Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 6 grudnia 16 Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych monitorowanych przez IRF (forum zrzeszające wiodące agencje nieruchomości komercyjnych w Polsce) na koniec 3q16 wyniosły 1,9 mln m, w tym 1,4 mln na 1 wiodących rynkach. Największym rynkiem pod względem zasobów jest Warszawa (ponad 3 mln m ), niemniej rynek Górnego Śląska (ok. mln m ) stale zmniejsza dystans do stolicy. W ostatnich 4 kw. zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 1,1 mln m ). Wzrost zasobów w ostatnim okresie jest znacznie szybszy niż średni przyrost powierzchni w ostatnich latach. W ostatnich latach najwyższy skumulowany wzrost zasobów wystąpił w Poznaniu, na Dolnym Śląsku (po ponad 6 ), na Górnym Śląsku (ponad tys. m) oraz w Warszawie (ponad 4 tys. m); powyższe dane wskazują na wyraźny trend rozwoju nowych zasobów poza stalicą. Nowoczesne zasoby przemysłowe na koniec 3q16 wynosiły,8 m na mieszkańca - jest to zaledwie 3 w porównaniu z Niemcami, gdzie zasoby wynoszą,9 m na mieszkańca. Licząc 4q skum. w 3q16 nowa podaż wyniosła na monitorowanych rynkach 1 64 (wzrost o 3,7 r/r). Począwszy od 4q14 nowa podaż utrzymuje się na poziomie ok Jest to wyraźna poprawa z poziomem lat 1-14, kiedy nowa podaż wynosiła średnio ok. 4 rocznie. Od połowy r. udział Warszawy w nowej podaży po kilkuletniej przerwie, wyraźnie się poprawił, stanowi ok. 1 podaży ogółem (przy udziale Warszawy w zasobach blisko 3). W następnych trzech kwartałach przewidujemy utrzymanie podaży na podobnym poziomie, przy niewielkim umocnieniu podaży na rynkach średnich kosztem Warszawy oraz największych rynków regionalnych. Licząc ostatnie 4q skum., absorpcja nowoczesnych pow. magazynowych w kraju wyniosła 947 po spadku r/r o 3,4. Po gwałtownym wzroście absorpcji w 14 r. (do ponad 1,3 mln m ze średnio ok. 4 w latach 1-13), począwszy od połowy r. absorpcja spadła nieznacznie, aby w ostatnich kwartałach wejść w trend boczny. Absorpcja w ostatnich 4 kwartałach była nieznacznie niższa od nowej podaży. W konsekwencji na każdym z rynków współczynnik pustostanów wzrósł nieznacznie. Najwyższy poziom absorpcji w ostatnich 4q miał miejsce na Górnym Śląsku (37 ), następnie w Warszawie i Poznaniu (oba rynki po około 6 tys. m ). Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin.morawiecki@pkobp.pl Marcin Morawiecki () Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) () Najważniejsze wskaźniki - Warszawa gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski Najważniejsze wskaźniki 4 największe rynki regionalne gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski

2 Postępujący rozwój infrastruktury drogowej pozwala podmiotom funkcjonującym w Polsce na dostarczanie usług logistycznych w całym rejonie Europy Środkowej. Jest to ważna przesłanka rozwoju sektora logistycznego w kraju. W ostatnich latach, obserwujemy stabilizację rynku najmu, a poziom absorpcji jest mocno skorelowany z poziomem nowej podaży. Na koniec 3q16 współczynnik pustostanów na 1 monitorowanych przez IRF rynkach wzrósł do blisko 6 (, w 3q). Począwszy od 9 r. współczynnik pustostanów w Polsce jest w długookresowym trendzie spadkowym. Jednak ostatni wzrost podaży na rynku spowodował zahamowanie trendu i w analizie średniookresowej od początku r. rynek pod względem pustostanów pozostaje w trendzie bocznym. Deweloperzy zachęceni rosnącym popytem zdecydowali się w ostatnich latach na większą podaż na zasadzie spekulacyjnej. Szacuje się, że obecnie ok. 4 nowo realizowanej podaży nie jest zabezpieczone umowami najmu. Jest to jednak mniej (o 6 pp) niż rok temu. Najważniejsze wskaźniki średnich rynków gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski 3 1 Ze względu na oczekiwany dalszy rozwój polskiej gospodarki oraz jej przeobrażenia strukturalne (szybki rozwój handlu zagranicznego oraz sektora e- commerce, rozwój infrastruktury drogowej), skutkujące wysoką dynamiką popytu na powierzchnie magazynowe, popyt na magazyny będzie kontynuowany w średnim terminie na obecnym, wysokim poziomie. Niemniej w długim terminie możliwe jest lokalne występowanie pogarszającego się współczynnika pustostanów strukturalnych z uwagi na zmiany w układzie transportowym kraju. Czynnikiem ryzyka pozostają narastające tendencje dezintegracyjne w Unii Europejskiej. Ich niekontrolowany rozwój mógłby doprowadzić do zatrzymania obecnej tendencji przenoszenia bazy przemysłowej krajów starej UE do nowych członków. Efektywne czynsze najmu wyrażone w EUR pozostają w średnioterminowej tendencji łagodnie spadkowej, z wyłączeniem rynku Dolnego Śląska, gdzie trend czynszów jest zasadniczo płaski, a ostatnio zarysowała się tendencja wzrostowa. Czynsze efektywne (miesięcznie za 1 m ) EUR Warszawa I Warszawa II Warszawa III Górny Ślask Polska centralna Poznań Dolny Śląsk gru 6 gru 9 gru 1 gru Spadki czynszów związane są ze spadającymi kosztami budowy, a zwłaszcza finasowania przedsięwzięć deweloperskich w sektorze, jak i również z wahaniami kursu wymiany walut, zwłaszcza PLN/EUR. Czynsze wyrażone w PLN po ostatnim osłabieniu PLN wobec EUR są w średnioterminowym trendzie bocznym. W naszej ocenie najbardziej realistycznym scenariuszem przyszłej ścieżki stawek czynszowych jest ich spadek wyrażony w EUR oraz (zakładając wzrostowy trend kursu wymiany EUR/PLN łagodniejszy spadek wyrażony w PLN. Wynikać to będzie zarówno z dalszego rozwoju strony podażowej, oraz stabilizacji strony kosztowej i popytowej.

3 Spis treści 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Zasoby Nowa podaż Absorpcja Pustostany Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni przemysłwych na monitorowanych rynkach Czynsze Podsumowanie i prognoza Spis skrótów i pojęć... 3

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata 16-17) pozostają pozytywne, mimo wzrostu niepewności w otoczeniu zewnętrznym. Pomimo przejściowego spowolnienia w 3q-4q16 (dynamika PKB w przedziale,-,) wskutek opóźnienia absorpcji środków z nowego budżetu UE, wzrosty sprzedaży detalicznej, hurtowej oraz sprzedaży usług transportu i magazynowania są wyższe od wzrostu PKB (por. tabela obok). Mimo, iż dynamika obrotów handlu zagranicznego pozostaje nieco słabsza, odzwierciedlając słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego m.in. w strefie euro, to napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski utrzymuje się na dobrym poziomie. Nadal rośnie udział eksportu i importu w PKB. Utrzymaniu solidnego wzrostu gospodarczego (co najmniej na potencjalnym poziomie ok. 3) w kolejnych latach sprzyjać będą m.in. niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, utrzymująca się konkurencyjność kosztowa, nowa fala środków unijnych oraz fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że przyjęli oni strategię wait-and-see, a najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych na obecnym poziomie (referencyjna: 1,). Uważamy, że spadek dynamiki PKB w h16 poniżej 3 nie spowoduje zmiany dotychczasowej polityki RPP. Naszym zdaniem, podejście Rady mogłoby ulec zmianie dopiero przy utrzymaniu dynamiki PKB poniżej 3 r/r w 1-q17. Argumentami przeciwko redukcji stóp jest dbałość o stabilność sektora finansowego, stabilność kursu walutowego, brak negatywnych skutków deflacji oraz bliski powrót inflacji CPI w pobliże 1, r/r, tj. dolnej granicy dopuszczalnych odchyleń od celu. Wciąż oczekujemy, że pierwszą decyzją RPP będzie podwyżka stóp procentowych (nie wcześniej niż w 1h18), ale prognozowany przez nas spadek inflacji w h17 może wówczas złagodzić retorykę Rady i osłabić oczekiwania na pierwszą podwyżkę stóp procentowych NBP. EBC w grudniu/styczniu może wydłużyć okres obowiązywania programu QE poza marzec 17 r. Prawdopodobnie bardziej restrykcyjna polityka pieniężna Fed w kolejnych kwartałach (i umocnienie USD), wzrost rentowności obligacji europejskich oraz pogarszająca się rentowność sektora bankowego oznaczają spadek prawdopodobieństwa dodatkowych działań stymulacyjnych ze strony banku centralnego (w szczególności obniżki stóp). Uważamy, że EBC utrzyma ujemne stopy procentowe przynajmniej do początku 19 r. W scenariuszu bazowym zakładamy wzrost stopy refinansowej EBC do 1, na koniec r. W przypadku Fed spodziewamy się podwyżki w grudniu, a następnie wzrostu głównej stopy procentowej Fed do 1, na koniec 18 r. Przewidywana kontynuacja podwyżek stóp procentowych w USA oraz utrzymywanie się ostrożnego nastawienia wobec rynków wschodzących będą sprzyjać utrzymaniu fundamentalnego niedowartościowania złotego. Przewidujemy, że EUR/PLN pozostanie blisko poziomu 4,4 do końca 16 r. W kolejnych latach powinien nastąpić stopniowy spadek kursu EUR/PLN w kierunku 4, za sprawą poprawy nastawienia do rynków wschodzących, dobrych wyników polskiej gospodarki oraz podwyżek stóp procentowych NBP. Spowolnienie wzrostu PKB w h16 jest przejściowe a średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego pozostają pozytywne 1q16 q16 3q16 Sprzedaż detaliczna 4,4,7,9 Sprzedaż hurtowa* 3,3 7, 6,7 Transport, 7,1,1 Handel zagraniczny*^ 6, 9,,4 Bezpośrednie inw. zagr. #,,4, Źródło: GUS, NBP, PKO Bank Polski. *nominalnie, ^suma eksportu i importu towarów, #w PKB. Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian, co najmniej do 1h18. Uważamy, że EBC utrzyma ujemne stopy procentowe przynajmniej do początku 19 r. Utrzymanie fundamentalnego niedowartościowania złotego przy umiarkowanym i stopniowym spadku EUR/PLN w kierunku 4, 4

5 . Zasoby Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce mln m Warszawa 4 największe rynki średnich rynków ogółem (1 rynków) Zasoby powierzchni magazynowych w Warszawie 3, mln m Warszawa I Warszawa II 3 Warszawa III Warszawa, 1, 1, mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 W 3q16 monitorowane nowoczesne zasoby powierzchni magazynowych wyniosły w kraju 1,9 mln m. Na dwunastu wiodących rynkach magazynowych, szczegółowo monitorowanych przez Industrial Research Forum (IRF), zasoby wyniosły 1 49 (3 67 na rynku warszawskim). W przeciągu ostatnich 4 kw. zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 1 11 (wzrost o 1 r/r). W Warszawie przyrosło 11,8, (co stanowiło 7,4 zasobów). Wzrost zasobów q/q w 3q16 wyniósł 34,, w tym 74, w Warszawie. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce zbliżają się do 11 mln m (w tym ponad 1,4 mln m na rynkach monitorowanych przez IRF). IRF monitoruje zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce z wyodrębnieniem 1 rynków. Obiekty monitorowane w większości stanowią magazyny będące przedmiotem najmu. Pozostała cześć rynku nieruchomości magazynowych pozostaje monitorowana przez GUS. Niniejszy raport koncentruje się na fragmencie rynku monitorowanego przez IRF. W 3q16 r/r zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 1 r/r. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych podstawowe wskaźniki Zasoby - (m) Udział w zasobach - () Zasoby na jednego mieszkańca Wzrost zasobów - r/r (m) Wzrost zasobów r/r () Warszawa I 9 14,36 -, Warszawa II , ,7 Warszawa III ,6 91 3,36 Warszawa ,4 1, ,4 Górny Ślask ,71, ,89 Polska centralna ,69 1, ,4 Poznań ,79 1, ,4 Dolny Śląsk ,1 1, ,86 4 największe rynki ,3 1, ,43 Trójmiasto ,61, ,66 Kraków 69,4, 9,9 Toruń-Bydgoszcz ,4, ,16 Szczecin ,68,3 3 48,33 Lublin-Rzeszow 9 94,, ,13 średnich rynków ,3, ,4 ogółem rynki regionalne ,6, ,9 ogółem (1 rynków) ,, ,4

6 Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na 4 największych rynkach Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na średnich rynkach 7 1,4 mln m 6 4 mln m 4 największe rynki Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk Poznań 1, 1,8 Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków 3,6,4 1, mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 Największym rynkiem monitorowanych przez IRF pod względem zasobów powierzchni magazynowej pozostaje strefa Warszawska (3 67 ), kolejnym rynkiem jest strefa Górnego Śląska (1 91 ). Pozostałe trzy rynki z grupy największych są istotnie mniejsze z zasobami pomiędzy 1,3 a 1, mln m. Powyższe rynki rozmiarem wyraźnie odstają od rynków średniej wielkości, za które uznajemy regiony wokół miast począwszy od Trójmiasta aż po łącznie ujmowany rynek Lublin-Rzeszów (pełna lista na wykresie powyżej). Na rynkach średniej wielkości największe zasoby znajdowały się Trójmieście (376 ) oraz w Krakowie ( ). Licząc r/r zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wzrosły najwięcej na Górnym Śląsku (o 3 ) oraz w Warszawie (o 11 ), tym samym rynki wiodące umocniły swoją pozycję. Rynek Górnego Śląska wykazuje się również najwyższą dynamiką wzrostu zasobów ze wszystkich rynków wiodących (14,9 r/r). Jednakże najwyższy wzrost procentowy r/r odnotowano zdecydowanie na rynkach średniej wielkości - wyniósł on 3, w porównaniu 11,4 dla największych rynków regionalnych oraz 7,4 w Warszawie. Ze wszystkich rynków najwyższy wzrost procentowy r/r miał miejsce na rynku wschodnim (Lublin/Rzeszów) wyniósł on ponad 84. Warszawa pozostaje największym rynkiem pod względem zasobów, jednak inne rynki rosną szybciej. Od 1q rynek warszawski zaczął ponownie rosnąć, jednakże liderem wzrostu pozostaje Górny Śląsk. W ostatnich pięciu latach największy procentowy skumulowany wzrost zanotowano na średnich rynkach (o 18), potem kolejno na czterech największych rynkach (o 6) oraz w Warszawie (o ). Powyższe zjawiska rynkowe ilustrują fakt, że rozwój zasobów w regionie warszawskim nastąpił najwcześniej, a obecnie rynek ten rozwija się stosunkowo wolno w porównaniu z rynkami regionalnymi. Przewiduje się, że w całym 16 r. zasoby na 1 monitorowanych rynkach wzrosną o około 1,, przy czym w okresie 1-3q16 zasoby wzrosły już o 1,9. Prognoza na 4q16 wskazuje na bardzo niski poziom nowej podaży oraz wzrostu zasobów. 4q16 będzie charakteryzował się niższym wzrostem zasobów. Polski rynek przemysłowy pozostaje stosunkowo słabo nasycony powierzchniami odpowiadającym obecnym trendom. Nowoczesne zasoby przemysłowe monitorowane przez IRF wynosiły pod koniec 3q16,8 m na mieszkańca kraju (jest to zaledwie 3 w porównaniu z Niemcami, gdzie zasoby wynoszą,9 m na miesz- 6

7 kańca). Najwyższe nasycenie na mieszańca (licząc całe województwo) występuje na rynku warszawskim (,7 m na mieszkańca), następnie na 4 największych rynkach (,43 m ), a najmniej na średnich rynkach (,9 m ). Analiza nasycenia również ujawnia relatywną siłę rynku warszawskiego względem innych lokalizacji, a zwłaszcza rynków średniej wielkości, które rozwijają się dopiero od kilku lat. Siła Warszawy jest również ciekawa, biorąc pod uwagę głęboką deindustrializację, jaka miała miejsce w Warszawie oraz okolicach w okresie od początku transformacji ustrojowej 1989 r. Chronologia dotychczasowego rozwoju rynku nowoczesnych pow. magazynowych w Polsce, charakteryzująca się rozwojem powierzchni w pierwszej kolejności na rynku warszawskim, spowodowała, że pierwszym dużym rynkiem, na którym występuje niedopasowanie zasobów do podaży jest strefa Warszawa II oraz III. Wynika to po części z istotnych zmian w infrastrukturze transportowej, jaka nastąpiła w trakcie ostatnich pięciu lat wokół Warszawy. Rozwój infrastruktury zmarginalizował pod względem dostępności komunikacyjnej dotychczas korzystnie zlokalizowane tereny przemysłowe wzdłuż drogi DK9 (Dawna DK). W konsekwencji w strefie warszawskiej pojawiły się pustostany, których charakter określamy, jako strukturalne (więcej str. 16). Nasycenie nowoczesnymi powierzchniami pozostaje stosunkowo niskie, a jego koncentracja ukierunkowana będzie na największe ośrodki. W Warszawie występują symptomy strukturalnego niedopasowania lokalizacji podaży do występującego popytu. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych dynamiki - letnie Wzrost zasobow ostatnie lat Dynamika zasobow ostatnie lat () Warszawa I ,6 Warszawa II , Warszawa III ,79 Warszawa ,8 Górny Ślask ,31 Polska centralna ,8 Poznań ,83 Dolny Śląsk ,6 4 największe rynki , Trójmiasto ,61 Kraków ,1 Toruń-Bydgoszcz 49 9, Szczecin , Lublin-Rzeszow ,6 średnich rynków ,71 ogółem rynki regionalne ,39 ogółem (1 rynków) ,1 7

8 3. Nowa podaż Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce (4q skum) Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie (4q skum) 1 1 Warszawa 4 największe rynki średnich rynków 6 Warszawa I Warszawa II Warszawa III Warszawa gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru W 3q16 nowa podaż powierzchni magazynowych monitorowanych przez IRF wyniosła 348 i była na niezmienionym poziomie w porównaniu z 3q. Licząc 4q skum w 3q16 nowa podaż wyniosła na monitorowanych rynkach 1 64, (wzrost o 3,7 r/r). Nowa podaż (liczona 4q skum) począwszy od 4q14 utrzymuje się na poziomie circa 9-1. Jest to wyraźny wzrost w porównaniu z latami 1-14, kiedy nowa podaż wynosiła średnio circa 4 rocznie. Nie jest jednak to poziom rekordowy. Rekordy występowały w latach 7-9 (ponad 1, mln m ). Obecny wysoki poziom podaży charakteryzuje się zdecydowanie niższym udziałem w nim rynku warszawskiego. Nowa podaż w kraju pozostaje stabilna Po kilku słabych latach, od nowa podaż ponownie zbliża się do poziomu z lat 7-9. Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na 4 największych rynkach (4q skum) Górny Ślask Polska centralna Poznań Dolny Śląsk 4 największe rynki gru 6 gru 9 gru 1 gru Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na średnich rynkach (4q skum) 3 1 Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków gru 6 gru 9 gru 1 gru 8

9 Przejściowe wzmocnienie rynku warszawskiego pod względem nowej podaży 1q6- q6-3q6-4q6-1q16 q16 3q16 Nieruchomości Komercyjne Nowa podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych podstawowe wskaźniki Nowa podaż 3q16 (m) Udział w podaży 1-3q16 () Nowa podaż - skum (m) 4q Udział w podaży - 4q skum () Dynamika nowej podaży 4q skum r/r () Warszawa I , Warszawa II ,8 6 19,3 47,7 Warszawa III 91 4, 91 1, -66,3 Warszawa ,3 1 43,8 8,7 Górny Ślask , , 63,8 Polska centralna , ,4 113,4 Poznań , ,6-3,8 Dolny Śląsk , ,8-63, 4 największe rynki , ,9-1,3 Trójmiasto ,4 7 11,4-3,4 Kraków 46 13, 9,6,8 Toruń-Bydgoszcz 1,9 4,1 6,9 Szczecin , -4,3 Lublin-Rzeszow , -3, średnich rynków , 6 1,3 -, ogółem rynki regionalne , , -14, ogółem (1 rynków) , , -3,7 Dystrybucja nowej podaży koncentruje się na rynkach o mniejszym poziomie nasycenia i rozwoju. W 3q16 udział rynku w Warszawie w nowej podaży wynosił 1,3 (9,4 udział w zasobach), na 4 największych rynkach udział w nowej podaży wynosił 1,3 (9,3 udział w zasobach), a na średnich rynkach koncentrowało się 7, podaży przy zaledwie 11,3 udziale w zasobach. Licząc 4q skum w 3q16 dystrybucja nowej podaży wynosiła,8 w Warszawie, 7,9 na rynkach największych oraz 1,3 na rynkach średnich, wskazując również na koncentracje nowej podaży na rynkach mniejszych oraz mniej rozwiniętych. Nowa podaż skoncentrowana na rynkach młodszych, o mniejszych zasobach Mimo powyższego osłabienia Warszawy, przy dosyć stabilnym globalnym poziomie nowej podaży w ostatnich latach, analiza jej dystrybucji wskazuje na przejściowy wzrost podaży (licząc r/r) na rynku warszawskim oraz na względny spadek podaży na rynkach regionalnych zarówno największych, jak i średnich. Nie oznacza to jednak, że Warszawa staje się ponownie coraz ważniejszą strefą przemysłową. Mimo przejściowej odbudowy jej pozycji w porównaniu z ostatnimi latami, kiedy podaż w Warszawie była niewielka (zaledwie 4 globalnej podaży w 14 r.), Warszawa będzie nadal zmniejszała swój udział w ogólnopolskich zasobach. W następnych trzech kwartałach przewidujemy utrzymanie nowej podaży w kraju na poziomie zbliżonym do obecnego oraz na ponowne umocnienie się podaży na rynkach średnich kosztem Warszawy oraz 4 największych rynków regionalnych. Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie i w 16 r. Warszawa 4 największe rynki średnich rynków 1 9

10 Obecna nowa podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych vs dane historyczne Nowa podaż - 4q skum - średnia (poprzednie q) Udział w nowej podaży () Nowa podaż - 4q skum (wartość obecna) Udział w nowej podaży () Warszawa I 918, - - Warszawa II , 6 19,3 Warszawa III ,4 91 1, Warszawa 93 14,4 1 43,8 Górny Ślask , , Polska centralna , ,4 Poznań , ,6 Dolny Śląsk , ,8 4 największe rynki , ,9 Trójmiasto , 7 11,4 Kraków 7 1 4,3 9,6 Toruń-Bydgoszcz 1 1 1,6 4,1 Szczecin 683 3, , Lublin-Rzeszow ,4 63, średnich rynków ,8 6 1,3 ogółem rynki regionalne 844 8, , ogółem (1 rynków) , , Prognozowanie podaży w dłuższym terminie na rynku przemysłowym jest w praktyce niemożliwe ze względu na krótkie okresy budowy nowych obiektów oraz elastyczne dostosowanie deweloperów do zmieniającej się sytuacji rynkowej. Deweloperzy mogą szybko obniżyć nową podaż, ale również w przypadku utrzymywania się wysokiego popytu są w stanie utrzymać przez dłuższy czas wysoką podaży. Rynek obiektów magazynowych na tle innych sektorów nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się krótszym okresem wymaganym na zaplanowanie oraz realizację inwestycji, tym samym cechuje się większą elastycznością podaży. W konsekwencji powyższa charakterystyka w przypadku rynku rosnącego zwykle doprowadza do ograniczenia pustostanów oraz do lepszego dostosowania zasobów do bieżącego zapotrzebowania rynku. W praktyce nie zawsze takie dopasowanie ma miejsce, a w przeszłości, na polskim rynku pow. magazynowych, mimo stale dodatniej absorpcji, występowały okresy wysokich współczynników pustostanów. W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy zachęceni powiększającym się popytem na powierzchnie w ostatnich latach wprowadzają coraz więcej obiektów na zasadzie spekulacyjnej. Szacuje się, że obecnie około 4 nowej podaży nie jest zabezpieczona umowami najmu. Ostatnie zmiany legislacyjne ograniczające obrót gruntami rolnymi niebędącymi przedmiotem zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) nie wpłynęły i prawdopodobnie nie wpłyną znacząco na możliwości podażowe większości deweloperów magazynowych i logistycznych. Większość dotychczasowych inwestycji odbywało się na gruntach objętych MPZP, a gminy przeważnie pozytywnie odnoszą się do zgłaszanego zapotrzebowania deweloperów magazynowych na objęcie terenów MPZP. Rynek powierzchni magazynowych charakteryzuje się relatywnie wysoką elastycznością podaży, co teoretycznie zmniejsza ryzyko wystąpienia długich okresów pustostanów w przypadku rozwijającego się rynku. W obecnej dobrej sytuacji rynkowej utrzymuje się wysoki odsetek nowych inwestycji na zasadach spekulacyjnych. 1

11 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce (kwartalnie) średnich rynków 4 największe rynki Warszawa mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na 4 największych rynkach (kwartalnie) Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie (kwartalnie) Warszawa III Warszawa II Warszawa I mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na średnich rynkach (kwartalnie) Dolny Śląsk Poznań Polska centralna Górny Ślask Lublin-Rzeszow Szczecin Toruń-Bydgoszcz Kraków Trójmiasto 1 4 mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 mar 6 mar 8 mar 1 mar 1 mar 14 mar 16 11

12 1q6- q6-3q6-4q6-1q16 q16 3q16 Nieruchomości Komercyjne 4. Absorpcja Absorpcja podstawowe wskaźniki Dynamika absorpcji Absorpcja 4q skum Dynamika absorpcji Absorpcja 4q skumdystrybucja Absorpcja 3q16 (m) 3q16/3q r/r () (m) 4q skum r/r () () Warszawa I , ,33,4 Warszawa II , ,8 14,3 Warszawa III , ,66 1,8 Warszawa , , 16, Górny Ślask , ,77, Polska centralna 8-9, ,67 11,6 Poznań , ,18 16, Dolny Śląsk 77-66, , 1,6 4 największe rynki , ,17 63,7 Trójmiasto , ,98 3,7 Kraków , ,,9 Toruń-Bydgoszcz ,37,7 Szczecin 4-99, ,33 4, Lublin-Rzeszow -7-14, ,88 3,3 średnich rynków , ,14 19,8 ogółem rynki regionalne , ,6 83, ogółem (1 rynków) , ,38 1,, PKO Bank Polski Na 1 monitorowanych przez IRF rynkach, w 3q16 kwartalna absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosła 87, tj. mniej o 9 r/r. Kwartalna absorpcja była jednak wyższa niż średnia kw. absorpcja z lat 1-16 (17 ), wyższa niż średnia absorpcja z trzech kwartałów lat 1- (3 ) oraz wyższa niż średnia kwartalna absorpcja za ostatnie cztery kwartały (36 ). Niemniej poziom absorpcji w 3q16 był niższy niż poziom nowej podaży, co spowodowało wzrost pustostanów. W 3q16 absorpcja pozostaje bardzo wysoka, ale odnotowuje spadek r/r. Absorpcja na tle nowej podaży (4q skum) 18 nowa podaż (1 rynków) 16 absorpcja (1 rynków) Absorpcja nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie oraz w 16 r Warszawa 4 największe rynki średnich rynków 6 4 gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru 1, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski 1

13 Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce (4 q skum) nowa podaż (1 rynków) absorpcja (1 rynków) Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych w Warszawie (4 q skum) 4 Warszawa I 3 Warszawa II 3 Warszawa III Warszawa gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych na 4 największych rynkach (4 q skum) 1 Górny Ślask 9 Polska centralna Poznań Dolny Śląsk 7 4 największe rynki 3 - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Licząc ostatnie 4q skum., absorpcja wyniosła 947 po spadku r/r o 3,4. W latach 13- (w porównaniu z latami 1-13) poziom absorpcji (podobnie jak i nowej podaży) wzrósł kilkukrotnie, jednak począwszy od połowy r. absorpcja spadła nieznacznie, aby w ostatnich kwartałach wejść w trend boczny. Obecnie poziom absorpcji jest mocno skorelowany z poziomem nowej podaży, co w konsekwencji objawia się niewielkim oraz relatywnie stabilnym poziom współczynnika pustostanów. Licząc ostatnie 4q skum absorpcja była nieznacznie niższa od nowej podaży. Jej dystrybucja pomiędzy rodzajami rynków była również dosyć dobrze dopasowana do występującej nowej podaży. W Warszawie wystąpiło 16, absorpcji na monitorowanych rynkach (vs.,3 nowej podaży). W przypadku średniej wielkości rynków absorpcja stanowiła 19,8 absorpcji ogółem (na 1,3 udziału w nowej podaży). W przypadku 4 największych rynków regionalnych ich udział w absorpcji stanowi 63,7 przy udziale w nowej podaży na poziomie 9,3. Mimo koncentracji absorpcji na 4 największych rynkach regionalnych jej poziom nie był jednak 1 - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych na średnich rynkach (4 q skum) Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Licząc 4q skum absorpcja jest obecnie w trendzie bocznym. 13

14 wystarczający, aby przewyższyć nową podaż, a tym samym obniżyć poziom pustostanów, które wzrosły na każdym z rynków. Licząc rynki indywidualnie, najwyższy poziom absorpcji w ostatnich 4q miał miejsce na Górnym Śląsku (37 ), następnie w Warszawie i Poznaniu (oba rynki po około 6 ). Analizując dynamikę r/r absorpcji mierzonej 4q skum, zdecydowana większość rynków odnotowało dynamikę negatywną. Najbardziej absorpcja spadła r/r na rynku wschodnim, w Trójmieście oraz na Dolnym Śląsku. Wzrost odnotowały jedynie Górny Śląsk (39 r/r ) oraz warszawska strefa II (69 r/r). W przypadku grup rynków największy spadek absorpcji r/r miał miejsce na średnich rynkach (-38), a najmniejszą stratę zanotował zagregowany rynek warszawski (-1) ze względu na wysoki wzrost nowej podaży na tym rynku. W następnych 3 kwartałach wraz ze stabilizacją nowej podaży (z wyłączaniem 4q16, kiedy nowa podaż będzie bardzo niewielka), przewidujemy dosyć wyrównaną ścieżkę absorpcji. Jeżeli nastąpi osłabienie absorpcji w wyniku spowolnienia gospodarczego w strefie EUR nie będzie ono znaczące. Stopniowe zwiększanie realizowanej podaży na zasadzie spekulacyjnej może również sugerować na przyszły spadek absorbcji wynikający z dłużnego okresu wymaganego na komercjalizację obiektów już po ich dopisaniu do zasobów. Jednakże w obliczu bardzo niskiej nowej podaży w 4q16 absorpcja zdecydowanie przewyższy poziom nowej podaży, co wpłynie pozytywnie na współczynnik pustostanów. Najwyższy poziom absorpcji pozostaje na Górnym Śląsku Najbardziej absorpcja spadła r/r na rynku Lublina-Rzeszowa; w warszawskiej strefie II absorpcja wzrosła. Prognoza absorpcji na następne trzy kwartały jest stabilna, co przy słabym 4q16 pod względem podaży spowoduje spadek współczynnika pustostanów. 14

15 . Pustostany Pustostany podstawowe wskaźniki Pustostany (m) Zmiana poziomu pustostanów r/r (m) Współczynnik pustostanów () Zmiana współczynnika pustostanów r/r (pb) Warszawa I ,98-68 Warszawa II ,71 79 Warszawa III ,31-7 Warszawa ,68 16 Górny Ślask ,3-147 Polska centralna ,4 6 Poznań ,88 91 Dolny Śląsk , największe rynki ,67-31 Trójmiasto ,7 1 Kraków ,6 9 Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow 3 3 1, 1 średnich rynków ,88 ogółem rynki regionalne ,87 1 ogółem (1 rynków) ,99, PKO Bank Polski Na koniec 3q16 współczynnik pustostanów na 1 monitorowanych przez IRF rynkach wzrósł do blisko 6 (, w tym samym okresie r.) Począwszy od 9 r. współczynnik pustostanów w Polsce jest długookresowym trendzie spadkowym. Jednakże ostatni wzrost podaży spowodował zahamowanie trendu i w od początku roku rynek pozostaje w średniookresowym trendzie bocznym. Naszym zdaniem, dalszy istotny spadek poziomu pustostanów jest mało prawdopodobny. Strona podażowa w sektorze nieruchomości magazynowych pozostaje relatywnie elastyczna, a dalszy spadek poziomu pustostanów spowodowałby presję na czynsze, a tym samym odblokował zamrożony potencjał firm deweloperskich na dalszy wzrost podaży. Na kilku mniejszych rynkach IRF nie odnotował jakichkolwiek pustostanów, sytuacja ta ma miejsce w Szczecinie oraz w Toruniu i Bydgoszczy. Naszym zdaniem jest to zdarzenie losowe wynikające z cechy płytkiego, mniej dojrzałego rynku. Po przeciwnej stronie na połączonym rynku Lublina oraz Rzeszowa współczynnik pustostanów po bardzo gwałtownym wzroście zasobów przekroczył 1, przy czym zdecydowana większość obiektów na tym rynku została niedawno oddana do użytku (a w obiektach najnowszych współczynnik pustostanów jest naturalnie wyższy). Pustostany pozostają niskiej i wynoszą obecnie 6 przy, rok wcześniej. Poziom pustostanów jest w długoterminowym trendzie spadkowym, który prawdopodobnie wyhamował ze względu na wysoką elastyczność podaży. W przypadku rynków większych pustostany wahają się pomiędzy 3, (rynek Polski centralnej) a,8 (Dolny Śląsk), na każdym z tych rynków poziom pustostanów jest na bezpiecznym, prawdopodobnie zbliżonym do naturalnego poziomie.

16 Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Polsce Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Warszawie 3 Warszawa 4 największe rynki średnich rynków ogółem (1 rynków) 3 3 Warszawa I Warszawa II Warszawa III Warszawa 1 1 gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru W Warszawie od wielu lat współczynnik pustostanów pozostaje na poziomie wyższym niż na największych rynkach regionalnych. Jest to w znacznym stopniu uzasadnione faktem, że Warszawa była pierwszym rynkiem, jaki się rozwinął w kraju i ma najstarsze zasoby. Dodatkowo, zdecydowany rozwój infrastruktury transportowej w ostatnich pięciu latach spowodował, że na terenie rynku warszawskiego bardziej niż gdziekolwiek indziej występuje znaczny odsetek pustostanów strukturalnych, zwłaszcza w strefie Warszawa II oraz III, w których dotychczasowe rejony koncentracji powierzchni magazynowych zlokalizowanych wzdłuż DK9 obecnie są pod względem dostępności transportowej mocno zmarginalizowane. W Warszawie poziom pustostanów jest stosunkowo wysoki i prawdopodobnie wynika z występowania pustostanów strukturalnych wywołanych zmianami w infrastrukturze transportowej wokół aglomeracji. Ze względu na przeobrażenia strukturalne, jakie mają miejsce w polskiej gospodarce takie jak stały napływ BIZ, rozwój handlu zagranicznego, rynku konsumenckiego czy z zwłaszcza e-commerce, które skutkują wysokim popytem na powierzcie przemysłowe, jesteśmy zdania, że popyt ten będzie kontynuowany na obecnym poziomie w średnim terminie. Nie można teoretycznie wykluczyć możliwości wzrostu poziomu pustostanów, nawet w przypadku pozytywnej absorpcji. Zjawisko takie ostatnio miało miejsce w latach 8-9. Deweloperzy zwiększali wtedy podaż nowych powierzchni na zasadach spekulacyjnych, mimo że popyt netto (absorpcja) malał (pozostając cały czas pozytywny), w konsekwencji wystąpiła nadpodaż, co doprowadziło to do wzrostu pustostanów w Polsce o 7, a współczynnika pustostanów do blisko. Ryzyko wystąpienia powtórnego wzrostu poziomu pustostanów z roku 8 istnieje, ale ze względu na szybki rozwój sektora logistycznego i wysoką elastyczność podaży, prawdopodobieństwo takiej sytuacji w średnim terminie jest niewielkie. W naszej ocenie możliwość powtórzenia podobnego scenariusza nawet w przypadku niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych jest mało prawdopodobna. Nadal większa część nowej powierzchni jest realizowana na zasadach przed-najmu lub wręcz BTS (built to suit wybuduj na specjalne zamówienie), czas reakcji deweloperów wydaje być obecnie jeszcze szybszy niż to miało miejsce pod koniec ubiegłej dekady. Dodatkowo, wzrost pustostanów o 7 osiem lat temu doprowadził do wzrostu współczynnika o około 11 pp, obecnie przy większej skali rynku taki sam wzrost wolumenu pustostanów doprowadziłby do wzrostu współczynnika o około 6 pp. 16

17 1q8- q8-3q8-4q8-1q16 q16 3q16 Nieruchomości Komercyjne Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. magazynowych na 4 największych rynkach 1 Górny Ślask Polska centralna Poznań Dolny Śląsk 4 największe rynki gru 6 gru 9 gru 1 gru Powierzchnia pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Polsce Warszawa 4 największe rynki średnich rynków Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. magazynowych na średnich rynkach Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków gru 6 gru 9 gru 1 gru Współczynnik pustostanów nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie oraz w 16 r. 3, 1, 1 pp y/y Warszawa 4 największe rynki średnich rynków 3 1 gru 6 gru 9 gru 1 gru, -, -1 17

18 6. Podstawowe wskaźniki sytuacji na rynku powierzchni przemysłwych na monitorowanych rynkach Poniższe wykresy przedstawiają współczynnik pustostanów wraz z podażą nowych powierzchni oraz absorpcją powierzchni na poszczególnych rynkach. Warszawa Górny Śląsk gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski Polska Centralna Poznań gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski Dolny Śląsk Trójmiasto gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski 18, PKO Bank Polski

19 Kraków Toruń-Bydgoszcz gru 6 gru 9 gru 1 gru gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski Szczecin Lublin-Rzeszów mar 6 mar 9 mar 1 mar gru 6 gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski 19

20 7. Czynsze Czynsze podstawowe wskaźniki Miesięczne czynsze efektywne (EUR) Dynamika czynszów efektywnych r/r () Warszawa I 4, - Warszawa II,4 -,4 Warszawa III,3-6,1 Górny Ślask,4-4, Pol. Centralna,4 -,4 Poznań,3-9,6 Dolny Śląsk 3,6 9, Trójmiasto, - 36,6 Kraków, -, Toruń/Bydgoszcz, - 18,3 Szczecin,9 18, Wschód,6 ND, PKO Bank Polski IRF monitoruje efektywne czynsze transakcyjne na 1 rynkach magazynowych w Polsce. Czynsze wywoławcze nie są bezpośrednio monitorowane; przyjmuje się, że są o około - 3 powyżej poziomu czynszów efektywnych. Czynsze efektywne wyrażone w EUR są w średnioterminowej tendencji spadkowej z wyłączeniem rynku Dolnego Śląska, gdzie trend czynszów jest zasadniczo płaski, a w ostatnim czasie zarysowała się tam tendencja wzrostowa. Czynsze w sektorze nowoczesnych nieruchomości magazynowych w Polsce są płatne w PLN, ale ustalane w EUR, dodatkowo czynsze są przedmiotem corocznej indeksacji z Euroland HICP. Ze względu na osłabienie złotego czynsze efektywne czynsze wyrażone w PLN są w trendzie bocznym. Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m w Warszawie EUR Warszawa I Warszawa II Warszawa III gru 6 gru 9 gru 1 gru Czynsze w EUR na większości rynków pozostają w średnioterminowych trendach spadkowych Wyrażone w PLN czynsze pozostają płaskie; stabilizacja czynszów w PLN utrzymuje rentowności przedsięwzięć deweloperskich na wysokim poziomie oraz zachęca do inwestowania. Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m na 4 największych rynkach 4 3, 3, 1, 1, EUR Górny Ślask Polska centralna Poznań Dolny Śląsk gru 6 gru 9 gru 1 gru Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m w na średnich rynkach 4, 4 3, 3, EUR 1, Trójmiasto Kraków 1 Toruń-Bydgoszcz, Szczecin Lublin-Rzeszow gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru

21 W tle spadków czynszów w wynikających z wzajemnych relacji strony popytowej oraz podażowej są czynniki takie jak spadające koszty budowy oraz do niedawna spadające koszty finasowania przedsięwzięć deweloperskich. Również osłabienie kursu wymiany PLN/EUR w ostatnich 6 kw. miało istotny wpływ na utrzymanie nominalnych wartości czynszów efektywnych, które są kwotowane w EUR. Ze względu na zawieranie umów najmu w walucie EUR, (co wynika z faktu, że zdecydowana większość finasowania deweloperskiego oraz inwestycyjnego jest udzielana w EUR) oraz na fakt, że większość najemców swoje przychody planuje oraz otrzymuje w PLN, rynek nieruchomości magazynowych, podobnie jak i inne rynki nieruchomości komercyjnych w Polsce, narażony jest na ryzyka kursowe. W trakcie ostatnich q PLN osłabił się względem EUR o, około 6, co doprowadziło do sytuacji, kiedy mimo spadku czynszów EUR czynsze płacone w PLN nieznacznie wzrosły. Spowodowało to pogorszenie współczynnika dostępności dla najemców, ale również dodatkowo zachęciło deweloperów do zwiększonej aktywności (głównie z racji spadających kosztów budowy wyrażonych w EUR). Naszym zdaniem, mając na uwadze zasoby strumień przyszłej podaży, zwłaszcza w 17 r. oraz prognozowany brak dalszego osłabiania polskiej waluty kontynuacja zwyżki czynszów efektywnych w PLN nie jest prawdopodobna. Za brakiem przesłanek do dalszych wzrostów czynszów przemawia też koniec okresu spadku współczynnika pustostanów na większości rynków w kraju. W naszej ocenie najbardziej realistycznym scenariuszem przyszłej ścieżki wartości czynszowych jest ich spadek wyrażonych zarówno w EUR oraz w PLN. Wynikać to będzie, poza kwestiami kursowymi, z kontynuacji silnego rozwoju strony podażowej, oraz stabilizacji strony kosztowej i popytowej. Scenariusz ten zakłada jednak utrzymanie generalnie pozytywnych trendów w polskiej gospodarce wraz z kontynuacją zdrowej struktury inwestycji w kraju. W przypadku gwałtownego zahamowania absorpcji w wyniku pogorszenia otoczenia makroekonomicznego, nie można wykluczyć wyraźnych spadków czynszów na rynku o tak wysokim poziomie nowej podaży. Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m w Warszawie Warszawa I Warszawa II Warszawa III -4 gru 6 gru 9 gru 1 gru W średnim terminie przewidujemy w wyniku przyrostu pustostanów oraz nadal silnej podaży dalsze nieznaczne osłabienie czynszów w EUR oraz PLN. Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m na 4 największych rynkach Górny Ślask Polska centralna Poznań Dolny Śląsk -3 gru 6 gru 9 gru 1 gru Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m w na średnich rynkach Trójmiasto Toruń/Bydgoszcz Wschód Kraków Szczecin - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru 1

22 8. Podsumowanie i prognoza Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych monitorowanych przez IRF na koniec 3q16 wyniosły 1,9 mln m, w tym 1,4 mln na 1 wiodących monitorowanych rynkach. Warszawa pozostaje największym rynkiem pod względem zasobów (ponad 3 mln m ), ale rynek Górnego Śląska (blisko mln m ) zmniejsza dystans do stolicy. W ostatnich 4 kw. zasoby wzrosły na monitorowanych rynkach o 1 11, przy dynamice wzrostu zasobów 1 r/r. Wzrost zasobów w ostatnim okresie jest szybszy niż średni przyrost powierzchni z ostatnich lat (647 ), oraz podobny do średniego rocznego przyrostu z ostatnich lat (1 14 ) Procentowy przyrost zasobów był najwyższy na rynkach mniejszych, a najwolniejszy na najbardziej rozwiniętym rynku warszawskim. Licząc ostatnie lat, zasoby w Warszawie wzrosły o blisko, znacznie wolniej niż na 4 największych rynkach regionalnych (6) oraz na średnich rynkach (18). W ostatnich latach zakumulowany wzrost zasobów w Polsce wystąpił w Poznaniu, na Dolnym Śląsku (po ponad 6 ), na Górnym Śląsku (ponad tys. m ) oraz w Warszawie (ponad 4 ) - dane wskazują na wyraźny trend rozwoju nowych zasobów poza stolicą. Nowoczesne zasoby przemysłowe pod koniec 3q16 wynosiły,8 m na mieszkańca (jest to zaledwie 3 w porównaniu z Niemcami, gdzie zasoby wynoszą,9 m na mieszkańca). Nasycenie powierzchniami przemysłowo-logistycznymi jest również wyższe w Czechach w porównaniu z Polską. W 3q16 nowa podaż powierzchni magazynowych monitorowanych przez IRF wyniosła 348 i była na niezmienionym poziomie w porównaniu z 3q. Licząc 4q skum w 3q16 nowa podaż wyniosła na monitorowanych rynkach 1 64, r/r poziom nowej podaży wzrósł o 3,7. Począwszy od 4q14 nowa podaż utrzymuje się na poziomie ok. 9-1 tys. m. Jest to wyraźny wzrost w porównaniu z poziomem z lat 1-14, kiedy nowa podaż wynosiła średnio ok. 4 rocznie. Dystrybucja nowej podaży wskazuje na skoncentrowanie na rynkach o mniejszym poziomie nasycenia i rozwoju. Jednakże od połowy r. udział Warszawy w nowej podaży, mimo że pozostaje poniżej 1 wartości globalnej (przy udziale w zasobach blisko 3), wyraźnie wzrósł. W następnych 3 kw. przewidujemy utrzymanie podaży na podobnym poziomie w kraju oraz ponowne, aczkolwiek niewielkie, umocnienie podaży na rynkach średnich kosztem Warszawy oraz 4 największych rynków regionalnych. Ostatnie zmiany legislacyjne ograniczające obrót gruntami rolnymi niebędącymi przedmiotem zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) nie wpłynęły i prawdopodobnie nie wpłyną istotnie na możliwości podażowe większości deweloperów magazynowych i logistycznych. Większość dotychczasowych inwestycji odbywało się na gruntach objętych MPZP, a gminy przeważnie pozytywnie odnoszą się do zgłaszanego zapotrzebowania deweloperów magazynowych na objęcie terenów MPZP. 1,9 mln m nowoczesnych powierzchni magazynowych na koniec 3q16; Warszawa i Górny Śląsk liderami zasobów Od lat zasoby wzrastają o ponad 1 mln m rocznie. Zasoby rosną najdynamiczniej na mniejszych rynkach, a w Poznaniu i na Dolnym Śląsku o największą ilość powierzchni. Nadal w Polsce zasoby to jedynie 3 zasobów rynku niemieckiego (licząc na mieszkańca) Nowa podaż obecnie ok. 1 mln m rocznie (vs. zaledwie 4 rocznie w latach 1-14); strefa warszawska po kilku latach stagnacji znowu rejestruje istotny poziom nowej podaży. Przewidujemy utrzymanie obecnego poziomu podaży w najbliższej przyszłości, a ostatnie zmiany legislacyjne dotyczące obrotu gruntami rolnymi raczej jej nie ograniczą

23 Deweloperzy zachęceni rosnącym popytem zdecydowali się w ostatnich latach na większą podaż na zasadzie spekulacyjnej. Szacuje się, że obecnie ok. 4 nowo realizowanej podaży nie jest zabezpieczone umowami najmu. Jest to jednak mniej (o 6 pp) niż rok temu. Licząc ostatnie 4q skum., absorpcja nowoczesnych pow. magazynowych wyniosła 947 po spadku r/r o 3,4. Po gwałtownym wzroście absorpcji w 14 r. (z około do ponad 1,3 mln m rocznie), począwszy od połowy r. absorpcja spadła nieznacznie, aby w ostatnich kwartałach wejść w trend boczny. Absorpcja w trakcie ostatnich 4 kw. była nieznacznie niższa od nowej podaży, jej dystrybucja pomiędzy rodzajami rynków dosyć dobrze dopasowana do struktury występowania podaży. Konsekwentnie w każdym z typów rynków współczynnik pustostanów wzrósł nieznacznie. Najwyższy poziom absorpcji w ostatnich 4q miał miejsce na Górnym Śląsku (37 ), następnie w Warszawie i Poznaniu (oba rynki po około 6 ). W kolejnych trzech kwartałach wraz ze stabilizacją nowej podaży (z wyłączaniem 4q16, kiedy podaż będzie bardzo niska), przewidujemy dosyć stabilną ścieżkę absorpcji, w 4q16 absorpcja zdecydowanie przewyższy poziom podaży, co wpłynie pozytywnie na współczynnik pustostanów. Dynamika absorpcji nowych powierzchni jest skorelowana z rozwojem rynku konsumenckiego, rozwojem sektora handlu zagranicznego, jak i rozwojem e- commerce. Dodatkowo postępujący rozwój infrastruktury drogowej pozwala podmiotom funkcjonującym w Polsce na eksport usług logistycznych do odbiorców w całym rejonie Europy Środkowej. Firmy, które dotychczas skorzystały z tego typu działalności na znaczną skalę to H&M, Amazon oraz Zalando. W ostatnich latach, ze względu na bliskie skorelowanie absorpcji z nową podażą na rynku występuje niewielki oraz relatywnie stabilny poziom współczynnika pustostanów. Na koniec 3q16 współczynnik pustostanów na 1 monitorowanych przez IRF rynkach wzrósł do blisko 6 (, w tym samym okresie r.) Począwszy od 9 r. współczynnik pustostanów w Polsce jest długookresowym trendzie spadkowym. Jednakże ostatni wzrost podaży na rynku spowodował zahamowanie trendu i w ujęciu średniookresowym od początku roku rynek pozostaje w trendzie bocznym. Od ponad dwóch lat podaż spekulacyjna utrzymuje się na wysokim poziomie, niemniej w ostatnich 1 miesiącach spadła o 6 pp Absorpcja spadła nieznacznie i pozostaje niewiele niższa niż nowa podaż, w ostatnich 4 kw. wyniosła 947 Przewidujemy utrzymanie obecnego poziomu absorpcji w najbliższym czasie. Wysoki poziom absorpcji wynika z rozwoju handlu zagranicznego, rozwoju e-commerce zarówno w Polsce, jak i w Europie oraz poprawy infrastruktury transportowej w kraju, co pozwala Polsce na eksport usług logistycznych. Przy blisko skorelowanej absorpcji oraz nowej podaży pustostany pozostają niskie (6), choć wzrosły nieznacznie r/r. Na każdym z większych rynków współczynnik pustostanów jest na bezpiecznym poziomie zbliżonym do współczynnika, jaki może być uznany za naturalny. W ostatnim czasie zauważyć można symptomy spłaszczenia się cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości magazynowych, gdzie pustostany pozostają na generalnie niskim poziomie, a zarówno absorpcja, jak i podaż nowych powierzchni pozostają dosyć dopasowane. Stosunkowo wysoki poziom pustostanów na rynku warszawskim wynika ze struktury zasobów. Warszawskie zasoby powstawały, jako pierwsze, jeszcze przed zdecydowaną zmianą w infrastrukturze transportowej (zmiana znaczenia niektórych dróg krajowych), jaka się odbyła w ostatnich latach. W konsekwencji na rynku warszawskim bardziej niż gdziekolwiek indziej, występuje wysoki odsetek pustostanów strukturalnych (zwłaszcza w strefie Warszawa II oraz III). 3

24 Ze względu na przeobrażenia strukturalne, jakie mają miejsce w polskiej gospodarce, takie jak stały napływ BIZ, rozwój handlu zagranicznego, rynku konsumenckiego, czy z zwłaszcza e-commerce, które skutkują wysokim popytem na powierzchnie przemysłowe, przewidujemy kontynuację obecnego poziomu popytu w średnim terminie. W Warszawie pierwsze symptomy pustostanów strukturalnych, które w przyszłości mogą być coraz bardziej istotne na krajowym rynku. Nie można całkowicie wykluczyć wzrostu istotnego poziomu pustostanów nawet w przypadku dodatniej absorpcji. Ostatni raz zjawisko takie miało miejsce w latach 8-9. W naszej ocenie możliwość powtórzenia takiego scenariusza z uwagi na wysoką oraz polepszającą się elastyczność nowej podaży, nawet w przypadku niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych, jest jednak mało prawdopodobna. Wzrost pustostanów o 7 osiem lat temu doprowadził do wzrostu współczynnika o około 11 pp, obecnie przy większej skali rynku taki sam wzrost wolumenu pustostanów doprowadziłby do wzrostu współczynnika o około 6 pp. W długim okresie bardziej prawdopodobne wydaje się pogłębienie współczynnika pustostanów strukturalnych, wynikające ze zmian w układzie transportowym kraju. Spowoduje to marginalizację transportową części lokalizacji, dotychczas atrakcyjnych pod względem logistycznym. Kolejnymi czynnikami ryzyka są niepewna sytuacja geopolityczna oraz coraz silniejsze tendencje dezintegracyjne w Unii Europejskiej. Ich niekontrolowany rozwój mógłby doprowadzić do zatrzymania obecnej tendencji przenoszenia bazy przemysłowej krajów starej Unii Europejskiej do nowych członków. Czynsze efektywne wyrażone w EUR pozostają w średnioterminowej tendencji łagodnie spadkowej z wyłączeniem rynku Dolnego Śląska, gdzie trend czynszów jest zasadniczo płaski, a w ostatnim czasie zarysowała się tam tendencja wzrostowa. Spadki czynszów związane są ze spadającymi kosztami budowy, a zwłaszcza finasowania przedsięwzięć deweloperskich, a także z wahaniami kursu wymiany walut (szczególnie osłabienie kursy PLN/EUR w ostatnich 6 kw.). Czynsze wyrażone w PLN po osłabieniu PLN wobec EUR są w średnioterminowym trendzie bocznym. W naszej ocenie najbardziej realistycznym scenariuszem przyszłej ścieżki wartości czynszowych jest ich spadek wyrażony w EUR oraz (zakładając wzrostowy trend kursu wymiany PLN/EUR) łagodniejszy spadek wyrażony w PLN. Wynikać to będzie z dalszego rozwoju strony podażowej, jak i stabilizacji strony kosztowej oraz popytowej. Scenariusz ten zakłada wzmocnienie pozytywnych trendów w polskiej gospodarce. Czynsze w EUR są w tendencji lekko spadkowej, w PLN w trendzie bocznym. Przewidujemy lekkie osłabienie czynszów w EUR oraz PLN w perspektywie 1h16 W scenariuszu negatywnym, tj. w przypadku nagłego wystąpienia czynników ekonomicznych powodujących gwałtowne zahamowanie absorpcji (a zwłaszcza w przypadku negatywnej absorpcji) wyraźne spadki czynszów na rynku charakteryzującym się wysokim poziomem nowej podaży mogłyby się zmaterializować. Ten scenariusz obecnie wydaje się jednak mało prawdopodobny. 4