Obszar metropolitalny Warszawy Rynek nieruchomości i jego przemiany

Transkrypt

1

2

3 Obszar metropolitalny Warszawy Rynek nieruchomości i jego przemiany Warszawa 2007

4 Opracowanie/Wydawca Mazowieckie Biuro Planowania Regionalnego ul. Lubelska Warszawa tel. (022) fax (022) e mail: biuro@mbpr.pl Dyrektor Biura prof. dr hab. Zbigniew Strzelecki Zastępcy dyrektora mgr Bartłomiej Kolipiński mgr inż. arch. Tomasz Sławiński Dyrektor Oddziału Terenowego w Ostrołęce mgr inż. Hanna Pikosz Redakcja: dr Dariusz Piotrowski Wykonano przez Oddział Terenowy w Ostrołęce inż. Maria Kotowska mgr inż. Ewa Szymczyk Przy współpracy Krzysztof Gąska mgr inż. Robert Rusoł Maria Zienkiewicz Korekta językowa mgr inż. Ewa Szymczyk Opracowanie graficzne Ewa Palasek mgr Andrzej Luśniewski Tłumaczenie Marta Krasowska Redakcja techniczna, skład i łamanie Tomasz Cybulski Anna Zielińska Mazowsze Analizy i Studia Zeszyt 4(12)/2007 Obszar metropolitalny Warszawy. Rynek nieruchomości i jego przemiany ISSN

5 SPIS TREŚCI STRESZCZENIE... 7 WPROWADZENIE NOWA SYTUACJA WARSZAWY POLSKI I WARSZAWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI NA TLE KRAJÓWI STOLIC EUROPEJSKICH WARSZAWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI NA TLE WYBRANYCH MIAST POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OBSZARZE METROPOLITALNYM WARSZAWY Kierunki zagospodarowania przestrzennego Warszawy Rynek mieszkaniowy Działki Rynek powierzchni handlowych Rynek powierzchni biurowych Rynek powierzchni magazynowo-logistycznych PRZYSZŁOŚĆ RYNKU NIERUCHOMOŚCI Literatura: Spis map

6

7 ... nieruchomości posiadają wartość kapitałową, co umożliwia zaciąganie kredytów na różne cele gospodarcze, nieruchomości są przedmiotem długoterminowych inwestycji i lokaty kapitału, nieruchomości wraz z infrastrukturą są czynnikiem produkcyjnym, gdyż stanowią bazę kapitałową dla wytwarzania towarów i usług, nieruchomości dostarczają przestrzeni dla bytowania, pracy, wypoczynku i działalności gospodarczej... Katarzyna Kwiatkowska WSGN w Warszawie 5

8

9 STRESZCZENIE Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulująca między innymi zasady opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego na poziomie wojewódzkim (art. 39 ust. 6) nakłada na samorząd województwa obowiązek sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitalnego. Plan Obszaru Metropolitalnego Warszawy wykonuje Mazowieckie Biuro Planowania Regionalnego. Prace planistyczne poprzedzono różnego rodzaju analizami obejmującymi problemy przestrzenne. Celem niniejszej analizy wykonanej w 2004 r. jest próba wyznaczenia obszaru, na którym bliskość stolicy wpływa na ceny nieruchomości, co może być jedną z przesłanek wyodrębnienia zasięgu przestrzennego Obszaru Metropolitalnego Warszawy. Analiza uwzględnia rynek nieruchomości w Warszawie i jej otoczeniu na tle stolic europejskich i wybranych dużych miast w kraju. Opracowanie zakończono podsumowaniem prezentującym przyszłość rynku nieruchomości prognozując jego rozwój. Zachodzące obecnie zjawisko silnego wzrostu cen nieruchomości, mocno skorelowane z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej, a także podwyżką cen siły roboczej i materiałów budowlanych, zwielokrotnieniem inwestycji krajowych i zagranicznych w nieruchomości, szczególnie w aglomeracji warszawskiej, spowodowało, że opracowane w 2004 r. prognozy można określić jako poprawne pod względem dynamiki cen nieruchomości, a powściągliwe w zakresie żywiołowości zjawiska. Przedmiotowe opracowanie ma obecnie charakter historyczny, bowiem opiera się na dostępnych danych adekwatnych do czasu jego sporządzenia, choć zasięg oddziaływania Warszawy na dynamizm cen nieruchomości praktycznie nie zmienił się. Zatem przedstawione w opracowaniu problemy przestrzenne związane ze zjawiskiem wysokich cen nieruchomości w stolicy i jej otoczeniu, występujące w 2004 r. (obecnie wykazujące znaczną żywiołowość) są ważną przesłanką kształtowania polityki przestrzennej w opracowywanym planie zagospodarowania Obszaru Metropolitalnego Warszawy. 7

10

11 WPROWADZENIE Niniejsza analiza wykonana w 2004 r. i stanowi próbę wyznaczenia obszaru, na którym bliskość stolicy wpływa na ceny nieruchomości, co może być jedną z przesłanek wyodrębnienia zasięgu przestrzennego Obszaru Metropolitalnego Warszawy. W tym celu przeanalizowano rynek nieruchomości w Warszawie i jego otoczenie na tle stolic europejskich i wybranych dużych miast w kraju. Przedstawiona analiza opierała się przede wszystkim na danych udostępnionych w publikacjach prasowych lub na stronach internetowych, a w nielicznych przypadkach na danych Głównego Urzędu Statystycznego. Do analiz wykorzystano głównie raporty opracowywane przez wyspecjalizowane firmy i agencje zajmujące się badaniem rynku nieruchomości w Polsce. Opracowanie zakończono podsumowaniem prezentującym przyszłość rynku nieruchomości prognozując jego rozwój. Zachodzące obecnie zjawisko silnego wzrostu cen nieruchomości, mocno skorelowane z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej, a także podwyżką cen siły roboczej i materiałów budowlanych, zwielokrotnieniem inwestycji krajowych i zagranicznych w nieruchomości, szczególnie w aglomeracji warszawskiej, spowodowało, że opracowane w 2004 r. prognozy można określić jako poprawne pod względem dynamiki cen nieruchomości, a powściągliwe w zakresie żywiołowości zjawiska. Przedmiotowe opracowanie ma charakter historyczny, bowiem opiera się na dostępnych danych adekwatnych do czasu jego sporządzenia, choć zasięg oddziaływania Warszawy na dynamizm cen nieruchomości praktycznie nie zmienił się. Zatem przedstawione w opracowaniu problemy przestrzenne związane ze zjawiskiem wysokich cen nieruchomości w stolicy i jej otoczeniu, występujące w 2004 r. (obecnie wykazujące znaczną żywiołowość) są ważną przesłanką kształtowania polityki przestrzennej w opracowywanym planie zagospodarowania Obszaru Metropolitalnego Warszawy. 9

12 1. NOWA SYTUACJA WARSZAWY W związku z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej i trwającym procesem przystosowywania się do nowych warunków bardzo istotna jest znajomość unijnych rynków nieruchomości i porównywania procesów zachodzących w krajach UE 15. Istotnym również jest zaprezentowanie sytuacji na polskim rynku nieruchomości na tle innych sfer życia społecznogospodarczego. Już wcześniej rozpoczęto wdrażanie reform mających na celu dostosowanie naszego rynku do wymogów UE. Polska była i jest interesującym krajem dla inwestorów ze względu na potencjał rynku, dostępność siły roboczej a także ulgi oferowane przez rząd i władze lokalne. Polska stała się ważnym miejscem inwestycji w Europie. W rankingu wschodzących rynków europejskich w 2004 roku, Polska uzyskała najlepszą ocenę pod względem ogólnego rozwoju bez uwzględnienia ryzyka. Zajęła 3 miejsce, utrzymując razem z Czechami i Węgrami swoją pozycję jako najlepszy rynek. W aktywności rynku nieruchomości uplasowała się na pierwszej pozycji. Warszawa znalazła się w nowych warunkach europejskiego współzawodnictwa, wobec silnej konkurencji innych stolic Europy Środkowej. W Warszawie nie ma, pomimo szans jakie były przy jej odbudowie po zniszczeniach wojennych, wykształconego i atrakcyjnego centrum biznesowego rozpoznawanego w świecie i identyfikowanego przez społeczności międzynarodowe wyłącznie z Warszawą. Tak jak np. Piąta Aleja w Nowym Jorku, Pola Elizejskie Paryż czy też Oxfort Street Londyn. Identyfikacja centrum Warszawy 1 obejmuje różny obszar miasta od 0,36 km 2 do 3,51 km 2 przy czym generalnie obejmuje ulice: Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat i Aleje Jerozolimskie i rozciąga się od Marszałkowskiej do Jana Pawła II, natomiast od strony północnej rozciąga się od Świętokrzyskiej do Alei Solidarności a od strony południowej od Alei Jerozolimskich do Armii Ludowej. Warszawa podczas II Wojny Światowej została zniszczona w 70% i to głównie jej część lewobrzeżna. Miasto było odbudowywane kosztem wielu rozbieranych obiektów zabytkowych w małych miastach i miasteczkach Ziem Zachodnich i Północnych, którym zabrano cenioną i pielęgnowaną na całym świecie zabudowę dającą świadectwo historii. A w efekcie mamy, jak pisze prof. Bohdan Jałowiecki 2 : Mimo ogromnych zniszczeń pozwalających na znaczną swobodę kształtowania obszaru miasta kontynuowano (w okresie PRL przypis autorów) dotychczasowe niekorzystne linie rozwojowe. - Nadmiernie rozwijano funkcje produkcyjne miasta kosztem jego roli stołecznej. - Rozciągając przestrzeń miejską zrezygnowano ze zwartości miasta; nie zintegrowano odbudowanej dzielnicy zabytkowej z obszarem śródmiejskim; nie ukształtowano nowego centrum miasta; nie połączono lewo i prawobrzeżnych części Warszawy w jednolitą przestrzeń, z rzeką jako elementem wiążącym oba obszary. - Zaniedbano transport miejski: nie wybudowano sieci metra, obwodnic, dróg szybkiego ruchu i mostów. Do tej oceny należy dodać zabranie właścicielom praw do dysponowania własną nieruchomością, przydzielanie mieszkań z kwaterunku, brak remontowania wielu z nich. W konsekwencji powstały dzielnice o złej reputacji. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę niechęć Polaków do przekształceń polegających na wyburzaniu stanu istniejącego. Można tu przytoczyć gorącą dyskusję nad być lub nie dla 1 Globalizacja Warszawy Strategiczny problem XXI wieku, Polskie Towarzystwo Współpracy z Klubem Rzymskim, Warszawa ibidem 10

13 Pałacu Kultury i Nauki, który dla ogromnej rzeszy Polaków jest symbolem Stolicy (a co z Syrenką?). Czy w Warszawie udało by się to co w Nowym Jorku wyburzenie całego kwartału zabudowy i zrealizowanie wielkiego projektu Central Park? Czy uda się przekształcić społecznie potrzebne ogródki działkowe kolorowe wiosną i latem, w pozostałych porach roku kojarzące się z opuszczonymi slamsami w nowoczesne tereny inwestycyjne? Jest to bagaż, z którym Warszawa musi sobie poradzić by zająć znaczące miejsce wśród metropolii światowych. Należy sądzić, że poradzi sobie, gdyż stolica otrzymała międzynarodową nagrodę Barcelona Meeting Point BMP przyznawaną za najlepszy projekt w dziedzinie nieruchomości 3. Oceniano projekty infrastrukturalne i urbanistyczne oraz ilość i poziom inwestycji, które w przeciągu ostatniego roku oddano do użytku w Warszawie. W długoletnich planach inwestycyjnych władz miasta znajdują się zadania, które niewątpliwie płyną na wzrost atrakcyjności stolicy dla różnych inwestorów. Należy tu wymienić planowane: - Rekonstrukcja zachodniej strony Placu Piłsudskiego, która obejmuje odbudowę Pałacu Brühla przedwojennej siedziby Ministerstwa Spraw Zagranicznych, Pałac Saski oraz zabudowę wzdłuż ulicy Królewskiej, - Centralny Rejon Warszawy obejmuje obszar w liniach ulic: Marszałkowskiej, Świętokrzyskiej, Emilii Plater i Al. Jerozolimskich. Jak podaje Biuro Naczelnego Architekta Warszawy: Konieczne jest stworzenie wysokiej jakości przestrzeni publicznych, takich jak ulice, skwery, parki, ciągi piesze. Pozwolą one uzyskać dla CRW waloru miejsca o charakterze obszaru kulturowego.... Integracja PKiN ze strukturą miasta zostanie umocniona przez rozwój funkcji kongresowych, - Rewitalizacja Krakowskiego Przedmieścia wytyczne do tego projektu zostały opracowane przez zespół autorski pod kierownictwem dr arch. Krzysztofa Domaradzkiego i uwzględniają szereg wniosków różnych jednostek ale i również, co jest bardzo ważne, mieszkańców miasta. Zostaną udostępnione do zagospodarowania dziedzińce, podwórka a także piwnice w obiektach położonych bezpośrednio przy trakcie. Trzeba powiedzieć, że Warszawa postrzegana była i jest przez inwestorów zagranicznych jako miasto przyjazne inwestorom o szybkim tempie wzrostu gospodarczego i dużym potencjale ekonomicznym. Warszawa wraz z Pragą i Budapesztem jest znaczącym miastem w Europie i regionem najczęściej wybieranym przez inwestorów. Inwestorzy interesują się rynkiem nieruchomości komercyjnych, głównie z powodu wielkości rynku i niskich stawek czynszu. Największym zainteresowaniem w Warszawie cieszy się sektor biurowy. Powstanie filii wielkich korporacji i napływ wysokokwalifikowanych kadr z zagranicy otworzył rynek na lokale biurowe i luksusowe mieszkania. Od drugiej połowy roku 2003 na rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze mieszkaniowym nastąpiło ożywienie, jeszcze bardziej wzrosło zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi. Perspektywy dla rynku nieruchomości są pozytywne. W 2004 roku Warszawa, na trzydzieści najlepszych dla biznesu miast w Europie, awansowała do pierwszej dwudziestki najlepszych lokalizacji biznesowych, uzyskując jednocześnie w porównaniu do 2003 roku wyższe notowania w większości analizowanych kategorii 4. Badania takie prowadzone są corocznie począwszy od 1990 roku. Analizowane są zagadnienia uznawane przez firmy za istotne przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji działalności, a następnie oceniane są główne miasta biznesu w Europie pod kątem tych kategorii. Zdaniem autorów raportu, w ciągu najbliższych pięciu lat, największe firmy europejskie otworzą swoje biura m.in. w Warszawie. 3 Barcelona doceniła Warszawę, Serwis Samorządowy PAP S.A., 19 listopada 2004 r. 4 European Cities Monitor raport z 2004 r., Cushman&Wakefild Healey&Baker 11

14 W 2004 roku Warszawa, poprawiła swoje notowania w następujących kategoriach: - najlepsze miasto do ulokowania dziś biznesu, rok miejsce, miejsce (Londyn, Paryż i Frankfurt, to trzy najlepsze miasta dla biznesu), - opłacalność i relatywne wartości uzyskiwane w zamian za pieniądze wydawane na wynajem powierzchni biurowej, rok miejsce, miejsce, - dostępność kwalifikowanej kadry, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn), - efektywność połączeń dla transportu międzynarodowego, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn), - klimat dla rozwoju biznesu wynikający z rządowej polityki podatkowej i finansowej, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Dublin), - znajomość języków obcych, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn), - dostępność powierzchni biurowej, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn), - efektywność transportu wewnątrz kraju, rok miejsce, miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn). W 2004 roku pogorszyły się notowania Warszawy pod względem jakości usług telekomunikacyjnych, bowiem znalazła się na 26. miejscu na 30 badanych. Na niezmienionym poziomie, w porównaniu do 2003 roku, Warszawa zajmowała miejsce w następujących kategoriach: - niskie koszty pracy 1. miejsce, - łatwość dostępu do rynku i klientów 18. miejsce (na miejscu pierwszym jest Londyn), - czystość środowiska 27. miejsce (na miejscu pierwszym jest Sztokholm), - jakość poziomu życia pracowników 29. miejsce (na miejscu pierwszym jest Barcelona). Z powyższego wynika, że w 2004 roku Warszawa zajmowała pierwsze miejsce pod względem niskich kosztów pracy i wartości powierzchni biurowej w stosunku do ceny. W analizowanym roku Warszawa pozostawała na ostatnich pozycjach pod względem jakości i poziomu życia pracowników (razem z Moskwą) oraz czystości środowiska. Pozytywnym zjawiskiem w 2004 roku było 6. i 7. miejsce Warszawy w promowaniu miasta i zachęcaniu do inwestowania oraz do działań zmierzających do poprawy swojej pozycji w Europie. 12

15 2. POLSKI I WARSZAWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI NA TLE KRAJÓWI STOLIC EUROPEJSKICH Polska zajmująca dotychczas ostanie miejsca w rankingu porównującym wskaźniki intensywności rozwoju budownictwa mieszkaniowego w krajach europejskich, w 2003 roku zajęła 9 miejsce wśród 19 krajów Euroconstructu 5. Polska EC-15 Włochy Wielka Bry tania Szwecja Szwajcaria Portugalia Norwegia Niemcy Irlandia Holandia Hiszpania Francja Finlandia Dania Belgia Austria 4,3 2,6 4,9 4,7 4,4 4,2 2,9 2,9 2,2 2,2 4 3,9 6,4 5,1 5,3 2,9 3,1 3,7 4,1 5 5,5 5,2 4,2 3,2 4,1 3,7 5,3 5,1 10, ,7 17, Wykres 1. Liczba mieszkań oddanych do użytku na 1000 mieszkańców w krajach Euroconstructu w 2002 i 2003 roku (tys.) Źródło: Polska Agencja Badawcza Budownictwa Komunikat PAB 12/ Konferencja EUROCONSTRUCT w Sztokholmie wyniki podane w Komunikacie PAB 12/

16 Katowice 0,88 2,59 Gdańsk Poznań Kraków 6,48 6,37 5,26 5,01 4,36 4,6 Mieszkania/1000 mieszk. w 2003 r. Mieszkania/1000 mieszk. w 2002 r. Warszawa 5,86 7, Wykres 2. Liczba mieszkań oddanych do użytku na 1000 mieszkańców w 2002 i 2003 roku (tys.) Źródło: Ober Haus Agencja Nieruchomości W państwach unijnych dominują mieszkania duże, a więc drogie (przeciętnie ponad 35 m 2 na osobę w Polsce niecałe 20 m 2 ). W Hiszpanii w przeciągu ostatnich 20 lat ceny mieszkań wzrosły realnie o 124%, zaś w Irlandii o 90%. W Polsce prawdopodobnie będzie tak samo. Ceny mieszkań po wejściu Hiszpanii do UE zaczęły się zmieniać. Tendencja wzrostu była zauważalna i obserwuje się ją nadal. W początkowym okresie funkcjonowania w UE ten wzrost nie był jednak wysoki, lecz stały i umiarkowany. W latach wyglądało to następująco: w 2001 r. ceny wzrosły o 15%, w 2002 r. o 20%, w 2003 r. o 17%, zaś w 2004 roku ceny wzrosły średnio o 10%. W 2000 r. oddano do użytku 500 tys. mieszkań o średniej powierzchni 95 m 2. Dla porównania w roku wejścia Hiszpanii do UE tych mieszkań było tylko 200 tys. Rok 2003 to 550 tys. oddanych lokali mieszkalnych. Uważa się, że od 2004 roku rynek będzie się stabilizował, a liczba oddanych mieszkań będzie oscylowała na poziomie 400 tys. 6 Na rynku europejskim nastąpił 6% spadek liczby transakcji, przy jednoczesnym 15% wzroście cen mieszkań. Jedynie w Belgii, Holandii, Hiszpanii oraz Szwecji zanotowano wzrost liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. Największy spadek nastąpił w Luksemburgu i Wielkiej Brytanii. W Niemczech spadła zarówno liczba transakcji, jak i ceny nieruchomości mieszkaniowych. W Polsce trend wzrostu cen mieszkań utrzymuje się. W ciągu ostatnich 10 lat mieszkania podwoiły swoją cenę. W krajach UE nieruchomości nabywane są głównie na kredyt. Cena kredytu bywa 2- i 3-krotnie wyższa od wskaźnika inflacji, mimo to oprocentowanie najdroższych kredytów wynosi około 5,5% 7. Zdaniem prof. Witolda Wernera z Instytutu Rozwoju Miast aby osiągnąć średnią w UE liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w ciągu 10 lat należałoby wybudować i sprzedać 1,3 mln mieszkań, co oznacza, że powinno powstać ponad 150 tys. mieszkań rocznie przez 10 lat z rzędu 8. Z relacji z obrad Kongresu Budownictwa Polskiego wynika, że Polska znajduje się na ostatnim miejscu w Europie pod względem ilości mieszkań na 1000 mieszkańców. W ciągu dziesięciu lat trzeba wyburzyć około 800 tysięcy mieszkań ze względu na to, że ich stan techniczny będzie zagrażał zdrowiu i życiu (badania IGM). 6 Gazeta Prawna, Nieruchomości, 28 września 2004 r. 7 Rzeczpospolita, Nieruchomości, 12 lipca 2004 r. 8 Newsweek, 11 lipca 2004 r. 14

17 W ostatnich latach zlikwidowano ulgi budowlane i remontowe, doprowadzono do likwidacji rządowych kas mieszkaniowych, zlikwidowano sejmową komisję budownictwa, urząd mieszkalnictwa i ministerstwo budownictwa. Wszystko to razem spowodowało, że rocznie oddawane jest do użytku dwa razy mniej nowych mieszkań niż to jest konieczne, żeby zacząć wychodzić z kryzysu mieszkaniowego. Za siedem miesięcy 2004 roku oddano o 50% mniej mieszkań niż w ubiegłym roku. W Polsce, pomimo najgorszej sytuacji mieszkaniowej, przyrost mieszkań na 1000 mieszkańców w ciągu 7 lat był najmniejszy w Europie. Polskę wyprzedzają nie tylko wysoko rozwinięte kraje Unii Europejskiej, ale również wszystkie kraje byłego bloku wschodniego 9. Z informacji Kongresu Budownictwa Polskiego, który odbył się we wrześniu 2004 roku, wynika, iż Polska znajduje się na końcu wszelkich zestawień europejskich Polska Litwa Rumunia Łotwa Węgry Bułgaria Hiszpania Francja Liczba mieszkań/1000 mieszkańców Przyrost mieszkań/1000 mieszkańców w ciągu 7 lat Wykres 3. Sytuacja mieszkaniowa Polski na tle wybranych krajów Unii Europejskiej Źródło: Materiały KBP Ceny mieszkań w Warszawie należały do najniższych w UE, chociaż nieznacznie wzrosły w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Mieszkania najpopularniejsze trzypokojowe kosztują około 300 tys. zł, w Londynie lub Paryżu za taki lokal trzeba zapłacić ponad 10 razy więcej. W Pradze trzeba zapłacić tylko nieznacznie drożej niż w Warszawie. Najwyższe ceny w stolicach, które razem z Polską włączyły się do wspólnego europejskiego rynku, są w Budapeszcie 10. W Niemczech średnia cena m 2 mieszkania wynosi 3 tys. euro, a w samym Berlinie 5 6 tys. euro. U nas te proporcje wyglądają następująco średnia w Warszawie wynosi 4 tys. zł/m 2, a w Polsce do 3 tys. zł 11. Średnia cena m 2 w Polsce jest o ponad połowę niższa niż przeciętna w Europie. W przypadku zakupu domu najdroższą stolicą europejską jest Paryż (1 mln euro) oraz Madryt (900 tys. euro), natomiast dla transakcji mieszkaniowych Madryt (300 tys. euro) i Rzym (440 tys. euro) 12. Najtańszymi stolicami europejskimi w tym segmencie rynku nieruchomości były Helsinki i Sztokholm. Dysproporcje pomiędzy cenami mieszkań i domów w stolicach europejskich są 20 30% wyższe niż w miastach drugich, co do wielkości 9 Gazeta Prawna, Nieruchomości, 28 września 2004 r. 10 Gazeta Prawna, Nieruchomości, 25 maja 2004 r. 11 Rzeczpospolita, Nieruchomości, 12 lipca 2004 r. 12 op.cit. 15

18 w danych państwach. Wyjątkami są: Francja, Hiszpania, Włochy, Niemcy oraz Holandia. Najmniejsze dysproporcje widoczne są w Niemczech, natomiast największa rozbieżność cenowa występuje pomiędzy stolicą a kolejną dużą aglomeracją miejską we Francji, Hiszpanii oraz w Wielkiej Brytanii 13. Austria Belgia Dania drugie duże miasto stolica Finlandia Francja Hiszpania Holandia Irlandia Luksemburg Niemcy Norwegia Portugalia Szwecja Wielka Brytania Włochy [tys. euro] Wykres 4. Średnia cena sprzedaży domu w stolicy oraz drugim dużym mieście w krajach UE w 2003 r. Źródło: Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Raport z polskiego rynku nieruchomości 2004 rok, Szczecin 2004 r. Zróżnicowanie cen apartamentów oraz domów pomiędzy stolicami jest nawet dwukrotne, a w przypadku kolejnych dużych miast nawet ponad trzykrotne. Jednak na najtańsze mieszkanie w dużym europejskim mieście należy przeznaczyć minimum 70 tys. euro, a na dom 130 tys. euro. 13 Raport z polskiego rynku nieruchomości 2004 rok Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Szczecin 2004 r. 16

19 Austria Belgia Dania drugie duże miasto stolica Finlandia Francja Hiszpania Holandia Irlandia Luksemburg Niemcy Norwegia Portugalia Szwecja Wielka Brytania Włochy [tys. euro] Wykres 5. Średnia cena sprzedaży apartamentu w stolicy oraz drugim dużym mieście w krajach UE w 2003 roku Źródło: Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Raport z polskiego rynku nieruchomości 2004 rok, Szczecin 2004 r. Warszawa Szczecin Poznań Łódź Kraków Katowice Gdańsk Cena max. Cena min Wykres 6. Apartamenty kupno-sprzedaż (zł) Źródło: Notowania Rynku Nieruchomości Nr 5 Maj

20 Ceny powierzchni biurowych w Europie są znacznie zróżnicowane. Najtańsze biura sprzedawano w Szwecji, a najdroższe w Hiszpanii i Włoszech, a także w miastach, w których jest mała podaż tych powierzchni oraz wysokie ceny najmu. Roczne koszty wynajmu biura za m 2 wahają się w przedziale euro rocznie 14. Austria Belgia Dania drugie duże miasto stolica Finlandia Francja Hiszpania Holandia Irlandia Luksemburg Niemcy Norwegia Portugalia Szwecja Wielka Brytania Włochy [tys. euro] Wykres 7. Średnia cena sprzedaży biura w stolicy oraz drugim dużym mieście w krajach UE w 2003 roku Źródło: Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Raport z polskiego rynku nieruchomości 2004 rok, Szczecin 2004 r. Międzynarodowa firma CB Richard Ellis opracowała raport dotyczący rynków powierzchni biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej 15. Z raportu wynika, że w 2003 r. odnotowany został pozytywny wzrost szczególnie pod względem popytu na powierzchnię biurową, który znacząco poprawił się w porównaniu z rokiem 2002 o prawie 27%. W efekcie, w ciągu 2003 r. powierzchnia wynajęta wzrosła w każdym z krajów Europy Środkowo-Wschodniej. W ubiegłym roku powstało w krajach Europy Środkowo-Wschodniej około 1,3 mln m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej (średnio w poszczególnych analizowanych miastach powierzchnia wzrosła od 10 do 12%, w Sofii i Bukareszcie nawet, odpowied- 14 Raport z polskiego rynku nieruchomości 2004 rok, Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Szczecin 2004 r maja 2004 r. 18

21 nio o 21% i 20%). Analitycy CB Richard Ellis przewidują, że rynek powierzchni biurowej wzrośnie o około 11% w 2004 r. Najbardziej stabilne czynsze ma Praga. Czynsze na rynkach takich jak Budapeszt i Warszawa będą prawdopodobnie obniżać się ze względu na znaczny wskaźnik powierzchni niewynajętej oraz ciągłą podaż nowoczesnej powierzchni biurowej. Inwestycje w produkty biurowe w Europie Środkowo-Wschodniej przynoszą najwyższy zwrot w europejskich rynkach powierzchni komercyjnych. W Polsce wartość biurowców w 2004 roku była nadal o 30 80% niższa niż w większości państw członkowskich UE. Za kilka lat nasze ceny powinny się zrównać z cenami w Portugalii i Hiszpanii. W Europie w 2003 roku przybyło aż 4,3 mln m 2 powierzchni w centrach handlowych 16. W ciągu ostatnich trzech lat powierzchnia centrów handlowych powiększyła się o ponad jedną piątą. Nawet w Wielkiej Brytanii, we Francji, w Niemczech, Hiszpanii czy we Włoszech, gdzie tego typu obiektów jest najwięcej w Europie, ciągle przybywa nowych. Nie są to jednak hale z hipermarketami, ale centra nowej generacji, które spełniają zarówno funkcje handlowe, jak i rozrywkowe. Największy boom inwestycyjny trwa w Hiszpanii i Włoszech, a także w Polsce (przybędzie ponad 1,3 mln m 2 ). Nasz kraj jest już na siódmym miejscu w Europie pod względem ilości tego typu powierzchni. Jednak po przeliczeniu jej na tysiąc mieszkańców przypada niespełna 92 m 2, Polska nadal pozostaje w tyle przy średniej w starej UE dwukrotnie wyższej. Polska, jako kraj jest miejscem atrakcyjnym do inwestowania w sektorze handlu detalicznego, ma na to wpływ wysoka liczba ludności oraz sieć dużych miast. Utrudnienie stanowią procedury planistyczne, dopuszczające, podobnie jak w Czechach lokowanie obok siebie konkurencyjnych obiektów, np. centrów handlowych. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej nastawione są na lokowanie w nich inwestycji o wysokiej jakości i dobrej architekturze, w porównaniu do kilku lat wstecz buduje się w nich mniej hipermarketów. Nowe państwa przyjęte ostatnio do Unii Europejskiej mają słabo rozwinięty sektor logistyczno-przemysłowy, w związku z tym planuje się realizację większej liczby inwestycji w tym zakresie 17. Pomimo trudności związanych z jakością dróg oraz z wykupem i scalaniem działek w krajach Europy Środkowo-Wschodniej powstaje coraz więcej parków logistycznych. Ostatnio centra logistyczne są lokowane w miastach średniej wielkości, co wskazuje na kolejny trend rynku nieruchomości, w różnych branżach. O przyciąganiu inwestorów do tych ośrodków miejskich decyduje bardzo tania i wykwalifikowana siła. Ceny gruntów w Europie Środkowej i Europie Wschodniej w porównaniu z cenami w Europie Zachodniej są znacznie niższe 18. Za m 2 działki przemysłowej lub inwestycyjnej w pobliżu wielkich aglomeracji trzeba było zapłacić w: Niemczech 300 euro, Wielkiej Brytanii 370 euro, Hiszpanii 350 euro, to jest około 3/4 więcej niż w Polsce. Po przystąpieniu Hiszpanii do Unii Europejskiej nastąpił gwałtowny wzrost cen działek komercyjnych. W Polsce i innych krajach tej części Europy będzie podobnie, chociaż wzrost prawdopodobnie nie będzie tak szybki. W nowych krajach UE może dojść do wzrostu cen nawet o 40%, jednak sama wielkość wzrostu i jego tempo są bezpośrednio uzależnione od całej infrastruktury, przeznaczenia działki, sąsiedztwa inwestycyjnego, a nawet kształtu działki i podaży gruntów. Wzrost cen gruntów w Polsce związany z przystąpieniem do Unii Europejskiej jest konsekwencją wzrostu gospodarczego spowodowanego zwiększonym zainteresowaniem ze strony zagranicznych inwestorów. Wzrastały nie tylko ceny gruntów budowlanych, ale również rolnych. Jest to prawidłowość, którą można zauważyć również w innych krajach, które 16 Gazeta Wyborcza, 02 czerwca 2004 r. 17 O nieruchomościach i inwestycjach w Europie, 10 listopada 2004 r. 18 Gazeta Prawna, Nieruchomości, 26 maja 2004 r. 19

22 w poprzednich latach przyłączyły się do UE, takich jak np. Irlandia. Przed unijną akcesją tego kraju (w 1973 r.) 1 ha gruntu kosztował około 350 euro, a 3 lata później cena była już 10- krotnie wyższa, a po kolejnych trzech latach (1979 r.) za ten sam areał trzeba było zapłacić ponad 7500 euro. Aktualna cena wynosi około euro. Ceny gruntów budowlanych w miastach w Niemczech wynosiły euro/m 2, a w Polsce euro. Polska jest największym krajem wśród nowych państw członkowskich, wyróżniającym się pod względem podaży gruntów 19. Z tego powodu pozostajemy krajem konkurencyjnym cenowo w porównaniu z mniejszymi (np. Węgrami i Czechami), w których ceny ziemi są obecnie dwukrotnie wyższe niż w Polsce. Ceny gruntów w Hiszpanii wzrosły ponad dziesięciokrotnie w ciągu 10 lat od przystąpienia tego kraju do wspólnoty. Analitycy we wrześniu 2004 roku przewidywali, że w ciągu kolejnych 12 miesięcy odnotujemy na rynku dalszą kompresję stóp kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości komercyjne 20. Dla najlepszych inwestycji zlokalizowanych w Warszawie będą się one kształtować na poziomie około 8%. Atrakcyjnie zlokalizowane budynki biurowe wysokiej klasy będą sprzedawane przy stopie kapitalizacji około 8% lub nawet poniżej do końca tego roku. Zmniejszenie poziomu stóp kapitalizacji może pozytywnie wpłynąć na nasz rynek nieruchomości. Zwiększyło się zainteresowanie powierzchnią komercyjną w warszawskich centrach handlowych. Najlepsze centra handlowe są w stanie osiągnąć stopę kapitalizacji na poziomie 8,25 8,50%, która jeszcze w ubiegłym roku wynosiła około 10%. Inwestycje w sektorze powierzchni magazynowych utrzymują się na niskim poziomie i nie oczekuje się wzrostu transakcji w tym sektorze. Stopy kapitalizacji na tym rynku mogą osiągnąć poziom 9 10% dla najlepszych projektów. Zdaniem autorów w ciągu kolejnych 12 miesięcy na rynku nastąpi dalsza kompresja stóp kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomości komercyjne. Dla najlepszych produktów inwestycyjnych zlokalizowanych w Warszawie będą się one kształtować na poziomie około 8%. Na Zachodzie stopy te wahają się w granicach 5 7%, u nas 9 10%. Tabela 1. Stopy kapitalizacji w wybranych stolicach europejskich Miasto Nowoczesne biurowce, dane w mln m 2 Czynsze w najlepszych budynkach, dane w euro/m 2 Wskaźnik powierzchni niewynajętej, dane w % Stopa* kapitalizacji, dane w % Moskwa 3,85 43,65 18,9 13,0 Warszawa 2,20 22,00 18,5 12,5 Praga 1,46 19,00 13,5 9,5 Budapeszt 1,37 18,00 12,8 9,1 Bratysława 0,78 18,00 12,0 8,0 Bukareszt 0,55 16,50 6,7 8,0 * Stopa kapitalizacji pokazuje, jaki jest stosunek dochodu z nieruchomości do kosztu jej nabycia. Stopa kapitalizacji odzwierciedla też ryzyko związane z inwestycjami. Źródła: Gazeta Wyborcza, 2 czerwca 2004 r. oraz CB Richard Ellis 19 Rzeczpospolita, Nieruchomości, 16 sierpnia 2004 r. 20 Rynek nieruchomości w Warszawie wrzesień 2004 raport, Jones Lang LaSalle 20