FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ BANKI W POLSCE

Transkrypt

1 FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ BANKI W POLSCE Stan na czerwiec 26 r. Komisja Nadzoru Bankowego Warszawa, listopad 26

2 Spis treści...str.2 Synteza...4 I. Wstęp Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości Sytuacja na europejskim rynku nieruchomości Rynek nieruchomości w Polsce Finansowanie nieruchomości w Polsce...32 II. Finansowanie nieruchomości przez sektor bankowy Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe...5 III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne Banki hipoteczne w Polsce Specyfika działalności banków hipotecznych Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne ogółem Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne Emisje listów zastawnych...64 IV. Wyniki inspekcji przeprowadzonych w bankach pod kątem finansowania nieruchomości Zakres badań inspekcyjnych Podsumowanie ustaleń inspekcji w bankach i zalecenia KNB...67 V. Działania podejmowane przez nadzór bankowy Działania regulacyjne Działania analityczne Działania inspekcyjne

3 VI. VII. Szanse dla systemu bankowego związane z finansowaniem nieruchomości...81 Zagrożenia dla systemu bankowego

4 Synteza Niekorzystna sytuacja na rynkach kapitałowych oraz niskie stopy procentowe należały w ostatnich latach do istotnych czynników, które wpłynęły na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości w wielu krajach świata. Zainteresowanie to znalazło odzwierciedlenie zarówno w znacznym wzroście kwot kredytów na nieruchomości, jak i wzroście cen nieruchomości. Skala tych zjawisk spowodowała, że MFW już w 23r. i wiosną 24r. wystosował ostrzeżenia, że wzrost stóp procentowych może spowodować trudności ze spłatą kredytów, co negatywnie wpłynie na wydatki konsumentów i globalny wzrost gospodarczy. Na terenie UE niski poziom stóp procentowych wpływał na wzrost kredytów dla gospodarstw domowych. Roczna stopa wzrostu kredytów dla gospodarstw domowych w strefie euro zwiększyła się do 9,4% na koniec 25r. z poziomu 7,4 na koniec 24r 1. Na podkreślenie zasługuje fakt, że dynamika kredytów dla gospodarstw domowych była stymulowana głównie wysokim popytem na kredyty na nieruchomości mieszkaniowe. Zadłużenie z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w strefie euro osiągnęło w styczniu 26r. poziom 2,95 mld euro. Zadłużenie z tego tytułu osiągało różny poziom w krajach UE. W niektórych z nich zbliża się lub osiąga rekordowe wielkości. Dotyczy to Francji, Danii i Hiszpanii, a zwłaszcza wielu nowych państw członkowskich takich jak Łotwa, Litwa i Estonia. Kredyty na cele mieszkaniowe w strefie euro charakteryzowała wysoka dynamika przyrostu. W styczniu 26r. ich przyrost wyniósł 11,7%. W większości nowych krajów członkowskich UE (zwłaszcza Łotwa i Estonia), wysoka dynamika kredytów na nieruchomości mieszkaniowe spowodowana jest szybkim wzrostem kredytów walutowych, które rosną zdecydowanie szybciej niż kredyty udzielane w walucie krajowej. Ryzyko wynikające z tego tytułu podkreślają między innymi agencje ratingowe. Np. wg Standard&Poor s wysokie ryzyko wynikające z kredytowania w walutach obcych występuje na Węgrzech i w Rumunii, średnie w Polsce i Chorwacji, niskie w Bułgarii, Słowenii, Czechach i na Słowacji 2. 1 EBC Raport Roczny Standard&Poor s; The Foreign Currency Gamble Rising Risks For Banks In Central And Southeast Europe, 24 sierpień 26r. 4

5 Również ECB w swoich okresowych raportach wskazuje, że wzrastające w ostatnich miesiącach kredytowanie nieruchomości mieszkaniowych i dynamika wzrostu cen na rynku nieruchomości powinny być dokładnie monitorowane. Wysoka, ogólna dynamika kredytów w strefie euro zaciera nieco różnice między stopami ich wzrostu w poszczególnych krajach strefy. Wynikają one z wielu czynników, w tym zwłaszcza z różnic w sytuacji finansowej gospodarstw domowych, różnic w strukturze rynków finansowych (szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych) oraz zakresu oddziaływania podstawowych czynników ekonomicznych determinujących ilość kredytów zaciąganych przez gospodarstwa domowe np. dynamiki rynków nieruchomości i cen nieruchomości mieszkaniowych. Istotną rolę odgrywają również takie czynniki, jak zróżnicowanie dochodów i konsumpcji, sytuacja demograficzna, wielkość rynków nieruchomości, struktura własności nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych krajach, ulgi podatkowe związane ze spłatą odsetek od kredytów, objęcie zysków z inwestycji w nieruchomości podatkiem od zysków kapitałowych, sekurytyzacja kredytu hipotecznego. Szybki wzrost kredytów na cele mieszkaniowe, stymulowany głównie dużym popytem ze strony gospodarstw domowych, był również związany z pewnym łagodzeniem kryteriów stosowanych przez banki przy ich udzielaniu. Łagodzenie kryteriów kredytowych oraz wysoki popyt odzwierciedlają coraz bardziej korzystną ocenę perspektyw rynku mieszkaniowego zarówno przez banki, jak i kredytobiorców. Mimo że w ostatnich latach postępowała liberalizacja rynków finansowych i wzrost konkurencji między pośrednikami finansowymi, wpływ tych zmian na rynki finansowe był różny w poszczególnych krajach zależnie od punktu wyjścia oraz tempa i zakresu dokonanych reform. Spowodowało to np. większą redukcję marż odsetkowych i innych kosztów kredytowania oraz pojawienie się w niektórych krajach szerszej oferty bardziej nowatorskich i zróżnicowanych produktów hipotecznych, co pozwoliło większej liczbie gospodarstw domowych uzyskać finansowanie na cele mieszkaniowe. Rosnąca kwota kredytów hipotecznych, które są znacznym składnikiem kredytów dla gospodarstw domowych, w naturalny sposób wpływa na dynamikę wzrostu cen na rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Poziom cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro jest istotnym wskaźnikiem wykorzystywanym w analizach przeprowadzanych na potrzeby prowadzenia wspólnej polityki pieniężnej. Zmiany cen nieruchomości 5

6 mieszkaniowych mają istotny wpływ na aktywność gospodarczą i zmiany cen. W szczególności wpływają one na decyzje gospodarstw domowych dotyczące zaciągania kredytów i spożycia. Utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro zwiększyły ich znaczenie w ostatnich latach. Niektóre wskaźniki w wielu państwach członkowskich sugerują, że ceny te mogą być przeszacowane 3. Należy jednak zwrócić uwagę, że wskaźniki cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro w dalszym ciągu są obarczone znaczną niepewnością. Niepewność ta wynika głównie z utrzymującego się niejednolitego charakteru wskaźników krajowych uwzględnianych w szacunkach dla strefy euro. Główne wskaźniki w niektórych krajach ciągle obejmują jedynie ceny domów w przeciwieństwie do wskaźników uwzględniających zarówno domy, jak i mieszkania. W innych krajach uwzględniane są wyłącznie dotychczas istniejące mieszkania, zamiast zarówno nowo oddanych, jak i dotychczas istniejących. Według dostępnych danych, tempo wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro wyniosło w 25r. 7,6% w ujęciu rocznym w porównaniu z 7,2% wzrostem w roku 24. Najbardziej gwałtowne wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych wystąpiły w Belgii (17,1%), Francji (15,2%), Hiszpanii (13,9%) i we Włoszech (9,9%). W Niemczech czwarty rok z rzędu spada roczna dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych (-1,6%). W ciągu 25r. największy w Europie przyrost cen nieruchomości mieszkaniowych wystąpił w krajach bałtyckich (Litwa, Łotwa i Estonia) i wyniósł od 5 do 7%. W Danii zanotowano przyrost o 25%. Rynek kredytów hipotecznych w strefie euro jest nadal niejednorodny z punktu widzenia finansowania. Występuje finansowanie depozytami, obligacjami zabezpieczonymi hipoteką (mortgage covered bond) lub papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką (mortgage-backed securities). Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha się w zależności od cech produktów, okresów, stosowanej stopy procentowej i preferencji klientów (w tym różne okresy kredytowania oraz różne relacje wartości kredytu do wartości nieruchomości, na której został zabezpieczony LTV - jak również roli regulacji rządowych). Również w Polsce obserwuje się od kilku lat wzrost popytu na nieruchomości, a zwłaszcza na nieruchomości mieszkaniowe. Głównymi czynnikami determinującymi 3 Biuletyn Miesięczny EBC, czerwiec 26. 6

7 wzrost udzielanych kredytów na nieruchomości w ostatnich latach jest wciąż niezaspokojony popyt na nieruchomości mieszkaniowe i stosunkowo niska stopa oprocentowania kredytów. Dodatkowo, wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości stymulowany był także spekulacjami odnośnie poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE oraz zapowiedziami podwyższenia podatku VAT na usługi i materiały budowlane. W ostatnich miesiącach koniunktura na kredyty na finansowanie nieruchomości podgrzewana była publikowanymi w mediach informacjami o planowanych ograniczeniach w dostępności kredytów walutowych, które wprowadziła wydana przez Komisję Nadzoru Bankowego i obowiązująca od 1 lipca 26r. Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Obecnie wpływ na koniunkturę mają nowe propozycje legislacyjne. Chodzi tu w szczególności o propozycję zmian podatkowych dotyczących nieruchomości zastąpienie 1% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości na 19% podatek od zysku ze sprzedaży (od 1 stycznia 27r.). Dodatkowo mają być zniesione wszystkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. W ocenie wielu analityków, zarówno krajowych, jak i zagranicznych, należy oczekiwać dalszego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Ocenę taką prezentują nie tylko funkcjonujący dotychczas w Polsce kredytodawcy. Wskazuje na to również wzrost zainteresowania tym rynkiem ze strony zagranicznych instytucji finansowych, które po przystąpieniu Polski do UE zamierzają angażować się między innymi w finansowanie nieruchomości w Polsce. Notyfikacje dotyczące działalności transgranicznej w Polsce złożyło 12 zagranicznych instytucji kredytowych oraz 15 zamierzających prowadzić działalność w formie oddziału. Niektóre z nich zgłosiły zamiar finansowania nieruchomości poprzez udzielanie kredytów hipotecznych. Coraz bardziej widoczna jest również działalność funduszy inwestujących w nieruchomości. Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i uregulowanych (np. kwestie własnościowe nieruchomości). Powoduje to, że poszczególne jego segmenty charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on 7

8 dostatecznie przejrzysty, a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny, co utrudnia bankom bieżące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację. Wysoka dynamika kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce spowodowana jest również szybkim wzrostem kredytów walutowych, które rosną szybciej niż kredyty udzielane w walucie krajowej. W ostatnim roku dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wyrażonych w walutach obcych wyniosła 6,7% podczas gdy w wypadku wyrażonych w złotych 24,3%. Szybko rosnący portfel kredytów walutowych na nieruchomości mieszkaniowe pociąga za sobą wzrost ryzyka bankowego wynikającego z faktu, że kredyty te mają odległe terminy spłaty (nawet do 35 lat), a w większości gospodarstwa domowe nie uzyskują wynagrodzenia w walutach obcych. W konsekwencji ewentualne wystąpienie kryzysu walutowego lub większa i długotrwała deprecjacja lokalnej waluty w stosunku do waluty obcej może doprowadzić do gwałtownego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych, a w rezultacie do pogorszenia jakości portfela kredytowego banków, przy jednoczesnym bardzo negatywnym wpływie na ich sytuację finansową. Ryzyko wynikające z tego tytułu podkreślają między innymi agencje ratingowe (np. wg Standard&Poor s w Polsce ryzyko wynikające z kredytowania w walutach obcych ocenione zostało jako średnie w porównaniu z pozostałymi nowymi państwami członkowskimi UE. W ostatnich latach coraz bardziej zauważalne jest, że wraz ze wzrostem kwoty należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wzrastają ceny nieruchomości. Wynika to głównie z niedostatecznej podaży na rynku nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe oraz ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrastają zdecydowanie szybciej niż przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej. W dłuższej perspektywie czasowej może to oznaczać zmniejszanie się liczby klientów banków posiadających taki poziom zdolności kredytowej, który pozwalałby uzyskać odpowiednio wysoką kwotę kredytu na zakup nieruchomości mieszkaniowej. Należy podkreślić, że przeprowadzone w Departamencie Systemu Finansowego NBP analizy wskazują, że: - przeciętne obciążenie dochodów do dyspozycji całego sektora gospodarstw domowych spłatą kredytów mieszkaniowych w okresie ostatnich 4 lat było bardzo niskie i nie zwiększyło się istotnie. 8

9 - kwota spłat rat kapitałowo-odsetkowych kredytów hipotecznych w porównaniu do łącznych wydatków gospodarstw domowych była bardzo niska, co oznacza, że przeciętne obciążenie sektora gospodarstw domowych z tytułu spłaty kredytów mieszkaniowych uszczuplało zagregowane wydatki na towary i usługi konsumpcyjne w małym stopniu. - mimo znacznego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych, w badanym okresie obciążenie dochodów do dyspozycji podgrupy gospodarstw domowych, która zaciągnęła kredyty hipoteczne, spłatą tych kredytów i odsetek nie wzrosło istotnie. Uwagę zwraca, że dotyczy to zwłaszcza gospodarstw domowych z najniższego kwartyla dochodowego, tj. tych, które spośród ogółu kredytobiorców potencjalnie najbardziej mogłyby odczuć potrzebę zmniejszenia konsumpcji (i przeznaczenia uwolnionych środków na obsługę zadłużenia). - Reasumując, w aktualnej sytuacji charakteryzującej się wysoką dynamiką udzielonych kredytów mieszkaniowych, ich niskim oprocentowaniem i wydłużaniem się średniej zapadalności kredytów mieszkaniowych, można przypuszczać, że wzrost kredytów mieszkaniowych nie powoduje spadku łącznych wydatków konsumpcyjnych sektora gospodarstw domowych, a nawet może przyczyniać się do ich wzrostu. Spadek wydatków konsumpcyjnych wywołany spłatami kredytów hipotecznych jest bowiem prawdopodobnie mniejszy niż wzrost konsumpcji generowany przez wysokie środki pochodzące z wykorzystania kredytów hipotecznych, trafiające w części do gospodarstw będących beneficjentami boomu kredytowego (m.in. gospodarstw przedsiębiorców lub pracowników branży usług i materiałów budowlanych, wyposażenia mieszkań itp.). Łączne wydatki w gospodarce rosną również w efekcie wzrostu wydatków inwestycyjnych przedsiębiorstw beneficjentów wzrostu zainteresowania gospodarstw domowych kredytobiorców kupnem i urządzaniem mieszkań. Nieruchomości w Polsce finansowane są przez banki uniwersalne i specjalistyczne banki hipoteczne. Jednak zasadniczą rolę w tej działalności odgrywają wciąż banki uniwersalne. Posiadają 96,5% udział w rynku finansowania nieruchomości w Polsce. Należności brutto banków uniwersalnych z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią 28% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem. 9

10 Stosunkowo młode, specjalistyczne banki hipoteczne, odgrywają wciąż niewielką rolę w finansowaniu nieruchomości w Polsce. Posiadają 3,5% udział 4 w tym rynku. Jednakże należy podkreślić, że ich potencjał rozwojowy nie został do tej pory należycie wykorzystany. Banki uniwersalne, które są właścicielami specjalistycznych banków hipotecznych, w sposób niedostateczny uwzględniają ich specyfikę i możliwości w swoich strategiach finansowania nieruchomości. Obserwuje się nawet przypadki konkurowania spółki matki (bank uniwersalny) ze spółką córką (bank hipoteczny) na rynku nieruchomości. Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane jest przez duże banki uniwersalne. Należności brutto trzech z nich (PKO Bank Polski SA, Bank BPH SA, Bank Millennium SA) z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wynoszą łącznie mln zł, co stanowi 47,3% wszystkich należności z tytułu kredytów na nieruchomości w systemie bankowym. Znaczące zaangażowanie w finansowanie nieruchomości widoczne jest również w innych bankach uniwersalnych: GE Money Bank S.A. 5,3% udział w rynku, Bank Polska Kasa Opieki S.A. 5,3% udział w rynku, BRE Bank S.A. 5% udział w rynku, Kredyt Bank S.A. 4,3% udział w rynku. Rosnącą dynamikę w zakresie finansowania nieruchomości wykazują: Bank Ochrony Środowiska S.A., Santander Consumer Bank S.A., Fortis Bank Polska S.A., Getin Bank S.A., Nordea Bank Polska S.A., Deutsche Bank PBC S.A.. Razem posiadają one 11% udział w rynku. W odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku, banki coraz bardziej angażują się w finansowanie nieruchomości. Należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią znaczną część (29%) należności ogółem banków od sektora niefinansowego (rok wcześniej 24%). Nastąpił wzrost należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości z mln zł w czerwcu 25 r. do mln zł w czerwcu 26r. 4 Udział ten uległ zmniejszeniu ze względu na przekształcenie jednego z banków hipotecznych (Nykredit Bank Hipoteczny S.A.) w oddział zagranicznej instytucji kredytowej i przeniesienia jego portfela kredytowego do tego oddziału. 1

11 Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wykazują dużą dynamikę wzrostu. W okresie ostatniego roku przyrost ich wartości wyniósł 43%, podczas gdy przyrost należności ogółem od sektora niefinansowego w systemie bankowym wyniósł 17,8%. 58% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych jest w walutach obcych. W ostatnim roku dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wyrażonych w walutach obcych wyniosła 6,7%, podczas gdy wyrażonych w złotych 24,3% (w należnościach od podmiotów niefinansowych ogółem 28,8%). Popularność tych kredytów wynika przede wszystkim z ich niższego oprocentowania w stosunku do kredytów wyrażonych w złotych. wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (86,3%) należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe mln zł. Należności te wykazują dużą dynamikę wzrostu. W ostatnim roku przyrost wyniósł 46,2%. Wzrasta udział kredytów mieszkaniowych w kredytach dla gospodarstw domowych. Obecnie wynosi on 4,7% (rok wcześniej 34,6%). jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości jest relatywnie lepsza (udział należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 4,7%) od jakości należności ogółem od sektora niefinansowego w systemie bankowym (udział należności zagrożonych w tej grupie wyniósł 9,4%). Udział kredytów zagrożonych wyrażonych w walutach obcych jest niższy (2,9%) niż wyrażonych w złotych (7,2%). Niski udział należności zagrożonych z tytułu kredytów na nieruchomości obecnie nie musi oznaczać, że sytuacja ta utrzyma się w przyszłości, bowiem jest to ciągle młody portfel kredytowy, który w większości (66,7%) powstał w ciągu ostatnich trzech lat. W dłuższej perspektywie czasowej jakość należności z tytułu kredytów na nieruchomości będzie uzależniona nie tylko od zmian sytuacji finansowej kredytobiorców, ale również od zmian (ewentualnego spadku) cen nieruchomości na rynku. należności z tytułu kredytów na nieruchomości zdominowane są przez kredyty zabezpieczone hipoteką (59,8%). Wynika to m. in. z długoterminowego charakteru tych kredytów, dla których pewniejszym przedmiotem zabezpieczenia 11

12 na cały okres kredytowania jest nieruchomość, niż zabezpieczenia osobiste kredytobiorcy. Należy zauważyć, że udział kredytów zabezpieczonych hipoteką na finansowanie nieruchomości wzrasta (w ciągu roku z 56,3% do 59,8%), co należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia ostrożnościowego. głównymi kredytobiorcami na rynku kredytów związanych z finansowaniem nieruchomości są osoby prywatne 5 (76,1%). Jakość należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości dla osób prywatnych jest lepsza (2,2% należności zagrożonych) od należności z tytułu kredytów na nieruchomości dla drugiej pod względem wielkości grupy kredytobiorców przedsiębiorstw (2,7%), w wypadku których udział należności zagrożonych wynosi 13,8%. Rola specjalistycznych banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości dotychczas jest niewielka. Posiadają one 3,5% udział w rynku finansowania nieruchomości. kwota należności brutto banków hipotecznych z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wyniosła mln zł. zanotowano spadek o 9,8% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne. Wynika to między innymi z faktu przekształcenia się jednego z banków hipotecznych (Nykredit Bank Hipoteczny S.A.) w oddział zagranicznej instytucji kredytowej i przeniesienia jego portfela kredytowego do oddziału. 67% należności brutto z tytułu kredytów udzielanych przez banki hipoteczne wyrażonych jest w walutach obcych. Udział ten jest wyższy niż w przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy (58%). wśród należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości dominują (77,8%) należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe (nieruchomości pozostałe) 6. Jest to sytuacja odmienna niż w przypadku należności brutto z tytułu 5 Dla potrzeb sprawozdawczości przekazywanej do NBP (formularze U11 i U12) wśród jednostek sektora niefinansowego rozróżnia się następujące kategorie kredytobiorców: osoby prywatne, przedsiębiorcy indywidualni, rolnicy indywidualni, przedsiębiorstwa, instytucje niekomercyjne działające na rzecz gospodarstw domowych. 6 Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP: Kredyty na nieruchomości pozostałe - kredyty na nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku, budowli, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego o przeznaczeniu gospodarczym (w szczególności: przemysłowym, produkcyjnym, handlowym, usługowym, składowym, biurowym, produkcyjnym i usługowym w rolnictwie i leśnictwie), publicznym (w szczególności: na cele transportu, łączności, energetyki, ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty, nauki, kultury i kultu religijnego, administracji 12

13 kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy (86,3% stanowią należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe). udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne wynosi 5,5%. Jest to nieco wyższy udział niż w przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy ogółem (4,7%). należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne w 91% zabezpieczone są hipoteką. Jest to wyższy udział niż w przypadku należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez system bankowy (59,8%). Wynika to z regulacji ustawowych dotyczących działalności specjalistycznych banków hipotecznych. główną kategorią kredytobiorców banków hipotecznych są przedsiębiorstwa (73,2%). banki hipoteczne przeprowadziły dotychczas łącznie 2 niepublicznych i 6 publicznych emisji hipotecznych listów zastawnych. Wg stanu na czerwiec 26r. zobowiązania banków hipotecznych z tytułu listów zastawnych wynoszą mln zł. Rosnące zaangażowanie banków w finansowanie nieruchomości powoduje coraz większe zainteresowanie nadzoru bankowego przedmiotową tematyką. Podejmowane są działania mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa rozwoju tej działalności. Koncentrują się one na: działaniach regulacyjnych, analitycznych i inspekcyjnych. W zakresie działań regulacyjnych na szczególną uwagę zasługuje wydanie w 26r. przez KNB Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipoteką. Dotyczy ona w szczególności finansowania przez banki nieruchomości, jednak w dużej mierze odnosi się również do finansowania innych obszarów, gdzie jako zabezpieczenie stosowana jest hipoteka. Zapisy tej Rekomendacji powinny być stosowane do wszystkich ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie lub gdzie docelowym zabezpieczeniem ma być hipoteka. Stanowią one ramy publicznej, ochrony środowiska, obronności i bezpieczeństwa państwa, zaopatrzenia w wodę) bądź użytkowym (np. garaże) oraz na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku lub budowli o przeznaczeniu gospodarczym, publicznym lub użytkowym. 13

14 dla poprawnej identyfikacji, zarządzania i nadzoru ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Są zbiorem zaleceń dla wewnętrznych systemów kontroli, które pośrednio i bezpośrednio powinny zapewnić integrację rekomendacji w ramach wszystkich procesów związanych z ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. W zakresie działań analitycznych opracowywane są dalsze zmiany w sprawozdawczości, które nakierowane są na zbieranie dokładniejszych informacji o finansowaniu nieruchomości przez banki. Prowadzone są pogłębione analizy problematyki związanej z finansowaniem nieruchomości m.in. poprzez kolejne ankiety kierowane do banków, a także wyjaśnianie bezpośrednio z bankami konkretnych problemów wynikających z angażowania się przez nie w finansowanie nieruchomości. Corocznie przekazywana jest przez nadzór bankowy do banków syntetyczna informacja o sytuacji w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce, która wskazuje również na szanse i zagrożenia w tym zakresie. W trakcie inspekcji w 25 roku kontynuowane były rozpoczęte w 24 r. szczegółowe badania procesu zarządzania ryzykiem związanym z finansowaniem nieruchomości przez banki, w szczególności te z szybko przyrastającym portfelem kredytów mieszkaniowych. Analiza ryzyka związanego z finansowaniem nieruchomości została dokonana na podstawie ustaleń 6 inspekcji kompleksowych oraz 9 inspekcji problemowych przeprowadzonych w 25r. w bankach komercyjnych, w których występowały portfele kredytów na finansowanie nieruchomości. Mimo że inspekcje przeprowadzono tylko w części banków z całego systemu, to udział tych 15 banków w portfelu kredytów mieszkaniowych na koniec 25 r. był znaczny i wynosił 82% całego systemu bankowego a w przypadku kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych 79% systemu. Ustalenia zespołów inspekcyjnych w większości przypadków wskazywały, że banki podejmowały tę działalność bez odpowiedniego przygotowania i analizy ryzyka w tym ryzyka płynności długoterminowej, nie mając określonej strategii czy polityki w zakresie finansowania rynku nieruchomości i nie stosowały praktyk ostrożnościowych. Zalecenia KNB wydane po inspekcjach przeprowadzonych w 25 r. najczęściej zobowiązywały banki m.in. do poprawy niedostatecznych praktyk zarządzania ryzykiem związanym z finansowaniem rynku nieruchomości. 14

15 Z rosnącym zaangażowaniem banków w finansowanie nieruchomości wiążą się zarówno szanse jak i zagrożenia dla całego systemu bankowego. Należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości mają znaczny udział (29%) w należnościach ogółem banków od sektora niefinansowego (rok wcześniej 24%). W przypadku ewentualnego wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości może to mieć negatywny wpływ na banki, zwłaszcza w sytuacji dużego spadku wartości zabezpieczeń. Należy wskazać, że nieruchomości mieszkaniowe (w Polsce 86,3% kredytów brutto na nieruchomości ogółem) zasadniczo w mniejszym stopniu podatne są na kryzys na rynku nieruchomości. Jak wskazują doświadczenia międzynarodowe, ich ceny charakteryzują się mniejszą amplitudą wahań niż w przypadku nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych). Kredyty na finansowanie nieruchomości w znacznym stopniu udzielane są w walutach obcych (58%), co w przypadku ewentualnego wystąpienia kryzysu walutowego może mieć negatywny wpływ na możliwość spłaty kredytów. Wysoki udział kredytów walutowych wynika z ich niższego oprocentowania w stosunku do kredytów w złotych. Banki zabezpieczają się przed ryzykiem kredytowym wynikającym z kredytów walutowych na nieruchomości (dają możliwość przewalutowania kredytu, udzielając niższego kredytu walutowego, niż wynikałoby to z analizy zdolności kredytowej klienta, oferując kredytobiorcom instrumenty finansowe zabezpieczające przed ryzykiem walutowym). Szerzej kwestie te zostały ujęte w wydanej w 26r. przez Komisję Nadzoru Bankowego Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Ryzyko wynikające z finansowania nieruchomości w walutach obcych podkreślają między innymi agencje ratingowe. Np. wg Standard&Poor s wysokie ryzyko wynikające z kredytowania w walutach obcych wskazuje występuje na Węgrzech i w Rumunii, średnie w Polsce i Chorwacji, niskie w Bułgarii, Słowenii, Czechach i na Słowacji. Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są na długie okresy (w ofercie banków występują kredyty nawet do 35 lat). Banki uniwersalne refinansują je głównie ze źródeł o krótkich terminach wymagalności, co stanowi istotne źródło 15

16 ryzyka w ich działalności. Dlatego istnieje potrzeba wykorzystywania przez banki uniwersalne instrumentów długoterminowego refinansowania kredytów na finansowanie nieruchomości. W ostatnich latach ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wyraźnie rosły. Ewentualny kryzys lub pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości ma bezpośredni wpływ na jakość kredytów na finansowanie nieruchomości. Obecnie, mimo wysokiej dynamiki zaangażowania banków w finansowanie nieruchomości w Polsce, brak symptomów mogących świadczyć o możliwości wystąpienia sytuacji kryzysowej na rynku nieruchomości w najbliższym czasie. Jednak ze względu na długookresowy charakter czynności związanych z finansowaniem nieruchomości wskazane jest stosowanie przez banki procedur minimalizujących ryzyko z odpowiednim wyprzedzeniem. Należy podkreślić, że banki uniwersalne mają znacznie większą swobodę w udzielaniu tego rodzaju kredytów (możliwość dywersyfikacji ryzyka portfela kredytowego) niż specjalistyczne banki hipoteczne. Mimo to, ze względów ostrożnościowych: - kredyty na nieruchomości udzielane przez banki uniwersalne w większości posiadają zabezpieczenie hipoteczne (59,8% należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości). Udział ten byłby wyższy gdyby nie wciąż długie postępowanie wieczystoksięgowe w Polsce, - banki dążą do zachowywania bezpiecznej relacji wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan to Value - LTV). Według analiz przeprowadzonych przez GINB większość banków stosuje wewnętrzne limity LTV, - monitorują sytuację na rynku nieruchomości 7. Banki hipoteczne, ze względu na specyfikę ich działania (koncentracja ryzyka sektorowego), muszą przestrzegać ustalonych ustawowo limitów dotyczących wskaźnika LTV, wymogu zabezpieczenia hipoteką udzielnych kredytów na nieruchomości oraz specjalnych (ostrożnych) zasad wyceny nieruchomości. 7 Wydane przez KNB Rekomendacja J z dnia 2 lipca 2r. dotycząca tworzenia przez banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie oraz rozporządzenie RM w sprawie rezerw celowych wskazują na potrzebę monitorowania ryzyka sektorowego (rynek nieruchomości). 16

17 Wciąż istnieje popyt na kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Zmiana dotychczasowego trendu kształtowania się stóp procentowych i ich wzrost, może za sobą pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców. Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej zabezpieczają się przed ryzykiem stopy procentowej. Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest ostrożne ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot zabezpieczenia spłaty kredytu. Ze względu na nieprzejrzystość rynku nieruchomości w Polsce (np. brak baz danych o jego rozwoju) jakość wycen jest w dalszym ciągu nieprecyzyjna, co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków. Fakt ten również podkreślają agencje ratingowe (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości niemieszkaniowych). Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe wielu nieruchomości. Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, co ogranicza podaż terenów budowlanych. Skrajnie restrykcyjne przepisy o ochronie lokatorów, które hamują rozwój rynku mieszkań na wynajem i sprzyjają funkcjonowaniu szarej strefy. Brak przepisów regulujących działalność i odpowiedzialność deweloperów, co zwiększa ryzyko związane z nabywaniem od nich mieszkań. Brak jest wciąż pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku nieruchomości, co utrudnia bankom bieżący monitoring wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację. Na podkreślenie zasługuje również fakt stosunkowo wysokich kosztów związanych z transakcją kupna/sprzedaży nieruchomości (w tym m. in. opłaty notarialne, wycena nieruchomości). Budowa przez ZBP centralnej bazy danych o rynku nieruchomości (AMRON) może wpłynąć na poprawę przejrzystości rynku nieruchomości, a tym samym zwiększy bezpieczeństwo jego uczestników, zwłaszcza banków. Postępuje komputeryzacja systemu ksiąg wieczystych, która ma na celu usprawnienie postępowania wieczysto-księgowego (zakładanie ksiąg wieczystych i dokonywanie w nich wpisów). Wciąż istnieje niewykorzystany potencjał wzrostu aktywności banków hipotecznych w zakresie kredytów na nieruchomości i emisji długoterminowych listów zastawnych. 17

18 Zwiększają się możliwości inwestycyjne na rynku kapitałowym poprzez kolejne emisje listów zastawnych. Kreowany jest obraz listu zastawnego jako długoterminowego papieru wartościowego charakteryzującego się wysokim bezpieczeństwem inwestycyjnym. Istnieje potencjalny popyt na listy zastawne ze strony funduszy emerytalnych, funduszy inwestycyjnych, zakładów ubezpieczeń i innych inwestorów długoterminowych. Zwiększa się konkurencja ze strony zagranicznych instytucji kredytowych, które po przystąpieniu Polski do UE angażują się w finansowanie nieruchomości w Polsce. 18

19 I. Wstęp 1. Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości Lata charakteryzowała niepewność geopolityczna, gospodarcza, a szczególnie finansowa, związana z wieloma poważnymi wstrząsami, które dotknęły gospodarkę światową. Wśród tych wstrząsów należy wymienić znaczny spadek cen akcji, ataki terrorystyczne w USA z 11 września 21r., afery księgowe po obu stronach Atlantyku, które wyszły na jaw po korekcie na rynku akcji, oraz wojny w Afganistanie (koniec 21r.) i w Iraku (początek 23r.). Niekorzystna sytuacja na rynkach kapitałowych oraz niskie stopy procentowe (zob. wykres nr 1) należały do istotnych czynników, które wpłynęły na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości. Przepływ kapitału na rynek nieruchomości przyczynił się do wyraźnego wzrostu ich cen. Łączna wartość nieruchomości mieszkaniowych w krajach wysoko rozwiniętych wzrosła w ciągu ostatnich 5 lat o około 3 bln USD do poziomu około 7 bln USD 8. Wzrost ten był niemal równy 1% PKB tych państw. Wykres 1 Podstawowa stopa banków centralnych w Polsce, strefie euro, USA i Szwajcarii 15 1 Polska EBC USA Szwajcaria W większości krajów zakupu nieruchomości dokonuje się za pomocą kredytów bankowych. Zabezpieczeniem ich są najczęściej nieruchomości, których ceny w ostatnich latach wyraźnie rosną. MFW już w 23r. i wiosną 24r. wystosował ostrzeżenia, że wzrost stóp procentowych może spowodować trudności ze spłatą kredytów, co 8 Wg. The Economist z

20 negatywnie wpłynie na wydatki konsumentów i globalny wzrost gospodarczy. Zależeć to jednak będzie od tempa wzrostu stóp procentowych i sytuacji na rynkach nieruchomości (tzn. czy ceny nieruchomości będą dalej wzrastać czy gwałtownie spadną). Zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych w latach (w %) 9 Afryka Południowa 244 Hong Kong -43 Hiszpania 15 Francja 1 Nowa Zelandia 79 USA 85 Dania 73 Szwecja 84 Włochy 81 Belgia 71 Irlandia 28 Wielka Brytania 166 Kanada 5 Holandia 76 Szwajcaria 12 Australia 112 Niemcy -,2 Japonia Sytuacja na europejskim rynku nieruchomości W latach w obliczu wspomnianej wcześniej niepewności geopolitycznej, gospodarstwa domowe i przedsiębiorstwa w poszukiwaniu bezpiecznego schronienia dla oszczędności dokonywały zmiany portfeli. Pozbywały się ryzykownych aktywów długoterminowych i nabywały bezpieczne i płynne aktywa pieniężne, przyczyniając się tym samym do wzrostu podaży pieniądza. Następujące od 21r. do połowy 23r. zmiany portfeli z ryzykownych aktywów w stronę gotówki zwiększyły wartość nabywanych 9 Wg. The Economist, czerwiec - grudzień 25 2

21 dłużnych papierów wartościowych z pierwotnym terminem wykupu do dwóch lat oraz jednostek uczestnictwa w funduszach rynku pieniężnego 1. Zjawiska te występują również obecnie. W okresie od połowy 24r. przyspieszony wzrost podaży pieniądza uwarunkowany był bardziej fundamentalnymi czynnikami niskimi stopami procentowymi, które wpływały na wzrost kredytów dla gospodarstw domowych 11. Wzrost ten utrzymywał się nadal w 25r. Roczna stopa wzrostu kredytów dla gospodarstw domowych zwiększyła się do 9,4% na koniec 25r. z poziomu 7,4 na koniec 24r 12. Wykres 2 Kredyty dla gospodarstw domow ych (zmiany roczne w %) I.99 XII.99 VI. I.1 XII.1 VI.2 I.3 XII.3 VI.4 I.5 XII.5 Kredyty ogółem Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe Kredyty na cele konsumpcyjne Źródło: EBC Raport roczny 25 Na podkreślenie zasługuje fakt, że dynamika kredytów dla gospodarstw domowych była stymulowana głównie wysokim popytem na kredyty na nieruchomości mieszkaniowe. 1 Gospodarstwa domowe i firmy utrzymują takie aktywa w celu tymczasowego przechowywania płynnych środków w okresach zwiększonej niepewności. 11 Rok 25 był kolejnym rokiem spadku oprocentowania kredytów hipotecznych. Stopy ich oprocentowania w stosunku do nowo zaciąganych kredytów na cele mieszkaniowe z okresem obowiązywania pierwotnej stawki oprocentowania od 5 do 1 lat zmniejszyły się w ciągu roku o 13 punktów bazowych, osiągając na koniec 25r. 3,7%. 21

22 Wykres 3 Średni roczny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych od IV kw. 1998r. do IV kw. 25r w % Grecja Irlandia Hiszpania Włochy Portugalia Finlandia Holandia Austria Francja Belgia Niemcy Źródło: Opracowanie na podstawie danych EBC Postępujący w dalszym ciągu wzrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych związany jest zarówno z wciąż niskim poziomem ich oprocentowania w całej strefie euro jak i dynamicznymi zmianami na rynku nieruchomości, które występują w wielu regionach. Zadłużenie z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w strefie euro osiągnęło w styczniu 26r. poziom 2,95 mld euro. Na koniec roku 23, 24 i 25 wynosiło odpowiednio: 2,36 mld euro, 2,59 mld euro i 2,91 mld euro. Wykres 4 mln EUR Kredyty na cele mieszkaniow e w strefie EURO styczeń Ogółem Od 1 roku do 5 lat powy żej 5 lat Źródło: Opracowanie na podstawie Biuletyn Miesięczny EBC, marzec EBC Raport Roczny

23 Zadłużenie z tytułu finansowania nieruchomości mieszkaniowych osiągało różny poziom w poszczególnych krajach UE. W niektórych z nich zbliża się lub osiąga rekordowe wielkości. Dotyczy to Francji, Danii i Hiszpanii, a zwłaszcza nowych państw członkowskich takich jak Łotwa, Litwa i Estonia. Kredyty na cele mieszkaniowe w strefie euro charakteryzowała wysoka dynamika przyrostu. W styczniu 26r. ich przyrost wyniósł 11,7%. W większości nowych krajów członkowskich UE, występuje wysoka dynamika kredytów na nieruchomości mieszkaniowe (np. Łotwa, Litwa i Estonia, gdzie przyrost kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w stosunku rocznym wyniósł odpowiednio: 9%, 89% i 74%). Zwłaszcza w Estonii 13 i na Łotwie spowodowana jest ona szybkim wzrostem kredytów walutowych, które rosną szybciej niż kredyty udzielane w walucie krajowej. Udział kredytów walutowych w kredytach mieszkaniowych w nowych krajach członkowskich jest bardzo zróżnicowany. Np. na Słowacji i w Czechach odpowiednio 1% i 6%, w Słowenii i na Węgrzech odpowiednio 15% i 18%, w Bułgarii 29%, w Polsce, na Łotwie, w Estonii i Rumunii odpowiednio 55%, 73%, 88% i 92%. Ryzyko wynikające z tego tytułu podkreślają między innymi agencje ratingowe. Np. wg Standard&Poor s wysokie ryzyko wynikające z kredytowania w walutach obcych wskazuje występuje na Węgrzech i w Rumunii, średnie w Polsce i Chorwacji, niskie w Bułgarii, Słowenii, Czechach i na Słowacji 14. ECB wskazuje w swoich okresowych raportach, że wzrastające w ostatnich miesiącach kredytowanie nieruchomości mieszkaniowych i dynamika cen na rynku nieruchomości powinny być dokładnie monitorowane. 13 W marcu br. w Estonii wprowadzono regulacje mające na celu ograniczenie tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych. 14 Standard&Poor s; The Foreign Currency Gamble Rising Risks For Banks In Central And Southeast Europe, 24 sierpień 26r. 23

24 Wykres Stopy wzrostu (na koniec okresu) kredytów mieszkaniowych w strefie EURO w % styczeń Ogółem Od 1 roku do 5 lat powyżej 5 lat Źródło: Opracowanie na podstawie: Biuletyn Miesięczny EBC, marzec 26. Należy zwrócić uwagę na fakt, że wysoka ogólna dynamika kredytów w strefie euro zaciera nieco różnice między stopami ich wzrostu w poszczególnych krajach strefy. Wynikają one z wielu czynników, w tym zwłaszcza z różnic w sytuacji finansowej gospodarstw domowych, różnic w strukturze rynków finansowych (szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych) oraz zakresu oddziaływania podstawowych czynników ekonomicznych determinujących ilość kredytów zaciąganych przez gospodarstwa domowe np. dynamiki rynków nieruchomości i cen nieruchomości mieszkaniowych. Istotną rolę odgrywają również takie czynniki jak zróżnicowanie dochodów i konsumpcji, sytuacja demograficzna, wielkość rynków nieruchomości, struktura własności nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych krajach, ulgi podatkowe związane ze spłatą odsetek od kredytów, objęcie zysków z inwestycji w nieruchomości podatkiem od zysków kapitałowych, sekurytyzacja kredytu hipotecznego. Szybki wzrost kredytów na cele mieszkaniowe, stymulowany głównie dużym popytem ze strony gospodarstw domowych, był również związany z pewnym łagodzeniem kryteriów stosowanych przez banki przy ich udzielaniu. Łagodzenie kryteriów kredytowych oraz wysoki popyt odzwierciedlają coraz bardziej korzystną ocenę perspektyw rynku mieszkaniowego zarówno przez banki jak i kredytobiorców. 24

25 Mimo że w ostatnich latach postępowała liberalizacja rynków finansowych i wzrost konkurencji między pośrednikami finansowymi, wpływ tych zmian na rynki finansowe był różny w poszczególnych krajach zależnie od punktu wyjścia oraz tempa i zakresu dokonanych reform. Spowodowało to np. większą redukcję marż odsetkowych i innych kosztów kredytowania oraz pojawienie się w niektórych krajach szerszej oferty bardziej nowatorskich i zróżnicowanych produktów hipotecznych (np. oferta kredytów 3 a nawet 5 letnich, pojawienie się kredytów o zmiennej stopie oprocentowania cechujących się stałą wysokością raty i zmiennym okresem spłaty oraz kredytów hipotecznych bez amortyzacji ), co pozwoliło większej liczbie gospodarstw domowych uzyskać finansowanie na cele mieszkaniowe. Dzięki Unii Walutowej krótkoterminowa stopa procentowa w poszczególnych krajach została ujednolicona, a różnice w dynamice kredytów zaciągniętych przez gospodarstwa domowe wynikają z różnic w sytuacji makroekonomicznej poszczególnych krajów strefy euro. Jest to szczególnie widoczne w odniesieniu do tendencji obserwowanych na rynkach nieruchomości. Rosnąca wciąż kwota kredytów hipotecznych, jako znacznego składnika kredytów dla gospodarstw domowych, w naturalny sposób wpływa na dynamikę wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wykres 6 Średnie roczne stopy wzrostu (w%) kredytów na nieruchomości mieszkaniowe i cen tych nieruchomości w latach w % Grecja Irlandia Hiszpania Włochy Portugalia Austria Finlandia Holandia Belgia Francja Niemcy Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe ceny nieruchomości mieszkaniowych Źródło: Opracowanie na podstawie danych EBC *Należy zwrócić uwagę, że ceny nieruchomości w latach ulegały w różnym stopniu wahaniom w poszczególnych krajach. 25

26 Poziom cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro jest istotnym wskaźnikiem wykorzystywanym w analizach przeprowadzanych na potrzeby prowadzenia wspólnej polityki pieniężnej. Zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych mają istotny wpływ na aktywność gospodarczą i zmiany cen. W szczególności wpływają one na decyzje gospodarstw domowych dotyczące zaciągania kredytów i spożycia. Utrzymujące się wysokie ceny nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro zwiększyły ich znaczenie w ostatnich latach. Niektóre wskaźniki w wielu państwach członkowskich sugerują, że ceny te mogą być przeszacowane 15. Należy zwrócić uwagę, że wskaźniki cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro w dalszym ciągu są obarczone znaczną niepewnością. Niepewność ta wynika głównie z utrzymującego się niejednolitego charakteru wskaźników krajowych uwzględnianych w szacunkach dla strefy euro. Główne wskaźniki w niektórych krajach ciągle obejmują jedynie ceny domów w przeciwieństwie do wskaźników uwzględniających zarówno domy, jak i mieszkania. W innych krajach z kolei uwzględniane są wyłącznie dotychczas istniejące mieszkania zamiast zarówno nowo oddanych jak i dotychczas istniejących. Wykres 7 Zmiany roczne cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro w ujęciu nominalnym w % I.91 I.92 I.93 I.94 I.95 I.96 I.97 I.98 I.99 I. I.1 I.2 I.3 I.4 I.5 Źródło: Opracowanie na podstawie danych EBC Według dostępnych danych, tempo wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro wyniosło w 25r. 7,6% w ujęciu rocznym w porównaniu z 7,2% wzrostem w roku 24. Najbardziej gwałtowne wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych wystąpiły w 15 Biuletyn Miesięczny EBC, czerwiec

27 Belgii (17,1%), Francji (15,2%), Hiszpanii (13,9%) i we Włoszech (9,9%). W Niemczech czwarty rok z rzędu spada roczna dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych (-1,6%). Tabela 1 Średnie roczne zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych w krajach strefy euro w latach Kraj Zmiana w % Belgia 9,1 Niemcy -1,2 Grecja 9,1 Hiszpania 15,1 Francja 1,5 Irlandia 13,5 Włochy 7,7 Luksemburg 11 Holandia 9,4 Austria,3 Portugalia 3,5 Finlandia 5,9 Strefa euro 6,4 Źródło: Opracowanie na podstawie Biuletynu miesięcznego EBC, czerwiec 26 W ciągu 25r. największy w Europie przyrost cen nieruchomości mieszkaniowych wystąpił w krajach bałtyckich (Litwa, Łotwa i Estonia) i wyniósł od 5 do 7%. W Danii zanotowano przyrost 25% (na niektórych obszarach np. Kopenhaga i niektórych segmentach rynku wyniósł nawet 3%). Wykres 8 25 Dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych w krajach strefy euro index 2r. = Belgia Niemcy Grecja Hiszpania Francja Irlandia Włochy Luksemburg Holandia Austria Portugalia Finlandia Strefa EUR Źródło: Opracowanie na podstawie danych EBC 27

28 Należy zwrócić uwagę, że korzystna sytuacja na rynku nieruchomości wpływa również na notowania akcji koncernów budowlanych. Bloomberg Europe Construction and Engineering Index rośnie od początku 23r. Blisko historycznych szczytów są kursy akcji spółek mocno zaangażowanych w Polsce w tym np. francuskiego Eiffage (właściciel Mitexu), szwedzkich grup Skanska (Exbud) i NCC (Hydrobudowa Gdańsk) oraz hiszpańskich Ferrovialu (Budimex) i Acciony (Mostostal Warszawa). Rynek kredytów hipotecznych w strefie euro jest nadal niejednorodny z punktu widzenia finansowania. Występuje finansowanie depozytami, obligacjami zabezpieczonymi hipoteką (mortgage covered bond) lub papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką (mortgage-backed securities). Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha się w zależności od cech produktów, okresów, stosowanej stopy procentowej i preferencji klientów (w tym różne okresy kredytowania oraz różne relacje wartości kredytu do wartości nieruchomości, na której został zabezpieczony -LTV- jak również roli regulacji rządowych). 3. Rynek nieruchomości w Polsce Od kilku lat obserwuje się w Polsce wzrost popytu na nieruchomości, a zwłaszcza na nieruchomości mieszkaniowe. Głównymi czynnikami determinującymi wzrost udzielanych kredytów na nieruchomości w ostatnich latach jest wciąż niezaspokojony popyt na nieruchomości mieszkaniowe i stosunkowo niska stopa oprocentowania kredytów (zob. wykres nr 1). Dodatkowo, wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości stymulowany był także spekulacjami odnośnie poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE oraz zapowiedziami podwyższenia podatku VAT na usługi i materiały budowlane. W ostatnich miesiącach koniunktura na nieruchomości podgrzewana była publikowanymi w mediach informacjami o planowanych ograniczeniach w dostępności kredytów walutowych, które wprowadziła obowiązująca od 1 lipca 26r. Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Obecnie wpływ na koniunkturę mają nowe propozycje legislacyjne. Chodzi tu w szczególności o propozycję zmian podatkowych dotyczących nieruchomości zastąpienie 1% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości 19% podatkiem od zysku ze sprzedaży 28

29 (od 1 stycznia 27r.). Dodatkowo zniesione mają być wszystkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. Wg GUS w roku 25 oddano do użytku mieszkań (5,5% więcej niż rok wcześniej). W porównaniu do roku 24 o 38,4% wzrosła liczba lokali mieszkalnych budowanych przez deweloperów z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Utrzymuje się spadek znaczenia budownictwa indywidualnego. Inwestorzy indywidualni wybudowali o 2,6% mniej mieszkań niż w roku poprzednim. Wykres 9 Mieszkania oddane do użytku wg form budownictwa w roku 24 i 25 udział w % Budownictwo indywidualne Spółdzielnie mieszkaniowe Źródło: Opracowanie na podstawie danych GUS Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem pozostałe (zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe) W 25 roku wydano pozwolenia na budowę mieszkań. Jest to o około 8% więcej niż w roku poprzednim. Deweloperzy uzyskali w roku 25 niemal o jedną trzecią więcej pozwoleń na budowę niż w roku poprzednim. Również w budownictwie mieszkań komunalnych zanotowano 13% wzrost pozwoleń na budowę w stosunku do roku poprzedniego. Pozostałe formy budownictwa wykazują stabilizację lub spadek. Wykres 1 Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w roku 24 i 25 (wg form budownictwa) 6 udział w % Budownictwo indywidualne Spółdzielnie mieszkaniowe Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem pozostałe (zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe) Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS 29