Kredyt mieszkaniowy i budowlany

Transkrypt

1 Zbigniew Dobosiewicz Kredyt mieszkaniowy i budowlany Procedury kredytowe Koszt kredytów mieszkaniowych Spłata kredytu

2 NIERUCHOMOŒCI Kredyt mieszkaniowy i budowlany

3 Polecamy nastêpuj¹ce publikacje: Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 2 Krótkie Komentarze Becka Les³aw Myczkowski, Marcin Jêdrzejczyk PRAWO SPÓ DZIELCZE I MIESZKANIOWE. TOM 4, wyd. 2 Warszawski Zbiór Pism Filip Hartwich NABYWANIE NIERUCHOMOŒCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW Nieruchomoœci Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Ewa Boñczak-Kucharczyk ZARZ DZANIE NIERUCHOMOSCIAMI MIESZKANIOWYMI, wyd. 3 Nieruchomoœci Jerzy Siegieñ PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 4 Krótki Komentarze Becka PRAWO BUDOWLANE, wyd. 5 Wprowadzenie Jerzego Siegienia Teksty Ustaw Becka PRAWO BUDOWLANE, wyd. 8 Twoje Prawo

4 Kredyt mieszkaniowy i budowlany Zbigniew Dobosiewicz

5 Redakcja: Andrzej Ho³ownia Wydawnictwo C.H. Beck 2006 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, Warszawa Sk³ad i ³amanie: Krzysztof Biesaga Druk i oprawa: Drukarnia P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN

6 Spis treœci Spis Wprowadzenie treœci... XI Bibliografia... XIII Akty prawne... XV Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny Wzrost atrakcyjnoœci kredytów mieszkaniowych dla banków i dla klientów Wzrost masy kredytów Kredytodawcy i kredytobiorcy, czyli kto daje i kto otrzymuje kredyt? Banki udzielaj¹ce kredytów mieszkaniowych Najwiêksi kredytodawcy Problem wyboru w³aœciwego banku przez kredytobiorcê Poœrednicy kredytowi Kredyt za poœrednictwem deweloperów Prawne podstawy kredytowania budownictwa mieszkaniowego Prawo bankowe Kredyt a po yczka Zasady umowy kredytowej Dziedziczenie obci¹ eñ kredytowych Podstawowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych Instrukcja kredytowa Ocena zdolnoœci kredytowej klienta Wiek kredytobiorcy Zaufanie banku do klienta Rozdzia³ II. Procedury kredytowe przy kredytach mieszkaniowych Procedury kredytowe jako element selekcji i segmentacji klientów... 26

7 VI Spis treœci 2. Etapy procedur kredytowych Tworzenie dokumentacji kredytowej klienta Wniosek kredytowy Za³¹czniki Weryfikacja i analiza dokumentacji Wstêpna weryfikacja dokumentacji klienta Inspekcja kredytowa Analiza dokumentacji Decyzja kredytowa Wstêpne przygotowanie decyzji Podejmowanie decyzji Monitoring kredytu mieszkaniowego Rozdzia³ III. Zabezpieczenia kredytu Formalne wymogi odnosz¹ce siê do zabezpieczeñ kredytów mieszkaniowych Praktyki banków w zakresie zabezpieczeñ Podstawowe rodzaje zabezpieczeñ Zabezpieczenia hipoteczne Ksiêga wieczysta Ustanowienie hipoteki i jej rodzaje Obci¹ enia hipoteczne D³ug gruntowy Przew³aszczenia i zastawy Podstawowe zasady ustanawiania przew³aszczeñ i zastawów Problemy funkcjonowania zastawów Weksel w³asny in blanco Porêczenia i gwarancje Porêczenia Gwarancje Inne formy zabezpieczeñ Blokada rachunku i cesja nale noœci Rachunek powierniczy Ubezpieczenie zabezpieczeñ i kredytobiorcy Ubezpieczenie od ognia i zdarzeñ losowych Ubezpieczenie w okresie wpisu hipoteki i ubezpieczenie zamiast udzia³u w³asnego Ubezpieczenie na ycie i zdrowie Ubezpieczenie od utraty pracy Zasady wyceny wartoœci zabezpieczeñ i ich koszt Podstawowe problemy z zabezpieczeniami... 52

8 Spis treœci VII 8.2. Najwa niejsze metody wyceny wartoœci zabezpieczeñ Metoda wartoœci bankowo-hipotecznej Rozdzia³ IV. Koszt kredytów mieszkaniowych Specyfika zasad naliczania kosztu oprocentowania kredytów mieszkaniowych Mechanizm ustalania kosztu kredytu Sta³a i zmienna stopa procentowa Udzia³ w³asny a oprocentowanie kredytu Wp³yw waluty kredytu na jego koszt Prowizja kredytowa Inne koszty bankowe Promocje Pozabankowe koszty kredytów Rozdzia³ V. Typy kredytów mieszkaniowych Zró nicowane podzia³y kredytów mieszkaniowych Kredyty gotówkowe i bezgotówkowe Kredyty krótko- i d³ugoterminowe Podzia³ na kredyty z³otowe i dewizowe Kredyty w rachunku bie ¹cym i w rachunku kredytowym Kredyty komercyjne i preferencyjne Przeznaczenie kredytów jako kryterium podzia³u Kredyty na zakupmieszkania Przeznaczenie kredytu i warunki jego uzyskania Dokumentacja kredytowa klienta Koszt kredytu Kredyty na budowê domu Przeznaczenie kredytu Dokumentacja kredytowa klienta Koszt kredytu Kredyty budowlane dla przedsiêbiorstw Kredyty na remont i rozbudowê Przeznaczenie kredytu Dokumentacja kredytowa klienta Koszt kredytu Kredyty konsolidacyjne i refinansowe Przeznaczenie kredytu Formalnoœci, wysokoœæ i koszt kredytu konsolidacyjnego Inne typy kredytów... 89

9 VIII Spis treœci Rozdzia³ VI. Sp³ata kredytów mieszkaniowych Ogólne zasady wyp³aty i sp³at kredytów mieszkaniowych Sp³ata kredytu w ratach równych (annuitetowych) Sp³ata kredytu o ratach rosn¹cych i malej¹cych Porównanie systemów sp³at Czy op³aca siê sp³aciæ kredyt mieszkaniowy przed terminem? Rozdzia³ VII. Co siê dzieje w przypadku niesp³acania kredytu? Ryzyko kredytowe banku i klienta Ryzyko z³ych kredytów Ryzyko powa nego pogorszenia siê sytuacji finansowej kredytobiorcy w okresie kredytowania Ryzyko wzrostu kosztów zakupu i budowy domu lub mieszkania Ryzyko kursowe (walutowe) Skutki niesp³acania kredytu dla banku Problemy z polubownym przejmowaniem zabezpieczeñ Kredyt konsolidacyjny w przypadku trudnoœci ze sp³at¹ kredytu mieszkaniowego Restrukturyzacja kredytu Windykacja kredytu mieszkaniowego Bankowy tytu³ egzekucyjny i egzekucja komornicza Egzekucja z nieruchomoœci Inne formy egzekucji komorniczej Rezultaty windykacji Zakoñczenie Za³¹czniki Za³¹cznik nr 1 Wniosek kredytowy na kredyt mieszkaniowy W³asny k¹t (w PKO BP) Za³¹cznik nr 2 Wniosek kredytowy na po yczkê hipoteczn¹ i kredyt konsolidacyjny (w HypoVereinsbank) Za³¹cznik nr 3 Wniosek kredytowy ASP-1 dla przedsiêbiorców z segmentu SME Za³¹cznik nr 4 Regulamin udzielania kredytu Pewne mieszkanie dla osób fizycznych (w BGK) Za³¹cznik nr 5 Przyk³ad bankowej oferty kredytowej udzielanej we wspó³pracy z przedsiêbiorstwem poœrednictwa kredytowego

10 Spis treœci IX Pomocnicze akty prawne Ustawa z r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) Ustawa z r. o zmianie ustawy Prawo bankowe oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 91, poz. 870) wyci¹g Ustawa z r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) wyci¹g

11

12 Wprowadzenie Wprowadzenie W okresie kilku ostatnich lat obserwujemy gwa³towny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Ubiegaj¹ siê o nie ju setki tysiêcy osób. Nie odbywa siê to bez problemów. Przed uzyskaniem kredytu trzeba za³atwiæ liczne formalnoœci, dokonaæ wyboru w³aœciwego banku i przede wszystkim w³aœciwego typu kredytu. Bardzo wiele typów kredytu i du e zró nicowanie kosztów wcale nie u³atwiaj¹ wyboru. Praca niniejsza jest pierwszym w Polsce tak obszernym poradnikiem z zakresu kredytów hipotecznych. Dotychczas ukaza³o siê du o mniejszych opracowañ z tej dziedziny (np. w dodatkach do gazet i czasopism specjalistycznych), zaœ kredyt hipoteczny by³ omawiany w wielu ksi¹ kach poœwiêconych bankowoœci i kredytom. ród³ami pracy s¹ ksi¹ ki, artyku³y, materia³y banków, firm deweloperskich oraz ustawy. Do szczególnie interesuj¹cych nale ¹ publikacje i materia³y wewnêtrzne banków i przedsiêbiorstw poœrednictwa kredytowego; tylko czêœæ z nich zosta³a przedstawiona w bibliografii. Niektóre informacje dotycz¹ wiêcej ni jednego rozdzia³u, dlatego przyjêto system odnoœników (najczêœciej w formie: Patrz, rozdzia³ ). W za³¹cznikach pokazano m.in. wybrane fragmenty ustaw odnosz¹cych siê do kredytów mieszkaniowych, podano te przyk³ady dokumentacji (np. dwa przyk³ady wniosków kredytowych i informacjê jednego z banków o kredytach hipotecznych). Informacje liczbowe jeœli nie podano inaczej dotycz¹ pierwszej po³owy 2005 r. Nale y pamiêtaæ, e sytuacja w zakresie kredytów ulega szybkim zmianom, szczególnie jeœli chodzi o rozmaite op³aty i prowizje z jednej strony konkurencja miêdzy bankami wymusza rzeczywiste lub pozorne obni ki wielu prowizji, ale z drugiej banki odznaczaj¹ siê wyj¹tkow¹ pomys³owoœci¹ we wprowadzaniu rozmaitych nowych op³at. Nie nale y siê natomiast spodziewaæ istotnej zmiany w oprocentowaniu kredytu z³otowego. W niektórych rozdzia³ach przedstawiono przyk³adowe obliczenia, dotycz¹ce m.in. zdolnoœci kredytowej, kosztu ró nych rodzajów kredytów, przeprowadzono porównania miêdzy kredytami ró nych typów.

13 XII Wprowadzenie Wykonuj¹c obliczenia wykorzystano m.in. kalkulatory finansowe Open- Finanse. Rezultaty wielu obliczeñ zosta³y podane w zaokr¹gleniu do pe³nych z³otych. Autor wyszed³ z za³o enia, e Czytelnik tego poradnika interesuje siê przede wszystkim sprawami praktycznymi, takimi jak zasady kredytowania, koszty, przepisy, w zwi¹zku z czym pomin¹³ omówienia teoretyczne problemów budownictwa. Wrzesieñ 2005 r. Zbigniew Dobosiewicz

14 Bibliografia Bibliografia Z. Bêdziñski, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, Z. Dobosiewicz, Wszystko o kredycie. Przewodnik, Warszawa Z. Dobosiewicz, Kredyt bankowy dla firm i osób fizycznych, Warszawa Z. Dobosiewicz, K. Marton-Gadoœ, Podstawy bankowoœci z zadaniami, Warszawa Z. Dobosiewicz, Bankowoœæ, 2. wyd, Warszawa Z. Dobosiewicz, Kredyty i zabezpieczenia, Warszawa I. Heropolitañska, Kredyty, po yczki i gwarancje bankowe, Warszawa E. Kucharska-Stasiak, Wartoœæ rynkowa nieruchomoœci, Warszawa E. Kucharska-Stasiak, Inwestowanie w nieruchomoœci, ódÿ E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomoœæ a rynek, Warszawa P. Mi¹czyñski, Jak bezpiecznie kupiæ dom lub mieszkanie, Warszawa R. Patterson, Poradnik kredytowy dla bankowców, Warszawa Studium bankowoœci, pr. zb., Warszawa 1998.

15

16 Akty prawne Ustawa z r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.); Ustawa z r. o zmianie ustawy Prawo bankowe oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 91, poz. 870); Ustawa z r. o Narodowym Banku Polskim (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 1, poz. 2); Obwieszczenia Marsza³ka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z r. w sprawie og³oszenia jednolitego tekstu ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 124, poz. 1361); Obwieszczenie Marsza³ka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z r. w sprawie og³oszenia jednolitego tekstu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. Nr 99, poz. 919); Ustawa z r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. Nr 100, poz ze zm.); Ustawa z r. o funkcjonowaniu banków spó³dzielczych, ich zrzeszaniu siê i bankach zrzeszaj¹cych (Dz.U. Nr 119, poz ze zm.).

17

18 Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych Rozdzia³ Stosowane I. Ogólna przez charakterystyka polskie banki kredytów nazewnictwo mieszkaniowych nie zosta³o jeszcze ujednolicone. W praktyce ka dy bank mo e stosowaæ swoje w³asne nazwy. Dotyczy to tak e kredytów. Wiêkszoœæ banków sprzedaj¹cych ten produkt u ywa nazw kredyt hipoteczny lub kredyt mieszkaniowy, zaœ w pracach naukowych nazywany jest on kredytem budowlano-mieszkaniowym. Warto pamiêtaæ, e w niektórych przypadkach pojêcie kredyt hipoteczny jest stosowane w sposób szerszy obejmuje ono te niektóre kredyty udzielane przedsiêbiorstwom na budowê o charakterze przemys³owym lub us³ugowym zabezpieczone hipotek¹ Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny 1.1. Wzrost atrakcyjnoœci kredytów mieszkaniowych dla banków i dla klientów 1. Rozwój Podstawowym kredytu mieszkaniowego celem kredytui mieszkaniowego jego przyczyny jest, zgodnie z nazw¹, finansowanie rozwoju ró nych form budownictwa mieszkaniowego. W tym zakresie rola kredytu bardzo szybko wzrasta. Na pocz¹tku lat 90. iloœæ takich kredytów by³a bardzo ma³a. Sytuacja uleg³a pewnej poprawie pocz¹wszy od 1995 roku, kiedy to przeprowadzono sanacjê polskiego systemu bankowego. W latach obserwowaliœmy stopniowy rozwój kredytu mieszkaniowego, ci¹gle jednak jego rola w finansowaniu budownictwa by³a niewielka. Wynika³o to z niechêci stron: banki nadal obawia³y 1 Zwykle zabezpieczone hipotek¹ kredyty dla przedsiêbiorstw na budowê obiektów przemys³owych s¹ zaliczane przez banki do kredytów inwestycyjnych.

19 2 Rozdzia³ I. Ogólna charakterystyka kredytów mieszkaniowych siê ryzyka, a klienci byli zra eni bardzo wysokim oprocentowaniem. Rzeczywista zmiana nast¹pi³a dopiero w latach , kiedy to czêœæ banków uzna³a, e op³aca siê podj¹æ ryzyko zwi¹zane z tym typem kredytu, i zaczê³a go udzielaæ w coraz szerszym zakresie. Jednym z podstawowych warunków rozwoju kredytu mieszkaniowego by³a obni ka stóp procentowych. Jeszcze na pocz¹tku 2001 r. przeciêtne oprocentowanie tych kredytów wynosi³o a 21% (nie obejmuje to prowizji i innych kosztów), ale szybko zaczê³o maleæ i pod koniec tego roku zmniejszy³o siê do 16%. W kolejnych latach oprocentowanie nadal mala³o, na pocz¹tku 2005 r. wynosi³o ju tylko 8,7%. Ten spadek stóp procentowych tylko w czêœci wynika³ ze zmniejszenia inflacji, w znacznie wiêkszym stopniu by³ on zwi¹zany z kalkulacjami banków dotycz¹cymi przysz³ych stóp procentowych na rynku. Atrakcyjnoœæ kredytów mieszkaniowych, z punktu widzenia banków, wynika w du ej mierze z ich wysokiej sp³acalnoœci (udzia³u procentowego kredytów sp³acanych w terminie w ich ogólnej masie lub liczbie). W po³owie 2004 r. do kredytów nieregularnych (zagro onych) zakwalifikowano tylko 9% masy kredytów mieszkaniowych, podczas gdy dla ca³ego portfela kredytowego banków udzia³ ten wynosi³ 25% Wzrost masy kredytów Coraz bardziej przekonane, e kredyt mieszkaniowy nale y do najbardziej dochodowych typów kredytu, banki zaczê³y upraszczaæ procedury kredytowe, zmniejszaæ wymagania wobec klientów i przyspieszaæ wydawanie decyzji kredytowych. Wraz ze spadkiem kosztów kredytu wywo³a³o to gwa³towny wzrost zainteresowania ludnoœci tym typem operacji. Rezultatem by³ bardzo szybki wzrost zarówno masy, jak i liczby udzielanych kredytów. Szacuje siê, e wielkoœæ sprzeda y kredytów mieszkaniowych zwiêkszy³a siê z 5 mld z³ w 2000 roku do 12 mld w roku 2003 i 16 mld w 2004 r. ¹czne zad³u enie klientów polskich banków z tytu³u kredytów mieszkaniowych zwiêkszy³o siê z 10 mld z³ w 2001 r. do ponad 33 mld z³ na koniec 2004 r.

20 1. Rozwój kredytu mieszkaniowego i jego przyczyny 3 Rys. 1. Stan zad³u enia z tytu³u kredytów mieszkaniowych (w mld z³) 40,0 35,0 33,4 30,0 29,8 25,0 20,0 20,8 15,0 10,0 10,0 5,0 0, ród³o: opracowanie w³asne na podstawie danych NBP. Warto zauwa yæ, e rozwój akcji kredytowej dotychczas wcale nie by³ bezpoœrednio powi¹zany z ogólnym rozwojem budownictwa mieszkaniowego. Dostêpne dane na temat budownictwa w Polsce w znacznym stopniu s¹ myl¹ce, co wynika m.in. z faktu, e znaczna czêœæ tego budownictwa nie jest rejestrowana statystycznie. Nowe domy czêsto budowane s¹ bez adnego zezwolenia, a jeszcze czêstsz¹ praktyk¹ (szczególnie na terenach wiejskich i w ma³ych miastach) jest nierejestrowana, gruntowna przebudowa domów 1. W wielu przypadkach drewniany dom wiejski staje siê bez adnych zezwoleñ okaza³ym budynkiem. Uwzglêdnienie tych czynników da³oby nam wyniki znacznie odbiegaj¹ce od statystycznych. Mimo wszystko nawet optymiœci uwa aj¹, e procentowy wzrost liczby oddawanych corocznie mieszkañ jest wzglêdnie ma³y, a równoczeœnie masa kredytów udzielanych na budownictwo mieszkaniowe jest kilkakrotnie wiêksza. Powoduje to szybkie zwiêkszenie roli kredytów w finansowaniu budownictwa. Obecnie 1 Banki zwykle odmawiaj¹ udzielania kredytów w sytuacji, gdy dom jest budowany bez niezbêdnych zezwoleñ (trzeba je przedstawiæ jako za³¹cznik do wniosku kredytowego), natomiast czêsto wspó³finansuj¹ przebudowê i rozbudowê budynków bez pozwoleñ.