RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR

Transkrypt

1 PAŹDZIERNIK 29 SPIS TREŚCI 1 Podaż hoteli - Karkonosze - Tatry - Bieszczady - Beskidy 2 Obłożenie hoteli 3 Oferta hotelowa KOMENTARZ O RYNKU Polskie góry mają bardzo duży potencjał turystyczny. Jednak odpowiednie jego wykorzystanie uzależnione jest nie tylko od rozbudowy i podniesienia standardu istniejącej bazy hotelowej, ale przede wszystkim od dynamicznego rozwoju infrastruktury transportowej i narciarskiej. Przebudowa istniejących oraz budowa nowych stacji narciarskich wyposażonych w system sztucznego naśnieżania wydłuży sezon zimowy, natomiast poprawa jakości dróg i budowa lotnisk znacznie skróci i usprawni dojazd do miejsca wypoczynku. To z kolei przełoży się na lepsze wykorzystanie w górskich hotelach i zachęci hotelarzy do nowych inwestycji Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Pl. Piłsudskiego 1-78 Warszawa Hotel Prezydent w Krynicy Zdrój to jeden z niewielu obiektów pięciogwiazdkowych w polskich górach. 1. PODAŻ HOTELI Zgodnie z danymi firmy Cushman & Wakefield na obszarze polskich gór funkcjonuje obecnie 2 hoteli, co stanowi 11,% ogólnej liczby hoteli w Polsce. Dominują hotele trzygwiazdkowe 12 obiekty (2,7% ) i dwugwiazdkowe 2 obiekty (22,% miejsc noclegowych). Udział hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych jest niewielki w górach jest 19 obiektów tej klasy i wszystkie zlokalizowane są w najbardziej popularnych kurortach górskich, takich jak Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba, Wisła, Ustroń, czy Krynica Zdrój. Najlepiej rozwinięty rynek hotelarski jest w Karkonoszach, Beskidzie Śląskim i Żywieckim oraz w Tatrach. Rynek ten cechuje: wysoka podaż hoteli; obecność na rynku hoteli najwyższej klasy: obiektów cztero- i pięciogwiazdkowych; stosunkowo wysokie obłożenie pokoi hotelowych; szeroka gama oferowanych usług dodatkowych: SPA & Wellness, baseny, kręgielnie i inne. Najsłabiej rozwinięty jest rynek hotelowy w Bieszczadach oraz w Beskidzie Niskim. BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29 1

2 Graf 1: Podaż hoteli w polskich górach * ** *** **** ***** Podaż Hoteli Odsetek Miejsc Noclegowych,9% 22,% 2,7% 1,7%,2% Klasa Hotelu KARKONOSZE W Karkonoszach baza hotelowa jest rozbudowana w porównaniu do innych obszarów górskich w Polsce i obejmuje 3 hotele (w tym 1 hotel w trakcie kategoryzacji). W Karkonoszach działa obecnie 3 całorocznych obiektów zakwaterowania zbiorowego, dysponujących miejscami noclegowymi, z tego hotele stanowią 27,8% łącznej podaży. Rozmieszczenie hotelarskiej bazy noclegowej w Karkonoszach jest stosunkowo równomierne. W Jeleniej Górze i w najbliższej okolicy funkcjonuje 2 hoteli dysponujących około 3%, w Karpaczu 18 hoteli dysponujących 28% miejsc noclegowych, w Szklarskiej Porębie i w najbliższej okolicy 1 hoteli dysponujących około 2%, a w Świeradowie Zdroju 1 hoteli dysponujących około 1%. W Karkonoszach dominują hotele o niższym standardzie (od 1 do 3 gwiazdek), które łącznie oferują 91%, z tego 3 obiektów trzygwiazdkowych oferuje 2%, 1 obiektów dwugwiazdkowych 22% oraz 7 hoteli jednogwiazdkowych 7%. Hotele wyższej klasy reprezentowane są przez cztery obiekty czterogwiazdkowe, z których dwa zarządzane są przez operatora międzynarodowego (Accor Hotels & Resorts). Graf 2: Podaż hoteli w Karkonoszach Jelenia Góra Karpacz Szklarska Poręba Świeradów Zdrój Karkonosze * ** *** **** 2 BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29

3 W Karkonoszach odsetek oferowanych przez hotele w stosunku do ogólnej liczby miejsc w obiektach zakwaterowania zbiorowego jest relatywnie wysoki. Prognozuje się, że w najbliższych latach podaż obiektów powiększy się o nowe czteroi pięciogwiazdkowe hotele, co wynika z rosnącego zainteresowania wynajmem pokoi w obiektach o wyższym standardzie ze strony turystów krajowych i zagranicznych. Obecnie baza hotelarska po czeskiej stronie granicy jest znacznie lepiej rozwinięta, oferując kompleksowe usługi na wyższym poziomie i to ona przyjmuje większą część turystów zagranicznych przyjeżdżających w Karkonosze. TATRY Rynek hotelarski Tatr charakteryzuje się dużym udziałem obiektów wysokiej klasy w ogólnej liczbie hoteli. Trzy hotele czterogwiazdkowe i trzy hotele pięciogwiazdkowe oferują łącznie 3%. Dominują hotele o standardzie trzech gwiazdek, 11 obiektów tej klasy zapewnia % podaży w tatrzańskich hotelach. Podobnie jak w Karkonoszach tylko 2 hotele zarządzane są przez operatora międzynarodowego (Accor Hotels & Resorts). Graf 3: Podaż hoteli w Tatrach 12 1,2% 8 3,% 1,% 1% 1% 2 * ** *** **** ***** Klasa Hotelu Baza hotelarska Tatr jest najlepiej rozwiniętą spośród górskich baz hotelowych w Polsce. Na niewielkim obszarze skoncentrowano 22 obiekty oferujące i 1.12 pokoi. Oznacza to, że na 1 tys. mieszkańców Zakopanego przypada 97 miejsc noclegowych i 7 pokoi, a na 1 tys. mieszkańców powiatu tatrzańskiego 18 miejsc noclegowych i 217 pokoi. Są to bardzo dobre wyniki, jeśli zestawimy je ze wskaźnikami dla całego kraju (ok. i 23 pokoje na 1 tys. mieszkańców). Atutem Tatr jest także wspomniany wcześniej stosunkowo duży udział hoteli najwyższej klasy, wysokie obłożenie pokoi hotelowych i bardzo szeroki wachlarz usług dodatkowych. Prognozuje się, że baza hotelarska Tatr będzie się nadal rozwijać. BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29 3

4 BIESZCZADY Bieszczady należą do regionów turystycznych z bardzo słabo rozwiniętą bazą hotelową. Funkcjonuje tu zaledwie 9 hoteli ( hotele dwugwiazdkowe i hoteli trzygwiazdkowych), które oferują bardzo ubogi wachlarz usług dodatkowych. Graf : Podaż hoteli w Bieszczadach 3 2 3% % 1 * ** *** **** ***** Klasa Hotelu Cechą charakterystyczną bazy noclegowej Bieszczad jest także niewielka liczba pozostałych obiektów zakwaterowania zbiorowego. Negatywny obraz rynku pogłębia bardzo niskie obłożenie pokoi hotelowych rzędu 13%, w szczególności w przypadku turystów zagranicznych. Wynika to przede wszystkim ze słabo rozwiniętej infrastruktury transportowej, która umożliwiłaby szybkie i wygodne dotarcie do miejscowości turystycznych Bieszczad. Bieszczady mają bardzo duży potencjał turystyczny, jednak bez odpowiednich inwestycji w budowę nowych, jak i unowocześnienie już istniejących obiektów sportowo-rekreacyjnych oraz intensyfikacji działań promocyjnych, rozwój bazy hotelowej będzie bardzo utrudniony. BESKIDY Najlepiej rozwiniętą bazę hotelarską mają Beskid Śląski i Żywiecki, najsłabiej zaś Beskid Niski. W całych Beskidach funkcjonuje obecnie 1 skategoryzowanych hoteli, które wchodzą w skład 73 całorocznych obiektów zakwaterowania zbiorowego dysponujących łącznie.227 miejscami noclegowymi. Rozmieszczenie hoteli w Beskidach jest nierównomierne. W zachodniej części Beskidów (Beskid Śląski i Żywiecki) funkcjonuje 39 hoteli dysponujących około %, w centralnej części (Beskid Mały, Średni, Wyspowy, Sądecki, a także Gorce i Pieniny) 9 hoteli oferujących 38%, a we wschodniej części (Beskid Niski) 18 hoteli stanowiących zaledwie 7% podaży wszystkich w regionie. W Beskidach zlokalizowanych jest hoteli trzygwiazdkowych (% ), 38 hoteli dwugwiazdkowych (2% ) oraz 9 obiektów jednogwiazdkowych (% ). Obiekty wyższej kategorii obejmują 7 hoteli czterogwiazdkowych i 2 hotele pięciogwiazdkowe, a oferują 2% ogólnej liczby w regionie. Dwa hotele zarządzane są przez operatorów międzynarodowych (Accor Hotels & Resorts oraz Mamaison). BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29

5 Graf : Podaż hoteli w Beskidach Beskidy Zachodnie Beskidy Centralne Beskidy Wschodnie * ** *** **** ***** Korzystna sytuacja na rynku hotelarskim Beskidu Śląskiego i Żywieckiego wynika z bardzo dobrze rozwiniętej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej (przede wszystkim narciarskiej), dogodnej i szybkiej komunikacji oraz tradycji uzdrowiskowych. Prognozuje się, że baza ta powinna się nadal powiększać, zwłaszcza o obiekty wyższej klasy. W miarę dobrze rozwinięta baza hotelarska w Beskidach Centralnych obejmuje na ogół niewielkie hotele zlokalizowane zarówno w miejscowościach typowo turystycznych jak Krynica-Zdrój, czy Sucha Beskidzka, jak i w ważniejszych lokalnych ośrodkach administracyjnych takich jak Andrychów, Nowy Targ czy Nowy Sącz. Region Beskidu Niskiego z najsłabiej rozwiniętą bazą hotelową charakteryzuje się najniższym wskaźnikiem obłożenia pokoi hotelowych w całych Beskidach. Nie przewiduje się tu większego rozwoju bazy hotelarskiej, gdyż Beskid Niski nie należy do popularnych regionów turystycznych w Polsce. Większe znaczenie mają jedynie dwa uzdrowiska Iwonicz-Zdrój i Rymanów-Zdrój. Ponadto brak jest szybkich i wygodnych połączeń komunikacyjnych, jak również bazy sportowo-rekreacyjnej. 2. OBŁOżENIE HOTELI Stopień wykorzystania pokoi w hotelach położonych w obszarach górskich w 28 roku wyniósł około 3%. Największe obłożenie pokoi hotelowych występuje w Tatrach około %, natomiast najmniejsze w Bieszczadach około 13%. W porównaniu z 27 r. odnotowano wzrost obłożenia w Karkonoszach i Tatrach, natomiast wykorzystanie pokoi w hotelach w Beskidach i Bieszczadach obniżyło się. Od stycznia do końca grudnia 28 r. w hotelach zlokalizowanych na terenie polskich gór wynajęto około 1.13 tys. pokoi, z czego 23% wynajęli turyści zagraniczni. W stosunku do 27 r. zanotowano spadek wynajętych pokoi przez turystów zagranicznych o 1,%, co spowodowane było zmniejszonym ruchem turystycznym (światowy kryzys finansowy). Jednak ogólna liczba wynajętych pokoi wzrosła o 8,3%, co jest z kolei wynikiem zwiększonego popytu na usługi górskich hoteli ze strony turystów krajowych. BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29

6 Graf : Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych w obszarach górskich w latach 27-28,% Obłożenie Pokoi Hotelowych,%,% 3,% 2,% 1,%,% Polskie Góry Karkonosze Tatry Bieszczady Beskidy Przedstawione informacje oraz dane szacunkowe Instytutu Turystyki świadczą o spadku odwiedzin turystów zagranicznych w Polsce w pierwszej połowie 29 r. o 1% w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego. Prognozuje się, że, podobnie jak na światowych rynkach, ta tendencja spadkowa utrzyma się do końca 21 r. Jednak spadek liczby turystów zagranicznych powinien zostać zrównoważony wzrostem przyjazdów turystów krajowych, którzy z roku na rok coraz chętniej korzystają z usług hoteli w polskich górach. 3. OFERTA HOTELOWA Oferta hotelowa obiektów położonych na obszarze polskich gór jest stosunkowo bogata, szczególnie jeśli porównamy ją z zakresem usług świadczonych w hotelach zlokalizowanych w innych regionach turystycznych Polski. Z roku na rok zwiększa się podaż hoteli świadczących usługi z zakresu SPA & Wellness, rekreacyjno-sportowych, czy rozrywkowych. Również istniejące obiekty poszerzają zakres świadczonych usług. Obecnie około 37% hoteli w polskich górach oferuje różnego rodzaju usługi wchodzące w zakres SPA & Wellness, połowa z nich zlokalizowana jest w Karkonoszach i Tatrach, z kolei w Bieszczadach brak jest tego typu obiektów. Graf 7: Odsetek hoteli oferujących usługi typu SPA & Wellness,%,% Odsetek Hoteli,% 3,% 2,% 1,%,% Polskie Góry Karkonosze Tatry Beskidy Bieszczady BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29

7 Coraz większym zainteresowaniem cieszy się oferta rekreacyjno-sportowa. Hotele rozbudowują swoje obiekty o zaplecza sportowe, na które składają się zazwyczaj: siłownia, fitness, korty tenisowe, boiska sportowe, ale także basen czy aquapark. Obecnie około 1% hoteli położonych na obszarze polskich gór dysponuje basenem. Najwięcej tego typu hoteli występuje w Tatrach %, a najmniej w Bieszczadach 12%. Warto także zauważyć, że w Beskidach funkcjonują 3 kompleksy hotelowe, w skład których wchodzi aquapark, są to: Hotel Solar SPA w Szczawnicy, Ośrodek Konferencyjno-Wypoczynkowy Kocierz w Andrychowie oraz Hotel Gołębiewski w Wiśle. Graf 8: Odsetek hoteli posiadających basen Odsetek Hoteli,%,% 3,% 3,% 2,% 2,% 1,% 1,%,%,% Polskie Góry Karkonosze Tatry Beskidy Bieszczady Górska baza hotelarska Słowacji i Czech stanowi dużą konkurencją dla polskiej. W państwach tych, a zwłaszcza w Czechach, znajduje się więcej hoteli, w tym obiektów o wyższym standardzie, a infrastruktura narciarska jest lepiej rozwinięta i nowocześniejsza. Oferta hoteli położonych w polskich górach, skierowana do amatorów sportów zimowych jest stosunkowo uboga, szczególnie gdy porównamy ją z analogicznymi usługami świadczonymi przez hotele w Czechach i na Słowacji. Chociaż obiekty hotelarskie w polskich górach w przeważającej części położone są w niewielkiej odległości od wyciągów i orczyków narciarskich oraz oferują dodatkowe usługi (przechowalnie sprzętu narciarskiego, transport do wyciągów), nie zaspokoją one rosnącego popytu ze strony turystów, jeśli istniejąca infrastruktura narciarska nie zostanie poddana modernizacji i rozbudowie. Należy jednak zauważyć, że rygorystyczne regulacje prawne dotyczące budowy obiektów na terenach chronionych oraz wymogi bezpieczeństwa w zakresie infrastruktury sportowej powodują, że takie inwestycje są trudne do zrealizowania. BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29 7

8 Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości. Powstała w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 1. pracowników w 23 biurach w 8 krajach. Firma reprezentuje wielu klientów, od niedużych organizacji po korporacje umieszczane w rankingu Fortune. Cushman & Wakefield oferuje pełen zakres usług w czterech głównych obszarach: Obsługa Transakcji (reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku powierzchni biurowych, przemysłowych i handlowych), Rynki Kapitałowe (sprzedaż nieruchomości, zarządzanie inwestycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna i wycena, finansowanie dłużne i kapitałowe), Rozwiązania dla Klienta (zintegrowane strategie w zakresie nieruchomości i związane z tym usługi na rzecz dużych korporacji i właścicieli nieruchomości) oraz Usługi Doradcze (doradztwo w zakresie prowadzenia działalności i nieruchomości). Cushman & Wakefield jest uznanym liderem w dziedzinie badań światowego rynku nieruchomości, publikuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge Center na stronie Dalsze informacje: Dorota Malinowska Konsultant ds. nieruchomości hotelowych Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Pl. Piłsudskiego 1-78 Warszawa Tel: () dorota.malinowska@eur.cushwake.com Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: poland.marketing@eur.cushwake.com wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłana wiadomość Unsubscribe. 29 Cushman & Wakefield Wszelkie prawa zastrzeżone 8 BUSINESS BRIEFING PAŹ DZIERNIK 29