Cykl życia centrów handlowych. Konkurencja Liczba klientów Obroty Poziom pustostanów. Start Rozwój Dojrzałość Schyłek

Transkrypt

1 advance Jesień 2012 Odnowa, Przebudowa, Rozbudowa Kierunki Rozwoju Polskich Centrów Handlowych

2

3 3 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych. Jesień 2012 Przedmowa Polski rynek nowoczesnych powierzchni handlowych liczy już prawie dwadzieścia lat. Obecnie oferuje on dużą liczbę centrów handlowych zróżnicowanych pod względem typów, jak i jakości. Wiele z nich ma już ponad 10 lat i dotarło do etapu dojrzałości swojego cyklu życia. Obiekty te są przestarzałe, nieatrakcyjne i brakuje w nich powierzchni handlowej dla nowych najemców. Krótko mówiąc, wymagają modernizacji. Aby uniknąć wejścia w etap schyłkowy i przedłużyć dochodowy okres życia projektu, właściciele obiektów handlowych muszą podjąć stosowne działania. Każde centrum handlowe przechodzi cztery różne etapy cyklu życia: start, rozwój, dojrzałość i schyłek. Fazy te są uwarunkowane wieloma czynnikami rynkowymi, które wpływają na czas trwania jak i zmiany w każdym okresie. Są to m.in. wzrost konkurencji rynkowej, starzenie się nieruchomości, zmiany w otoczeniu, potrzebach i oczekiwaniach klienta, stale rozszerzające się spektrum sieci handlowych poszukujących powierzchni wysokiej jakości, zmienna sytuacja ekonomiczna oraz rozwój nowych technologii, w tym rosnąca rola e-commerce. Wszystkie te czynniki wywierają nacisk i motywują właścicieli i inwestorów do poszukiwania nowych możliwości utrzymania lub wzmocnienia pozycji rynkowej jak i wydłużania rozwojowego okresu życia galerii. Nie dziwi więc fakt, że trend związany z aktywnym zarządzaniem strategicznym istniejącymi centrami handlowymi intensywnie się rozwija. Cykl życia centrów handlowych Rolą właścicieli obiektów handlowych jest identyfikacja etapów, przez które przechodzi ich centrum już w okresie planowania strategicznego aktywności galerii po to, aby można było przeciwdziałać wkraczaniu centrum w fazę schyłku, w efekcie przeistaczaniu się w obiekt drugiej kategorii. Przewagą właścicieli jest to, że znają swoje centrum, otoczenie oraz klientów, jak również ich preferencje. Ich rolą jest dostosowanie obiektu do aktualnych trendów rynkowych oraz popytu poprzez opracowanie różnorodnych strategii. Na podstawie studiów przypadku, w raporcie omówione zostały takie strategie przeciwdziałania starzeniu się technologicznemu i funkcjonalnemu obiektów handlowych jak: odnowa, przebudowa, rozbudowa czy re-komercjalizacja. Opisane zostały także wyzwania oraz aspekty techniczne, które powinny być brane pod uwagę podczas trwania prac modernizacyjnych. Przyszłe kierunki rozwoju polskiego rynku handlowego dotyczą reanimacji istniejących projektów, ale także budowy nowych obiektów, jednakże dokładnie przemyślanych i dostosowanych do potrzeb lokalnego rynku. Rynek handlowy stabilizuje się oferując znaczną liczbę nowoczesnych galerii o jakości porównywalnej do tej w Europie Zachodniej, co jest doceniane i potwierdzone zainteresowaniem ze strony wielu zagranicznych sieci. Spodziewamy się dalszego rozwoju rynku wraz z rosnącym popytem ze strony nowych marek kuszonych potencjałem rosnącej siły nabywczej polskich klientów. Konkurencja Liczba klientów Obroty Poziom pustostanów Konkurencja Liczba klientów Obroty Poziom pustostanów Konkurencja Liczba klientów Obroty Poziom pustostanów Konkurencja Liczba klientów Obroty Poziom pustostanów Czas na reakcję Start Rozwój Dojrzałość Schyłek Bardzo wysoki wzrost Wysoki wzrost Stabilny poziom Tendencja spadkowa Silna tendencja spadkowa Źródło: Jones Lang LaSalle, na podstawie Lowry, J.R., The Life Cycle of Shopping Centres, Business Horizons, 1997

4 4 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Fakty i liczby Obecnie w Polsce funkcjonuje ponad 340 centrów handlowych oferujących 7,8 mln m 2 powierzchni handlowej. Połowa z nich ma ponad 10 lat. Duży, rozwijający się rynek Liczba obiektów starzejących się rośnie z roku na rok kreując duży i rozwojowy rynek. Aby pozostać konkurencyjnym, wiele z nich będzie musiało przejść modernizację. Blisko 50% najstarszej podaży, powstałej przed rokiem 2002, przeszła już różnego rodzaju modernizację, natomiast pozostała połowa nadal wymaga przeprowadzenia takich działań. Udział zmodernizowanej powierzchni handlowej wg wieku podaży (m 2 ) % 27% Źródło: Jones Lang LaSalle, wrzesień % Podaż sprzed 2002 r. Podaż z lat Podaż z lat Zmodernizowana powierzchnia handlowa Jedna trzecia istniejących zasobów już zmodernizowana Do chwili obecnej ok. 2,5 mln m 2 powierzchni centrów handlowych (32% istniejącej podaży) zostało zmodernizowane. W sumie 74 obiekty handlowe na terenie całego kraju poddano programom lub kombinacji programów rewitalizacyjnych. Większość z nich 50 galerii, ma ponad 10 lat, podczas gdy najmłodsze powstały w 2009 roku. Dodatkowych 5 centrów jest obecnie w trakcie przeprowadzania odnowy lub przebudowy, np. Wzgórze w Gdyni. Do końca 2014 roku 20 obiektów handlowych ma w planach modernizację, z czego połowa została już poddana takim praktykom w przeszłości. Zmodernizowana powierzchnia vs roczna podaż (m 2 ) Źródło: Jones Lang LaSalle, wrzesień 2012 Zmienia się funkcja centrów handlowych Obiekty handlowe, które pojawiły się na rynku ponad dekadę temu, najczęściej zdominowane przez operatora spożywczego, straciły swoją prezencję i funkcjonalność. Niegdyś nowoczesne, obecnie wydają się być przestarzałe i nudne. W ciągu ostatnich 10 lat, z 50% do 74% wzrósł udział centrów handlowych, wśród których galeria stanowi główną siłą napędową w stosunku do projektów hipermarketowych. Szacujemy, iż do końca 2014 roku udział ten wzrośnie do 78%. Wiodący element centrum handlowego: galeria handlowa vs hipermarket % 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% galeria handlowa Źródło: Jones Lang LaSalle, wrzesień % 14% 22% 21% 15% 18% 22% F 2013F 2014F Nowa podaż w ramach rozbudowy Nowa podaż Zmodernizowana podaż w danym roku hipermarket Zgodnie z danymi Euromonitor International, w 2011 roku sprzedaż sieci hipermarketów wzrosła o 3,8%, podczas gdy supermarketów o 13,8% a dyskontów o 10%. W konsekwencji, hipermarkety tracą swój udział w rynku na rzecz rosnącej liczby i popularności mniejszych sklepów spożywczych. Aby skutecznie konkurować z dyskontami i supermarketami, sieci hipermarketów przekształcają swoje formaty i modyfikują ofertę koncentrując się na produktach spożywczych, co skutkuje zmniejszaniem niektórych sklepów (np. Carrefour w Molo w Szczecinie czy Real w Pasażu Łódzkim w Łodzi). Nieproduktywna powierzchnia jest zwalniana na korzyść powiększającej się galerii, gdzie kreowane jest miejsce dla nowych najemców. Mimo to, hipermarkety nadal pozostają głównymi kotwicami dla dużych obiektów handlowych o zasięgu regionalnym (np. Atrium Felicity w Lublinie czy Europa Centralna w Gliwicach).

5 5 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Warszawa liderem pod względem zmodernizowanej powierzchni Analizując różne kategorie wielkości miast, aglomeracja Warszawska wydaje się być bardzo aktywna pod względem zmodernizowanej powierzchni. Połowa z istniejącej podaży w stolicy została przebudowana, powiększona, odnowiona lub zrekomercjalizowana. Wynika to z faktu, że Warszawa była prekursorem rozwoju centrów handlowych w Polsce i udział obiektów starego typu na tym rynku jest największy. Ponadto, budowa nowego centrum handlowego w stolicy nadal pozostaje skomplikowanym i czasochłonnym procesem ze względu na ostrożne podejście władz lokalnych wobec nowych obiektów handlowych. Spośród 20 projektów planowanych do modernizacji w latach w całym kraju, trzy znajdują się w Warszawie. Są to: Galeria Mokotów, Promenada i Auchan w Piasecznie. Podział podaży istniejącej i zmodernizowanej wg kategorii miast (m 2 ) Podaż w miastach poniżej mieszk. Podaż w miastach mieszk. Podaż w miastach mieszk. Podaż w głównych aglomeracjach (poza Warszawską) Podaż w aglomeracji Warszawskiej Niezmodernizowana podaż Źródło: Jones Lang LaSalle, wrzesień 2012 Trend rozbudowy centrów rośnie w siłę 8% (około 660,000 m 2 ) obecnej podaży centrów handlowych powstało w wyniku rozbudowy istniejących obiektów, co przyczyniło się do przekształcenia części centrów handlowych w obiekty o istotnym znaczeniu na swoich rynkach. Ze względu na znaczną rozbudowę powierzchni handlowej, centra takie jak Jantar w Słupsku czy Echo w Kielcach stały się galeriami o zasięgu regionalnym. Trend powiększania powierzchni handlowej będzie rósł w siłę. Obecnie w budowie znajduje się 700,000 m 2, z czego 12% powstanie w ramach rozbudowy. Wśród projektów, które w ciągu najbliższych dwóch lat zyskają na znaczeniu i staną się ważnymi obiektami handlowymi o dużej masie krytycznej i z atrakcyjną ofertą handlową są: Wzgórze w Gdyni, Auchan w Piasecznie, Galeria Pomorska w Bydgoszczy, Gemini w Bielsku-Białej, Magnolia Park we Wrocławiu, Galeria Ostrowiec w Ostrowcu Świętokrzyskim oraz Ogrody w Elblągu. Galeria Kazimierz w Krakowie 20% 30% 50% 32% 36% Zmodernizowana podaż Anna Malcharek, Dyrektor Galerii Kazimierz Siedem lat po otwarciu, Galeria Kazimierz, dzięki swojej ofercie i jakości obiektu, jest wciąż miejscem unikalnym w Krakowie. Dyktujemy trendy, chętnie odwiedzają nas osoby poszukujące stylu i elegancji. Jednocześnie, musimy zwracać stałą uwagę na dynamikę zmian zachowań konsumenckich, szczególnie w dobie szybkiego i łatwego dostępu do informacji, jak również na rozwój lokalnej konkurencji. Czynniki te sprawiają, że każdy obiekt handlowy co pewien czas staje przed wyzwaniami, związanymi nie tylko z polepszaniem oferty, ale również ze zmianami mającymi na celu uatrakcyjnienie przestrzeni samego centrum. Obecnie planujemy istotną ingerencję w wystrój wnętrza, kolorystykę, a nawet system oświetleniowy. Dostrzegamy potrzebę ujednolicenia systemu oznakowania, małej architektury oraz wyglądu części witryn. Cały czas dążymy też do optymalnego zagospodarowania przestrzeni, tak by stworzyć strefy relaksu i odpoczynku. Chcemy wzmocnić wizerunek Galerii Kazimierz jako obiektu wyróżniającego się niepowtarzalnym charakterem, stylowego i wyrafinowanego jeszcze lepszego niż wcześniej. Najbliższe kompleksowe prace w tym zakresie będą odbywały się pod nadzorem firm specjalizujących się w dekoracji wnętrz oraz komunikacji wizualnej. Inspirująca jest dla nas bliskość dzielnicy Kazimierz z jej niepowtarzalną atmosferą. Przyglądamy się uważnie naszemu otoczeniu, którego charakter bardzo się zmienił w ostatnich latach. Powstały nowe budynki mieszkaniowe i biurowe, w których żyje i pracuje wiele młodych, dynamicznych osób. Chcemy również wykorzystać niewątpliwy atut, jakim jest położenie nad Wisłą, przy popularnym szlaku spacerowym i rowerowym. W tym kontekście pomoże nam unikalny element, jakim są budynki historyczne stanowiące część Galerii Kazimierz. Przearanżowanie i otwarcie tej przestrzeni także dla rodzin z dziećmi oraz wzmocnienie funkcji restauracyjno-kawiarnianej, przyczyni się do stworzenia miejsca tętniącego życiem, doskonale nawiązującego do lokalnych tradycji. Prowadzimy cykliczne badania potrzeb i profilu naszych klientów. Odwiedzają nas osoby zamożne, świadome najnowszych trendów. Żeby sprostać ich oczekiwaniom, stale pracujemy nad doborem najemców, stawiamy na rozpoznawalne marki, które kojarzą się modą i stylem. Planujemy również wzmocnić ofertę dla osób wymagających, dysponujących zasobniejszym portfelem, przy jednoczesnej dbałości o zapewnienie stałej, atrakcyjnej oferty marek popularnych. Myśląc nad uatrakcyjnieniem portfolio o kluczowych najemców, chcemy zainteresować Galerią Kazimierz marki, których jeszcze nie ma w Krakowie. Poszerzając ofertę usługową oraz multimedialną chcemy zapewnić klientom możliwość zaspokojenia, w jednym miejscu i w krótkim czasie, wielu codziennych potrzeb. Ważne są również aspekty funkcjonalne obiektu, takie jak nowy system informacyjny, który poprowadzi klienta niemalże za rękę już od chwili wjechania na parking. Położymy też większy nacisk na równomierne rozłożenie ruchu odwiedzających w całym obiekcie, dzięki nowemu rozmieszczeniu kluczowych najemców. Ważne elementy to również strefy relaksu, odpowiednio dobrana muzyka, zieleń czy system oświetlenia, które pomagają odwiedzającym centrum handlowe uniknąć znużenia zakupami. Klientom podoba się architektura Galerii Kazimierz. Chcielibyśmy wzmocnić to wrażenie, tworząc przestrzeń sprawiającą wrażenie spaceru ulicami miasta. Założone cele wymagają dokładnego zaplanowania działań krok po kroku, szerszego spojrzenia na cały proces, harmonijnej współpracy z najemcami i w końcu zastosowania odpowiednio dobranych instrumentów marketingowych i mediów, tak aby przekaz skutecznie docierał do założonej grupy docelowej.

6 6 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Zmieniające się warunki rynkowe Handel jest biznesem napędzanym przez klientów, dlatego wymaga ciągłych zmian. Rynek handlowy w Polsce stopniowo dojrzewa i przekształca z biznesu żywiołowo rozwijającego się, z możliwościami dostępnymi na każdym rogu, w rynek znajdź swoją drogę i niszę. Rozwijając się zmusza deweloperów i inwestorów do większej aktywności i innowacyjności. Mimo, że nadal istnieje miejsce na nowe projekty, możliwości te kurczą się. Starzenie się obiektów handlowych, rosnąca i wymagająca konkurencja oraz coraz większe aspiracje i potrzeby klientów są głównymi czynnikami wpływającymi na rozwijający się trend modernizacji istniejących centrów handlowych. Ponadto, sytuacja gospodarcza oraz wpływ nowych technologii stały się wyzwaniem dla właścicieli, którzy chcą aby ich obiekty pozostały atrakcyjne. Połowa spośród 340 funkcjonujących centrów handlowych w Polsce ma ponad 10 lat i potencjalnie wymaga modernizacji. Liczba starzejących się obiektów będzie rosła z każdym rokiem kreując coraz więcej możliwości lokaty kapitału. Chociaż trend modernizacji centrów handlowych w większej mierze dotyka projektów starszych niż 10 lat, właściciele budynków 3, 4, oraz 5-letnich także widzą szanse w strategii zabezpieczenia się przed nadchodzącą konkurencją. Galeria Pomorska w Bydgoszczy Stale rosnąca konkurencja wyznacza nowe standardy handlu wysokiej jakości. Trudno jest konkurować z młodszymi, większymi i bardziej nowoczesnymi galeriami, co wywiera presję na właścicielach istniejących galerii, aby modernizowali swoje obiekty, żeby nie stracić pozycji i udziału w rynku. Także ciągle rozwijające się spektrum sieci handlowych, szukających nowych możliwości ekspansji na naszym rynku, motywuję do polepszania oferty i jakości obiektów. Shane Scott, Dyrektor, Resolution Property Kupiliśmy Galerię Pomorską w Bydgoszczy w maju 2010 roku, oceniając ten obiekt jako dobrą inwestycję. Z silnym hipermarketem Carrefour oraz grupą lojalnych klientów, centrum jest uznaną lokalizacją handlową na rynku lokalnym, jednakże oferta była dość ograniczona ze słabo funkcjonującą kręgielnią oraz ograniczoną gamą sklepów odzieżowych. Z badań ankietowych przeprowadzonych wśród klientów centrum dowiedzieliśmy się, że nasi klienci oczekują renomowanych marek, w tym grupy będącej głównym motorem napędowym galerii, do której należą między innymi Zara i inne marki grupy Inditex, C&A oraz New Yorker. W 2008 roku został otwarty główny konkurent firmy, Focus Mall, który ze względu na zakres najemców oraz efekt nowości uzyskał w mieście pozycję lidera. Ponadto, sytuacja w mieście ma się zaostrzyć, gdyż planowane są kolejne projekty handlowe. Biorąc pod uwagę powyższe, było dla nas jasne, że musimy wzmocnić naszą pozycję, aby być wystarczająco atrakcyjnymi i odzyskać klientów. Dlatego też, ustaliliśmy 5-letni plan biznesowy w celu zamiany tego obiektu na ulepszony produkt inwestycyjny. Dotychczas wdrożyliśmy kilka kroków, które odświeżyły centrum handlowe. Powierzchnia restauracyjna została całkowicie odnowiona, został też wprowadzony nowy operator KFC. Cały obszar wspólny został także odnowiony toalety, system oznakowania, wewnętrzne meble, rośliny itp. Nieznacznie zmodyfikowaliśmy zakres najemców, wprowadzając marki Cubus i Mohito, jednak w zakresie istniejącej konfiguracji nie jest łatwo zwiększyć obszar centrum. Jeszcze w tym roku oferta będzie znacznie zwiększona poprzez element rozrywkowy 7- salowe kino Helios. Obecnie przygotowujemy końcowy etap naszej strategii, co oznacza zwiększenie centrum handlowego o ok. 10 tys. m 2. Proces ten jest dość dużym wyzwaniem pod względem technicznym. W trakcie budowy będziemy się strać zminimalizować zakłócenia oraz negatywny wpływ prac budowlanych wywierany na klientów oraz najemców. W wyniku rozbudowy, centrum zostanie powiększone o 33%, co daje nam większą możliwość włączenia sporej ilości nowych marek, w tym renomowanych najemców, na których jest bardzo wysokie zapotrzebowanie ze strony klientów. Chcielibyśmy utrzymać obecne pozycjonowanie rynkowe obiektu, ponieważ wiemy, że taki profil oferty doskonale spełnia oczekiwania naszych docelowych klientów. Dzięki szerszemu i bardziej wszechstronnemu zakresowi najemców, po zakończeniu rozbudowy projektu spodziewamy się wzrostu ilości osób odwiedzających centrum. W celu zaspokojenia spodziewanego wzrostu ruchu klientów, rozszerzenie obejmuje również zwiększenie miejsc parkingowych poprzez budowę wielopoziomowego parkingu oferującego bezpośredni dostęp do budynku. Zakładamy, że uruchomienie powiększonej Galerii Pomorskiej przyniesie wiele korzyści wszystkim stronom klientom, poprzez szerszą i lepiej dopasowaną ofertę, najemcom, przez zwiększone wyniki oraz większą ilość klientów, a także dla inwestora, poprzez tworzenie wartości dodanej do projektu. Dotyczy to zarówno nowych, jak i działających już sieci. Biorąc pod uwagę ich obecnie ostrożną strategię rozwoju, której celem jest głównie wysokiej jakości powierzchnia handlowa w wiodących oraz dobrze prosperujących centrach, o wiele łatwiej jest przekonać nowe marki do otwarcia sklepu

