OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 1401/1 O POWIERZCHNI 0,4954 HA, POŁOŻONEJ W KSAWEROWIE, PRZY UL. MAŁY SKRĘT 72, W OBRĘBIE KSAWERÓW, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /9 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygn. akt KM 3880/14 Data opracowania: 31 marca 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 1401/1, O POWIERZCHNI 0,4954 HA, POŁOŻONEJ W KSAWEROWIE, PRZY UL. MAŁY SKRĘT 72, W OBRĘBIE 10- KSAWERÓW, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /9 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, składającej się z działki gruntu położonej w Ksawerowie przy ul. Mały Skręt 72, o numerze ewidencyjnym 1401/1 w obrębie 10-Ksawerów, o powierzchni 0,4954 ha. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, małżeństwu: Pani Karolinie Julii Furykiewicz-Nykiś (c. Hanny, Zbigniewa) oraz Panu Pawłowi Jackowi Nykiś (s. Zofii, Czesława), na podstawie umowy warunkowej sprzedaży nr AN rep. A 5753/2005 z dnia 22 listopada 2005 r. oraz umowy przeniesienia własności AN nr rep. A 5927/2005 z dnia 01 grudnia 2005 r. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze LD1P/ /9. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Zamkowa Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: W RN = zł słownie: pięćset czterdzieści trzy tysiące osiemset złotych. Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 28 listopada marca 2015 roku. 16 marca 2015 roku. 19 grudnia 2014 roku. 19 grudnia 2014 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz posiadający uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, nadane w dniu 05 grudnia 1995 roku przez M.G.P. i B. numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 3880/14 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 7/ OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym Opinia o wartości nieruchomości w kontekście art k.p.c WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 2. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 01 grudnia 2014 roku; 3. Kopia pisma w sprawie braku dokumentacji projektowo-budowlanej w zasobach Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Pabianicach; 4. Kopia pisma Wójta gminy Ksawerów w sprawie powierzchni, od jakich naliczany jest podatek w stosunku do przedmiotowej nieruchomości; 5. Kopia mapy zasadniczej z dnia 01 grudnia 2014 roku. KM 3880/14 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej składającej się z działki gruntu nr 1401/1; b. położenie nieruchomości: Ksawerów, ul. Mały Skręt 72, obręb 10-Ksawerów, działka nr 1401/1; c. powierzchnia gruntu: 0,4954 ha d. numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/ /9 Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej; b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: brak 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 25 listopada 2014 roku (otrzymane w dniu 28 listopada 2014 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Mariusza Kuźniaka mającego swoją kancelarię w Pabianicach, ul. Zamkowa 3. Sprawa KM o numerze 3880/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U roku, poz. 518, z późn.zm.) -UoGN; 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) RWNSOS; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz. 707 z późn. zm.) -UKWiH; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014, poz. 121 z późn. zm.) KC; 5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 roku poz. 647 późn. zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) - RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U nr 230, poz. 1371, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 19 grudnia 2014 roku; 3. Uchwała Nr XXXVI/296/05 Rady Gminy Ksawerów z dnia 20 października 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Ksawerów; 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 01 grudnia 2014 r. oraz z dnia 07 stycznia 2015 r.; 5. Badanie KW nr LD1P/ /9 z dnia 19 grudnia 2014 roku; 6. Pismo otrzymane z wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Pabianicach z dnia 02 grudnia 2014 r.; 7. Pismo otrzymane od Wójta Gminy Ksawerów z dnia 29 grudnia 2014 r.; 8. Mapa lokalizacyjna przedmiotowej działki gruntu nr 1401/1; 9. Przegląd transakcji na rynku lokalnym na podstawie aktów notarialnych; 10. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; KM 3880/14 4

5 11. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 28 listopada marca 2015 roku. 16 marca 2015 roku. 19 grudnia 2014 roku. 19 grudnia 2014 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /9 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: gmina Ksawerów, miejscowość Ksawerów, ulica Mały Skręt 72 Nr działki: 1401/1 Sposób korzystania: działka zabudowana Obszar całej nieruchomości: 0,4954 ha Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Prawo własności do nieruchomości przysługuje na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Panu Pawłowi Jackowi Nykiś (s. Czesława i Zofii) oraz Karolinie Julii Furykiewicz-Nykiś (c. Zbigniewa i Hanny) na postawie umowy warunkowej sprzedaży AN rep A nr 5753/2005 z dnia 22 listopada 2005 r. oraz umowy przeniesienia własności AN rep A 5927/2005 z dnia 01 grudnia 2005r. Dział III: Prawa, Roszczenia, Ograniczenia Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. w Warszawie w sprawie KM 3880/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości ,95 zł (słownie: pięćset sześćdziesiąt sześć tysięcy osiemset osiemdziesiąt jeden 95/100) z tytułu spłaty kapitału kredytu mieszkaniowego Własny Kąt na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. w Warszawie Oddział 4 w Łodzi. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł (słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy siedemset dwadzieścia złotych) z tytułu spłaty odsetek i kosztów kredytu mieszkaniowego Własny Kąt na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. w Warszawie Oddział 4 w Łodzi. Hipoteka przymusowa w wysokości 5751,00 zł (słownie: pięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt jeden złotych 0/100) z tytułu opłaty adiacenckiej na rzecz Gminy Ksawerów naliczonej w oparciu o wydaną decyzję administracyjną. Hipoteka przymusowa w wysokości 938,40 zł (słownie: dziewięćset trzydzieści osiem i 40/100 złotych) z tytułu zaległości w podatku z tyt. łącznego zobowiązania pieniężnego za okres: IV rata 2012, II, III i KM 3880/14 5

6 IV rata 2013r., I, II, III i IV rata 2014r. wraz z należnymi odsetkami, administracyjne tytuły wykonawcze, na rzecz Gminy Ksawerów. b) Według ewidencji gruntów: Obręb: Ksawerów (10) Działka nr: 1401/1, o powierzchni 0,4954 ha Tytuł własności: KW 7098 Charakter prawa: Własność Udział: 1/1 Właściciel: Małżeństwo: Paweł Jacek Nykiś (s. Czesława i Zofii) Oraz Karolina Furykiewicz-Nykiś (c. Zbigniewa i Hanny) 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w gminie Ksawerów uchwalonego przez Radę Gminy Ksawerów UCHWAŁA NR XXXVI/296/05 z dnia 20 października 2005 r., w planie tym przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie symbol planu 1MN/U2 tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z możliwością lokalizacji obiektów usługowych. Zgodnie z w/w Uchwałą : Dla terenów, oznaczonych na rysunku planu symbolami 1.MN/U.2, 1.MN/U.3, 1.MN/U.4 o podstawowym przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym z utrzymaniem istniejącego zagospodarowania terenu, z prawem do przebudowy, rozbudowy i nadbudowy ustala się: 1) dopuszczenie jako uzupełniającego przeznaczenia terenu funkcji usług w ramach powierzchni zabudowy podstawowej; 2) nieprzekraczalne linie zabudowy według rysunku planu; 3) parametry i wskaźniki kształtowania nowej zabudowy podstawowej: a) maksymalna powierzchnia zabudowy 50 % działki, b) udział powierzchni biologicznie czynnej minimum 30 % powierzchni działki, c) maksymalna wysokość 12 m, dla budynków z dachami płaskimi 10m do attyki (ze wskazaniem do nawiązywania z sąsiednimi budynkami), a dla budynków gospodarczych i garażowych 6 m; d) dachy wielospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych 0 o 45 o, dla budynków gospodarczych i garażowych 0 o 45 o, zalecana symetria połaci dachowych; e) kolor dachów jednolity, nawiązujący odcieniem do sąsiednich budynków f) wysokość ogrodzeń maksimum 1,70 m, zakaz stosowania prefabrykowanych elementów betonowych w części frontowej, zalecane sytuowanie ogrodzeń w jednej linii z sąsiadującymi; 4) parametry i wskaźniki kształtowania nowej zabudowy uzupełniającej: a) maksymalna powierzchnia zabudowy działki 50 % zabudowy podstawowej, b) obowiązują ustalenia ppkt. 3 lit. b, c, d, e, f; 5) parametry i wskaźniki kształtowania istniejącej zabudowy podstawowej i uzupełniającej w przypadku przebudowy, rozbudowy i nadbudowy z zachowaniem odpowiednich ustaleń jak dla zabudowy nowej w ramach dokonywanej zmiany; 6) utrzymanie istniejących podziałów z możliwością łączenia i podziału nieruchomości, w wyniku którego nowo powstała działka powinna mieć następujące parametry: a) minimalna powierzchnia działki m 2, b) minimalna szerokość frontu 20 mb, c) preferowane prostopadłe (90 o ) położenie granicy działki w stosunku do pasa drogowego; 7) brak stref ochrony konserwatorskiej; 8) utrzymanie istniejącej obsługi w zakresie komunikacji: a) obsługa poszczególnych działek z ulic KDL10, KDL21, KDD50 oraz zgodnie z rysunkiem planu; 9) w zakresie infrastruktury technicznej ustala się: a) obowiązek podłączenia do istniejących systemów infrastruktury technicznej, a w przypadku braku obowiązuje podłączenie po ich wykonaniu, b) ogrzewanie z preferencją dla paliw ekologicznie czystych, c) obowiązują ustalenia szczegółowe zawarte w rozdziale 6. KM 3880/14 6

7 Mapa 1: Fragment Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na terenie Ksawerowa wraz z zaznaczeniem położenia przedmiotowej nieruchomości. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Szacowana nieruchomość położona jest w Ksawerowie, gminie Ksawerów, powiecie pabianickim. Miejscowość jednocześnie stanowi siedzibę gminy. Usytuowana jest między Pabianicami a Łodzią, między trasami S14 oraz nr 71, która prowadzi do krajowej trasy nr 1. W niewielkiej odległości od miejscowości, po stronie północnego zachodu, przebiega droga szybkiego ruchu S-14 bis łącząca północną część Łodzi z Dobroniem, gdzie został zbudowany węzeł łączący tę drogę z trasą S-8 Warszawa Wrocław. Odległość od najbliższego lotniska, tj. Łódź Lublinek, wynosi ok. 7 km. Mapa 2: Położenie wsi Ksawerów. KM 3880/14 7

8 Przez Ksawerów przejeżdża tramwaj nr 41, który to łączy sąsiadujące z nim miasta. Do Pabianic można dojechać również autobusem linii 263, który stanowi połączenie Ksawerowa, z pabianickim centrum i os. Bugaj. Dojazd do Łodzi i Pabianic zapewniają ponadto autobusy PKS oraz liczne prywatne busy. W Ksawerowie dominuje zabudowa jednorodzinna, otoczona niewielkimi ogrodami, co jest charakterystyczne dla terenów podmiejskich. Teren miejscowości kształtem przypomina prostokąt, który wzdłuż jest ograniczony ulicami Wschodnią i Zachodnią, a wszerz ulicą Mały Skręt oraz Widzewską/Ksawerowską. Istotnym punktem odniesienia jest także ulica Łódzka, która stanowi główną oś miejscowości, z kierunku północnego w kierunku południowym. Inne miejscowości gminy o charakterze rolniczo usługowym przylegające do Ksawerowa od strony zachodniej to wsie Widzew i Teklin, a od strony wschodniej Żdżary, Kolonia Wola Zaradzyńska, Nowa Gadka i Wola Zaradzyńska. Dobre położenie i dobre gleby sprzyjały w przeszłości rozwojowi na terenie gminy upraw rolnych, a szczególnie warzyw i kwiatów w obiektach szklarniowych. Obecnie Ksawerów zamieszkuje około osób. Mapa 3: Lokalizacja wycenianej nieruchomości i jej otoczenie. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w północno-zachodniej części Ksawerowa. Ulica Mały Skręt stanowi północną granicę miejscowości i jest drogą o utwardzonej nawierzchni. Od strony zachodniej łączy się z prostopadłą do niej ulicą Zachodnią, a od strony wschodniej z także prostopadłą ulicą Wschodnią. Mniej więcej w środkowej części swojej długości ulica Mały Skręt przecina także centralną ulicę Ksawerowa ulicę Łódzką. W Ksawerowie dominuje zabudowa jednorodzinna, otoczona niewielkimi ogrodami, co jest charakterystyczne dla terenów podmiejskich. Teren miejscowości kształtem przypomina prostokąt, który wzdłuż jest ograniczony ulicami Wschodnią i Zachodnią, a wszerz ulicą Mały Skręt oraz Widzewską/Ksawerowską. Istotnym punktem odniesienia jest także ulica Łódzka, która stanowi główną oś miejscowości, z kierunku północnego w kierunku południowym. Inne miejscowości gminy o charakterze rolniczo usługowym przylegające do Ksawerowa od strony zachodniej to wsie Widzew i Teklin, a od strony wschodniej Żdżary, Kolonia Wola Zaradzyńska, Nowa Gadka i Wola Zaradzyńska. Dobre położenie i dobre gleby sprzyjały w przeszłości rozwojowi na terenie gminy upraw rolnych, a szczególnie warzyw i kwiatów w obiektach szklarniowych. Obecnie Ksawerów zamieszkuje około osób. KM 3880/14 8

9 Przedmiotowa nieruchomość składająca się z działki gruntu nr 1401/1 o powierzchni 0,4954 ha, ma regularny kształt zbliżony do prostokąta przylegającą krótszym bokiem do ulicy Mały Skręt, o wymiarach: szerokość około 41 m (od frontu) i długości ok. 121 m. Teren działki ogrodzony od frontu siatką stalową. Brama wjazdowa przesuwna i furtka z profili stalowych. Pozostała część ogrodzenia z siatki stalowej na słupkach betonowych. Działka zabudowana 1-piętrowym budynkiem mieszkalnym, niepodpiwniczonym oraz jednokondygnacyjnymi budynkami gospodarczymi. Teren działki nieutwardzony, porośnięty trawą, wzdłuż frontowego ogrodzenia także gęstą, niepielęgnowaną roślinności. Na działce znajdują się ozdobne nasadzenia (krzewy i drzewa), w tym np. świerk i modrzew. Niemal połowa przedmiotowej działki od strony zaplecza stanowi teren porośnięty niepielęgnowanymi, zaniedbanymi drzewami owocowymi. W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne jednorodzinne. Sąsiedztwo CH PORT ok. 500 m. Dostęp do drobnych punktów handlowych w odległości ok. 400 m, najbliższe obiekty oświaty oddalone o minimum 2 km. Dostęp do komunikacji miejskiej przy ulicy Łódzkiej najbliższy przystanek autobusowy w odległości ok. 400 m (tramwaj nr 41 łączący Ksawerów z Łodzią od strony północnej oraz z Pabianicami od strony południowej). Ogólnie lokalizację i otoczenie przedmiotu wyceny, w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą. W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne jednorodzinne. Trasa S-14 oddalona o około 250 m w linii prostej od przedmiotowej nieruchomości. Mapa 4. Kształt i granica przedmiotowej działki nr 1401/1. Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne, jednorodzinne, działki zabudowane i niezabudowane. W odległości ok. 250 m przebiega trasa S-14. Ulica Łódzka znajduje się w odległości 400 m od przedmiotowej nieruchomości Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Dostęp do drobnych punktów handlowych w odległości ok. 400 m, najbliższe obiekty oświaty oddalone o około 2 km (państwowa szkoła podstawowa i gimnazjum w Ksawerowie). Dostęp do komunikacji miejskiej KM 3880/14 9

10 - dobry, najbliższy przystanek autobusowy w odległości ok. 400 m przy ul. Łódzkiej (tramwaj nr 41 łączący Ksawerów z Łodzią od strony północnej oraz z Pabianicami od strony południowej). Ogólnie lokalizację i otoczenie przedmiotu wyceny, w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą. Opis zabudowań Przedmiotowa działka o numerze ewidencyjnym 1401/1 zabudowana jest 2-kondygnacyjnym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 111 m 2 (zgodnie z danymi ewidencyjnymi) oraz 1-kondygnacyjnymi, niepodpiwniczonymi budynkami o przeznaczeniu gospodarczym (zgodnie danymi ewidencyjnymi: dwa budynki murowane, jeden o powierzchni zabudowy 62 m 2, drugi o powierzchni zabudowy 115 m 2 oraz jeden budynek drewniany o powierzchni zabudowy 48 m 2 ). Dokumentacja Zgodnie z pismem z dnia 29 grudnia 2014 roku otrzymanym przez Biegłego od Wójta Gminy Ksawerów, że właściciele przedmiotowej nieruchomości są płatnikami podatku rolnego od gruntów o powierzchni 0,4954 ha, w tym od powierzchni 0,3719 ha oznaczonych jako użytki SRIIIa (sady) oraz od powierzchni 0,1235 ha oznaczonej symbolem RIIIa (grunty rolne), a także podatku od nieruchomości: budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 112, 5 m 2 i garaży o powierzchni użytkowej 32 m 2. W związku z odpowiedzią na pismo Biegłego otrzymaną z Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Pabianicach z dnia 02 grudnia 2014 r., zgodnie z którą Wydział nie dysponuje dokumentacją dotyczącą przedmiotowej nieruchomości oraz z faktem, że właściciel nieruchomości nie udostępnił przedmiotu wyceny do czynności oględzin ani jego dokumentacji biegłemu, w ocenie stanu zabudowań i zagospodarowania działki 1401/1 Biegły musiał oprzeć się jedynie na własnych obserwacjach. Wykończenie zewnętrzne: Budynek mieszkalny murowany, otynkowany, na elewacji widoczne ślady zwilgoceń Budynki gospodarcze wybudowane w technologii tradycyjnej, nieotynkowane. Zabudowania, zgodnie z ewidencją gruntów, wzniesione w 1979 roku. Wykończenie wewnętrzne: UWAGA: Pomimo prawidłowego poinformowania Właściciela przedmiotu wyceny, w dniu 19 grudnia 2014 roku przedmiotowa nieruchomość, położona na działce gruntu nr 1401/1, w Ksawerowie, przy ulicy Mały Skręt 72 - nie została udostępniona Wyceniającemu i Komornikowi do czynności oględzin. Standard zabudowań ustalono na podstawie oględzin zewnętrznych oraz wywiadu środowiskowego. Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Nieruchomość wyposażona w instalację wodociągowo-kanalizacyjną, gazową, elektryczną. Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Dostęp do drobnych punktów handlowych w odległości ok. 400 m, najbliższe obiekty oświaty oddalone o około co najmniej 2 km (państwowe gimnazjum, szkoła podstawowa). Dostęp do komunikacji miejskiej - dobry, najbliższy przystanek autobusowy w odległości ok. 400 m przy ul. Łódzkiej (tramwaj nr 41 łączący Ksawerów z Łodzią od strony północnej oraz z Pabianicami od strony południowej). Najkorzystniejszy sposób użytkowania Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W przypadku przedmiotowej działki gruntu 1401/1 według obowiązującego MPZP najkorzystniejszym i jednocześnie aktualnym sposobem użytkowania jest funkcja mieszkaniowa. KM 3880/14 10

11 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. KM 3880/14 11

12 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Analiza porównawcza Analiza nieruchomości podobnych do wycenianej, zabudowanych domami jednorodzinnymi oraz nieruchomości podobnych do przedmiotowej potraktowanej jako działka grunt niezabudowana o przeznaczeniu mieszkalnym wykazała, że to przedmiotowy grunt niezabudowany generuje potencjał i jest nośnikiem wartości w odniesieniu do wyniku oszacowania wartości tej nieruchomości jako zabudowanej. Dlatego też, poniżej, Biegły przedstawia proces szacowania przedmiotowej nieruchomości jako gruntu niezabudowanego. Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości przyjętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Do porównań przyjęte zostaną grunty niezabudowane z Ksawerowa. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie, - uciążliwości terenu, - powierzchnia gruntu, - dostęp do drogi. Do oszacowania przedmiotu wyceny konieczne jest podanie cech różnicujących nieruchomości porównawczych oraz ich stanów. Dane te są przedstawione w Tabeli 1, poniżej. Tu podkreślam, że cechy te nie mają charakteru uniwersalnego i zależą od zbioru nieruchomości porównawczych. Tabela nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących i przyjmowane przez nie stany. Dostęp do drogi Bardzo Bezpośredni dostęp do drogi, droga o nawierzchni asfaltowej. dobry Dobry Bezpośredni dostęp do drogi, droga o nawierzchni gruntowej. Lokalizacja i otoczenie Bardzo dobre Dobre Średnie Działka zlokalizowana do 500 m od głównych tras komunikacyjnych Ksawerowa, gdzie zlokalizowane są przystanki komunikacji miejskiej i drobne punkty handlowo-usługowe. W najbliższym otoczeniu tereny zurbanizowane, jednolita zabudowa mieszkaniowa, tereny rozwinięte, szybko rotujące działki o przeznaczeniu na cele mieszkalne. Od jednego do trzech czynników opisujących cechę lokalizacji i otoczenia jako bardzo dobre niespełnionych. Powyżej trzech czynników opisujących cechę lokalizacji i otoczenia jako bardzo dobre KM 3880/14 12

13 niespełnionych. Powierzchni gruntu (cecha ciągła) Górna granica Działka gruntu o powierzchni od 2913 m 2. przedziału Dolna granica Działka gruntu o powierzchni od 1018 m 2. przedziału Uciążliwości terenu Brak Nieruchomość wolna od uciążliwości. Występują takie uciążliwości jak np. przebiegająca przez teren działki linia energetyczna, Występują konieczność uporządkowania terenu nieruchomości, konieczność poniesienia nakładów na nieruchomość zwiększających jej wartość lub występowanie innych uciążliwości terenowych. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WSTĘP Gmina Ksawerów jest gminą wiejska położoną w południowej części województwa łódzkiego, w powiecie pabianickim, w gminie Ksawerów. W latach miejscowość należała administracyjnie do województwa łódzkiego. Znajduje się pomiędzy Łodzią, Pabianicami i Rzgowem. Ogólna powierzchnia gminy wynosi 13,64 kilometrów kwadratowych, a w jej skład wchodzą trzy miejscowości: Ksawerów, Wola Zaradzyńska i Nowa Gadka. Ogólna powierzchnia gminy wynosi 13,64 kilometrów kwadratowych. Mapa 5: Lokalizacja Ksawerowa na terenie powiatu pabianickiego. Ogólna charakterystyka lokalna Sytuacja społecznogospodarcza województwa łódzkiego w listopadzie 2014 r. Jedna z niewielu wsi w Polsce posiadająca połączenie tramwajowe. Do Pabianic można dojechać również autobusem linii 263, który stanowi połączenie Ksawerowa, Żdżar i Widzewa z pabianickim centrum i os. Bugaj. Dogodny dojazd do Łodzi i Pabianic zapewniają ponadto autobusy PKS oraz liczne prywatne busy. Ksawerów jest miejscowością o zabudowie składającej się przeważnie z domów jednorodzinnych otoczonych niewielkimi ogrodami - charakterystycznej dla terenów podmiejskich. Wg danych opublikowanych przez Urząd Statystyczny w Łodzi sytuacja gospodarcza województwa w listopadzie 2014 przedstawiała się następująco: Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw było o 1,2% wyższe w stosunku do listopada 2013 roku, natomiast w okresie styczeń listopad KM 3880/14 13

14 Stopa bezrobocia w województwie łódzkim we wrześniu 2014 roku Preferencje nabywców Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej Ksawerów, Mały Skręt 72 poziom zatrudnienia ukształtował się na poziomie o 0,1% niższym niż przed rokiem. Stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła 11,9% i wzrosła o 0,1 p. proc. w porównaniu z październikiem 2014 r. oraz spadła o 2,0 p. proc. w stosunku do listopada 2013 r. Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 0,6%. W okresie jedenastu miesięcy, w porównaniu z analogicznym okresem 2013 roku wynagrodzenia wzrosły o 3,7%. W listopadzie niższe niż w 2013 r. były ceny warzyw, cukru, oleju rzepakowego i kasz. Wzrosły ceny cytryn, kawy oraz herbaty. Wyższe były również koszty utrzymania mieszkania oraz ceny większości usług związanych z tym sektorem. Na rynku rolnym województwa łódzkiego niższe niż w 2013 roku były przeciętne ceny podstawowych produktów rolnych. Niższe były ceny skupu zbóż, ziemniaków, żywca wieprzowego oraz bydła rzeźnego. Wartość produkcji sprzedanej przemysłu w listopadzie 2014 r. była o 2,8% (w cenach stałych) niższa niż w 2013 roku, a w okresie styczeń listopad, w stosunku do analogicznego okresu 2013 r., odnotowano jej wzrost o 0,7%. Wartość produkcji sprzedanej budownictwa była o 1,0% wyższa niż przed rokiem i o 8,5% w odniesieniu do jedenastu miesięcy 2013 r. W przypadku produkcji budowlano-montażowej wzrost w stosunku do listopada 2013 r. wyniósł 3,3%, a w porównaniu z okresem styczeń listopad 2013 r. 5,3% (w cenach bieżących). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była niższa niż w listopadzie 2013 roku o 75. Od początku roku przekazano o 2,6% mieszkań więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. Wartość sprzedaży detalicznej we wrześniu 2014 r. w ujęciu rocznym spadła (w cenach bieżących) o 4,7%, natomiast w stosunku do notowanej w poprzednim miesiącu odnotowano obniżkę o 7,9%. Wartość sprzedaży hurtowej w jednostkach handlowych wzrosła, w stosunku do września 2013 roku, o 2,0% wzrosła, a w porównaniu z październikiem 2014 r. spadła o 14,13%. Na stan z września 2014 r. do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: kutnowski (16,3% wobec 17,6% w sierpniu 2013 r.), łaski (16,2% wobec 18,1%), zgierski (15,9% wobec 18,4%) oraz zduńskowolski (15,3 % wobec 15,7%), a o najniższej skierniewicki (6,9% wobec 8,7%), rawski (7,8% wobec 9,6%), wieruszowski (9,3% wobec 10,4%) oraz łowicki (9,4% wobec 10,9%). W porównaniu z sierpniem 2013 r. we wszystkich powiatach odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 5 powiatach stopa bezrobocia spadła więcej niż 2,0 p. proc. Były to powiaty: tomaszowski o 3,6 p. proc. (do 13,7%), opoczyński i zgierski po 2,5 p. proc. (do odpowiednio 14,0% i 15,9%), miasto Skierniewice o 2,3 p. proc. (do 10,2%) oraz powiat pabianicki o 2,2 p. proc. (do 14,6 %). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w sierpniu 2014 r. odnotowano w siedmiu województwach: wielkopolskim (8,1%), śląskim (9,9%), małopolskim (10,0%), mazowieckim (o 10,1%), dolnośląskim (11,2%), pomorskim (o 11,3%) oraz opolskim (12,3%). Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 3,4%. W okresie ośmiu miesięcy, w porównaniu z analogicznym okresem 2013 roku, wynagrodzenia wzrosły o 4,2%. Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki. Należy mieć na uwadze, iż obecnie zmieniają się preferencje ludności. Coraz więcej zamożnych osób (i nie tylko) KM 3880/14 14

15 Aktualna sytuacja na rynku domów jednorodzinnych Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej Ksawerów, Mały Skręt 72 ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie administracyjne. Z analizy dotyczącej preferencji nabywców domów mieszkalnych opracowanej przez portal domy.pl wynika, że potencjalni nabywcy poszukują domów, których powierzchnia nie przekracza 150 m 2. Sytuacja taka jest wynikiem tego, iż mniejsze domy są tańsze w utrzymaniu ze względu m.in. na niższe koszty ogrzewania. Tylko niespełna 3% poszukuje domów i rezydencji o powierzchni ponad 200 m 2. Stosunkowo niższe znaczenie dla kupujących ma wiek domu. Najczęściej przedmiotem zainteresowania stają się domy, których wiek nie przekracza 10 lat. Dla bardzo dużej grupy potencjalnych nabywców, bo aż 38% przepytanych przez portal domy.pl rok budowy domu nie ma większego znaczenia. Co trzeci badany przez portal Domy.pl prowadzi poszukiwania domu w przedziale cenowym od 200 tys. do 400 tys. zł, a o połowę mniejsza grupa szuka ofert w cenie od 400 tys. do 600 tys. zł. Mniej niż co dziesiąty potencjalny nabywca zamierza przeznaczyć na zakup domu sumę wyższą niż 600 tys. zł. Niewielki jest natomiast popyt na oferty w cenie powyżej miliona złotych. Taką sumę za własny dach nad głową zamierza przeznaczyć tylko trzech na 100 planujących zakup domu - mówi Tomasz Piętowski z portalu Domy.pl. i dodaje, że najzamożniejsi klienci nie mogą narzekać na wybór ofert, bo na ponad milion złotych wyceniany jest co piąty dom wystawiony na sprzedaż. Takie ceny mają przede wszystkim nieruchomości zlokalizowane w obrębie dużych miast. W Warszawie za minimum milion złotych wystawionych jest na sprzedaż 67 proc. domów. Jak wynika z raportu dotyczącego ceny domów nadal spadają. Jest to rodzaj nieruchomości, który w ostatnim roku doświadczył największego spadku cen. Kontynuację tendencji spadkowych przewiduje się na poziomie do 5% także w 2015 roku. Segment rynku: Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Analizą objęto pobliskie miejscowości Ksawerów oraz miejscowości z Wybrany obszar lokalizacji porównywalnych, tj. Szynkielew, Pabianice, Starowa Góra. geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat): Stwierdzono, że ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego budynku, powierzchni użytkowej budynku, uciążliwości i zagospodarowania terenu, występowania zabudowań dodatkowych oraz wielkości działki, wahają się od ok zł zł. Okres badania cen transakcyjnych: W przypadku nieruchomości zabudowanych jednorodzinnym budynkami mieszkalnymi analizowano transakcje z ostatnich dwóch lat. ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych) Sposób i dostępność finansowania W znacznej części z kredytu. Aktywność budowlana (indywidualna, deweloperzy) W okolicach dominuje budownictwo indywidualne, mieszkaniowe. Aktywność budowlana umiarkowanie intensywna. KM 3880/14 15

16 Preferencje potencjalnych nabywców (moda i trendy na rynku) Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej Ksawerów, Mały Skręt 72 Eksperci stale potwierdzają, że rynkiem nieruchomości, na którym utrzymują się największe spadki jest właśnie segment domków jednorodzinnych. Poziomy cen ofertowych i transakcyjnych zbliżają się do siebie, ponieważ sprzedający coraz częściej przystają na propozycje pośredników. Obecnie sprzedaż domu trwa kilka lat. Najtrudniej znaleźć klienta na domy wielopokoleniowe lub o bardzo dużej powierzchni czasy mody na podobne inwestycje przynajmniej na razie mamy za sobą. Potencjalni nabywcy najczęściej poszukują domów ładnie wykończonych, nowych lub kilkuletnich (do około 10 lat wstecz), położonych w dobrym sąsiedztwie, dobrej lokalizacji, niewymagających znacznych nakładów na remont. Jednym słowem domów gotowych do zamieszkania. Cena oczywiście także nie jest bez znaczenia. Unika się budynków zaniedbanych, z grzybem, zwilgociałych lub z wadą techniczną. Marek Szczepkowski z firmy Freedom Nieruchomości dzieli klientów na dwie grupy: taką, która zwraca uwagę na cenę i nie mają dla niej znaczenia pozostałe aspekty oraz taką, która dogłębnie analizuje atrakcyjność techniczną, logistyczną, estetyczną, ponieważ zależy im na inwestycji długoterminowej. ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie. Analizy dotyczące 2013 roku wskazują, że osoby poszukujące działek najbardziej preferowały nieruchomości z ceną między tys. złotych. Ponad 42 proc. wszystkich poszukiwań dotyczyło takich widełek cenowych. W porównaniu z rokiem 2012 nastąpił 3 proc. wzrost zainteresowania takimi gruntami. Na drugim miejscu znajdowały się nieruchomości z granicą cenową 50 tys. złotych szukało ich blisko 28 proc. użytkowników zainteresowanych tym segmentem rynku. Trendy na rynku gruntów inwestycyjnych W każdym z województw największą podaż wykazują działki budowlane. W Lublinie jest ich aż 93 proc. całej oferty w tym segmencie rynku. Najmniejsza podaż występuje w obrębie działek usługowych i rekreacyjnych. Kupując działkę budowlaną, trzeba dokładnie sprawdzić jej status. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy dla terenu na którym położony jest grunt, istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Określa on bowiem przeznaczenie terenu, a także warunki, jakie muszą spełniać budynki. Sprawa komplikuje się jednak, KM 3880/14 16

17 kiedy miejscowego planu zagospodarowania terenu nie ma. Trzeba wtedy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Zdecydowanie najwięcej osób poszukiwało działek o kształcie prostokąta lub zbliżonym do prostokąta ponad 68 proc. wszystkich poszukujących. Najmniej atrakcyjne są działki w kształcie trójkąta. Analiza transakcji nieruchomościami porównywalnymi Zachowania inwestorów Trendy zmiany cen w segmencie nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku są ujemne, co oznacza, że przeciętne ceny gruntów niezabudowanych wraz z upływem czasu maleją (gdzie grunt jest dobrem skończonym). Jednak zdaniem Tomasza Rożka z Akcesu tereny budowlane być może zaczną interesować inwestorów jako gwarancja utrzymania kapitału bez strat w dłuższym okresie. Na razie bardziej aktywni są deweloperzy i firmy zainteresowane budową magazynów czy inwestycjami sensu stricte przemysłowymi ocenia Paweł Grabowski z Ober-Haus. Regułą są znaczne obniżki cen nieruchomości podczas negocjacji. Na rynku sprzedaży tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym istnieje średni poziom obrotu. W określonym wyżej zakresie przestrzennym, rodzajowym i czasowym zanotowano 5 transakcji porównywalnych. Analizą objęto 19 miesięcy od września 2013 r. do daty wyceny. Rozpiętość cen jest umiarkowanie duża i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 82 zł/m 2 do ok. 115 zł/m 2 dla nieruchomości gruntowych, niezabudowanych. Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Łączny wpływ tych cech różnicujących jest często na poziomie ok % przedziału zmienności cen nieruchomości porównawczych. W dużej mierze zależy on od doboru nieruchomości porównawczych. W badanym przypadku wpływ tej cechy wynosi 40%. Wielkość powierzchni gruntu stanowi drugą w kolejności istotnie wpływającą na wartość cechę. Duży grunt nieruchomości generuje dodatkowy potencjał dla nieruchomości. Może stanowić źródło dodatkowego dochodu dla inwestora, np. po podziale nieruchomości lub wykorzystaniu powierzchni do KM 3880/14 17

18 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny Okres badania cen transakcyjnych: Sposób i dostępność finansowania Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej Ksawerów, Mały Skręt 72 celów dzierżawnych. Dlatego wagę tej cechy określono na poziomie 35%. Niektóre z nieruchomości porównawczych wymagały uporządkowania terenu lub na ich terenach występowały uciążliwości związane np. przebiegająca przez działkę linię energetyczną. Wpływ tej cechy określa się na poziomie 15%. Ponadto, należy zauważyć, że uciążliwości terenu dla nieruchomości przedmiotowej będą wykraczały poza przedział wpływu, ponieważ działka o numerze 1401/1 wymaga uporządkowania terenu (np. wycinki drzew owocowych), wyburzenia zabudowań (obniżających wartość nieruchomości, których gruz także można sprzedać, aby pokryć koszty rozbiórki) oraz podziału działki na 2 lub 3 funkcjonalne części w celu najkorzystniejszego sposobu wykorzystania tego gruntu. Wszystkie nieruchomości porównawcze miały zapewniony dostęp do drogi. Niektóre z nich były położone przy drogach asfaltowych, inne przy drogach gruntowych, co również uwzględniono w szacunkach, a wpływ tej cechy kształtuje się na poziomie 10%. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. Dobierając transakcje porównawcze, Biegły kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. Określenie cech różnicujących zależy do zbioru nieruchomości porównawczych, czyli nie ma on charakteru uniwersalnego. Nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu pod mieszkalnictwo jednorodzinne. Nieruchomości położone na terenie Ksawerowa oraz sąsiedniego obrębu Kolonii Woli Zaradzyńskiej.. Analizowano transakcje z ostatnich 19 miesięcy. Z reguły z kredytu, coraz częściej gotówką. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do niezabudowanych gruntów o przeznaczeniu mieszkalnym, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Zaobserwowano następujące porównywalne transakcje rynkowe. Data Powierzchnia Cena Cena 1 m2 Skorygowana LP Obręb Ulica transakcji działek [m2] [zł] [zł/m2] cena 1m2 [zł/m2] Ksawerów Ogrodnicza 2913, ,00 82,00 83, Kolonia Wola Zaradz. Słoneczna 357, ,00 84,03 85, Ksawerów Piaskowa 1018, ,00 92,50 92, Ksawerów Ogrodnicza 2020, ,00 100,00 101, Ksawerów Żeromskiego 1173, ,00 102,30 103, Ksawerów Osiowa 1042, ,00 114,20 115,92 Opis transakcji wziętych do porównań: C min - C max - 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 3 działka gruntu o powierzchni 2913 m 2, położona przy ulicy Piaskowej w Ksawerowie, blisko głównych tras komunikacyjnych, pośród terenów o zróżnicowanym przeznaczeniu zabudowań oraz terenów o niskim stopniu urbanizacji. Na terenie KM 3880/14 18

19 nieruchomości występują uciążliwości w postacie przebiegającej linii energetycznej przy granicy działki. Dojazd do działki bezpośrednio drogą gruntową. 2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 4 działka gruntu o powierzchni 2020 m 2, położona przy ulicy Ogrodniczej w Ksawerowie, pośród terenów o niskim stopniu urbanizacji. Na terenie nieruchomości brak uciążliwości. Dojazd do działki bezpośrednio drogą gruntową. 3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 5 działka gruntu o powierzchni 1173 m 2, położona przy ulicy Żeromskiego w Ksawerowie, pośród ścisłej, jednorodnej zabudowy mieszkaniowej, blisko głównych tras komunikacyjnych Ksawerowa Na terenie nieruchomości brak uciążliwości. Dojazd do działki bezpośrednio drogą gruntową. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 7/14 Wartość przedmiotowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1401/1 jako działki bez naniesień, zostanie oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. 8.1 OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową w gminie Ksawerów, które zostały zanotowane przez ostatnie niemal 2 lata od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny wzrosły o +1,59%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna: C min = 83,18 zł ΔC = C max - C min = 115,92 zł 83,18 zł = 32,74 zł Cena maksymalna: C max = 115,92 zł Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cecha Wagi cech Zakres Liczba Skok przedziału [zł] przedziałów poprawki [zł] Dostęp do drogi 10% 3,27 1 3,27 Lokalizacja i otoczenie 35% 11,46 2 5,73 Uciążliwości terenu 15% 4,91 1 4,91 Powierzchnia gruntu 40% 13, ,09 RAZEM 100% 32,74 Do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną z terenu Ksawerowa. KM 3880/14 19

20 Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem porównań. Cecha Wyceniana nieruchomość Piaskowa Ogrodnicza Żeromskiego Dostęp do drogi bardzo dobry dobry dobry dobry Lokalizacja i otoczenie dobre dobre średnie bardzo dobre Uciążliwości terenu (*) poza przedziałem występują brak brak Powierzchnia gruntu [m 2 ] (*) (*) UWAGA: Teren przedmiotowej nieruchomości wymaga uporządkowania. Jak stwierdzono na podstawie analizy wartość nieruchomości, jako gruntu niezabudowanego jest wyższa niż wartość nieruchomości zabudowanej. Jednakże należy pamiętać, że przy obecnym stanie zagospodarowania, nieruchomość wymaga wyburzeń istniejących naniesień oraz dokonania podziału. Czynności te będą traktowane jako dodatkowa uciążliwość. Uciążliwości o tym nasileniu nie występują w nieruchomościach porównawczych. Oznacza to, że dla przedmiotowego gruntu zabudowanego cecha uciążliwości terenu wykracza poza przedział zmienności o wartość 1,25-2,25 przedziału. Zatem, dla tejże cechy została zastosowana zasada ekstrapolacji dla powierzchni gruntu zgodnie z zasadą cechy ciągłej (powierzchnia gruntu przedmiotowej nieruchomości jest większa od porównawczych). Jest to zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej, tak jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości podobnych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 5. Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej niezabudowanych działek gruntu z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Cecha Wagi cech WYCENIANA NIERUCHOMOŚĆ Zakres Skok Piaskowa Ogrodnicza Żeromskiego przedziału [zł] poprawki [zł] Dostęp do drogi 5% 1,64 1,64 1,64 1,64 1,64 Lokalizacja i otoczenie 40% 13,09 6,55 0,00 6,55-6,55 Uciążliwości terenu 15% 4,91 4,91-6,14-11,05-11,05 Powierzchnia gruntu 40% 13,09 13,09 20,16 15,03 19,37 RAZEM 100% 32,74 26,19 15,66 12,17 3,41 Ceny transakcyjne [zł/m 2 ] 92,78 101,48 103,82 Ceny z uwzględnieniem poprawek [zł/m 2 ] 108,44 113,65 107,23 Wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości [zł/m 2 ] 109,77 Powierzchnia przedmiotowej działki [m 2 ] 4954 Wartość wycenianej nieruchomości [zł] ,15 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości zabudowanej, działki gruntu nr 1401/1, położonej przy ulicy Mały Skręt 72 w Ksawerowie, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W 1m 2 Wartość 1 m 2. W N = P * W 1m 2 KM 3880/14 20