RAPORT» dodatek promocyjny

Transkrypt

1 RAPORT» dodatek promocyjny

2 Dodatek promocyjny RAPORT Rynek nieruchomości biurowych 2014 Nowoczesność na każdym kroku Polski rynek nieruchomości biurowych już dawno ma za sobą kryzys. I choć Warszawa ciągle dominuje pod względem wartości inwestycji i cen najmu, to właśnie za sprawą innych niż stolica ośrodków ubiegły rok można uznać za przełomowy. Ożywienie na niespotykaną skalę objęło bowiem miasta regionalne.

3 RAPORT Dodatek promocyjny Jeśli komuś przyszłoby na myśl wynajęcie najdroższego biura na świecie, musiałby skierować uwagę na stolicę Wielkiej Brytanii. Londyn niezmiennie pozostaje najwyżej wycenianą lokalizacją powierzchni biurowych. W ubiegłym roku silny popyt przy jednocześnie malejącej liczbie dostępnych biur o najwyższych standardach spowodował wzrost czynszów o 5%. Podwyżki te dotknęły West End, prestiżową dzielnicę Londynu. Średni roczny koszt wynajmu metra kwadratowego w tej okolicy sięgał w 2013 roku 2122 euro1. A ten rok ponownie będzie wzrostowy. Londyn nadal przyciąga wiele międzynarodowych firm i zyskuje na atrakcyjności w skali globalnej. Czynsze w 2014 r. mogą znacząco wzrosnąć wskutek bardzo ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w dzielnicy West End i niesłabnącego popytu ze strony wszystkich sektorów zauważa Digby Flower, dyrektor generalny Cushman & Wakefield w Wielkiej Brytanii i dyrektor działu ds. rynków londyńskich. W rankingu najdroższych powierzchni biurowych tuż za Londynem notowane są: Hongkong, Moskwa, która odnotowała olbrzymi skok w górę, a także Pekin, Tokio, Nowy Jork i Rio de Janeiro. Każde z tych miast jednak ma ceny znacznie tańsze niż stawka za londyński luksus West Endu (szczegóły w ramce Najdroższe biura na świecie). Cała Europa odnotowała w ubiegłym roku najwyższy wzrost (o ok. 3%) od czasu spowolnienia gospodarczego z 2008 roku. Wpływ na rosnące ceny czynszów miał przede wszystkim niedobór powierzchni o wysokim standardzie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, jak wspomniany już Londyn czy Frankfurt. Trzeba jednak zaznaczyć, że na poszczególnych rynkach trendy cenowe znacznie się między sobą różniły, a o ogólnym wzroście w Europie zdecydowały najdroższe lokalizacje. Zmiana ta z perspektywy ostatnich kilku lat jest dla rynku europejskiego istotna, lecz nie wytrzymuje konfrontacji z innymi rynkami regionu EMEA. W 2013 roku bowiem w krajach Bliskiego Wschodu i Afryki Cushman & Wakefield odnotował wzrost o 14%. Na wynik ten również złożyły się zróżnicowane zmiany cen od 5% w górę w Dubaju, przez 10% w Katarze, aż po wzrost cen najmu o 30% w RPA. Stawki na świecie* REGION IV KWARTAŁ 2012 IV KWARTAŁ 2013 świat 0,1 0,8 Europa Zachodnia -0,5 0,9 Europa Wschodnia 3,2 0,2 Europa Środkowa -0,4-1,2 Unia Europejska -0,7 0,7 strefa euro -0,8 0,3 * Zmiana poziomu stawek czynszowych rok do roku (w %) Źródło: dział wycen i doradztwa w Cushman & Wakefield, styczeń Widoki nad Wisłą Jak na tle najważniejszych rynków pozycjonowana jest Polska? Według tej samej klasyfikacji, Warszawa znajduje się w czwartej dziesiątce najdroższych lokalizacji biurowych (w ciągu roku spadła z 33. na 37. lokatę). Tu najwyższa cena najmu sięga 395 euro (euro/mkw./ rok). Wysokość cen tradycyjnie zależy od popytu i podaży. W Warszawie, gdzie nowe powierzchnie wynajmowane są właściwie na bieżąco, ceny wahają się między 22 euro w centrum a 17 w takich dzielnicach jak Wola i 15 na Mokotowie. W przypadku regionalnych miast, jak Poznań czy Szczecin, ceny najmu są zbliżone i wahają się między 12 a 15 euro. Nieco taniej niż w innych porównywalnych miastach jest w Łodzi ocenia Anna Szmilewska, Leasing Manager w SwedeCenter. Dojrzałość rynku potwierdzają badania prowadzone przez PwC. Jako sektor nieruchomości, który najlepiej odpowiada na potrzeby najemców, są powierzchnie biurowe (54%2), a dużo gorzej wypada handel (retail; 20%), budynki przemysłowe i mieszkalne (po 10%). To właśnie za sprawą innych niż stolica ośrodków ubiegły rok można uznać za przełomowy, ożywienie na niespotykaną bowiem skalę objęło

4 Dodatek promocyjny RAPORT zdjęcia: Flickr, Photographer's Choice / getty images miasta regionalne. Choć w porównaniu z Warszawą wartość tych transakcji była niewielka (około 190 mln euro przy 1 mld euro w stolicy), wynik ten oznacza wzrost rok do roku o 683%! Dla porównania, w Warszawie wartość spadła o 5,7%; głównie za sprawą malejącej podaży w centrum stolicy, bo w pozostałych dzielnicach wartość transakcji w 2013 roku nieco wzrosła. Również eksperci firmy doradczej PwC, analizując rynki nieruchomości w Europie, wskazują na rosnącą rolę innych miast niż Warszawa, jak Kraków i Wrocław3. Do interesujących transakcji na tym rynku warto zaliczyć Green Corner w Warszawie (siedziba banku Nordea), zakupiona przez fundusz DAWM za ponad 94 mln euro, a także biurowiec Feniks (nowa siedziba BOŚ, nabyta przez fundusz IVG za 39 mln euro) oraz siedziba NSN we Wrocławiu, kupiona przez PSU TFI za 64 mln euro4. Dodajmy, że również w tym roku zapowiada się kilka dużych transakcji. Przykładem umowy przedwstępne dotyczące siedzib kilku banków, jak Pekao SA czy BZ WBK (o wartości ok. 270 mln euro). Pozostając jeszcze przy Warszawie, warto dodać, że w minionym roku najwięcej powierzchni powstało na terenie górnego Mokotowa (około 50% całej podaży), a także Ochoty i Włoch. Do najistotniejszych realizacji należy budynek Konstruktorska Business Center ( mkw., HB Reavis), Miasteczko Orange ( mkw., Bouygues), Plac Unii ( mkw., Liebrecht & Wood i BBI Development). W tym samym czasie w centrum oddano zaledwie jedną nieruchomość biurową (Plac Bankowy I, pow mkw.). W tym roku zaś nastąpić ma oddanie do użytku dwóch dużych powierzchni na Woli (Warsaw Spire o pow mkw., Ghelamco) i Powiślu (Powiśle Park, mkw.). Mimo że do końca roku planuje się w Warszawie otwarcie ponad dwudziestu nowych nieruchomości biurowych, ich łączna powierzchnia nie przekroczy tej, którą odnotowano w 2013 roku. To zaś może poprzez stale utrzymujący się wysoki popyt przełożyć się Trendy na krajowym rynku Do najważniejszych trendów, które można zaobserwować na polskim rynku, można zaliczyć coraz większą dojrzałość najemców. Doskonale potrafią zdefiniować swoje potrzeby, kładą nacisk na innowacyjne rozwiązania oraz certyfikaty, które bywają już standardem w przypadku nowych inwestycji i które co ważne nie stanowią już dodatkowego czynnika podwyższającego ceny najmu. Równie ważna z punktu widzenia najemców jest funkcjonalność wynajmowanych powierzchni, a więc możliwość adaptacji pod własne cele. My ze swej strony zawsze oferujemy wsparcie, także na etapie aranżacji wnętrz. Ważnym zjawiskiem jest coraz rzadsze projektowanie i realizacja budowy pod kątem potrzeb z góry pozyskanego najemcy. Regułą stają się inwestycje, które dopiero po oddaniu do użytku są wynajmowane. Stanowi to z jednej strony dodatkowe wyzwanie, z drugiej zaś zwiększa elastyczność i uniwersalność powstających powierzchni. W przypadku Warszawy warto też odnotować fakt, iż na naszych oczach powstaje nowe centrum biurowe na Woli, skupiające najnowsze inwestycje tego typu. Małgorzata Wołtoń, Leasing Manager, SwedeCenter W Europie najbardziej wzrosną czynsze tam, gdzie najmocniej odczuwa się dziś niedobór powierzchni. na wzrosty cen czynszów, przynajmniej w niektórych ze stołecznych lokalizacji. Zielona perspektywa rozwoju Przyszłość jest naprawdę zielona piszą autorzy w najnowszej edycji raportu badawczego Emerging trends in real estate5, przygotowanego przez firmę doradczą PwC. Powołują się oczywiście na opinie respondentów, głównie inwestorów i deweloperów. Połowa badanych przekonuje, że inwestycje niekiedy kosztowne realizowane w branży nieruchomościowej według reguł zrównoważonego rozwoju przyniosą w dłuższej perspektywie zysk. Pytani o korzyści z tego typu nakładów wskazywali większe szanse na przyciągnięcie najemców (30% wskazań jako czynnik najważniejszy, 29% jako 2. z najważniejszych), podtrzymywanie atrakcyjności (wolniejsze starzenie się nieruchomości; odpowiednio: 18 i 19% wskazań), wyższą stopę zwrotu (17 i 18%), a także wzmocnienie własnej marki (kompetencje CSR-owe; 15 i 8%) oraz wyższe czynsze (12 i 7% wskazań). Wielu respondentów przywoływanego już badania prowadzonego przez PwC wskazuje, że w poszanowaniu środowiska należy widzieć szereg głębszych wartości. Również w odniesieniu do rynku nieruchomości. Inwestycje tego typu przekonują za swoimi rozmówcami eksperci firmy doradczej warto oceniać kompleksowo, w takich kontekstach, jak mobilność młodych pokoleń pracowników i ich zwyczaje oraz dominujące przekonania a wiążącą się z nimi jakość życia (generacja Y ceni sobie zupełnie inne wartości niż jej poprzednicy i stawia przed sobą oraz pracodawcą odmienne cele czy wymagania również w kontekście warunków panujących w miejscu pracy). Oznacza to również, że inwestor, planując nieruchomość o biurowym przeznaczeniu, musi w znacznie większym stopniu uwzględniać skomunikowanie tej lokalizacji z osiedlami mieszkaniowymi, szkołami, miejscami wypoczynku czy inwestycje w infrastrukturę transportu miejskiego.

