Dowiedz się, jak sprawnie przeprowadzić okresowe przeglądy instalacji wentylacyjnej, gazowej i elektrycznej w lokalach ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Dowiedz się, jak sprawnie przeprowadzić okresowe przeglądy instalacji wentylacyjnej, gazowej i elektrycznej w lokalach ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

2 Nowość na rynku! Gotowe rozwiązania kwestii technicznych, prawnych, eksploatacyjnych i finansowych nieruchomości Wszystkie rozwiązania poparte są przystępnymi komentarzami ekspertów i podstawa prawną. ZYSKAJ AKTUALNY NUMER NA PRÓBĘ! W podziękowaniu za zamówienie magazynu otrzymasz GRATIS BROSZURĘ: Wzory dokumentów niezbędnych w zarządzaniu nieruchomościami, dzięki której szybko i profesjonalnie przygotujesz treść uchwały lub umowy. Dzięki magazynowi unikniesz błędów, a Twoje działania będą postrzegane jako kompetentne i profesjonalne. Już teraz zarezerwuj swój numer Zarządca Nieruchomości i odbierz gratis: wejdź na stronę

3 Autor: praca zbiorowa Wydawca: Norbert Pawlikowski Redaktor: Ewa Potocka ISBN Copyright by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2017 Skład i łamanie: Darek Cuber Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, Warszawa tel , faks Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim. Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Zaproponowane w niniejszym poradniku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w poradniku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków. 3

4 Spis treści Wstęp 5 1. Obowiązek przeprowadzania przeglądów okresowych instalacji elektrycznych 5 2. O czym musisz pamiętać zlecając kontrolę przewodów kominowych i instalacji gazowej 6 3. Sprawdź, kiedy powinieneś przeprowadzić przegląd instalacji przeciwpożarowej w zarządzanym budynku wielorodzinnym 7 4. Odpowiedzialność karna zarządcy za nieprzeprowadzenie obowiązkowej kontroli 8 5. Co zrobić, gdy lokator nie udostępnia lokalu do obowiązkowej kontroli 9 4

5 Wstęp Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej. Polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego: co najmniej raz w roku: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); co najmniej dwa razy w roku, przeglądu instalacji gazowej w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m 2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 (art.62 pr. bud.). 1. Obowiązek przeprowadzania przeglądów okresowych instalacji elektrycznych Zgodnie z prawem budowlanym obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą musi być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Zgodnie z przepisem przegląd ma dotyczyć całego obiektu budowlanego. Tymczasem specyfika wspólnot mieszkaniowych dzieli obiekt budowlany na nieruchomość wspólną i odrębne lokale. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W orzecznictwie przyjmuje się, że w skład lokalu wchodzi instalacja elektryczna do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu i za tą część odpowiada właściciel, a pozostała część instalacji w budynku stanowi nieruchomość wspólną i za tę część odpowiada wspólnota mieszkaniowa. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe dokonują przeglądu całych instalacji mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców w budynku oraz fakt, że prawo budowlane odpowiedzialnym za przeglądy w całym obiekcie czyni wspólnotę mieszkaniową i jej zarządcę. Natomiast remonty instalacji i usuwanie usterek instalacji wspólnoty mieszkaniowe wykonują już tylko odnośnie nieruchomości wspólnej. W przypadku zaleceń pokontrolnych odnośnie instalacji stanowiących część składową lokali są one tylko przekazywane ich właścicielom, a następnie egzekwowane jest ich wykonanie łącznie ze zgłoszeniem do nadzoru budowlanego. 5

6 Warto zapamiętać, że lokale użytkowe w budynku wspólnoty mieszkaniowej są także lokalami tej wspólnoty tak jak i lokale mieszkalne. Zatem, o ile wykonanie przeglądów wspólnoty mieszkaniowej tylko w zakresie nieruchomości wspólnej i pozostawienie dokonania tych przeglądów w każdym lokalu do wykonania przez właścicieli tych lokali znalazłoby oparcie w przepisach prawa, choć nie jest to działanie ani w interesie wspólnoty mieszkaniowej ani zarządcy, który poniesie odpowiedzialność za brak przeglądu w budynku bowiem właściciele w dużej części tych przeglądów nie wykonają. Oznacza to, że nieporozumieniem jest wykonanie przeglądów lokali mieszkalnych na żądanie od właściciela lokali użytkowych aby ten przegląd wykonał sam. Mija się to nie tylko z przepisami, lecz także z podstawowymi zasadami logiki. 2. O czym musisz pamiętać zlecając kontrolę przewodów kominowych i instalacji gazowej Instalacja gazowa jest instalacją niebezpieczną, wszelkie przeróbki wymagają wykonania przez osoby z uprawnieniami, a instalacja wymaga ciągłej, okresowej kontroli. Do obowiązków właściciela budynku w zakresie utrzymania właściwego stanu technicznego instalacji gazowej należy: 1) zapewnienie nadzoru nad wykonywaniem głównej próby szczelności, 2) zapewnienie nadzoru nad realizacją robót konserwacyjnych, napraw i wymian oraz nadzoru nad wykonawstwem usług związanych z realizacja zaleceń wynikających z okresowych kontroli w lokalach, 3) w przypadku stwierdzenia w toku kontroli okresowej występowania zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników wyłączenie z użytkowania instalacji lub jej części, 4) występowanie do dostawcy gazu w przypadku konieczności jej napełnienia gazem, 5) zapewnienie realizacji zaleceń pokontrolnych wydawanych przez upoważnione organy, 6) w przypadku wystąpienia ryzyka zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali przeprowadzenie kontroli stanu technicznego instalacji, 7) zawiadamianie dostawcy gazu w każdym przypadku stwierdzenia uszkodzenia szafki, w której umieszczono kurek główny gazowy. Stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Kontrolę stanu technicznego gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych. Są to kwalifikacje typu D wymagane na stanowisku dozoru. Sprawdzenia spełnienia wymagań kwalifikacyjnych dokonuje się co 5 lat. W praktyce wspólnot mieszkaniowych przyjmuje się dwie wersje rozgraniczenia albo że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do indywidualnego licznika na wejściu do 6

7 lokalu, albo że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do zaworów odcinających przy odbiornikach włącznie, czyli cała instalacja stanowi nieruchomość wspólną. Kontrola przewodów wentylacyjnych Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zlecając firmie kontrolę przewodów wentylacyjnych powinien w formie pisemnej np. w zleceniu lub też w umowie kominiarskiej odpowiednio zapisać warunki współpracy. Zadbaj o to, by wykonawca: posiadał aktualne uprawnienia kominiarskie i załączył te dokumenty do końcowego protokołu z kontroli, wykazał wszystkie nieprawidłowości w lokalach i na częściach wspólnych w instalacji wykryte podczas czynności kontrolnych, poinformował pisemnie właściciela lokalu lub osobę przez niego upoważnioną o nieprawidłowościach jakie zostały wykazane podczas czynności kontrolnych. Ważne, aby mieszkaniec pisemnie potwierdził, że zapoznał się z uwagami jakie zostały wykazane i jednocześnie zobowiązał się do ich pilnego usunięcia, jeśli nieprawidłowość jest z winy użytkownika lokalu np. poprzez zamontowanie mechanicznego wentylatora w instalacji wentylacji grawitacyjnej, wykazał wszystkie czynności, jakie zostały wykonane przez kontrolującego, np. wyczyszczenie i udrożnienie komina. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać : osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych; osoby mające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa powyżej, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych. Czyścić przewody może natomiast nie tylko mistrz kominiarski ale także czeladnik. Po przeprowadzeniu przeglądu wykonawca wystawia protokół pokontrolny, potwierdzenie zakresu wykonanych prac oraz stwierdzone nieprawidłowości oraz zalecenia pokontrolne, do których wspólnota mieszkaniowa musi się dostosować. Najczęściej polegać one będą na konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W trakcie przeprowadzania przeglądu okresowego sprawdza się też wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. 3. Sprawdź, kiedy powinieneś przeprowadzić przegląd instalacji przeciwpożarowej w zarządzanym budynku wielorodzinnym W budynkach wielolokalowych w zależności od wyposażenia, zarządcy/ administratorzy zobligowani są do przeprowadzenia kontroli instalacji przeciwpożarowej. Zgodnie z obowiązującymi 7

8 przepisami przeglądy techniczne urządzeń przeciwpożarowych powinny być przeprowadzane w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Kontrole są wykonywane na zlecenie przez firmy zewnętrzne, które posiadają stosowne uprawnienia do wykonania takich kontroli. Obowiązkowym przeglądom powinny zostać poddane następujące urządzenia znajdujące się w budynku: gaśnice, hydranty wewnętrzne i zewnętrzne, przeciwpożarowe wyłączniki prądu, systemy oddymiania, systemy sygnalizacji pożaru (kontrola raz na kwartał), drzwi przeciwpożarowe, bramy przeciwpożarowe, systemy wykrywania gazu, oświetlenie awaryjne, oznakowanie awaryjne. Raz na pięć lat powinny być poddane próbie ciśnieniowej na maksymalne ciśnienie robocze węże stanowiące wyposażenie hydrantów wewnętrznych. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego jeden raz na 5 lat należy przeprowadzić badanie odporności izolacji instalacji elektrycznej i badanie instalacji elektrycznej w zakresie ochrony przeciwporażeniowej. Wszystkie urządzenia muszą być opatrzone instrukcją o zakresie i częstotliwości wykonywania kontroli. Każda kontrola powinna zostać zakończona stosownym protokołem poświadczającym wykonanie przeglądu przeciwpożarowego stwierdzającym poziom sprawności testowanych urządzeń i ewentualne uwagi, zalecenia, które zarządzający budynkiem powinien uwzględnić w dalszym zarządzaniu budynkiem. Pamiętaj, że jeżeli protokół pokontrolny zawierać będzie ustalenia wymagające naprawienia, zmiany urządzeń to masz obowiązek tego dopilnować. Dopełnienie tego obowiązku wiąże się z odpowiedzialnością zarządcy za wykonanie zobowiązania wobec właścicieli nieruchomości, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności (art kc, wyrok SN z 5 lutego 2002 r., sygn. akt II CKN 894/99). 4. Odpowiedzialność karna zarządcy za nieprzeprowadzenie obowiązkowej kontroli Pamiętaj, że nieprzeprowadzenie odpowiedniej kontroli zagrożone jest odpowiedzialnością karną. Karze grzywny w formie mandatu karnego nakładanego przez upoważnionego 8

9 pracownika nadzoru budowlanego podlega ten, kto nie poddaje obiektu budowlanego okresowym kontrolom. Natomiast karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny podlega ten, kto będąc ustawowo zobowiązany: w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu lub jego części nie spełnia obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie dla środowiska, nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przeznaczeniem. 5. Co zrobić, gdy lokator nie udostępnia lokalu do obowiązkowej kontroli W ramach powierzonych obowiązków zarząd wspólnoty jest zobligowany do przeprowadzania obowiązkowych kontroli w lokalach mieszkalnych wynikających z zapisów prawa budowlanego. Zdarzają się jednak sytuacje, w których właściciel nie chce udostępnić lokalu w celu przeprowadzenia czynności kontrolnych. Prawo budowlane narzuca właścicielom budynków wykonywanie okresowych przeglądów. W zależności od wyposażenia lokali i konieczności określającej częstotliwość kontroli, dotyczą one instalacji wentylacyjnej, gazowej oraz raz na 5 lat instalacji elektrycznej. W budynkach z małą liczbą lokali wykonanie przeglądów nie stanowi większego problemu i zazwyczaj w dwóch, trzech wyznaczonych terminach udaje się skontrolować wszystkie lokale, będące w zasobach nieruchomości. Co jednak robić w przypadku budynków, w których liczba lokali jest bardzo duża? UWAGA W skrajnych przypadkach brak możliwości wejścia do lokalu może powodować zagrożenie dla mieszkańców. Zorganizowanie kilku terminów, w których odbędzie się kontrola, to jeden ze sposobów na sprawne przeprowadzenie kontroli. Zarządzający budynkiem powinien uświadomić osoby notorycznie uniemożliwiające kontrolującym wejście do lokalu o konsekwencjach i ewentualnej odpowiedzialności, gdy z powodu niemożliwości przeprowadzenia okresowej kontroli w lokalu doszło do szkód. Może się jednak zdarzyć, że właściciel nie udostępnia lokalu obowiązkowych kontroli instalacji gazowej, wentylacyjnej czy też elektrycznej pomimo powiadomień i próśb. Dokonywanie okresowych przeglądów instalacji w lokalu to tak naprawdę obowiązek właściciela mieszkania a nie wspólnoty mieszkaniowej. W świetle obowiązujących przepisów właściciel nie ma obowiązku udostępniać swojego lokalu celem przeprowadzenia wymienionych kontroli, za wyjątkiem takich sytuacji jak: przeprowadzenie konserwacji, remontu lub usunięcie awarii w nieruchomości wspólnej a także wyposażenie budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, co przewiduje art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. 9

