Informacja. Nr 112. Zasady wyceny przedsiębiorstw rolniczych wg zasad obowiązujących w Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Transkrypt

1 KANCELARIA SEJMU BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ WYDZIAŁ ANALIZ EKONOMICZNYCH I SPOŁECZNYCH Zasady wyceny przedsiębiorstw rolniczych wg zasad obowiązujących w Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa Marzec 1993 Elzbieta Berkowska Zygmunt Paluch Informacja Nr 112 Określenie wartości przedsiębiorstw państwowych jest przedsięwzięciem trudnym. Stosowane metody wyceny, jak: bieżąca wartość netto przewidywanego dochodu, wartość księgowa skorygowana o amortyzację i inflację, koszt odtworzenia obliczony na podstawie cen ukształtowanych w warunkach konkurencyjnych, są nieprecyzyjne. Metody wyceny mogą budzić obawy o niedoszacowanie wartości przedsiębiorstw państwowych. W Informacji przedstawiono metody wyceny mienia państwowych gospodarstw rolnych, a także zasady sprzedaży i dzierżawy tych gospodarstw stosowane przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zarówno metody wyceny jak sprzedaży i dzierżawy określone są ściśle odpowiednimi ustawami i rozporządzeniami.

2 BSE 1 Zasady wyceny mienia państwowego przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa jest pierwszą w Polsce instytucją reprezentującą Skarb Państwa. Działania Agencji opierają się na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464). Zadaniem Agencji jest przejęcie do Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa i zagospodarowanie wszystkich nieruchomości rolnych oraz innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej, najpóźniej do końca 1993 r. Do innych zadań Agencji należy: - tworzenie warunków sprzyjających racjonalnemu wykorzystaniu potencjału produkcyjnego, - restrukturyzacja i prywatyzacja mienia Skarbu Państwa użytkowanego na cele rolnicze, - obrót nieruchomościami i innymi składnikami majątku, - tworzenie gospodarstw rolnych, - administrowanie zasobami majątkowymi Skarbu Państwa, - tworzenie miejsc pracy w związku z restrukturyzacją państwowej gospodarki rolnej. Jak wynika z wyżej wymienionych zadań Agencja ma w sposób racjonalny zagospodarować państwowe mienie rolne, czyli przede wszystkim nieruchomości należące w przeszłości do państwowych gospodarstw rolnych i państwowego funduszu ziemi. Intencją ustawodawcy była prywatyzacja tego majątku, za wyjątkiem przedsiębiorstw o szczególnym znaczeniu dla produkcji rolniczej tj. przedsiębiorstw hodowlanych. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa przyjęła następujące metody zagospodarowania przejętego mienia: - sprzedaż całego gospodarstwa rolnego lub jego zorganizowanej części; - oddanie na czas określony do odpłatnego korzystania w dzierżawę lub najem całego gospodarstwa lub jego części; - wniesienie mienia całego gospodarstwa lub jego części do spółki; - pozostawienie (przy braku innych możliwości) na czas określony przedsiębiorstwa pod zarządem administracyjnym AWRSP. W przypadku sprzedaży i dzierżawy mienia niezbędne jest wykonanie wyceny majątku rolnego Skarbu Państwa. Wycena taka jest również niezbędna przy przekształceniu gospodarstw w spółki prawa handlowego w celu określenia ich wartości, a następnie do obliczenia ilości i wartości akcji i udziałów spółki. Zasady wyceny określają przepisy ww. ustawy oraz Rozporządzenie Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia 1992 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawki szacunkowej gruntów (Dz. U. nr 17, poz. 39). Przy wycenie majątku rolnego będącego własnością Skarbu Państwa obowiązuje zasada wyceny poszczególnych składników mienia (składników majątku), a zatem jest to metoda składnikowa (odtworzeniowa). Ustawa i akty wykonawcze w obecnym ich kształcie nie dopuszczają stosowania dochodowych lub mieszanych metod wyceny całych przedsiębiorstw rolnych lub ich zorganizowanych części. Kolejną zasadą obowiązującą w Agencji jest założenie, że sprzedaż i dzierżawa nieruchomości następuje w drodze przetargu. Podstawową formą przetargu w przypadku sprzedaży jest likwidacja. W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi osobę nabywcy przy sprzedaży można ustalić na podstawie przetargu (konkurs ofert). Przetarg ofert obowiązuje także przy ustalaniu kandydata na dzierżawcę. Wyjątek - odstąpienie od przetargu przy

3 2 BSE sprzedaży mienia - występuje w sytuacjach, gdy istnieje prawo pierwokupu. Sytuacja ta najczęściej ma miejsce, gdy oferowane mienie posiada obecnie dzierżawcę a dzierżawa była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub faktycznie trwała przez okres co najmniej 10 lat. W przypadku przetargów wygrywa ten oferent, który zaproponował najwyższą cenę sprzedaży, a w przypadku dzierżawy ten, który zaoferował najwyższy czynsz dzierżawny. Powyższe Rozporządzenie formułuje kolejną zasadę, która mówi, że przetarg jest rozstrzygnięty jeśli uzyskano cenę wyższą niż cena wywoławcza. Z zasady tej wynika, że przeznaczając mienie do sprzedaży Agencja ustala jego cenę wywoławczą - cenę minimalną. W przypadku dzierżawy, możliwe są następujące metody jej realizacji: - dzierżawa wyłącznie ziemi; - dzierżawa ziemi z nasadzeniami i budynkami; - dzierżawa ziemi z budynkami wraz kosztownymi maszynami i urządzeniami. Za wydzierżawione mienie dzierżawca płaci czynsz dzierżawny, zaś pozostały majątek tj. środki obrotowe - inwentarz żywy, zapasy, produkcję w toku i ruchome środki trwałe podlegają wykupowi wg zasad określonych w ustawie. Ustawa reguluje sposób ustalania cen wywoławczych sprzedaży nieruchomości oraz innych składników majątkowych i przewiduje odrębne szacowanie wartości poszczególnych składników mienia przeznaczonego do sprzedaży. Wartość mienia w przypadku sprzedaży całego przedsiębiorstwa jest sumą poszczególnych składników majątkowych. Wycena ziemi Cenę 1 hektara gruntu przeznaczonego do sprzedaży Agencja może ustalić dwoma sposobami: - na podstawie ceny rynkowej, - na podstawie ceny szacunkowej. Jako cenę wyjściową przy sprzedaży bez prawa pierwokupu lub cenę sprzedaży, gdy to prawo przysługuje należy przyjąć cenę wyższą. Cenę rynkową ziemi ustala się w oparciu o: - ceny z przetargów i rokowań, które odbyły się na grunty o podobnej jakości i podobnym położeniu, - ceny porównawcze - tj. dostępne ceny na grunty o podobnej jakości, - ceny statystycznie opracowane, tj. ceny publikowane przez GUS dla poszczególnych regionów kraju lub ceny uzyskane z Izb Skarbowych. Cenę szacunkową ustala się mnożąc stawkę szacunkowa jednego hektara gruntu przez cenę jednego kwintala żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym, obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Stawki szacunkowe dla gruntów ornych i trwałych użytków zielonych są uzależnione od okręgu podatkowego, rodzaju użytku oraz klasy gleb określonej w ewidencji gruntów (tab. 1 i 2). Stawki szacunkowe dla pozostałych gruntów ustala się według ww. Rozporządzenia w następujący sposób: - stawkę szacunkową gruntu określonego w ewidencji jako leśny, zadrzewiony lub zakrzewiony przyjmuje się w wysokości 50% stawki gruntu ornego w klasie przyjętej dla tych gruntów, a w razie braku klasyfikacji wg stawki gruntu ornego w klasie VI; - stawkę szacunkową gruntu pod wodami nadającymi się do chowu lub hodowli ryb przyjmuje się wg stawki gruntów pod tymi wodami powiększonej o wartość urządzeń, a w razie braku klasyfikacji wg stawki użytku zielonego klasy IV; - stawkę szacunkową gruntu pod ciekami wodnymi naturalnymi lub sztucznymi zaliczonymi do urządzeń melioracji wodnej oraz grunty pod wodami nie nadającymi się do cho-

4 BSE 3 wu i hodowli ryb, a także nieużytków przyjmuje się w wysokości 50% stawki użytku zielonego klasy VI. Wycena majątku trwałego Art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. stanowi, że wartość budynków, urządzeń i maszyn ustala się wg wartości ich odtworzenia, pomniejszonych o stopień zużycia, a w przypadku likwidacji - wg wartości materiałów porozbiórkowych. Dla dokonania wyceny majątku trwałego przeznaczonego do sprzedaży niezbędne jest ustalenie ich wartości odtworzeniowej. Wartość tą można obliczyć na podstawie księgowej wartości netto tego środka powiększonej o wskaźnik inflacji od momentu ostatniego przeszacowania do momentu wyceny. Wartość odtworzeniową środków trwałych można ustalić także przez aktualizację ich cen nabycia lub kosztu wytworzenia. W tym przypadku należy przemnożyć cenę środka trwałego, która obowiązywała w roku jego nabycia lub wytworzenia przez odpowiedni współczynnik przeliczeniowy uwzględniający poziom inflacji (tabela 3). Uzyskany wynik daje zaktualizowaną wartość środka trwałego. Wartość odtworzeniową uzyskuje się przez przez uwzględnienie wysokości rocznych stawek amortyzacyjnych (tabela 4). W przypadku braku informacji o cenie nabycia środka lub kosztu wytworzenia, wartość początkową środka trwałego ustala się metodą "netto". Polega ona na wycenie aktualnej wartości środka poprzez porównanie wartości tego samego rodzaju środka nowego wg aktualnej ceny nabycia. Uwzględnia się przy tym - jak poprzednio - szacunkowy stopień jego zużycia wg rocznych stawek amortyzacyjnych. W przypadku likwidacji środka trwałego jego wartość wycenia się wg wartości materiałów porozbiórkowych. Wyceny środków trwałych dokonują rzeczoznawcy. Wycena drzewostanów plantacji kultur wieloletnich oraz upraw i zasiewów Przy wycenie drzewostanów, plantacji kultur wieloletnich oraz upraw i zasiewów przyjmuje się zasady obowiązujące przy wywłaszczeniu nieruchomości (ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości Dz. U r., nr 30, poz. 127 z późniejszymi zmianami), a mianowicie: 1) wartość plantacji kultur wieloletnich powinna obejmować koszty związane z ich założeniem, koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych korzyści obliczonych za lata pozostałe do końca pełnego plonowania, zmniejszone o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych wynikających z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia sprzedaży. 2) wartość zasiewów i upraw wyceniana jest w zależności od ich fazy rozwojowej. a) jeśli możliwy jest szacunek plonów (rośliny są w fazie przed zbiorem) zasiewy wycenia się wg szacunkowych plonów, przyjmując przeciętne ceny obowiązujące w danym regionie w momencie sprzedaży. Ceny te można przyjąć na podstawie cen publikowanych przez GUS lub Państwową Inspekcję Skupu i Przetwórstwa Artykułów Rolnych. Od tak wyliczonej wartości, należy odjąć wartość nakładów, które nabywca poniesie w związku ze zbiorem i innymi czynnościami agrotechnicznymi (np. dosuszenie, czyszczenie) i przygotowaniem do sprzedaży. b) w początkowej fazie rozwoju zasiewy wycenia się wg poniesionych kosztów. Do kosztów poniesionych zalicza się koszty bezpośrednie jak: nasiona, nawozy mineralne, środki ochrony roślin, robocizna, ciągnikogodziny. Poniesione nakłady mnoży się przez ceny obecnie obowiązujące lub przyjmuje się poziom poniesionych kosztów, gdy ruch cen nie nastąpił.

