R E G U L A M I N. Podstawa prawna:

Transkrypt

1 R E G U L A M I N rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomoci oraz ustalania stawek opłat i czynszu za uywanie lokali mieszkalnych, uytkowych, garay, miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garaowych oraz pozostałych zasobów SM Piast w Katowicach =============================================================== Podstawa prawna: Ustawa z dnia 16 wrzenia 1982 roku Prawo spółdzielcze (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 188 poz. 1848, z pón. zmianami); Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz z pón. zmianami), Statut Spółdzielni; Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71 poz. 733 z pón. zmianami), Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własnoci lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z pón. zmianami). Rozdział I. Postanowienia ogólne Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomoci obejmuj: a) obsług eksploatacyjn nieruchomoci, w których s ustanowione tytuły prawne do lokali, b) odpisy na fundusz remontowy zasobów, c) dostaw wody i odprowadzanie cieków, d) dostaw energii cieplnej dla celów centralnego ogrzewania i podgrzania ciepłej wody uytkowej, e) wywóz nieczystoci stałych, f) eksploatacj dwigów, g) utrzymanie zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych, h) podatek od nieruchomoci,

2 2 i) opłaty za wieczyste uytkowanie gruntów, j) utrzymanie nieruchomoci przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujce w okrelonych budynkach lub nieruchomociach. 2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomoci s ewidencjonowane odrbnie dla poszczególnych nieruchomoci, z wyjtkiem kosztów dostawy wody i odprowadzania cieków oraz kosztów energii cieplnej, które s ewidencjonowane odrbnie dla poszczególnych budynków. 3. Podstaw do rozlicze z uytkownikami lokali z tytułu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomoci s ustalenia rocznych planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni uchwalonych przez Rad Nadzorcz oraz postanowienia niniejszego Regulaminu. Jeeli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego nastpuj zmiany w warunkach działania Spółdzielni, to dopuszczalna jest zmiana ustale planu oraz opłat za uywanie lokali. Podwyszenie opłat za uywanie lokali mieszkalnych nie moe by dokonywane czciej ni co 6 miesicy, z wyjtkiem opłat za dostaw energii cieplnej, wody i odprowadzania cieków oraz opłat za wywóz nieczystoci stałych. 4. Okresem rozliczeniowym eksploatacji i utrzymania nieruchomoci jest rok kalendarzowy, z wyjtkiem dostawy energii cieplnej oraz wody i odprowadzania cieków, które rozliczane s w odrbnie ustalonych okresach. 5. Rónica midzy faktycznymi kosztami a przychodami eksploatacji i utrzymania nieruchomoci w danym roku, zwiksza odpowiednio koszty lub przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi w roku nastpnym. Rozdział II. Fizyczna jednostka rozliczeniowa W celu ustalenia opłat za korzystanie z lokali koszty gospodarki Spółdzielni rozliczane s według jednostek rozliczeniowych, którymi w zalenoci od rodzajów kosztów s: - jeden metr kwadratowy powierzchni uytkowej lokalu mieszkalnego lub uytkowego, - wskazanie urzdze pomiarowych (zuycia wody, energii cieplnej i elektrycznej w lokalach wyposaonych w te urzdzenia); - wysoko udziałów w nieruchomoci wspólnej dla rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomoci wspólnych, w przypadku włacicieli wyodrbnionych lokali.

3 3 2. Rada Nadzorcza ustalajc stawki opłat, okrela jednostki rozliczeniowe dla poszczególnych lokali i składników kosztów zgodnie z postanowieniami Statutu. 3. Powierzchni uytkow lokali dla celów rozliczenia kosztów oblicza si według obmiarów ujawnionych w wydanych przydziałach lub zawartych umowach. 4. Powierzchni uytkow lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszcze znajdujcych si w lokalu słucych celom mieszkalnym i gospodarczym uytkownika bez wzgldu na ich przeznaczenie i sposób wykorzystywania. Do powierzchni uytkowej lokalu mieszkalnego zalicza si powierzchni zajt przez meble wbudowane (wnki). 5. Powierzchni uytkow lokalu uytkowego jest powierzchnia wszystkich znajdujcych si w nim pomieszcze oraz pomieszcze pomocniczych jak kuchnia, przedpokoje, korytarze, łazienki, w.c., spiarnie itp.. Do powierzchni lokalu uytkowego zalicza si równie powierzchni zajt przez meble wbudowane lub obudowane. Powierzchnia zajta przez urzdzenia techniczne zwizane z funkcj danego lokalu jest powierzchni tego lokalu. 6. Do powierzchni lokali wielokondygnacyjnych zalicza si 50 % powierzchni rzutu poziomego klatki schodowej na kadej kondygnacji łczcej poszczególne kondygnacje wewntrz lokalu. 7. Za lokale obsługiwane przez dwigi osobowe uwaa si lokale połoone powyej kondygnacji, od której rozpoczyna si bieg windy. 8. Za urzdzenia reklamowe, za których umieszczenie pobierana jest opłata uwaa si szyldy i gabloty reklamowe owietlone i nieowietlone, napisy neonowe zainstalowane na budynku, reklamy malowane na elewacji budynku oraz tablice wolnostojce na terenie nieruchomoci spółdzielczych. Rozdział III. Zasady rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomoci Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomoci: 1.1.Koszty eksploatacji nieruchomoci obejmuj: 1) materiały, w tym: rodki czystoci, arówki, wietlówki, samozamykacze, szyby, kłódki, klamki, rodki do dezynfekcji, farby olejne itp. 2) zuycie energii elektrycznej z tytułu owietlenia klatek schodowych, cigów komunikacyjnych oraz owietlenia zewntrznego budynków, 3) amortyzacj rodków trwałych, wartoci niematerialnych i prawnych,

4 4 4) zuycie zimnej i ciepłej wody dla utrzymania czystoci budynków, 5) wynagrodzenie gospodarzy budynków, sprztaczek i konserwatorów, 6) składki z tytułu ubezpiecze społecznych od wynagrodze gospodarzy budynków, sprztaczek i konserwatorów, 7) odpis na ZFS od osób zatrudnionych w charakterze gospodarzy budynków, sprztaczek i konserwatorów, 8) koszty bhp, 9) koszty ubezpiecze majtkowych, 10) podatek od nieruchomoci i opłaty za uytkowanie wieczyste gruntów, 11) koszty utrzymania terenów, chodników, placów, dróg dojazdowych i parkingów przydomowych, 12) koszty konserwacji i obowizkowych przegldów technicznych przewidzianych przepisami prawa, 13) koszty obsługi mienia, obsługi administracyjnej, lokatorskiej i parwnej, 14) narzut kosztów ogólnych, 15) koszty działalnoci społecznej, owiatowej i kulturalnej, 16) koszty prowadzonych zindywidualizowanych rozlicze za wod i c.o., 17) inne koszty, które nie mog by zaliczone do poz. 1. b j w Koszty eksploatacji s ewidencjonowane odrbnie na poszczególne nieruchomoci. W przypadku gdy nie jest moliwe ustalenie kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomoci, ponoszone prze Spółdzielni koszty eksploatacji s rozliczane na poszczególne nieruchomoci, proporcjonalnie do powierzchni uytkowej lokali 1.3 Obcienie kosztami eksploatacji w stosunku do pojedynczych lokali uytkowych moe by wysze ni wynikajce z ich powierzchni uytkowej, jeli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiksza koszty eksploatacji. Wielko tego zwikszenia okrela Zarzd Spółdzielni indywidualnie dla pojedynczego lokalu, na podstawie faktycznie poniesionych kosztów Wszystkie lokale wykorzystywane dla potrzeb Spółdzielni oraz działalnoci społeczno-kulturalnej obciane s do wysokoci faktycznie ponoszonych kosztów, a koszty te obciaj te rodzaje działalnoci na potrzeby których zajmowane s lokale Lokale stanowice wyodrbnion własno s obciane kosztami eksploatacji zasobów Spółdzielni, z wyłczeniem podatku od nieruchomoci oraz opłaty za uytkowanie wieczyste proporcjonalnie do ich powierzchni uytkowej, przy czym

