MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE PODSUMOWANIE 2017 ROKU. Publikacja Cushman & Wakefield

Transkrypt

1 S T YC Z E Ń MARKETBEAT RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE PODSUMOWANIE 2017 ROKU Publikacja Cushman & Wakefield

2 2 PODSUMOWANIE Rok 2017 charakteryzował się dużą aktywnością najemców, przy znacznym udziale firm zainteresowanych biurami o powierzchni przekraczającej mkw.. Większych powierzchni poszukiwały głównie przedsiębiorstwa z sektora usług finansowych, których aktywność w stosunku do poprzednich lat wzrosła dwukrotnie. Popyt brutto trzeci rok z rzędu osiągnął ponad mkw. wyznaczając nową średnią, która jest o prawie mkw. wyższa niż analogiczna wartość z okresu Wysoka aktywność najemców miała swoje odzwierciedlenie w absorpcji, która już po pierwszych trzech kwartałach przekroczyła wartość z 2016 roku i na koniec 2017 roku osiągnęła rekordowy poziom mkw. Procentowy wzrost wskaźnika powierzchni wynajętej wyniósł 8% rok do roku. Aktywność najemców przy ograniczonej podaży wpłynęła na kompresję wskaźnika pustostanów, który wynosi obecnie 11,7% i jest na najniższym poziomie od III kwartału W latach na skutek relatywnie niskiego poziomu nowej podaży spodziewane jest zmniejszenie dostępności powierzchni dla największych najemców, co znacząco wpłynie na zwiększenie liczby umów renegocjacji i przednajmu. Wraz z oddaniem do użytku rekordowej ilości powierzchni planowanej w 2020 roku możemy się spodziewać zahamowania tego trendu i ustabilizowania poziomu zachęt dla najemców. Najważniejsze wydarzenia JP Morgan wybiera Warszawę na siedzibę centrum operacyjnego i podpisuje umowę na mkw. powierzchni biurowych w budynku Atrium Garden. Rozpoczęcie budowy najwyższego budynku w Unii Europejskiej biurowca Varso o wysokości 310 metrów. Dynamiczny rozwój powierzchni co-workingowych w Warszawie napędzany zarówno przez deweloperów powierzchni biurowych, jak i międzynarodowych operatorów. Warszawski rynek biurowy w 2017 roku Całkowite zasoby powierzchni biurowej wynoszą obecnie 5,28 mln mkw. Od strony nowej podaży rok 2017 był porównywalny do średniej obserwowanej w ostatnich 6 latach (z pominięciem rekordowego 2016 roku), wynoszącej mkw.. Szacujemy, że w kolejnych trzech latach zasoby powierzchni biurowej wzrosną łącznie o ponad mkw. +5% r/r MKW. CAŁKOWITY ZASÓB POWIERZCHNI BIUROWEJ -32% r/r MKW. +9,8% r/r MKW. POPYT BUTTO +14,1% r/r MKW. -2,6 pp r/r 11,7% WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW + 58% r/r MKW. ABSORPCJA 23,75 EUR/ MKW./ MIESIĄC WYJŚCIOWA STAWKA NAJMU W NAJLEPSZYCH LOKALIZACJACH NOWA PODAŻ POPYT NETTO

3 3 PODAŻ Największe budynki oddane w Warszawie Na koniec 2017 roku warszawski rynek biurowy osiągnął wielkość 5,28 mln mkw., co oznacza, że w ciągu ostatniego roku powiększył się o mkw.. Podaż ta odpowiada średniej z ostatnich 6 lat, jednak to i tak około mkw. mniej niż w rekordowym 2016 roku. Zmieniająca się dystrybucja przestrzenna powierzchni biurowej skłoniła analityków Polish Office Research Forum do zmiany granic stref biurowych w Warszawie. Strefa centralna została poszerzona o obszar wokół Ronda Daszyńskiego, Dworca Gdańskiego i Placu Unii Lubelskiej. Podaż powierzchni biurowej z ostatnich dwóch lat wpłynęła na wzrost konkurencyjności lokalizacji biurowych położonych bliżej centrum miasta, przyciągając najemców z innych stołecznych stref. Wraz z rosnącymi wymaganiami rynku pracy, przedsiębiorstwa poszukujące powierzchni biurowych coraz częściej traktują decyzje o wyborze lokalizacji jako element strategii rekrutacyjnej. Aby przyciągnąć wysoko wykwalifikowane kadry najemcy decydują się na wybór centralnych lokalizacji, które zapewniają najbardziej dogodny dostęp komunikacyjny oraz bliskość infrastruktury handlowo-usługowej. Trend ten został odzwierciedlony w aktywności deweloperów, którzy realizują swoje projekty w bezpośrednim sąsiedztwie ścisłego centrum. Całkowita podaż powierzchni biurowej w budowie w Warszawie na koniec 2017 roku wyniosła mkw., z czego około 79% położona jest w centralnych lokalizacjach. Co więcej, aż 45% tej powierzchni skoncentrowana jest w sześciu budynkach wieżowych. Największym obszarem koncentracji nowej zabudowy jest strefa Centralna Zachodnia, gdzie w 13 projektach znajduje się ok. 51% powierzchni w budowie. Nazwa budynku Strefa Powierzchnia Deweloper Business Garden II Żwirki i Wigury mkw. Vastint West Station II Jerozolimskie mkw. HB Reavis D48 Służewiec mkw. Penta Investment Bobrowiecka 8 Mokotów mkw. Spectra investment Generation Park X Zachodnie Centrum mkw. Skanska Wronia 31 Zachodnie Centrum mkw. Ghelamco Podaż roczna i zasoby powierzchni w Warszawie mkw (P) 2019(P) 2020(P) Nowa podaż Całkowity zasób Wraz z relatywnie niskim poziomem nowej podaży planowanej do oddania w 2018 oraz 2019 roku, na przestrzeni najbliższych kwartałów będziemy obserwować efekt luki podażowej, zwłaszcza w przypadku najemców poszukujących biur o powierzchni większej niż mkw. Najprawdopodobniej będą oni zmuszeni wstrzymać swoje plany relokacji lub ekspansji do 2020 roku, w którym planowane jest oddanie do użytku ponad mkw. nowej powierzchni biurowej. Dystrybucja powierzchni biurowej w budowie mkw. lub mniej mkw. lub więcej Anna Kwiatkowska Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych

4 4 POPYT Popyt według typu transakcji Tegoroczny popyt brutto wg strefy mkw Absorpcja, która jest najważniejszym wskaźnikiem opisującym aktywność najemców, osiągnęła w Warszawie w 2017 roku rekordowo wysoki poziom. Rynek wchłonął łącznie około mkw., co było wynikiem o ponad 58% wyższym niż w ubiegłym roku i o prawie 26% większym niż w rekordowym roku Łączny wolumen transakcji najmu w 2017 roku wyniósł mkw. i był o 9,8% wyższy niż w roku ubiegłym, oraz jedynie o 1,7% niższy niż w rekordowym roku Popyt netto wyniósł mkw. i w stosunku do roku ubiegłego był wyższy o 14,1%, natomiast w porównaniu do rekordowego roku 2015 o 6,7%. Wśród największych transakcji 2017 roku można wymienić: wynajęcie przez Citi mkw. w Generation Park X, odnowienie przez Bank Millennium umowy najmu mkw. w Harmony Office Centre oraz wynajęcie mkw. przez J.P Morgan w Atrium Garden. Odnowienia umów i ekspansje stanowiły odpowiednio 26% i 11% całego wolumenu transakcji. Nowe umowy stanowiły 63% tegorocznego wolumenu transakcji. Dodatkowo, w porównaniu z 2016 rokiem o 22% wzrósł wolumen transakcji przednajmu, który wynosi obecnie mkw. 18,2% powierzchni zostało wynajętej w tym roku firmom z sektora usług profesjonalnych, bardzo często w ramach ekspansji powierzchni. Prawie 27% wolumenu transakcji w tym segmencie dotyczy właśnie tej branży. Dużą część popytu wygenerowały również firmy z sektora finansowego i IT odpowiednio 18% i 10,2%. Obserwujemy także dynamiczny rozwój sektora wynajmu krótkoterminowego, reprezentowany między innymi przez operatorów powierzchni co-workingowych Centralny Obszar Biznesu Strefa centralna Wschód Jerozolimskie Mokotów Północ Puławska Ursynów & Wilanów Zachód Nowe umowy Ekspansja Zajęte przez właściciela Żwirki i Wigury Odnowienia Umowy przednajmu Popyt netto Absorpcja, podaż i wskaźnik pustostanów mkw % 2% 2%2% 4% 20% 25% 25% 14% 4% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% Istotnie wzrósł udział transakcji obejmujących powierzchnie powyżej mkw. Struktura popytu w Warszawie w 2017 roku rozkładała się podobnie jak w poprzednim okresie. Na koniec 2017 roku operatorzy co-workingowi zajmowali około mkw. powierzchni biurowej w Warszawie, a do największych transakcji wliczamy umowy zawarte ze Spaces, Brain Embassy, Rent24 czy HubHub Absorpcja Podaż Wskaźnik pustostanów 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% W 2017 roku rekordowo wysoki poziom popytu był w dużej mierze rezultatem bardzo dużej aktywności najemców o profilu SSC/BPO, którzy po okresie dynamicznego rozwoju branży w miastach regionalnych coraz częściej doceniają większe zasoby wyspecjalizowanych pracowników dostępnych w Warszawie. Piotr Capiga Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych Największe transakcje najmu w Warszawie w 2017 roku Budynek Najemca Powierzchnia Typ umowy Generation Park X Citi Nowa umowa + Ekspansja Harmony Office Center Bank Millennium Renegocjacja Atrium Garden JP Morgan Nowa umowa Lopuszanska Business Park Alior Bank Renegocjacja + Ekspansja Postepu 14 AstraZeneca Renegocjacja + Ekspansja West Station II Diebold Nixdorf Nowa umowa Proximo II poufne Nowa umowa Wronia 31 BNP Paribas Nowa umowa D48 poufne Nowa umowa CEDET poufne Nowa umowa JM Tower ZTM Renegocjacje

5 5 PUSTOSTANY W wyniku umiarkowanej podaży w 2017 roku, średnia stopa pustostanów w Warszawie spadła do poziomu 11,7%, co stanowi obniżkę o 2,5 punktu procentowego w porównaniu do 2016 roku (14,2%). Dostępne jest mkw. powierzchni, z czego ponad mkw. znajduje się w strefach centralnych. Stopa pustostanów w centrum zmalała w ciągu ubiegłego roku o 6,1 punktu procentowego i wynosi obecnie 9,1%. Wśród dostępnych powierzchni biurowych przeważają metraże w przedziale mkw. CZYNSZE Czynsze nominalne dla najlepszych biur w ścisłym centrum stolicy utrzymują się na poziomie 23,5-23,75 /mkw. W strefie Centralnej Zachodniej, odnotowującej największą aktywność najemców, czynsze wahają się w przedziale /mkw. Dla lokalizacji poza centrum stawki pozostały na relatywnie niezmienionym poziomie 13-16,5 /mkw. Obecnie jedynie 8 istniejących budynków oferuje powierzchnie powyżej mkw. Średni współczynnik dostępności w lokalizacjach poza centralnych osiągnął poziom 13,2%, co odpowiada mkw. wolnej powierzchni i oznacza spadek o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z końcem 2016 roku. Biorąc pod uwagę prognozy podaży i popytu, w 2018 roku możliwy jest dalszy spadek stopy pustostanów. W 2017 roku w większości lokalizacji czynsze nominalne oraz pakiety zachęt pozostały na stabilnym poziomie. Przy ograniczonej podaży, najemcy planujący przeprowadzkę lub renegocjacje kontaktów, mogą w ciągu następnych 12 miesięcy spotkać się z mniejszymi zwolnieniami z czynszu oraz kontrybucjami finansowymi. PÓŁNOC ,3% 14, ZACHÓD 10,8% 14,75 JEROZOLIMSKIE ,1 % 14,50 ŻWIRKI I WIGURY ,0% 14,50 zasoby (mkw.) współczynnik pustostanów CENTRALNY OBSZAR BIZNESU ,1 % 23,75 STREFA CENTRALNA ,2% 18,75 MOKOTÓW ,5% 13,75 URSYNÓW, WILANÓW ,8% 14,50 WSCHÓD ,6% 14,00 W 2017 roku przeprowadziliśmy aż trzy z pięciu największych transakcji najmu. Zaobserwowaliśmy rekordowo wysoki popyt przekraczający mkw., spadek wskaźnika pustostanów do poziomu 11,7%, prężny rozwój firm oraz wejście na rynek nowych najemców, a także coraz mocniej zaznaczający się trend związany z wdrażaniem przez pracodawców rozwiązań z dziedziny workplace w celu poprawienia retencji pracowników. Ciekawym trendem okazał się też skokowy wzrost zainteresowania Warszawą ze strony operatorów co-workingowych, takich jak Mindspace, CIC, Brain Embassy, Rent24, Spaces itd, odpowiadających na rosnący popyt najemców. Krzysztof Misiak Partner, Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych czynsze ( /mkw./miesiąc) strefa centralna Wskaźnik pustostanów wg strefy Żwirki i Wigury Mokotów Zachód PUŁAWSKA ,8% 13,50 23% 16,5% 10,8% Strefa centralna 9,2% Jerozolimskie 9,1% Centralny Obszar Biznesu 9,1% Puławska 8,8% Wschód 7,6% Ursynów & Wilanów 5,8% Północ 3,3% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

6 6 PROGNOZA Na koniec 2018 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczą 5,5 mln mkw.. Do użytku zostaną oddane 23 inwestycje o łącznej powierzchni mkw., z czego około 60% będą stanowić budynki położone w lokalizacjach centralnych. Kolejne 2 lata będą charakteryzować się umiarkowaną podażą, natomiast już w 2020 na rynek zostanie dostarczona rekordowa ilość powierzchni biurowej, przekraczająca mkw.. Przez kolejnych 12 miesięcy będziemy obserwować stabilny popyt na powierzchnie biurowe z dużym udziałem najemców z sektora BPO/SSC. Do 2020 roku w strukturze transakcji na stołecznym rynku biurowym możemy spodziewać się wzrostu udziału renegocjacji oraz liczby umów przednajmu. Duża część najemców zajmujących powierzchnię powyżej m kw., czyli znacznie większą niż dostępne obecnie moduły biurowe, będzie zmuszona renegocjować swoje umowy do czasu pojawienia się nowej podaży. Zapewne część z nich w 2018 roku zabezpieczy umowami przednajmu powierzchnie w inwestycjach planowanych na lata W rezultacie spowoduje to wzrost zainteresowania strefami biurowymi, dotychczas mniej atrakcyjnymi dla najemców, ale oferującymi większe powierzchnie, dostępne od zaraz. W 2018 roku pozycja wynajmującego będzie się umacniać. Rosnący popyt i ograniczona dostępność powierzchni biurowych w najlepszych lokalizacjach, przy równoczesnym wzroście kosztów budowy, może wywołać presję na czynsze. W pierwszej kolejności będzie to widoczne w ustabilizowaniu poziomu zachęt dla najemców, a następnie w podwyższeniu stawek nominalnych czynszów. Trend ten jednak może zostać zahamowany, o ile najemcy będą gotowi na zaplanowanie przeprowadzek w okresie, w którym planuje się ukończenie znacznej ilości powierzchni biurowej, w tym 6 projektów wysokościowych o powierzchni przekraczającej ponad m kw. każdy. Warszawski rynek biurowy w 2018 roku będzie charakteryzował się stosunkowo niską podażą oraz niskim poziomem pustostanów. Wraz z malejącą dostępnością powierzchni biurowych, rosnącymi kosztami zatrudnienia i kosztami budowy, możemy spodziewać się nieznacznych podwyżek czynszów. Ograniczone zasoby mogą również wpłynąć na wzrost liczby renegocjacji obecnych umów najmu. Richard Aboo Partner, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych

7 7 DEFINICJE Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Popyt brutto Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni, umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Popyt netto Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów / renegocjacji. Absorpcja Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie. Czynsz za najlepsze lokale Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni ( mkw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. PORF W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi sześć firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych.

8 O Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa naszych 45 tysięcy pracowników w ponad 70 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają najemcom i inwestorom na optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie. Jej przychody są szacowane na 6 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni, kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie oraz na AUTORZY PUBLIKACJI Jan Szulborski Consultant Consulting & Research Tel: jan.szulborski@cushwake.com Maciej Rostropowicz Junior Consultant Consulting & Research Tel: maciej.rostropowicz@cushwake.com ul. Złota Warszawa Plac Piłsudskiego Warszawa NASZE USŁUGI DLA NAJEMCÓW I WŁAŚCICIELI BIUR WYCENY I DORADZTWO RYNKI KAPITAŁOWE PROJECT MANAGEMENT ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI REPREZENTACJA NAJEMCY I WYNAJMUJĄCEGO Mark Freeman Partner, Head of Valuation Department Soren Rodian Olsen Partner, Capital Markets Andrew Frizell Partner, Head of Project & Development Services CEE Zuzanna Paciorkiewicz Partner, Business Space Asset Services Richard Aboo International Partner, Head of Office CEE, Poland Office Agency mark.freeman@cushwake.com soren.olsen@cushwake.com andrew.frizell@cushwake.com zuzanna.paciorkiewicz@cushwake.com richard.aboo@cushwake.com Copyright 2018 Cushman & Wakefield. All rights reserved. The information contained within this report is gathered from multiple sources considered to be reliable. The information may contain errors or omissions and is presented without any warranty or representations as to its accuracy.