Studium wykonalności projektu inwestycyjnego dla Gminy Rokietnica.

Transkrypt

1 Studium wykonalności projektu inwestycyjnego dla Gminy Rokietnica. Poznań dnia

2 1 Wstęp Przedmiot opracowania Analiza Ekonomiczno - Finansowa Założenia Analizy Finansowej Założenia podstawowe Nakłady Inwestycyjne Sposób finansowania inwestycji Kredyt inwestycyjny Rachunek zysków i strat Prognoza przychodów ze sprzedaży Prognoza pozostałych przychodów operacyjnych Prognoza przychodów finansowych Założenia dotyczące kształtowania się kosztów działalności operacyjnej Prognoza pozostałych kosztów operacyjnych Prognoza kosztów finansowych Podatek dochodowy Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza AKTYWA PASYWA Podsumowanie Załączniki BILANS RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Opracowanie: Analiza ekonomiczno finansowa Tomasz Kuśnierczyk 2

3 1 Wstęp 1.1 Przedmiot opracowania Przedmiotem niniejszego opracowania jest przedstawienie danych finansowych pozwalających ocenić efektywność projektowanej inwestycji pod względem możliwości generowania zysku i zdolności spłaty kredytu realizowanej przez spółkę powołaną przez Gminę Rokietnica. Planowana inwestycja polega na wybudowaniu i eksploatacji hali sportowej wraz z dodatkowymi obiektami biurowo-handlowymi z przeznaczeniem na wynajem. Inwestycja ta ma być w części finansowana z kredytu bankowego. Biznes plan wyznacza cele przedsięwzięcia inwestycyjnego, sposoby ich osiągnięcia, przy uwzględnieniu istniejących i przyszłych uwarunkowań rynkowych, organizacyjnych i finansowych. Biznes plan obejmuje analizę rynku lokali handlowych i biurowych, analizę rynku wynajmu hal sportowych oraz analizę ekonomiczno finansową. W celu realizacji ww. przedsięwzięcia Gmina powołała spółkę pod nazwą Rokietnicki Ośrodek Sportu Spółka z o.o., w której ma 100% udziałów. Gmina wniosła do Spółki aportem niezbędne grunty wraz z istniejącą zabudową. Ponadto Gmina wyposaży spółkę w odpowiednie środki finansowe. 3

4 2 Analiza Ekonomiczno - Finansowa 2.1 Założenia Analizy Finansowej ZAŁOŻENIA PODSTAWOWE Analiza przeprowadzona jest wg stanu prawnego obowiązującego na dzień r. Horyzont projekcji obejmuje okres od r. do r tj. do końca okresy spłaty kredytu. W latach jednostką czasu badania jest jeden rok. Projekcja dochodów dokonywana jest w cenach stałych. Przedsiębiorstwo płaci podatek dochodowy od osób prawnych wg ogólnie przyjętych zasad. Projekcja dochodów jest prognozą złożoną, obejmuje bowiem swoim zakresem poszczególne komponenty dochodów. Przesłanką dla projekcji przychodów Przedsiębiorstwa była analiza marketingowa i wynikające z niej wnioski oraz prognoza przychodów przedstawiona przez Przedsiębiorstwo. Ważną przesłanką dla prognozowania dochodów były wyniki przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości. Wzorzec rachunku zysków i strat oparto na wzorcu podanym przez ustawę o rachunkowości. Przyjęta w procesie zasada ostrożnej wyceny w swej istocie opiera się na przyjęciu najtrudniejszych w danym momencie wyceny warunków funkcjonowania Przedsiębiorstwa. Wszystkie kwoty w tabelach podane są w zł, wszystkie kwoty ze znakiem minus (-) oznaczają ujemne wartości. wszystkie przychody i wszystkie koszty podawano w wartościach netto, tzn. bez podatku VAT, którego Spółka jest płatnikiem. prognozowane saldo gotówkowe, w badanym okresie staje się tworem sztucznym, ponieważ nie uwzględnia się wpływu dalszych decyzji 4

5 inwestycyjnych Spółki. Zasadę taką zastosowano w celu zachowania przejrzystości przepływów finansowych związanych tylko z tą inwestycją NAKŁADY INWESTYCYJNE Na wielkość nakładów inwestycyjnych składa się: Wartość gruntów wg operatu Rzeczoznawcy Majątkowego Koszt budowy budynków i budowli wg wstępnego oszacowania przez Architekta Koszt zagospodarowania terenu. Tabela 1 Przedstawia łączną wartość nakładów inwestycyjnych: NAKŁADY INWESTYCYJNE RAZEM WARTOŚĆ GRUNTU ,00 BUDYNEK A ,97 ZAGOSPODAROWANIE TERENU , ,97 Tabela 2 Przedstawia koszty budowy Obiektu: BUDYNEK A POWIERZCHNIA UŻYTKOWA RAZEM M2 KOSZT M2 RAZEM KOSZT l Powierzchnia hali sportowej , ,00 li Powierzchnia zaplecza areny , ,00 lii Supermarket , ,00 lv Pasaż część A , ,00 V Pasaż część B , ,00 VI Pasaż część C , ,00 VII Pasaż część D , ,00 VIII Powierzchnia zespołu odnowy biologicznej , ,00 IX Powierzchnia gastronomii , ,00 X Komunikacja , ,00 XI Funkcja ogólnodostępna , ,00 XII Urządzenia techniczne , ,97 RAZEM ,97 W TYM POWIERZCHNIA NAJMOWANA ,00 5

6 2.1.3 SPOSÓB FINANSOWANIA INWESTYCJI Na sfinansowanie planowanej składają się: aport finansowy i rzeczowy Gminy, dotacja Urzędu Marszałkowskiego, kredyt bankowy Tabela 3 Przedstawia źródła finansowania inwestycji wraz z ich procentowym udziałem: NAKŁADY INWESTYCYJNE INWESTYCJA APORT RZECZOWY GMINY APORT FINANSOWY GMINY DOFINANSOWANIE URZĘDU MAR. KREDYT BANKOWY WARTOŚĆ GRUNTU , , BUDYNEK A , , , , ,00 ZAGOSPODAROWANIE TERENU , ,00 RAZEM , , , , ,00 % Udział w Inwestycji 100,0% 24,8% 22,3% 7,5% 45,3% KREDYT INWESTYCYJNY W analizie przyjęto następujące parametry kredytu inwestycyjnego: Waluta kredytu PLN, termin uzyskania kredytu wrzesień 2012r. okres kredytowania 252 miesięcy (21 lat), w tym 12 miesięcy karencji w spłacie kapitału, oprocentowanie 7,2% w skali roku, prowizja banku 0,5%, odsetki i raty kapitałowe płacone miesięcznie z uwzględnieniem okresu karencji w spłacie kapitału, kredyt będzie uruchamiany w 3 transzach wg harmonogramu podanego w poniższej tabeli. 6

7 Tabela 4 Przedstawia wielkości kredytu inwestycyjnego w poszczególnych transzach oraz długość trwania i karencję w spłacie kapitału poszczególnych transz: KREDYT Kwota w walucie Miesiąc uruchomienia PLN Długość trwania kredytu Karencja w spłacie kapitału Transza ,00 wrz Transza ,00 mar Transza ,00 wrz Rachunek zysków i strat PROGNOZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY Prognozę przychodów oszacowano na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz informacji dodatkowych udzielonych przez Przedstawicieli Przedsiębiorstwa.. Na przychody ze sprzedaży składają się: przychody z wynajmu powierzchni handlowej, przychody z wynajmu hali sportowej w formie ryczałtu dla szkół przychody z wynajmu hali sportowej komercyjnie poza czasem zarezerwowanym dla szkół Pierwsze przychody uwzględniono w październiku 2013r. tj. w pierwszym miesiącu po ukończeniu budowy. Tabela 5 Przedstawia przyjęte wielkości przychodów: PRZYCHODY M2 ; ( l godz) Cena Kwota / MC Kwota / ROK lii Supermarket , , ,00 lv Pasaż część A , , ,00 V Pasaż część B , , ,00 VI Pasaż część C , , ,00 VII Pasaż część D , , ,00 VIII Powierzchnia zespołu odnowy biologicznej , , ,00 IX Powierzchnia gastronomii 609 0,00 0,00 0,00 WYNAJEM HALI (SZKOŁA) Ryczałt , ,00 WYNAJEM HALI (POZA GODZINAMI SZKOLNYMI) , , , , ,00 7

8 2.2.2 PROGNOZA POZOSTAŁYCH PRZYCHODÓW OPERACYJNYCH W prognozie w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych przyjęto kwotę dotacji otrzymaną z Urzędu Marszałkowskiego w wysokości ,00 zł PROGNOZA PRZYCHODÓW FINANSOWYCH Pozycja nie prognozowana ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE KSZTAŁTOWANIA SIĘ KOSZTÓW DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ Amortyzacja w okresie wynika z wielkości inwestycji zrealizowanej do września 2013 roku przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej 2,5% rocznie. Zużycie materiałów i energii określono na poziomie 10 zł miesięcznie na m2 hali oraz pozostałych części wspólnych nie wynajmowanych. Do kosztów tych zalicza się oświetlenie, ogrzewanie, sprzątanie itp.. Usługi obce określono na poziomie ,00 zł / mc w okresie od stycznia 2011 do marca 2012 co daje łączną kwotę ,00 zł i jest związane z przygotowaniem inwestycji przed rozpoczęciem budowy oraz ,00 zł / mc od kwietnia 2012 do września 2013 oraz ,00 zł od października 2013 jako koszty zarządzania i prowadzenia spółki. Podatki i opłaty określono na poziomie 19,50 zł / m2 powierzchni nieruchomości wynoszącej łącznie 6656 m PROGNOZA POZOSTAŁYCH KOSZTÓW OPERACYJNYCH Pozycja nie prognozowana PROGNOZA KOSZTÓW FINANSOWYCH Koszty finansowe składają się z prowizji bankowej w wysokości 0,5% od uruchomionego kredytu inwestycyjnego oraz odsetek kredytowych płaconych od 8

9 kredytu inwestycyjnego oraz od kredytu krótkoterminowego z przeznaczeniem finansowania podatku VAT. W prognozie przyjęto oprocentowanie kredytu w wysokości 7,2% PODATEK DOCHODOWY Podatek dochodowy od osób prawnych naliczono według obowiązującego planu kształtowania się wysokości podatku dochodowego od osób prawnych w najbliższych latach zawartego w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, tj.: 19% podstawy opodatkowania, W latach przyjęto za podstawę opodatkowania wynik brutto. 2.3 Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza AKTYWA Majątek trwały W prognozowanym okresie założono, że wartość rzeczowego majątku trwałego będzie wynikać z wielkości inwestycji oraz amortyzacji umniejszającej wartość środków trwałych. Zapasy Spółka nie posiada zapasów. Należności i roszczenia W pozycji należności krótkoterminowe Spółka posiada należności z tytułu podatku VAT od planowanej inwestycji. W prognozie uwzględniono zwrot podatku VAT w okresie do 4 miesięcy od momentu poniesienia nakładów na inwestycję. 9

10 Środki pieniężne Stan środków pieniężnych na koniec roku policzono jako sumę stanu środków pieniężnych na moment uruchomienia spółki oraz zmiany stanu środków pieniężnych w roku bieżącym. Rozliczenia międzyokresowe Ustalono, że rozliczenia międzyokresowe w trakcie prognozowanych lat nie wystąpią PASYWA Kapitały własne Kapitały własne stanowią odzwierciedlenie wkładu Gminy w projektowane przedsięwzięcie. Na kapitał własny składa się wielkość aportu rzeczowego i finansowego wniesionego w części w momencie powołania spółki, a w części w okresach późniejszych do momentu generowania przychodów przez spółkę. Wniesienie odpowiednich środków pieniężnych do momentu osiągania przychodów z najmu jest niezbędne do zachowania płynności finansowej spółki. Tabela 6 Przedstawia strukturę kapitału własnego: KAPITAŁ WŁASNY RAZEM APORT RZECZOWY GMINY APORT FINANSOWY GMINY WARTOŚĆ GRUNTU , ,00 - BUDYNEK , , ,83 KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA BUDOWY , ,00 KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA EKSPLOATACJI , ,00 KOSZTY FINANSOWE , ,89 REZERWA , ,14 RAZEM , , ,86 Założono, że wartość kapitałów własnych będzie się zwiększać (zmniejszać) o kwotę wygenerowanego zysku (poniesionej straty) z roku poprzedniego. Zysk netto będzie zwiększać kapitał zapasowy. 10

11 Rezerwy Założono, iż w trakcie całego prognozowanego okresu Spółka nie będzie tworzyła rezerw. Zobowiązania długoterminowe Długoterminowym zobowiązaniem spółki jest kredyt inwestycyjny w wysokości ,00 zł uruchamiany wg harmonogramu przedstawionego w tabeli 4. Tabela 7 Przedstawia harmonogram spłaty kredytu: SUMA , , , ,86 L.P. ROK Kredyt Prowizja Zadłużenie Rata Kapitałowa Odsetki , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,13 11

12 Zobowiązania krótkoterminowe Spółka w pozycji zobowiązania krótkoterminowe posiada kredyt niezbędny do finansowania podatku VAT. Rozliczenia międzyokresowe Założono, iż rozliczenia międzyokresowe i przychody przyszłych okresów w prognozowanych latach nie wystąpią. 12

13 2.4 Podsumowanie Inwestor: Spółka powołana przez Gminę Rokietnica Przedmiot inwestycji: Budowa hali sportowej oraz budynku biurowohandlowego z przeznaczeniem pod wynajem. Okres trwania inwestycji: kwiecień 2012 wrzesień 2013 Wartość nakładów inwestycyjnych: ,97 PLN Źródła finansowania: 47,2% środki własne ,97PLN 45,3% kredyt inwestycyjny ,00 PLN 7,5% dotacja UM ,00 PLN kredyt w zł polskich Okres trwania kredytu: wrzesień 2012 wrzesień 2033 Przeprowadzona analiza wykazała, że Spółka nie powinna mieć kłopotów ze spłatą zaciągniętego kredytu. Przyjęto następujące kryterium akceptacji lub odrzucenia projektu: osiągnięcie wskaźnika wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) powyżej granicznej stopy zwrotu oszacowanej na 5,12% osiągnięcie dodatniej wartości wskaźnika NPV, osiągnięcie dodatniej wartości gotówki końcowej w całym badanym okresie. W wyniku przeprowadzonej analizy otrzymano następujące wyniki (dotyczą okresu kredytu): Średnioważony koszt kapitału wynosi: 5,12% IRR na koniec okresu prognozy przekracza stopę graniczną i wnosi: 5,6% NPV na koniec okresu prognozy roku wynosi (liczony przy stopie dyskontowej równej kosztowi kapitału) ,00 PLN 13

14 Gotówka końcowa jest zawsze wartością dodatnią i wynosi na koniec okresu kredytowania ,00 PLN Wnioski Operując narzędziami analizy ekonomiczno-finansowej oraz wnikliwie analizując rynek przedstawiono możliwie najbardziej precyzyjny obraz planowanej inwestycji. Ocena szans pozytywnej realizacji projektu wydaje się być jednoznaczna. Elastyczność produktu w zakresie możliwości dopasowania powierzchni handlowych pod kątem wymagań lokalowych konkretnych najemców pozwalają uznać planowane przedsięwzięcie za odporne na zmiany ze strony popytu, z możliwością pełnego dopasowania do zmieniającej się sytuacji rynkowej. Analiza ekonomiczno finansowa, oparta na wielkościach oddających pełen obraz planowanego przedsięwzięcia, wykonana przy zastosowanie metody ostrożnych szacunków wykazała jednoznacznie zasadność inwestycji. Pierwszy sprawdzian efektywności planowanego przedsięwzięcia na poziomie wskaźników NPV i IRR wykazał, że jest ono w pełni akceptowalne i zapewnia przy oczekiwanej stopie dyskontowej pełen zwrot poniesionych nakładów. Analiza sytuacji finansowej przedsiębiorstwa w momencie realizacji projektu inwestycyjnego również przyniosła pozytywne wyniki. Prognoza bilansu, rachunku wyników oraz przepływów pieniężnych potwierdziła zasadność inwestycji, wykazując, iż w trakcie realizacji przedsięwzięcia sytuacja finansowa kredytobiorcy nie ulegnie pogorszeniu i przez cały czas będzie możliwa płynna kontynuacja spłaty zobowiązań wobec kredytodawcy. 14

15 3 Załączniki 3.1 BILANS 3.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT 3.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 15