10 W przedstawionej sytuacji można skierować sprawę do nadzoru budowlanego, aby dokonał kontroli przestrzegania prawa budowlanego przez właściciela lokalu. Nadzór budowlany na podstawie art. 65 ustawy Prawo budowlane może żądać od właściciela lokalu okazania dokumentacji związanej ze stanem technicznym lokalu, a właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać te dokumenty. Warto również przesłać stosowne pismo do gazowni i zakładu elektrycznego z zawiadomieniem, że właściciel lokalu uniemożliwia podjęcie stosownych czynności kontrolnych w lokalu. Poniżej znajdziesz przykładowe powiadomienia jakie zarządzający budynkiem może sporządzić na tę okoliczność: Gliwice, dnia... Wspólnota Mieszkaniowa Gliwice, ul. Zabytkowa 1 tel wmgliwice@czili.pl Dot.: braku wykonania kontroli instalacji gazowej w lokalu Szanowni Państwo, Sz. P. Jan Kowalski Gliwice, ul. Zabytkowa 1 w nawiązaniu do otrzymanego protokołu z rocznego przeglądu instalacji gazowej wykonywanego na terenie nieruchomości przez firmę:... informujemy, że w Pani/Pana/Państwa lokalu nie został wykonany przegląd instalacji gazowej z powodu braku udostępnienia lokalu w wyznaczonych terminach kontroli. Z uwagi na powyższe informujemy, że istnieje możliwość wykonania powyższej kontroli w ramach bieżącej obsługi nieruchomości przez przedstawiciela firmy kontrolującej... po wcześniejszym kontakcie telefonicznym pod nr telefonu... W przypadku nie wykonania kontroli instalacji gazowej w lokalu do dnia... Zarząd Wspólnoty będzie zmuszony do powiadomienia Zakładu Gazownictwa o braku ważnego przeglądu instalacji. Z poważaniem Administrator/Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej 10

11 Z A W I A D O M I E N I E DOTYCZĄCE BRAKU WYKONANIA OKRESOWEJ KONTROLI PRZEWODÓW WENTYLACYJNYCH W LOKALU Szanowni Państwo, w listopadzie i grudniu... r. w lokalach przy ul.... w Gliwicach została przeprowadzona przez firmę... obowiązkowa kontrola przewodów wentylacyjnych. W wyznaczonych terminach przeglądu Państwa lokal nie był udostępniony. Z uwagi na powyższe informujemy, że istnieje możliwość wykonania powyższej kontroli w dniu... r. w godz.... (termin ostateczny) w ramach bieżącej obsługi nieruchomości przez Pana... W przypadku nie udostępnienia lokalu do ww. terminie właściciel lokalu zobowiązany będzie do wykonania przeglądu na własny koszt oraz przedstawienia zaświadczenia o dokonanym przeglądzie Zarządowi Wspólnoty. Z poważaniem Administrator/Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej Z A W I A D O M I E N I E DOTYCZĄCE BRAKU WYKONANIA OKRESOWEJ (RAZ NA 5 LAT) KONTROLI INSTALACJI ELEKTRYCZNEJ W LOKALU Szanowni Państwo, we wrześniu i październiku... r. w lokalach w budynku przy ul.... została przeprowadzona na zlecenie Zarządu Wspólnoty przez firmę:... obowiązkowa kontrola instalacji elektrycznej w lokalach. Powyższa kontrola jest przeprowadzana w ramach obowiązującego przeglądu instalacji elektrycznej co 5 lat (art. 62 Prawa Budowlanego). W wyznaczonych terminach przeglądu, Państwa lokal nie został skontrolowany. Z uwagi na powyższe informujemy, że istnieje ostatnia możliwość wykonania powyższej kontroli w ramach bieżącej obsługi nieruchomości przez Pana... nr tel... Należy bezzwłocznie skontaktować się z p.... w celu ustalenia dogodnego terminu kontroli w lokalu. W przypadku nie udostępnienia lokalu w ww. terminach właściciel lokalu zobowiązany będzie do wykonania przeglądu na własny koszt oraz przedstawienia zaświadczenia o dokonanym przeglądzie Zarządowi Wspólnoty. 11

12 Podstawa prawna: ustawa 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jedn.: Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm., rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. Autorzy: Paweł Puch prawnik, specjalista prawa nieruchomości Agnieszka Kornacka administrator wspólnoty 12

13 Więcej e-booków o tematyce z zakresu zarządzania nieruchomościami znajdziesz tutaj: 2RN4 ISBN ZARZĄDCA 13 NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI