Zagospodarowanie terenów przydworcowych w Sopocie Finansowanie Przedsięwzięcia

Transkrypt

1 Zagospodarowanie terenów przydworcowych w Sopocie Finansowanie Przedsięwzięcia Investment Support 2 lutego 2010 r.

2 Program prezentacji Wyniki badań ankietowych mieszkańców Sopotu oraz turystów potrzeby i oczekiwania odnośnie inwestycji; Planowany zakres funkcjonalny inwestycji; Aspekty finansowe przedsięwzięcia; Planowane zaangażowanie Miasta oraz spółki PKP S.A.; Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów. 2

3 Wyniki badań ankietowych przeprowadzonych wśród mieszkańców Sopotu oraz turystów Preferencje ankietowanych wobec nowych obiektów w okolicach dworca PKP w Sopocie Źródło: Investment Support 3

4 Planowany zakres funkcjonalny inwestycji dopuszczalne funkcje Źródło: UM Sopot 4

5 Planowany zakres funkcjonalny inwestycji poziom 0 Budynek A - hotel (KT U01) Budynek Bk - budynek pod ochroną konserwatorską (KT U03) Budynek Bd - dworzec (KT U03) Budynek B1, B2, B3, B4 - handel, gastronomia, biura, hotele, funkcje związane z obsługą dworca kolejowego, inne usługi nieuciążliwe (KT U03) Budynek Bł - łączniki parterowe (KT U03) Budynek C - handel, gastronomia, biura, inne usługi nieuciążliwe (KT U04) Źródło: BBS Design 5

6 Planowany zakres funkcjonalny inwestycji poziom -1 Źródło: BBS Design 6

7 Planowany zakres funkcjonalny inwestycji poziom -2 Źródło: BBS Design 7

8 Aspekty finansowe przedsięwzięcia budżet inwestycji Łączny budżet Przedsięwzięcia wynosi ok. 260 mln zł, w tym: Koszty przygotowawcze 9,9 mln zł; Teren inwestycyjny 21,7 mln zł (całkowity koszt); Nakłady inwestycyjne netto 168,4 mln zł, w tym m.in.: - obiekty handlowe z lokalem dworca i parkingiem podziemnym 113,5 mln zł; - hotel dwu-, trzygwiazdkowy z parkingiem podziemnym 24 mln zł; - wyposażenie obiektów 15,4 mln zł; - układ komunikacyjny 8,4 mln zł; Inżynier kontraktu 3,4 mln zł; Koszty finansowe 12,3 mln zł; Podatek VAT 41,9 mln zł; Rezerwa 8,4 mln zł; Pozostałe koszty (administracyjno-biurowe, opłaty i podatki) 2,2 mln zł. 8

9 Aspekty finansowe przedsięwzięcia przychody i koszt operacyjne (bez amortyzacji) Suma szacunkowych przychodów operacyjnych w 1. roku eksploatacji - ok. 22 mln zł, w tym: Obiekty komercyjne 10,8 mln zł; Hotel 6,0 mln zł; Parkingi 5,2 mln zł. Suma szacunkowych kosztów operacyjnych w 1. roku eksploatacji - ok. 11,8 mln zł, w tym: oraz Obiekty komercyjne 0,8 mln zł; Hotel 3,2 mln zł; Parkingi 0,7 mln zł Podatek od nieruchomości 1 mln zł; Opłata z tyt. użytkowana wieczystego 0,3 mln zł. 9

10 Aspekty finansowe przedsięwzięcia przychody i koszt operacyjne (z amortyzacją) Kalkulacja dochodu operacyjnego [tys. zł] Źródło: Investment Support 10

11 Wyniki analiz wielowariantowych Kalkulacja wielkości przepływów pieniężnych netto [tys. zł] IRR inwestora prywatnego: Wariant I 11,56% Źródło: Investment Support 11

12 Planowane zaangażowanie Miasta oraz spółki PKP S.A. Wkład własny Miasta Sopotu prawo własności nieruchomości Łączna wielkość terenu inwestycyjnego m 2, w tym ok m 2 terenu pod układ komunikacyjny (zakładana własność Miasta) Wariant I sprzedaż Wariant II aport do spółki z inwestorem Wkład własny spółki PKP S.A. prawo użytkowania wieczystego gruntów Skarbu Państwa Łączna wielkość terenu inwestycyjnego m 2 Wariant I sprzedaż Wariant II aport do spółki z inwestorem 12

13 Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów własność infrastruktury Własność infrastruktury po zakończeniu umowy Źródło: Investment Support 13

14 Wariant I model PPP bez spółki PKP S.A. i Miasta Sopot Źródło: Investment Support 14

15 Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów Wariant I sfinansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę obiektów wchodzących w skład Przedsięwzięcia; zapłata w gotówce za zakupione grunty (część ceny); wybudowanie infrastruktury na gruntach Miasta Sopot w postaci układu komunikacyjnego; uiszczenie opłaty planistycznej na rzecz gminy; przekazanie na rzecz spółki PKP S.A. majątku w postaci nowoczesnego lokalu/budynku przeznaczonego na funkcję dworca wraz z prawem własności w ułamkowej części w gruncie. 15

16 Wariant II spółka prawa handlowego (przykładowa koncepcja - a) Źródło: Investment Support 16

17 Wariant II spółka prawa handlowego (przykładowa koncepcja b) Źródło: Investment Support 17

18 Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów Wariant II wniesienie wkładu gotówkowego do spółki ksh, który zostanie przeznaczony m.in. na opracowanie dokumentacji projektowej, uzyskanie wymaganych decyzji administracyjnych oraz uiszczenie przez spółkę opłaty planistycznej na rzecz gminy itp.; zobowiązanie spółki ksh do wybudowania infrastruktury na gruntach Miasta Sopotu w postaci układu komunikacyjnego; zobowiązania spółki ksh do przekazania na rzecz spółki PKP S.A. majątku w postaci nowoczesnego lokalu/budynku przeznaczonego na funkcję dworca wraz z prawem własności ułamkowej części gruntu; płatność za odkupione udziały w spółce ksh. 18

19 Dziękuję za uwagę Sylwia Siemińska Analityk Finansowy INVESTMENT SUPPORT ul. Szpitalna 6 lok. 6/ Warszawa Tel Fax sieminska@inves.pl Strona internetowa projektu: 19