno analiza 6

7 wskaźnikowa firm, jak też symulacja ich działalności inwestycyjnej, pokazują, że budowa mieszkań jest rentowna, jednak jeśli dynamika nowych projektów nie wyhamuje, rynek mogą czekać znaczniejsze korekty cen i problemy firm. Wieści z branży Atlas Real Estate rozpoczął w III kwartale prace budowlane w ramach trzeciego etapu realizacji projektu Capital Art Apartments na warszawskiej Woli. Spółka sprzedała 219 lokali powstałych w I etapie oraz 287 z 300 apartamentów wybudowanych w II etapie. Łącznie inwestycja jest obliczona na 739 apartamentów, parking oraz lokale handlowousługowe. 6 września Atlas zawarł z Unibep SA umowę generalnego wykonawstwa inwestycji za wynagrodzeniem w wysokości 38,3 mln zł. Termin realizacji określono na 24 miesiące. J.W. Construction oraz Black Lion NFI podpisały aneks, na mocy którego cena i inne warunki transakcji dotyczącej warszawskich nieruchomości przy ul. Kasprzaka stały się ostateczne. Wartość transakcji wyniosła 155 mln zł netto. Walne zgromadzenie LC Corp zdecydowało o niewypłaceniu dywidendy z jednostkowego zysku 5,12 mln zł za 2011 r. Zasili on kapitał zapasowy. Deweloper planuje zakończenie budowy Wola Center w 2013 r. W kompleksie przy ul. Przyokopowej staną cztery biurowce o łącznej powierzchni najmu 31 tys. m.kw. Biura zajmą ponad 27 tys. m.kw., a lokale handlowo-usługowena parterze około 3,5 tys. m.kw. Ronson zapowiada poprawę wyników w IV kwartale, gdy ma przekazać nabywcom lokale z zakończonego w październiku projektu Panoramika oraz większość mieszkań z inwestycji Gemini II i Verdis I. Łączna wartość podpisanych w tych trzech projektach umów to 144,4 mln zł. Plaza Centers sprzedała dwa centra handlowe w USA za 41,8 mln USD oraz projektu Ramstore w Bułgarii, dzięki czemu zadłużenie bankowe smniejszyło się o 6 mln EUR. Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej należących do Warimpexu hoteli wzrosły po trzech kwartałach o 36% do 9,3 mln EUR. Spółka spodziewa się utrzymania pozytywnej tendencji także w ostatnim kwartale 2012 r. Strata netto za pierwsze dziewięć miesięcy spadła do 0,7 mln EUR z -2,8 mln EUR rok wcześniej. Globe Trade Centre podpisał umowę sprzedaży czterech budynków wchodzących w skład Platinium Business Park w Warszawie. Allianz Real Estate zapłaci za nieruchomość 138,8 mln EUR. Polnord zawiązał joint venture z MS Waryński Development, z którym zamierza realizować projekt deweloperski w Warszawie. Jego wartość została oszacowana na podstawie cen sprzedaży na 600 mln zł. Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec roku: PKB (mld zł) 1 275, , , ,6 PKB na 1 mieszkańca (tys. zł) 33,4 35,2 37,1 b.d. 7

8 PKB (%) 5,1 1,6 3,8 4,3 Deficyt budżetowy (% PKB) 3,7 7,3 7,9 5,6 Dług publiczny (% PKB) 47,1 50,9 55,0 53,5 Inflacja (%) 4,2 3,5 2,6 4,6 Bezrobocie (%) 9,5 11,9 12,3 12,5 Eksport towarów (mld zł) 405,3 423,2 481,0 554,8 Import towarów (mld zł) 497,0 463,3 536,2 614,4 Źródło: MG, GUS Polska Dynamika Produktu Krajowego Brutto w II kwartale 2012 r. wyniosła zaledwie 2,4%, podczas gdy oczekiwano wyniku +2,9%. Dane oczyszczone z wahań sezonowych wskazują, że spowolnienie obserwowane w drugim kwartale dotknęło przede wszystkim sektor przemysłowy oraz handel, w tym branżę motoryzacyjną. Korzystnie wypadły natomiast pozostałe sektory usług. Z danych GUS wynika, że spadają nowe zamówienia w przemyśle. Są o 5,2% niższe niż rok temu, w tym zagraniczne o 7,3% niższe niż rok temu. Według analityków Ministerstwa Gospodarki, w II połowie 2012 r. dynamika produktu powinna być zbliżona do 2%. Resort obniżył całoroczną prognozę wzrostu PKB w 2012 r. do 2,5 z 3,0% prognozowanych wcześniej. Eksperci oczekują kontynuacji pozytywnego wkładu eksportu netto na dynamikę PKB. Ograniczone powinno zostać spowolnienie konsumpcji prywatnej. Ponadto analitycy resortu prognozują, że poziom inwestycji w drugiej połowie 2012 r. będzie zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rząd przyjął projekt budżetu na 2013 r., który zakłada, że deficyt nie przekroczy 35,5 mld zł. Gospodarka będzie rozwijać Podsumowanie Wchodząc na warszawską giełdę, Reinhold miał plany niezwykle ambitne. Szwedzi zapowiadali zawojowanie polskiej branży się w przyszłym roku w tempie 2,2%, a średnioroczna inflacja wyniesie 2,7%. Dochody zaplanowano na kwotę 299,18 mld zł, wydatki na 334,78 mld zł. Wpływy z podatku VAT mają być wyższe o 4%, z akcyzy o 3,4%, z podatku CIT o 11,3%, zaś z PIT o 6,2%. Planowane jest utrzymanie zamrożenia funduszu wynagrodzeń we wszystkich jednostkach państwowej sfery budżetowej. Mimo niezadowolenia i protestów różnych ugrupowań społecznych, podniesienie wieku emerytalnego zarówno dla kobiet, jak i mężczyzn do 67. roku życia stało się faktem. Ustawa nowelizująca przepisy ustawy o emeryturach i rentach, bez poprawek uchwalona przez Sejm. Reforma emerytalna będzie przeprowadzana stopniowo. Rozpocznie się z początkiem 2013 r. i obejmie kobiety urodzone po 31 grudnia 1952 r. oraz mężczyzn urodzonych po 31 grudnia 1947 r. Od 1 lutego 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni płacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. deweloperskiej, skończyło się jednak na obiecankach. Życie boleśnie zweryfikowało astronomiczne zamierzenia dość 8

9 powiedzieć, że dopiero po dwóch latach od giełdowego debiutu spółka mogła się pochwalić pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej. Cierpliwość giełdowych inwestorów skończyła się jednak dużo wcześniej. Niedawno Reinhold zmienił właściciela Szwedzi oddali władzę grupie Alterco. Ta zapowiada, że uczyni z Reinhold jeden z filarów swojej działalności. Sądząc ze stale zniżkujących notowań emitenta, inwestorzy poczekają na podanie bliższych konkretów. Nauka nie poszła w las. 9