Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 11 maja 17 Rynek nieruchomości magazynowych w 1 r. W 1 r. monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosły w Polsce około 11, mln m. Na dwunastu wiodących rynkach magazynowych, szczegółowo monitorowanych przez Industrial Research Forum, zasoby wyniosły 1,7 mln m (w tym 3,1 mln m na rynku warszawskim). W 1 r. procentowy przyrost zasobów był najwyższy na rynkach mniejszych, a najwolniejszy na najbardziej rozwiniętym rynku warszawskim. Mimo to wzrost zasobów w Warszawie o 38 był najszybszy od 8 r. Polski rynek jest nadal mało nasycony powierzchniami magazynowymi. Nowoczesne zasoby magazynowe pod koniec 1 r. wynosiły,9 m na mieszkańca (jest to zaledwie 31 poziomu zasobów w Niemczech) W 1 r. nowa podaż powierzchni magazynowych wyniosła blisko 1, mln m (wzrost o 31, r/r). Jest to najwięcej od rekordowej podaży w 8 r. Począwszy od 1 r. nowa podaż utrzymuje się na poziomie ok Stanowi to wyraźny wzrost w porównaniu z poziomem post kryzysowym lat 1-1 (około rocznie). Dystrybucja nowej podaży wskazuje na skoncentrowanie na rynkach o mniejszym poziomie nasycenia i rozwoju. Jednakże od połowy r. udział Warszawy ponownie wyraźnie wzrósł. Wg szacunków CBRE pod koniec 1 r. ok. 3 nowo powstających obiektów nie było zabezpieczone umowami najmu. Obecnie udział projektów budowanych na zasadach BTS wzrasta, w tym na potrzeby rosnącego sektora automotive. Deweloperzy coraz częściej zwracają uwagę na jeszcze mniejsze rynki, zwłaszcza na zachodzie i południu kraju, gdzie budują na zasadach BTS, W 1 r. absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosła ponad 1 mln m (wzrost o ponad 13 r/r). Mimo poziomu bliskiego rekordom absorpcja w 1 r. była nieznacznie niższa od nowej podaży, spowodowało to wzrost powierzchni oraz współczynnika pustostanów. W Warszawie absorpcja wzrosła r/r o blisko 19 sprzyjając redukcji współczynnika pustostanów. Jest to najlepszy wynik od 8 r. Wysoka absorpcja jest związana z rozwojem nowoczesnego sektora handlu detalicznego, produkcji przemysłowej oraz handlu zagranicznego, jak i z rozwojem e-commerce. Na koniec 1 r. współczynnik pustostanów wzrósł do blisko,7 (z rekordowo niskiego poziomu,8 na koniec r.) Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości marcin.morawiecki@pkobp.pl Marcin Morawiecki () 1 7 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) () Najważniejsze wskaźniki gru gru 9 gru 1 gru, PKO Bank Polski Najważniejsze wskaźniki największe rynki regionalne gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski

2 Rynek nieruchomości magazynowych 1 W latach 9 do współczynnik pustostanów zmalał w kraju z 18, do,8. Na każdym z większych rynków, za wyjątkiem Poznania, współczynnik pustostanów jest na bezpiecznym poziomie zbliżonym do współczynnika, jaki może być uznany za naturalny. W długim okresie prawdopodobne wydaje się wystąpienie pustostanów strukturalnych, wynikające ze zmian w układzie transportowym kraju. Na większości monitorowanych rynków efektywne czynsze wyrażone w EUR są w łagodnie spadkowej tendencji. Ze względu na silne fundamenty rynkowe oraz osłabienie złotego w latach -1 na większości rynków czynsze efektywne wyrażone w PLN do końca 1 r. pozostawały w trendzie łagodnie wzrostowym. Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki wartości czynszowych wyrażonych zarówno w EUR oraz w PLN, jest ich łagodny spadek Umocnienie się PLN może dodatkowo pozytywnie wpłynąć na ścieżkę przyszłych czynszów wyrażonych w EUR. Najważniejsze wskaźniki średnich rynków gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Czynsze efektywne (miesięcznie za 1 m ) 7 EUR I II 1 III Górny Ślask Polska centralna gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Spis treści 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Zasoby Nowa podaż.... Absorpcja Pustostany Podstawowe wskaźniki sytuacji na monitorowanych rynkach Czynsze Podsumowanie i prognoza Spis skrótów i pojęć... 19

3 Rynek nieruchomości magazynowych 1 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata 17-18) są pozytywne, mimo wzrostu niepewności w otoczeniu zewnętrznym (m.in. Brexit, możliwe przedterminowe wybory we Włoszech, zmiany w polityce handlowej USA, napięcia geopolityczne). Kontynuacji utrzymania solidnego wzrostu gospodarczego (nawet w pobliżu ) sprzyjają m.in. niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, utrzymująca się konkurencyjność kosztowa, nowa fala środków unijnych, fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego, ekspansywny układ krajowej polityki makroekonomicznej. Poprawa światowej koniunktury oraz wzrost zamówień eksportowych wspierają przyspieszenie dynamiki polskiego eksportu. Równocześnie jednak odbicie cen surowców oraz wzrost popytu w polskiej gospodarce zwiększają dynamikę importu, co przekładać się będzie na nieznaczne obniżenie salda obrotów towarowych z zagranicą. Wzrost zatrudnienia oraz rosnąca dynamika płac będą wspierać wzrost sprzedaży detalicznej (oraz hurtowej), zwiększając popyt na usługi transportu i magazynowania. Wypowiedzi członków RPP wskazują, że w krajowej polityce pieniężnej najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych NBP na obecnym poziomie (stopa referencyjna: 1,). Pierwszej podwyżki można spodziewać się dopiero w 18 r., aczkolwiek oczekiwania na podwyżki mogą odżyć wcześniej, wraz z wyraźną poprawą koniunktury w gospodarce. Jednocześnie, ze względu na wspomnianą poprawę koniunktury, powrót inflacji w okolice celu NBP (a także wzrost inflacji bazowej z wyłączeniem cen żywności, paliw i energii) oraz coraz więcej symptomów nasilenia presji płacowej, prawdopodobieństwo wznowienia obniżek stóp procentowych w horyzoncie jest minimalne. EBC prowadzi ultrałagodną politykę pieniężną, utrzymując stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie (refinansowa:,, stopa kredytu w EBC:,, depozytowa: -,) i kontynuując skup aktywów do końca 17 r. ( mld EUR miesięcznie). Program skupu aktywów może zostać przedłużony poza wskazany horyzont, dopóki EBC nie stwierdzi trwałego dostosowania ścieżki inflacji do celu inflacyjnego. EBC będzie kontynuować dotychczasową politykę, czekając na sygnały wzmocnienia i utrwalenia źródeł inflacji. W scenariuszu bazowym zakładamy pierwszą podwyżkę głównej stopy EBC (refinansowej) dopiero w 19 r. i powolny wzrost jej poziomu do 1, na koniec r. Nie można jednak wykluczyć, że stopa depozytowa EBC będzie podniesiona wcześniej, nawet przed końcem programu QE. W przypadku Fed spodziewamy się łącznie 3 podwyżek stóp w 17 r. (chyba, że Fed zacznie redukować bilans już w 17 r., co mogłoby zmniejszyć liczbę podwyżek), a następnie wzrostu głównej stopy procentowej Fed do, na koniec 18 r. oraz, na koniec r. Przewidywana kontynuacja podwyżek stóp procentowych w USA oraz utrzymywanie łagodnej polityki pieniężnej przez EBC będą sprzyjać utrzymaniu fundamentalnego niedowartościowania złotego. Przewidujemy, że EURPLN powróci w okolice poziomu, do końca 17 r. W kolejnych latach powinien nastąpić stopniowy spadek kursu EURPLN w kierunku, za sprawą poprawy nastawienia do rynków wschodzących, dobrych wyników polskiej gospodarki oraz podwyżek stóp procentowych NBP. Spowolnienie wzrostu PKB w h1 było przejściowe a średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego pozostają pozytywne. 1 Sprzedaż detaliczna 3,7,7 Sprzedaż hurtowa*,9, Transport,7 3, Handel zagraniczny*^,7 7, Bezpośrednie inw. zagr#,1 1,1 Źródło: GUS, NBP, PKO Bank Polski. *nominalnie, ^suma eksportu i importu towarów, # w PKB. Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian, co najmniej do 1h18. Uważamy, że EBC utrzyma ujemne stopy procentowe przynajmniej do początku 19 r. Utrzymanie fundamentalnego niedowartościowania złotego przy umiarkowanym i stopniowym spadku EUR/PLN w kierunku,. 3

4 Rynek nieruchomości magazynowych 1. Zasoby Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce mln m największe rynki średnich rynków ogółem (1 rynków) Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Warszawie 3, 3, 1, 1, mln m I III II mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 W 1 r. monitorowane 1 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosły około 11, mln m. Na dwunastu wiodących rynkach magazynowych, szczegółowo monitorowanych przez Industrial Research Forum (IRF), zasoby wyniosły 1,7 mln m (3,1 mln m na rynku warszawskim). W trakcie 1 r. zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 1,3 mln m (wzrost o 13,8 r/r). W Warszawie przyrosło 38 (wzrost o 8, r./r). W h1 wzrost zasobów wyniósł 3,, w tym 7, w Warszawie. Zasoby na rynkach monitorowanych przez IRF przekroczyły na koniec 1 r. 1,7 mln m. W 1 r/r zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 13,8 r/r. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych podstawowe wskaźniki Zasoby na mieszkańca aglomeracji Wzrost zasobów r/r () Zasoby - (m) Udział w zasobach - () Wzrost zasobów - r/r (m) I 8, ,38 II , ,73 III 79 81,9 7 3, ,9 1, ,3 Górny Ślask ,81,7 7, Polska centralna ,8 1, , ,79 1, , Dolny Śląsk ,11 1, , największe rynki , 1, , Trójmiasto ,,3 7, Kraków 99,31, ,17 Toruń-Bydgoszcz ,3, , Szczecin ,7, 3 3 3,7 Lublin-Rzeszow 1,9, ,7 średnich rynków ,, , ogółem rynki regionalne ,, ,18 ogółem (1 rynków) ,, ,8 1 IRF monitoruje zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce z wyodrębnieniem 1 rynków. Obiekty monitorowane to w większości magazyny będące przedmiotem najmu.

5 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na największych rynkach Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na średnich rynkach 7 1, mln m mln m największe rynki Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk 1, 1,8 Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków 3,, 1, mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 Obok Warszawy, największym rynkiem monitorowanych przez IRF pod względem zasobów jest strefa Górnego Śląska (zasoby około mln m ). Kolejne trzy rynki (Polska Centralna, oraz Dolny Śląsk) są istotnie mniejsze, z zasobami pomiędzy 1, a 1, mln m. Powyższe rynki rozmiarem wyraźnie odstają od pięciu rynków średniej wielkości (pełna lista rynków według klasyfikacji na wykresach powyżej). Na rynkach średniej wielkości największe zasoby znajdowały pod koniec 1 r. w Trójmieście (37 ) oraz w Krakowie (7 ). Licząc r/r zasoby wzrosły najwięcej na rynkach średnich (o 3), na rynkach największych o 13,, a najmniej w dotychczas najbardziej rozwiniętej Warszawie (wzrost o 8,). W ostatnich pięciu latach największy procentowy skumulowany wzrost zanotowano na średnich rynkach (o 18), potem kolejno na największych rynkach (o ) oraz w Warszawie (o ). Powyższe zjawiska wynikają z faktu, że rozwój zasobów w regionie warszawskim nastąpił najwcześniej, po osiągnięciu dojrzałości rynek warszawski rozwijał się wolno zwłaszcza w latach 1-1. Jednakże od początku r. rozwój zasobów na rynku warszawskim ponownie się zdynamizował. W ujęciu międzynarodowym krajowy rynek przemysłowy pozostaje stosunkowo słabo nasycony powierzchniami. Nowoczesne zasoby przemysłowe monitorowane przez IRF wynosiły pod koniec 1 r.,9 m na mieszkańca kraju (jest to około 3 poziomu Niemiec, gdzie zasoby wynoszą,9 m na mieszkańca). Najwyższe nasycenie na mieszańca (licząc całą aglomerację) występuje na rynku warszawskim (1,1 m na mieszkańca), niewiele niższe na pozostałych największych rynkach (1,8 m na mieszkańca). Obok Warszawy, najistotniejszym rynkiem pozostaje Górny Śląsk. Rynki, poza Warszawą oraz pozostałymi wiodącymi, są zdecydowanie mniejsze. Najbardziej dynamicznie rozwijają się średnie rynki. Zauważalny renesans Warszawy. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych dynamiki - letnie Dynamika zasobow ostatnie lat () I 13,8 II,91 III 1,81 1,7 Górny Ślask,1 Polska centralna 39,7 91,1 Dolny Śląsk 1,1 największe rynki,9 Trójmiasto 17,9 Kraków 19,3 Toruń-Bydgoszcz 8, Szczecin 3,7 Lublin-Rzeszow 3, średnich rynków 18, ogółem rynki regionalne 7, ogółem (1 rynków),11

6 Rynek nieruchomości magazynowych 1 3. Nowa podaż Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce (q skum.) Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie (q skum.) 1 1 największe rynki średnich rynków I II III gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 W 1 r. nowa podaż wyniosła 1,17 mln m i była o 31, wyższa r/r. Jest to najwyższy wynik od 8 r. Od 1 r. nowa podaż utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 1 mln m rocznie. W h1 nowa podaż wyniosła, mln m i była wyższa r/r o 3,. Od 1 r. nowa podaż w kraju utrzymuje się w przedziale ok Jest to wyraźny wzrost w porównaniu z latami bezpośrednio po kryzysie finansowym (1-1), kiedy podaż spadła do około rocznie. Obecny poziom nowej podaży nie osiągnął rekordów (ponad 1, mln m ) z lat 7-9. Mimo, że najwięcej nowej powierzchni w 1 r. oddano na rynkach największych, zwłaszcza w Warszawie, na Górnym oraz Dolnym Śląsku i Poznaniu, to nowa podaż w relacji do wielkości rynku zarówno w 1 r., jak i w okresie po załamaniu rynku z 1 r. koncentruje się na rynkach mniejszych o mniejszym poziomie nasycenia. Nowa podaż w 1 r. najwyższa od 8 r. Po kilku słabych latach, od r. nowa podaż ponownie zbliża się do poziomu z lat 7-9. Nowa podaż skoncentrowana na rynkach młodszych, o mniejszych zasobach. Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na największych rynkach (q skum.) Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk największe rynki gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na średnich rynkach (q skum.) 3 1 Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1

7 1q- q- 3q- q- 1q1 q1 3q1 q1 Nieruchomości Komercyjne Rynek nieruchomości magazynowych 1 Nowa podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych podstawowe wskaźniki Nowa podaż h1 (m) Udział w podaży h1 () Nowa podaż - 1 (m) Udział w podaży - 1 () Dynamika nowej podaży r/r () I 7 7 1, 7 7,7 -, II 7 13, ,7 377,8 III 91,9 91 1,3 -, , ,7 18, Górny Ślask , ,, Polska centralna 83 1, 171 1, 18, 8 73, 17,7-9, Dolny Śląsk 7 13, ,1 1, największe rynki , ,3 33, Trójmiasto ,3 7 11,9-11, Kraków 8 8,9 8,1 19,7 Toruń-Bydgoszcz ,1 9 38, Szczecin 11 38, ,7-38,1 Lublin-Rzeszow,8 87,7-38,1 średnich rynków , ,9-11, ogółem rynki regionalne 7 8, ,3 18,3 ogółem (1 rynków) 33 1, , 31, Deweloperzy coraz częściej zwracają uwagę na jeszcze mniejsze rynki, zwłaszcza na zachodzie i południu kraju, gdzie obecnie budują na zasadach BTS, głównie na potrzeby rosnącego sektora automotive. W 1 r. udział rynku w Warszawie w nowej podaży wynosił,7 (9 udział w zasobach), na największych rynkach udział w nowej podaży wynosił 9,3 (9, udział w zasobach), a na średnich rynkach koncentrowało się 19,9 podaży przy zaledwie 11, udzialu w zasobach. Relatywnie do wielkości, w 1 r. najdynamiczniej rozwijały się Polska Centralna oraz. W h1 dystrybucja nowej podaży wynosiła 17,9 w Warszawie, 7,9 na rynkach największych oraz,1 na rynkach średnich, wskazując jeszcze silniej na koncentrację nowej podaży na rynkach mniejszych oraz mniej rozwiniętych. Rola Warszawy w podaży w kraju maleje, obecnie jednak widoczny jest pewien renesans po bardzo niskiej podaży w latach 1-1. Przewidujemy, że stosunkowo mocna podaż w Warszawie będzie kontynuowała do końca 17 r. jednak udział Warszawy w mimo powyższego wzmocnienia będzie nadal malał. W 17 r. przewidujemy dalszy wzrost poziomu nowej podaży o nawet tys. m w skali kraju, oprócz Warszawy zdecydowanie umocni się podaż na średnich rynkach. Deweloperzy, zachęceni rosnącym popytem na powierzchnie w ostatnich latach, budują coraz więcej obiektów na zasadach spekulacyjnych. CBRE szacuje, że na koniec 1 r. około 3 nowej podaży w budowie nie była zabezpieczona umowami najmu. Niemniej, mimo poprawiającej się skali popytu, odsetek ten w ostatnich kwartałach ma tendencję spadkową, a wzrasta udział projektów budowanych na zasadach BTS. Rosnący popyt ze strony sektora automotive. Rynki średniej wielkości rozwijają się stosunkowo najszybciej. Przejściowe wzmocnienie rynku warszawskiego pod względem nowej podaży Przewidujemy, że nowa podąż w 17 r. będzie wyższa r/r Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie i w 1 r największe rynki średnich rynków Ogółem (1 stref) Prognozowanie podaży w dłuższym terminie na rynku przemysłowym nie jest praktykowane ze względu na krótkie okresy budowy nowych obiektów (ok. 8-1 miesięcy) oraz elastyczne dostosowanie deweloperów do zmieniającej się sytuacji rynkowej. 7

8 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Nowa podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych vs dane historyczne Nowa podaż - q skum - średnia (poprzednie q) Udział w nowej podaży () Nowa podaż - 1 (m) Udział w nowej podaży () I 3,3 7 7,7 II , ,7 III 1 1, 91 1, , ,7 Górny Ślask , , Polska centralna , 171 1, ,7 17,7 Dolny Śląsk 133 9, ,1 największe rynki 39, ,3 Trójmiasto 1 313, 7 11,9 Kraków 8 3,3 8,1 Toruń-Bydgoszcz 8 8 1,3 9 38, Szczecin 8 3, 3 3 3,7 Lublin-Rzeszow 8 98,3 87,7 średnich rynków , ,9 ogółem rynki regionalne 71 8, ,3 ogółem (1 rynków) , , Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce (kwartalnie) Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie (kwartalnie) średnich rynków największe rynki mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na największych rynkach (kwartalnie) III II I mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 Nowa podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na średnich rynkach (kwartalnie) 3 3 Dolny Śląsk Polska centralna Górny Ślask Lublin-Rzeszow Szczecin Toruń-Bydgoszcz Kraków Trójmiasto 1 mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1 8

9 1q- q- 3q- q- 1q1 q1 3q1 q1 Nieruchomości Komercyjne Rynek nieruchomości magazynowych 1. Absorpcja Absorpcja podstawowe wskaźniki Absorpcja h1 (m) Dynamika absorpcji r/r () Absorpcja 1 (m) Dynamika absorpcji r/r () Dystrybucja absorpcji 1 () I 3 1-7, , 1, II 13 9, ,3 18, III 3-739, 3 3 -,1 3, 7 1, ,7 3,1 Górny Ślask 8 8-8, ,93 17, Polska centralna , ,9 17, , ,98 11,7 Dolny Śląsk 39-9, ,93 1,3 największe rynki , , 8,3 Trójmiasto 37 1, ,3, Kraków , ,7,8 Toruń-Bydgoszcz , ,,9 Szczecin 1-7,33 9 -,19, Lublin-Rzeszow , ,87 3, średnich rynków , ,1 18, ogółem rynki regionalne , ,3 7,9 ogółem (1 rynków) 7 9, , 1,, PKO Bank Polski W 1 r. absorpcja osiągnęła 1 17, tj. więcej o 13,1 r/r. Jest to trzeci najlepszy wynik absorpcji, po wynikach z 8 r. oraz 1 r. (kiedy to absorpcja wyniosła rekordowe 1 3 ). W h1 absorpcja wyniosła i była wyższa o 8,9 w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Absorpcja po spowolnieniu z połowy r. znajduje się obecnie w łagodnym trendzie wzrostowym, utrzymując wysokie wyniki począwszy od 1 r. W latach po kryzysie finansowym (1-13) absorpcja kwartalna wynosiła średnio 13, w latach 1-1 urosła bardzo znacząco do poziomu 73 kwartalnie. W 1 absorpcja była bardzo wysoka, po wzroście o 13 r/r. Wysoka absorpcja utrzymuje się od 1 r.; około poziomu z lat 1-13 Absorpcja na tle nowej podaży (q skum.) 18 nowa podaż (1 rynków) 1 absorpcja (1 rynków) Absorpcja nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie oraz w 1 r. 7 3 największe rynki średnich rynków gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru 1, PKO Bank Polski, PKO Bank Polski 9

10 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce (q skum.) nowa podaż (1 rynków) absorpcja (1 rynków) Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych w Warszawie (q skum.) I 3 II 3 III 1 8 gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych na największych rynkach (q skum.) 1 Górny Ślask 9 Polska centralna Dolny Śląsk 7 największe rynki 3 - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Poziom absorpcji na większości rynków pozostaje mocno skorelowany z poziomem nowej podaży, co w konsekwencji skutkuje niewielkim oraz relatywnie stabilnym poziomem współczynnika pustostanów. Licząc r/r w 1 r. po bardzo dynamicznym wzroście nowej podaży absorpcja okazała się jednak nieznacznie niższa od podaży netto, co spowodowało niewielki wzrost pustostanów. 1 - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych na średnich rynkach (q skum.) Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru, PKO Bank Polski Bliska korelacja na rynku pomiędzy absorpcją a nową podażą zarówno w całym kraju W 1 r. w Warszawie absorpcja wyniosła 3,1 absorpcji ogółem (vs,7 nowej podaży ogółem). Na pięciu rynkach średniej wielkości absorpcja stanowiła 18, absorpcji ogółem (na 19,9 udziału w nowej podaży). W przypadku największych rynków regionalnych ich udział w absorpcji stanowił 8,3 przy udziale w nowej podaży na poziomie 9,3. Wśród indywidualnych rynków jedynie w Poznaniu, w Krakowie oraz na rynku wschodnim odnotowano zdecydowany deficyt absorpcji w porównaniu z podażą netto. W Warszawie absorpcja wzrosła r/r o blisko 19 pozwalając na redukcję współczynnika pustostanów na tym rynku. jak i na poszczególnych rynkach. Jednak w Poznaniu, Krakowie oraz na rynku wschodnim odnotowano deficyt absorpcji. 1

11 + Nieruchomości Komercyjne Rynek nieruchomości magazynowych 1. Pustostany Pustostany podstawowe wskaźniki Pustostany 1 (m) Zmiana poziomu pustostanów r/r (m) Współczynnik pustostanów 1 () Zmiana współczynnika pustostanów r/r (pb) I ,8-137 II ,98 19 III , ,3-8 Górny Ślask ,8-3 Polska centralna , , Dolny Śląsk 7 7 3,33-17 największe rynki ,13 19 Trójmiasto ,8 Kraków ,8 78 Toruń-Bydgoszcz 1,9-3 Szczecin 3-817,98-8 Lublin-Rzeszow , 73 średnich rynków , ogółem rynki regionalne , ogółem (1 rynków) 1 73, 8, PKO Bank Polski Na koniec 1 r. współczynnik pustostanów na 1 monitorowanych przez IRF rynkach wzrósł do, (z rekordowo niskiego poziomu,8 na koniec r.). Wzrost współczynnika pustostanów miał miejsce w 1q1, w kolejnych trzech kwartałach współczynnik pustostanów spadł o 37 pb. Obecny poziom współczynnika pustostanów jest niższy blisko o 1 pp w porównaniu ze średnią z ostatnich trzech lat. W latach 1-1 współczynnik pustostanów w Polsce był w silnie spadkowym trendzie, od początku roku rynek pozostaje w trendzie bocznym. Pustostany pozostają niskie, wynoszą obecnie,7 (vs,8 w r.). Poziom pustostanów jest w długoterminowym trendzie spadkowym, który w ostatnim okresie wyhamował. W przypadku większych rynków pustostany wahają się pomiędzy (Polska centralna) a 7,3 (), na każdym z tych rynków za wyjątkiem Poznania poziom pustostanów oraz prognozy przyszłej podaży są na poziomie nie wskazującym na powstawanie nierównowag. Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Polsce Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Warszawie 3 największe rynki średnich rynków ogółem (1 rynków) 3 3 I II III 1 1 gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 11 gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1

12 1q8- q8-3q8- q8-1q1 q1 3q1 q1 Nieruchomości Komercyjne Rynek nieruchomości magazynowych 1 Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. magazynowych na największych rynkach 1 Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk największe rynki gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Współczynnik pustostanów nowoczesnych pow. magazynowych na średnich rynkach Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow średnich rynków gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Najwyższy współczynnik pustostanów (11,) znajduje się obecnie na terenie rynku wschodniego, jednak ze względu na niewielką skalę rynku oraz fakt, że tamtejsze zasoby należą do najnowszych w kraju, można oczekiwać tam występowania najwyższego poziomu pustostanów frykcyjnych. Kolejnym rynkiem, mogącym potencjalnie wskazywać na nierównowagę, jest Kraków, gdzie pustostany wzrosły w 1 r., a ich poziom zbliża się do 1. Jednak przewidywany na 17 r. niski poziom nowej podaży powinien przyczyniać się do zahamowania wzrostu pustostanów na tym rynku. Na trzech rynkach (, Kraków oraz Wschód pustostany mogą wzbudzać pewien niepokój. W przypadku Poznania, przy wysokim poziomie planowanej powierzchni, przewidujemy dalszy wzrost współczynnika pustostanów do końca 17 r. Na pozostałych rynkach w kraju przewidujemy niewielkie zmiany w poziomie pustostanów w perspektywie bieżącego roku. Powierzchnia pustostanów nowoczesnych pow. przemysowych w Polsce 7 największe rynki średnich rynków Dynamika współczynnika pustostanów nowoczesnej powierzchni magazynowej historycznie oraz w 1 r. 3, 1, pp y/y największe rynki średnich rynków 3 1 gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 1, -, -1 1

13 Rynek nieruchomości magazynowych 1. Podstawowe wskaźniki sytuacji na monitorowanych rynkach Poniższe wykresy przedstawiają współczynnik pustostanów wraz z podażą nowych powierzchni oraz absorpcją powierzchni na poszczególnych rynkach. Górny Śląsk gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Polska Centralna gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Dolny Śląsk gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Trójmiasto gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski

14 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Kraków Toruń-Bydgoszcz gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Szczecin mar mar 8 mar 1 mar 1 mar 1 mar 1, PKO Bank Polski gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski Lublin-Rzeszów gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1, PKO Bank Polski

15 Rynek nieruchomości magazynowych 1 7. Czynsze Czynsze podstawowe wskaźniki Miesięczne czynsze efektywne (EUR) Dynamika czynszów efektywnych r/r () I,, II, -, III,3 -,1 Górny Ślask, -, Polska centralna, -,,3-9, Dolny Śląsk 3, 8,7 Trójmiasto, -3, Kraków, -, Toruń-Bydgoszcz, -, Szczecin,9 18, Lublin-Rzeszow, ND, PKO Bank Polski Na większości monitorowanych rynków efektywne czynsze wyrażone w EUR są w łagodnie tendencji łagodnie spadkowej. Wyjątkiem jest Dolny Śląsk, gdzie w ostatnim czasie zarysowała się tendencja wzrostowa. Estymowane czynsze wywoławcze są o około - 3 powyżej poziomu czynszów efektywnych. Czynsze w sektorze płatne są w PLN, ale ustalane w EUR, dodatkowo czynsze są przedmiotem corocznej indeksacji z uwzględnieniem współczynnika inflacji HICP w strefie euro. Ze względu na silne fundamenty rynkowe oraz osłabienie złotego w latach - 1 na większości rynków czynsze efektywne wyrażone w PLN do końca ubiegłego roku pozostawały w trendzie łagodnie wzrostowym. Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m w Warszawie EUR I II III gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Najwyższe czynsze efektywne w PLN miesięcznie za 1 m w Warszawie 3 1 PLN I II III gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Przyczyną długoterminowego trendu spadkowego czynszów, mimo obniżających się współczynników pustostanów, są czynniki takie jak długoterminowo spadające koszty budowy, malejące koszty finasowania przedsięwzięć deweloperskich, oraz wysoka i rosnąca sprawność deweloperów działających w sektorze. Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m na największych rynkach 3, 3, 1, 1, EUR Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Najwyższe czynsze efektywne w EUR miesięcznie za 1 m w na średnich rynkach, 3, 3, EUR 1, Trójmiasto Kraków 1 Toruń-Bydgoszcz, Szczecin Lublin-Rzeszow gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru

16 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m na największych rynkach Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk -3 gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m w na średnich rynkach Trójmiasto Toruń-Bydgoszcz Lublin-Rzeszow Kraków Szczecin - gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki wartości czynszowych, wyrażonych zarówno w EUR oraz w PLN, jest ich łagodny spadek. Wynikać to będzie, poza kwestiami kursowymi, z dalszego rozwoju strony podażowej oraz stabilizacji strony kosztowej i popytowej. Prawdopodobnie, wraz z silnym przyrostem nowych powierzchni, występowanie najbardziej odczuwalnych spadków czynszów będzie miało miejsce na rynkach średniej wielkości. Potencjalne umocnienie się PLN może pozytywnie wpłynąć na ścieżkę przyszłych czynszów wyrażonych w EUR. Powyższy scenariusz przewiduje utrzymanie pozytywnych trendów w polskiej gospodarce, w tym łagodne odbicie w wydatkach inwestycjach. Jedynie gwałtowne zahamowanie absorpcji mogłoby doprowadzić do istotnych spadków czynszów na rynku o dosyć wysokim poziomie podaży spekulacyjnej. Prawdopodobieństwo wystąpienia takiego scenariusza jest naszym zdaniem niskie. Roczna dynamika czynszów efektywnych w EUR miesięcznie za 1 m w Warszawie I II III - gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Najwyższe czynsze efektywne w PLN miesięcznie za 1 m na największych rynkach PLN Górny Ślask Polska centralna Dolny Śląsk gru gru 8 gru 1 gru 1 gru 1 gru 1 Najwyższe czynsze efektywne w PLN miesięcznie za 1 m na średnich rynkach PLN 1 Trójmiasto Kraków Toruń-Bydgoszcz Szczecin Lublin-Rzeszow gru 7 gru 9 gru 11 gru 13 gru 1

17 Rynek nieruchomości magazynowych 1 8. Podsumowanie i prognoza W 1 r. monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosły w Polsce około 11, mln m. Na dwunastu wiodących rynkach magazynowych, szczegółowo monitorowanych przez Industrial Research Forum (IRF), zasoby wyniosły 1,7 mln m (3,1 mln m na rynku warszawskim). W ostatnim roku zasoby wzrosły o 1,3 mln m (tj. o 13,8 r/r). Jest to najszybszy przyrost zasobów w kraju od połowy 9 r. Wzrost zasobów w h1 wyniósł 3,. Od 1 r. zasoby wzrastają w kraju o około 1 mln m rocznie po okresie pokryzysowego spowolnienia, kiedy zasoby rosły o zaledwie -. W 1 r. procentowy przyrost zasobów był najwyższy na rynkach mniejszych, a najwolniejszy na najbardziej rozwiniętym rynku warszawskim. Mimo to wzrost zasobów w Warszawie (o 38 ) był najszybszy od 8 r. Na rynku Polski Wschodniej w 1 r. zasoby wzrosły o blisko 7. Dane za ostatnie lat wskazują na wyraźny trend rozwoju nowych zasobów poza stolicą, zwłaszcza na mniejszych rynkach. Polski rynek jest nadal mało nasycony powierzchniami magazynowymi. Nowoczesne zasoby magazynowe pod koniec 1 r. wynosiły,9 m na mieszkańca (jest to zaledwie 31 poziomu zasobów w Niemczech). Również na innych rynkach regionu nasycenie jest większe. W 1 r. nowa podaż powierzchni magazynowych wyniosła blisko 1, mln m (wzrost o 31, r/r). Jest to najwięcej od rekordowej podaży z 8 r. W h1 nowa podaż wyniosła, mln m i była wyższa od podaży w tym samym okresie r. o 3,. Począwszy od 1 r. nowa podaż utrzymuje się na poziomie ok. 9-1 tys. m. Stanowi to wyraźny wzrost w porównaniu z poziomem pokryzysowym lat 1-1 (około rocznie). Dystrybucja nowej podaży wskazuje na skoncentrowanie na rynkach o mniejszym poziomie nasycenia i rozwoju. Jednakże od połowy r. udział Warszawy ponownie wyraźnie wzrósł. Widoczny jest również rozwój obiektów powstających na zasadach BTS, zwłaszcza dla sektora automotive. W 17 r. przewidujemy w kraju dalszy wzrost podaży oraz ponowne umocnienie podaży, zwłaszcza na rynkach średniej wielkości oraz w Warszawie Deweloperzy zachęceni rosnącym popytem ponownie budują na zasadzie spekulacyjnej. Wg szacunków CBRE pod koniec 1 r. ok. 3 nowo powstających obiektów nie było zabezpieczone umowami najmu. Jest to jednak niższa proporcja licząc r/r. W 1 r. absorpcja nowoczesnych powierzchni magazynowych wyniosła ponad 1 mln m (wzrost o ponad 13 r/r). Jest to trzeci najlepszy wynik absorpcji zaraz za wynikami z lat 8 oraz 1 (kiedy absorpcja wyniosła rekordowe 1,3 mln m ). W h1 absorpcja wyniosła, mln m i była wyższa o blisko 9 r/r. 11, mln m nowoczesnych powierzchni magazynowych na koniec 1; i Górny Śląsk liderami zasobów. W 1 r. najszybszy wzrost zasobów od 9 r. Od 1 r. zasoby wzrastają o około 1 mln m rocznie. Renesans podaży w Warszawie. Zasoby rosną najdynamiczniej na rynkach średnich. W Polsce zasoby na mieszkańca to nadal jedynie 31 zasobów rynku niemieckiego. Nowa podaż obecnie ok. 1 mln m rocznie (vs zaledwie rocznie w latach 1-1); rynek warszawski po kilku latach stagnacji znowu odnotowuje istotny poziom nowej podaży. Rozwój projektów typu BTS. W 17 r. ponownie wzrost podaży, w tym około 3 budowanej na zasadach spekulacyjnych. Absorpcja wzrasta i prawie nadąża za nową podażą. Najwyższy poziom absorpcji w 1 r. miał miejsce w Warszawie (3 ), następnie w Polsce Centralnej oraz na Górnym Śląsku (oba rynki po ponad 17 ). 17

18 Rynek nieruchomości magazynowych 1 Mimo poziomu bliskiego rekordom, absorpcja w 1 r. była nieznacznie niższa od nowej podaży, spowodowało to wzrost powierzchni oraz współczynnika pustostanów. Na poszczególnych rynkach jedynie w Poznaniu w Krakowie oraz na rynku wschodnim odnotowano zdecydowany deficyt absorpcji w porównaniu z podażą netto. W Warszawie absorpcja wzrosła r/r o blisko 19, sprzyjając redukcji współczynnika pustostanów. Jest to najlepszy wynik od 8 r. Wysoka absorpcja jest związana z rozwojem nowoczesnego sektora handlu detalicznego, produkcji przemysłowej oraz handlu zagranicznego, jak i rozwojem e- commerce. Dodatkowo, postępujący rozwój infrastruktury drogowej pozwala podmiotom funkcjonującym w Polsce na eksport usług logistycznych do odbiorców w całym rejonie Europy Środkowej. Na koniec 1 r. współczynnik pustostanów wzrósł do blisko,7 (z rekordowo niskiego poziomu,8 na koniec r.). Współczynniki pustostanów w zdecydowanej większości rynków pozostają niskie. Wzrost współczynnika pustostanów nastąpił w 1q1, w kolejnych kwartałach 1 r. pustostany spadały. W latach 9 - współczynnik pustostanów zmalał w kraju z 18, do.8. Na każdym z większych rynków, za wyjątkiem Poznania, współczynnik pustostanów jest na bezpiecznym poziomie zbliżonym do współczynnika, jaki może być uznany za naturalny. Ryzyko nadpodaży występuje głównie w Poznaniu. Absorpcja bardzo wyraźnie wzrosła w Warszawie, obniżając pustostany. Oczekujemy wysokiego poziomu absorpcji, dzięki sprzyjającym uwarunkowaniom gospodarczym i infrastrukturalnym. Pustostany są niskie (,7), w 1 r. wzrosły nieznacznie (w ostatnich 3q ponownie spadają). W latach post kryzysowych pustostany mocno spadły. Do końca 17 r. przewidujemy wzrost współczynnika pustostanów na rynku poznańskim, na pozostałych rynkach stabilizację względnie niewielki wzrost. W długim okresie prawdopodobne wydaje się wystąpienie pustostanów strukturalnych, wynikające ze zmian w układzie transportowym kraju. Spowoduje to marginalizację transportową części lokalizacji, dotychczas atrakcyjnych pod względem logistycznym. Na większości monitorowanych rynków efektywne czynsze wyrażone w EUR są w łagodnie spadkowej tendencji spadkowej. Wyjątkiem jest Dolny Śląsk, gdzie w ostatnim czasie zarysowała się tendencja wzrostowa. Przyczyną długoterminowego trendu spadkowego czynszów, mimo spadających współczynników pustostanów, są czynniki takie jak długoterminowo spadające koszty budowy oraz malejące koszty finasowania przedsięwzięć deweloperskich. Ze względu na silne fundamenty rynkowe oraz osłabienie złotego w latach - 1 na większości rynków czynsze efektywne wyrażone w PLN do końca ubiegłego roku pozostawały w trendzie łagodnie wzrostowym. Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki wartości czynszowych (wyrażonych zarówno w EUR oraz w PLN) jest ich łagodny spadek. Wynikać to będzie, poza kwestiami kursowymi, z dalszego rozwoju strony podażowej, oraz stabilizacji strony kosztowej i popytowej. Umocnienie się PLN może dodatkowo pozytywnie wpłynąć na ścieżkę przyszłych czynszów wyrażonych w EUR. W długim okresie przewidujemy powstawanie pustostanów strukturalnych ze względu na przeobrażenia w układzie transportowym. Czynsze w EUR są w tendencji lekko spadkowej, w PLN w trendzie bocznym. W 17 r. przewidujemy lekkie osłabienie czynszów w EUR oraz PLN. o ile nie umocni się PLN. 18

19 Rynek nieruchomości magazynowych 1 9. Spis skrótów i pojęć Absorpcja popyt netto (na potrzeby raportu wyłącznie na nowoczesne powierzchnie magazynowe) liczony jako różnica pomiędzy zasiedloną powierzchnią w okresie badania oraz w okresie poprzedzającym. BTS (build to suit) obiekty budowane na specjalne zamówienie najemcy. Czynsze efektywne liczone jak czynsze wywoławcze, ale uwzględniające typowy margines negocjacyjny oraz zamortyzowane zachęty oferowane najemcom, takie jak zwolnienia z czynszów, ponadstandardowe wykończenia, kontrybucję finansową i inne. Czynsze wywoławcze w niniejszym raporcie czynsze wywoławcze kwotowane są jako stawki miesięczne netto (bez VAT) za 1 m powierzchni najmu. Czynsze nie uwzględniają opłat eksploatacyjnych dodatkowo płatnych. IRF (Industrial Research Forum) - forum wymiany danych rynkowych zrzeszające wiodące agencje nieruchomości komercyjnych w Polsce. MPZP Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Nasycenie - ilość m nowoczesnej powierzchni magazynowych dzielona przez liczbę mieszkańców. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 3 kwietnia 19 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 38; NIP: REGON: 1983; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 zł 19