6. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

Transkrypt

1 6. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 6 grudnia 2013 roku 6 grudnia 2013 roku 19 listopada 2013 roku 19 listopada 2013 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1 OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Konarzewie przy ul. Dopiewskiej 120, gmina Dopiewo, powiat poznański. powiat poznański gm. Dopiewo Gmina Dopiewo 1 znajduje się przy zachodniej granicy Poznania. Jej wschodnia część w coraz większym stopniu wtapia się w miejski organizm Poznania. Przez gminę przebiega droga wojewódzka nr 307, łącząca Poznań z Nowym Tomyślem. Tą drogą można dojechać do zjazdu z autostrady A-2 (węzeł "Buk") - 9 km z Dopiewa. Drugi najbliższy zjazd z A-2 to węzeł "Głuchowo" - 6 km. Będzie to skrzyżowanie autostrady z projektowaną zachodnią obwodnicą Poznania, łączącą drogę krajową nr 11 (z Kołobrzegu, Koszalina, Piły) z drogą nr 5 (do Wrocławia). Dojazd samochodem do Poznania - 20 minut, do portu lotniczego Poznań-Ławica - 10 minut. Gminę przecina magistrala kolejowa Berlin-Warszawa-Moskwa. Najbliższe kolejowe stacje przeładunkowe to Buk i Poznań-Górczyn. Rolniczy charakter gminy ulega zmianie, obszary położone bliżej Poznania to teren coraz bardziej intensywnej ekspansji poza rolniczej działalności gospodarczej i budownictwa mieszkaniowego. Krajobraz gminy Dopiewo urozmaicają rozległe tereny leśne i jeziora. Znajduje się tu rezerwat ornitologiczny oraz liczne pomniki przyrody. Południowy skraj gminy położony jest w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Liczba mieszkańców gminy stale rośnie - to efekt przyrostu naturalnego i ruchów migracyjnych. Wg stanu z dnia r. liczba mieszkańców gminy wyniosła , w tym w obrębie Konarzewo. Na terenie Gminy Dopiewo funkcjonują dwa gimnazja: w Dopiewie i Skórzewie, 6 szkół podstawowych oraz jedna szkoła niepubliczna w Dąbrówce. W gminie nie ma dużych, strategicznych zakładów produkcyjnych, a istniejące zatrudniają po kilka lub kilkadziesiąt osób. Do największych należą zakłady produkujące: urządzenia dla gazownictwa ( Alsi w Zakrzewie), ceramikę budowlaną i armaturę ( Marmite w Zakrzewie), kabiny łazienkowe (2 firmy w Dąbrowie), meble głównie kuchenne (kilka zakładów w Skórzewie i Palędziu), Hydrokanwinkiel w Dąbrowie, Papyrus w Zakrzewie, Nordenia w Dopiewie, Cermax w Dąbrowie oraz drukarnia Głosu Wielkopolskiego w Skórzewie. 1 Źródło: 6

2 Konarzewo wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim, w powiecie poznańskim, w gminie Dopiewo 15 km na płd.zach. od Poznania, przy drodze Dopiewo - Szreniawa, na północnym krańcu miejscowości przebiega autostrada A2 Berlin - Poznań - Warszawa. W pobliżu miejscowości znajduje się Miejsce Obsługi Podróżnych (MOP Konarzewo) dla jadących Autostradą A2 w kierunku Poznania. Wieś położona w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego, 5 km na płd.zach. ścisły rezerwat przyrody Trzcielińskie Bagno. Liczba ludności Otoczenie Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno zachodniej części Konarzewa, przy ulicy Dopiewskiej. Jest to droga utwardzona asfaltem, nieoświetlona, o korzystnym stanie użytkowym. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi analogiczna zabudowa mieszkaniowa z uzupełniającą funkcją gospodarczą oraz pola uprawne. Punkty handlowo-usługowe mieszczą się w centrum miejscowości. Otoczenie należy określić jako przeciętne. Na rzecz wycenianej nieruchomości została ustanowiona nieodpłatna i na czas nieokreślny służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzeniu mediów przez działkę nr 23 i 24/7 na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 24/6). Rysunek: Oznaczenie działki nr 24/6, z obrębu Konarzewo na interaktywnej mapie ewidencyjnej powiatu poznańskiego, gminy Dopiewo. Działka 24/7 (n.o.) Działka 24/6 (n.w.) Działka 23 (n.o.) * kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granic działki wycenianej Wyjaśnienie oznaczeń: n.o. nieruchomość obciążona n.w. nieruchomość władnąca 7

3 Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości oraz droga dojazdowa Opis nieruchomości działka nr 24/6 Nieruchomość gruntowa zabudowana, składa się z działki nr 24/6 o powierzchni 948 m 2. Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta oraz płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została ogrodzona jedynie siatką handlową na słupkach stalowych od strony zabudowanej działki nr 24/5 oraz płotem drewnianym na słupkach murowanych wzdłuż działki 25/5. W części frontowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej. Część niezabudowana nie została zagospodarowana i porośnięta jest roślinnością ruderalną. Zagospodarowanie nieruchomości określono jako niekorzystne. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: energetyczna (na działce), wodna (na działce), kanalizacja (w drodze), gazowa (w drodze). Uzbrojenie należy określić jako korzystne. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 8

4 Opis budynku mieszkalnego jednorodzinnego Na przedmiotowej nieruchomości, w jej frontowej części, mieści się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej będący w trakcie realizacji, o powierzchni użytkowej 190,00 m 2. Obiekt wybudowany został na podstawie pozwolenie na budowę z dnia 30 stycznia 2009 roku. Na dzień wizji lokalnej budowa nie została zakończona, zaawansowanie inwestycji określono na poziomie 80%. Obiekt budowany od 2009 roku, w technologii tradycyjnej. Budynek niepodpiwniczony, posiadający dwie kondygnacje nadziemne parter oraz użytkowe poddasze, kryty dachem wielospadowym. Główne wejście prowadzi z frontowej części działki. Z salonu możliwe jest wyjście na ogród. W bryle budynku znajduje się jednostanowiskowy garaż. Układ funkcjonalny należy uznać za korzystny. W budynku nie ukończono pokryć ścian, posadzek; zamontowano ościeżnice drzwi wewnętrznych (brak skrzydeł drzwiowych); instalacje w budynku zostały w części rozprowadzone. W kotłowni nie został zamontowany piec gazowy dwufunkcyjny. Budynek wymaga jeszcze przeprowadzenia drobnych prac związanych z wykończeniem elewacji budynku oraz balkonu. Budynek funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: parter: o wiatrołap, o holl + schody, o w.c, o pokój, o kuchnia + jadalnia, o pokój dzienny, o pokój, o łazienka, o pom. gospodarcze, o garaż poddasze użytkowe: o holl, o pokój, o łazienka, o pokój. Zestawienie powierzchni: powierzchnia użytkowa: 190,00 m 2 powierzchnia garażu: 31,45 m 2 powierzchnia zabudowy: 161,08 m 2 kubatura: 925,75 m 3 Powierzchnię ustalono na podstawie dokumentacji technicznej budynku udostępnionej w Starostwie Powiatowym oraz pomiarów pomieszczeń. Opis konstrukcyjny budynku: - fundamenty : żelbetowe ławy fundamentowe - ściany fundamentowe : bloczki betonowe - ściany konstrukcyjne : bloczki gazobetonowe - stropy : gęstożebrowe - dach : konstrukcja drewniana, wielospadowa - pokrycie dachu : dachówka ceramiczna - nadproża : prefabrykowane - wieniec : żelbetowy - kominy : cegła ceramiczna pełna - stolarka okienna : PCV z roletami zewnętrznymi, - parapety : blacha ocynkowana - stolarka drzwiowa : - zewnętrzna wzmocniona - wewnętrzna płycinowa - tynki wewnętrzne : cementowo wapienne 9

5 - elewacja : tynk strukturalny, ocieplona styropianem - schody : żelbetowe - podłogi : wylewka betonowa, płytki ceramizne, - grzejniki : brak - brama garażowa : segmentowa bez napędu elektrycznego - wyposażenie w instalacje : - wodna - kanalizacyjna - energia elektryczna - C.O. rozprowadzona brak grzejników i pieca - wykończenie wewnętrzne : Zgodne z stanem na dzień wizji lokalnej pomieszczenia budynku nie zostały wykończone; w przedsionku, pokoju, kotłowni, pom. gospodarczym oraz w łazience na posadzce znajdują się płytki ceramiczne Dla potrzeb wyceny przyjęto standard wykończenia pomieszczeń po zakończeniu inwestycji jako przeciętny. Określenie stopnia zużycia: Budynek wybudowany został w konstrukcji tradycyjnej, przy zastosowaniu dobrej jakości materiałów. Budynek wykorzystywany jest zgodnie z jego przeznaczeniem na cele mieszkalne. Tabela: Określenie zużycia budynku Lp. Element budynku Stopień zużycia [%] Udział elem. w koszcie odtworz. budynku Procent zużycia budynku [%] 1 Fundamenty i ściany 3 31,3% 0,94 2 Stropy 3 15,8% 0,47 3 Dach 3 4,2% 0,12 4 Okna 5 11,5% 0,58 5 Drzwi 3 5,3% 0,16 6 Podłogi i posadzki 3 14,1% 0,42 7 Pokrycia ścienne 3 8,7% 0,26 8 Elewacja 3 4,9% 0,15 9 Instalacje 3 4,2% 0,13 Razem: 100% 3,23 Ostatecznie stopień zużycia budynku mieszkalnego określono na poziomie 3 %. Tabela: Określenie zaawansowania inwestycji Prace budowlane Przedział % Udział w koszcie budowy w % Obecne zaawansowanie robót w % Koszt robót w % Stan zerowy Roboty ziemne 0,7-5, % 3,00% Fundamenty 2,6-4, % 3,00% Ściany fundamentowe 0,6-5,8 2,5 100% 2,50% Izolacje przeciwwilgociowe 0,4-1,7 0,7 100% 0,70% Stan surowy Ściany nadziemia 8,9-14,5 9,5 100% 9,50% Stropy, schody, podesty 3,9-10,7 6,2 90% 5,58% Ścianki działowe 1,3-3,6 2,5 100% 2,50% Konstrukcja dachowa 2,7-7,8 4,5 100% 4,50% Pokrycie dachowe 2,5-7,8 4,8 100% 4,80% Izolacje p. wilgociowe i cieplne 2,1-4,7 3,5 90% 3,15% Stolarka okienna i drzwiowa 5,7-10,1 6,7 70% 4,69% Wykończenia wewnętrzne Tynki i oblicowania 2,9-7,7 4 90% 3,60% 10

6 Prace budowlane Przedział % Udział w koszcie Obecne zaawansowanie Koszt robót Roboty malarskie 1,2-4,1 budowy 4 w % robót 60% w % 2,40% w % Podłoża 1,5-1,9 1,9 80% 1,52% Podłogi i posadzki 5,0-7,7 7,5 20% 1,50% Elementy ślusarsko-kowalskie 0,0-2,3 2 90% 1,80% Wykończenia zewnętrzne Tynki i wyprawy 3,0-5,0 3,7 90% 3,33% Docieplenia elewacji 0,0-4,7 4 95% 3,80% Okładziny i oblicowania 0,3-3,0 2,5 90% 2,25% Malowanie elewacji 1,1-3,2 3,2 95% 3,04% Roboty zewnętrzne inne 1,2-7,3 5 90% 4,50% Instalacje Instalacje elektryczne 1,5-3,8 2 80% 1,60% Instalacja wodociągowa 1,0-4,0 2 80% 1,60% Instalacja kanalizacyjna 1,5-3,8 2,3 80% 1,84% Instalacja gazowa 1,0-2,6 2 70% 1,40% Instalacja c.o. 3,6-7,2 7 30% 2,10% Razem 10000% 80,20% Przyjęto zaawansowanie inwestycji na poziomie 80 %. Dokumentacja fotograficzna widok budynku Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 11

7 12

8 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, będącej przedmiotem wyceny, prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, księga wieczysta nr PO1P/ /5. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej z dnia 21 listopada 2013 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Dopiewo, miejscowość Konarzewo. Identyfikator działki: _ /6, działka 24/6, R grunty orne. Powierzchnia: 948 m 2. Po odłączeniu z KW PO1P/ /2 na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 17 kwietnia 2008 roku Starosty Poznańskiego, Poznań, karta 14 w KW PO1P/ /8 i wniosku DZ.KW/PO1G/ /08/001 z dnia 28 maja 2008 roku. Wpisano dnia 30 czerwca 2008 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej Treść prawa: każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działki nr 23 i 24/7 zapisane w KW PO1P/ /2 oraz przeprowadzenia przez nie mediów. KW powiązana: PO1P / / 2, wpis 4 13

9 Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 5174/08 z dnia 27 maja 2008 roku, not. Izabela Podsiadłowska- Skąpska, Poznań, karta 7-9 w KW PO1P/ /8 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /08/001 z dnia 9 lipca 2008 roku. Wpisano dnia 20 sierpnia 2008 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Adam Majcherek, PESEL Na podstawie umowy sprzedaży wraz z aktem ustanowienia hipoteki Rep A 6241/11 z dnia 15 listopada 2011 roku, not. Michał Wieczorek, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 17 listopada 2011 roku. Wpisano dnia 18 listopada 2011 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 1015/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1015/13 z dnia16 maja 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 72 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /13/001 z dnia 29 maja 2013 roku. Wpisano dnia 20 czerwca 2013 roku. Do egzekucji przyłączył się wierzyciel - Bank Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON w sprawie o sygn. akt KM 1164/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1164/13 z dnia 24 maja 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 75 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /13/001 z dnia 29 maja 2013 roku. Wpisano dnia 20 czerwca 2013 roku. Do egzekucji przyłączył się wierzyciel - Panek S. A. z siedzibą w Lubinie w sprawie o sygn. akt KM 1737/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1737/13 z dnia 6 sierpnia 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 91, zarządzenia KM 1737/13 z dnia 6 sierpnia 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 92 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /13/001 z dnia 26 sierpnia 2013 roku. Wpisano dnia 9 września 2013 roku. DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) ,00 hipoteka umowna w kwocie jeden milion pięćset szesnaście tysięcy czterysta osiemdziesiąt złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelności: kapitał kredytu, odsetki oraz inne należności wyszczególnione w oświadczeniu banku stanowiącym podstawę wpisu Stosunek prawny: umowa nr KH/0919/08/2011 z dnia r. na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie umowy sprzedaży wraz z aktem ustanowienia hipoteki Rep A 6241/11 z dnia 15 listopada 2011 roku, not. Michał Wieczorek, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 17 listopada 2011 roku. Wpisano dnia 18 listopada 2011 roku. 14