5 4 BSE W przypadku roślin paszowych niezależnie od fazy rozwoju wycenę dokonuje się wg poniesionych kosztów. Wyceny drzewostanów i nasadzeń wieloletnich oraz zasiewów i upraw dokonują rzeczoznawcy. Wycena zapasów i inwentarza żywego Zapasy i inwentarz żywy wycenia się wg aktualnie obowiązujących cen rynkowych. W tym celu konieczne jest przeprowadzenie inwentaryzacji, a następnie dokonuje się wyceny wg cen rynkowych w danym regionie. Dla wyceny inwentarza żywego można posłużyć się cenami szacunkowymi obowiązującymi w księgowości. Dotyczy to także zapasów. W przypadku przyjęcia za podstawę wyceny księgowej, powinna być ona zweryfikowana, jeśli nastąpiły istotne zmiany cen lub też inwentaryzacja wykazała istotne różnice ilościowe zapasów i inwentarza żywego. Natomiast wartość zwierząt pomniejsza się o koszty handlowe tzn. koszty przygotowania do sprzedaży. Wycena przedmiotów nietrwałych Przy sprzedaży całych przedsiębiorstw lub obiektów, sprzedaży podlegają takie przedmioty nietrwałe. Aby wycenić te przedmioty niezbędna jest ich inwentaryzacja. Ustawa z dnia r. nie określa zasad ich wyceny, ponieważ posiadają one wartość, którą należy określić. W tym celu można posługiwać się ceną księgową lub ceną zakupu, dlatego konieczne są dowody ich zakupu. Często jednak w praktyce zakup przedmiotów nietrwałych wliczany był w koszty bieżącej działalności przedsiębiorstwa i poza ewidencją ilościową nie prowadzono ewidencji wartościowej. W takich przypadkach można posłużyć się obecnymi cenami rynkowymi poszczególnych przedmiotów nietrwałych (wymaga to zwykle zlecenia tej czynności rzeczoznawcy, co podwyższa koszty wyceny) lub oddzielnie negocjować wartość tych przedmiotów z kupującym. Możliwe jest także przyjęcie ich wartości jako procent od wartości zakupów lub przez analogię do transakcji już dokonanej, gdzie przeprowadzono ich wycenę. Wycenione na podstawie w. w. zasad poszczególne składniki majątku po zsumowaniu dają wartość przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wartość ta jest traktowana przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa jako cena minimalna, tzn. cena wyjściowa transakcji. Ostateczna cena sprzedaży ustalona zostaje na podstawie przetargu ustnego (licytacji) lub pisemnego (przetarg ofert). W przypadku dzierżawy, gdy dzierżawca dzierżawi przedsiębiorstwo lub obiekt "w ruchu" i wykupuje zapasy, produkcję w toku i inwentarz żywy oraz maszyny i urządzenia, przy ich sprzedaży obowiązują stawki uzyskane na podstawie wyceny. Agencja przyjęła, że w drodze przetargu ofert na dzierżawę negocjacjom podlega tylko wysokość czynszu za przedmiot dzierżawy - ziemię, budynki budowle oraz ewentualne urządzenia trwale związane z nieruchomością (np. urządzenia mieszalni pasz, gorzelni).

6 BSE 5 Zasady wyceny mieszkań przy ich sprzedaży Przy sprzedaży mieszkań w ramach przysługującego pierwszeństwa (pierwszeństwo nabycia aktualnie zajmowanych mieszkań mają pracownicy, emeryci i renciści państwowych gospodarstw rolnych będący najemcami mieszkań) sprzedaż odbywa się wg cen rynkowych. Ceny rynkowe mogą być określane na podstawie informacji uzyskanych z Izb Skarbowych, a w razie wątpliwości ustala się je na podstawie wyceny przeprowadzonej przez biegłego lub inne osoby posiadające fachowe wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości. Pracownikom PGR (zatrudnionych co najmniej 3 lata, rencistom i emerytom), będącym najemcami mieszkań, nabywającym mieszkania przysługują preferencje, tzn. sprzedaż mieszkań, gruntu przynależnego do nich i budynków gospodarczych wraz z ogródkiem przydomowym następuje po cenie rynkowej pomniejszonej o 3% za każdy rok pracy w PGR, lecz nie więcej niż 90%. W przypadku, gdy dwu lub więcej osobom przysługują preferencje wybiera się tę, której staż pracy w PGR jest najdłuższy. W przypadku sprzedaży mieszkań przed przejęciem do Zasobu (uprawnienia takie mają dyrektorzy przedsiębiorstw) koszty związane z przygotowaniem mieszkań do sprzedaży (np. geodezyjne