Capital Park S.A. Monitoring kredytowy 1Q Sytuacja kredytowa w pigułce D E B T R E S E A R C H. Wyemitowane obligacje. 15 czerwca 2016 r.

Transkrypt

1 Capital Park S.A. Monitoring kredytowy 1Q 2016 Celem raportu jest przybliżenie aktualnej sytuacji kredytowej Grupy Capital Park (Grupa, Grupa CP) oraz spółki Capital Park S.A. (Spółka, Capital Park, CP) wraz ze szczególnym umiejscowieniem w niej oceny ryzyka kredytowego dla wyemitowanych obligacji. Pierwsza część raportu poświęcona jest opisowi wyników finansowych Grupy CP za okres 3M W kolejnej części przedstawiono analizę sytuacji bilansowej, ocenę kluczowych miar kredytowych, analizę zapadalności zadłużenia w kontekście aktualnej płynności finansowej oraz ocenę kowenantów obligacyjnych. Na końcu przedstawiono najistotniejsze wydarzenia z punktu widzenia obligatariuszy. Sytuacja kredytowa w pigułce Przychody z najmu wyniosły 24,8 mln zł i wrosły o 53% w porównaniu do 1Q 2015 roku. Przychody wzrosły na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. Udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 52% na koniec 1Q 2015 do 79% na koniec 1Q W 1Q 2016 Grupa wynajęła ok. 3 tys. m² nowej powierzchni biurowej. Wskaźniki płynności kształtują się na bezpiecznych poziomach. Na koniec 1Q 2016 wskaźnik bieżącej płynności Grupy CP wynosił 1,5x a płynności natychmiastowej wynosił 0,9x. W 1Q 2016 przepływy z działalności operacyjnej wzrosły ponad 4-krotnie w porównaniu do 1Q 2015 i wyniosły 10,3 mln zł. Przepływy inwestycyjne, które w 1Q 2016 wyniosły 37,1 mln zł, były związane przede wszystkim z dwoma największymi projektami Grupy zlokalizowanymi w Warszawie tj. Eurocentrum Delta i Royal Wilanów. Środki na inwestycje pochodziły głównie z kredytów (wpływy w rachunku przepływów z tytułu kredytów w 1Q 2016 wyniosły 28,2 mln zł). Najważniejsze wydarzenia w działalności spółki w 1Q 2016: Grupa CP uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku Delta (w kompleksie Eurocentrum) o powierzchni 27 tys. m² (aktualne poziom komercjalizacji budynku wynosi 26%); wzrost powierzchni wynajętej w funkcjonujących budynkach w 1Q 2016 o ok. 3 tys. m²; spółka przygotowuje do budowy projekt rewitalizacji Dawnej Fabryki Norblina o powierzchni 65 tys. m²; podpisanie umowy JV i przygotowanie projektu przebudowy CH Swarzędz; oddanie do użytku kameralnej inwestycji biurowej Topos w Krakowie; otwarcie po remoncie Galerii Zaspa w Gdańsku. Na koniec 1Q 2016 długoterminowe zobowiązania finansowe wyniosły 1 028,4 mln zł i stanowiły 94% wszystkich zobowiązań finansowych. Wskaźniki długu netto do kapitałów własnych Grupy oraz Spółki wyniosły odpowiednio 0,96 oraz 0,27 i nie przekroczyły wartości określonych w kowenantach (odpowiednio 1,2 oraz 0,35). Kowenanty, których jednoznaczna weryfikacja była możliwa pozostały nienaruszone. 15 czerwca 2016 r. Wyemitowane obligacje Seria Kwota nominalna (mln zł) B 35 C 20 D 53,9 E 11,1 F 33,1 G 1,9 H 9,2 % WIBOR6M 5,50% WIBOR6M 5,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,80% Termin wykupu Serie B-G są notowane na Catalyst. Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1Q 2016, Catalyst. STRUKTURA AKCJONARIATU NA r. % kapitału akcyjnego % głosów CP Holding S. á r. l.* 72,97% 71,10% Jan Motz 2,66% 5,15% Michał Koślacz 0,30% 0,30% Marcin Juszczyk 0,29% 0,28% Metlife 5,28% 5,15% Pozostali 18,50% 18,02% * - współkontrolowany przez Fundusze Patron Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1Q PROFIL SPÓŁKI Grupa Capital Park jest inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Marta Kupis Analityk obligacji korporacyjnych marta.kupis@noblesecurities.pl 1

2 Wyniki finansowe Wybrane dane z rachunku zysków i strat Grupy Capital Park. (tys. zł) 3M M 2015 Y-O-Y Y-O-Y % 12M M 2014 Przychody z wynajmu nieruchomości % Koszty funkcjonowania nieruchomości % Zysk operacyjny netto % Strata/zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości % Koszty odsetek % Strata/zysk brutto % Strata/zysk netto % Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Przychody z wynajmu Grupy Capital Park wyniosły 24,8 mln zł i wrosły o 53% w porównaniu do 1Q 2015 roku. Przychody wzrosły na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. Udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 52% na koniec 1Q 2015 do 79% na koniec 1Q W 1Q 2016 Grupa wynajęła ok. 3 tys. m² nowej powierzchni biurowej, oddała do użytku inwestycję biurową Eurocentrum Office Complex budynek Delta oraz kameralną inwestycję biurową Topos w centrum Krakowa. Wzrost przychodów z czynszów w porównaniu do 1Q 2015 spowodowany był także wynajęciem w 2015 roku ponad 7 tys. m² w Royal Wilanów (oddany do użytkowania w sierpniu 2015) i wynajęciem około 12 tys. m² Eurocentrum. Przychody w podziale na segmenty działalności. (tys. zł) 3M M 2015 Y-O-Y Y-O-Y % 12M M 2014 Projekty biurowe % Projekty handlowe % Projekty wielofunkcyjne % Projekty pozostałe Razem % Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Wzrost udziału przychodów z projektów wielofunkcyjnych w przychodach ogółem wiąże się z ukończeniem inwestycji Royal Wilanów. Wartość nieruchomości w podziale na segmenty działalności. Wartość nieruchomości, w tym zapasy Segment biurowy Segment handlowy Segment wielofunkcyjny Segment pozostałych inwestycji RAZEM * Udział w 1Q % 15% 37% 5% 100% Udział w % 16% 37% 5% 100% Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I kwartał 2016 Grupy Capital Park. *W segmencie pozostałych inwestycji i zapasach o łącznej wartości 97,6 mln zł zaprezentowano grunty w Warszawie o wartości 49,4 mln zł, grunty poza Warszawą 34,4 mln zł, projekty mieszkaniowe 8,5 mln zł oraz inne (na sprzedaż) o wartości 5,3 mln zł Segment biurowy odpowiadał za 52% przychodów Grupy z tytułu najmu i 43% wartości portfela. Przychody z wynajmu powierzchni w projektach biurowych wzrosły o 4,2 mln zł (49%) w porównaniu do 1Q 2015 i wyniosły 12,8 mln zł. W 1Q 2016 spółka wynajęła 3 tys. m² powierzchni biurowej. W porównaniu z 1Q 2015 powierzchnia wynajęta w EC Beta Gamma wzrosła z 72% do 78%, w EC Delta z 0% do 26%,w EC Alfa z 72% do 85%, i z 40% do 45% w budynku Topos. 2

3 Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku. Spółka dokonuje wyceny nieruchomości raz w roku, zmiany wartości w 1Q 2016 wynikały jedynie z zmian kursu EUR/PLN. Segment biurowy Nazwa projektu Lokalizacja Status GLA (w tys. m2) Zakładane NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa (w tys. zł) Zadłużenie finansowe (w tys. zł) dane na Obłożenie dane na Aktualne obłożenie EC (Beta, Gamma) Warszawa ukończony ,95% % 78% EC Etap Delta Warszawa ukończony ,40% % 26% EC Alfa Warszawa ukończony ,40% % 85% Racławicka Point Warszawa ukończony % % 100% Topos Kraków ukończony ,50% % 45% Piano House Gdańsk w przygotowaniu ,25% % 0% Razem Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I kwartał 2016 Grupy Capital Park. W 1Q 2016 Eurocentrum budynek Delta oraz Topos w Krakowie otrzymały pozwolenie na użytkowanie. Segment wielofunkcyjny odpowiadał za 18% przychodów Grupy z tytułu najmu i 37% wartości portfela nieruchomości. Przychody z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych wzrosły o 3,5 mln zł (376%) w związku z oddaniem do użytkowania nowego budynku wielofunkcyjnego Royal Wilanów w sierpniu 2015 (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 73% w porównaniu do 52% w 1Q 2015). Struktura przychodów z wynajmu według segmentów 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6% 1% 10% 18% 41% 37% 31% 53% 52% 52% 3M M M 2016 Projekty biurowe Projekty handlowe Projekty wielofunkcyjne Projekty pozostałe Źródło: Opracowanie NS na podstawie skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku oraz aktualne obłożenie: Segment wielofunkcyjny Nazwa projektu Lokalizacja Status GLA (w tys. m2) NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa (w tys. zł) Zadłużenie finansowe (w tys. zł) dane na Obłożenie dane na Aktualne obłożenie Royal Wilanów Warszawa ukończony % % 73% Sobieskiego 104 Warszawa ukończony ,75% % 96% ArtN Warszawa w przygotowaniu ,75% % 40% Neptn House Gdańsk w przygotowaniu ,25% % 81% Razem Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I kwartał 2016 Grupy Capital Park. 3

4 Segment handlowy odpowiadał za 31% przychodów Grupy z tytułu najmu i 15% wartości portfela nieruchomości. Przychody z wynajmu powierzchni w projektach handlowych wzrosły o 932 tys. zł w porównaniu z 1Q kwietnia 2016 otwarto po remoncie Galerię Zaspa w Gdańsku. W 1Q 2016 podpisano umowę JV i przygotowano projekt modernizacji oraz przebudowy CH Swarzędz. Segment handlowy obejmuje nieruchomości gotowe posiadające łącznie 39 tys. m² powierzchni użytkowej w 46 projektach. Są to lokalne centra handlowe zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych miast. Nieruchomości i zapasy stanowiły 91% wartości aktywów Grupy. Ogółem wartość nieruchomości, w tym zapasów, na koniec 1Q 2016 roku wyniosła 1 992,9 mln zł i wzrosła w ciągu 1Q 2016 o 45,4 mln zł (2%), głównie na skutek poniesienia nakładów inwestycyjnych o wartości 43 mln zł oraz aktualizacji wyceny o wartości 7 mln zł Zmiana portfela nieruchomości w 1Q 2016 Źródło: Prezentacja wyników za I kwartał 2016 Grupy Capital Park Nakłady inwestycyjne Aktualizacja wyceny Sprzedaż nieruchomości Spółka dokonuje wyceny nieruchomości raz w roku, aktualizacja wyceny w 1Q 2016 wynika ze zmian kursu EUR/PLN. Kurs EUR/PLN na dzień r. wynosił 4,2615 natomiast na dzień r. odpowiednio 4,2684. Wrażliwość wyceny nieruchomości na kurs EUR/PLN wynika z faktu, że wycena większości nieruchomości inwestycyjnych jest denominowana w EUR (czynsze stanowiące podstawę wyceny są również denominowane w EUR). Strata z tytułu sprzedaży nieruchomości wyniosła 5 mln zł. W dniu 26 lutego 2016 r. Capital Park Kraków Sp. z o.o. jednostka zależna od Capital Park S.A. zbyła nieruchomość położoną w Krakowie przy ulicy Stachowicza. Nieruchomość ta była klasyfikowana jako zapasy. Nakłady inwestycyjne w 1Q 2016 wyniosły 43 mln zł. Ok. 53% nakładów inwestycyjnych zostało poniesione na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który oddano do użytkowania w lutym Około 28% nakładów inwestycyjnych zostało poniesione na dokończenie projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów, który został oddany do użytkowania w połowie sierpnia 2015 r., a 7% nakładów dotyczyło nakładów przygotowawczych w projekcie ArtN. Struktura nakładów inwestycyjnych w 1Q 2016 ArtN 7% Pozostałe projekty 12% Royal Wilanów 28% Eurocentrum Etap II (Delta) 53% Źródło: Prezentacja wyników za I kwartał 2016 Grupy Capital Park. 4

5 Na koszty finansowe składały się koszty odsetkowe (10,4 mln zł) oraz straty z wyceny zobowiązań finansowych (3,2 mln zł). Koszty odsetkowe wzrosły z 8,0 mln zł w 1Q 2015 do 10,3 mln zł w 1Q Wzrost kosztów odsetkowych spowodowany był wzrostem zadłużenia o 39% kwartał do kwartału oraz zakończeniem budowy projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów w 3Q 2015 oraz budynku biurowego Delta w 1Q 2016, co spowodowało, że odsetki od kredytów nie są już kapitalizowane, tylko zaliczane do kosztów finansowych. Wybrane dane z rachunku przepływów pieniężnych Grupy Capital Park. (tys. zł) 3M M CFO CFI CFF Przepływy pieniężne netto razem Środki pieniężne na początek okresu Środki pieniężne na koniec okresu Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. W 1Q 2016 wpływy z działalności operacyjnej wzrosły ponad 4-krotnie w porównaniu do 1Q 2015 i wyniosły 10,3 mln zł. Największą pozycją w sprawozdaniu z przepływów były wydatki inwestycyjne, które w 1Q 2016 wyniosły 37,1 mln zł i związane były przede wszystkim z dwoma największymi projektami Grupy zlokalizowanymi w Warszawie tj. Eurocentrum Delta i Royal Wilanów. Środki na inwestycje pochodziły głównie z kredytów (wpływy w rachunku przepływów z tytułu kredytów w 1Q 2016 wyniosły 28,2 mln zł). Wypływy z działalności finansowej obejmowały wypłatę dywidendy dla posiadaczy certyfikatów REIA FIZ AN (-2,2 mln zł), odsetki (-11,8 mln zł w 1Q 2016, na porównywalnym poziomie do 1Q 2015) oraz spłatę kredytów, pożyczek i zobowiązań leasingowych (-4,2 mln zł). Sytuacja kredytowa Zadłużenie odsetkowe Dług odsetkowy Grupy CP (mln zł) oraz dług netto/kapitały własne , , ,5x 0,4x 0,5x 0,6x 0,6x 0,7x 0,9x 1,0x 0,9x 1,0x 0,8 0,6 0,4 0, Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe DN/KW 0,0 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na koniec 1Q 2016 dług odsetkowy Grupy Capital Park wynosił 1 091,8 mln zł w porównaniu do 783,6 mln zł na koniec 1Q 2015, co oznacza wzrost o 308,2 mln zł, czyli 39%. Strukturę zadłużenia przedstawiono w tabeli poniżej. 5

6 Struktura zadłużenia Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe Kredyty bankowe Zobowiązania leasingowe Obligacje Pochodne instrumenty finansowe (IRS) Razem Długoterminowe Krótkoterminowe Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na koniec marca 2016 r. długoterminowe zobowiązania finansowe wynosiły 1 028,4 mln zł (w porównaniu do 750,5 mln zł na koniec 1Q 2015) i stanowiły 94% wszystkich zobowiązań finansowych. Przewaga zobowiązań długoterminowych jest charakterystyczna dla profilu działalności Grupy CP. Okres realizacji projektów od momentu rozpoczęcia budowy do skomercjalizowania i rozpoczęcia generowania środków, a następnie sprzedaży, ma charakter długoterminowy. Struktura zadłużenia odsetkowego Zapadalność kredytów i obligacji w okresie 5 lat Kredyty Obligacje Źródło: Prezentacja wyników za 1Q 2016 Grupy Capital Park. Ok. 150 mln zł zobowiązań Grupy z tytułu kredytów i obligacji zapada w roku 2017 i ok. 120 mln zł w W okresie tym zapadają m.in. obligacje, z których środki zostały przeznaczone na finansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum (seria C) oraz refinansowanie obligacji serii A, której celem było m.in. finansowanie projektu Eurocentrum (serie B, D G). Kompleks Eurocentrum (budynki Alpha, Beta, Gamma i Delta) został przeznaczony do sprzedaży na początku września Ponadto na spotkaniach z inwestorami przedstawiciele Grupy CP zapowiadali również chęć sprzedaży projektu Royal Wilanów. Spółka nie jest jednak zmuszona do sprzedaży projektów i na chwilę obecną koncentruje się na zwiększeniu powierzchni wynajętej w tych projektach. Zgodnie z umową kredytową na 30 czerwca 2016 planowana jest konwersja kredytów budowlanych zaciągniętych na realizację Beta-Gamma i Delta na kredyty inwestycyjne. Istnieje możliwość, że do dnia 30 czerwca mogą nie zostać podpisane umowy najmu umożliwiające osiągnięcie określonego poziomu wskaźnika DSCR umożliwiającego konwersję kredytów, dlatego prowadzone są prace mające na celu odroczenie terminu konwersji. Wybrane dane dot. wartości nieruchomości w kredytów dla Eurocentrum i Royal Wilanów. Wartość Kwota Kredyt księgowa kredytu Nazwa projektu Nazwa banku Waluta (tys. zł) wg umowy* (tys. zł) (tys.) Eurocentrum Pekao S.A EUR Pekao S.A PLN Royal Wilanów PKO BP S.A EUR PKO BP S.A EUR *Kwota w walucie umowy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. 6

7 Zestawiając wartość księgową Eurocentrum oraz Royal Wilanów na koniec 1Q 2016 roku z kwotą kredytów zaciągniętych na finansowanie budowy tych nieruchomości można zauważyć, że nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum nad wartością kredytu w Pekao S.A. wynosiła ok. 363,1 mln zł. W przypadku Royal Wilanów nadwyżka wartości bilansowej nieruchomości nad kredytem w PKO BP S.A. wynosiła ok. 153,2 mln zł. Łącznie daje to nadwyżkę wartości księgowej nieruchomości nad wartością kredytów w wysokości ok. 516,3 mln zł. Dług netto Grupy CP na koniec 1Q 2016 wyniósł 994,9 mln zł, a dług netto pomniejszony o wartość kredytów zaciągniętych na budowę Eurocentrum i Royal Wilanów wynosi ok. 309,7 mln zł, co oznacza że przy założeniu sprzedaży tych dwóch inwestycji uzyskana wartość netto przewyższa o prawie 67% całe zadłużenie netto Grupy. Płynność 6,0 Wskaźniki płynności 4,0 2,0 0,0 1,5 1,4 0, Wskaźnik bieżącej płynności Wskaźnik płynności natychmiastowej Wskaźnik płynności szybkiej Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Aktywa obrotowe Grupy Capital Park na koniec 1Q 2016 r. wynosiły 161,7 mln zł i stanowiły ok. 7% sumy bilansowej. Główną pozycję aktywów obrotowych stanowiły środki pieniężne w wysokości 96,9 mln zł. Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 111,4 mln zł, w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe (kredyty, leasing, obligacje) 63,4 mln zł. Wskaźniki płynności w 1Q 2016 kształtują się na porównywalnym poziomie do 1Q Wskaźnik bieżącej płynności, liczony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,6x na koniec 1Q 2015 do 1,5x na koniec 1Q Wskaźnik płynności szybkiej, liczony jako stosunek aktywów obrotowych pomniejszonych o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł z 1,3x na koniec 1Q 2015 do 1,4x na koniec 1Q Wskaźnik płynności natychmiastowej, liczony jako iloraz środków pieniężnych i zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,0x na koniec 1Q 2015 do 0,9x na koniec 1Q Wskaźniki płynności od 1Q2014 ulegają jedynie nieznacznym wahaniom. Spodziewamy się, że oddanie do użytkowania kolejnych projektów, czyli budynku Delty oraz Royal Wilanów, będzie miało pozytywny wpływ na przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej w 2016 roku. Wśród możliwych do wykorzystania źródeł płynności w pierwszej kolejności należy wymienić rosnące przychody z najmu powierzchni, które po oddaniu Delty w Eurocentrum będą się dalej zwiększać. Ponadto na początku września Spółka poinformowała o planie sprzedaży kompleksu Eurocentrum. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają zostać wykorzystane w pierwszej kolejności na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę nieruchomości oraz na wykup obligacji, których celem było finansowanie budowy poszczególnych etapów kompleksu biurowego Eurocentrum. Spółka nie wyklucza też sprzedaży Royal Wilanów. Nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum i Royal Wilanów nad wartością kredytów zaciągniętych na ich budowę wynosi ok. 516,3 mln zł. Spółka nie jest jednak zmuszona do sprzedaży inwestycji i na chwilę obecną koncentruje się na zwiększeniu powierzchni wynajętej w tych projektach. 7

8 Analiza kowenantów Z względu na obowiązujące kowenanty typu cross-default dokonano analizy kowenantów wszystkich serii na dzień r. Legenda: ZIELONY ŻÓŁTY kowenant niezłamany; kowenant, którego jednoznaczna weryfikacja nie jest możliwa, nie ma podstaw aby uznać, że został złamany; CZERWONY kowenant złamany. Seria B C D, E, F, G 7.1.B.2.a 8.1.B.2.a B.2.b 8.1.B.2.b B.2.c 8.1.B.2.c Kowenanty z warunków emisji (WE) 7.1.B.2.d 8.1.B.2.d B.2.e 8.1.B.2.e B.2.f 8.1.B.2.f B.2.g 8.1.B.2.g B.2.h 8.1.B.2.h B.2.i 8.1.B.2.i B.2.j 8.1.B.2.j B.2.k 8.1.B.2.k B.2.l 8.1.B.2.l B B B.3.b 8.1.B.3.b B.3.c 8.1.B.3.c B.3.d 8.1.B.3.d B.3.e 8.1.B.3.e B.3.f 8.1.B.3.f B.3.g 8.1.B.3.g Zadłużenie netto do kapitałów własnych Grupy Capital Park i Capital Park. Grupa Capital Park ,49 0,55 0,65 0,75 0,86 0,97 0,92 0,96 Capital Park 0,13 0,17 0,16 0,17 0,22 0,25 0,26 0,27 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych i jednostkowych sprawozdań Grupy CP. Zgodnie z zapisami warunków emisji dla wszystkich serii obligacji wskaźnik zadłużenia netto 1 Grupy CP nie może być wyższy niż 1,2, a jednostkowy wskaźnik zadłużenia netto nie może przekroczyć poziomu 0,35. Obecny poziom wskaźników zadłużenia netto jest niższy od poziomu określonego w kowenantach. 1 Wskaźnik zadłużenie netto stosunek długu netto (wartość bilansowa oprocentowanych zobowiązań pomniejszonych o środki pieniężne i ich ekwiwalenty) do kapitałów własnych. 8

9 Ryzyka dla obligatariuszy Osłabienie kursu EUR/PLN będzie powodować obniżenie przychodów z tytułu czynszów wyrażone w PLN, a także spadek wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych, który może spowodować mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywano. Z uwagi na wysoki udział przychodów denominowanych w EUR w przychodach z najmu generowanych przez GK, ryzyko to oceniamy jako niskie. Straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych spowodowane umocnieniem PLN względem EUR negatywnie wpływają na wartość kapitałów własnych zarówno CP jak i Grupy CP. Spadek kursu EUR/PLN i w konsekwencji spadek kapitałów własnych może spowodować naruszenie kowenantu dot. maksymalnego poziomu współczynnika zadłużenia netto. Spadek stawek czynszu, wzrost pustostanów oraz wzrost stóp kapitalizacji (yield) mogą powodować obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych. Obecne otoczenie makroekonomiczne powodujące osłabienie się złotego względem euro sprawia, że ryzyko niekorzystnych dla GK zmian walutowych wpływających na poziom kapitałów własnych Grupy oceniamy jako niskie. Znaczna część zobowiązań finansowych z tytułu kredytów i obligacji zapada w okresie (ok. 270 mln zł). Brak sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch lat kompleksu Eurocentrum, Royal Wilanów lub innego istotnego aktywa generującego przychody może spowodować, że Spółka nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań w terminie i będą one musiały zostać zrefinansowane. Ryzyko to, z uwagi na postępującą komercjalizację w tych lokalizacjach, która będzie mieć korzystny wpływ na późniejsze wyceny sprzedawanych nieruchomości, obecnie oceniamy jako niskie. Istotne zdarzenia od dnia wydania poprzedniej notatki 1 czerwca 2016 r. w związku z realizacją programu motywacyjnego kapitał zakładowy Spółki uległ zmianie i został podwyższony z kwoty ,00 złotych do kwoty ,00 złotych. 12 maja 2016 r. podmiot zależny Capital Park zbył nieruchomość mieszkaniową położoną w Grudziądzu. 22 kwietnia 2016 r. Grupa wyemitowała 3-letnie niezabezpieczone obligacje serii H o łącznej wartości 9,2 mln zł, oprocentowane WIBOR 3M plus marża 4,8% z terminem wykupu 15 kwietnia kwietnia 2016 r. Capital Park S.A. zbyła udziały w spółce, która jest właścicielem nieruchomości mieszkaniowej w Warszawie przy ulicy Śmiałej. Ceny obligacji z dnia wydania raportu Seria Nazwa Catalyst Kurs obligacji (%) Oprocentowanie 9 Oprocentowanie w bieżącym okresie odsetkowym (%) Najbliższy dzień wypłaty odsetek Termin wykupu B CAP ,86 WIBOR6M + 5,5% 7,24% C CAP ,65 WIBOR6M + 5,3% 7,04% D CAP ,75 WIBOR3M + 4,3% 5,97% E CAP ,50 WIBOR3M + 4,3% 5,97% F CAP ,00 WIBOR3M + 4,3% 5,98% G CAP ,00 WIBOR3M + 4,3% 5,97% Źródło: Opracowanie własne na podstawie Catalyst. Zastrzeżenia prawne

10 Niniejszy materiał ( Raport ) wyraża wyłącznie wiedzę oraz poglądy Analityka, według stanu wiedzy na dzień jego sporządzenia. Podstawą do opracowania Raportu były tylko i wyłącznie publicznie dostępne informacje na dzień sporządzenia Raportu. Przedstawione w Raporcie prognozy oraz elementy oceny oparte są wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Analityka opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Noble Securities S.A. ani żaden Analityk nie udzielają żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. POWIĄZANIA I OKOLICZNOŚCI, KTÓRE MOGŁYBY WPŁYNĄĆ NA OBIEKTYWIZM RAPORTU ANALITYCZNEGO Analityk nie jest stroną jakiejkolwiek umowy zawartej ze Spółką i nie otrzymuje wynagrodzenia od Spółki. Wynagrodzenie przysługujące Analitykowi z tytułu sporządzenia Raportu należne od Noble Securities S.A. nie jest uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Nie można wykluczyć, że wynagrodzenie, które może przysługiwać w przyszłości Analitykowi od Noble Securities S.A. z innego tytułu, może być w sposób pośredni uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Wskazuje się, iż na dzień sporządzenia niniejszego Raportu Noble Securities S.A. jest związana umową o świadczenie usług na rzecz Spółki. Ponadto Noble Securities S.A. informuje, że: Spółka nie jest akcjonariuszem Noble Securities S.A., Analityk nie posiada papierów wartościowych Spółki ani papierów wartościowych lub udziałów jej spółek zależnych, jak również jakichkolwiek instrumentów finansowych powiązanych bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki, jest możliwe, że Noble Securities S.A., jego akcjonariusze, podmioty powiązane z akcjonariuszami Noble Securities S.A., członkowie władz lub inne osoby zatrudnione przez Noble Securities S.A. posiadają, mogą zamierzać zbywać lub nabywać papiery wartościowe Spółki lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki albo papiery wartościowe emitenta (emitentów) lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi emitenta (emitentów) działającego (działających) w branży, w której działa Spółka, Noble Securities S.A. nie wykonuje czynności dotyczących instrumentów finansowych Spółki w zakresie nabywania lub zbywania instrumentów finansowych na własny rachunek w ramach i celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe, ani Analityk, ani osoby blisko z nimi związane, o których mowa w art. 160 ust. 2 pkt 1 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) nie pełnią funkcji w organach podmiotu będącego Spółką, ani nie zajmują stanowiska kierowniczego w tym podmiocie, ani Analityk, ani Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane nie pozostają stroną umowy ze Spółką której zakres obejmuje lub dotyczy sporządzenia Raportu. Zgodnie z wiedzą Analityka, pomiędzy Spółką a Noble Securities S.A., osobami powiązanymi z Noble Securities S.A. oraz Analitykiem nie występują inne niż wskazane w treści Raportu lub w zastrzeżeniach zamieszczonych poniżej treści Raportu powiązania lub okoliczności, które mogłyby wpłynąć na obiektywność Raportu. POZOSTAŁE INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA Analityk zapewnia, iż Raport został przygotowany z należytą starannością i rzetelnością w oparciu o ogólnodostępne fakty oraz na podstawie informacji otrzymanych od Spółki uznanych przez Analityka za wiarygodne, rzetelne i obiektywne, jednak Noble Securities S.A. ani Analityk nie gwarantują, że są one w pełni dokładne i kompletne, w szczególności w przypadku gdyby informacje, na których oparto się przy sporządzaniu Raportu okazały się niedokładne, niekompletne lub nie w pełni odzwierciedlały stan faktyczny. Noble Securities S.A. ani Analityk nie ponoszą odpowiedzialności za efekty i skutki jakichkolwiek decyzji podjętych na podstawie Raportu lub jakiejkolwiek informacji w nim zawartych. Odpowiedzialność za decyzje podjęte na podstawie Raportu ponoszą wyłącznie osoby lub podmioty z niego korzystające. Osoby lub podmioty korzystające z Raportu nie mogą rezygnować z przeprowadzenia niezależnej oceny, z uwzględnieniem różnych czynników ryzyka oraz innych okoliczności niż te wskazane w Raporcie. Raport ani żaden z jego zapisów nie stanowi: 10

11 rekomendacji w rozumieniu rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. z 2005 r., Nr 206, poz. 1715). oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 121), podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania jakiegokolwiek zobowiązania którego stroną byłaby Noble Securities S.A., publicznego proponowania nabycia instrumentów finansowych ani oferty publicznej instrumentów finansowych w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r. poz z późn. zm.), zaproszenia do negocjacji, zaproszenia czy zachęty do złożenia oferty nabycia lub subskrypcji papierów wartościowych Spółki, usługi doradztwa inwestycyjnego, ani usługi zarządzania aktywami w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) porady inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia i adekwatna do poziomu wiedzy o inwestowaniu w zakresie instrumentów finansowych oraz doświadczenia inwestycyjnego osoby lub podmiotu korzystającego z Raportu. Raport jest adresowany w szczególności do wybranych Klientów profesjonalnych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.), będzie udostępniany nieodpłatnie powyższym adresatom w drodze elektronicznej lub podczas indywidualnych spotkań, a ponadto Noble Securities S.A. nie wyklucza również przekazania Raportu: Klientom Noble Securities S.A., potencjalnym Klientom Noble Securities S.A., pracownikom Noble Securities S.A oraz innym użytkownikom strony internetowej Noble Securities S.A, poprzez umieszczenie go na stronie internetowej w późniejszym terminie jest przeznaczony do rozpowszechniania wyłącznie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a nie jest przeznaczony do rozpowszechniania lub przekazywania, bezpośrednio ani pośrednio, na terenie Stanów Zjednoczonych Ameryki, Kanady, Japonii lub Australii, ani obszaru żadnej innej jurysdykcji, gdzie rozpowszechnianie takie stanowiłoby naruszenie odpowiednich przepisów danej jurysdykcji lub wymagało dokonania uprzedniej rejestracji lub zgłoszenia w tej jurysdykcji, nie zawiera wszystkich informacji o Emitencie i nie umożliwia pełnej oceny Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji finansowej Spółki, gdyż do Raportu zostały wybrane tylko niektóre dane dotyczące Spółki, ma wyłącznie charakter informacyjny, w związku z czym nie jest możliwa kompleksowa ocena Spółki na podstawie Raportu. integralną częścią Raportów umieszczonych na stronie internetowej jest Słownik Terminologii Fachowej wykorzystywany w tego typu raportach, opracowaniach, rekomendacjach, który jest umieszony w osobnym pliku o nazwie STF.pdf na stronie internetowej Inwestowanie w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, wiąże się z różnego rodzaju ryzykami. Szczegółowe informacje w zakresie ryzyk jakie są związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, są zamieszczone na stronie internetowej Podkreśla się, iż wyeliminowanie ryzyk w inwestowaniu w instrumenty finansowe jest praktycznie niemożliwe. UWAGI KOŃCOWE Dodatkowe informacje o Noble Securities S.A. i kwestiach związanych z ryzykami w inwestowanie w instrumenty finansowe za pośrednictwem Noble Securities S.A. oraz związanych ze sposobem zapobiegania przez Noble Securities S.A. konfliktom interesów występujących w prowadzonej działalności są zamieszczone na stronie internetowej Rozpowszechnianie lub powielanie, przetwarzanie lub jakiekolwiek inne wykorzystanie lub modyfikowanie treści Raportu (w całości lub w jakiejkolwiek części) bez uprzedniej pisemnej zgody Noble Securities S.A. jest zabronione. Niniejszy materiał stanowi informację handlową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o oświadczeniu usług drogą elektroniczną (tekst jednolity z dnia 15 października 2013 r. Dz.U. z 2013 r. poz. 1422) i jest upowszechniany wyłącznie w celu reklamy lub promocji usług Noble Securities S.A. z siedzibą w Warszawie oraz na jej zlecenie. Noble Securities S.A. podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Niniejszy materiał nie był przedmiotem uzgodnień, weryfikacji ani nie został zatwierdzony lub zaakceptowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. 11