Inwestycje w lokale mieszkalne jako efektywne zabezpieczenie przed inflacją na przykładzie Poznania w latach

Transkrypt

1 Radosław Trojanek Kaedra Mikroekonomii Akademia Ekonomiczna w Poznaniu Srona nieparzysa Inwesycje w lokale mieszkalne jako efekywne zabezpieczenie przed inflacją na przykładzie Poznania w laach Wsęp Zdolność akywów do ochrony inwesorów przed ryzykiem uray siły nabywczej spowodowanej przez inflację była emaem częso poruszanym w osanich dekadach XX wieku, głównie w Wielkiej Bryanii i Sanach Zjednoczonych. Zarówno inwesorzy indywidualni jak i insyucjonalni, poszukują inwesycji chroniących ich oszczędności przed uraą warości. Inwesorzy lokujący kapiał na rynku nieruchomości kierują się moywami obiekywnymi i subiekywnymi. Inwesor decydując się na inwesycje na rynku nieruchomości dokonuje, wyboru ich określonego rodzaju (np. mieszkalne, handlowe, biurowe bądź produkcyjne), mając na uwadze fak, że są one źródłem zróżnicowanych dochodów uzależnionych od sposobu wykorzysania nieruchomości. Do głównych moywów lokowania środków pieniężnych w nieruchomości należą: - uzyskiwanie okresowych dochodów, - ochrona kapiału przed inflacją, - zabezpieczenie kapiału, np. przed kradzieżą, - uzyskiwanie ulg podakowych. Do głównych moywów podjęcia badania powyższej zależności w warunkach Polski (na przykładzie miasa Poznania) należy wymienić: - rynek nieruchomości w Polsce ma w dużym sopniu charaker spekulacyjny, jes rynkiem młodym sąd eż niepewność isnienia ych samych zależności co na rynkach już w pełni ukszałowanych, - brak opublikowanych badań empirycznych na ema efekywności nieruchomości mieszkaniowych jako zabezpieczenia przed inflacją. W wielu badaniach, doyczących rynków rozwinięych, wykorzysywano do określenia sopnia zabezpieczenia akywów przed inflacją nasępujące meody 2 : - porównanie wskaźników inflacji ze wskaźnikami sóp zwrou, - model opracowany przez Fama i Schwer (zaproponowali meodę mierzenia efekywności zabezpieczenia akywów przed inflacją oczekiwaną i nieoczekiwaną), - echniki koinegracyjne. E.Kucharska-Sasiak, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 997, s S. Ganesan, Y.H. Chiang, The inflaion hedging Characerisics of Real and Financial Asses in Hong Kong, Journal of Real Esae Porfolio Managemen, vol. 4, No., 998, s. 55

2 Srona nieparzysa 2 2. Przegląd lieraury Fama i Schwer zbadali efekywność zabezpieczenia obligacji skarbowych, nieruchomości mieszkaniowych, obligacji korporacyjnych, akcji zwykłych zarówno przed inflacją oczekiwaną jak i nieoczekiwaną. W swoich badaniach wykorzysali model najmniejszych kwadraów. Oczekiwaną inflację oszacowano jako nominalną renowność bonów skarbowych. Na podsawie uzyskanych wyników swierdzili, że bony skarbowe oraz obligacje rządowe Sanów Zjednoczonych są skuecznym zabezpieczeniem przed inflacją oczekiwaną naomias nieruchomości mieszkaniowe zarówno przed oczekiwaną jak również nieoczekiwaną inflacją. Najmniej prawidłowości wykazały akcje zwykłe, kóre były negaywnie skorelowane z oczekiwaną i nieoczekiwaną inflacją 3. Z przeprowadzonych badań nad powiązaniami między sopą zwrou z nieruchomości a inflacją wynika, że w większości analiz, nieruchomości sanowią efekywne zabezpieczenie przed inflacją. W poniższej abeli zaprezenowano wyniki analiz ze zgromadzonych arykułów doyczących analizowanych kwesii. Badanie Harzell, Hekman, Miles (987) 4 Okres Rezulay analizy Dobrze zdywersyfikowany porfel nieruchomości był efekywnym zabezpieczeniem zarówno przed oczekiwaną jak i nieoczekiwaną inflacją Rubens, Bond i Webb (989) Nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne zapewniają przynajmniej częściowe zabezpieczenie przed inflacją. Porfele zawierające nieruchomości odznaczają się większym zabezpieczeniem przed inflacją. Bond, Seiler (998) Wyniki badań wskazują, że zarówno oczekiwana jak i nieoczekiwana inflacja były znaczącym komponenem sóp zwrou z nieruchomości mieszkaniowych. Sing, Low (2000) Nieruchomości okazały się lepszym zabezpieczeniem przed inflacją niż akcje. Nieruchomości przemysłowe zapewniają całkowie zabezpieczenie przed inflacją, podczas gdy handlowe wyłącznie przed oczekiwaną. Li (200) Wyniki badań wskazują, że nieruchomości w Kanadzie były efekywnym zabezpieczeniem zarówno przed oczekiwaną jak i nieoczekiwaną inflacją. Źródło: Opracowanie własne na podsawie lieraury. 3 E. F. Fama, G.W. Schwer, Asse reurns and inflaion, Journal of Financial Economics, 977r., s D. Harzell, J.S. Hekman, M.E. Miles, Real esae reurns and inflaion, AREUEA Journal, 987r. s J.H. Rubens, M.T. Bond, J.R. Webb, The inflaion-hedging, effeciveness of real esae, Journal of Real Esae Research, 989r., s M. Bond, M. Seiler, Real esae reurns and inflaion: An added variable approach, Journal of Real Esae Research, 998r., s S. Tien-Foo, Y. Swee-Hiang, The Inflaion-Hedging Characerisics of Real Esae and Financial Asses in Singapore, Journal of Real Esae Porfolio Managemen, 2000r., s V.W.K. Li, Canadian real esae and inflaion, Canadian Invesmen Review, 200r., s

3 Srona nieparzysa 3 Spośród meod wykorzysywanych do oceny zależności między sopą zwrou z nieruchomości sanowią zabezpieczenie przed inflacją, wykorzysano w dalszych rozważaniach, propozycję przedsawioną w opracowaniu Fama i Schwera. 3. Meodologia Fama i Schwer w swoich badaniach nawiązali do prac Fishera 9, kóry definiuje nominalną sopę procenową jako sumę oczekiwanej sopy procenowej oraz oczekiwanej sopy inflacji. Przyjęli założenie, że oczekiwana nominalna sopa zwrou z akywu składa się z rzech elemenów oczekiwanej realnej sopy zwrou, oczekiwanej inflacji oraz nieoczekiwanej inflacji, co można zapisać w nasępującej posaci 0 : gdzie: E ( R, ) E( i ) E( ) [ E( )], () E ( R, ) - oczekiwana nominalna sopa zwrou w czasie -, ( E i ) - oczekiwana realna sopa zwrou w czasie -, ( E ) - oczekiwana inflacja w czasie -, [ E( )] - nieoczekiwana inflacja w czasie. Oczekiwaną nominalna sopę zwrou w modelu () można przeesować empirycznie wykorzysując poniższy model regresji: R E ( ) [ E( )] (2) j gdzie: - informacja o obserwacji dosępna w czasie -, E - warość oczekiwana, R - nominalna sopa zwrou z inwesycji w mieszkania w czasie, - akualna sopa inflacji w czasie, - składnik losowy. [ W równaniu (2), wyrażenie E( ) przedsawia oczekiwaną naomias E( )] nieoczekiwaną sopę inflacji. W momencie kiedy paramer = oznacza o, że inwesycja w nieruchomość mieszkaniową całkowicie zabezpiecza przed inflacją oczekiwaną. Naomias, gdy = inwesycja w nieruchomość mieszkaniową całkowicie zabezpiecza przed inflacją 9 I. Fisher, The heory of ineres, MacMillian, New York E.F Fama, G.W. Schwer, Asse reurns and inflaion, Journal of Financial Economics 5, 997, s. 6

4 Srona nieparzysa 4 nieoczekiwaną. W przypadku gdy, zarówno jak i =, wówczas inwesycja w nieruchomość mieszkaniową zabezpiecza przed inflacją zarówno oczekiwaną jaki i nieoczekiwaną. Fakyczna inflacja może być posrzegana jako suma oczekiwanej i nieoczekiwanej inflacji. Przez oczekiwaną inflację należy rozumieć wielkość inflacji, kórą inwesorzy zakładają w pewnym okresie. Nieoczekiwana inflacja jes różnicą między fakyczną a oczekiwaną inflacją. nieoczekiwana inflacja = fakyczna inflacja oczekiwana inflacja Z powyższego wzoru wynika, że czynnikiem ryzyka związanym z inflacją jes właśnie nieoczekiwana inflacja. Isnieje kilka sposobów wyodrębniania inflacji nieoczekiwanej. Do głównych należy zaliczyć: badania ankieowe, sposób zaproponowany przez Fama i Schwer (977) wykorzysali renowność 3- miesięcznych bonów skarbowych jako szacunek inflacji nieoczekiwanej. Meoda a zakładała, że sopa procenowa jes sała, sąd w późniejszych analizach częso kryykowano o podejście, wykorzysanie modeli ARIMA (auoregresive inegreaed moving-average), wykorzysanie filra Hodricka-Prescoa (Filr HP) 2. Tesom na sacjonarność poddano szeregi sóp zwrou z inwesycji w nieruchomości mieszkaniowe (z podziałem na grupy) oraz sóp inflacji. W przypadku posługiwania się szeregami niesacjonarnymi jes możliwość wysąpienia regresji pozornych. Isoą ego zjawiska jes o, że zmienne niesacjonarne, nie związane ze sobą w sensie przyczynowoskukowym, mogą swarzać pozory saysycznie isonej zależności, jeśli na ich podsawie zosanie skonsruowany model Dane Sopy zwrou z inwesycji w nieruchomości mieszkaniowe obliczono na podsawie danych zawarych w ygodniku Kup dom. Badaną zbiorowość sanowiły ofery sprzedaży mieszkań w budynkach wielorodzinnych, zlokalizowanych na obszarze Poznania. Pierwone dane obejmowały ponad ofer sprzedaży. Przy użyciu programu Microsof Access usunięo puse rekordy, rekordy powarzające, czy eż akie, w kórych określenie sawki najmu m² było niemożliwe. Powórzenia danych jakie miały miejsce były spowodowane zamieszczaniem przez kilka biur pośrednicwa nieruchomości, a więc wielokrone umieszczanie w sysemie ej samej ofery. W analizie uwzględniono jedynie osanie ogłoszenie doyczące ofery ceny sprzedaży zgłaszanego mieszkania. Kolejnym eapem pracy była analiza orzymanych danych pod kąem ich prawdziwości. Miał on na celu wyeliminowanie ych ofer, kóre bez jasno określonej przyczyny, znacznie odbiegały od średniej w danym okresie. Dla uworzonej w en sposób bazy danych, wyliczono średnią arymeyczną cenę m 2 powierzchni mieszkania z podziałem na grupy: Por. S. Ganesan, Y.H. Chiang, The Inflaion-Hedging Characerisics of Real and Financial Asses in Hong Kong, Journal of Real Esae Porfolio Managemen vol.4, No., 998, s O. M. Al.-Khazali, The Long Run Relaionship Beween Sock Prices and Inflaion, American Universiy of Sharjah, KAEA 2002, srona 6. 3 A. Welfe, Ekonomeria, PWE, Warszawa 2003

5 - grupa mieszkania o powierzchni do 39 m 2-2 grupa mieszkania o powierzchni od 40 m 2 do 59 m 2-3 grupa mieszkania o powierzchni od 60 m 2 do 80 m 2 Srona nieparzysa 5 Analiza objęo okres od 996 do grudnia 2004r. Informacje o poziomie inflacji mierzonej warością wskaźnika cen owarów i usług konsumpcyjnych, zaczerpnięo ze srony inerneowej GUSu. 5. Uzyskane wyniki zmienna saysyka ADF z wyrazem wolnym Sopa inflacji S. zw. z m S. zw. z m S. zw. z m W przeprowadzonych obliczeniach warość kryyczna dla saysyki ADF (dla poziomu isoności 5%) z wyrazem wolnym wyniosła -2,9499. Jak wynika z warości zawarych w powyższej abeli, każda z empirycznych saysyk przekroczyła poziom kryyczny. Nie upoważnia o do odrzucenia hipoezy o sacjonarności badanych szeregów. W celu wyodrębnienia inflacji nieoczekiwanej wykorzysano model ARIMA (,,3) zaproponowany przez Barkhama, Warda i Henry ego 4. Reszy uzyskane z ego modelu rakowane są jako szacunkowe warości inflacji nieoczekiwanej. Inflacja oczekiwana szacowana jes jako różnica między fakyczną inflacją () oraz nieoczekiwaną (-). Poniższy wykres przedsawia inflację fakyczną, inflację oczekiwaną oraz inflację nieoczekiwaną. Inflacja fakyczna, oczekiwana i nieoczekiwana w laach , 0,08 0,06 0,04 0,02 0-0,02 I.96 III.96 I.97 III.97 I.98 III.98 I.99 III.99 I.00 III.00 I.0 III.0 I.02 III.02 I.03 III.03 I.04 III.04-0,04-0,06 inflacja inflacja oczekiwana ARIMA (,,3) inflacja nieoczekiwana ARIMA (,,3) W wyniku oszacowania poniższego modelu regresji: 4 R.J. Barkham, C.W.R. Ward, O.T. Henry, The Inflaion Hedging Characerisics of U.K. Propery, Journal of Propery Finance, 996, s

6 Srona nieparzysa 6 R E ( ) [ E( )] j orzymano nasępujące paramery regresji: skorygowany Durbinα β γ R 2 Wason m 0,0034,4764 2,8452 0,24,69 m2-0,0077,2397 2,305 0,23,884 m3-0,00 0, , ,3 2,228 Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że inwesycje w nieruchomości mieszkaniowe w Poznaniu, we wszyskie grupy mieszkań ( grupa mieszkania o powierzchni do 39 m 2, 2 grupa mieszkania o powierzchni od 40 m 2 do 59 m 2, 3 grupa mieszkania o powierzchni od 60 m 2 do 80 m 2 ) sanowiły skueczne zabezpieczenie przed inflacją oczekiwaną jak i nieoczekiwaną świadczą o ym warości paramerów β i γ, kóre o zawsze przyjmowały warości zbliżone do (dla m3) bądź eż znacznie je przewyższały. Bibliografia Al.-Khazali, The Long Run Relaionship Beween Sock Prices and Inflaion, American Universiy of Sharjah, KAEA 2002 Barkham, C.W.R. Ward, O.T. Henry, The Inflaion Hedging Characerisics of U.K. Propery, Journal od Propery Finance, 996 Bond, M. Seiler, Real esae reurns and inflaion: An added variable approach, Journal of Real Esae Research, 998r Fama, G.W. Schwer, Asse reurns and inflaion, Journal of Financial Economics, 977r Fisher, The heory of ineres, MacMillian, New York 930 Ganesan, Y.H. Chiang, The inflaion hedging Characerisics of Real and Financial Asses in Hong Kong, Journal of Real Esae Porfolio Managemen, vol. 4, No., 998. Harzell, J.S. Hekman, M.E. Miles, Real esae reurns and inflaion, AREUEA Journal, 987r. Kucharska-Sasiak, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 997 Li, Canadian real esae and inflaion, Canadian Invesmen Review, 200r Rubens, M.T. Bond, J.R. Webb, The inflaion-hedging, effeciveness of real esae, Journal of Real Esae Research, 989r. Tien-Foo, Y. Swee-Hiang, The Inflaion-Hedging Characerisics of Real Esae and Financial Asses in Singapore, Journal of Real Esae Porfolio Managemen, 2000r Welfe, Ekonomeria, PWE, Warszawa 2003

7 Srona nieparzysa 7 Sreszczenie Zdolność akywów do ochrony inwesorów przed ryzykiem uray siły nabywczej spowodowanej przez inflację była emaem częso poruszanym w osanich dekadach XX wieku, głównie w Wielkiej Bryanii i Sanach Zjednoczonych. Zarówno inwesorzy indywidualni jak i insyucjonalni, poszukują inwesycji chroniących ich oszczędności przed uraą warości (spowodowaną inflacją). Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że inwesycje w nieruchomości mieszkaniowe w Poznaniu, we wszyskie grupy mieszkań ( grupa mieszkania o powierzchni do 39 m 2, 2 grupa mieszkania o powierzchni od 40 m 2 do 59 m 2, 3 grupa mieszkania o powierzchni od 60 m 2 do 80 m 2 ) sanowiły skueczne zabezpieczenie przed inflacją oczekiwaną jak i nieoczekiwaną. Absrac This paper analyses he inflaion hedging effeciveness of residenial propery (dwellings) in Poznań. The analysis covers period form Daa for real esaes comes from Kup Dom. Tess using he convenional Fama and Schwer (977) model are conduced. The OLS resuls reveal ha housing provides a significan hedge agains expeced inflaion and agains unexpeced inflaion.