Raport specjalny: Nr 6/2010 Rynek mieszkaniowy z szansą na wzrosty

Transkrypt

1 Miesięcznik Makroekonomiczny Banku BPH Raport specjalny: Nr 6/2010 Rynek mieszkaniowy z szansą na wzrosty Prognozy krótko i średnioterminowe W czerwcowym Nawigatorze podtrzymujemy nasze dotychczasowe prognozy. Oczekujemy wzrostu PKB w tym roku o 3.0%, przy czym ze względu na powódź dokonaliśmy niewielkich rewizji wzrostu w Q2 i Q3 (szczegóły w Raporcie pod Lupą). W 2011 r. oczekujemy tempa wzrostu zbliżonego to tegorocznego (3.1%). W odniesieniu do polityki monetarnej nadal oczekujemy, iż w warunkach braku presji na wzrost stóp procentowych w strefie euro oraz braku lokalnej presji inflacyjnej RPP nie będzie skłonna znacząco podnosić kosztu pieniądza w Polsce. (zakładamy jedną podwyżkę stóp procentowych w Polsce o 25pb w Q4 10 oraz kontynuacji podwyżek w 2011 r.) Prognozowany przez nas kurs EUR-PLN na koniec 2010 r. to nadal Gospodarka pod lupą W Q1 10 polska gospodarka rozwijała się w tempie 3.0%r/r. W raporcie Gospodarka pod lupą przyglądamy się szczegółowo strukturze wzrostu polskiego PKB oraz podejmujemy próbę oceny wpływu obecnej sytuacji (powódź) na dynamikę PKB w kolejnych kwartałach. Czynniki pogodowe w Q1 10, jak pokazały dane GUS, miały bardzo duży wpływ zwłaszcza na inwestycje w tym okresie. Wydaje się, iż majowa i czerwcowa powódź także odcisną swoje piętno na inwestycjach, gdyż realizacja części projektów musiała zostać wstrzymana, jednakże w Q3 10 powinniśmy zobaczyć odbicie oprócz nadrabiania straconego czasu pojawi się zapewne zwiększona ilość prac budowlano-remontowych. Raport specjalny W raporcie specjalnym przyglądamy się rynkowi nieruchomości mieszkaniowych. Naszym zdaniem faza spadkowa cyklu na rynku nieruchomości mieszkaniowych zbliża się do końca i w nadchodzących miesiącach możliwe jest odbicie koniunktury, pod warunkiem jednak, że globalna gospodarka uniknie większych problemów w związku z kryzysem fiskalnym. Nawis niesprzedanych mieszkań nie pozwoli jednak na dynamiczne wzrosty cen. W średnim okresie wraz z konwergencją realną Polski z UE i wzrostem dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych należy się spodziewać systematycznego wzrostu popytu fundamentalnego na mieszkania i to pomimo niekorzystnych tendencji demograficznych. Do głównych zagrożeń wewnętrznych dla wzrostu rynku mieszkaniowego należą zmiany regulacyjne (zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów) oraz zmiany w polityce podatkowej, a także polityce wspierania rynku mieszkaniowego, które mogą wpłynąć na koszt zakupu i utrzymania mieszkania. Wraz z poprawą poziomu infrastruktury powinna nastąpić redukcja części dysproporcji cenowych między dużymi aglomeracjami, a mniejszymi miejscowościami, które będą z nimi dobrze skomunikowane. Potencjał do wzrostu cen w tych regionach wydaje się być najwyższy. Spis treści: Prognozy krótkookresowe s. 2-6 Gospodarka pod lupą s. 6-8 Raport specjalny s Prognozy dla gospodarki światowej s Kalendarze publikacji s Kontakt: Andrzej Halesiak Dyrektor Biura Analiz Ekonomicznych tel. (22) Maja Goettig Główny Ekonomista tel. (22) Monika Kurtek Starszy Ekonomista tel. (22) Adam Antoniak Starszy Ekonomista tel. (22) Paweł Kolski Ekonomista tel. (22) Tabela 1. Podstawowe prognozy Kategoria / za okres Q4'09 Q1'10 Q2'10 Q3' PKB (%r/r) * Inflacja CPI (średnia, %r/r) Stopa referencyjna NBP (koniec okresu, %) EUR/PLN (średnia w okresie) USD/PLN (średnia w okresie) Źródło: GUS, NBP, Bank BPH Informacja dot. produktów skarbowych BPH: tel. (22) tel. (12)

2 PROGNOZY KRÓTKO I ŚREDNIOTERMINOWE KATEGORIA PROGNOZY BPH PROCESY REALNE PKB: Q2 10: +3.2%r/r 2010: +3.0% 2011: +3.1% Tempo wzrostu gospodarczego w Q1 10 zgodnie z szacunkami osłabło w porównaniu do Q4 09 i wyniosło 3.0%r/r. Kategorią, która w największym stopniu generowała wzrost PKB w Q1 10 były zapasy (2.1pp), podczas gdy znacząco osłabła rola eksportu netto (0.7pp). W pierwszych trzech miesiącach br. nadal słaba pozostawała konsumpcja prywatna (wzrost o 2.2%r/r), a także załamaniu uległy inwestycje w środki trwałe (spadek o 12.4%r/r). Dynamika PKB w kolejnym kwartale nie powinna być gorsza od zanotowanej w Q1 10 i według naszych prognoz wyniesie 3.2%r/r. Spodziewamy się dalszej odbudowy zapasów, poprawy sytuacji w inwestycjach (choć poprawę tę hamować może powódź) i braku większych zmian w dynamice konsumpcji. W całym roku nadal spodziewamy się wzrostu PKB w okolicach 3.0%. Produkcja sprzedana przemysłu: M5 10: +8.9%r/r Dynamika produkcji sprzedanej przemysłu w maju uległa naszym zdaniem dalszemu wyhamowaniu i wyniosła 8.9%r/r. Do negatywnych czynników, które w maju wpłynęły na produkcję, należy zaliczyć powódź (niektóre zakłady zmuszone zostały do przerwania produkcji, a tam gdzie wystąpiły duże szkody proces produkcji nie mógł być wznowiony). Sprzedaż detaliczna: M5 10: +2.2%r/r Po spadku sprzedaży detalicznej w kwietniu o 1.6%r/r maj przynieść powinien poprawę wyniku. Nie należy jednak oczekiwać, że poprawa te będzie znacząca - spodziewamy się dynamiki na poziomie 2.2%r/r. Maj był kolejnym miesiącem, w którym na wynikach sprzedaży cieniem położyły czynniki jednorazowe tym razem zimna wiosna (zniechęcająca do zakupu odzieży i obuwia) oraz powódź. KATEGORIA PROGNOZY BPH PROCESY CENOWE CPI: M05 10: +2.4%r/r Inflacja w kwietniu kontynuowała trend spadkowy i obniżyła się do 2.4%r/r z 2.6%r/r w marcu, a zatem znalazła się poniżej środka celu inflacyjnego, choć jej spadek był mniejszy niż zakładaliśmy. W maju spodziewamy się stabilizacji rocznego wskaźnika na poziomie 2.4%r/r. Na zahamowanie tempa obniżania się inflacji w maju miała, naszym zdaniem, wpływ sytuacja powodziowa i trudne warunki meteorologiczne, co przełożyło się na wyższe ceny żywności. W nadchodzących miesiącach nadal spodziewamy się, że trend spadkowy inflacji będzie kontynuowany (do ok. 2.0% w miesiącach letnich), dzięki kontynuacji efektu wysokiej bazy z ubiegłego roku i niskiej presji cenowej przy ograniczonym popycie konsumentów. Spodziewamy się, że dopiero przełom Q3 10 i Q4 10, z uwagi na m.in. odwrócenie efektu bazy, powinien przynieść odbicie inflacji, do ok % w grudniu. Inflacja bazowa: M5 10: +1.8%r/r Prognozujemy inflację bazową w maju na poziomie 1.8%r/r wobec 1.9%r/r w poprzednim miesiącu. 2

3 PPI: M5 10: +0.4%r/r Nasza prognoza wskazuje, że ceny producenta wzrosły w maju o 0.4%r/r, po spadku o 0.5%r/r przed miesiącem. Spodziewamy się, że mniejszy niż przed miesiącem spadek cen w przetwórstwie przemysłowym (efekt bazy przyczyniający się do deflacji w tej kategorii stopniowo wygasa) nie zdołał już zneutralizować wzrostów cen w pozostałych działach. KATEGORIA PROGNOZY BPH RYNEK PRACY Przeciętne wynagrodzenie brutto w sekt. przedsiębiorstw: M5 10: +4.2%r/r Ostatnie miesiące pokazują, że sytuacja na rynku pracy w zakresie wynagrodzeń się ustabilizowała, a dynamika płac w nadchodzących miesiącach pozostanie bardziej pod wpływem czynników sezonowych niż cyklicznych. Spodziewamy się, że w najbliższym okresie siła przetargowa pracowników nadal pozostanie ograniczona, co nie będzie sprzyjało silnemu przyspieszeniu dynamiki płac. Uwzględniając efekt bazy (ponadprzeciętny spadek płac w maju 2009) oczekujemy, że tempo wzrostu płac w maju br. przyspieszyło do 4.2%r/r z 3.2%r/r miesiąc wcześniej. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw: M5 10: +0.5%r/r Rozpoczęcie prac sezonowych oraz wyhamowanie procesów restrukturyzacji zatrzymały spadki zatrudnienia. Oczekujemy, że będzie to zjawisko trwałe i kolejne miesiące przyniosą dalszy wzrost liczby etatów. Spodziewamy się, że w maju zatrudnienie wzrosło o 8tys. osób, co w ujęciu r/r oznacza przyspieszenie jego tempa wzrostu do 0.5% z 0.0% miesiąc wcześniej. Stopa bezrobocia: M5 10: 12.0% Oczekujemy, że zgodnie z szacunkami MPiPS w maju liczba zarejestrowanych bezrobotnych zmniejszyła się o 61.3tys., a stopa bezrobocia spadła do 12.0% z 12.3% w kwietniu. KATEGORIA PROGNOZY BPH PODAŻ PIENIĄDZA M3 Podaż pieniądza M3: M5 10: +6.2%r/r Oczekujemy, że w maju dynamika podaży pieniądza wzrosła do 6.2%r/r. Niewielkiemu wzrostowi dynamiki sprzyjało naszym zdaniem osłabienie złotego powodujące wzrost złotowej wartości wolumenów denominowanych w walutach obcych. Depozyty gospodarstw domowych: Kredyty gospodarstw domowych: M5 10: +8.9%r/r M5 10: +9.0%r/r Oczekujemy, że bankowe oszczędności gospodarstw domowych przyrosły w maju w tempie zbliżonym do kwietniowego, tj. ok. 9%r/r. Maj w naszej ocenie przyniósł wzrost nominalnej wartości kredytów gospodarstw domowych o ok. PLN10mld (głównie za sprawą wyższej wartości zlotowej kredytów walutowych), co powinno przełożyć się roczne tempo wzrostu na poziomie 9%. Depozyty przedsiębiorstw: M5 10: +12.6%r/r Oczekujemy utrzymania się dynamiki depozytów przedsiębiorstw na poziomie z kwietnia tj. ok. 13%r/r. Kredyty przedsiębiorstw: M5 10: -6.3%r/r Oczekujemy niewielkiej poprawy dynamiki kredytów przedsiębiorstw w efekcie przyrostu nominalnej wartości wolumenów kredytowych w związku z osłabieniem złotego. 3

4 KATEGORIA PROGNOZY BPH BILANS PŁATNICZY C/A: M4 10: -800mln EUR Spodziewamy się wzrostu deficytu C/A, główne za sprawą większej nierównowagi w handlu zagranicznym oraz wysokiego deficytu na rachunku dochodów. W ujęciu dwunastomiesięcznym spodziewamy się wzrostu deficytu do 2.0% PKB wobec 1.9% PKB w marcu. Eksport: M4 10: +21.0%r/r Niewielkie wyhamowanie rocznego tempa wzrostu produkcji przemysłowej sugeruje podobne tendencje w przypadku eksportu. Spodziewamy się jednak, że roczne tempo wzrostu pozostało powyżej 20%r/r. Import: M04 10: +24.7%r/r Ostatnie miesiące przyniosły dynamiczną odbudowę importu. Proces ten był zapewne kontynuowany w kwietniu, jednak w ujęciu r/r spodziewamy się pewnego wyhamowania dynamiki importu. Bilans handlowy: M4 10: -550mln EUR Przy wciąż szybszej odbudowie importu niż eksportu szacujemy deficytu w handlu towarami w marcu na EUR550mln. KATEGORIA PROGNOZY BPH BUDŻET PAŃSTWA Saldo budżetu: M5 10: -33.0mld PLN Oczekujemy, że deficyt budżetu państwa po maju wyniósł ok. PLN33.0mld, tj. 63.2% rocznego planu. KATEGORIA PROGNOZY BPH STOPY PROCENTOWE Stopa referencyjna NBP: M6 10: 3.50% M12 10: 3.75% RPP, zgodnie z naszymi oczekiwaniami i konsensusem, utrzymała w maju stopy procentowe i nieformalne, neutralne nastawienie bez zmian. Biorąc pod uwagę nadal dużą niepewność w kwestii przełożenia się problemów fiskalnych strefy euro na krajową gospodarkę oraz prognozowany w krótkim terminie dalszy spadek inflacji, spodziewamy się, że RPP utrzyma postawę wyczekującą i nie będzie skłonna do zacieśniania polityki pieniężnej w ciągu najbliższych miesięcy. Oczekujemy jednej podwyżki stóp procentowych w tym roku - o 25 pb dopiero w Q4'10. W czerwcu kluczowa z punktu widzenia kształtu polityki pieniężnej będzie najnowsza projekcja inflacji i PKB. Ewentualne, związane z powodzią, wyhamowanie spadków cen żywności w połączeniu z nieco słabszym niż jeszcze kilka miesięcy temu złotym, może przełożyć się na wyższą prognozowaną w projekcji inflację w średnim terminie w porównaniu do tej z projekcji z lutego. To z kolei mogłoby wywołać w RPP dyskusję na temat zmiany nieformalnego nastawienia w polityce pieniężnej z neutralnego na restrykcyjne. Rynek długu: Rentowność obligacji 2- letniej (średnio w czerwcu): 4.70% Wzrost awersji do ryzyka na fali obaw związanych kryzysem zadłużeniowym w Europie i związane z tymi turbulencjami osłabienie złotego spowodowało w maju istotny wzrost rentowności na dłuższym końcu krajowej krzywej (ok pb w segmencie 2-5 lat). Kluczowe dla zachowania krajowych obligacji nadal pozostaje sentyment na światowych rynkach oraz zachowanie rynku walutowego. Spodziewamy się, że w czerwcu rentowności mogą jeszcze lekko wzrosnąć, biorąc pod uwagę utrzymującą się nerwowość na rynkach finansowych. 4

5 KATEGORIA PROGNOZY BPH RYNEK WALUTOWY EUR-PLN: M6 10 (koniec m.): 4.20 M12 10 (koniec m.): 3.90 Inwestorzy na światowych rynkach finansowych pozostają wrażliwi na wszelkie informacje dotyczące sytuacji fiskalnej europejskich gospodarek, które mogą mieć problemy podobne do Grecji. Widoczne w maju obawy o rozprzestrzenianie się kryzysu zadłużeniowego w Europie będą prawdopodobnie w czerwcu dalej negatywnie odbijać się na notowaniach walut rynków wschodzących, w tym złotego. Do tego dochodzi kwestia zbliżającego się, przypadającego na przełom czerwca i lipca, terminu zapadania dużej operacji zasilającej EBC o wartości ponad EUR400mld. Oczekujemy, że złoty zakończy miesiąc na poziomie 4.20/EUR. Tabela 2. Prognozy krótkookresowe (dynamika %r/r) Kategoria / za okres Produkcja przemysłowa Sprzedaż detaliczna (ceny bieżące) CPI PPI Inflacja bazowa Zatrudnienie w sekt. przedsiębiorstw Wynagrodzenia w sekt. przedsiębiorstw Stopa bezrobocia zarejestrowanego Bilans obrotów bieżących (EURmn) Podaż pieniądza M EUR/PLN (średni za okres) USD/PLN (średni za okres) Stopa referencyjna NBP (na koniec okresu) WIBOR 1M (średni za okres) Bon skarbowy 52 tyg.(średnia za okres) Obligacja 5 letnia (średnia za okres) Źródło: NBP, GUS, Bank BPH Tabela 3. Prognozy średniookresowe, średnia w kwartale Kategoria / za okres Q1'09 Q2'09 Q3'09 Q4'09 Q1'10 Q2'10 Q3'10 Q4'10 Q1'11 Q2'11 Q3'11 Q4'11 Stopa referencyjna NBP (na koniec okresu) WIBOR 1M WIBOR 3M Bon skarbowy 52 tyg Obligacja 2 letnia Obligacja 5 letnia EUR/USD EUR/PLN USD/PLN Źródło: NBP, GUS, Bank BPH 5

6 Tabela 4. Prognozy średniookresowe, średnia w kwartale, dynamika %r/r Kategoria / za okres Q1'09 Q2'09 Q3'09 Q4'09 Q1'10 Q2'10 Q3'10 Q4'10 Q1'11 Q2'11 Q3'11 Q4'11 PKB Popyt krajowy Spożycie Prywatne Publiczne Akumulacja Nakłady brutto na środki trwałe Zapasy (kontrybucja we wzrost PKB) Eksport netto (kontrybucja we wzrost PKB) Produkcja przemysłowa Sprzedaż detaliczna CPI Inflacja bazowa Wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw Źródło: NBP, GUS, Bank BPH GOSPODARKA POD LUPĄ Warunki atmosferyczne zakłócają tempo wzrostu PKB Dane dotyczące tempa wzrostu polskiej gospodarki w Q1 10 nie były zaskoczeniem. Dynamika PKB na poziomie 3.0%r/r była zbliżona do oczekiwań rynkowych, a jednocześnie okazała się nieznacznie słabsza w porównaniu do zanotowanej w Q4 09 (3.3%r/r). Na wyhamowanie tempa wzrostu PKB wskazały także dane wyrównane sezonowo w ujęciu q/q dynamika obniżyła się w Q1 10 do 0.5% z 1.1% w poprzednim kwartale, zaś w ujęciu r/r pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału, tj. 2.8%. Dane opublikowane przez GUS pokazały także zmieniającą się strukturę wzrostu gospodarczego w Polsce: coraz większą rolę zaczyna odgrywać popyt krajowy, zdecydowanie mniejszą natomiast saldo handlu zagranicznego. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach proces ten będzie kontynuowany. Popyt krajowy wzrósł w Q1 10 o 2.2% w porównaniu do 0.9%r/r w Q4 09. Tempo wzrostu popytu krajowego było tym samym tylko o 0.8pp niższe od tempa wzrostu PKB, podczas gdy kwartał wcześniej różnica ta wynosiła jeszcze 2.4pp. Choć przesunięcie ciężaru generowania wzrostu gospodarczego w kierunku popytu krajowego jest niewątpliwie zjawiskiem korzystnym (Polska ma duży rynek wewnętrzny, stąd ma w tym względzie duże możliwości), to jednak nie jest do końca jeszcze zadowalający rozkład sił pomiędzy poszczególnymi obszarami tego popytu. Kluczowa pozostaje konsumpcja, która na razie utrzymuje się na dość słabym poziomie. Dynamika spożycia indywidualnego Wykres 1. Struktura wzrostu PKB, pkt. proc. pkt. proc. (wkłady we wzrost PKB) Źródło: GUS 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 F Spożycie indywidualne Inwestycje Eksport netto Spożycie publiczne Zapasy PKB sektora gospodarstw domowych była wprawdzie trochę wyższa od zanotowanej w poprzednim kwartale (1.7%r/r) i wyniosła 2.2%r/r, niemniej jednak jest to poziom daleko odbiegający od czasów dobrej koniunktury, kiedy dynamika przekraczała nawet 6.0%r/r. Należy zaznaczyć, że w świetle danych cząstkowych, takich jak sprzedaż detaliczna (która w Q1 10 wzrosła o zaledwie 0.3%r/r wobec 4.7%r/r w Q4 09) oraz spadku wartości dodanej w usługach rynkowych w Q1 10 (o 0.7%r/r wobec wzrostu o 2.3%r/r 6

7 w Q4 09) dane dotyczące spożycia indywidualnego w Q1 10 wydają się trochę zawyżone. Inną ważną kategorią popytu krajowego, która niewątpliwie ściągnęła go w dół, były w Q1 10 inwestycje w środki trwałe. Ich spadek o 12.4%r/r (wobec wzrostu o 1.2%r/r w poprzednim kwartale) był najgłębszy od pierwszego kwartału 2002 roku. Przy słabej konsumpcji oraz kurczących się inwestycjach sytuację uratowały w Q1 10 zapasy. Ich kontrybucja we wzrost PKB powróciła po siedmiu kwartałach na poziomy dodatnie i wyniosła aż 2.1pp. Z opublikowanych przez GUS danych jasno wynika, że zmniejsza się rola eksportu netto w generowaniu wzrostu polskiego PKB. Jego wkład był wprawdzie nadal pozytywny w Q1 10, ale wyniósł już tylko 0.7pp, podczas gdy w trakcie całego 2009 roku osiągał najmniej 2.0pp. Zmniejszająca się skala wpływu eksportu netto na dynamikę PKB to rezultat przede wszystkim nabierającego tempa importu towarów i usług. Choć eksport także przyspiesza (dynamika w Q1 10 osiągnęła 9.8%r/r wobec 1.8%r/r w Q4 09), to jednak skala przyspieszenia importu jest większa (7.9%r/r wobec - 4.4%r/r w Q4 09). Po tzw. stronie podażowej PKB wartość dodana brutto ogółem zanotowała wzrost o 2.8%r/r, w tym wartość dodana w przemyśle wzrosła o 11.2%r/r, wartość dodana w budownictwie spadła o 5.8%r/r, a wartość dodana w sektorze usług rynkowych obniżyła się o 0.7%r/r. Strona podażowa jest zgodna ze stroną popytową za wyjątkiem usług rynkowych jak już zostało wspomniane wcześniej spadek wartości dodanej w tej kategorii pozostaje w pewnej sprzeczności z przyspieszeniem tempa wzrostu spożycia indywidualnego. Wykres 2. Dynamika wartości dodanej, % r/r Źródło: GUS 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 Przemysł Budownictwo Usługi rynkowe Tempo wzrostu PKB w Q1 10 należy uznać za zadowalające. Za satysfakcjonujący uznać także należy fakt, że to popyt krajowy znowu zaczyna wieść wiodącą rolę w kreowaniu rozwoju polskiej gospodarki. Świadczy to w pewnym sensie o powracaniu na normalną ścieżkę, tj. sprzed kryzysu globalnego. Należy jednak uwypuklić, że sama struktura wzrostu popytu krajowego jak na razie pozostawia wiele do życzenia. Główny filar, czyli konsumpcja, w dalszym ciągu pozostaje słaba, a wzrost generowany jest przede wszystkim przez odbudowę zapasów. Na dłuższą metę sytuacja taka jest nie do utrzymania. Niepokojący może wydawać się także bardzo gwałtowny i głęboki spadek inwestycji, przy czym w tym przypadku poprawa powinna być widoczna niebawem. W Q1 10 na aktywności inwestycyjnej zaważyły bardzo trudne warunki atmosferyczne (duże opady śniegu i utrzymujące się długo niskie temperatury). Choć do niedawna wydawało się, że firmy budowlane ze zdwojoną siłą ruszą z pracami z początkiem wiosny, na przeszkodzie stanęła w wielu obszarach powódź. Wzrost inwestycji w Q2 10 będzie zatem najprawdopodobniej niższy od spodziewanego jeszcze niedawno, gdyż efekty nadrabiania znowu przesuną się w czasie, ale jednocześnie wyższy w Q3 10. Powódź i jej wpływ na gospodarkę, w tym w szczególności na wzrost gospodarczy, ale także ceny i rynek pracy, jest ostatnio jednym z najczęściej poruszanych tematów. Sytuacja jest o tyle niepewna, że po przejściu pierwszej fali powodziowej obserwujemy właśnie drugą, a co gorsza nie jest wykluczone że wystąpią kolejne. Warunki pogodowe pozostają zatem nadal ważnym elementem w kształtowaniu PKB w Polsce. Na chwilę obecną wydaje się, że wpływ powodzi na tempo wzrostu gospodarczego nie będzie znaczący. Jej skutkiem w niektórych regionach kraju są przestoje w produkcji czy czasowego wstrzymane inwestycje budowlane (trwałe straty w majątku produkcyjnym są jak na razie małe, znacznie bardziej ucierpiały zasoby mieszkaniowe). Jednocześnie w kolejnych miesiącach naprawa szkód popowodziowych stymulować będzie wiele prac o charakterze budowlano-remontowym, a co za tym idzie zwiększony popyt na materiały budowlane, meble, sprzęt AGD itp., wspierając działalność handlową, usługową i wytwórczą (z tych też względów nie oczekujemy aby powódź miała trwały wpływ na sytuację na rynku pracy). W tej sytuacji, z punktu widzenia wzrostu gospodarczego powinniśmy mieć raczej do czynienia z przesunięciem w czasie i strukturze wzrostu, a nie z jego spowolnieniem. Wyjątek stanowi rolnictwo, gdzie utrata zbiorów ma charakter trwały (więcej towarów trzeba będzie zaimportować). Ponieważ jednak produkcja rolna to zaledwie ok. 3% wartości dodanej, a areał zalanych upraw to ok. 3% terenów uprawnych, nie powinny być to wielkości, które miałyby znaczący wpływ na dynamikę PKB w tym roku. Nadal oczekujemy tempa wzrostu PKB w 2010 roku na poziomie 3.0%, przy czym zrewidowaliśmy nieco tempo wzrostu w poszczególnych kwartałach: w Q2 10 prognozujemy obecnie wzrost PKB o 3.2%r/r (poprzednio 3.4%r/r), zaś w Q310 o 3.3%r/r (poprzednio o 3.0%r/r). Powódź odbije się naszym zdaniem przejściowo na poziomie niektórych cen produktów rolnych. Choć niedobory spowodowane powodzią będzie można uzupełnić importem, to biorąc pod uwagę fakt, że złoty pozostaje relatywnie słaby, będzie się to przekładać 7

8 na złotową wartość importowanych towarów. W efekcie będziemy mieć do czynienia z wolniejszym niż do tej pory zakładany sezonowym spadkiem cen żywności. Znów jednak nie powinny być to zmiany na tyle znaczące by w istotny sposób wpływały na ścieżkę inflacyjną i decyzje RPP. Z punktu widzenia RPP najważniejsza jest naszym zdaniem struktura wzrostu PKB w Q1 10, która przemawia za pozostawieniem na razie stóp procentowych na dotychczasowym poziomie. Tak długo jak popyt konsumpcyjny utrzymywać się będzie na niskim poziomie, nie będzie stanowić zagrożenia dla inflacji. RAPORT SPECJALNY Rynek mieszkaniowy z szansą na wzrosty Rynek nieruchomości jest jednym z kluczowych obszarów każdej gospodarki. Dobitnie pokazał to ostatni kryzys, który swoje korzenie miał w pęknięciu bańki na amerykańskim rynku mieszkaniowym. W przypadku Polski znaczenie tego rynku dla całej gospdoarki jest niższe niż w krajach rozwiniętych, jednak jego rola szybko rośnie w ostatnich latach. Z danych Eurostatu wynika, że inwestycje mieszkaniowe stanowiły w 2008 r. blisko 15% inwestycji ogółem, podczas gdy w 1998 r. było to 11%. Dla porównania średni poziom w UE to ok. 26%. W niniejszym raporcie przyglądamy się czynnikom, które mogą mieć wpływ na perspektywy dla rynku mieszkaniowego w Polsce na najbliższe lata. Główne wnioski z przeprowadzonej analizy 1 : 1) Faza spadkowa cyklu na rynku nieruchomości mieszkaniowych zbliża się do końca i bardzo prawdopodobne jest odbicie koniunktury w nadchodzących kwartałach, pod warunkiem jednak, że globalna gospodarka uniknie drugiego dna recesji 2) Nawis niesprzedanych mieszkań nie pozwoli na dynamiczne wzrosty cen w dużych aglomeracjach. 3) W krótkim okresie odbudowa popytu inwestycyjnego na mieszkania będzie następowała stopniowo, wraz ze spadkiem marż kredytowych oraz większą skłonnością banków do udzielania kredytów walutowych. 4) W średnim okresie wraz z konwergencją realną Polski z UE i wzrostem dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych w najbliższych latach należy się spodziewać systematycznego wzrostu popytu fundamentalnego, pomimo niekorzystnych tendencji demograficznych. 1 Przedstawione w analizie wnioski bazują na scenariuszu bazowym głównych instytucji międzynarodowych (MFW, OECD) dotyczącym dalszego stopniowego ożywienia w gospodarce światowej. Gdyby doszło do dalszej eskalacji kryzysu fiskalnego obserwowanego w Europie, perspektywy dla rynku nieruchomości rysowałyby się zdecydowanie mniej korzystnie. Wyraźnemu pogorszeniu uległyby oczekiwania gospodarstw domowych co do ich przyszłej sytuacji dochodowej, co ograniczyłoby popyt na mieszkania. Jednocześnie straty sektora bankowego ograniczyłyby podaż kredytu na cele mieszkaniowe. 5) Planowane przystąpienie do strefy euro i związany z tym napływ kapitału zagranicznego oraz konwergencja stóp procentowych powinny sprzyjać wzrostowi popytu inwestycyjnego na mieszkania (koszty finansowania niższe od oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji). Obecne zawirowania w strefie euro, mogą jednak spowodować opóźnienie procesu akcesji do strefy euro. 6) Na drodze do euro kluczowe będzie dostosowanie polityki regulacyjnej, aby uniknąć powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, napędzanej gwałtownym wzrostem kredytu, która stała się udziałem niektórych krajów, które przystąpiły do strefy euro. 7) Do głównych zagrożeń wewnętrznych dla wzrostu rynku mieszkaniowego należą zmiany regulacyjne (zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów) oraz zmiany w polityce podatkowej, a także polityce wspierania rynku mieszkaniowego, które mogą wpłynąć na koszt zakupu i utrzymania mieszkania. 8) Wraz z poprawą poziomu infrastruktury powinna nastąpić redukcja części dysproporcji cenowych między dużymi aglomeracjami, a mniejszymi miejscowościami, które będą z nimi dobrze skomunikowane. Potencjał do wzrostu cen w tych regionach wydaje się być najwyższy. Determinanty cen Rynek mieszkaniowy przykuwa uwagę mediów nie tylko ze względu na jego istotną rolę gospodarczą i bliskość tematu znacznej części społeczeństwa (wiele osób wcześniej czy później staje przed decyzją o zakupie własnego mieszkania), ale również ze względu na wysoką dynamikę cen, która budzi emocje uczestników i obserwatorów tego rynku. Znacząca zmienność cen mieszkań jest jedną z cech charakterystycznych rynku nieruchomości. Wynika ona z wysokiej zmienności popytu, której zwykle towarzyszy względna sztywność podaży. Znaczące zmiany popytu są w znacznej mierze efektem zmian warunków monetarnych oraz polityki kredytowej banków. Czynniki te wpływają zarówno na fundamentalny popyt na mieszkania, za sprawą zmian w zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, jak również popyt inwestycyjny, gdyż wyższe koszty finansowania ograniczają potencjalną liczbę inwestycji z 8

9 których stopa zwrotu będzie wyższa od poniesionych nakładów 2. Z kolei sztywność podaży wynika z procedur administracyjnych oraz relatywnie długiego cyklu realizacji inwestycji (2-5 lat). W efekcie podaż zwykle nie jest w stanie dostosować się wystarczająco szybko do zmieniających się warunków popytowych. Konsekwencją tej sytuacji jest duża korelacja między wahaniami popytu i zmianami cen mieszkań. Box1: Główne determinanty popytu i podaży POPYT: Czynniki demograficzne Dochód do dyspozycji Koszt i dostępność kredytu Oczekiwania co do zmian cen Podatki i subwencje PODAŻ: Dostępność gruntów Koszt i dostępność kredytów inwestycyjnych Koszty materiałów budowlanych Poziom wynagrodzeń w budownictwie Sytuacja finansowa deweloperów Regulacje prawne System podatkowy Źródło: opracowanie własne Biura Analiz Ekonomicznych Banku BPH 2008/2009 r. wynikało z ryzyka związanego z przewidywaną sytuacją gospodarczą oraz bieżącą i przewidywaną sytuacją kapitałową banku. Skutkiem tego nastąpiło wyraźne wyhamowanie dynamiki wzrostu wartości kredytów hipotecznych (wykres 2). O ile w latach wartość portfeli kredytów hipotecznych rosła średniorocznie o ponad 50%, to w roku ubiegłym wartość udzielonych przez banki kredytów mieszkaniowych wzrosła nieco ponad 10%. W połączeniu z wolniejszym wzrostem dochodów gospodarstw domowych i wciąż wysokimi cenami spowodowało to wyhamowanie popytu na nowe mieszkania. Jednocześnie w dalszym ciągu rosła liczba oddawanych do użytku mieszkań, co spowodowało zamknięcie się nożyc między popytem a podażą. Wykres 1: Średnie ceny transakcyjne m2 mieszkania Sytuacja bieżąca i perspektywy krótkoterminowe Po okresie dynamicznego wzrostu cen w latach , zwłaszcza w dużych aglomeracjach (patrz wykres 1), ostatnie dwa lata przyniosły ochłodzenie koniunktury na rynku mieszkaniowym. Ceny osiągnęły szczyt na przełomie 2007/2008, a kolejne kwartały przyniosły korektę. W szczególności przyczyniły się do tego dwa czynniki. Po pierwsze, kryzys finansowy negatywnie odbił się na sytuacji finansowej sektora bankowego, a wyższe koszty pozyskania finansowania oraz potencjalne ryzyko problemów banków z finansowaniem już istniejących portfeli kredytów hipotecznych (zwłaszcza tych w walutach obcych) spowodowały znaczące zaostrzenie warunków kredytowych oraz wzrost marż kredytów hipotecznych. Po drugie, spowolnienie gospodarcze, spadek zatrudnienia, wzrost bezrobocia i wyhamowanie tempa wzrostu płac spowodowały większą niepewność gospodarstw domowych co do ich perspektyw finansowych. Dodatkowo mające miejsce spadki cen sprzyjały wstrzymywaniu decyzji zakupowych w oczekiwaniu na bardziej korzystne oferty. Badania NBP dotyczące sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że gwałtowne zaostrzenie polityki kredytowej na przełomie 2 Przez popyt fundamentalny rozumiemy popyt generowany przez rzeczywistą potrzebę nabycia lokalu mieszkalnego, natomiast popyt inwestycyjny wynika z traktowania nieruchomości jako jednej z klasy aktywów, które mogą przynieść inwestorowi określoną stopę zwrotu. O ile popyt fundamentalny powinien być relatywnie stabilny w czasie, a jego zmiany wynikają w głównej mierze z czynników demograficznych i wzrostu zamożności społeczeństwa, to popyt inwestycyjny może podlegać gwałtownym wahaniom w zależności od warunków kredytowych oraz oczekiwań co do zmian cen w przyszłości, które kształtują oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji. W jakim miejscu cyklu znajduje się obecnie rynek mieszkaniowy? Pomimo pewnego spadku w porównaniu do 2008 r., liczba mieszkań oddanych do użytku była w 2009 r. wciąż dosyć wysoka na tle lat ubiegłych (patrz wykres 3). Było to w głównej mierze Wykres 2: Wartość kredytów mieszkaniowych, mld PLN Źródło: Narodowy Bank Polski Wartość udzielonych kredytów w mld PLN (LO) Zmiana w % (PO) wynikiem realizacji inwestycji rozpoczętych w latach poprzednich

10 W przypadku mieszkań budowanych na sprzedaż i wynajem odnotowano wzrost o ok. 5.5 tys. Szacunki dotyczące liczby niesprzedanych mieszkań w największych aglomeracjach oraz spadająca liczba wydawanych pozwoleń na budowę sugerują, że obecnie mamy do czynienia z sytuacją nadpodaży lokali mieszkalnych w stosunku do popytu. REAS szacuje, że na koniec Q1 10 w Warszawie było ok. 4.5tys. gotowych niesprzedanych mieszkań, a w sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) było ich łącznie nieco ponad 9tys 3. Wykres 3: Mieszkania oddane do użytkowania w tys Źródło: Główny Urząd Statystyczny Liczba wydanych pozwoleń na budowę była w Q1 10 o blisko 20% niższa niż rok wcześniej. Jednocześnie ostatnie dwa kwartały przyniosły wzrosty liczby rozpoczętych budów - odpowiednio o 8.6%r/r w Q4 09 i 15.7%r/r w Q1 10. Dane o liczbie wydawanych pozwoleń na budowę sugerują dalszy spadek liczby oddawanych mieszkań w perspektywie najbliższych kwartałów. Wynika to m.in. ze znaczącej liczby niesprzedanych mieszkań. Wzrost liczby rozpoczętych budów wynika najprawdopodobniej z faktu, że wraz ustępowaniem najtrudniejszej fazy spowolnienia gospodarczego, nieco lepszymi perspektywami na przyszłość oraz przy łatwiejszym dostępie do finansowania, część inwestorów wraca do realizacji zawieszonych wcześniej projektów. Pomimo to w Q1 10 oddano do użytku o ponad 18% mniej mieszkań niż rok wcześniej (wykres 4). Ewentualna dalsza odwilż na rynku kredytów hipotecznych powinna stopniowo doprowadzić do redukcji nabudowanych zapasów mieszkań. Badania rynku kredytowego prowadzone przez NBP wskazują na poluzowanie standardów kredytowych oraz spadki marż w tym segmencie rynku. O ile w połowie 2008 r. średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych w CHF (do niedawna najpopularniejsza waluta 3 Rynek mieszkaniowy w Polsce I kw 2010, REAS ( Spółdzielcze Na sprzedaż i wynajem Indywidualne Pozostałe kredytów hipotecznych) wynosiło 4.6%, to na początku tego roku Wykres 4: Sytuacja na rynku mieszkaniowym Q1'07 Q3'07 Q1'08 Q3'08 Q1'09 Q3'09 Q1'10 Źródło: Główny Urząd Statystyczny spadło ono w okolice 3% 4 (wykres 5). Jednocześnie pomimo gwałtownego pogorszenia koniunktury gospodarczej jakość portfeli kredytów hipotecznych banków pozostała na relatywnie wysokim poziomie, co powinno sprzyjać aktywności instytucji finansowych w tym segmencie rynku. Dane KNF wskazują, że udział zagrożonych kredytów w kredytach hipotecznych ogółem na koniec 2009 r. wyniósł 1.5%. Był to poziom o 0.5pp wyższy niż w na koniec 2008 r. Dla porównania udział zagrożonych kredytów w kredytach konsumpcyjnych dla gospodarstw domowych wzrósł w analogicznym okresie z 6.6% do 10.2%, a w przypadku kredytów dla przedsiębiorstw nastąpił wzrost z 6.1% do 11.4% wanie_n.xls 5 Raport o sytuacji banków w 2009 r., Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010 r. Rozpoczęte budowy, %r/r Pozwolenia na budowę, %r/r Liczba oddawanych mieszkań, %r/r Wykres 5: Średnie oproc. nowych kredytów mieszkaniowych 10% 8% 6% 4% 2% 0% PLN CHF EUR Źródło: Narodowy Bank Polski 10

11 Istnieją podstawy do stwierdzenia, że obecnie rynek mieszkaniowy znajduje się blisko punktu zwrotnego i zbliża się do dna obecnego cyklu. Z monitoringu rynku prowadzonego przez działające na nim firmy wynika, że w Q1 10 sytuacja na największych polskich rynkach mieszkaniowych (główne aglomeracje) była zbliżona do równowagi. Liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży była zbliżona do liczby sprzedanych lokali. Dalsza odbudowa popytu, wspierana przez bardziej dynamiczny rozwój akcji kredytowej, powinna sprzyjać stopniowej redukcji nawisu niesprzedanych mieszkań, jednak będzie to zapewne proces rozciągnięty w czasie. Jednocześnie największe spadki cen mamy już najprawdopodobniej za sobą. Warto odnotować, że w 2009 r., przy spadku liczby transakcji kupna, wyraźnie wzrósł udział mieszkań najmniejszych (do 50m 2 ) i najtańszych, co wynikało z zaostrzenia warunków kredytowych i spadku zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Wejście w życie rekomendacji T, która m.in. zaostrza sposób obliczania zdolności kredytowej dla osób, których dochody są niższe od przeciętnego wynagrodzenia 6, nie powinna znacząco ograniczać popytu w tym segmencie rynku mieszkaniowego. Większość banków była i tak bardziej restrykcyjna w obliczeniach zdolności kredytowej niż wynika to z nowych regulacji KNF. Odbudowa popytu następuje jednak asymetrycznie. Dane Związku Banków Polskich wskazują na wzrost udziału kredytów o wartości przekraczającej PLN1mln w ogólnej wartości przyznawanych kredytów, co sugeruje poprawę koniunktury w segmencie najdroższych nieruchomości. W pierwszej kolejności ożywienie będzie widoczne właśnie tam. W dalszej fazie ożywienia rynku mieszkaniowego stopniowe łagodzenie standardów kredytowych oraz redukcje marż będą sprzyjały stopniowemu przesuwaniu się popytu w kierunku średnich mieszkań (50-100m 2 powierzchni). Dynamika tego procesu będzie z czasem nieco ograniczana przez wzrost rynkowych stóp procentowych, wynikający z oczekiwanego zacieśnienia polityki monetarnej NBP, co zniweluje efekty niższych marż. Gdzieś tu wykres 6 Z punktu widzenia interakcji polityki monetarnej, sytuacji w sektorze bankowym oraz rynku mieszkaniowego kluczowa dla dynamiki sytuacji będzie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości determinująca popyt inwestycyjny na mieszkania. Miarą atrakcyjności tego rodzaju inwestycji jest tzw. stopa kapitalizacji, będąca relacją rocznego dochodu z wynajmu do wartości nieruchomości. Zakładając, że wysokość czynszu i wartość nieruchomości są stałe w czasie, relacja ta stanowi przybliżenie rocznej stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość. W okresach kiedy stopa kapitalizacji jest wyższa od kosztu kredytu (oprocentowanie i koszty okołokredytowe) obserwuje się zwiększony popyt inwestycyjny na mieszkania, który może powodować gwałtowne wzrosty cen, co obserwowaliśmy w latach Z punktu widzenia inwestora ważne są również 6 Suma obciążeń spłatami rat i odsetek zaciągniętych kredytów nie może w przypadku tych osób przekroczyć 50% dochodów netto. oczekiwania co do poziomu wzrostu cen w przyszłości, czyli spodziewanych zysków kapitałowych z inwestycji w nieruchomość. Oczekiwania są zwykle silnie skorelowane z bieżącą sytuacją w zakresie dynamiki cen. W szczególności warto zwrócić uwagę, że spadek popytu inwestycyjnego na mieszkania w ostatnich kwartałach wynikał nie tyle ze wzrostu kosztów finansowania (wzrostowi marż kredytowych towarzyszyło poluzowanie polityki pieniężnej), co zwiększona niepewność co do perspektyw sytuacji finansowej potencjalnych inwestorów oraz niższe oczekiwane stopy zwrotu z tego rodzaju inwestycji). Wykres 6: Średnia wartość udzielonego kredytu, PLN Źródło: Związek Banków Polskich Wg szacunków agencji nieruchomości Ober Haus oraz Deloittle 7 stopa kapitalizacji na największym lokalnym rynku mieszkaniowym w Polsce tj. w Warszawie wyniosła w 2009 r. 6.1%. Dla porównania z danych NBP wynika, że w ubiegłym roku średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w PLN wynosiło 7.3%, a rzeczywista stopa procentowa 8 8%. Pomimo niższych kosztów kredytu w walutach obcych skłonność gospodarstw domowych do zaciągania zobowiązań w walutach obcych była wyraźnie niższa niż w okresie boomu za sprawą gwałtownego osłabienia złotego w okresie obecnego spowolnienia, które uświadomiło dobitnie wielu obecnym oraz potencjalnym kredytobiorcom znaczenie ryzyka kursowego. Skłonność banków do udzielania kredytów walutowych także była wyraźnie niższa ze względu na trudniejsze finansowanie takich pozycji. Regulacje wymagają również większej restrykcyjności w wyliczaniu zdolności kredytowej w przypadku kredytów w walutach obcych. Wraz ze stabilizacją na rynkach finansowych (która jednak nie koniecznie musi pojawić się szybko) prawdopodobnie będzie następował stopniowy wzrost popytu na kredyty w walutach obcych oraz podaż tego rodzaju produktów. Zwłaszcza jeżeli NBP rozpocznie cykl zacieśniania polityki monetarnej szybciej niż EBC i SNB. W efekcie należy oczekiwać 7 Raport z Rynku Nieruchomości Polska. Ober Haus, Deloittle. 8 Stopa ta uwzględnia także inne opłaty związane z kredytem (np. opłaty przygotowawcze, prowizje itp.) 11

12 spadku efektywnego kosztu nowo udzielanych kredytów i wzrostu popytu inwestycyjnego na mieszkania. Perspektywy średnioterminowe Stan zasobów mieszkaniowych i ich jakość w Polsce pozostają poniżej średnich poziomów typowych krajów UE i OECD 9. Widoczne jest to m.in. w takich zmiennych jak liczba mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców i gospodarstw domowych, przeciętna powierzchna mieszkania, wyposażenie mieszkań oraz warunki sanitarne. Warto także zwrócić uwagę na starzenie się zasobów mieszkaniowych. Wg danych ze spisu powszechnego z 2002 r., ponad 50% zamieszkanych mieszkań została wybudowana przed 1970 r 10. Wraz z realną i nominalną konwergencją Polski z UE, rosnącymi dochodami ludności oraz rosnącymi oczekiwaniami co do standardu życia, w średnim okresie należy oczekiwać stabilnego wzrostu popytu fundamentalnego na mieszkania. Biorąc pod uwagę relatywne zapóźnienia w tym zakresie w okresach dobrej koniunktury można oczekiwać akceleracji tych procesów (catching up). Dodatkowo na średnioterminowy trend wzrostowy będą się nakładały cykle wynikające ze zmian w koniunkturze gospodarczej i oraz polityce monetarnej. Czynniki te będą miały wpływ na dostępność kredytu. Poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego będą prawdopodobnie skutkowały zmianami kryteriów przyznawania kredytów (zmiany postrzeganego ryzyka kredytowego przez banki). Z kolei okresy zmian w polityce pieniężnej będą generowały zmiany kosztów pozyskania kredytów mieszkaniowych i tym samym kosztów finansowania inwestycji mieszkaniowych. Na wysoki potencjał dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego wskazują szacunki niedoborów nowych mieszkań, który wg różnych źródeł wynosi 1.5-3mln 11. Ponadto, pomimo dynamicznego wzrostu w latach , kiedy wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych rosła średniorocznie o ponad 50%, saturacja kredytami na cele mieszkaniowe pozostaje w Polsce wyraźnie mniejsza niż w innych krajach UE. Z danych EBC 12 wynika, że relacja kredytów na cele mieszkaniowe do PKB wyniosła w Polsce w 2008 r. niecałe 13%, wobec ok. 40% w UE (wykres 7). Jednocześnie zadłużenie gospodarstw domowych w bankach wynosi ok. 25% PKB (40% dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych), wobec ponad 50% PKB w UE. 9 Patrz m.in. Kierzenkowski, R., Bridiging the housing gap in Poland, OECD Economic Departament Working Papers No. 639, wrzesień Sytuacja ta prawdopodobnie zmieniła się nieco na korzyść nowszych mieszkań w związku z dynamicznym wzrostem tego rynku w ostatnich latach. 11 Patrz m.in. Kierzenkowski, R., Bridiging the housing gap in Poland, OECD Economic Departament Working Papers No. 639, wrzesień 2008; Ogólnopolski Raport o Kredytach Mieszkaniowych i Cenach Transakcyjnych Nieruchomości, AMRON-SERAFIN, Związek Banków Polskich, Marzec S tructural indicators for the EU banking sektor, styczeń 2010, EBC Wykres 7: Kredyty mieszkaniowe w % PKB w 2008 r. Polska Słowacja Węgry Czechy Grecja Francja UE27 Niemcy Szwecja Wielka Brytania Hiszpania Irlandia Portugalia Dania Źródło: Structural indicators for the EU banking sector, M1'10, EBC Czynnikiem ograniczającym nieco wzrost popytu fundamentalnego na przestrzeni najbliższej dekady będą zmiany demograficzne, a w szczególności mniejsza presja popytowa ze strony wzrostu liczby zawieranych małżeństw oraz osób w wieku, w którym następuje zwykle poszukiwanie własnego lokum. Z prognozy demograficznej GUS na lata wynika, że w porównaniu do 2010 r. liczba osób w wieku lata spadnie do 2020 r. o ponad 2 mln. Z kolei duży wpływ na kształtowanie się popytu inwestycyjnego będą miały strategiczne decyzje dotyczące polityki gospodarczej. Jeżeli w dalszym ciągu na jednym z najwyższych miejsc wśród priorytetów gospodarczych będzie przystąpienie do strefy euro, to nominalna konwergencja i wynikający z tego spadek rynkowych stóp procentowych będzie akceleratorem zmian popytu inwestycyjnego. Relatywnie dobre doświadczenia z ostatniej fazy spowolnienia na rynku mieszkaniowym (pomimo znaczącego osłabienia złotego oraz gwałtownego spowolnienia gospodarczego jakość portfeli kredytów mieszkaniowych banków pozostała solidna; zwłaszcza na tle pozostałych segmentów rynku) powinny sprawić, że ten segment rynku wciąż pozostanie atrakcyjny dla sektora bankowego. Należy przy tym mieć jednak na uwadze, że zdecydowana większość kredytów mieszkaniowych w Polsce (blisko 70%) to kredyty bardzo młode, udzielone w latach , a szkodowość może wzrosnąć wraz ze starzeniem się portfela. 12

13 Należy oczekiwać, że wraz z poprawą jakości infrastruktury transportowej (drogi, koleje) będą się zawężały dysproporcje między poziomem cen w największych aglomeracjach, a cenami w mniejszych miejscowościach, które będą z nimi dobrze skomunikowane. O ile nie należy się spodziewać, że dysproporcje te zostaną w pełni zredukowane, to potencjał do wzrostu cen w mniejszych miejscowościach wydaje się być wyraźnie wyższy niż w przypadku największych aglomeracji (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk). Poziom cen w największych miastach (zwłaszcza w stolicy) już obecnie nie odstaje znacząco od poziomu cen w Europie (patrz wykres 8). Stopa kapitalizacji (spodziewanych dochodów z wynajmu) także nie jest na tyle wysoka, aby pokryć koszty finansowania kredytem hipotecznym w kraju (wykres 9). zmian o potencjalnie negatywnym wpływie na rynek mieszkaniowy należy wymienić m.in.: (1) ewentualne wprowadzenie podatku katastralnego, wiążącego podatek od nieruchomości z jej wartością, (2) podwyższenie podatku VAT od nieruchomości oraz usług budowlanych i remontowych z 7% do 22%. Polska wynegocjowała sobie wprawdzie okres przejściowy dla wprowadzenia podstawowej stawki podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, jednak może stosować obniżoną 7% stawkę tylko do 31 grudnia O ile nie nastąpi przedłużenie okresu przejściowego, nastąpi automatyczny wzrost stawki do 22% z wyłączeniem nieruchomości objętych społecznym programem mieszkaniowym 14. Może to negatywnie odbić się na popycie w segmencie największych i najdroższych nieruchomości. Wykres 8: Ceny mieszkań w wybranych miastach Europy 10.0 Cena m 2 w tys. USD * Wykres 9: Stopy kapitalizacji w wybranych miastach Europy Stopa kapitalizacji * Paryż Rzym Praga Madryt * Dla apartamentu o powierzchni 120m2 w centrum miasta Źródło: Global Property Guide Bukareszt Dla relatywnie optymistycznych perspektyw dla rynku nieruchomości istnieje kilka zagrożeń, które należy mieć na uwadze w decyzjach związanych z aktywnością na tym rynku. Po pierwsze, wśród ryzyk poważnie należy traktować zagrożenia związane z dynamicznym rozwojem rynku nieruchomości po którym może nastąpić równie gwałtowne załamanie i pęknięcie bańki spekulacyjnej (boom-and-burst scenario). Tego rodzaju scenariusze stały się udziałem niektórych krajów, które w ostatnich dekadach przystąpiły do strefy euro (patrz m.in. Hiszpania, Irlandia). Tego rodzaju ryzyka będą wymagały odpowiednich dostosowań regulacji w zakresie finansowania i obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi, zwłaszcza w przypadku realizacji strategii szybkiej integracji ze strefą euro 13. Warszawa Wiedeń Berlin Lizbona Budapeszt Po trzecie, zmiany w polityce wsparcia rynku mieszkaniowego także mogą doprowadzić do zmian w popycie fundamentalnym. W szczególności w związku z trudną sytuacją budżetu planowane jest dalsze ograniczenie dopłat do oprocentowania kredytów hipotecznych w ramach rządowego programu Rodzina Na Swoim. Może to ograniczyć popyt w segmencie tańszych mieszkań. Z informacji Związku Banków Polskich wynika, że obecnie w ramach tego programu realizowane jest średnio ok. 15% akcji kredytowej banków.. Paryż Rzym Praga Madryt * Roczny dochód z najmu w % ceny zakupu nieruchomości Źródło: Global Property Guide Bukareszt Warszawa Wiedeń Berlin Lizbona Budapeszt Po drugie, do zagrożeń dla dynamicznego wzrostu można zaliczyć m.in. potencjalne zmiany w polityce podatkowej. Wśród głównych 13 Ostatnie zawirowania w strefie euro oraz konieczność gotowości wspierania finansowego innych krajów członkowskich może nieco ostudzić zapał władz do szybkiego przyjęcia wspólnej europejskiej waluty, chociaż na chwilę obecną ze strony rządowej nie pojawiają się tego typu sygnały. 14 Programem tym objęte są budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia nie przekracza 300m 2 oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia nie przekracza 150m 2. 13

14 PROGNOZY DLA GOSPODARKI ŚWIATOWEJ Pomimo uzgodnienia na początku zeszłego miesiąca ogromnego o wartości EUR750mld pakietu pomocowego dla strefy euro, nerwowość rynków finansowych związana z kryzysem zadłużeniowym utrzymuje się. W ostatnim czasie nasiliły się też obawy, że kryzys fiskalny, który dotknął niektóre gospodarki strefy euro zaczyna rozprzestrzeniać się na inne kraje spoza eurolandu. Wielka Brytania wywołała w tym tygodniu niepokój inwestorów po tym jak agencja ratingowa Fitch ostrzegła, że skala wyzwań fiskalnych w tym kraju jest "potężna". Fitch podkreślił potrzebę szybszego tempa redukcji deficytu niż te określone w budżecie na 2010 rok. Wcześniej, na początku czerwca miało miejsce gwałtowne pogorszenie globalnych nastrojów w reakcji na komentarze dotyczące sytuacji fiskalnej na Węgrzech. Przedstawiciele rządzącej partii Fidesz, która doszła do władzy po kwietniowych wyborach, stwierdzili, że sytuacja ekonomiczna Węgier jest w rzeczywistości znacznie gorsza niż wskazują na to oficjalne statystyki, rzekomo manipulowane przez poprzedni rząd. Nie zabrakło stwierdzeń porównujących sytuację Węgier do Grecji, w tym o groźbie niewypłacalności kraju. Nastroje uspokoiły się po tym jak przedstawiciele węgierskiego rządu łagodzili sytuację mówiąc o błędach w komunikacji, a premier przedstawił w tym tygodniu plan naprawy finansów publicznych. Plan zakłada m.in. zmniejszenie wynagrodzeń w sektorze publicznym, zamrożenie wydatków w instytucjach państwowych i restrukturyzację systemu podatkowego. Ogłaszając swój program oszczędnościowy, Węgry dołączyły do grona krajów, które w ostatnim czasie przedstawiły plany ograniczania deficytu budżetowego. Nie licząc Grecji, programy oszczędnościowe w ostatnim czasie przedstawiły Portugalia, Hiszpania, Włochy, Niemcy oraz Wielka Brytania. Oprócz przedstawiania planów konsolidacji fiskalnej przez poszczególne kraje, w kierunku uspokojenia rynków finansowych mają oddziaływać też działania podejmowane przez europejskich dysydentów. Na początku czerwca ministrowie finansów strefy euro ostatecznie zatwierdzili szczegóły pakietu pomocowego dla eurolandu, pierwotnie uzgodnionego 10 maja. Konkretnie, chodzi o największą część tego pakietu (wartego w sumie EUR750mld, obejmującego też EUR60mld z funduszu KE i EUR250mld z MFW), czyli specjalnego podmiotu, tzw. wehikułu ratunkowego (EFSF - European Financial Stability Facility), mogącego pozyskać środki na pożyczki o wartości EUR440mld. Jak uzgodniono w maju, ten wehikuł ratunkowy będzie pozyskiwał środki bezpośrednio na rynku finansowym emitując obligacje zabezpieczone gwarancjami członków strefy euro, proporcjonalnie do ich udziałów w finansowaniu EBC (patrz: wykres 1). Uzyskane w ten sposób środki trafiałyby w formie pożyczek do krajów strefy euro, które złożyły wniosek o wsparcie finansowe w ramach warunkowego planu Wykres 1: Wysokość gwarancji, jakich musiałyby udzielić poszczególne kraje strefy euro, gdyby całość środków przewidzianych w ramach EFSF, czyli EUR440mld miałoby zostać pozyskane z rynku Niemcy Francja Źródło: Wall Street Journal Włochy Hiszpania konsolidacji fiskalnej uzgodnionego z UE i MFW. Gwarancje nie wpłyną na budżety poszczególnych uczestniczących w pakiecie krajów. Ministrowie uzgodnili też działania w celu zapewnienia jak najlepszej jakości kredytowej instrumentów dłużnych emitowanych przez EFSF, które obejmują: (1) 120% gwarancje - każdy kraj strefy euro zagwarantuje 120% swojego proporcjonalnego udziału dla poszczególnych emisji obligacji i (2) stworzenie rezerwy, gdy dokonywane są pożyczki - w celu zapewnienia dodatkowej poduszki płynnościowej dla działania EFSF. Problemy fiskalne Grecji, które naraziły w ostatnim czasie strefę euro na utratę wiarygodności oraz znaczący spadek wartości wspólnej waluty, zmobilizowały też władze unijne do szybkiego zastanowienia się jakiego rodzaju decyzje powinny zostać podjęte, aby do podobnych zdarzeń nie doszło w przyszłości. Obok koła ratunkowego dla krajów strefy w postaci funduszu ratunkowego, odpowiedzią na kryzys fiskalny są prace nad wzmocnieniem zarządzania gospodarczego w UE. W celu wzmocnienia dyscypliny budżetowej, ministrowie finansów państw UE zgodzili się w tym tygodniu co do zasady, by opiniować ogólne założenia narodowych projektów ustaw budżetowych na poziomie UE. Zanim trafią do parlamentów narodowych, rządowe projekty budżetu, miałyby być wiosną omawiane przez 27 unijnych ministrów finansów. Ministrowie zgodzili się też na wprowadzenie sankcji za łamanie dyscypliny budżetowej, by wzmocnić przestrzeganie Paktu Stabilności i Wzrostu. Inne propozycje zakładają m.in. zwiększenie przez Eurostat kontroli Holandia Belgia Austria Portugalia Inne kraje euro 14

15 przekazywanych mu przez krajowe urzędy statystyczne wskaźników ekonomicznych. Obecne wydarzenia w sferze fiskalnej strefy euro będą miały konsekwencje dla decyzji EBC dotyczących stóp procentowych i prawdopodobnie również kształtu polityki monetarnej w największych gospodarkach, w tym USA. Wykres 2: Dług publiczny Polski w 2009r. i krajów ogłaszających programy oszczędnościowe Węgry Hiszpania Portugalia Wielka Brytania Źródło: Eurostat W sytuacji konsolidacji fiskalnej, jaka czeka wiele krajów członkowskich strefy euro, głównym narzędziem wspierania wzrostu gospodarczego pozostanie polityka monetarna. Ograniczanie wydatków sektora publicznego przekłada się bowiem negatywnie na wzrost gospodarczy, równocześnie Włochy Niemcy Polska słabszy wzrost oznacza trudniejszą sytuację budżetu (spadek niektórych dochodów i wzrost niektórych wydatków np. zasiłków dla bezrobotnych). Co więcej, proces oddłużania sektora publicznego będzie musiał przebiegać równolegle do takiego samego procesu zachodzącego w sektorze prywatnym. Innym istotnym aspektem jest kwestia posiadania przez banki olbrzymich portfeli obligacji co powoduje, że ewentualne podwyżki stóp przez EBC miałoby negatywne konsekwencje dla sektora finansowego oraz zdecydowanie zmniejszałyby jego skłonność do inwestowania w obligacje. Wyższe krótkookresowe stopy oznaczałyby bowiem zmniejszenie rentowności operacji polegających na inwestowaniu tanich środków pozyskanych na krótki termin w oferujące znacznie wyższe rentowności długoterminowe obligacje. Poza tym przeszacowanie wartości obligacji w kontekście zmian stóp rynkowych mogłoby prowadzić do strat na wycenie ich portfeli. W tej sytuacji zatem trudno oczekiwać zmiany nastawienia polityki monetarnej strefy euro i należy się liczyć z postawieniem stóp przez dłuższy czas bez zmian. Problem może pojawić się, jeśli nastąpi wyraźne zróżnicowanie sytuacji gospodarczej w Niemczech i mniejszych krajach strefy. Gospodarka niemiecka może rozwijać się inaczej ze względu na dużą rolę eksportu (co oznacza, że w znacznie większym stopniu pomaga jej słabe euro) oraz fakt, że pozostaje strukturalnie zdrowsza (ostatnie lata przyniosły poprawę międzynarodowej konkurencyjności niemieckiego przemysłu). Ewentualna asymetria sytuacji postawiłaby EBC przed bardzo trudnym wyborem i byłaby kolejnym dowodem słabości strefy euro jako jednolitego obszaru walutowego. Tabela 5. Prognozy średniookresowe, średnia w kwartale, dynamika %r/r Kategoria / za okres (% r/r) Q1'09 Q2'09 Q3'09 Q4'09 Q1'10 Q2'10 Q3'10 Q4'10 Q1'11 Q2'11 Q3'11 Q4'11 CPI Euroland Niemcy USA PKB Euroland (%q/q) Niemcy (%q/q) USA (%q/q, zannualizowane) Stopy procentowe (na koniec okresu) Stopa EBC Stopa SNB (szwajcarski bank centralny) Stopa Fed Funds Źródło: Bloomberg 15

16 KALENDARZE PUBLIKACJI DANYCH MAKROEKONOMICZNYCH Kategorie Czerwiec 2010 Polska Wskaźnik PMI dla Polski 1 Uwagi: Podaż pieniądza M3 i czynniki jego kreacji 14 Bilans płatniczy, rachunek obrotów bieżących (dot. 2 miesięcy wstecz) 14 Inflacja CPI 15 Przeciętne zatrudnienie i wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw 17 Produkcja przemysłowa, produkcja budowlana i inflacja PPI 18 Bezrobocie 24 Sprzedaż detaliczna 24 Dlug zagraniczny 29 Spotkanie RPP w sprawie stóp procentowych Dane publikowane w danym miesiącu dotyczą miesiąca poprzedniego, chyba, że w tabeli zaznaczono inaczej. Zarówno GUS jak i NBP podają dane o 14:00 na swoich stronach internetowych: i Nie dotyczy to sprzedaży detalicznej, bezrobocia i PKB, które są podawane na konferencjach GUS o godz Dane już opublikowane na szarym tle 16

17 Kategorie Czerwiec 2010 Strefa euro Stopa bezrobocia 1 Inflacja PPI 2 Sprzedaż detaliczna 3 Wzrost PKB 4 Posiedzenie EBC w sprawie stóp procentowych 10 Produkcja przemysłowa 14 Inflacja CPI 16 Wskaźnik PMI w przetwórstwie (wstępny) 23 Niemcy Sprzedaż detaliczna 1 Inflacja HICP 10 Wskaźnik ZEW 15 Wskaźnik IFO 22 USA Wskaźnik ISM w przetwórstwie 1 Zamówienia w przemyśle 3 Wskaźnik ISM poza przetwórstwem 3 Stopa bezrobocia 4 Zmiana liczby miejsc pracy poza rolnictwem 4 Zapasy hurtowe 9 Beżowa księga FED 9 Sprzedaż detaliczna 11 Zapasy w przemyśle i handlu 11 Produkcja przemysłowa 16 Inflacja PPI 16 Inflacja CPI 17 Indeks koniunktury Philadelphia Fed 17 Wskaźnik wyprzedzający koniunktury 17 Posiedzenie FED 23 Zamówienia na dobra trwałe 24 Ilość nowych podań o zasiłek 3, 10, 17, 24 Wzrost PKB 25 Wsk. zaufania konsumentów Uniwersytetu Michigan 25 Wskaźnik nastrojów przedsiębiorców Chicago PMI 30 Uwagi: Dane już opublikowane na szarym tle Niniejszy dokument odzwierciedla poglądy BPH SA na temat gospodarki oraz rynków finansowych. Jakkolwiek zawarte w nim informacje zostały pozyskane z wewnętrznych oraz powszechnie dostępnych źródeł uznanych za wiarygodne, informacje te mogą nie być kompletne, a ich dokładność nie jest gwarantowana. Poglądy wyrażone w niniejszym dokumencie mogą ulec zmianie, o czym BPH SA może nie poinformować. BPH SA może: nabywać, zbywać i posiadać we własnym portfelu instrumenty, o których mowa w niniejszym dokumencie; wykonywać w stosunku do nich czynności właściwe bankowi inwestycyjnemu i/lub komercyjnemu; działać w stosunku do nich jako market maker. Dokument ten jest udostępniany wyłącznie w celach informacyjnych i nie powinien być interpretowany jako oferta lub porada dotycząca zakupu/sprzedaży wymienionych w nim instrumentów, jak również nie stanowi części takiej oferty ani porady. 17