5 RAPORT Dodatek promocyjny Najdroższe biura na świecie. TOP 10 w 2014 koszt POZYCJA W 2013 R. lokalizacja najmu (eur/ mkw./rok) 1 Londyn, West End Hongkong, Central Moskwa, COB Pekin, COB Tokio, COB Nowy Jork, Midtown Rio de Janeiro, Zona Sul New Delhi, Connaught Place Paryż, COB Sydney, COB Warszawa, COB 395 Źródło: Cushman & Wakefield, Przykładem smart city jest Nowy Jork i jego Plan NYC, uwzględniający myślenie o zielonym mieście w kontekście przyjęcia kolejnego miliona mieszkańców oraz postępujących globalnych zmian klimatycznych. Europejskim punktem odniesienia jak wskazują autorzy raportu Emerging trends in real estate. Europe 2014 jest Smart City Vienna. Stolica Austrii z powodzeniem skupia się na redukcji emisji dwutlenku węgla, usprawnianiu komunikacji miejskiej i lepszym wykorzystywaniu zasobów (środków transportu, energii etc.). Paryż z kolei może się pochwalić społecznościowym programem wzajemnego użyczania sobie rowerów; podobny program obejmujący samochody (ideą jest ograniczenie ruchu w mieście i emisji spalin) ma ponad 100 tysięcy zarejestrowanych osób. W Barcelonie zaś natkniemy się na stacje dokujące dla samochodów elektrycznych oraz baterie słoneczne, które podgrzewają wodę dostarczaną do największych budynków w stolicy Katalonii. Autorskie projekty smart cities wdrożyły również inne europejskie miasta: Sztokholm, Amsterdam, Monachium, Londyn, Berlin i Frankfurt. Wszystkie te trendy coraz częściej stawać się będą oczkiem w głowach deweloperów stawiających na nowoczesne powierzchnie biurowe. To nie moda, lecz coś znacznie więcej. Potwierdzają to zresztą przytoczone wskazania respondentów PwC. Najbliższe miesiące w Europie Według ekspertów z Cushman & Wakefield, w tym oraz 2015 roku do gry o najwyższe pozycje pod względem prestiżu i cen włączą się nowe miejsca na mapie Europy. Do tej pory Powierzchnie biurowe w Polsce* miasto powierzchnia Warszawa (centrum) Warszawa (pozostałe dzielnice) Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Łódź * Istniejące zasoby powierzchni biurowych (w mkw.) Źródło: dział wycen i doradztwa w Cushman & Wakefield, styczeń za potencjał i zmiany na rynkach Starego Kontynentu odpowiadały najbardziej liczące się na świecie lokalizacje; do tego wąskiego grona tradycyjnie zaliczano Londyn, Sztokholm i Frankfurt. W perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy wzrośnie rola tych ośrodków miejskich, które dotąd postrzegano jako peryferyjne i które najmocniej odczuły wstrząs na rynkach po 2008 roku. Za przykład podaje się Dublin, gdzie przy braku nowych inwestycji deweloperskich i rosnącym popycie na wysokiej jakości biura przewiduje się dwucyfrowy wzrost cen czynszów. Oznacza to, iż najbardziej wzrosną czynsze na tych rynkach, które najmocniej odczuwają dziś niedobór powierzchni. Trendy jednak rozłożą się różnie. David Hutchings, partner i dyrektor europejskiego działu badań Cushman & Wakefield, potwierdza, że największym zainteresowaniem najemców cieszy się powierzchnia wysokiej jakości, przy czym jej podaż w coraz większej liczbie miast jest niewystarczająca. Jeśli zasoby pożądanych przez rynek dóbr są niewystarczające, ich wartość gwałtownie rośnie. W przypadku nieruchomości biurowych jednak do głosu dochodzą inne czynniki, jak standardy oferowanych powierzchni i lokalizacja. Ciekawe, że czynniki, które jeszcze niedawno wskazywano jako przyszłościowe, dziś stają się normą. Na równi ze standardami obejmującymi oszczędność energii czy międzynarodową certyfikację liczy się komfort pracy pracowników oraz szereg elementów odnoszących się do jakże modnego zjawiska work-life balance. Stanisław Krauze ICAN Institute 1. Wg raportu Office Space Across the World, Cushman & Wakefield, Cykliczny raport badawczy obejmujący rynki europejskie, Emerging trends in real estate. Europe 2014, PwC. 3. Por.: Emerging trends in real estate. Europe 2014, PwC. 4. Źródło: Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Cushman & Wakefield, wiosna Badaniem objęto 500 osób, więcej:

6 RAPORT Dodatek promocyjny Jak uniknąć błędów przy przeprowadzce biurowej? Dokonując wyboru nowej przestrzeni biurowej, najemca powinien uwzględnić szereg czynników zarówno rynkowych, jak i tych bezpośrednio odnoszących się do specyfiki własnego biznesu. Planowanie przeprowadzki biura bądź wybór miejsca w przypadku nowo powstającej organizacji może być okupione szeregiem konsekwencji, w tym strat finansowych. Tymczasem większości błędów można uniknąć, odpowiednio przygotowując się do tego procesu i uwzględniając standardy wyznaczane przez profesjonalny serwis deweloperski, doradców, a także inwestorów. Dodajmy, że zagrożenie popełnienia błędów i ryzyko z tym związane może dotyczyć każdej firmy, bez względu na jej wielkość i branżę. Choć oczywiście skala strat może być odpowiednio różna. Zanim dokonamy wyboru Wybór konkretnej lokalizacji powinien być poprzedzony szeregiem ustaleń i kalkulacji. Pierwsze pytanie, jakie należy sobie zadać, dotyczy przyczyn przenosin. To istotne, gdyż nie zawsze firma może pozwolić sobie na zagospodarowanie właściwego czasu, aby skutecznie i bez przeszkód przeprowadzić całą procedurę do końca. Zarząd firmy powinien wyznaczyć menedżera projektu, który będzie liderem przedsięwzięcia, przejmie nadzór nad procedurami związanymi z przeprowadzką, a także będzie osobą odpowiadającą za kontakty bezpośrednie z firmą doradczą, deweloperem bądź operatorem docelowej nieruchomości. Lider projektu powinien skupiać w sobie tak kompetencje do podejmowania decyzji, jak i wiedzę dotyczącą aktualnie zajmowanej nieruchomości oraz wymogów co do nowej lokalizacji wyjaśnia Paweł Skałba, partner i dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w Colliers International. Przy czym chodzi niekiedy o szczegółowe i precyzyjne informacje, obejmujące zapisy aktualnie obowiązującej umowy. Trzeba bowiem, planując przeniesienie siedziby biura, uwzględnić na przykład okres wypowiedzenia albo wymóg przywrócenia stanu pierwotnego opuszczanej powierzchni biurowej dodaje Paweł Skałba. W grę wchodzi interes firmy; Z punktu widzenia najemcy istotny jest fakt, że o naprawdę atrakcyjną lokalizację, mimo rosnącej podaży, nie jest łatwo. nierzadko widnieje w umowie najmu zapis, iż w przypadku niewypowiedzenia jej we właściwym czasie zostaje ona automatycznie przekształcona w umowę na czas nieokreślony. To z kolei może oznaczać dla najemcy zmiany w warunkach najmu. W praktyce możemy mieć do czynienia z sytuacją, że firma podejmuje szereg czynności związanych z przeniesieniem biura, kiedy okazuje się, że umowa została z mocy prawa przedłużona i dotychczas planowane terminy są nieaktualne. Zanim dokonamy selekcji potencjalnych miejsc docelowych, powinniśmy uwzględnić specyfikę własnej organizacji i branży, w której działa. Czynniki te niekiedy determinują wybór i mocno zawężają pole manewru. Jeśli firma dysponuje szeroką flotą pojazdów, siłą rzeczy skupi się w przypadku Warszawy nie na Śródmieściu, lecz Mokotowie i Ochocie. Jeżeli zaś jej specyfika sprawia, że firma opiera się na codziennych, licznych kontaktach z partnerami biznesowymi czy klientami, wybór centrum będzie wskazany przekonuje Paweł Skałba z Colliers International. Równie istotna jest wielkość organizacji. W zależności od liczby niezbędnych stanowisk pracy, znalezienie odpowiedniej powierzchni w niektórych częściach miasta może być niezwykle trudne; niekiedy zaś wielkość zatrudnienia wpływająca na ilość wymaganej powierzchni biurowej z góry wykluczy część atrakcyjnych ofert. O podobnych kryteriach wyboru należy pamiętać, kalkulując spodziewany rozwój firmy, w tym osobowy. Większość umów najmu zawiera się dziś na okres co najmniej pięciu lat. Zarząd firmy musi więc uwzględniać ewentualną konieczność zwiększenia powierzchni biurowej. Żeby utrzymać spójność firmy, warto zadbać o elastyczną przestrzeń, której aranżację można w dużym stopniu zmienić bądź w drodze aneksu do umowy zwiększyć eksploatowaną powierzchnię w tej samej lokalizacji. Pamiętajmy, że utrzymanie organizacji pod jednym adresem to nie tylko dogodne warunki zarządzania, płynność

7 Dodatek promocyjny RAPORT komunikacji, lecz także oszczędności (eliminuje np. konieczność dublowania zespołów obsługujących biura w różnych lokalizacjach). Właściwe miejsce Zarówno Warszawa, jak i szereg miast regionalnych charakteryzuje się znaczącym przyrostem nowych powierzchni biurowych. Większość z nich oferuje powierzchnie wysokiej jakości, spełniające najwyższe standardy, zapewniające liczne miejsca garażowe, dodatkową infrastrukturę, a także możliwość swobodnej i szeroko zakrojonej aranżacji wnętrz. Z punktu widzenia najemcy istotny jest fakt, że o naprawdę atrakcyjną lokalizację, mimo rosnącej podaży, nie jest łatwo. Nierzadko umowy przedwstępne najmu zawierane są nawet na trzy lata przed oddaniem nieruchomości do użytku. Nie znaczy to, że powstają one z myślą o jakiejś firmie, lecz świadczy o aktywności obu stron, zarówno najemców penetrujących rynek, jak i deweloperów, prowadzących aktywną sprzedaż już na etapie projektowania i budowy mówi Paweł Skałba. Ale odpowiednio wcześniej zainteresować się ciekawą inwestycją warto z jeszcze jednego powodu. Otóż często deweloperzy i inwestorzy bardzo chętnie zawierają umowy z pierwszym najemcą (większość współczesnych budynków biurowych użytkuje szereg firm). Oznaczać to może atrakcyjne warunki najmu. Otwartość ze strony inwestorów wynika przeważnie z zobowiązań finansowych bank finansujący inwestycję przeważnie wymaga zabezpieczeń; najlepszą z nich jest umowa z przyszłym najemcą (a więc gwarancja przychodów z tytułu najmu). Dodajmy jeszcze konieczność zaplanowania procesu przeprowadzki w czasie. Z jednej bowiem strony najemcę obowiązują terminy zawarte w dotychczasowej umowie oraz inne zobowiązania (np. konieczność przywrócenia stanu pierwotnego sprzed wynajmu, co wiąże się na przykład z wyburzaniem ścianek działowych, Jak oceniać oferty Na rynku funkcjonuje kilka sposobów porównywania ofert najmu lokali. 1. Efektywny czynsz brutto za metr kwadratowy, uwzględniający zachęty finansowe (zwolnienie z czynszu, kontrybucję finansową podzieloną na cały okres najmu). 2. Czynsz brutto i netto za metr kwadratowy. 3. Koszt powierzchni zajmowanej przez jednego pracownika. Wychodzimy poza ocenę stawek czynszu, niektóre z powierzchni charakteryzują się wyższą efektywnością (w praktyce pozwalają zmieścić więcej stanowisk pracy niż inne lokalizacje o identycznej powierzchni użytkowej). Np. jedna oferta obejmująca 5 tys. mkw. pozwala pomieścić wszystkich pracowników w jednym miejscu, podczas gdy inna lokalizacja daje możliwość ulokowania tej samej załogi w komfortowych warunkach, lecz na powierzchni 4 tys. metrów. W takiej sytuacji nie warto porównywać ofert wyłącznie przez pryzmat wysokości stawek za mkw. 4. Total cash flow. Całkowita wartość kontraktu uwzględniająca zachęty finansowe. 5. Zaktualizowana wartość netto, NPV (z ang. Net Present Value), czyli wartość pieniądza w czasie (odpowiedź na dylemat, jaką ma wartość 5-letni kontrakt, jeśli chcielibyśmy zapłacić za niego dzisiaj). Źródło: Colliers International odnawianiem powierzchni ścian i podłóg etc.). Z drugiej zaaranżowanie nowej powierzchni tak, aby w założonym terminie pracownicy mogli w niej rozpocząć pracę. Niekiedy konieczne jest uwzględnienie okresów przejściowych, kiedy firma de facto nie funkcjonuje, przynajmniej w takim zakresie jak zazwyczaj. Aktywność firmy zredukowana do minimum z powodu przeprowadzki biura może skutkować dodatkowymi kosztami. Zwłaszcza jeśli przerwa ta oznacza dla firmy zatrzymanie niektórych procesów albo outsourcing części usług, tudzież akcję informacyjną skierowaną do partnerów czy klientów. Sposób na biuro Nowoczesne powierzchnie biurowe umożliwiają zazwyczaj dokonanie zmian i aranżacji powierzchni wedle własnych potrzeb. Z góry zaś deweloper zakłada zróżnicowanie przestrzeni np. na części stricte biurowe (stanowiska pracy) i konferencyjne, sanitarne i inne. To zaś wiąże się z zapewnieniem właściwej infrastruktury. Operator udostępniający powierzchnię z reguły zapewnia dostęp wszystkich mediów, w tym np. Internetu. Najemca może też skorzystać z obsługi serwisantów, oferowanej przez operatora (zarządcę, dewelopera, doradcę) i architektów wnętrz. Może też dokonać planowania przestrzeni i jej zagospodarowanie na własną rękę. Nowoczesne powierzchnie biurowe uwzględniają szereg wymogów związanych z pracą przy stanowiskach komputerowych, pracy w zespołach zadaniowych (doraźnych), działań kreatywnych itd. Oznacza to przystosowanie biura z myślą o optymalizacji procesów w firmie, ale i komforcie poszczególnych pracowników, jak również umożliwianiu interakcji między członkami zespołów i poszczególnymi pionami w organizacji. Nowoczesne miejsca pracy biurowej to szeroko rozumiana mobilność, ergonomia stanowiska oraz niemal nieograniczona łączność z siecią i dostęp do ekranu komputera.

8 RAPORT Dodatek promocyjny CASE STUDY Najwyższe standardy w stolicy Wielkopolski Business Garden Poznań to innowacyjny, zielony kompleks biurowy największa tego typu inwestycja realizowana w stolicy Wielkopolski. Wkrótce podobny kompleks budynków powstanie we Wrocławiu. Parki, których inwestorem i deweloperem jest SwedeCenter, są projektowane, budowane i użytkowane z myślą o wygodzie najemców oraz zdrowym, zielonym środowisku pracy. Poznański kompleks będzie się składać z dziewięciu budynków, usytuowanych na działce o powierzchni ponad sześciu hektarów. Znajdą się w nim biura, sale konferencyjne wraz z niezbędnymi udogodnieniami. Zakończenie pierwszego etapu prac zaplanowano na listopad 2014 roku, do użytku zostanie udostępnionych 80 tys. mkw. powierzchni najmu oraz 2165 miejsc parkingowych, a także prawie 3,5 tys. mkw. zielonych dachów na budynkach kompleksu. Business Garden wyróżnia się kameralną zabudową. Budynki są usytuowane w taki sposób, aby zapewnić prywatność i najlepszą ekspozycję względem słońca w ciągu roku. Kształt i wymiary poszczególnych pięter gwarantują najemcom swobodną i optymalną aranżację powierzchni. Pozwalają też na ekspansję w ramach jednego kompleksu. Istotnym elementem kompleksu jest ogród. Architekci starannie dobrali drzewa i krzewy, aby pasowały do typowej dla tego regionu szaty roślinnej. W dobrym miejscu Jednym z atutów inwestycji jest atrakcyjna lokalizacja. Business Garden Poznań powstaje w bardzo obiecującej dzielnicy Grunwald na skrzyżowaniu ulic Marcelińskiej, Bułgarskiej i Łubieńskiej, na osi łączącej lotnisko Ławica z centrum Poznania. Bliskość lotniska ułatwi komunikację klientom biznesowym, a bezpośrednie sąsiedztwo przystanków autobusowych i ścieżek rowerowych oraz zmodernizowany układ drogowy zagwarantują pracownikom łatwy dojazd do kompleksu. Zielone standardy Badania wskazują, że koszt eksploatacji powierzchni biurowej w nowoczesnym

9 Dodatek promocyjny RAPORT Jakie rozwiązania zastosowano w Business Garden Poznań? budynku jest niższy nawet o kilkanaście procent. Wynika to przede wszystkim z jakości zastosowanych materiałów i rozwiązań technicznych, które m.in. obniżają zużycie energii elektrycznej. Poza tym po stronie zysków należy zapisać zdrowszych i bardziej efektywnych pracowników użytkowników przestrzeni biurowej. Gwarancją zaś tego typu standardów są międzynarodowe certyfikaty. Poznański Business Garden, wzorem wszystkich pozostałych inwestycji SwedeCenter, zaprojektowano z uwzględnieniem nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań technicznych. Są one zgodne z wymogami certyfikacji LEED projekt jako pierwszy park biznesowy i druga inwestycja w Poznaniu otrzymał precertyfikację LEED Gold. Zastosowane tu zielone technologie zapewniają redukcję zużycia mediów (wody i energii), a także zwiększoną wydajność wentylacji oraz lepszy komfort termiczny i dostęp do naturalnego światła. Wyróżnikiem kompleksu są szeroko rozbudowane funkcje uzupełniające. Oprócz typowych biur powstaną tu sale konferencyjne oraz usługi dedykowane pracownikom, jak poczta, bank, pralnia, sklepy, punkty gastronomiczne. Jeśli pracownicy wyrażą takie zainteresowanie, w kompleksie powstanie przedszkole. W części ogrodowej kompleksu powstaną strefy kontaktu, w których pracownicy biurowi będą mogli swobodnie spędzać czas, spotykać się w sprawach służbowych z zewnętrznymi partnerami. Znajdą się tu także tablice do gry w koszykówkę i plac do gry w boule. Wszystkie te rozwiązania zaprojektowano z myślą o najemcach, aby w godzinach pracy oraz po wyjściu z biura mieli zapewnione niezbędne usługi i serwis. * * * Liczymy, że wszystkie budynki Business Garden w Poznaniu otrzymają ostateczny certyfikat na tym poziomie mówi Roger Andersson, dyrektor zarządzający SwedeCenter. Materiały lokalne, w celu ograniczenia emisji spalin w trakcie transportu. Energooszczędne oświetlenie z systemem sterowania i czujnikami ruchu wyłączającymi zbędne oświetlenie w częściach wspólnych budynków. Energooszczędne systemy wentylacji i chłodzenia oparte na belkach chłodzących. Rolety zewnętrzne podłączone do systemu sterowania budynków, których zadaniem będzie odbijanie promieni słonecznych i w konsekwencji redukcja kosztów chłodzenia budynków. Zaprojektowanie zielonych dachów, redukujących efekt wyspy cieplnej. Zastosowanie innowacyjnej armatury, pozwalającej na oszczędną gospodarkę zużycia wody. Gromadzenie i powtórne wykorzystywanie wody opadowej do nawadniania terenów zielonych. Wyznaczenie parkingów dla rowerów z węzłami sanitarnymi i szatnią dla rowerzystów w podziemnej hali garażowej. Realizacja inwestycji: dwa etapy Projekt podzielono na dwa etapy. Pozwolenie na budowę pierwszego z nich deweloper otrzymał w 2011 roku, a prace budowlane ruszyły tuż po wyborze generalnego wykonawcy w lutym 2013 roku. Zakres prac obejmuje wybudowanie czterech z dziewięciu budynków, usytuowanych od strony ulicy Marcelińskiej, o powierzchni 42 tys. mkw. Czas trwania budowy zaplanowano na dwa lata. Rozpoczęcie kolejnego etapu inwestycji nastąpi najprawdopodobniej w roku W tym etapie powstaną pozostałe budynki.