wydzielenie działek gruntów, koszty wyceny, założenie księgi wieczystej) mogą zostać odliczone od należności przekazanej do Agencji za mieszkanie, pod warunkiem, że zostało ono sprzedane. Aby nie zwiększać kosztów transakcji, przy wycenie grupy mieszkań o zbliżonym standardzie wystarczy wycenić jedno, a wartość pozostałych przyjąć na jej podstawie. Wycena nieruchomości nierolnych Za nieruchomości nierolne (budowlane) uważa się nieruchomości, które położone są na terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy. Zatem mogą być to grunty zabudowane i nie zabudowane przeznaczone na cele zabudowy. Zasady sprzedaży tych nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Nieruchomości te zgodnie z art. 5 ww. ustawy mogą być sprzedawane, oddane w użytkowanie wieczyste, dzierżawę lub najem osobom fizycznym lub prawnym. Zamiar udostępnienia ww. nieruchomości podaje się do publicznej wiadomości przez wywieszenie w siedzibie właściciela nieruchomości na okres 6 tygodni wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w wieczyste użytkowanie, dzierżawę lub najem. Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu ustnego (licytacja) lub pisemnego przetargu nieograniczonego lub ograniczonego. Przetarg przeprowadza się zgodnie z zarządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (MP Nr 21, poz. 148). Przedmiotem przetargu mogą być nieruchomości zabudowane, w których są wolne budynki i lokale. Przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą budynków i lokali znajdujących się na gruncie. Budynki i lokale zajęte przez najemców lub dzierżawców sprzedaje się w trybie bezprzetargowym tylko na rzecz najemców i dzierżawców, z równoczesnym przeniesieniem odpowiedniego prawa do gruntu, na którym znajdują się budynki i lokale. Cenę nieruchomości nierolnej ustala Agencja na podstawie wartości określonej przez biegłego. W cenie nieruchomości należy wyodrębnić cenę gruntu oraz budynku lub lokalu znajdującego się na gruncie. Biegły wycenia wartość nieruchomości według metod odtworzeniowych, rynkowych lub mieszanych. Najczęściej w praktyce wykorzystuje się metody odtworzeniowe: - szczegółowe,

7 6 BSE - uproszczone w oparciu o obiekty przykładowe, wskaźniki GUS lub w przypadku mieszkań wybrane grupy lokali, gdyż w jednakowym stopniu zabezpieczają one interes właściciela i najemcy. Na poczet sprzedaży domu lub lokalu zalicza się na wniosek nabywcy udokumentowane nakłady poniesione na: - remont kapitalny, - przebudowę, - budowę lokalu w ramach nadbudowy lub rozbudowy domu. Poniesione nakłady waloryzuje się na dzień sporządzenia protokółu sprzedaży. Zapłata należności (przy zakupie dokonanym w trybie bezprzetargowym) może być na wniosek nabywcy rozłożona na raty roczne płatne w ciągu 10 lat, a wysokość oprocentowania ustalają strony. Zasady ustalania czynszu dzierżawnego Dzierżawa ziemi będącej dotychczas w zasobach Państwowego Funduszu Ziemi (PFZ) oraz dzierżawa nieruchomości będących przed przejęciem do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w zarządzie PGR jest jedną z głównych form rozdysponowania mienia rolnego Skarbu Państwa. Jej zalety to: 1) dzierżawca gospodaruje na własny rachunek i ryzyko, a zatem jednoznacznie rozstrzygnięta jest kwestia właściciela - Skarbu Państwa i użytkownika - dzierżawca, 2) nieruchomości są nadal własnością Skarbu Państwa, gospodaruje na nich właściciel prywatny, który w warunkach gospodarki rynkowej kieruje się kryterium zysku, w związku z tym może sprostać konkurencji rynkowej, 3) dzierżawa wymaga znacznie mniejszych nakładów kapitału niż zakup lub wnoszenie mienia do spółki, co w warunkach braku kapitału w Polsce ułatwia restrukturyzację i prywatyzację gospodarki. Nieefektywnym byłoby zamrażać kapitał kupując ziemię, gdyż jest on bardziej potrzebny w warunkach recesji gospodarczej na zakup nowych środków podnoszących efektywność gospodarowania, 4) właściciel nie wyzbywa się majątku w recesji, gdyż jego wartość jest niska, zaś w przyszłości może go zbyć na bardziej korzystnych warunkach, 5) dzierżawa w Polsce odbywa się na podstawie umów, które zapewniają poczucie stabilności niezbędne w rolnictwie, 6) przy umowach zawartych na dłuższy okres niż 3 lata dzierżawca ma prawo pierwokupu nieruchomości, jeśli właściciel przeznacza ją do sprzedaży. Kandydat na dzierżawcę wyłaniany jest w drodze przetargu ofert. Umowy dzierżawne są zawierane na okres od 8 do 30 lat. Ze względu na brak doświadczeń w przypadku umów dzierżawy całych gospodarstw rolnych powinny być zawierane na okres wstępny np lat, a następnie przedłużane (od zasady tej mogą być odstępstwa, jeśli dzierżawca zobowiązuje się ponieść znaczne nakłady inwestycyjne, wówczas okres umowy jest dłuższy np lat). W przypadku gruntów, co do których występują uzasadnione roszczenia (tzn. roszczenia udokumentowane, związane z toczącym się postępowaniem administracyjnym lub sądowym) umowy powinny być zawierane na okres do 2-3 lat, bądź też powinna być zawarta w umowie dzierżawnej klauzula stwierdzająca, iż nieruchomości zostaną oddane po ustalonym przez strony okresie wypowiedzenia (np. w ciągu roku od zakończenia roku dzierżawnego). Czynsz dzierżawny pobiera Agencja, a jego wysokość uzależniona jest od przedmiotu dzierżawy. Najczęściej czynsz pobierany jest z: - gruntów, - budynków i budowli,

8 BSE 7 - urządzeń trwale związanych z budynkami i budowlami, ale mogą w praktyce wystąpić przypadki dzierżawy ruchomych środków trwałych, czyli kosztownych maszyn i urządzeń. Tę sytuację Agencja dopuszcza, gdy przedmiotem dzierżawy jest całe przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. Ostateczny poziom czynszu ustalony jest w drodze przetargu. Właściciel - czyli Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa ustala jednak minimalny wyjściowy poziom czynszu. Zależy on od rodzaju obiektu, jego zdolności do generowania zysku obliczonej na podstawie: - zweryfikowanych dotychczasowych wyników gospodarstwa, - zdolności płatniczej gospodarstwa, - poziomu nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość przedmiotu dzierżawy. Minimalny poziom czynszu na użytki rolne zależy od rodzaju i klasy gruntu oraz okręgu podatkowego obowiązującego przy naliczaniu stawek podatku rolnego. Tabela nr 5 przedstawia wysokość minimalnej stawki czynszu dzierżawnego dla gruntów ornych i użytków zielonych w przeliczeniu na 1 ha. Czynsz za grunty dzierżawca płaci dwa razy w ciągu roku. Dla gospodarstw o produkcji ogólnorolnej terminy płatności czynszu ustalono: - za pierwsze półrocze do 31 sierpnia, - za drugie półrocze do 15 lutego roku następnego. Dla gospodarstw o specyficznej, sezonowej produkcji terminy płatności czynszu mogą być inne. Ustala się je w trybie negocjacji podczas przetargu. Przy obliczaniu czynszu przyjmuje się średnią krajową cenę pszenicy publikowaną dla całego kraju za I i II półrocze. Grunty klasy VI są ustawowo zwolnione z czynszu. Minimalną stawkę czynszu za nieruchomości używane na cele warzywniczoogrodnicze Agencja ustala jako sumę czynszu za grunty i nasadzenia. Za drzewa owocowe minimalna stawka czynszu wynosi od 0,5 do 2 kg pszenicy za jedno drzewo rocznie, w zależności od gatunku, wieku i stanu zdrowotnego plantacji. Za krzewy owocowe po 3 latach po posadzeniu Agencja proponuje minimalny czynsz dzierżawny w wysokości od 0,025 do 0,1 kg pszenicy rocznie za jeden krzew w zależności od gatunku i stanu zdrowotnego plantacji. Inny sposób to naliczanie minimalnej stawki czynszu w wysokości 2-5% wartości nasadzeń, lub 7-10% wartości produkcji, którą przelicza się następnie na pszenicę. Jeśli stawka czynszu jest ustalona kwotowo należy ją przeliczyć na pszenicę. W tym celu stosuje się średnią krajową cenę pszenicy za 3 ostatnie miesiące przed datą rozstrzygnięcia przetargu. Minimalny czynsz za szklarnie wynosi od 2 do 5% wartości ich majątku w zależności od stanu technicznego urządzeń grzewczych, wielkości obiektu i stanu jego konstrukcji. Minimalny czynsz za wody nadające się do chowu i hodowli ryb ustala się: - wg stawki szacunkowej gruntu pod wodami powiększonej o wartość amortyzacji urządzeń, - w razie braku klasyfikacji, stawkę szacunkową czynszu ustala się wg stawki użytku zielonego klasy IV, - jako równowartość minimum 100 kg ryb z 1 ha lustra wody. Poziom produkcji ustalić należy na podstawie danych z minimum 3 ostatnich lat. Czynszu za nieużytki, grunty pod drogami, melioracjami stopnia podstawowego Agencja nie pobiera. Czynsz za budynki i budowle powinien wystarczać na odtworzenie substancji majątkowej oraz pokrywać zysk właściciela. Podstawą naliczania go powinna być dotychczasowa wysokość odpisów amortyzacyjnych liczonych od wartości odtworzeniowej brutto (sposób

9 8 BSE obliczania wartości odtworzeniowej brutto podano przy sposobie wyceny budynków przy ich sprzedaży). Ze względu na znaczne przeinwestowanie budynkami i budowlami PGR oraz ze względu na to że dzierżawca ponosi znaczne koszty ich bieżących remontów, Agencja dla obiektów użytkowanych na cele rolnicze przyjmuje jako minimalną stawkę czynszu kwotę w wysokości od 0,1 do 2,5% wartości księgowej brutto. Należy jednocześnie zawsze analizować ich zdolność do tworzenia zysku. Dla budynków służących działalności pozarolniczej (np. przetwórstwo rolne, handel, usługi itp.) stanowiących część gospodarstwa rolnego należy jako minimalny liczyć pełny czynsz - tzn. równowartość amortyzacji i pełnej dywidendy. W przypadku dzierżawy budynków na cele nierolnicze osobom fizycznym lub prawnym, które nie zawierają jednocześnie umowy na dzierżawę gospodarstwa rolnego (np. gdy spółka wydzierżawia obiekt na cele biurowe, handlowe itp). czynsz należy ustalać w zależności od powierzchni użytkowej budynku (m 2 ) uwzględniając jego rodzaj i atrakcyjność położenia obiektu. Jako stawkę minimalną czynszu za 1 m 2 powierzchni można przyjąć stawki z transakcji porównawczej, ceny z innych przetargów lub ceny z rokowań. Wartościowe stawki czynszu przeliczane są następnie na jednostki naturalne tj. pszenicę wg średniej ceny krajowej za ostatnie 3 miesiące. W przypadkach szczególnie uzasadnionych możliwe jest także zwolnienie z czynszu dzierżawczego od budynków na okres jednego roku lub kilku lat. Zwolnienie może być brane pod uwagę jeśli dzierżawca inwestuje lub dokonuje remontów kapitalnych lub modernizacji budynków. Za remont kapitalny Agencja uznaje remont przekraczający 1/3 wartości odtworzeniowej brutto budynku. W przypadku budynków mieszkalnych znajdujących się w obrębie gospodarstwa Agencja nie pobiera czynszu, zobowiązuje jednak dzierżawcę do podnoszenia wszystkich kosztów związanych z ich utrzymaniem. Maszyny i urządzenia są niezmiernie rzadko przedmiotem dzierżawy - tylko w sytuacji gdy dzierżawca przejmuje obiekt w "ruchu". Czynsz minimalny zawsze musi pokrywać koszty ich amortyzacji. Jednocześnie dzierżawca jest zobowiązany środki te remontować oraz w przyszłości wykupić. Zasady spłaty należności za wykupiony majątek Nabywca, który wygrał przetarg ustny lub pisemny ma dwie możliwości zapłaty za zakupiony majątek: 1) gotówką w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży, 2) z możliwością spłaty należności na raty. Formę spłat ratalnych dopuszcza się w przypadkach uzasadnionych względami społeczno-gospodarczymi a w szczególności: 1) w razie nabycia nieruchomości w celu utworzenia gospodarstwa rolnego, 2) poprawy rozłogu gruntów, 3) w sytuacjach losowych (np. susza), 4) w sytuacji gdy nabywcą jest spółka pracowników zlikwidowanego przedsiębiorstwa. Szczegółowy tryb spłat ratalnych reguluje rozporządzenie Prezesa AWRSP nr 8/92 z dn. 26 maja 1992 r. Źródła:

10 BSE 9 1. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464). 2. Rozporządzenie Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 16 stycznia 1992 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawki szacunkowej gruntów (Dz. U. nr 17, poz. 39). 3. T. Olko-Bagieńska: Metody wyceny przedsiębiorstw państwowych. AWRSP 1992.

11 Stawka szacunkowa gruntu przy sprzedaży Tabela 1 1) dla gruntu ornego Okręg podatkowy wg. przepisów o podatku rolnym Stawka szacunkowa w kwintalach żyta 1 ha gruntu omego klasy: I II III a III b IV a IV b V VI VI z I II III IV ) dla użytku zielonego Okręg podatkowy wg Stawka szacunkowa w kwintalach żyta 1 ha użytku zielonego klasy: przepisów o podatku rolnym I II III IV V VI VI z. I II III IV

12 Tabela 2 Wykaz współczynników przeliczeniowych do aktualizacji wyceny wartości środków trwałych na dzicń 1 styczrtia 1990 r.) Symbol wg KRST Nazwa grupy środków trwałych do 1987 Współczynnik przeliczeniowy dla, środków trwałych nabywanych w latach I I III IV pół. kw kw 1. Budynki 15,7 12,6 7,7 4,5 2, Budowle 16, ,2 5,2 3,0 1,3 3. Kotły i maszyny 13,6 10,9 6,8 5,1 3,4 1,3 energetyczne 4. Maszyny,urządzenia i 13,3 10,1 5,9 4,1 2,9 1,3 aparaty ogólnego zastosowania 5. Maszyny i urządzenia 14,1 10,3 6,4 4,2 2,7 1,4 specjalne, branżowe 6. Urządzenia techniczne 14,9 11,5 7,0 4,8 3,0 1,4 7. Środki transportowe 14,8 11,2 7,0 4,1 2,7 1,3 8. Narzędzia,przyrządy, 15,6 11,9 7,7 4,3 2,9 1,3 ruchomości i wyposażenie 9. Melioracje szczegółowe 16,4 13,2 8,2 5,2 3,0 1,3 *) Wartość środków trwałych nabytych lub wvtworzonych po 1 stycznia 1990 r nie podlega aktualizacji.

13 Tabela 3 Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych - wypis z załącznika do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 marca 1992 (poz.130) Pozycja Grupa Nazwa środków Stawka % trwałych 01 1 Budynki 2, Budowle 4, Maszyny, urządzenia i 8,5-10,0 aparaty ogólnego zastosowania Maszyny rolnicze i 10,0-12,5 gospodarki rolnej 44 6 Urządzenia techniczne 8,5-10, ,741 Pojazdy mechaniczne 17, , Ciągniki, przyczepy, 12,5-14,0 75,76 samochody cięiarowe i specjalne 55 8 Narzędzia, przyrządy, 17,0-20,0 ruchomości, wyposażenie Maszyny biurowe oraz 12,5-14,0 dalekopisy

14 l) dla gruntu ornego Stawka szacunkowa gruntu przy dzierżawie (stawki minimalne) Tabela 4 Okręg podatkowy wg. przepisów o podatku Stawka szacunkowa w dt pszenicy 1 ha gruntu ornego klasy rolnym I II III a III b IV a IV a V I 4,0 3,2 2,7 2,25 1,8 1,3 0,5 II 3,5 2,7 2,2 1,9 1,6 1,1 0,4 III 3,1 2,4 1,8 1,6 1,3 1,0 0,3 IV 2,5 2,1 1,6 1,4 1,0 0,9 0,2 2) dla użytku zielonego Okręg podatkowy wg. przepisów o podatku rolnym Stawki szacunkowe w dt pszenicy 1 ha użytku zielonego klasy: I II III IV V 1 3,5 2,5 1,8 1,0 0,1 11 3,0 2,1 1,5 0,9 0, ,7 1,9 1,2 0,7 0,2 IV 2,2 1,5 1,1 0,6 0,1