Przeznaczenie nieruchomości z jakiej daty? Wprowadzenie. Elementy stanu prawnego nieruchomości

Transkrypt

1 Przeznaczenie nieruchomości z jakiej daty? Wprowadzenie W moim ostatnim artykule w Nieruchomości nr 1/2010 r. pt. Nowe spojrzenie na wycenę nieruchomości drogowych i nie tylko w podtemacie: Wycena nieruchomości drogowych z art. 73 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stwierdziłem między innymi: Po nowelizacji w 2004 r. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej nazywanej uogn) część z nas przyjęła, że w pojęciu stanu nieruchomości (Art. 4. pkt 17, Art ust. 2 - stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stan zagospodarowania, stan otoczenia ) nie mieści się obecnie przeznaczenie nieruchomości, które jest odrębnym bytem związanym często z wypłatą odszkodowania. Tak jest np. w Art. 52. ust 2. rozporządzenia Rady Ministrów z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej nazywane rozporządzeniem): przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania (ust 1. na potrzeby regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych ) stan nieruchomości przyjmuje się z dnia utraty praw, a ceny i przeznaczenie - z dnia ustalenia odszkodowania. Na wielu szkoleniach przy wycenach nieruchomości drogowych prezentowany był także pogląd, że przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych to: przeznaczenie z dnia dokonywania wyceny. Tu także otrzymaliśmy jednoznaczny komentarz od Mariana Wolanina. Przeznaczenie jest elementem stanu prawnego nieruchomości, więc jeśli w przepisie prawnym nie jest wyraźnie zapisane, że przeznaczenie jest z innej daty niż data stanu (np. jak dla nieruchomości kościelnych) to przeznaczenie przyjmujemy z daty stanu stąd w tym przypadku przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych należy przyjmować z daty stanu nieruchomości czyli z dnia r. Po ukazaniu się tego artykułu otrzymałem kilka telefonów w tej sprawie: Czy na pewno tak jest? Do tej pory robiliśmy inaczej. Ponadto na ostatnim kwietniowym szkoleniu w Orlim Gnieździe Hucisko dotyczącym wyceny nieruchomości drogowych wykładowcy prezentowali stanowisko, że przy wycenach z art. 73 (jeśli stosujemy 36. ust. 2. rozporządzenia) powinniśmy przyjmować przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych z daty wyceny. Nie czuliśmy się najlepiej wobec tak rozbieżnych poglądów. Dlatego zacząłem zastanawiać się, czy nie ma jakiejś uniwersalnej zasady, która pomogłaby nam rozstrzygać takie dylematy. Efektem tych poszukiwań jest ten artykuł. Elementy stanu prawnego nieruchomości Tu chciałbym przypomnieć ogólne zasady wskazujące na to co zawsze rozumieliśmy pod pojęciem badania stanu prawnego nieruchomości. o Stan prawny nieruchomości to ogół praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Podstawą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest treść księgi wieczystej lub zbiorów dokumentów, zwłaszcza zapisy działów III i IV gdzie mogą być ujawnione prawa i roszczenia innych osób, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, a przede wszystkim hipoteki. W przypadku, gdy w którymkolwiek z działów księgi wieczystej pojawiłyby się jakieś wzmianki o wnioskach, należy poznać ich treść. Jedną z ważnych czynności jest sprawdzenie tytułu prawnego przysługującego obecnemu właścicielowi (czy taki tytuł jest ujawniony w księdze wieczystej jako podstawa wpisu właściciela?).

2 o o o o o o Kolejnym istotnym elementem stanu prawnego nieruchomości są dane z rejestru gruntów i budynków, które należy porównać z treścią księgi wieczystej pamiętając, że to wypis z rejestru gruntów i budynków jest podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej w dziale I-O. W przypadku zaistnienia rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości (obszar, położenie) pomiędzy treścią księgi wieczystej a treścią wypisu, decydują dane zawarte w wypisie. Zapoznanie się z aktami prawnymi dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego pozwala nam uzyskać informacje o przyszłym przeznaczeniu nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi, co ma decydujące znaczenie dla wartości nieruchomości. Kolejnymi ważnymi elementami pozwalającymi w pełni zbadać stan prawny nieruchomości są następujące decyzje: decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Na ich podstawie określimy czy budynek lub lokal został wybudowany zgodnie z prawem i czy można go użytkować. Musimy sprawdzić także, czy na nieruchomości nie są wykonywane prawa obligacyjne, mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości. Czasem trzeba także sprawdzić u Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków czy nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków (ochrona konserwatorska wprowadza szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności dotyczących remontów lub przebudowy). W przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego należy się dodatkowo zapoznać z warunkami umowy o ustanowieniu tego prawa, w której określone są obowiązki użytkownika wieczystego. Ponadto jednym z ważniejszych etapów badania stanu prawnego nieruchomości jest sprawdzenie we właściwym urzędzie miasta lub starostwie, czy w stosunku do konkretnej nieruchomości nie są prowadzone postępowania o zwrot na rzecz byłych właścicieli lub postępowanie wywłaszczające, które nie zostały jeszcze wzmiankowane w KW. Przeznaczenie nieruchomości po nowelizacji ustawy uogn Pod rządami uogn sprzed nowelizacji w 2004 r. takich wątpliwości co do daty przeznaczenia nie było. Przeznaczenie nieruchomości było elementem stanu. Jeśli w przepisie prawnym dotyczącym procedury wyceny nie była podana data stanu mogły być wątpliwości co do tej daty. Jeśli jednak ta data była podana wprost, to odnosiła się także do przeznaczenia. Wyodrębnienie w uogn przeznaczenia nieruchomości z czynników analizowanych w ramach stanu nieruchomości było zabiegiem celowym, które dla konkretnego celu wyceny pozwala ustalać stan z innej daty, niż data na jaką dla tego celu ustalane jest przeznaczenie. Jednak w przypadkach niektórych wycen, o skomplikowanych uwarunkowaniach prawnych, brak odrębnego rozstrzygnięcia dat stanu i przeznaczenia (szkoda, że tego nie zrobiono w rozporządzeniu) może prowadzić do sytuacji, w której różni rzeczoznawcy majątkowi (a także Sądy) mogą przyjmować przeznaczenie z innych okresów. Po nowelizacji uogn stan nieruchomości i przeznaczenie nieruchomości stały się odrębnymi czynnikami z których każdy ma znaczący wpływ na określenie wartości nieruchomości i każdy musi zostać uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego (obok innych czynników). Czytamy o tym w art. 154 ust 1. uogn: Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach

3 nieruchomości podobnych. W przepisie tym wytłuściłem czynnik, od analizy którego rzeczoznawca majątkowy powinien rozpocząć postępowanie związane z określaniem wartości nieruchomości. Czynnikiem tym jest cel wyceny. Cel wyceny a przeznaczenie nieruchomości Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest tak skonstruowane, że w rozdziale 1 i 2 zawiera ogólne (uniwersalne) zasady określania wartości nieruchomości, natomiast rozdział 3 zawiera normy prawne dotyczące sposobów określania wartości nieruchomości dla różnych celów, czyli sposoby postępowania przy stosowaniu zasad uniwersalnych w zależności od celu, dla którego wartość nieruchomości jest określana. Czynniki wpływające na wartość nieruchomości są zmienne (także w czasie), a cel wyceny przesądza zwykle o tym, z jakiego okresu czasu należy przyjmować poszczególne czynniki przy określaniu wartości nieruchomości dla danego celu. Tam, gdzie w rozdziale 3 rozporządzenie podaje wprost sposoby postępowania, w pewnym stopniu zwalnia to nas od podejmowania własnych decyzji w tych kwestiach. Tam, gdzie w rozporządzeniu nie znajdujemy takich regulacji, sposób postępowania przy określaniu wartości nieruchomości dla danego celu możemy oprzeć na zasadach postępowania podanych przy określaniu wartości nieruchomości dla celów pokrewnych. Dla niektórych procedur wyceny mamy podane wprost w przepisach z jakiej daty przyjmujemy stan nieruchomości (w tym stan otoczenia) a z jakiej daty przeznaczenie i ceny. Takie stanowisko ustawodawcy zostało wyrażone w przytoczonych już wyżej przepisach dotyczących określania wartości nieruchomości dla celów szczególnych, a mianowicie w przepisach 52 i 53 rozporządzenia. Pełne brzmienie tego przepisu: Przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 1 i 2 i art. 134 ust. 1 i 2 ustawy (uogn). 2. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, stan nieruchomości przyjmuje się z dnia utraty własności przez kościelną osobę prawną, a ceny i przeznaczenie nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. 53. Przy określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu Państwa w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa Polskiego (Dz. U. Nr 34, poz. 149 ze zm.) stosuje się przepisy 52. Przepis ten dotyczy również określania wartości nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania w sytuacji, gdy przed laty zostało przejęte na rzecz Skarbu Państwa mienie (w tym nieruchomości), a obecnie nie można go zwrócić w naturze ze względu na zaszłe nieodwracalne skutki prawne. Podobnie precyzyjne określenia dat stanu, przeznaczenia i cen występuje przy wycenach dla potrzeb ustalania opłat planistycznych i adiacenckich (choć na gruncie tych wycen występuje wiele innych wątpliwości interpretacyjnych). Z kolei na gruncie wycen dotyczących określania wartości nieruchomości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych spotykamy się z taką precyzyjną regulacją w Art ust.4 uogn: W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do

4 ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Powyższe regulacje wskazują dość czytelnie na intencji ustawodawcy. Poszukiwanie uniwersalnej zasady W niektórych sprawach, gdzie nie mamy precyzyjnych określeń dat stanu, przeznaczenia i poziomu cen występują wątpliwości. Szukamy więc odpowiedzi na pytanie: czy jest jakaś uniwersalna zasada, która mogłaby nam pomóc rozstrzygać ten problem w przypadku zaistniałych wątpliwości? Brak możliwości zastosowania wprost przepisu prawa zmusza rzeczoznawcę majątkowego do ustalenia sposobu postępowania na podstawie szczegółowej analizy celu wyceny, gdyż wartości nieruchomości, które określa, muszą być przydatne dla celu dla którego zostały określone. Takie uprawnienie przyznaje i taki obowiązek nakłada na rzeczoznawcę majątkowego przepis art. 154 ust. 1 uogn. Szczegółowa analiza celu wyceny - przykład Prześledźmy elementy tej analizy na przykładzie, w którym wartość nieruchomości mamy określić dla celu ustalania odszkodowań za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa z naruszeniem prawa na cele reformy rolnej, których nie można zwrócić w naturze ze względu na nieodwracalne skutki prawne. Dla tego przykładu brak w rozporządzeniu szczegółowych wytycznych dat stanu nieruchomości, przeznaczenia i cen. Elementy tej analizy przytaczam w skrócie poniżej na podstawie Opinii Zespołu Ekspertów Zawodowych PFSRM w tej sprawie opublikowanej w nr 3 (55) Rzeczoznawcy Majątkowego z 2007 r. Odszkodowanie będzie ustalane na podstawie art. 160 KPA. Przepis ten przyznaje stronie, która poniosła szkodę na skutek wydania decyzji z naruszeniem prawa, roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę. Ponadto do odszkodowania stosuje się przepisy ustawy Kodeks cywilny (dalej KC). Art. 160 KPA został uchylony z dniem 1 września 2004 r. przepisami ustawy z dnia r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 162, poz. 1692). Jednak na mocy art. 5 tej ustawy stosuje się go nadal do zdarzeń powstałych przed dniem jego uchylenia (a tak jest zazwyczaj w przypadkach przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa z naruszeniem prawa). Zatem sposób określania wartości powinien zapewniać zrealizowanie tego celu. Jakie elementy zgodnie z przepisami powinno zawierać takie odszkodowanie? Ustalenie to ma także podstawowe znaczenie przy wyborze sposobu określania wartości nieruchomości dla tego celu. Pod pojęciem szkoda rozumiemy zarówno rzeczywistą szkodę (stratę) poniesioną przez poszkodowanego jak i utracone korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu tej szkody nie wyrządzono. Rzeczywista szkoda jest uszczerbkiem w majątku, polegającym na zmniejszeniu się jego aktywów przez ubytek, utratę lub zniszczenie jego poszczególnych składników albo na zwiększeniu się pasywów. Utratą korzyści jest nie uzyskanie spodziewanych korzyści. W sprawie tej ma również zastosowanie przepis Art KC, który stanowi: Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W analizowanej sprawie wartości nieruchomości określane dla celu ustalenia odszkodowania, powinny służyć ustaleniu wielkości rzeczywistej szkody. Rzeczywista szkoda rozumiana jest tutaj jako uszczerbek w majątku i jest równa kwocie, jaką poszkodowana strona mogłaby dzisiaj uzyskać na rynku za nieruchomość, gdyby wcześniej nie odebrano jej własności tej nieruchomości albo gdyby obecnie ją zwrócono w naturze.

5 Wobec tego rzeczywista szkoda jest równa aktualnej wartości rynkowej nieruchomości przejętej z naruszeniem prawa na rzecz Skarbu Państwa na cele reformy rolnej. O tym musimy pamiętać gdy ustalamy założenia, przy jakich określać będziemy wartość rynkową nieruchomości. Zwłaszcza należy rozważyć jak by przedmiotowa nieruchomość przedstawiała się obecnie, po wielu latach od utraty jej własności, gdyby własności tej nie odebrano. Jakie zmiany zaszły na samej nieruchomości i w jej otoczeniu w ubiegłych latach. Czyim staraniem i na czyj koszt dokonano tych zmian. Czy zmiany te były następstwem naturalnych praw rozwojowych, które miały by miejsce niezależnie od tego kto był właścicielem nieruchomości, czy też wymagały by nakładów, które musieli by ponieść poprzedni właściciele. Jaki byłby stan majątkowy poprzednich właścicieli, gdyby nie wystąpiły nieodwracalne skutki prawne i nieruchomość zostałaby im zwrócona (zasada równego traktowania obywateli, którym zwrócono nieruchomość w naturze oraz obywateli, którym trzeba wypłacić odszkodowanie). Rozważania te powinniśmy przeprowadzić w kontekście trzech podstawowych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości: stanu nieruchomości, przeznaczenia nieruchomości i cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Poniżej te rozważania. Stan nieruchomości Pojęcie stanu nieruchomości zostało zdefiniowane w Art. 4 pkt. 17 uogn.: Ilekroć w ustawie jest mowa o: stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Analiza tego czynnika pozwala na stwierdzenie, że stan zagospodarowania, stan prawny i stan techniczno - użytkowy nieruchomości są następstwem działań podejmowanych już po przejęciu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa (w tym działań inwestycyjnych) albo zaniechania takich działań przy jednoczesnym braku należytej staranności dla utrzymania stanu nieruchomości z dnia jej przejęcia. Obecnie nieruchomość może znajdować się więc w stanie polepszonym lub pogorszonym. Ponieważ nie można tych stanów uznać za następstwo naturalnych praw rozwojowych, ale za następstwo działań, w których nie uczestniczyli poprzedni właściciele nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości należy stany te przyjmować z dnia utraty przez nich własności nieruchomości. Gdybyśmy przyjmowali te stany na dzień ustalenia odszkodowania prowadziło by to do uzyskiwania nienależnych korzyści (w przypadku polepszenia stanu nieruchomości) albo do ponoszenia nieuzasadnionych strat (w przypadku pogorszenia tego stanu). Zasada ta sprawdza się również w przypadku utrzymywania się aż do dnia ustalenia odszkodowania stanu, który istniał w dniu przejęcia nieruchomości wówczas te stany będą porównywalne. Z kolei zmiany urbanizacyjne są wynikiem naturalnych praw rozwojowych, które zaistniały by niezależnie od tego kto był w tym czasie właścicielem nieruchomości. Nie dotyczą one bezpośrednio nieruchomości, ale jej otoczenia. Można przyjąć, że zmiany urbanizacyjne wystąpiłyby także wtedy, gdyby poprzedni właściciele nie utracili własności nieruchomości. I nie wymagało to nakładów z ich strony. Zauważmy, że bez działań i nakładów poprzednich właścicieli, po upływie lat ich nieruchomości położone w strefie peryferyjnej mogą się znaleźć w strefie zurbanizowanej. Ponieważ rzeczywista szkoda jest równa kwocie jaką poprzedni właściciele nieruchomości mogliby obecnie uzyskać za nią na rynku, gdyby dawniej nie odebrano im własności tej nieruchomości, albo gdyby obecnie im ją zwrócono, naturalnym jest, by przy określaniu wartości nieruchomości poszukiwać transakcji nieruchomościami podobnymi położonymi w obecnym otoczeniu nieruchomości wycenianej.

6 Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z art. 154 uogn, przeznaczenie nieruchomości jest odrębnym czynnikiem, który uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości. Czynnik przeznaczenie nieruchomości nie jest uzależniony od tego, kto w czasie uchwalania planu miejscowego (lub studium gminnego) był właścicielem nieruchomości. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację, że gdyby poprzedni właściciele nie utracili własności nieruchomości, to jej obecne przeznaczenie w planie miejscowym lub studium gminnym było by inne niż to aktualnie. Ustalenia planu miejscowego wynikają z potrzeb rozwojowych gminy i z konieczności zapewnienia ładu przestrzennego w gminie, a prawo własności uwzględnia się głównie w kontekście rekompensowania skutków dokonanych ustaleń. Mogą one powodować dla właścicieli nieruchomości skutki zarówno pozytywne (wzrost wartości nieruchomości) jak i negatywne (zmniejszenie się wartości nieruchomości). Przy wzroście wartości nieruchomości spowodowanym w/w ustaleniami istnieje wprawdzie możliwość obciążenia właścicieli nieruchomości opłatą planistyczną (aktualne korzystne przeznaczenie nieruchomości spowoduje poniesienie przez właścicieli nakładów finansowych), ale pamiętajmy że opłat tych możemy uniknąć, nie zbywając nieruchomości w okresie pięciu lat od uchwalenia planu. A więc słuszny jest pogląd, że gdyby poprzedni właściciele nie utracili własności nieruchomości, przeznaczenie ich nieruchomości było by obecnie takie jakie wynika z aktualnego planu (bez działań i nakładów z ich strony). A ponieważ rzeczywista szkoda jest równa kwocie jaką zainteresowana strona mogła by obecnie uzyskać na rynku za nieruchomość, gdyby w latach ubiegłych nie odebrano jej własności tej nieruchomości albo gdyby obecnie zwrócono jej tą nieruchomość, uprawniony jest wniosek, że przy określaniu wartości nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa na cele reformy rolnej, należy przyjmować ich aktualne przeznaczenie (z dnia ustalenia odszkodowania). Ceny nieruchomości Art KC stanowi, że jeżeli naprawienie szkody następuje w pieniądzu (poprzez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej) wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia cen istniejących w innej chwili. Kwota odszkodowania musi uwzględniać aktualną (w dniu ustalenia odszkodowania) siłę nabywczą pieniądza, w którym wyrażone jest odszkodowanie. Zasada ta wynika również z przytaczanej już wcześniej definicji rzeczywistej szkody. Ponieważ w rozpatrywanym przypadku nie zachodzą szczególne okoliczności (o których mowa w art. 363 KC) oczywistym jest by zgodnie z tym przepisem w procesie wyceny przyjmować ceny aktualne (na dzień ustalenia odszkodowania) możliwe do uzyskania na rynku za nieruchomości podobne. Wnioski z przykładu Z powyższej analizy wynika, że przy określaniu wartości nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania na mocy art. 160 KPA za rzeczywistą szkodę spowodowaną wydaniem w latach ubiegłych z naruszeniem prawa decyzji (orzeczeń) o przejęciu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości na cele reformy rolnej, należy stosować następujące zasady: stan nieruchomości, w szczególności w zakresie zabudowy i uzbrojenia terenu w urządzenia infrastruktury technicznej należy przyjmować na dzień przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przeznaczenie nieruchomości oraz ceny należy przyjmować na dzień ustalenia odszkodowania. Warto zwrócić uwagę, że są to wnioski całkowicie zgodne ze stanowiskiem ustawodawcy wyrażonym wprost w przepisach 52 i 53 rozporządzenia, które należy stosować przy

7 określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych Intencja ustawodawcy jest więc w tych sprawach czytelna. Podobne podejście do tej kwestii jest także widoczne w projekcie Stanowiska Rządu wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (projekt z dnia r., druk nr 2209 opublikowany w BIP Ministerstwa Infrastruktury [5]): W kontekście zaproponowanego brzmienia art. 130 ust. 1 ustawy, niezrozumiałe jest, dlaczego przy ustaleniu odszkodowania w drodze odrębnej decyzji, wysokość odszkodowania ustalana jest w oparciu o przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Jeżeli przy wywłaszczeniu nieruchomości wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia wywłaszczenia, to zastrzeżenia budzi, dlaczego w przypadku ustalania odszkodowania w odrębnej decyzji, kwestia wpływu przeznaczenia nieruchomości na wartość utraconego prawa nie jest powiązana z dniem, kiedy nastąpiła utrata tego prawa. Skoro odszkodowanie służyć ma wyrównaniu uszczerbku w majątku wywłaszczonego to oczywiste jest, że winno ono odpowiadać wartości tej nieruchomości oszacowanej przy uwzględnieniu stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia pozbawienia praw. Projektodawcy powinni zatem odpowiednio skorygować zapis art. 130 ust. 1, w taki sposób, aby przy wydawaniu odrębnej decyzji o odszkodowaniu przeznaczenie nieruchomości przyjmować z daty pozbawienia praw do nieruchomości, jak ma to miejsce przy orzekaniu o wywłaszczeniu i odszkodowaniu w jednej decyzji wywłaszczeniowej. Analiza daty przeznaczenia dla wycen nieruchomości zajętych pod drogi z art. 73 Przenieśmy teraz te wnioski na grunt interesującej nas sprawy, czyli wycen nieruchomości zajętych pod drogi z art. 73 Przytoczmy tu regulację dotyczącą tych wycen z 36. ust. 5 rozporządzenia: Przepisy ust. 1 i 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Zwróćmy uwagę, że z dniem r. wszystkie działki objęte tą regulacją przeszły z mocy prawa na własność odpowiednio: Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy niezależnie od tego kiedy poprzedni właściciele utracili władanie nad działkami zajętymi pod drogę. Jest to przepis sankcjonujący faktyczne uwłaszczenie nieruchomości wcześniej zajętych pod drogi publiczne przepis incydentalny i wyjątkowy. Nakazuje to stosowanie reguły jego ścisłej wykładni. Nie możemy tu mówić o przejęciu nieruchomości z naruszeniem prawa (choć nie da się wykluczyć, że ich zajęcie w przeszłości pod drogę odbyło się z naruszeniem przepisów prawa). Data nakazanego stanu (29 października 1998 r. dzień ogłoszenia i wejścia w życie ustawy), nie jest tu ani datą budowy drogi (utraty faktycznego władania nieruchomością przez ich poprzednich właścicieli) ani też datą przejścia z mocy prawa na własność odpowiednio: Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy (czyli utraty własności nieruchomości przez ich poprzednich właścicieli). Jeśli więc ustawodawca nie powiązał daty stanu z tymi datami (datą zmiany stanu faktycznego i datą zmiany stanu prawnego), to jest sprawą oczywistą, że również stan prawny (a więc także jeden z jego elementów przeznaczenie nieruchomości) powinien być z dnia r. W wycenie dla tego celu nie odtwarzamy tego co poprzedni właściciel miałby dziś, gdyby nieruchomości nie utracił. On ją utracił zgodnie z prawem z dniem r. i stan z

8 tamtego okresu (ustawodawca przyjął r.) musimy odtworzyć. To, że wyceniamy często dopiero dziś wynika ze szczególnej (a także przewlekłej) procedury postępowania w tej sprawie. Zauważmy także, że przyjęcie przeznaczenia (przeważającego wśród gruntów przyległych) obecnego nie pozwala nam osiągnąć celu wyceny czyli odtworzenia tego co poprzedni właściciele utracili w dniu r.. Przyjęcie aktualnego przeznaczenia powoduje, że otrzymamy wartość nieruchomości, która zależy od późniejszych zdarzeń prawnych (np. uchwalenia nowego planu) zaistniałych już po utracie praw do nieruchomości przez poprzednich właścicieli a z pewnością nie taka była tu intencja ustawodawcy. Zwróćmy uwagę, że przyjmując przeznaczenie nieruchomości obecne (z dnia ustalenia odszkodowania) może powstać sytuacja nierówności wobec prawa poszczególnych osób, którym zajęto nieruchomości pod drogę nawet na tej samej ulicy. Jeden złożył wniosek o odszkodowanie wcześniej i szybko uzyskał decyzję w wycenie rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zapisy przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych na podstawie jeszcze starego planu (np. rola). Drugi złożył wniosek później w wycenie zostało uwzględnione przeznaczenie już według uchwalonego nowego planu (np. teren budowlany). Wbrew pozorom wycena dla tego celu na podstawie przeznaczenia gruntów przyległych występuje często, ponieważ brak transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi (zwykle są transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi) a według 36 rozporządzenia powinniśmy wyceniać odpowiednio (czyli działki zajęte pod drogi na podstawie transakcji działek zajętych pod drogi). Wniosek A więc dla wycen z art. 73 (zdaniem Mariana Wolanina, które podziela autor artykułu) przyjmujemy: stan techniczno-użytkowy, stan prawny, stan zagospodarowania, stan otoczenia i przeznaczenie (przeważające wśród gruntów przyległych) z ustawowej daty stanu czyli z dnia r., a ceny obecne (z dnia ustalenia odszkodowania). Przy czym autor artykułu zdaje sobie sprawę, że wyceny dla tego celu już się kończą. Chodzi tu jednak o pewną ogólną zasadę, która może nam pomóc w rozstrzyganiu innych, pokrewnych spraw. Regulacje starych spraw gruntów zajętych pod drogi nie objętych art. 73. Nieco inaczej moim zdaniem powinniśmy postępować przy wycenach dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości (często wartości odszkodowania) za działki gruntu zajęte pod drogi w ubiegłych latach a nieuregulowane ustawą przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (art. 73 ) np. z powodu braku zaliczenia w dniu r. do odpowiedniej kategorii dróg publicznych. Chodzi tu o działki zajęte pod drogi, które często nadal są własnością osób fizycznych. Osobną kwestią jest dochodzenie na podstawie przepisów KC wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości (bez tytułu prawnego). Obowiązuje tu zasada symulacji stanu prawnego z daty wyceny: kiedyś zajęto działkę pod drogę, dopiero dziś regulujemy stan prawny tej nieruchomości, wyceniamy dziś wg funkcji gruntów przyległych obecnie (tak jakby dziś zabierano tę działkę). A więc stan prawny, stan otoczenia, przeznaczenie i ceny przyjmujemy obecne. Pragnę zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt tej sprawy. Ustanowienie w nowelizacji uogn przeznaczenia nieruchomości jako odrębnego bytu, było (jak już to wcześniej wyjaśniono) zabiegiem celowym (dla potrzeb niektórych procedur wyceny) i nie zmienia to faktu, że przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego (który jest aktem prawa miejscowego) niewątpliwie było (przed nowelizacją uogn) i nadal jest jednym z podstawowych elementów stanu prawnego nieruchomości.

9 Przeznaczenie nieruchomości w wycenach do celów spadkowych Ponieważ część telefonów do mnie w sprawie ogólnej zasady przyjmowania przeznaczenia z daty stanu nieruchomości dotyczyła wycen dla potrzeb ustawy o podatku od spadków i darowizn, na zakończenie chciałbym sprawdzić tę zasadę na tym gruncie. Na obszarze wycen skarbowo-podatkowych nie jesteśmy związani zapisami uogn, a więc także wydzieleniem przeznaczenia nieruchomości z pojęcia stanu nieruchomości. Na tym obszarze przeznaczenie nieruchomości jest elementem stanu nieruchomości. Ustalając podstawę opodatkowania dla celów tego podatku, należy przyjmować wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych według ich stanu z dnia nabycia (data śmierci spadkodawcy) i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (data uprawomocnienia się orzeczenia sądu o nabyciu spadku). Często daty te różnią się o kilkanaście lat a nierzadko w pierwszej dacie jest to grunt rolny a w drugiej budowlany lub komercyjny. Gminy (dla których część tego podatku jest dochodem własnym) a także osoby na rzecz których spadkobiercy przejmujący nieruchomość w drodze spadku są zobowiązani spłacić udziały pozostałych spadkobierców są zainteresowane jak najwyższą wartością tych nieruchomości (a więc przeznaczeniem aktualnym), a osoby które przejmują nieruchomość w drodze spadku są zainteresowane jak najniższą wartością tych nieruchomości (a więc przeznaczeniem z dnia nabycia). W Sądzie, który rozstrzyga te sprawy występuje wyraźny konflikt interesów, w którym my jako biegli bierzemy udział. Analiza orzeczeń WSA i NSA wskazuje, że musimy jako rzeczoznawcy (biegli) przy wycenach dla tych celów twardo stać na stanowisku, że przeznaczenie przyjmujemy z daty stanu nieruchomości (czyli śmierci spadkodawcy) a nie z daty powstania obowiązku podatkowego (zwykle przeznaczenie obecne, z dnia wyceny). Przytoczę tu fragment orzeczenia I SA/Sz 628/09 - Wyrok WSA w Szczecinie z (źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych [11]): Ustalając podstawę opodatkowania w omawianym podatku, należy przyjmować wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych według ich stanu z dnia nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wymienione kryteria powinny być stosowane łącznie, bowiem w treści art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn użyto spójnika "i". Nie można zatem ustalać podstawy opodatkowania tylko na podstawie stanu rzeczy i praw majątkowych lub na podstawie cen rynkowych odnoszących się do takich rzeczy i praw majątkowych. Ustawodawca używa ogólnego zwrotu "według stanu", a więc należy brać pod uwagę zarówno stan fizyczny rzeczy, jak również stan prawny. A w stanie prawnym mieści się przeznaczenie nieruchomości. oraz fragment orzeczenia I SA/Wr 1897/07 - Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia : Ustalając wartość działki nr [...] według stanu z dnia nabycia, czyli z dnia śmierci Spadkodawcy oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli z dnia uprawomocnienia się postanowienia stwierdzającego nabycie spadku, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił, ze w dniu 5 grudnia 2002 r. (tj. w dacie śmierci Spadkodawcy) działka ta stanowiła grunt rolny zabudowany. Do porównania przyjęte bowiem zostały wyłącznie nieruchomości rolne zabudowane (strona 21 operatu). W przeciwnym razie wartość tej działki jako terenu mieszkaniowego, czyli gruntu niewykorzystywanego do produkcji rolniczej, a zajętego pod budynek mieszkalny, byłaby znacznie wyższa od ustalonej. Można tu więc sformułować ogólniejszy wniosek, że na obszarze wycen skarbowo-podatkowych przeznaczenie nieruchomości przyjmujemy z daty stanu nieruchomości.

10 Wnioski końcowe Po tej analizie autor artykułu podtrzymuje przedstawioną w Nieruchomości nr 1/2010 ogólną zasadę ustalania daty przeznaczenia: Przeznaczenie jest elementem stanu prawnego nieruchomości, więc jeśli w przepisie prawnym nie jest wyraźnie zapisane, że przeznaczenie jest z innej daty niż data stanu nieruchomości (np. jak dla nieruchomości kościelnych) to przeznaczenie przyjmujemy z daty stanu nieruchomości (dopisując zdanie) z wyjątkiem przypadków, w których analiza celu wyceny wskazuje na potrzebę przyjęcia przeznaczenia z daty ustalenia odszkodowania (przeznaczenia obecnego). Artykuł ten nie stanowi wykładni prawa. Jest autorską opinią, która może pomóc każdemu z nas w podejmowaniu trudnych decyzji dotyczących daty przeznaczenia nieruchomości w procedurze wyceny, względnie wywołać dyskusję w środowisku. Autor składa także wniosek o wprowadzenie takich uzupełniających zapisów w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z r. w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, tak by przepisy te regulowały wprost te sporne kwestie. Źródła Jan Siudziński, Nieruchomość Nr 3/ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. Nr 261 poz z późniejszymi zmianami, 2004 r.) (uogn) 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zm., 2004 r. ()rozporządzenie) 3. Artykuł 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.- przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, 1998r. z późn. zm.) 4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 o podatku od spadków i darowizn 5. Projekt Stanowiska Rządu wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk nr 2209 opublikowany w BIP Ministerstwa Infrastruktury skiego_projektu_ustawy_o_zmianie_ustawy_o_gospodarce_nieruchomosciami druk_nr_2209_) 6. Notatki z forum dyskusyjnego w Orlim Gnieździe Hucisko, 1-2 października 2009 r. 7. Rzeczoznawca Majątkowy nr 3 (55)/2007: Opinia dotycząca sposobu postępowania przy określaniu wartości nieruchomości dla celu ustalania odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa z naruszeniem prawa na cele reformy rolnej w sytuacji braku możliwości zwrotu nieruchomości w naturze 8. Materiały z kursu specjalistycznego ŚSRM Problematyka związana z wycenami nieruchomości przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne Włodowice, kwietnia 2010 r. 9. Materiały z kursu specjalistycznego ŚSRM Nowe uregulowania prawne w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego Zdzisław Małecki, Szczyrk, kwietnia 2008 r. 10. Nieruchomość nr 1/2010 Jan Siudziński: Nowe spojrzenie na wycenę nieruchomości drogowych i nie tylko. 11. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych (