WPŁYW ŹRÓDEŁ FINANSOWANIA RYNKU MIESZKANIOWEGO

Transkrypt

1 NOWE TENDENCJE W GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI CZERWCA 2014, SZCZECIN Artykuł opublikowany w Folia Oeconomica Stetinensia Bełej M., Kulesza S., The influence of financing on the dynamics of housing process. Folia Oeconomica Stetinensia. Volume 14, Issue 2, Pages , DOI: /foli WPŁYW ŹRÓDEŁ FINANSOWANIA RYNKU MIESZKANIOWEGO NA ELASTYCZNOŚĆ JEGO DYNAMIKI dr inż. Mirosław Bełej Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Uniwersytet Warmińsko Mazurski w Olsztynie dr Sławomir Kulesza Katedra Fizyki Relatywistycznej Wydział Matematyki i Informatyki Uniwersytet Warmińsko Mazurski w Olsztynie This work was supported by the grant from the National Science Centre (NCN) number DEC 2012/07/B/Hs4/03267

2 OBSZAR BADAŃ RYNEK NIERUCHOMOŚCI PRZEDMIOTY RELACJE RELACJE PODMIOTY WŁAŚCIWOŚCI WŁAŚCIWOŚCI WŁAŚCIWOŚCI WŁAŚCIWOŚCI WŁAŚCIWOŚCI WŁAŚCIWOŚCI OTOCZENIE RYNEK NIERUCHOMOŚCI OTOCZENIE Rynek nieruchomości jest obszarem na pograniczu współistniejących i wzajemnie od siebie zależnych rozmaitych przestrzeni aktywności (prawnej, gospodarczej, społecznej i politycznej), osadzonym w specyficznych realiach mikro- i makroekonomicznych, poddanym określonym wpływom.

3 PROBLEMATYKA BADAWCZA - ZAŁOŻENIA Rynek nieruchomości jest układem otwartym, czyli jest zdolny do wymiany sygnałów z innymi układami otwartymi, oraz układem dynamicznym, co oznacza matematyczną możliwość opisu ewolucji jego stanu w czasie This work was supported by the grant from the National Science Centre (NCN) number DEC 2012/07/B/Hs4/03267

4 I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw Ceny transakcyjne (PLN/m2) Obszar i okres badań Warszawa (WAW) Gdańsk (GDN) Szczecin (SZZ) Rynek pierwotny Źródło: Narodowy Bank Polski

5 Źródła finansowania rynku nieruchomości Program Rodzina na Swoim (RnS) Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego

6 Źródła finansowania rynku nieruchomości Program Rodzina na Swoim (RnS)

7 ANALIZA OPÓŹNIEŃ CZASOWYCH SZEREGÓW CZASOWYCH CEN NIERUCHOMOŚCI Model oscylatora harmonicznego tłumionego krytycznie (układ dynamiczny w fizyce) gdzie: y (t) cena nieruchomości w czasie t t czas t 0 - czas opóźnienia układu, przesunięcie przebiegu wzdłuż osi czasu t - czas relaksacji układu, czas powrotu do stanu docelowej równowagi y (0) długookresowy poziom równowagi e liczba Eulera (e 2.72) A oraz B są stałymi wyznaczanymi z warunków początkowych -czas opóźnienia to (parametr układu określający przesunięcie czasowe między badanym przebiegiem a przebiegiem referencyjnym - zbliżone wartości świadczą współmierności przebiegów) - czas relaksacji układu (parametr układu określający czas powrotu układu do stanu równowagi im czas ten jest dłuższy tym zmiany stanu układu są wolniejsze - odwrotność czasu relaksacji jest jednocześnie miarą bezwładności układu, czyli jego podatności na fluktuacje zmiennych niezależnych)

8 ANALIZA OPÓŹNIEŃ CZASOWYCH SZEREGÓW CZASOWYCH CEN NIERUCHOMOŚCI Wyniki dopasowania modelu oscylatora harmonicznego tłumionego krytycznie Warszawa Gdańsk Szczecin R 2 0,61 0,62 0,7 Opóźnienie (kwartały) 0 1,4 0,5 Czas relaksacji (kwartały) 5,2 2,3 4,3 Docelowy poziom równowagi y(0) 6912 PLN 5537 PLN 4600 PLN

9 RELACJE CENY NIERUCHOMOŚCI I WSKAŹNIKA (Rodzina na Swoim) RnS

10 ANALIZA WSPÓŁBIEŻNOŚCI SZEREGÓW CEN I WSKAŹNIKA RnS Współczynnik współbieżności W 1,2 szeregów y 1 (t) oraz y 2 (t) definiuje się jako funkcję: W ( t ) y t y y t t y gdzie: t 0 jest przesunięciem czasowym między przebiegami (y 1 traktowany jako odniesienie), σ 2 czynnikiem normującym (wariancja), <> - symbolem oznaczającym średnią arytmetyczną danego wyrażenia. Jeśli unormowana funkcja W 1,2 osiąga wartość maksymalną to zależność liniowa między nimi jest największa, gdy W 1,2 osiąga wartość minimalną, to zależność liniowa między nimi jest najmniejsza. Różnica okresów między W 1,2 max i W 1,2 min wskazuje na czas opóźnienia przebiegu względem przebiegu referencyjnego.

11 ANALIZA WSPÓŁBIEŻNOŚCI SZEREGÓW CEN I WSKAŹNIKA RnS

12 ANALIZA WSPÓŁBIEŻNOŚCI SZEREGÓW CEN I WSKAŹNIKA RnS

13 WNIOSKI Duża bezwładność rynków nieruchomości ujawnia się podczas zmian gwałtownych (czas ich trwania jest dłuższy w stosunku do innych układów ekonomicznych), gdy w krótkim okresie ulegają one głębokim przeobrażeniom strukturalnym, zaś podczas ewolucji długofalowej tempo zmian stanu jest na tyle powolne, że układy te dążą do równowagi. Opóźnienia przebiegów cen nieruchomości względem siebie pozwalają wskazać dominującą rolę rynku warszawskiego jako inicjatora zmian, a jednocześnie sugerują istnienie powiązań (sprzężeń) między rynkami, które ewoluują w taki sposób, że dynamika i kierunek zmian cen nieruchomości jest współmierny (konwergencja rynków). Analiza współbieżności, pomimo problemów jakie generuje asymetria przebiegów cen nieruchomości i wskaźnika RnS, wykazuje jego opóźnienia względem cen nieruchomości na poziomie 17 kwartałów (WAW), 12 kwartałów (GDN) oraz 7 kwartałów (SZZ). Wielkość wskaźnika RnS wpływała na decyzje deweloperów o wysokości cen na rynku pierwotnym. Zakończenie programu spowodowało gwałtowne odbicie od długookresowych poziomów równowagi cen

14 NOWE TENDENCJE W GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI CZERWIEC 2014, SZCZECIN WPŁYW ŹRÓDEŁ FINANSOWANIA RYNKU MIESZKANIOWEGO NA ELASTYCZNOŚĆ JEGO DYNAMIKI dr inż. Mirosław Bełej Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Uniwersytet Warmińsko Mazurski w Olsztynie dr Sławomir Kulesza Katedra Fizyki Relatywistycznej Wydział Matematyki i Informatyki Uniwersytet Warmińsko Mazurski w Olsztynie This work was supported by the grant from the National Science Centre (NCN) number DEC 2012/07/B/Hs4/03267