5 5 lokali, których właciciele nie s członkami Spółdzielni nie obcia si take kosztami prowadzonej przez Spółdzielni działalnoci społecznej, kulturalnej i owiatowej oraz eksploatacji i utrzymania nieruchomoci, które nie s przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujce w danej nieruchomoci, budynkach czy osiedlu Do lokali uytkowych wyodrbnionych na własno stosuje si odpowiednio postanowienia p-ktu Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własnociowe prawo do lokalu, nie bdce członkami Spółdzielni, obowizane s uiszcza opłaty za uywanie tych lokali w wysokoci i na zasadach jak członkowi Spółdzielni korzystajcy ze spółdzielczych praw do lokali, z zastrzeeniem e nie korzystaj one z poytków pochodzcych z lokali i nieruchomoci stanowicych własno Spółdzielni. 2. Koszty remontów zasobów Spółdzielni: 2.1. Koszty remontów zasobów ewidencjonowane s na nieruchomoci a rozliczane na cało zasobów Spółdzielni, poprzez tworzony fundusz remontowy Koszty remontów zasobów Spółdzielni rozlicza si na wszystkie lokale mieszkalne i uytkowe. Nie rozlicza si kosztów remontów na pomieszczenia ogólnego uytku jak: pralnie, suszarnie, pomieszczenia techniczne, itp Zasady tworzenia i wykorzystania funduszu remontowego okrela odrbny regulamin, który uchwala Rada Nadzorcza Spółdzielni Obcienia poszczególnych lokali zajmowanych przez członków oraz włacicieli odpisami na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni s ustalane według stawek w zł/m 2 okrelonych przez Rad Nadzorcz Spółdzielni, przy czym stawka odpisów jest jednolita dla danej nieruchomoci, z wyłczeniem nieruchomoci realizowanych z udziałem rodków z KFM W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy mog by wyodrbnione rodki na zadania specjalne ( np. wymian stolarki okiennej, wymian instalacji, remont dwigów itp.) Po rozliczeniu wyniku finansowego za dany rok sporzdza si dla kadej nieruchomoci rozliczenie obejmujce: 1) kwot naliczonych odpisów na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni, 2) kwot poniesionych przez Spółdzielni nakładów na remonty danej nieruchomoci,

6 6 3. Koszty centralnego ogrzewania i przygotowanie ciepłej wody uytkowej: Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody uytkowej okrela Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody uytkowej w Spółdzielni Mieszkaniowej Piast w Katowicach uchwalony przez Rad Nadzorcz. 4. Koszty zimnej wody oraz odprowadzania cieków: Rozliczenie kosztów zuycia wody oraz odprowadzania cieków okrela regulamin rozlicze z tytułu pobierania wody w lokalach mieszkalnych, uytkowych i garaach uchwalony przez Rad Nadzorcz. 5. Koszty eksploatacji urzdze dwigowych: 5.1. Koszty eksploatacji dwigów ewidencjonowane s na budynki a rozliczane na poszczególne nieruchomoci, z tym e w przypadku znacznych rónic w kosztach zarejestrowanych na poszczególnych budynkach, dopuszcza si moliwo odrbnego rozliczania budynków w ramach jednej nieruchomoci Koszty eksploatacji dwigów rozlicza si odpowiednio na lokale w budynkach obsługiwanych przez dwigi - zgodnie z Zasadami rozliczania kosztów eksploatacji dwigów osobowych w Spółdzielni Mieszkaniowej Piast w Katowicach uchwalonymi przez Rad Nadzorcz. 6. Koszty wywozu nieczystoci i dzierawy pojemników: Rozliczenie kosztów wywozu nieczystoci i dzierawy pojemników okrelaj Zasady rozliczania opłat z tytułu wywozu nieczystoci - uchwalone przez Rad Nadzorcz. 7. Koszty eksploatacji zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych AZART : 7.1. Koszty utrzymania zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych ewidencjonowane s na budynki w obrbie danej nieruchomoci i rozliczane jednolicie na wszystkie lokale, wyposaone w instalacj AZART W przypadku stwierdzenia uszkodzenia instalacji z winy uytkownika, koszty naprawy

7 obciaj uytkownika dodatkowo poza 7 opłat miesiczn. 8. Rozliczenie spłaty zobowiza długoterminowych: 8.1. Rozliczanie spłaty zobowiza długoterminowych dokonuje si dla lokali zajmowanych na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu, umowy najmu oraz lokali zajmowanych na potrzeby Spółdzielni Spłat zobowiza długoterminowych przypadajcych na lokale realizowane w ramach tego samego przedsiwzicia inwestycyjnego naley rozlicza w zł/m 2 powierzchni uytkowej lokalu z uwzgldnieniem trybu i zasad właciwych dla danego kredytu. 9. Utrzymanie nieruchomoci przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujce w okrelonych nieruchomociach, budynkach lub osiedlach Wyodrbnia si ewidencj kosztów utrzymania nieruchomoci Spółdzielni okrelonych w art. 40 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Do kosztów utrzymania tych nieruchomoci zalicza si zwizane z nimi koszty Spółdzielni okrelone rodzajowo dla pozostałych nieruchomoci Koszty utrzymania nieruchomoci przeznaczonych do wspólnego korzystania, nie pokryte wpływami z tych nieruchomoci, s rozliczane na pozostałe lokale proporcjonalnie do powierzchni uytkowej lokali. Rozdział IV. Ustalenie opłat za uywanie lokali 4 1. Stawki opłat na pokrycie kosztów gospodarki zasobami Spółdzielni wyszczególnionych w Rozdziale I 1 punkt 1 obowizuj w wysokociach ustalonych jednolicie dla wszystkich lokali mieszkalnych, uytkowych, garay, miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garaowych przez Rad Nadzorcz, w obrbie danej nieruchomoci. 2. Podstaw do ustalenia opłat za korzystanie z lokali s przewidywane do poniesienia koszty w danym roku. Rónica midzy kosztami a dochodami gospodarki zasobami zwiksza odpowiednio koszty lub dochody tej gospodarki w roku nastpnym.

8 8 3. W skład opłaty miesicznej za uywanie lokalu wchodz nalenoci z tytułu: kosztów eksploatacji nieruchomoci, kosztów remontów, eksploatacji dwigów, indywidualnego rozliczania mediów, wiadcze zwizanych z eksploatacj mieszkania (opłaty niezalene od Spółdzielni), w tym: - za wod i odprowadzanie cieków, - za centralne ogrzewanie, - za przygotowanie ciepłej wody, - za wywóz nieczystoci i dzieraw pojemników, opłata za korzystanie z dodatkowej komórki lokatorskiej, nie stanowicej pomieszczenia pomocniczego lub przynalenego do mieszkania, opłata za wiatło w piwnicy, inne opłaty, np.: dozór budynku, domofon, indywidualnie wyodrbnione miejsce parkingowe, itp., z tytułu spłaty zobowiza długoterminowych oraz wpłat uzupełniajcych z tytułu wkładów mieszkaniowych i budowlanych. 4. Opłata z tytułu eksploatacji podstawowej ustalona jest w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni uytkowej lokalu. 5. Wysoko opłaty na fundusz remontowy dla lokali ustalana jest przez Rad Nadzorcz na podstawie zatwierdzonych planów remontowych zasobów Spółdzielni w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni uytkowej lokalu. 6. Podstaw do ustalenia opłat z tytułu utrzymania sieci doprowadzajcych sygnał radiowo-telewizyjny do lokali (AZART) jest redni roczny koszt utrzymania sieci w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni uytkowej lokalu. 7. Podstaw do ustalenia opłaty z tytułu eksploatacji dwigów w budynkach wyposaonych w dwigi jest redni roczny koszt eksploatacji dwigów w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni uytkowej lokalu. Zrónicowanie opłaty od lokali mieszkalnych w zalenoci od połoenia (kondygnacji) nastpuje zgodnie z Zasadami rozliczania kosztów eksploatacji dwigów osobowych w Spółdzielni Mieszkaniowej Piast w Katowicach. 8. Opłaty za centralne ogrzewanie, zimn i ciepł wod oraz odprowadzenie cieków a take wywóz nieczystoci stałych ustala si zgodnie z odpowiednimi regulaminami

9 9 lub zasadamiuchwalonymi przez Rad Nadzorcz Spółdzielni. 9. Osoba zajmujca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego obowizana jest do dnia oprónienia lokalu co miesic uiszcza odszkodowanie w wysokoci kosztów ponoszonych przez Spółdzielni, z tym e osoba uprawniona do lokalu zamiennego lub socjalnego, o ile sd orzekł o wstrzymaniu wykonania oprónienia lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu, opłaca odszkodowanie w takiej wysokoci jak gdyby stosunek prawny nie wygasł. 10. W przypadku, gdy osoba zajmujca lokal mieszkalny lub uytkowy na zasadzie spółdzielczego prawa wszczła postpowanie o uchylenie uchwały Rady Nadzorczej lub Zebrania Przedstawicieli Członków o wykluczeniu lub wykreleniu z rejestru lub wystpiła bezporednio do sdu - do czasu ostatecznego zakoczenia postpowania wewntrzspółdzielczego lub sdowego - wnosi opłat eksploatacyjn w wysokoci, jak wnosiłaby jako członek Spółdzielni. 11. Osoba zajmujca lokal uytkowy, gara, miejsce postojowe w wielostanowiskowym lokalu garaowym, parking otwarty lub inny teren bez tytułu prawnego, obowizana jest uiszcza odszkodowanie w wysokoci kosztów ponoszonych przez Spółdzielni. 12. Uytkownicy lokali mieszkalnych wybudowanych z udziałem rodków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (członkowie Spółdzielni i najemcy) wnosz opłat eksploatacyjn lub czynsz za uywanie lokali w wysokoci zabezpieczajcej pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłat kredytu zacignitego na budow. Wysoko opłat winna by zrónicowana w zalenoci od tytułu prawnego do lokalu oraz warunków umowy kredytowej. 13. Właciciele wyodrbnionych lokali wnosz opłaty za uywanie tych lokali analogicznie jak członkowie posiadajcy spółdzielcze prawa, pomniejszone o podatek od nieruchomoci oraz opłat za uytkowanie wieczyste, proporcjonalnie do udziału w nieruchomoci wspólnej. Jeeli właciciel lokalu nie jest członkiem Spółdzielni, opłat eksploatacyjn pomniejsza si o koszty prowadzonej przez Spółdzielni działalnoci społecznej, kulturalnej i owiatowej oraz koszy eksploatacji i utrzymania nieruchomoci, które nie s przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujce w danej nieruchomoci, budynkach czy osiedlu. 14. Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własnociowe prawo do lokalu, nie bdce członkami Spółdzielni, wnosz opłaty za uywanie tych lokali

10 10 w wysokoci i na zasadach jak członkowi Spółdzielni, posiadajcy spółdzielcze prawo do danego rodzaju lokalu. 15. Za zainstalowanie na budynku lub postawienie na nieruchomoci spółdzielczej reklamy lub szyldu pobiera si opłat umown w wysokoci ustalonej przez Zarzd Spółdzielni. Pozostałe opłaty za korzystanie z innych pomieszcze (np.: komórek lokatorskich), czy te ryczałt za energi elektryczn zuyt do owietlenia piwnic i komórek lokatorskich ustala Rada Nadzorcza. Rozdział V. Ustalanie czynszu i opłat za najem. 1. Stawk czynszu dla wszystkich lokali mieszkalnych zajmowanych na zasadzie umowy najmu ustala si zgodnie z ustaw o ochronie praw lokatorów. Stawka czynszu winna by indywidualnie ustalona pomidzy stronami i okrelona w umowie. 2. Wysoko czynszu z tytułu najmu lub dzierawy dla lokali uytkowych, garay, miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garaowych, parkingów oraz terenu ustala Zarzd Spółdzielni na etapie uzgadniania warunków umowy. 3. Wysoko czynszu nie moe by nisza od opłat ustalonych dla poszczególnych typów lokali zajmowanych na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, uytkowego lub garau. 4. Najemcy, oprócz czynszu, obowizani s uiszcza opłaty za energi elektryczn, energi ciepln, gaz, wod, oraz odbiór nieczystoci stałych i płynnych. Rozdział VI. Postanowienia kocowe. Regulamin wchodzi w ycie z dniem uchwalenia. Katowice, dnia r. Zatwierdzono Uchwał Rady Nadzorczej Nr 69/RN/2005 z dnia r. Sekretarz Rady: Przewodniczcy Rady: