Małe miasta na handlowej mapie Polski mieszkańców

Transkrypt

1 Małe miasta na handlowej mapie Polski mieszkańców MARZEC 2015

2 Raport Małe miasta na handlowej mapie Polski powstał dzięki współpracy firm Colliers International i GfK Polonia. Colliers International Dział Doradztwa i Badań Rynku Dział Doradztwa i Badań Rynku Colliers International zajmuje się badaniami i szeroko pojętym doradztwem dla Klientów w zakresie rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w szczególności: biurowych, handlowych i przemysłowych. Nasza wiedza poparta jest wieloletnim doświadczeniem i wypracowanymi metodami analitycznymi, którymi wspieramy naszych Klientów w procesach decyzyjnych, określając szanse i zagrożenia oraz możliwe scenariusze wynikające ze zmieniających się warunków rynkowych. Usługi działu obejmują analizy ekonomiczne i badania rynku nieruchomości komercyjnych z uwzględnieniem przyszłych trendów rynkowych, analizy opłacalności, analizy konkurencji, strategii inwestycyjnych, analizy lokalizacji itp. Nasza baza danych obejmuje najbardziej aktualne informacje na temat rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, a ścisła współpraca z działami agencyjnymi firmy pozwala na lepsze zrozumienie indywidualnych potrzeb naszych Klientów. GfK Polonia Dział Analiz Klientów i Strategii Sprzedaży Dział Analiz Klientów i Strategii Sprzedaży łączy swoimi kompetencjami doradztwo na rynku handlowych nieruchomości komercyjnych z badaniami konsumenckimi. Taka integracja wiedzy o specyfice lokalizacji z analizą zachowań zakupowych klientów różnych obiektów handlowych pozwala na kompleksową ocenę potencjału handlowego lokalizacji na każdym etapie jej fazy życia. Wykonujemy badania i analizy wspierające planowanie oraz bieżące zarządzanie dużymi obiektami handlowymi (analizy stref zasięgu, ocena potencjału obrotowego, scenariusze rozwoju rynku, badania ankietowe, badania tajemniczy klient, grupy dyskusyjne) oraz sieciami handlowymi (elementy strategii ekspansji oraz szacunki potencjału obrotowego). KONTAKT: Dominika Jędrak DYREKTOR DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU dominika.jedrak@colliers.com Katarzyna Michnikowska STARSZY ANALITYK DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU katarzyna.michnikowska@colliers.com KONTAKT: Przemysław Dwojak DYREKTOR DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY przemyslaw.dwojak@gfk.com Ewa Wasilewska KIEROWNIK PROJEKTU DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY ewa.wasilewska@gfk.com

3 Podsumowanie Oszacowanie potencjału miasta dla nowych inwestycji handlowych to zadanie złożone i zawsze bardzo indywidualne. Decyzje inwestycyjne powinny być w każdym przypadku poprzedzone szczegółową analizą konkurencji, istniejącej oferty handlowej, obszaru oddziaływania przygotowywanego projektu, profilu konsumenta, jego siły nabywczej, zwyczajów zakupowych itd. Zdarza się także, że o powodzeniu inwestycji decydują nietypowe czynniki charakterystyczne jedynie dla danego rynku czy lokalizacji. Niniejszy raport nie aspiruje do roli kompletnego opracowania doradczego. Przygotowana ocena bazująca na kilku wybranych wskaźnikach ma jedynie charakter poglądowy, a jej celem jest raczej wywołanie dyskusji o pojemności małych rynków, niż jednoznaczne wskazanie nowych obszarów dla inwestycji. Dane zawarte w raporcie przedstawiają sytuację na koniec 2014 roku. Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją publikacji nie jest doradztwo inwestycyjne, zatem nie może być ona traktowana jako podstawa decyzji biznesowych. Miasta wzięte pod uwagę w niniejszym raporcie, zostały podzielone na kategorie, które wskazują na ich atrakcyjność i potencjał inwestycyjny. W zbiorczym rankingu poziom atrakcyjności został oznaczony 3 kolorami, które wskazują na istniejące szanse i zagrożenia. Kolor niebieski oznacza niewielki stopień trudności, co w rozumieniu biznesowym przekłada się na duży potencjał i atrakcyjność rynku; kolor pomarańczowy z inwestycyjnego punktu widzenia wskazuje na średni potencjał i atrakcyjność, szary z kolei oznacza najwyższy stopień trudności, a miasta mu przypisane ocenione zostały jako mało atrakcyjne dla nowych inwestycji handlowych. analizie poddano 56 miast o populacji mieszkańców (oraz dodatkowo Zakopane); oceniono wybrane wskaźniki z rynku nieruchomości i aspekty społecznoekonomiczne; skategoryzowano miasta pod kątem nowych inwestycji handlowych jako: atrakcyjne, średnio atrakcyjne i mało atrakcyjne; wyodrębniono 15 miast o wysokim potencjale dla nowych inwestycji handlowych: Bochnia, Cieszyn, Krosno, Kwidzyn, Łuków, Mińsk Mazowiecki, Mława, Oleśnica, Oława, Otwock, Skierniewice, Sopot, Śrem, Świnoujście i Zakopane; wyłoniono 15 miast o niskim potencjale dla nowych inwestycji handlowych: Bielawa, Chojnice, Chrzanów, Ciechanów, Dębica, Jasło, Kutno, Nysa, Oświęcim, Puławy, Radomsko, Sieradz, Skarżysko-Kamienna, Sochaczew i Starogard Gdański; 2

4 Metodologia Miasta wybrane do oceny Niniejsza analiza obejmuje 56 miast o populacji mieszkańców, z wyłączeniem tych znajdujących się w strefie bezpośredniego oddziaływania największych aglomeracji miejskich. Przyjęte założenie podyktowane jest faktem, że centra handlowe w ośrodkach satelickich obsługują konsumentów z całej aglomeracji a nie jedynie z danego miasta. Nie oznacza to, że w miastach satelickich nie ma miejsca na nowe obiekty handlowe, w tym parki i centra zakupów codziennych. Autorzy chcieli jedynie zwrócić uwagę, że potencjał tego typu lokalizacji powinien być analizowany za pomocą innej metodologii niż przyjęta na potrzeby niniejszego raportu. Wyjątkiem od powyżej reguły jest Sopot, który choć stanowi integralną część aglomeracji trójmiejskiej, jest jednocześnie niezależnym rynkiem handlowym i silnym ośrodkiem turystycznym. W analizie uwzględniono również Otwock, który pomimo lokalizacji w aglomeracji warszawskiej, jest niezależnym ośrodkiem handlowym o zasięgu lokalnym. Wśród analizowanych miast znajduje się aż 8 o statusie turystycznym lub przygranicznym. Do tej grupy włączono także Zakopane ze względu na jego specyficzny charakter, mimo że nie spełnia przyjętego kryterium liczby mieszkańców. Przeprowadzona analiza nie uwzględnia potencjału, jaki niesie za sobą status miasta turystycznego lub przygranicznego, jednak w każdym przypadku zaznaczono ten fakt dodając odpowiednią adnotację. Przygraniczne położenie miasta może stać się zarówno atutem, jak i słabością dla zlokalizowanej w nim inwestycji handlowej. Przyjęta przez autorów metodologia nie pozwala na jednoznaczne premiowanie miasta przygranicznego w kontekście jego atrakcyjności dla inwestycji handlowych. Podobnie miasta turystyczne, charakteryzujące się sezonowością, nie gwarantują automatycznie większej atrakcyjności dla inwestycji handlowych. W miastach przygranicznych lub turystycznych jest miejsce na nowe obiekty handlowe, w tym parki i centra zakupów codziennych, jednak ich potencjał wymaga dodatkowych badań i analiz. Mapa analizowanych miast mieszkańców Kołobrzeg* Świnoujście* Szczecinek Lębork Chojnice Sopot* Starogard Gdański Malbork Kwidzyn Ostróda* Iława Mława Ciechanów Augustów* Śrem Nowa Sól Żary Bolesławiec Oleśnica Zgorzelec* Oława Dzierżoniów Brzeg Bielawa Nysa Wołomin Sochaczew Mińsk Otwock Mazowiecki Kutno Żyrardów Łuków Skierniewice Zduńska Wola Sieradz Puławy Radomsko Myszków Skarżysko -Kamienna Olkusz Wodzisław Chrzanów Śląski Oświęcim Bochnia Cieszyn* Czechowice-Dziedzice Żywiec Nowy Targ Zakopane* Dębica Kraśnik Tarnobrzeg Jasło Krosno Jarosław Sanok * miasto turystyczne lub przygraniczne 3

5 Wskaźniki przyjęte do oceny atrakcyjności W analizie potencjału wybranych miast dla nowych inwestycji handlowych pod uwagę brane były dwie grupy wskaźników: aspekty rynku nieruchomości handlowych, aspekty społeczno-ekonomiczne. ASPEKTY RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ramach oceny parametrów z rynku nieruchomości handlowych pod uwagę wzięta została wielkość istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej oraz podaż w budowie. Uwzględniono obiekty handlowe oferujące powyżej m 2 powierzchni brutto na wynajem (GLA). Dodatkowo dokonano oceny jakościowej istniejącej oferty handlowej w analizowanych miastach i obiektach, tj. zbadano obecność wybranych krajowych i międzynarodowych sieci handlowych z sektorów: moda, obuwie, zdrowie i uroda, elektronika, multimedia oraz gastronomia. Porównano również poziom ofertowych stawek czynszowych dla lokali o wielkości m 2 GLA przeznaczonych na potrzeby branży mody. Po dokonaniu oceny jakościowej przyjęto, że rynki o istniejących zasobach poniżej m 2 GLA to rynki atrakcyjne dla nowych inwestycji handlowych, m 2 GLA to rynki średnio atrakcyjne, a powyżej m 2 GLA - mało atrakcyjne. Analogiczne przedziały liczbowe przyjęto dla podaży w budowie. Na tej podstawie wyodrębniono rynki o wysokim, średnim i niskim poziomie konkurencji oraz potencjale dla nowych inwestycji handlowych. NISKA ŚREDNIA WYSOKA POWIERZCHNIA ISTNIEJĄCA (m 2 GLA) poniżej powyżej POWIERZCHNIA W BUDOWIE (m 2 GLA) poniżej powyżej

6 ASPEKTY SPOŁECZNO-EKONOMICZNE W ramach oceny parametrów społeczno-ekonomicznych pod uwagę wzięte zostały następujące dane: aktualna populacja, dynamika populacji w ostatnich 4 latach, % bezrobotnych w wieku produkcyjnym, suma ogólnej siły nabywczej i indeks siły nabywczej na mieszkańca mierzące zamożność oraz suma obrotów handlu detalicznego. W analizie użyte zostały ostatnie dostępne dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego oraz dane autorskie firmy GfK Polonia. Dla każdej cechy przyjęte zostały odpowiednie przedziały liczbowe. Na tej podstawie wyodrębniono rynki o dobrych, średnich i słabych perspektywach społeczno-ekonomicznych oraz potencjale dla nowych inwestycji handlowych. MOCNE ŚREDNIE SŁABE AKTUALNA POPULACJA DYNAMIKA POPULACJI W OSTATNICH 4 LATACH 0,5% -0,1% -0,2% -0,5% -0,6% -0,9% PROCENT BEZROBOTNYCH W WIEKU PRODUKCYJNYM 4% 7% 8% 10% 11% 14% SUMA OGÓLNEJ SIŁY NABYWCZEJ (MLN PLN) OGÓLNA SIŁA NABYWCZA NA OSOBĘ (PLN) INDEKS SIŁY NABYWCZEJ NA OSOBĘ SUMA OBROTÓW HANDLU DETALICZNEGO (MLN PLN)

7 Rankingi atrakcyjności wg dwóch grup wskaźników Ranking wg aspektów rynku nieruchomości Biorąc pod uwagę jedynie parametry z rynku nieruchomości, niski poziom konkurencji występuje w 15 miastach: Augustów, Cieszyn, Dzierżoniów, Jarosław, Kraśnik, Lębork, Łuków, Mława, Myszków, Nowa Sól, Otwock, Sopot, Śrem, Tarnobrzeg i Zakopane. W miastach tych istnieje niedobór w zakresie nowoczesnej oferty handlowej, a ilość powierzchni będącej obecnie w budowie jest bardzo ograniczona. W grupie tej znajdują się cztery miasta turystyczne lub przygraniczne (Augustów, Cieszyn, Sopot, Zakopane), których status wymaga dodatkowych analiz dla pełnego oszacowania ich potencjału. Wśród analizowanych miast, w 17 odnotowano wysoką konkurencję. Największe zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej znajdują się w Zgorzelcu (m.in. Galeria Słowiańska, Zgorzelec Plaza), Sochaczewie (m.in. Multishop, Sonata Park), Chojnicach (m.in. Brama Pomorza) i Dębicy (m.in. Galeria Raj, Galeria Dębicka), a najwięcej nowej powierzchni buduje się obecnie w Wołominie (Fabryka Wołomin) i Starogardzie Gdańskim (Galeria Neptun). Pozostałe 24 lokalizacje to miasta o średniej konkurencji na rynku handlowym. W każdym z nich istnieje lub jest w budowie nowoczesny obiekt handlowy. Rozpoczęcie kolejnej inwestycji wymaga więc znalezienia niszy na rynku i zaproponowania komplementarnej oferty handlowej. NISKA Bielawa Bochnia Bolesławiec Brzeg Chrzanów (miasto) Iława Jasło Krosno Kwidzyn Malbork Mińsk Mazowiecki Nowy Targ Nysa (miasto) ŚREDNIA Oleśnica Olkusz (miasto) Oława Ostróda* Sanok Skarżysko -Kamienna Skierniewice Szczecinek Świnoujście* Zduńska Wola Żary Augustów* Cieszyn* Dzierżoniów Jarosław Kraśnik Lębork Łuków Mława Myszków Nowa Sól Otwock Sopot* Śrem (miasto) Tarnobrzeg Zakopane* 1 Chojnice Ciechanów Czechowice -Dziedzice (miasto) Dębica Kołobrzeg* Kutno Oświęcim Puławy WYSOKA 2 3 Atrakcyjność miast dla nowych inwestycji aspekty rynku nieruchomości Radomsko Sieradz Sochaczew Starogard Gdański Wodzisław Śląski Wołomin (miasto) Zgorzelec* Żyrardów Żywiec 6 * miasta o statusie turystycznym lub przygranicznym

8 Ranking wg aspektów społeczno-ekonomicznych Biorąc pod uwagę jedynie parametry społecznoekonomiczne, mocne prezentuje 15 miast: Bochnia, Czechowice-Dziedzice, Iława, Kołobrzeg, Krosno, Kwidzyn, Mińsk Mazowiecki, Oleśnica, Oława, Otwock, Skierniewice, Sopot, Świnoujście, Wołomin i Żary. Miasta te charakteryzują się stosunkowo dużym i rosnącym rynkiem konsumenckim, silnym rynkiem pracy bez bezrobocia strukturalnego oraz stosunkowo wysoką siłą nabywczą na mieszkańca i wartością obrotów w handlu detalicznym. W grupie tej znajdują się 3 miasta turystyczne (Kołobrzeg, Sopot, Świnoujście), których status wymaga dodatkowych analiz dla pełnego oszacowania ich potencjału. Wśród analizowanych miast, w 15 odnotowano słabe społeczno-ekonomicznego. Miasta te wyludniają się, mieszkańcy mają trudności ze znalezieniem pracy, a niska siła nabywcza przekłada się na słaby poziom obrotów w handlu detalicznym. Pozostałe 26 lokalizacji to miasta o średnich perspektywach rozwoju społeczno-ekonomicznego. Budowa inwestycji handlowej wymaga znalezienia niszy na rynku i zaproponowania odpowiedniej oferty handlowo-usługowo-gastronomicznej. ŚREDNIE Augustów* Bolesławiec Chojnice Ciechanów Cieszyn* Dębica Lębork Łuków Malbork Mława Nowy Targ Ostróda* Oświęcim Puławy Sanok Sieradz Sochaczew Starogard Gdański Szczecinek Śrem (miasto) Tarnobrzeg Wodzisław Śląski Zakopane* Zgorzelec* Żyrardów Żywiec MOCNE Bochnia Czechowice-Dziedzice (miasto) Iława Kołobrzeg* Krosno Kwidzyn Mińsk Mazowiecki Oleśnica Oława Otwock Skierniewice Sopot* Świnoujście* Wołomin (miasto) Żary 1 SŁABE Bielawa Brzeg Chrzanów (miasto) Dzierżoniów Jarosław Jasło Kraśnik Kutno Myszków Nowa Sól Nysa (miasto) Olkusz (miasto) Radomsko Skarżysko-Kamienna Zduńska Wola 2 3 Atrakcyjność miast dla nowych inwestycji aspekty społeczno-ekonomiczne 7 * miasta o statusie turystycznym lub przygranicznym

9 Zbiorczy ranking atrakcyjności W wyniku połączenia wskaźników z rynku nieruchomości oraz wskaźników społeczno-ekonomicznych powstał zbiorczy ranking, który, co oczywiste, różni się od rankingów powstałych przy oddzielnej analizie tych parametrów. Niektóre z miast, pomimo niskiej konkurencji na rynku handlowym, charakteryzują się słabą kondycją społeczno-ekonomiczną, co przesuwa je w dół w końcowym rankingu i czyni mało atrakcyjnymi dla nowych inwestycji handlowych. Inne miasta natomiast rozwijają się na tyle dynamicznie, że nawet wysoka podaż powierzchni handlowej nie jest ograniczeniem dla nowych inwestycji. ATRAKCYJNE Augustów* Bolesławiec Brzeg Czechowice -Dziedzice (miasto) Dzierżoniów Iława Jarosław Kołobrzeg* Kraśnik Lębork Malbork Myszków Nowa Sól ŚREDNIO ATRAKCYJNE Nowy Targ Olkusz (miasto) Ostróda* Sanok Szczecinek Tarnobrzeg Wodzisław Śląski Wołomin (miasto) Zduńska Wola Zgorzelec* Żary Żyrardów Żywiec Bochnia Cieszyn* Krosno Kwidzyn Łuków Mińsk Mazowiecki Mława Oleśnica Oława Otwock Skierniewice Sopot* Śrem (miasto) Świnoujście* Zakopane* 1 MAŁO ATRAKCYJNE Bielawa Chojnice Chrzanów (miasto) Ciechanów Dębica Jasło Kutno Nysa (miasto) Oświęcim Puławy Radomsko Sieradz Skarżysko-Kamienna Sochaczew Starogard Gdański 2 3 Atrakcyjność miast dla nowych inwestycji handlowych * miasta o statusie turystycznym lub przygranicznym 8

10 Atrakcyjność miast mieszkańców dla nowych inwestycji handlowych Zbiorcza analiza przyjętych parametrów wskazuje na 15 miast o wysokim potencjale dla nowych inwestycji handlowych. Wśród najatrakcyjniejszych miast znalazło się aż 7 o znaczącym niedoborze nowoczesnej powierzchni handlowej: Cieszyn, Łuków, Mława, Otwock, Sopot, Śrem i Zakopane. Co ciekawe, pomimo stosunkowo wysokiego poziomu konkurencji na rynku handlowym, ze względu na obiecujące perspektywy społeczno-ekonomiczne, do grona miast o największym potencjale dołączyły: Bochnia, Krosno, Kwidzyn, Mińsk Mazowiecki, Oleśnica, Oława, Skierniewice i Świnoujście. Świnoujście* Kołobrzeg* Szczecinek Lębork Chojnice Sopot* Starogard Gdański Malbork Kwidzyn Iława Ostróda* Mława Augustów* Z kolei z uwagi na niekorzystne trendy rozwojowe, z grupy najatrakcyjniejszych miast, pomimo niskiego poziomu konkurencji wypadły: Augustów, Dzierżoniów, Jarosław, Kraśnik, Lębork, Myszków, Nowa Sól i Tarnobrzeg. Najniższym potencjałem dla nowych inwestycji handlowych charakteryzuje się 15 miast, z czego 9 to miasta o dużych zasobach powierzchni handlowej (istniejącej lub w budowie): Chojnice, Ciechanów, Dębica, Kutno, Puławy, Radomsko, Sieradz, Sochaczew i Starogard Gdański. Mimo nadpodaży, ze względu na stosunkowo dobre, do grona najmniej atrakcyjnych nie zaliczono miast takich jak: Kołobrzeg, Wodzisław Śląski, Wołomin, Zgorzelec, Żyrardów i Żywiec. Z kolei z uwagi na sytuację społeczno-ekonomiczną w grupie najmniej atrakcyjnych lokalizacji znalazły się, mimo stosunkowo niskiej podaży: Bielawa, Chrzanów, Jasło, Nysa, Oświęcim i Skarżysko-Kamienna. Pozostałe 26 miast to miasta o średnim potencjale dla nowych inwestycji handlowych, wynikającym z jednej strony ze stosunkowo wysokiej konkurencji, a z drugiej ze średniej sytuacji społeczno-ekonomicznej i braku perspektyw na szybką poprawę. Legenda: miasto atrakcyjne dla nowych inwestycji handlowych Żary Zgorzelec* miasto średnio atrakcyjne dla nowych inwestycji handlowych miasto mało atrakcyjne dla nowych inwestycji handlowych Nowa Sól Bolesławiec * miasta o statusie turystycznym lub przygranicznym Śrem Dzierżoniów Bielawa Oleśnica Oława Brzeg Nysa Sieradz Wodzisław Śląski Cieszyn* Zduńska Wola Myszków Czechowice -Dziedzice Żywiec Kutno Radomsko Olkusz Oświęcim Chrzanów Sochaczew Nowy Targ Żyrardów Skierniewice Zakopane* Ciechanów Bochnia Skarżysko -Kamienna Wołomin Otwock Mińsk Mazowiecki Dębica Puławy Tarnobrzeg Jasło Krosno Łuków Kraśnik Sanok Jarosław 9

11 Rekordziści w grupie analizowanych miast 1. Puławy największa liczba ludności 2. Mińsk Mazowiecki najszybszy przyrost ludności w latach Sopot najmniejsza liczba osób bezrobotnych 4. Sopot największa siła nabywcza na mieszkańca 5. Otwock największe wydatki na zakupy 6. Zgorzelec największa ilość nowoczesnej powierzchni handlowej 7. Zgorzelec największe nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową na mieszkańców 8. Wołomin największa ilość nowoczesnej powierzchni handlowej w budowie 9. Otwock najwyższa siła nabywcza przypadająca na m 2 GLA istniejącej powierzchni w budowie