7 7 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 w istniejącym i zmodernizowanym centrum handlowym, które posiada lojalną bazę konsumentów, niż w nowym i niesprawdzonym jeszcze projekcie. Marks & Spencer w centrum Blue City w Warszawie Także klienci motywują i stymulują zmiany w istniejących centrach handlowych. Obecnie zakupy nie są jedynym czynnikiem, który skłania klientów do wizyty w galerii. Z jednej strony wymagają oni stałego poszerzania atrakcyjnej gamy marek, z drugiej strony zauważamy wzrost znaczenia oferty rekreacyjno-rozrywkowej, w wyniku czego galerie przekształcają się w miejsce spotkań, z kinami, restauracjami i innymi atrakcjami dla całej rodziny. Niewątpliwie jest to czynnik przyciągający, mający na celu wydłużenie godzin otwarcia centrum, co w rezultacie zwiększa ilość osób odwiedzających i generuje wyższe przychody. Zmiany w otoczeniu mogą również wpływać i modyfikować bazę klientów. Po 10 latach zmienił się profil klienta, ich wiek, sytuacja rodzinna, gdyż np. część z nich założyła rodzinę i obecnie mają inne potrzeby zakupowe. Co więcej, nowe inwestycje mieszkaniowe lub rewitalizacje całych okolic mogą wpływać na profil klientów, co wymusza na właścicielach podejmowanie stosownych działań. E-commerce jest kolejnym czynnikiem wpływającym na tradycyjny handel. Rosnąca popularność zakupów on-line, szczególnie w segmentach: AGD, elektronika, książki i multimedia, jak i w szybko rozwijających się segmentach spożywczym i kosmetycznym, ma wpływ na tradycyjne sklepy i skutkuje zmniejszaniem powierzchni handlowej niektórych z nich. Sytuacja ta wymusza na właścicielach centrów handlowych jak i na najemcach bardziej aktywnego podejścia w tworzeniu możliwości do socjalizowania się ludzi i wprowadzanie do ich obiektów oferty i usług niedostępnych w internecie. Wpływ nowych technologii nie może być pominięty, dlatego należy szukać sposobów na przyciąganie klientów, którzy używają innych kanałów zakupu towarów. Pieniądze wydane na zakupy przez internet nie zostaną już wydane w centrum handlowym. Właściciele muszą upewnić się, że tworzą odpowiednie otoczenie, wystarczająco atrakcyjne, aby przyciągnąć klientów i zachęcić ich do robienia zakupów w ich obiektach. Potrzeba repozycjonowania może być argumentem za utrzymaniem pozycji centrum handlowego lub znalezieniem własnej niszy na rynku. Starszym projektom często brakuje powierzchni dla dużych najemców, znanych marek i nowych usług, a w konsekwencji oferta centrum jest ograniczona i nie spełnia oczekiwań docelowej grupy klientów. Wiele obiektów handlowych, które znalazły się w takiej sytuacji już się repozycjonowało bądź podejmie takie kroki w najbliższej przyszłości, aby dopasować się do stale zmieniających się potrzeb rynku. Repozycjonowanie jest sposobem walki z większymi i silniejszymi rywalami, którzy wkraczają w ich obszar oddziaływania i wabią lojalnych do tej pory klientów nowoczesną i bardziej atrakcyjną ofertą. Jeden lub kombinacja powyższych czynników mobilizuje właścicieli istniejących centrów handlowych do przyjęcia strategii aktywnego zarządzania w galeriach, pomimo tego, że koszty skomplikowanych prac, włączając również powierzchnie wspólne, mogą nie generować bezpośredniego zysku poprzez czynsze lub opłaty eksploatacyjne. Pasaż Łódzki w Łodzi Strategie aktywnego zarządzania, które mogą być wdrażane pojedynczo lub być ze sobą łączone: Przebudowa jest skomplikowanym i kosztownym procesem, który oprócz kompletnej (redevelopment) lub mniej inwazyjnej (remodelling) przebudowy obiektu, często obejmuje również powiększenie przestrzeni handlowej, poprzez dobudowę nowej powierzchni dla nowych najemców i/lub obiektów rozrywkowych. Ponadto, może on obejmować przegrupowanie obecnych najemców w klastry w celu wyeliminowania defektów w komunikacji (osie widokowe, komunikacja pozioma i pionowa, martwe punkty, brak widoczności sklepów), aby spełnić oczekiwania najemców oraz kupujących, a także aby wykreować miejsce dla nowych sklepów. Ten trudny proces wymaga doświadczenia i przemyślanego przygotowania, tak aby prace budowlane były przeprowadzane w najmniej uciążliwy sposób, zarówno dla najemców jak i klientów. Niezmiernie ważne jest, aby w trakcie prac utrzymać dobre stosunki i ściśle współpracować między zarządcami centrum handlowego a funkcjonującymi w nim najemcami. W zależności od zakresu prac niezbędne może okazać się zamknięcie części centrum na czas przeprowadzania niektórych robót budowlanych. Poprzez zwiększanie powierzchni handlowej i uaktualnianie zestawu najemców, a przez to oferty handlowej, przebudowa ma na celu zwiększenie przychodów oraz udziału w rynku. W przypadku starszych galerii, w których kluczowym najemcą jest hipermarket, przebudowa prowadzi do zmiany dominującej funkcji obiektu na centrum, w którym głównym magnesem staje się galeria z rozbudowaną ofertą sklepów odzieżowych. W przeciwieństwie do budowy nowego

8 8 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Ron Melchet, Member of the Board, Blue City projektu, przebudowa jest prostsza, mniej kosztowna i mniej ryzykowna pod względem procedur administracyjnych. Ponadto, z uwagi na ugruntowaną pozycję rynkową łatwiej jest przekonać nowych najemców do zaistnienia w centrum. Dobrym przykładem przebudowy jest strategia przyjęta przez warszawskie centrum handlowe Blue City, które w ostatnich latach, w sposób bardzo dobrze przemyślany, odświeżyło swoją ofertę, dołączając do niej znane i lubiane marki z Grupy Inditex, a także Mark&Spencer, TK Maxx czy pierwsze w Polsce sklepy Toys R US i F&F. W trakcie odnowy jest obecnie Klif w Warszawie, który już wcześniej był poddany gruntownej przemianie, w wyniku czego zmienił się jego profil. Innymi przykładami są Galeria Pomorska w Bydgoszczy, gdzie została zmodernizowana część restauracyjna, co umożliwiło wprowadzenie np. KFC. Co więcej, kręgielnia XL Bowling zostanie niedługo zastąpiona przez kino Helios. W 2010 roku galeria Molo (poprzednio Piast) w Szczecinie, została z sukcesem przebudowana i powiększona, aby przyjąć nowych najemców (np. TK Maxx). Także, w celu wygenerowania nowej powierzchni dla marek odzieżowych, został pomniejszony hipermarket Carrefour tworząc miejsce dla dużych najemców takich jak H&M, New Yorker i Cubus. Inne centra, które zostały korzystnie przebudowane to Pasaż Łódzki w Łodzi czy też Galeria Gniezno. W niedalekiej przyszłości takie centra jak Wzgórze w Gdyni, Auchan w Piasecznie i Tesco Kabaty w Warszawie, zostaną poddane gruntownej przebudowie i rozbudowie. Rozbudowa jest preferowaną opcją dla relatywnie młodych, wysokiej jakości obiektów z niskim wskaźnikiem pustostanów, które chcą wzmocnić swoją pozycję rynkową i przedstawić nowe koncepcje dla swoich klientów. Co więcej, jest to reakcja właścicieli centrów handlowych na rosnący popyt ze strony sieci handlowych na wysokiej jakości powierzchnię w sprawdzonym i rozpoznawalnym centrum handlowym. Rozbudowa może być częścią strategii przebudowy lub być przeprowadzona indywidualnie. W Kielcach, rozbudowa Galerii Echo o m 2 powierzchni handlowej, skutkowała pojawieniem się wielu nowych marek na rynku, w tym m.in. TK Maxx oraz mulltibrandowego sklepu Answear.com. Oferta rozrywkowa została wzbogacona o klub Pure Fitness i kręgielnię MK Bowling. Kilka marek z wyższej półki (tj. Armani Jeans, Versace Jeans, Boss, La Mania) zajęło powierzchnię w rozbudowanej części galerii Silesia City Centre w Katowicach. Kolejnym przykładem jest centrum Jantar w Słupsku, które podwoiło istniejącą powierzchnię najmu i wprowadziło szereg nowych marek a także kino Helios. Magnolia Park we Wrocławiu rozszerzyła swoją ofertę handlową dodając H&M i Castoramę. W przyszłości, rozbudowie zostanie poddanych wiele warszawskich obiektów: Promenada, Galeria Mokotów, Tesco Kabaty, Auchan w Piasecznie, jak również tych w innych częściach kraju: Galeria Pomorska w Bydgoszczy, Galaxy w Szczecinie, Ogrody w Elblągu, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu, Gemini Park w Bielsku-Białej czy Echo w Jeleniej Górze. Warszawskie centrum Blue City miało trudny start - problemy pierwotnego tureckiego inwestora, niefunkcjonalny układ przestrzenny obiektu, duże puste powierzchnie, brak atrakcyjnych marek, niska liczba klientów, a także lokalizacja, którą w tamtym czasie trudno było uznać za atut obiektu. Jednak udało się zniwelować te mankamenty i przekuć je na sukces. Receptą było postawienie na unikalność oferty i zaoferowanie klientom aspektu, który trudno zmierzyć a jakim jest szczególne doznanie zakupowe. Dawny mankament - duża dostępność powierzchni okazał się być przewagą i pozwolił zaoferować lokale markom, które szukały w Warszawie odpowiednio dużych lokali, jak TK Maxx czy F&F. Gruntowna re-aranżacja długich i pustawych korytarzy pozwoliła wykreować miejsce dla sklepów-kotwic jak Toys R Us i Marks&Spencer. Natomiast ikony mody jak Zara i jej marki siostrzane oraz GoSport i New Yorker stanowią teraz silne magnesy przyciągające klientów do południowo-zachodniego skrzydła centrum. W centrum debiutowali też mniejsi najemcy jak Clarks i Crocs. Wprowadzone marki świetnie trafiły w oczekiwania klientów. W czołówce najchętniej odwiedzanych sklepów są np. Zara, Saturn, TK Maxx, GoSport, Bershka, Marks&Spencer, Stradivarius. Unikalny atut obiektu to także szeroka oferta rozrywkowa dostosowana zarówno dla dzieci (np. modna i popularna Egurrola Dance Kids czy Inca Play) jak mieszkańców okolicy czy pracowników pobliskich parków biurowych (Pure Fitness Club, Squash City). Natomiast centrum kartingowe Grand Prix to miejsce nie tylko rozrywki, ale również wydarzeń o charakterze biznesowym. Dodatkowe wyzwanie to okres globalnego kryzysu, kiedy z jednej strony najemcy bardzo ostrożnie podejmują decyzje o nowych lokalizacjach, a z drugiej kupujący podchodzą do wydatków z dużym sceptycyzmem. Tym bardziej imponujący jest wzrost liczby klientów od 2007 r. o 39%. Przez cały czas pracy nad modernizacją oferty obiektu, prowadziliśmy kampanię wizerunkową Pięknie się zmieniamy komunikującą zmiany i nowy wymiar centrum. Dla zintensyfikowania i uwiarygodnienia jej przekazu, współpracowaliśmy w tym aspekcie z nowymi najemcami. Z upływem czasu również strefa oddziaływania znacznie się poprawiła. Ta część miasta to obecnie popularne miejsce pod parki biurowe i nowe inwestycje mieszkaniowe. Wśród klientów obiektu dominują osoby młode (poniżej 45 lat), rodziny z dziećmi, osoby dobrze sytuowane, z wyższym wykształceniem. Przez nami następne wyzwania. Najbliższe plany to rewolucja w strefie food court i jej zupełnie nowa aranżacja. Chcemy wprowadzić restauracje i kawiarnie, które teraz niecierpliwie pytają o wolne miejsce. Obserwujemy stale zwyczaje zakupowe naszych klientów i zgodnie z ich oczekiwaniami planujemy dalsze poszerzanie puli dostępnych marek. Kluczowe czynniki stymulujące modernizację: Zapewnienie atrakcyjnej, wysokiej jakości powierzchni handlowej Zwiększenie wartości obiektu Zachowanie lub wzmocnienie udziału w rynku, a tym samym zwiększenie przychodów i ilości klientów Poprawa zestawu najemców i oferty handlowej Usprawnienie planu / konstrukcji centrum, poprawa jego funkcjonalności i bezpieczeństwa Obniżenie kosztów utrzymania centrum

9 9 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Dobudowa jest inną formą rozbudowy i polega na dobudowie nowego, wolnostojącego obiektu dedykowanego dla konkretnego najemcy (np. sklepu budowlanego, sportowego, spożywczego czy parku handlowego) obok funkcjonującego centrum, w celu zwiększenia masy krytycznej i siły przyciągania. Inwestorem może być właściciel istniejącego obiektu lub niezależny deweloper. Jako przykład można podać sklep sportowy Decathlon, który powstał obok Centrum Franowo Ikea w Poznaniu. Kolejny jest w trakcie budowy przy Auchan w Białymstoku. W Gdańsku, w bezpośrednim sąsiedztwie Fashion House, Liebrecht&Wood otworzył pierwszą część Morskiego Parku Handlowego (w skład którego wchodzi hipermarket Carrefour z galerią handlową oraz Obi). Grupa Saller zapowiada budowę kilku parków handlowych w sądziedztwie isniejących sklepów Kaufland (Tarnowskie Góry, Nowa Sól, Lębork i Bytom) oraz Tesco (Głogów). Re-komercjalizacja to zastąpienie aktualnych najemców w istniejącym projekcie nowymi markami. Może ona być rezultatem wygasających w określonym terminie umów najmu lub potrzebą repozycjonowania centrum. Re-komercjalizacja jest bardzo często przeprowadzana wraz z przebudową i/lub odnową obiektu. W 2011 roku, 70 nowych marek pojawiło się w jednym z największych centrów handlowo-rozrywkowych w Polsce łódzkiej Manufakturze. Obiekty topowe, takie jak np. stołeczne Złote Tarasy czy Arkadia, wykorzystują okres kończących się dotychczasowych umów najmu, aby odświeżyć swoje portfolio i uzupełnić je o modne na świecie marki-ikony, często nieobecne wcześniej w Polsce. W Krakowie, GTC planuje zoptymalizować obecny mix najemców w Galerii Kazimierz, aby ożywić i zwiększyć rozpoznawalność centrum w mieście. Odnowa to remont/ renowacja przestarzałych centrów handlowych polegająca na usprawnieniu funkcjonalności powierzchni wspólnych (wewnętrznych i/lub zewnętrznych) i podniesieniu standardów technicznych (instalacje elektryczne, windy, schody ruchome itp.), jak również architektonicznych aspektów centrum. Celem odnowy jest poprawa ogólnego wizerunku obiektu oraz utrzymanie obecnych najemców, pozycji rynkowej oraz dochodów centrum na pożądanym poziomie. Remont często wynika z re-komercjalizacji i/lub repozycjonowania centrum oraz potrzeby zmiany obecnych najemców na nowe, pożądane marki. Dobrym przykładem jest Galeria Dominikańska we Wrocławiu, która w 2011 roku przeszła nie tylko znaczący remont, ale także zmianę konfiguracji najemców poprzez wprowadzenie nowych sklepów, odnowę umów najmu i relokację obecnych najemców. W galerii pojawiły się nowe marki (m.in. z grupy Inditex), a oferta restauracyjna została znacznie powiększona i poprawiona, co wydłużyło czas przebywania klientów w centrum. Powyższe zabiegi wzmocniły pozycję Galerii Dominikańskiej jako głównego celu zakupowego w centrum Wrocławia. Pasaż Łódzki Peter Zimny, Head of Poland, Pradera Management Poland Kiedy fundusz Pradera kupił Pasaż Łódzki pod koniec 2006r., oferta tego centrum była silnie zdominowana przez hipermarket zajmujący prawie 70% z m 2 powierzchni najmu. Natomiast w galerii handlowej zdecydowanie brakowało tzw. najemców kotwicznych, stąd oferta handlowa była postrzegana przez klientów jako niezbyt atrakcyjna. Większość odwiedzających robiła zakupy tylko w hipermarkecie, pomijając inne sklepy w galerii. A trzeba przypomnieć, że konkurencja w mieście jest bardzo silna. W 2006r. otworzyła się Manufaktura, a za chwilę miała ruszyć budowa kolejnego kompleksu handlowego Portu Łódź. Konieczna więc była szybka reakcja, aby wzmocnić zestaw najemców, dodać unikalne elementy i przyciągnąć klientów do Pasażu Łódzkiego. Pierwszy krok nastąpił w 2009r., gdy sieć Real postanowiła dopasować powierzchnię hipermarketu do swojej koncepcji handlowej i zmniejszyć ją o ok m 2. W to miejsce udało się wprowadzić znane marki z branży modowej Carry, Deichmann, CCC, i co najważniejsze, jedyny w Łodzi sklep TK Maxx, który cieszy się dużą popularnością i przyciąga klientów spoza głównej strefy oddziaływania. W 2010r. do południowego skrzydła obiektu dobudowaliśmy duży sklep sportowy Decathlon. Zajął on część parkingu, która dotychczas nie była efektywnie wykorzystywana. Ponownie, to jedyna lokalizacja tego najemcy w mieście, przyciągająca wielu klientów z całej Łodzi i okolicy. Dzięki obecności TK Maxx i Decathlona, wzrosło zainteresowanie Pasażem Łódzkim wśród innych najemców z segmentu mody weekendowej i sportowej. Po przemodelowaniu powierzchni dotychczas zajmowanej przez GoSport, udało się wykreować lokale dla znanych i lubianych marek takich jak Adidas, Puma i Diverse. Powierzchnia uprzednio zajmowana przez Adidas, wraz z sąsiadującymi mniejszymi lokalami, mogła zostać wtedy przeznaczona dla popularnej drogerii sieci Rossmann. Pod koniec 2011r. w północnej część galerii, dzięki dobudowaniu powierzchni, udało się utworzyć dwa duże lokale dla znanych marek H&M i Nike outlet. Najemcy kotwiczni są teraz równomiernie rozmieszczeni w obiekcie, co pozwala na zrównoważoną cyrkulację klientów. Zmienił się również wygląd centrum nowa fasada, wyremontowane toalety, nowe witryny lokali dopasowane do obecnych standardów, odnowione strefy wspólne w galerii wszystkie te aspekty dodały obiektowi nowoczesności. Cały proces trwał 2,5 roku i przyniósł duże korzyści. Została wyraźnie wzmocniona oferta handlowa i tzw. masa krytyczna centrum. Powierzchnia najmu powiększona została o 16% do m 2, ale co ważniejsze, udział powierzchni galerii wzrósł do 45%. Przychody z czynszu podniosły się o 44%. Zadowoleni są również najemcy, gdyż rosną wyraźnie obroty w latach 2010 i 2011 odpowiednio o 29% i 11%. Zmiany wpłynęły pozytywnie na postrzeganie Pasażu Łódzkiego i poszerzenie grupy lojalnych klientów. Prawie dwukrotnie wzrosła liczba osób robiących zakupy w galerii (do 80% odwiedzających kompleks). Wydłużył się czas pobytu w obiekcie z 1h do 1,5h, klienci robią bardziej kompleksowe zakupy niż uprzednio. Z badań profilu klientów wynika, że centrum jest obecnie odwiedzane przez konsumenta z zasobniejszym portfelem wydającego u nas więcej pieniędzy. A to nie koniec zmian...

10 10 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Wyzwania / Aspekty techniczne Odnowa lub przebudowa to skomplikowane procesy wymagające szczegółowego planowania i przygotowań. Wiąże się z nimi szereg przeszkód i trudności, których właściciele powinni być świadomi jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. W zależności od zakresu prac, mogą mieć one niewielkie albo kluczowe znaczenie. Główne kwestie dotyczą faktu, że prace modernizacyjne są przeprowadzane w czasie gdy centrum działa, co powoduje niedogodności zarówno dla klientów, jak i najemców. Dlatego duże znaczenie ma współpraca z doświadczoną firmą budowlaną, a także dobra kooperacja pomiędzy wszystkimi stronami zaangażowanymi w cały proces: zarządcami, kierownikiem projektu, najemcami i odwiedzającymi galerię. Właściciele powinni liczyć się ze skomplikowanym i długotrwałym procesem otrzymywania niezbędnych pozwoleń. Planując modernizację należy już na samym początku uwzględniać kwestie dostępności, odpowiedniej liczby miejsc parkingowych oraz fazowania, tak aby prace mogły być przeprowadzane w sposób jak najmniej uciążliwy i najbardziej ekonomiczny. Większość prac jest przeważnie wykonywanych w nocy gdy sklepy są zamknięte. W bardziej skomplikowanych przypadkach proces przebudowy wymaga fazowania. Rozbudowy często wymagają całkowitego zamknięcia niektórych sklepów, zwłaszcza tych zlokalizowanych pomiędzy starą i nową częścią. W rezultacie, część powierzchni handlowej staje się nieproduktywna, co powoduje presję na koszty utrzymania galerii. Najemcy są siłą napędową centrum. Ich priorytetem jest niezakłócony handel, co może być trudne do osiągnięcia nawet w najlepiej zarządzanych projektach będących w trakcie modernizacji. Staranne planowanie oraz bliska współpraca pomiędzy wykonawcą, zarządcą oraz najemcami może ograniczyć tego rodzaju zakłócenia. Prowadzenie rozległych prac budowlanych, podczas gdy sklepy są otwarte jest wyzwaniem także dla klientów. Bezpieczeństwo publiczne musi być utrzymane nie tylko w zakresie zapobiegania wypadkom, lecz również w celu zminimalizowania odczuwania przez klientów jakiegokolwiek zagrożenia lub dyskomfortu, który może skutkować ograniczeniem liczby odwiedzających oraz przepływów pieniężnych w centrum na rzecz konkurencyjnych obiektów. Innym zagrożeniem, które może wynikać z takiej inwestycji jest ryzyko osłabienia sprzedaży i spadku liczby osób odwiedzających centrum w trakcie prowadzenia prac budowlanych. Mogą one trwać kilka tygodni lub nawet do dwóch lat w bardziej skomplikowanych przypadkach. Niedogodności, takie jak kurz, hałas, czy utrudniony dostęp mogą spowodować, że lojalni niegdyś klienci zaczną robić zakupy w innej galerii. Wyniki badań dowodzą zmniejszenia liczby klientów oraz zakupów w okresie przeprowadzania prac budowlanych. Mimo to, przyszłe przychody mogą zbilansować te straty, ponieważ po ponownym uruchomieniu centrum oczekiwany jest wyższy wzrost dwóch opisanych powyżej czynników, w porównaniu z okresem przed modernizacją. Działalność marketingowa oraz PR mogą mieć kluczowe znaczenie w obronie przed utratą pozytywnych efektów wprowadzonych zmian. Z perspektywy zarządcy obiektu handlowego ważny jest też wybór odpowiedniego czasu na przeprowadzanie zmian. Każde centrum jest wyjątkowe pod względem lokalizacji, zestawu najemców, bazy klientów jak i oferty. Tym samym okresy, kiedy obroty najemców są słabsze różnią się, dla jednych jest to okres wakacyjny, dla innych jesienny. Aby umożliwić najemcom osiągnięcie wyższych przychodów w najlepszym pod tym względem okresie w roku, wykorzystując jednocześnie wpływ modernizacji, największe zmiany i najbardziej inwazyjne prace powinno się przeprowadzać w okresach najsłabszych pod kątem obrotów. Zielony trend przybiera na znaczeniu od kilku lat, jednakże certyfikacja projektów handlowych jest nadal nowością na polskim rynku. Największe zainteresowanie certyfikacją zauważamy wśród deweloperów oraz właścicieli centrów, którzy chcą w ten sposób zwiększyć wartość nieruchomości i ułatwić jej ewentualną sprzedaż. Warto zauważyć, że inwestorzy wielu obiektów zakładają przystąpienie do tego procesu już na etapie planowania inwestycji. W ten sposób zabezpieczają się przed sytuacją, w której za kilka lat ich centrum mogłoby zostać uznane przez rynek jako obiekt drugiej klasy. Metody certyfikacji mają zastosowanie nie tylko dla nowych konstrukcji, ale także dla obsługi i utrzymania istniejących budynków (LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance oraz BREEAM in USE). Zielone galerie mogą generować zdecydowanie niższe koszty utrzymania. Zużycie mediów na metr kwadratowy powierzchni w centrum handlowym jest znacznie wyższe niż w biurowcach, a więc pole do oszczędności związanych z kosztami np. oświetlenia czy klimatyzacji jest większe. Innym aspektem jest społeczna odpowiedzialność poszczególnych marek trend dostrzegalny w Europie Zachodniej, lecz wciąż mało widoczny w Polsce. Typowe rozwiązania projektowe, które przyczyniają się do pomyślnej odnowy centrum handlowego to: Poprawa wyglądu zewnętrznego/fasady i rekonstrukcja wejść Uaktualnienie wewnętrznego wystroju centrum poprawa komunikacji poziomej i pionowej, naturalnego doświetlenia, osi widokowych, dostępu dla osób niepełnosprawnych, oznakowania i grafiki Poprawa wystroju wnętrz wykończenia, witryny, oświetlenie oraz elementy dekoracyjne wysokiej jakości Tworzenie dodatkowych udogodnień dla klientów, takich jak obszary wspólne miejsca wypoczynku, place zabaw dla dzieci, toalety, pokoje dla matki i dziecka, punkty informacyjne, hot-spoty, itp. Bezpieczeństwo / ochrona system monitoringu, system przeciwpożarowy, itp. Parking wystarczająca pojemność, oświetlenie oraz oznakowanie.

11 11 Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych, Jesień 2012 Strategia inwestycyjna W ostatnich latach proporcja inwestorów poszukujących okazyjnych produktów i skupiających się na kreowaniu wartości dodanej znacznie wzrosła. Ponadto wielu inwestorów koncentrujących się wcześniej na inwestowaniu w najlepiej prosperujące nieruchomości zdecydowało się skupić swoje strategie inwestycyjne na nieruchomościach dających możliwości kreacji dodatkowego dochodu. Obecnie, w przypadku wielu centrów handlowych oczekiwane stopy zwrotu generowane są przede wszystkim poprzez dodatkowy wzrost dochodów oraz przyjęcie strategii aktywnego zarządzania obiektami, a w dalszej kolejności poprzez kompresję stóp kapitalizacji. Zarządzanie nieruchomościami oraz ich przebudowa i/lub powiększenie dostarczają inwestorom pewnej możliwości wzrostu wartości i pozwalają osiągnąć wyższe niż oczekiwane stopy zwrotu. Szczególnie atrakcyjne dla inwestorów chcących uzyskać wartość dodaną są centra handlowe o następujących cechach: Dobrze zlokalizowane obiekty mające potencjał rozbudowy wraz z terenem planistycznie przygotowanym do tego celu Wynajęte poniżej obecnych stawek czynszów rynkowych Ze znacznym udziałem umów najmu wygasających w perspektywie krótkoterminowej, pozwalając na zoptymalizowanie zestawu najemców oraz wprowadzenie nowych atrakcyjnych marek Centra zarządzane niewłaściwie, gdzie koszty mogą być zoptymalizowane i dodatkowy dochód wypracowany. Strategia podnoszenia wartości jest obszarem zainteresowania funduszy specjalizujących się w rynku handlowym, takich jak AEW, Atrium, Pradera, Unibail Rodamco czy Resolution. Wszyscy ci inwestorzy już zakończyli lub są w trakcie procesu przebudowy/ rozbudowy/ odnowy nieruchomości, które nabyli w przeszłości. Skupiają się oni na wzmocnieniu źródeł przychodów poprzez rozbudowę nieruchomości oraz wykorzystaniu potencjału przebudowy, który posiadają nabyte obiekty. Z drugiej strony, niektóre nieruchomości handlowe mogą wymagać zbyt wielu nakładów związanych z ich strategicznym zarządzaniem jedynie w celu podtrzymania status quo, nie wspominając o zwiększeniu wartości. Dlatego kluczem do sukcesu jest nabycie centrum handlowego we właściwym punkcie cyklu jego życia, tzn. w momencie, w którym oferuje ono wiele możliwości podniesienia wartości obiektu. Zakup nieruchomości powinien przede wszystkim opierać się na szczegółowym biznes planie, który zostanie wdrożony po przejęciu danego projektu. Nieruchomości pozwalające na wykreowanie wartości dodanej są opłacalnymi inwestycjami tylko wówczas, kiedy taka wartość dodana zostanie faktycznie wykreowana. Podsumowanie Przebudowa czy odnowa? Rozbudowa czy raczej re-komercjalizacja? Wybór odpowiedniej strategii modernizacji zależy od tego na jakim etapie cyklu życia znajduje się centrum handlowe. Bazując na bardziej dojrzałych rynkach Europy Zachodniej, szacujemy, że średni okres życia nieruchomości wynosi ok. 50 lat, jednak może on być znacznie dłuższy. Aby utrzymać pozycję na rynku, po 5-6 latach od rozpoczęcia działalności obiekt powinien zostać poddany procesowi odnowy lat później należy wcielić w życie bardziej radykalne zmiany, jak przebudowa. Jednak decyzje dotyczące wprowadzenia ich mogą w rzeczywistości pojawić się w dowolnym momencie cyklu życia projektu, w zależności od czynników zewnętrznych takich jak: wzrost konkurencji, rosnąca liczba nowych najemców wkraczających na rynek, zmiany w otoczeniu społecznym, technologicznym oraz ekonomicznym. Każde centrum handlowe jest inne, znajduje się na innym etapie cyklu życia, a więc każdy obiekt wymaga indywidualnego traktowania. Znalezienie optymalnego rozwiązania przeznaczonego dla konkretnego obiektu handlowego zdecydowanie przyczyni się do maksymalizacji efektów, a tym samym utrzymywania lub polepszania jego pozycji rynkowej oraz dochodów. Oczekujemy, że trend modernizacji centrów handlowych będzie coraz bardziej widoczny, wraz ze zwiększaniem się liczby starzejących się obiektów, tworzących duży i rozwojowy rynek. Kluczem do sukcesu w procesie planowania i wprowadzania zmian jest znalezienie jasno określonej docelowej grupy klientów oraz zidentyfikowanie i zagospodarowanie niszy na rynku. Ciekawą strategią inwestycyjna jest zakup starszych obiektów handlowych, które są zadomowione na rynku, ale ich potencjał nie został jeszcze dostatecznie wykorzystany i przekształcenie ich w sprawnie funkcjonujące galerie handlowe. Jednakże jej wdrożenie wymaga dużego doświadczenia i dobrego rozeznania w branży. Galeria Kazimierz w Krakowie

12 Kontakty biznesowe Beatrice Mouton Head of Retail CEE John Duckworth Managing Director CEE Agata Sekuła Head of Retail Investment CEE Edyta Potera Associate Director Retail Agency Poland Patricia Lannoije Head of Research and Consultancy Poland Iwona Laszkiewicz Head of Property Management Poland Autorzy raportu Patrycja Dzikowska Associate Director Retail Research and Consultancy Poland Agnieszka Tarajko-Bąk Research Analyst Retail Research and Consultancy Poland COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.