Raport analityczny dla spółki. Reinhold Polska AB. przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A.

Transkrypt

1 Raport analityczny dla spółki Reinhold Polska AB przygotowany dla Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. przez Notoria Serwis S.A. 30 listopada 2011 r. 1

2 Informacje o firmie Reinhold Polska AB Adres: Vastmannagatan , Sztokholm, Szwecja tel fax stockholm@reinholdpolska.com strona internetowa: Akcjonariat Dormberg Investment Ltd 60,46% ALMC HF 8,12% Jesper Lyckeus 4,64% Parkerhouse Investments Ltd 2,78% SEB Securities Services Corporate Actions 2,95% Pozostali 21,05% Źródło: Notoria Rada dyrektorów Waldemar Tevnell przewodniczący Padraic Coll dyrektor naczelny Torgny Krook członek rady Stanisław Dudzik członek rady Michael Scully członek rady Działalność Spółka zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, a także inwestuje w gotowe projekty. W Warszawie, Katowicach, Krakowie i Wrocławiu realizuje inwestycje mieszkaniowe, biurowe, handlowousługowe oraz magazynowo-logistyczne. Historia Reinhold na polskim rynku obecny jest od 2005 r. i tylko tu prowadzi swoją działalność. Koncepcja biznesowa opierała się na nabywaniu, budowie, zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości wraz z zagospodarowaniem przestrzennym. W połowie grudnia 2007 r. akcje zarejestrowanej w Szwecji spółki zadebiutowały na GPW. Strategia Spółkę czekają spore zmiany. W sierpniu akcjonariusze zgodzili się na przejęcie Reinholda przez inną giełdową spółkę (poprzez cypryjską firmę zależną Handuk). Według zapowiedzi przedstawicieli nowego inwestora, Reinhold ma skupić się na budowie biurowców i centrów handlowych w ramach grupy Alterco. Uwagi Skonsolidowany raport za III kwartał 2011 r. zawierający opinię podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych, zostanie opublikowany 19 grudnia 2011 r. Spółka zależna - Reinhold Polska Project 4 sp. z o.o. i PKP Cargo podpisały aneks przedłużający termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w Katowicach przy ul. Korfantego 138. Reinhold i Alterco zawarły ugodę w sporze z Union Investment, dotyczącym wypowiedzenia umowy realizacji inwestycji Lipiński Passage and Lipiński Centre. Kończy to spór pomiędzy stronami. 2

3 Reinhold, Alterco oraz St. Vincent Cross Point Ltd. Podpisały umowę w sprawie przygotowania strategii i działań operacyjnych dotyczących powołania joint venture. Powołana spółka miałaby pozyskać nieruchomość w Żorach, dokonać inwestycji i zapewnić dodatkowych najemców. Przewidywane zaangażowanie w finansowanie przedsięwzięcia ze strony Reinhold lub Alterco zostało uzgodnione na 10,5 mln EUR. W połowie września Rubicon Partners NFI sprzedał wszystkie należące pośrednio akcje Reinholda. Wcześniej Reinhold Polska AB, Reinhold Group BV oraz Rubicon Partners NFI rozwiązały umowę inwestycyjną ze spółką Alterco w skutek niespełnienia się warunków zawieszających umowę inwestycyjną z Alterco, na mocy której miały nabyć 7 spółek celowych za 80 mln zł. Podstawowe dane finansowe (stan na ) Cena akcji (PLN) 1,41 Zakres z 52 tygodni (PLN) 1,20 6,45 Stopa zwrotu 12 miesięcy (%) -78,8 Średni wolumen obrotów na sesję w 2011 r. (tys. szt.) 6,53 Średni wolumen obrotów na sesję w III kwartale 2011 r. (tys. szt.) Średni wolumen obrotów na sesję w listopadzie 2011 r. (tys. szt.) 4,22 10,84 Kapitalizacja rynkowa (PLN mln) 8,96 Wartość księgowa (PLN mln) 2,89 Akcje w wolnym obrocie (%) 21,05 Liczba akcji Cena/zysk Cena/wartość księgowa 3,10 III kwartał 2011 r. Przychody (tys. EUR) 475 Wynik operacyjny (tys. EUR) 196 Wynik netto (tys. EUR) -311 Marża zysku operacyjnego 41,3% Marża zysku brutto -65,5% Marża zysku netto -65,5% Źródło: Notoria Notowania Źródło: Notoria 3

4 Szwedzka spółka od samego początku giełdowej historii nie miała łatwo. Pierwotnie chciała przeprowadzić ofertę publiczną w prospekcie zapisano nawet maksymalną cenę emisyjną 150 SEK, czyli ok. 60 zł. Potem co prawda obniżono ją do 30 zł, ale i tak nie znaleźli się chętni do kupna papierów. Ostatecznie na GPW znalazły się tylko akcje starych emisji, które zadebiutowały z ceną zł właśnie, czyli z 30% przebitką wobec kursu odniesienia 25,37 zł. Potem jednak nie było już tak optymistycznie. Nie było żadnego powodu, dla którego kurs Reinholda miałby nie poddać się ogólnorynkowej bessie deweloperów. Pod koniec 2008 r. za jeden walor płacono już poniżej 3,5 zł. Nic dziwnego, skoro pierwszymi przychodami z działalności deweloperskiej Reinhold pochwalił się po prawie dwóch latach od debiutu. Mówiąc delikatnie, szwedzki deweloper nie zawojował polskiego rynku, niska wycena spółki w połączeniu ze statusem giełdowego emitenta zachęciła inwestora branżowego do przejęcia. Na razie jednak Alterco nie obiecuje gruszek na wierzbie, a kurs notuje historyczne minima. Dane finansowe Skonsolidowane sprawozdanie finansowe (tys. EUR) I-IX'10 I-IX'11 zmiana % BILANS Aktywa ,8 Aktywa trwałe ,8 Aktywa obrotowe ,5 Należności krótkoterminowe ,4 Kapitał własny ,4 Kapitał zakładowy ,0 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania ,5 Zobowiązania długoterminowe ,9 Zobowiązania krótkoterminowe ,4 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT Przychody netto ze sprzedaży ,9 Zysk (strata) z działalności operacyjnej Zysk (strata) brutto Zysk (strata) netto RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ,9 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ,5 Przepływy pieniężne netto ,7 Środki pieniężne na początek okresu ,0 Środki pieniężne na koniec okresu ,7 Liczba akcji (tys.) Wartość księgowa na jedną akcję 3,61 0,09-97,40 Zysk (strata) na jedną akcję 0,60-0,19 - Źródło: spółka 4

5 Wskaźniki finansowe ZYSKOWNOŚĆ I-IX'10 I-IX'11 Marża zysku operacyjnego 6,3% -15,6% Marża zysku brutto 9,2% -134,5% Marża zysku netto 9,2% -134,5% Stopa zwrotu z kapitału własnego 22,3% Stopa zwrotu z aktywów 6,8% -7,6% PŁYNNOŚĆ Kapitał pracujący Wskaźnik płynności bieżącej 4,36 1,25 Wskaźnik płynności szybkiej 4,36 1,25 Wskaźnik podwyższonej płynności 2,08 1,21 AKTYWNOŚĆ I-IX'10 I-IX'11 Rotacja należności 250,7 191,4 Rotacja aktywów obrotowych 478,4 Rotacja aktywów 484, ,6 ZADŁUŻENIE Wskaźnik pokrycia majątku 2523,9% Stopa zadłużenia 69,3% 97,2% Wskaźnik obsługi zadłużenia -2,9-0,2 Dług/EBITDA 26,5 Źródło: Notoria Wyniki za trzy kwartały narastająco 2011 r. trudno określić inaczej niż jako fatalne. Spółka de facto zawiesiła działalność operacyjną. Nie przeprowadziła żadnej inwestycji, nie sprzedano praktycznie żadnego lokalu (spadek przychodów o 98%). O prawie 50 mln EUR (-72%) obniżyły się za to aktywa. Uwagę zwraca niebezpiecznie wysoka stopa zadłużenia 97,2%. Problemem spółki od zawsze była niewielka liczba prowadzonych jednocześnie projektów. A ponieważ oddanie do użytku inwestycji budowlanej jest czasochłonne, toteż na przestrzeni kilkunastu kwartałów widać wyraźnie po przychodach, kiedy spółce udało się coś sprzedać. I tak, np. w I kwartale 2010 r. Reinhold zaksięgował 29,9 mln EUR przychodów, po tym jak w IV kwartale przychody wyniosły ledwie 1,8 mln EUR. Analiza porównawcza konkurencji Wybrane dane za 2010 r. Atlas Estates Orco Property Plaza Centers Reinhold Ronson Europe Warimpex Przychody (tys. EUR) Zysk (strata) z działalności operacyjnej (tys. EUR) Zysk (strata) netto (tys. EUR)

6 Zysk netto na akcję (EUR) -0,25 16,61 0,04-2,71 0,03 0,10 Wartość księgowa na akcję (EUR) 2,10 21,56 2,05 0,27 0,38 1,71 Aktywa (tys. EUR) Kapitał własny (tys. EUR) Zwrot na kapitale (ROE) (%) -11,8% 77,0% 1,7% 8,4% 5,7% Zwrot na aktywach (ROA) (%) -3,1% 12,3% 0,7% -35,3% 5,2% 0,9% Wskaźnik płynności bieżącej 1,15 1,09 3,03 1,09 3,28 0,25 Stopa zadłużenia (%) 73,6% 81,3% 56,2% 95,8% 38,2% 85,4% Źródło: Notoria Branża deweloperska ma bardzo liczną reprezentację krajową na GPW, toteż dla potrzeb analizy porównawczej wybrano tylko konkurentów Reinholda o zagranicznych korzeniach. Na ich tle spółka prezentuje się niezbyt korzystnie pod względem aktywów i kapitałów własnych jest firmą zdecydowanie najmniejszą, przez co bardzo trudno jest konkurować z nieporównanie większymi konkurentami. Nie ma jeszcze dramatu jesli chodzi o poziom przychodów, bo te są tylko nieznacznie mniejsze niż Plaza Centers, ale trzeba wziąć pod uwagę, że całoroczny wynik został de facto wypracowany w I kwartale, kiedy to udało się zamknąć z zyskiem inwestycję Reinhold Terenowa. Potem było już zdecydowanie gorzej. Ostatecznie w minionym roku Reinhold odnotował 19,3 mln EUR straty operacyjnej. Nic dziwnego, że inwestorzy nie kwapią się do inwestycji w akcje emitenta. Pod względem wskaźnika C/WK Reinhold jest najbardziej niedocenianą firmą. Nie zachęca też ujemny zwrot na aktywach i najwyższa stopa zadłużenia. Analiza sektora Koniunktura w branży budowlanej jest nierozerwalnie związana z sytuacją gospodarczą kraju. Ponieważ wzrost inwestycji w gospodarce w linii prostej przekłada się na zwiększenie popytu na usługi budowlane, dlatego wzrost dynamiki PKB pociąga za sobą zwiększenie produkcji budowlanomontażowej. I na odwrót. Toteż biorąc pod lupę branżę deweloperską nie można nie zastanawiać się nad kondycją ekonomiczną krajów, na rynkach których funkcjonuje dana spółka. W 2010 r. rozpoczęto w Polsce budowę 158 tys. nowych mieszkań, co stanowi liczbę jedynie o 10% mniejszą niż w szczytowym roku Trend zaobserwowany w 2010 r. był kontynuowany w pierwszej połowie roku 2011 we wszystkich głównych polskich miastach. Potwierdza to, że wielu deweloperów było w stanie przygotować projekty oraz zebrać fundusze niezbędne, by sprostać zapotrzebowaniu klientów. Wpłynęło to na wzrost konkurencji pomiędzy deweloperami, co z kolei doprowadziło do wzrostu oczekiwań klientów, w odniesieniu do jakości, 6

7 zaawansowania prac budowlanych i obniżania cen mieszkań. Ponadto coraz więcej klientów wykazuje zainteresowanie ekonomicznymi mieszkaniami, tj. posiadającymi odpowiednią liczbę pokoi przy mniejszej powierzchni mieszkania. W 2010 r. wartość transakcji w sektorze nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej osiągnęła 5 mld EUR, co oznacza 90% zwyżkę w ujęciu rocznym. Łatwiejszy staje się dostęp do finansowania, a rozbieżności w oczekiwaniach nabywców i sprzedających stopniowo maleją. Spółki z branży deweloperskiej i budowlanej narażone są na szereg ryzyk, zaś najszerszemu wachlarzowi potencjalnych zagrożeń muszą stawić czoła duże przedsiębiorstwa. Oprócz ryzyk takich jak: ryzyko operacyjne dotyczące prawidłowych wycen prowadzonych projektów; ryzyko nieefektywnych zakupów; ryzyko cen surowców, duże podmioty gospodarcze są wystawione na ryzyko polityczne. Rekomendacji T (zbiór zasad, adresowanych do banków, dotyczących zarządzania i oceny ryzyk związanych z udzielanymi kredytami detalicznym) i zakończenia w 2012 r. rządowego programu Rodzina na Swoim. Niemniej wydaje się, że spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, polska mieszkaniówka ma przed sobą najlepsze perspektywy. Na wyniki deweloperów mieszkaniowych negatywnie może wpłynąć podwyższona w 2011 r. stawka VAT od sprzedawanych nowych mieszkań z 7 do 8%. Aby nie osłabiać i tak niewielkiego popytu na mieszkania spółki biorą to obciążenie na siebie, obniżając tym samym rentowność projektów. Jak widać na wykresie giełdowego subindeksu WIG-Deweloperzy branża nadal nie odzyskała atrakcyjności sprzed czterech lat, gdy spółki chwaliły się rekordowymi wynikami sprzedając na pniu przysłowiowe już dziury w ziemi. Deweloperzy funkcjonujący na rynku mieszkaniowym mimo ożywienia gospodarczego mogą notować nieco gorsze wyniki niż spółki działające w segmencie hoteli i biurowców. Ci pierwsi bowiem zmuszenia są działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. Wieści z branży Do końca roku Orco powinno sprzedać wyceniany na 140 mln EUR budynek biurowy Sky Office w Duesseldorfie. Jeśli to się uda, Orco zrealizuje tegoroczną prognozę wyników, zakładającą uzyskanie ze sprzedaży aktywów i wynajmu mln EUR. W IV kwartale J.W. Construction, wbrew oczekiwaniom, nie uzyska pozwolenia na użytkowanie inwestycji w Ożarowie, gdzie powstaje 376 lokali. O wyniku za IV kwartał stanowić będzie zysk ze sprzedaży gotowych mieszkań, których na koniec III kwartału było około 500, oraz przeszacowania inwestycji komercyjnych. Wiele wskazuje na to, że cały rok spółka zamknie zyskiem około 35 mln zł. 7

8 Na początku listopada Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła na Cyproman Services Limited karę 30 tys. zł za niezawiadomienie o przekroczeniu 5 i 10% głosów na WZA spółki. Celtic Property Developments wypłaci 23 grudnia akcjonariuszom zaliczkę na poczet dywidendy z zysku za rok obrotowy 2011, w wysokości 10 groszy na akcję. Prawo do zaliczki uzyskują osoby będące akcjonariuszami spółki 15 grudnia. Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Europe, obiecuje że większość z realizowanych obecnie projektów (łącznie 780 lokali) zostanie zakończona w II i III kwartale 2012 r. Według dyrektora finansowego 2011 r. uda się spółce zakończyć na plusie, zaś 2012 r. ma być rekordowy pod względem wyników. LC Corp skokowo zwiększy aktywność na rynku mieszkaniowym. Deweloper znany dotychczas z inwestycji w stolicy, w ostatnim roku wszedł też na rynku wrocławskim, łódzkim i krakowskim. Przed końcem roku spółka ruszy z pierwszą inwestycją w Gdańsku. Oferta mieszkań LC Corp zwiększy się z 317 na koniec czerwca 2011 r. do ponad 1 tys. Plaza Centers podtrzymała zapowiedzi zakończenia w 2011 r. budowy centrum handlowego w Toruniu oraz centrum handlowego i biurowca w Indiach i nosi się z zamiarem rozpoczęcia czterech projektów w Europie Środkowo- Wschodniej oraz dwóch mieszkaniowych w Indiach. W marcu zapowiadano rozpoczęcie 15 projektów komercyjnych w 2012 r. Warimpex sprzedał z zyskiem 50% udział w joint venture, które zostało powołane do budowy sieci hoteli ekonomicznych w Europie Środkowej. Udziały odkupiła spółka zależna Starwood Capital Group, z którą firma notowana na giełdach w Wiedniu i Warszawie współpracowała przy tym projekcie. Orco złożyło wniosek o wyłączenie z notowania akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych w Budapeszcie. Decyzję podjęto ze względu na niski wolumen obrotu oraz w celu zmniejszenia kosztów związanych z notowaniami i raportowaniem. Na II kwartał 2012 r. planowane jest zakończenie budowy pierwszej inwestycji mieszkaniowej Ronsona w Szczecinie osiedla Panoramika. W pierwszym etapie projektu powstają dwa budynki z 82 lokalami. Jeden z dawnych kontrahentów Reform Company domaga się od Atlas Estates spłaty 66,8 mln zł. W 2006 r. emitent kupił od niej warszawski wieżowiec Millennium Plaza, płacąc 76 mln euro. Reform Company przekonuje, że straciło na tej transakcji i domaga się odszkodowania. Globe Trade Centre zamierza zbudować w warszawskiej Białołęce galerię handlową o powierzchni około 60 tys. m.kw. Całkowite koszty budowy mają wynieść około 160 mln EUR, czyli ponad 690 mln zł. Będzie to największa pod względem nakładów inwestycja w centrum handloworozrywkowe w historii dewelopera. Kolejne 680 mln zł ma kosztować realizowany wspólnie z Polnordem projekt galerii w Wilanowie. W maju GTC sprzedało udziały w Galerii Mokotów za kwotę 540 mln zł. 8

9 Analiza makroekonomiczna Wskaźniki makro na koniec 2010 r. Polska Szwecja PKB (mld EUR) 357,4 346,1 PKB na 1 mieszkańca (tys. EUR) 9,4 36,9 PKB (%) 3,8 5,7 Deficyt budżetowy (% PKB) 7,9 0,0 Dług publiczny (% PKB) 55 39,8 Inflacja (%) 2,6 2,3 Bezrobocie (%) 9,6 8,4 Eksport towarów (mld EUR) 117,4 120,6 Import towarów (mld EUR) 130,8 112,2 Źródło: MG Polska Inflacja HICP (zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych, obliczany według ujednoliconej metodologii Biura Statystycznego Unii Europejskiej) wyniosła w październiku 3,8%, wobec 3,5% we wrześniu. W ujęciu miesięcznym ceny wzrosły o 0,7%. Liczony przez GUS wskaźnik CPI w październiku wyniósł 4,3% rok do roku. Według założeń budżetowych na 2011 r., w nadchodzących 12 miesiącach PKB wzrośnie o 3,5%. Niektórzy członkowie Rady Polityki Pieniężnej prognozują jeszcze wyższy wzrost PKB o 4-4,5%. Powinno to korzystnie wpływać na kształtowanie się popytu konsumpcyjnego. Ministerstwo Gospodarki szacuje, że utrzymanie wysokiej dynamiki produkcji przemysłowej pozwoli w IV kwartale osiągnąć około 4% wzrost gospodarczy. Według szacunków GUS, produkcja sprzedana przemysłu w październiku 2011 r. była o 6,5% wyższa w porównaniu z analogicznym miesiącem 2010 r. Wskaźnik cen produkcji sprzedanej przemysłu wzrósł w październiku o 8,5% r/r. Premier Donald Tusk zapowiedział w expose, że od 2012 r. pracodawcy i samozatrudnieni zapłacą składkę rentową wyższą o 2 punkty procentowe od dotychczasowej. Według ekspertów Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, będzie to oznaczało nie tylko wzrost bezrobocia, ale też powiększanie się szarej strefy w gospodarce. Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-październik 2011 r. oddano do użytkowania 100,9 tys. mieszkań, czyli o 7,8% mniej niż w 2010 r. Największy udział (57,0%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, natomiast deweloperzy oddali 37,3 tys. mieszkań stanowiących 37% puli. Reszta przypada na spółdzielnie mieszkaniowe, budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe. Szwecja Kryzys nie ominął tak wysoko rozwiniętego państwa jak Szwecja. Na początku roku 2008 zakładano wzrost PKB na poziomie 3%, a tymczasem gospodarka skurczyła się o 0,4%, a w następnym roku PKB obniżył się o ponad 5%. Szwedzi zareagowali jednak szybko jeszcze w 2008 r. rząd Szwecji przedstawił plan stabilizacyjny zakładający m.in. przeznaczenie 15 mld SEK (ok. 1,5 mld EUR) na program gwarancyjny dla banków. Te i szereg innych decyzji pozwoliły Szwecji na szybki na powrót na ścieżkę rozwoju. W 9

10 2010 r. PKB wzrósł o 5,7%. Według Eurostatu, oraz w 2011 r. gospodarka urośnie o 4,2%. Szwecja jest eksporterem netto, nadwyżka w jej obrotach handlowych (towary i usługi), która od lat przekraczała Podsumowanie Wchodząc na warszawską giełdę, Reinhold miał plany niezwykle ambitne. Szwedzi zapowiadali zawojowanie polskiej branży deweloperskiej, skończyło się jednak na obiecankach. Życie boleśnie zweryfikowało astronomiczne zamierzenia dość powiedzieć, że dopiero po dwóch latach od giełdowego debiutu spółka mogła się pochwalić pierwszymi przychodami z 20 mld EUR, w 2010 r. spadła do 18,6 mln EUR. Najważniejsze gałęzie gospodarki szwedzkiej to przemysł drzewny, maszynowy i elektroniczny. Bezrobocie należy do najmniejszych w krajach UE. działalności deweloperskiej. Cierpliwość giełdowych inwestorów skończyła się jednak dużo wcześniej. Niedawno Reinhold zmienił właściciela Szwedzi oddali władzę grupie Alterco. Ta zapowiada, że uczyni z Reinhold jeden z filarów swojej działalności. Sądząc ze stale zniżkujących notowań emitenta, inwestorzy poczekają na podanie bliższych konkretów. 10