EKOLOGICZNE I ENERGOOSZCZĘDNE BUDOWNICTWO - EKOMILITARIS 2008"

Transkrypt

1 XXII MIĘDZYNARODOWA KONFKRKNCJA NAUKOWO - TKCHNICZNA EKOLOGICZNE I ENERGOOSZCZĘDNE BUDOWNICTWO - EKOMILITARIS 2008" Kazimierz GRZYB Sławomir PAWLIK Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, Warszawa EKOLOGICZNA I ENERGOOSZCZĘDNA REALIZACJA BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W WOJSKOWEJ AGENCJI MIESZKANIOWEJ WOJSKOWA AGENCJA MIESZKANIOWA ZAKOPANK 2-5 września 2008 r. 1

2 Kazimierz GRZYB Sławomir PAWLIK Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, Warszawa KKOLOGICZNA I KNKRGOOSZCZĘDNA RKALIZACJA BUDOWNICTWA MIKSZKANIOWKGO W WOJSKOWKJ AGKNCJI MIKSZKANIOWKJ Streszczenie W niniejszym referacie przedstawiono realizację budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w oparciu o technologię szkieletową drewnianą jako alternatywę w stosunku do technologii tradycyjnej. Nadrzędnym celem działań podjętych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową to relatywnie tani budynek, wznoszony w czasie kilku miesięcy, który zapewni komfortowe warunki życia mieszkańcom, jednocześnie maksymalnie chroni środowisko naturalne. 1. WSTĘP Wojskowa Agencja Mieszkaniowa zgodnie ze statutem oraz ustawą o Zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, realizuje zadania z zakresu budownictwa mieszkaniowego dla potrzeb zakwaterowania żołnierzy zawodowych w garnizonach objętych działaniem Oddziałów Regionalnych. Zadania te wykonywane są w drodze zakupu lokali mieszkalnych na wolnym rynku bądź realizacji inwestycji własnych na nieruchomościach będących własnością Skarbu Państwa, we władaniu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Uwzględniając olbrzymie bieżące potrzeby w zakresie zakwaterowania, perspektywę profesjonalizacji Sił Zbrojnych, co wiąże się z dalszym zwiększeniem zapotrzebowania na lokale mieszkalne, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa przystępując do realizacji inwestycji mieszkaniowych zwraca szczególną uwagę na pozyskanie możliwie jak największej liczby mieszkań w stosunkowo krótkim czasie. Na przełomie roku 2006 i 2007 miały miejsce lawinowe podwyżki cen materiałów budowlanych, związanych głównie z realizacją stanów surowych w budownictwie mieszkaniowym, tj. wszelka ceramika budowlana cegły budowlane pełne, dziurawki, kratówki, pustaki ceramiczne, cement a w konsekwencji tego beton towarowy oraz materiały pochodne tj. nadproża żelbetowe, bloczki betonowe itd. Ponadto w sposób 2

3 istotny wzrosły koszty robocizny co spowodowane było emigracją wykwalifikowanych pracowników budowlanych w celach zarobkowych do krajów Unii Europejskiej i w konsekwencji bardzo znaczący deficyt na rynku pracy oraz znaczny wzrost kosztów robocizny podstawowej. Niepewność i wahania cen materiałów budowlanych a także kłopot z pozyskaniem siły roboczej miały decydujący wpływ na brak zainteresowania ze strony firm budowlanych realizacją głównie robót inwestycyjnych obejmujących stany surowe wraz z robotami branżowymi. Konsekwencją powyższego był znaczny wzrost cen mieszkań na rynku oraz ich rzeczywisty brak w ofertach deweloperów a szczególnie mieszkań o strukturach i powierzchniach odpowiadających wymaganiom Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, czyli lokali o powierzchni użytkowej od 30 do 70 ciu metrów kwadratowych. Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki Wojskowa Agencja Mieszkaniowa postanowiła rozważyć jako alternatywę możliwość skutecznej realizacji budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego wznoszonego w technologii lekkiej szkieletowej drewnianej. Przed podjęciem strategicznej decyzji, WAM przystąpiła do analizy uwzględniającej wszelkie uwarunkowania a w szczególności : - rozpoznanie rynku potencjalnych wykonawców realizujących budownictwo szkieletowe ze zwróceniem szczególnej uwagi na wznoszenie budynków ponad dwie kondygnacje, - analizę możliwości i skuteczności realizacji w kontekście zalet i wad w porównaniu z budownictwem tradycyjnym murowanym, - opłacalność budownictwa szkieletowego drewnianego pod kątem optymalizacji osiągnięcia maksymalnego wskaźnika urbanistycznego, - możliwości opracowania specyfikacji istotnych warunków zamówienia w celu skutecznego rozstrzygnięcia przetargu na wykonawstwo wraz z zaprojektowaniem przedmiotowej inwestycji. Z przeprowadzonego sondażu oraz rozpoznania rynku budownictwa mieszkaniowego wznoszonego w technologii szkieletowej, wyciągnięto następujące wnioski : - Budownictwo szkieletowe drewniane jest w Polsce dość popularne w zakresie domów jednorodzinnych jedno i dwukondygnacyjnych natomiast w wersji wielorodzinnej bardzo mało powszechne i znikomo reklamowane. Po analizie możliwości wykonawczych i projektowych firm, które z powodzeniem realizują na większą skalę domy drewniane, stwierdzono, że kilka z nich wyraziło gotowość (pod względem konstrukcyjnym) budowy trzech i więcej kondygnacji. Jest to o tyle istotne dla inwestora, że realizacja dwóch kondygnacji byłaby nisko opłacalna z uwagi na ograniczony wskaźnik zabudowy i efekt mieszkaniowy. Natomiast budowa minimum trzech kondygnacji jest dość optymalna, szczególnie, że nieruchomości WAM przeznaczone 3

4 pod potencjalne inwestycje mieszkaniowe z reguły sąsiadują z obiektami o zabudowie 2-4 kondygnacje. Podobna zabudowa w kontekście analiz określanych na podstawie linijki słońca - zacienienia i przesłaniania przylegających nieruchomości, pozwala ograniczyć potencjalne protesty stron w postępowaniu o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, co niezwykle usprawnia proces inwestycyjny. - Przy analizie zalet i wad budownictwa szkieletowego drewnianego w stosunku do tradycyjnego skupiono się głównie na terminach realizacji, który w sposób zdecydowany przemawia za budynkami drewnianymi, ponieważ ich budowa nie jest uzależniona od tylko korzystnych warunków atmosferycznych, w tym stwarza możliwości wykonywania robót stanu surowego w ujemnych temperaturach. Parametry oporu cieplnego przegród czy dźwiękochłonności są porównywalne lub przemawiają na korzyść budynków drewnianych, jest to zresztą kwestią właściwego nadzoru inwestora podczas odbioru prac projektowych oraz zanikających elementów robót budowlanych, w tym innych izolacji czy zabezpieczeń ogniochronnych. Obie technologie wymagają zastosowania materiałów budowlanych posiadających odpowiednią dokumentację formalną upoważniającą je do stosowania na obszarze kraju oraz muszą spełniać wymogi norm krajowych a także Unijnych. Realizacja budownictwa mieszkalnego w technologii tradycyjnej pozwala uzyskać korzystniejsze rozpiętości stropów, jednak z uwagi na uwarunkowania obowiązujące WAM przy realizacji inwestycji mieszkaniowych, dotyczące struktury lokali mieszkalnych (rygory wymiarów pomieszczeń), takie parametry nie są wykorzystywane. 2. WCZKŚNIKJSZK RKALIZACJK PRZKZ WAM INWKSTYCJI W TKCHNOLOGII SZKIKLKTOWKJ DRKWNIANKJ 2.1 Osiedle mieszkalne w Sandomierzu. Dotychczasowe doświadczenia Wojskowej Agencji Mieszkaniowej dotyczą co prawda osiedli domów mieszkalnych dwukondygnacyjnych jednak na uwagę zasługuje czas w jakim uzyskano efekty mieszkaniowe. W 2001 roku Oddział Regionalny Kraków zrealizował w Sandomierzu osiedle domów mieszkalnych w technologii drewnianego szkieletu, którego wynikiem było oddanie 58 mieszkań w stanie pod klucz w 6-ciu budynkach wielorodzinnych w ciągu czterech miesięcy od prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę. Podstawowe parametry tego zadania inwestycyjnego : Powierzchnia zabudowy: 1991 m2 4

5 Powierzchnia użytkowa: 2110 m2 Kubatura obiektów: m3 Struktura mieszkań: 10 M4-pow. ~74 m2 ; 23 M3-pow m2; 5 M2-pow m2 Współczynnik przenikania ciepła przegród k= 0,19 W/m2K znacznie niższy od wymaganego 0,35 W/m2K Po 6-cio letniej eksploatacji lokali mieszkalnych w Sandomierzu stwierdzono, że nie wymagają one remontu przed ponownym zasiedleniem a jedynie potrzebę drobnych robót malarskich realizowanych w WAM w ramach naliczanego standardowo ryczałtu. Po rozmowach z administratorami budynków należy stwierdzić, że części wspólne budynków oraz mieszkania nie stwarzają problemów w zakresie konserwacji czy bieżących napraw Osiedle mieszkalne w Bartoszycach. Podobną inwestycję zrealizował Oddział Regionalny w Olsztynie w miejscowości Bartoszyce, również w 2001r. W ciągu 4 miesięcy zbudowano w stanie pod klucz 15 domków czterorodzinnych, co dało efekt 60-ciu mieszkań o strukturze 50 lokali M3 oraz 10 lokali M4. Podstawowe parametry budowy osiedla : Powierzchnia całkowita budynków: 4303,8 m2 Powierzchnia użytkowa budynków: 2997,5 m2 Powierzchnia mieszkalna: 1774,1 m2 Kubatura obiektów: ,9 m3 Skrócony opis techniczny : Posadowienie na ławach żelbetowych wylewanych z betonu B-15 Ściany fundamentowe z bloczków betonowych 15 Mpa Wykończenie stanu 0 płytą żelbetową gr. 15 cm z B-15 Ściany konstrukcyjne nadziemia - prefabrykaty drewniane wykonane ze słupów o przekroju 45 x 135 mm w rozstawie 416 mm, poszycie obustronne płytą OSB grubości 12 mm, izolacja 120 mm z płyt z wełny mineralnej, wykończenie od wewnątrz płytą gipsowokartonową o grubości 12,5 mm Ściany wewnętrzne - prefabrykaty drewniane wykonane ze słupów o przekroju 45 x 135 mm w rozstawie 625 mm, poszycie obustronne płytą OSB grubości 12 mm, izolacja 50 mm z płyt z wełny mineralnej, wykończenie obustronne płytą gipsowo-kartonową o grubości 12,5 mm Elewacja ocieplona styropianem ryflowanym o grubości 60 mm, wykończenie systemowym tynkiem mineralnym 5

6 Wykończenie lokali zgodnie z wytycznymi obowiązującymi w WAM nie odbiegającymi standardem od średniej na rynku mieszkaniowym 3. BUDOWA OSIKDLA MIKSZKANIOWKGO W TKCHNOLOGII SZKIKLKTOWKJ DRKWNIANKJ W ZĄBKACH Oddział Regionalny Mazowsze korzystając z doświadczeń Oddziałów w Krakowie i w Olsztynie a także przeprowadzając własną analizę rynku, rozpoznanie możliwości potencjalnych firm wykonawczych, biur projektów oraz wstępne czynności na etapie przygotowania inwestycji w tym uwarunkowania wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwości techniczne podłączenia mediów, infrastruktury komunikacyjnej, podjął decyzję w miesiącu sierpniu 2007 roku dotyczącą wprowadzenia do planu inwestycji mieszkaniowych budowę 80-ciu mieszkań w 10-ciu budynkach trzykondygnacyjnych w miejscowości Ząbki koło Warszawy, na działkach pozostających we władaniu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Skrócony harmonogram przedsięwzięcia : r. Wprowadzenie zadania do planu inwestycji mieszkaniowych r. Ogłoszenie przetargu nieograniczonego na zaprojektowanie i budowę osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych w technologii szkieletowej drewnianej r. Złożenie projektu technicznego do uzyskania pozwolenia na budowę r. Uzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę r. Wprowadzenie wykonawcy robót na plac budowy r. Planowane zakończenie robót Podstawowe parametry tego zadania inwestycyjnego : Powierzchnia zabudowy: m2 Powierzchnia użytkowa: 4.809,6 m2 Kubatura obiektów: ,45 m3 Struktura mieszkań: 30 M4-pow. ~75 m2 ; 40 M3-pow.~57 m2; 10 M2-pow. ~33 m2 Koszt budowy 1 m2 lokalu brutto wynosi 4.048,0 zł 6

7 dn r dn r. 7

8 4. WNIOSKI Budownictwo szkieletowe drewniane nie jest obecnie tak popularne jak tradycyjne. Jedna z przyczyn tkwi w przyzwyczajeniach i w sferze mentalnej potencjalnych użytkowników. Budownictwo tradycyjne kojarzy się z solidnością konstrukcji, większą trwałością obiektu czy solidnością wykonania. Jednak przy właściwym nadzorze produkcji prefabrykatów drewnianych, kontroli doboru drewna, właściwego suszenia, impregnacji, dokładnym montażu, prawidłowych i dokładnych izolacjach, trwałość budynku drewnianego nie ustępuje murowanemu. W przypadku budynków jednorodzinnych czas budowy pod klucz według ofert kilku firm realizujących te obiekty wynosi 30 dni!!. Oprócz niewątpliwego komfortu jaki odczuwa się przebywając w otoczeniu drewna można dużo łatwiej, prościej, bezpieczniej zaplanować takie przedsięwzięcie unikając zaliczek, rozkładania na raty płatności dla wykonawcy za poszczególne etapy robót, bardziej komfortowo podejmuje się decyzję o ewentualnym kredycie mieszkaniowym. W przypadku budownictwa szkieletowego drewnianego wielorodzinnego realizowanego przez jednostki budżetowe dużo łatwiej i skuteczniej można zaplanować proces inwestycyjny który ma szansę zamknąć się w roku kalendarzowym co jest bardzo ważnym elementem w realizacji planu inwestycji mieszkaniowych. Z kolei wykonawcy robót posiadający własne zakłady prefabrykacji elementów drewnianych nie są uzależnieni od wahań rynku materiałów budowlanych oraz biorąc pod uwagę krótki relatywnie w stosunku do budownictwa tradycyjnego cykl budowy mogą z większym komfortem realizować kontrakty w zakresie budownictwa wielorodzinnego. Oczywiście, że w sytuacji gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę znacznie wyższą niż 4 kondygnacje wybór jaki dokonuje inwestor w kwestii technologii budowy jest jednoznaczny ale w naszych realiach, w obszarach działania Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, gdzie nieruchomości jakimi dysponuje Agencja pod potencjalną zabudowę sąsiadują często z budynkami o niskiej zabudowie, warto rozważać możliwość realizacji budów w technologii szkieletowej. Nadrzędnym celem działań podjętych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową w zakresie realizacji budownictwa w tej technologii jest pozyskanie relatywnie tanich mieszkań realizowanych w ciągu kilku miesięcy, zapewniających komfortowe warunki życia mieszkańcom jednocześnie chroniąc środowisko naturalne. Proponowane rozwiązanie ma duże szansę zastąpić dominującą w naszych warunkach ciężką, przez to energochłonną i kosztowną a także wysoce szkodliwą dla środowiska naturalnego, konstrukcję budynku wykonanego w technologii tradycyjnej. 8

9 Mamy nadzieję, że upowszechnienie takiego budownictwa sprawi, że wiele rodzin wojskowych będzie mogło spełnić swoje marzenia o własnym mieszkaniu, mając przy tym świadomość, że zapewniając sobie wysoki komfort mieszkania, niskie rachunki za energię a jednocześnie nie przyczyniając się do dalszej degradacji środowiska naturalnego. Literatura : - opracowania Centrum Budownictwa Szkieletowego w Gdańsku 9