GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 DOLNOŚLĄSKA SZKOŁA WYśSZA WE WROCŁAWIU WYDZIAŁ NAUK TECHNICZNYCH KIERUNEK GEODEZJA I KARTOGRAFIA GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI Materiały dydaktyczne dla studentów zebrane i opracowane przez dr inŝ. Mariana Kowalczyka Wrocław, październik 2009 roku

2 Spis treści Lp Temat str uwagi 1 Proces inwestycyjno-budowlany (aspekty prawne i techniczne) 3 2 Spis treści ustawy z dnia r o gospodarce nieruchomościami 7 3 Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomościami 8 4 Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomości 8 5 Spis treści: Dydenko J(red) Szacowanie nieruchomości 9 6 Spis treści: Hucner R. Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki 17 Nieruchomościami 7 Wartość nieruchomości zagadnienia wstępne 19 8 Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi od 1990 roku 20 9 Nieruchomość jako dobro ekonomiczne Rynek nieruchomości Ćwiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomościami Podziały nieruchomości zagadnienia podstawowe Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Zasady sporządzania operatu szacunkowego wg standardu VII Baza danych transakcyjnych nieruchomości (druk do wypełniania) Protokół badania księgi wieczystej (druk do wypełniania) Elementy konstrukcyjne budynków Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej Rzeczoznawstwo majątkowe jako zawód - podstawowe wiadomości Mapy do celów projektowych i opiniodawczych Wykorzystanie map i opracowań geodezyjnych w miejscowym 88 planowaniu przestrzennym 28 Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych 99 w pracach studialnych i projektowych 29 Czynności wyodrębniania nieruchomości lokalowych Geodezja a przekształcenia własnościowe w spółdzielniach 110 mieszkaniowych od r Wymagania dotyczące wyceny nieruchomości rolnych niezabudowanych Wykaz stron www przydatnych przy studiowaniu przedmiotów: 115 Gospodarka nieruchomości, Szacowanie nieruchomości 33 Tabela podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości Systematyka uŝytków gruntowych w ewidencji gruntów i budynków Kryteria zaliczania gruntów do uŝytków gruntowych 119 Opracował: dr inŝ. Marian Kowalczyk 2

3 Dr inŝ. Marian Kowalczyk PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY - ASPEKTY PRAWNE I TECHNICZNE Uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego zgodnie z prawem budowlanym są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót. Proces budowlany w aspekcie prawnym składa się z zespołu czynności prawnych z zakresu prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. W aspekcie technicznym proces ten składa się z czynności projektowych i realizacyjnych (faktycznych). Traktując proces budowlany szeroko, włącza się równieŝ w jego zakres czynności związane z przygotowaniem inwestycji. Są to róŝne analizy poprzedzające inwestycję oraz czynności związane z nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (terenu) przeznaczonej pod inwestycję. W róŝnych etapach procesu budowlanego wykorzystuje się informacje geodezyjnokartograficzne, gromadzone i przetwarzane przez geodetów oraz korzysta z szerokiego zakresu pomiarów geodezyjnych. Wymogi gospodarki rynkowej skłaniają do maksymalnego skrócenia czasu trwania procesu budowlanego. Istotne stało się sprawne pozyskiwanie omawianych informacji. Uwarunkowania prawne procesu inwestycyjnego Podjęcie inwestycji budowlanej i jej realizacja wprowadza zmiany w zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Wprowadzenie zmian w przestrzeni moŝe się odbywać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (korzystając z wypisu i wyrysu z mpzp) lub za zgodą nadzoru budowlanego wyraŝaną w decyzjach administracyjnych. Dla terenów nie objętych zasięgiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestorów opracowuje się dwa rodzaje decyzji: decyzję o lokalizacji celu publicznego (dla inwestycji publicznych przewidzianych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. budowa dróg, sieci infrastruktury technicznej itp.) oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla innych inwestycji). Analizy poprzedzające i opracowanie tych decyzje moŝna powierzyć osobie posiadającej uprawnienia urbanistyczne. Uzyskanie decyzji, o których mowa następuje zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znając warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wypis i wyrys z mpzp) lub w jednej z wymienionych wyŝej decyzji (o lokalizacji celu publicznego lub o warunkach zabudowy) inwestor moŝe zlecić prace projektowe i kosztorysowe. Dla podjęcia tych prac niezbędne są mapy do celów projektowych, potrzebne do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, stanowiącego nieodzowną część projektu budowlanego. Jednocześnie inwestor lub działający w jego imieniu projektant występuje do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostawy wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu i odbioru nieczystości (kanalizacja) itp.. Do wystąpień tych inwestor powinien dołączyć mapy do celów projektowych (jeśli zostały juŝ wykonane) lub mapy do celów opiniodawczych. Bardzo istotną czynnością jest nabycie przez inwestora prawa do terenu przeznaczonego pod inwestycję. Nabycie to następuje poprzez umowę kupnasprzedaŝy, sporządzoną w formie pisemnej przez notariusza. Dla inwestycji celu publicznego moŝliwe jest wywłaszczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym (po wcześniejszych nieskutecznych negocjacjach). Dysponując projektem budowlanym, opracowanym przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, kompletem opinii i uzgodnień oraz udokumentowanym 3

4 prawem do dysponowania terenem na cele budowlane, inwestor występuje do nadzoru budowlanego o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta stanowi zatwierdzenie projektu budowlanego i moŝe być wydana w okresie waŝności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (złoŝenie wniosku w okresie waŝności decyzji). Uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę następuje zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Oddanie obiektu budowlanego do uŝytkowania moŝe nastąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na uŝytkowanie obiektu budowlanego, wydanej przez właściwy organ nadzoru budowlanego. Uwarunkowania techniczne procesu budowlanego Dla uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych wymagane jest spełnienie wielu warunków i wykonanie czynności faktycznych przez osoby o określonych kwalifikacjach techniczno-budowlanych. Osoby te wykonują w procesie budowlanym funkcje: projektanta, inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, kierownika robót i rzeczoznawcy budowlanego. Są to uczestnicy procesu budowlanego. Spełniając swoje funkcje i wykonując opracowania techniczne, korzystają oni z opracowań innych specjalistów, zamawiają opracowania geodezyjne oraz zlecają do wykonania niezbędne czynności geodezyjne. W tabeli nr 1 zestawiono czynności prawne opisane w poprzednim rozdziale, uzupełniając je czynnościami technicznymi, nazywanymi równieŝ czynnościami faktycznymi. Czynnościom tym przyporządkowano opracowania i czynności m.in. geodezyjne, wykorzystywane przez uczestników procesu budowlanego. Opracowana systematyka wynika głównie z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z prawa budowlanego, z prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisów wykonawczych do tych ustaw. W tabeli zachowano następstwo czasowe czynności, które w przypadkach szczególnych moŝe być inne. Tabela 1. Proces inwestycyjno-budowlany Czynności prawne i faktyczne Czynności geodezyjne i inne Etap I Przygotowanie inwestycji Analizy poprzedzające inwestycję, w tym analiza lokalizacji (Inwestor). Nabycie praw do terenu pod inwestycję, ew.poprzez wywłaszczenie (PO, GN). * Wypis i wyrys z miejscowego planu zag. przest. lub decyzja o lokalizacji celu publicznego, lub decyzja o warunkach zabudowy (PP, PB). * Mapy topograficzne. Mapy tematyczne G). Wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości (PO,GN). * Badanie księgi wieczystej (PO, GN, G) Podziały nieruchomości. Rozgraniczenia Wznowienie i okazanie granic (G, GN). * Wywłaszczenie nieruchomości (GN, G). * Scalenie i podział nieruchomości (GN, G). Mapy do celów opiniodawczych (mapy zasadnicze, mapy katastralne) (G). 4

5 Etap II Projektowanie Materiały do projektowania (PR). Uzgodnienia dotyczące moŝliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, gazu itp. (PR). Projekt budowlany z projektem zagospodarowania działki lub terenu (PR). Projekt sieci uzbrojenia terenu (PR). Decyzja o pozwoleniu na budowę (PB). Mapy do celów projektowych (G). Inwentaryzacja architektonicznobudowlana (G). Mapy do celów opiniodawczych lub mapy do celów projektowych (G). Mapy do celów projektowych (G). Opinia Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (PB, G). Etap III Realizacja budowy Wytyczenie obiektu (obiektów).(rb). Wznoszenie obiektu (obiektów) (RB). Decyzja o pozwoleniu na uŝytkowanie obiektu budowlanego (PB). * Zagospodarowanie (np. sprzedaŝ lokali) (PO). Geodezyjne wytyczenie obiektów (G). Geodezyjna obsługa budowy i montaŝu (G). Pomiary przemieszczeń i deformacji obiektów i podłoŝa budowlanego (G). Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza oraz pomiar inwentaryzacyjny nowych lokali (G,GN). Etap IV Eksploatacja budowli Okresowe kontrole stanu budowli Monitoring geodezyjny budowli i podłoŝa (G) * Zarządzanie nieruchomością (PO). Kontrola pionowości budowli (kominy, maszty, zbiorniki metalowe itp.) (G). Okresowe pomiary przemieszczeń i odkształceń obiektów i podłoŝa budowlanego (G). Oznaczenia: PO pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, G geodezja, PP planowanie przestrzenne, PB prawo budowlane, GN gospodarka nieruchomościami, w tym wycena nieruchomości, PR projektowanie, RB realizacja budowy. Opracowanie tabeli: własne. 5

6 Literatura zalecana: 1. Brzeski J.W., Dobrowolski G., Sędek S.: Vademecum pośrednika nieruchomości. Krakowski Instytut Nieruchomości. Wyd. 2. Kraków Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami. Wydawnictwo Gall. Katowice Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. Materiały konferencji nt. Współczesna geodezja w rozwoju nauk technicznych, przyrodniczych i ekonomicznych. Wyd. SGGW Warszawa, 2003, s Kowalczyk M., Zaremba S.: Mapy i opracowania geodezyjne w procesie inwestycyjno-budowlanym. INSTAL 2001 nr 5, s Kowalczyk M., Malina R., Mazurkiewicz J., Woźniak J.: Modernizacja ewidencji gruntów i budynków mienia komunalnego Wrocławia pierwsze doświadczenia. Materiały XIX Jesiennej Szkoły Geodezji. Polanica Zdrój Szacowanie nieruchomości. Praca zbiorowa pod red Jerzego Dydenki. Dom Wydawniczy ABC (Wolters Kluwer). Warszawa (Księgarnia internetowa: oraz ). 7. Źróbek R., Źróbek S., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall. Katowice ( 8. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wydawnictwo Gall. Katowice ( Opracował: dr inŝ. Marian Kowalczyk rzeczoznawca majątkowy i geodeta uprawniony. tel geo-kow-mar@wp.pl Wrocław, dnia 1 października 2009 roku 6

7 Spis treści ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami). Spis treści art. str. Dział I. Przepisy ogólne Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego 2.1. Zasady ogólne Zasoby nieruchomości SprzedaŜ i oddawanie w uŝytkowanie wieczyste Przetargi na zbycie nieruchomości Oddawanie w trwały zarząd Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych 2.8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości Dział III. Wykonywanie, ograniczenie lub pozbawienie praw do nieruchomości 3.1. Podziały nieruchomości Scalanie i podział nieruchomości Prawo pierwokupu nieruchomości Wywłaszczanie nieruchomości Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości Zwrot wywłaszczonych nieruchomości Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury techn a 40 Dział IV. Wycena nieruchomości 4.1. Określanie wartości nieruchomości Powszechna taksacja Badanie rynku nieruchomości 173a-173c 45 Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami 5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a Zarządzanie nieruchomościami Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej Dział VI. Przepisy karne Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe 7.1. Przepisy przejściowe Zmiany w przepisach obowiązujących Przepisy końcowe Stan prawny wrzesień 2009 roku 7

8 Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomościami: 1. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami. Wydawnictwo Gall, Katowice Kucharska-Stasiak E. Nieruchomość w gospodarce rynkowej Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009, ( 4. Prawo nieruchomości. Praca zbiorowa pod redakcją Jerzego Kopry. Wyd. POLTEXT, Warszawa 2009, ( 5. Nowak M.J.: Podstawy prawa w Polsce. Prawo dla nieprawników. Wyd cedewu 6. śróbek S., śróbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall,, Katowice Szachułowicz J.: Gospodarka nieruchomościami. Wydanie 2. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa Gdesz M.: Cel publiczny w gospodarce nieruchomościami. Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra Woś T.: Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa Wierzbowski B.: Gospodarka nieruchomościami. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa Ustawy i rozporządzenia dot. omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na wykładach i ćwiczeniach. Literatura uzupełniająca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycena nieruchomości. Materiały dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wrocław Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomości: 1. Cymerman R., Hopfer A.: Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa Dydenko J. (red.).: Szacowanie nieruchomości.. Dom Wydawniczy ABC. Warszawa Jaki A.: Wycena przedsiębiorstwa. Wydanie 3. Oficyna ekonomiczna, Kraków z Nowak A.: Wycena nieruchomości leśnych. Edukaterra, 2005, ss Turkowski K.: Wycena wód i gruntów pod wodami. Edukaterra 2005, ss Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa Ustawy i rozporządzenia dot omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na wykładach i ćwiczeniach. Literatura uzupełniająca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wyceną nieruchomości. Materiały dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wrocław Kucharska-Stasiak E.: Wartość rynkowa nieruchomości. Wyd. TWIGGER. Warszawa Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice Rynek nieruchomości w Polsce. Praca zbiorowa pod red. L. Kałkowskiego. Wyd. TWIGGER, Warszawa

9 Dydenko Jerzy. (red.): SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Dom Wydawniczy ABC, Warszawa, 2006, ss. 452 Spis treści Temat, zagadnienie Wykaz skrótów 21 I. DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA W GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI (J. Dydenko) Wprowadzenie Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego 35 II. ORGANIZACJA ZARZĄDZANIA PAŃSTWEM. ORGANY ADMINISTRACJI 37 PUBLICZNEJ (Dorota Dąbek) 1. Podstawy prawne Podział terytorialny kraju Podział zasadniczy Podział pomocniczy Podział specjalny Klasyfikacja organów administracji publicznej Organy centralne Organy terenowe Organizacja wewnętrzna systemu administracji publicznej Zasady postępowania przed organami administracji publicznej 43 III. NIERUCHOMOŚĆ, DEFINICJE I POJĘCIA (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Nieruchomość gruntowa i jej części składowe Nieruchomość budynkowa Nieruchomość lokalowa 50 IV. PRAWO RZECZOWE I INNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI (Paweł Dąbek) Regulacje konstytucyjne w dziedzinie ochrony własności Pojęcie prawa rzeczowego Regulacja prawna Własność Pojęcie Ograniczenia Współwłasność Nabycie własności nieruchomości Przeniesienie własności w drodze umowy Zasiedzenie Uwłaszczenie Ochrona własności Roszczenie windykacyjne Roszczenie negatoryjne UŜytkowanie wieczyste Pojęcie Ustanowienie Granice uŝytkowania wieczystego Okres trwania uŝytkowania wieczystego Opłaty z tytułu uŝytkowania wieczystego Zakończenie uŝytkowania wieczystego Ograniczone prawa rzeczowe Charakterystyka ogólna UŜytkowanie SłuŜebność 65 str Uwagi 9

10 SłuŜebność gruntowa SłuŜebność osobista Spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe Posiadanie Pojęcie i rodzaje posiadania Ochrona posiadania Zobowiązania umowne Najem DzierŜawa UŜyczenie DoŜywocie Trwały zarząd 69 V. STOSUNKI CYWILNOPRAWNE (Józef Hernik) Osoby fizyczne Osoby prawne Ustrój osób prawnych, nabycie osobowości prawnej Rodzaje osób prawnych Rejestry osób prawnych Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej Czynności prawne Rodzaje czynności prawnych Reprezentacja uczestników obrotu cywilnoprawnego Pełnomocnictwo Przedstawicielstwo ustawowe Obrót nieruchomościami przez osoby nie posiadające pełnej zdolności do 79 czynności prawnych VI. PRAWO UPADŁOŚCIOWE I NAPRAWCZE (Łukasz Woźniak) Wprowadzenie Stan prawny Przebieg postępowania Zakres stosowania ustawy Podstawy do ogłoszenia upadłości Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości Wniosek o ogłoszenie postępowania upadłościowego Ogłoszenie upadłości Podmioty postępowania upadłościowego Skutki ogłoszenia upadłości Lista wierzytelności Zawarcie układu Zakończenie postępowania układowego Likwidacja masy upadłości 87 VII. KSIĘGI WIECZYSTE I HIPOTEKA (Józef Hernik) Wprowadzenie Ustalenie stanu prawnego nieruchomości Księgi wieczyste Postępowanie wieczysto-księgowe, treść ksiąg wieczystych Zasady wieczysto-księgowe Prowadzenie ksiąg wieczystych Dział pierwszy Dział drugi Dział trzeci Dział czwarty Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne Odpisy z ksiąg wieczystych ObciąŜenia nieruchomości 98 10

11 4.1. Niehipoteczne obciąŝenia nieruchomości Hipoteczne obciąŝenia nieruchomości 98 VIII. INFORMACJA W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Karol Noga) Wprowadzenie Historia systemów katastru gruntów w Polsce Kataster austriacki Kataster pruski Kataster rosyjski Zamojski kataster gruntowy Kataster okresu międzywojennego System ewidencji gruntów i budynków Podstawowe pojęcia i systematyka informacji Zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz 107 rejestrem cen i wartości nieruchomości 4. Geodezyjna ewidencja sieci technicznego uzbrojenia terenu Informacja o terenie w pracy rzeczoznawcy majątkowego 110 Załącznik: Systematyka uŝytków gruntowych obowiązująca w ewidencji gruntów 112 i budynków IX. RYNEK FINASOWY (Maciej Matuszewski, Tadeusz Władyka) Wprowadzenie Papiery wartościowe Charakterystyka systemu bankowego Bank centralny Banki handlowe (komercyjne) Banki inwestycyjne Banki hipoteczne Banki specjalne Banki lub kasy oszczędnościowo-poŝyczkowe Parabanki Fundusze powiernicze, emerytalne, ubezpieczeniowe Rola weksli w gospodarce Rodzaje rynków giełdowych 123 X. RYNEK NIERUCHOMOŚCI (Maciej Matuszewski) Wprowadzenie Systematyka rynku nieruchomości Kryterium geograficzne Kryterium funkcjonalne Kryterium praw do nieruchomości Nieruchomość jako towar Cena, popyt, podaŝ na rynku nieruchomości Cechy rynku nieruchomości Uczestnicy rynku nieruchomości Warunki rozwoju rynku nieruchomości 134 XI. ZMIANY WARTOŚCI PIENIĄDZA W CZASIE (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie ZałoŜenia Przyszła wartość pieniądza Pojedyncza wplata z wyprzedzeniem Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia Ciąg wpłat z wyprzedzeniem Ciąg wpłat bez wyprzedzenia BieŜąca wartość przyszłych dochodów (wpłat) Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia Pojedyncza wpłata z wyprzedzeniem Ciąg wpłat bez wyprzedzenia

12 4.4. Ciąg wpłat z wyprzedzeniem Zestawienie wyników Inflacja a wartość pieniądza 151 XII. GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PAŃSTWA I NIERUCHO- 154 MOŚCIAMI JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO (Jerzy Dydenko) 1. Zasady ogólne gospodarki nieruchomościami Gospodarowanie nieruchomościami SprzedaŜ UŜytkowanie wieczyste Uwagi ogólne Oddanie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste Aktualizacja opłat z tytułu uŝytkowania wieczystego Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy Wygaśnięcie uŝytkowania wieczystego SprzedaŜ nieruchomości uŝytkownikowi wieczystemu Trwały zarząd Wkład niepienięŝny (aport) do spółki Szczególne zasady obrotu nieruchomościami pomiędzy Skarbem Państwa a 165 jednostkami samorządu terytorialnego XIII. PODSTAWY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI 167 (Janusz Schilbach) 1. Zasady gospodarki ziemią na obszarach wiejskich Podstawowe pojęcia Charakterystyka podstawowych elementów gospodarstwa rolnego Kierunki przekształceń własnościowych w rolnictwie Gospodarka ziemią w aspekcie społecznym, ekonomicznym i ekologicznym Ocena ziemi na potrzeby produkcji rolnej Elementy oceny ziemi na potrzeby produkcji rolnej Ochrona gruntów rolnych i leśnych Wyłączanie gruntów z produkcji rolnej i leśnej Decyzja o wyłączeniu gruntów Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji Zasady naliczania naleŝności i opłat rocznych za wyłączenie gruntów 175 z produkcji XIV. PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE (E. Szczawińska) Wstęp Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wpływ planu miejscowego na wartość gruntów Decyzja o lokalizacji celu publicznego i decyzja o warunkach zabudowy 185 XV. PRAWO BUDOWLANE (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Uczestnicy procesu budowlanego Warunki rozpoczęcia robót budowlanych Procedura uzyskania pozwolenia na budowę Lokalizacja inwestycji Projekt budowlany Pozwolenie na budowę Rozpoczęcie budowy Prawo uŝytkowania obiektu budowlanego Utrzymanie obiektu budowlanego Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego Wycena nieruchomości i prawo budowlane Nieruchomości niezabudowane Nieruchomości zabudowane

13 XVI. ZASADY USTALANIA POWIERZCHNI BUDYNKOW (Jerzy Dydenko) Wstęp Zasady ustalania powierzchni zawarte w przepisach prawnych Pojęcia podstawowe Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych Ustawa o podatku od spadków i darowizn Ustawa o własności lokali Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie 206 kodeksu cywilnego 2.6. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych Zasady ustalania powierzchni według standardu III Zasady ustalania powierzchni według normy PN-70/B Zasady obmiaru Rodzaje powierzchni budynku i ich definicje Zasady ustalania powierzchni według normy PN-ISO Zasady obmiaru Rodzaje powierzchni budynku Definicje powierzchni budynku Ustalanie powierzchni budynków na potrzeby rzeczoznawstwa majątkowego 212 XVII. PODSTAWY ROLNICTWA (Janusz Schilbach) Podstawowe pojęcia Charakterystyka rolnictwa polskiego Struktura obszarowa gospodarstw rolnych ZróŜnicowanie i rozdrobnienie rolniczej przestrzeni produkcyjnej Warunki glebowe Zatrudnienie w rolnictwie Gleba jako podstawowy środek produkcji w rolnictwie Mapa glebowo-rolnicza Aneks do mapy glebowo-rolniczej Określenie stopnia zagroŝenia gleb erozją Określenie stopnia cięŝkości i trudności gleb do uprawy Hektar przeliczeniowy i zasady ustalania wysokości podatku rolnego 220 XVIII. PODSTAWY LEŚNICTWA (Barbara Lech-Turaj) Definicja lasu i zasady gospodarki leśnej Podział lasów Zasady gospodarowania zasobami leśnymi Nadzór nad lasami Plan urządzenia lasu Nabywanie lasów i gruntów przeznaczonych pod zalesienie Zadrzewienia i zieleń wysoka w miastach i osiedlach wiejskich 227 XIX. PODSTAWY GOSPODARKI WODNEJ (Marcin Jonak) Wprowadzenie Gospodarowanie i zarządzanie zasobami wodnymi Klasyfikacja wód Linia brzegu Prawo własności wód i gruntów pod wodami Obowiązki właścicieli wody oraz właścicieli innych nieruchomości Korzystanie z wód Powszechne korzystanie z wód Zwykłe korzystanie z wód Szczególne korzystanie z wód Pozwolenie wodnoprawne, kataster wodny Ochrona wód, strefy i obszary ochronne Strefa ochronna ujęcia wody, Obszary ochronne Budownictwo wodne

14 XX. PODSTAWY STATYSTYKI (Maciej Madej, Zbigniew Paszek) Wiadomości wstępne Zmienne losowe Rozkład dwumianowy Rozkład Poissona Rozkład normalny Opis struktury zbiorowości Miary połoŝenia Średnia arytmetyczna Mediana Modalna Miary rozproszenia Wariancja i odchylenie standardowe Współczynnik zmienności Rozstęp Estymacja przedziałowa parametrów zbiorowości Przedział ufności dla wartości oczekiwanej znane odchylenie standardowe j.w. odchylenie standardowe nie jest znane Zasady sprawdzania hipotez statystycznych Weryfikacja hipotez dotyczących wartości oczekiwanej Weryfikacja istotności róŝnicy między wartościami oczekiwanymi dwóch 269 zmiennych losowych 5.3. Weryfikacja niezaleŝności dwóch cech za pomocą testu (chi-kwadrat) Test Dixona odrzucania wartości ekstremalnych (wątpliwych) Regresja i korelacja Regresja dwóch zmiennych Współczynnik korelacji liniowej Badanie istotności współczynnika korelacji liniowej 280 Tablice statystyczne 282 XXI. ZASADY WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Jerzy Dydenko, Lucyllia Głogowska) Wprowadzenie Wartość nieruchomości Metodologia wyceny nieruchomości Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane 296 XXII. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Zasady ogólne Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość Miary cech (atrybutów) Metoda porównywania nieruchomości parami ZałoŜenia Charakterystyka nieruchomości Porównanie parami Ostateczna wartość nieruchomości wycenianej Metoda korygowania ceny średniej ZałoŜenia Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość nieruchomości Charakterystyka nieruchomości Poprawki do wycenianej nieruchomości Wartość wycenianej nieruchomości 324 XXIII. PODEJŚCIE DOCHODOWE (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie

15 2. Wycena obligacji Koncepcja podejścia dochodowego Pierwszy model wartości nieruchomości Drugi model wartości nieruchomości Dochód z nieruchomości Stopa zwrotu Stopa kapitalizacji Na podstawie znanych transakcji kupna-sprzedaŝy Na podstawie danych z rynku kapitałowego Na podstawie ocen eksperckich Stopa dyskonta Metoda wyciągu Metoda wywiadu rynkowego Metoda sumowania Podejście dochodowe w świetle przepisów Metoda wyceny Techniki wyceny Technika kapitalizacji prostej Technika dyskontowania strumieni dochodów Wycena na indywidualne potrzeby inwestora 350 XXIV. PODEJŚCIE KOSZTOWE (Dorota Kram) Wprowadzenie Metody stosowane w podejściu kosztowym Metoda kosztów odtworzenia Metoda kosztów zastąpienia Techniki stosowane w podejściu kosztowym Technika szczegółowa Technika elementów scalonych Technika wskaźnikowa Informacja w podejściu kosztowym Zasady ustalania zuŝycia 358 XXV. PODEJŚCIE MIESZANE W SZACOWANIU NIERUCHOMOŚCI (J. Dydenko) Wprowadzenie Metoda pozostałościowa Metoda kosztów likwidacji Metoda wskaźników szacunkowych gruntu 364 XXVI. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Prawo uŝytkowania wieczystego Oddanie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste Grunt niezabudowany Grunt zabudowany Aktualizacja opłat z tytułu uŝytkowania wieczystego Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy Wygaśnięcie uŝytkowania wieczystego Wygaśnięcie w związku z upływem okresu ustalonego w umowie Wygaśnięcie przez rozwiązanie umowy SprzedaŜ nieruchomości uŝytkownikowi wieczystemu Obrót wtórny prawem uŝytkowania wieczystego Trwały zarząd Opłaty adiacenckie Budowa urządzeń infrastruktury technicznej Podział nieruchomości Scalanie i podział nieruchomości Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

16 6. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości Wycena nieruchomości lokalowych Wartość nakładów na nieruchomości 381 XXVII. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH (Janusz Schilbach) Wprowadzenie Wycena gruntów rolnych Podejście porównawcze w wycenie gruntów rolnych Cechy nieruchomości rolnych stanowiące podstawę określenia ich 385 podobieństwa Metoda porównywania parami Metoda korygowania ceny średniej Podejście dochodowe w wycenie gruntów rolnych Podejście mieszane metoda wskaźników szacunkowych gruntów Szczególne przypadki określania wartości rynkowej gruntów rolnych Wycena plantacji kultur wieloletnich Ogólne zasady określania wartości plantacji kultur wieloletnich Metoda kosztów odtworzenia w wycenie plantacji wieloletnich Podejście mieszane w wycenie plantacji wieloletnich Kosztowo-dochodowa metoda wyceny roślin sadowniczych i upraw 394 ogrodniczych (tzw. metoda skierniewicka) 3.5. Metoda kosztów likwidacji w wycenie plantacji wieloletnich Metoda wyceny zasiewów i upraw rolnych Ogólne zasady wyceny zasiewów i upraw rolnych Wycena gruntów pod wodami Zasady ogólne Wycena nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne Metoda wskaźników szacunkowych gruntów Wydajność naturalna stawów i ich zdolność produkcyjna Oplata melioracyjna Wywłaszczanie nieruchomości w trakcie melioracji Wartość nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych ustalana do celów 401 sprzedaŝy XXVIII. WYCENA LASÓW (Barbara Lech-Turaj) Podstawy prawne i metodologiczne Zasady ogólne Cechy taksacyjne drzew i drzewostanów Określenie miąŝszości drzew i drzewostanów Podejście mieszane Szacowanie wartości drzew i drzewostanów Wartość rynkowa drzewa Wartość odtworzeniowa drzewostanów 418 XXIX. WYCENA NA POTRZEBY BANKÓW (Marcin Jonak) Wycena dla zabezpieczenia kredytu bankowego Wycena dla banków hipotecznych Bankowość hipoteczna Pojęcie banku hipotecznego i listu zastawnego Działalność i czynności banku hipotecznego Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości Regulacje dotyczące ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości 428 XXX. PODSTAWY WYCENY WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW (Artur Hołda) Wstęp Komercjalizacja i prywatyzacja przedsiębiorstw Metody i techniki wyceny przedsiębiorstw Metoda majątkowa Metoda wartości księgowej i metoda skorygowanych aktywów netto

17 Metoda odtworzeniowa Metoda likwidacyjna Metody dochodowe Metody oparte na przepływach pienięŝnych Metody mnoŝnikowi Metody mieszane Metoda oparta na wskaźniku tempa pomnaŝania wartości Metody oparte na wartości reputacji Metody oparte na wartości średniej Uwagi końcowe 450 Hycner Ryszard: ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI Wydawnictwo GALL, Katowice 2006, ss. 296 Spis treści: temat, zagadnienie Str Uwagi Część I. ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCH Informacje ogólne, skróty pojęć, definicje Skróty nazw i pojęć Definicje i zagadnienia wstępne Definicje dotyczące nieruchomości Podstawowe pojęcia i problemy związane z gospodarką 16 nieruchomościami i geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami 2. Podstawowe wiadomości z zakresu gospodarki nieruchomościami Procesy geodezyjno-prawne związane z geodezyjną obsługą gospodarki 38 nieruchomościami 3.1. Procesy podstawowe Podział nieruchomości Scalenie i podział nieruchomości Wywłaszczenie nieruchomości Procesy pochodne Rozgraniczenie nieruchomości Wznowienie granic nieruchomości Regulacja stanu prawnego nieruchomości Ustanawianie słuŝebności gruntowej Ustanawianie odrębnej własności lokalu ZałoŜenie księgi wieczystej lub modyfikacja wpisów do księgi wiecz Ustanawianie prawa uŝytkowania wieczystego Ustanawianie prawa zarządu trwałego Podstawowe zasady formalnoprawne wykonawstwa geodezyjnego 92 w zakresie geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomościami 4.1. Przepisy prawne i technologiczne wykonawstwa geodezyjnego Wykonawstwo geodezyjne w procesie inwestycyjnym związane z 94 nieruchomościami 4.3. Etapy udziału wykonawstwa geodezyjnego w poszczególnych fazach 97 realizacji inwestycji 4.4. Zasady zgłaszania prac geodezyjno-kartograficznych Opłaty za czynności administracyjno-geodezyjne przy korzystaniu z zasobu Opłaty za czynności związane z prowadzeniem zasobu Opłaty za czynności związane z uzgadnianiem usytuowania 116 projektowanych sieci uzbrojenia terenu Opłaty za czynności związane z prowadzeniem krajowego systemu 117 informacji o terenie Opłaty za czynności związane z udzieleniem informacji Opłaty za czynności związane z wykonywaniem wyrysów i wypisów 119 z operatu ewidencyjnego 4.6. Uprawnienia do wykonywania prac dotyczących geodezyjnej obsługi

18 gospodarki nieruchomościami 5. Działania ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej dla potrzeb 122 wykonawstwa z zakresu geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomościami 5.1. Informacje wstępne Czynności formalno-techniczne dokonywane w ośrodku dokumentacji 123 geodezyjno-kartograficznej Zgłoszenie pracy geodezyjnej Realizacja pracy geodezyjnej Przyjęcie operatu do zasobu Rodzaje i zakres dokumentacji w pracach dotyczących geodezyjnej obsługi 128 gospodarki nieruchomościami 6.1. Uwagi wstępne Składy najwaŝniejszych operatów wykonywanych dla potrzeb geodezyjnej 135 obsługi gospodarki nieruchomościami oraz dla potrzeb czynności pośrednio związanych z geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami Operat rozgraniczenia nieruchomości Operat wznowienia granic nieruchomości Operat podziału nieruchomości Operat scaleń i podziałów nieruchomości, wykonywanych w trybie 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami Operat regulacji stanu prawnego nieruchomości Operat załoŝenia osnowy geodezyjnej Operat mapy zasadniczej Operat załoŝenia lub modernizacji ewidencji gruntów i budynków Operat załoŝenia ewidencji budynków Operat klasyfikacji gleboznawczej gruntów Operat geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu Operat inwentaryzacji powykonawczej Operat scaleń i wymiany gruntów wykonywanych w trybie ustawy 174 o scalaniu i wymianie gruntów Operat wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej Zmiany w informacji o terenie w zakresie stanu faktycznego i prawnego 178 nieruchomości 7.1. Wiadomości wstępne Wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków Tryb i zakres postępowania przy wprowadzaniu zmian w ewidencji 178 gruntów i budynków Dokonywanie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków Zgłaszanie zmian w ewidencji gruntów i budynków Wprowadzanie zmian w systemie ksiąg wieczystych Przepływ informacji przestrzennej i prawnej pomiędzy ewidencją gruntów 182 i budynków a księgami wieczystymi 7.5. Powiązania pomiędzy systemem ewidencji gruntów i budynków a systemem 183 ksiąg wieczystych 8, Informacja o terenie jako wyróŝnik procesów związanych z gospodarką 185 nieruchomościami 8.1. Wprowadzenie Związki i zaleŝności geodezji, planowania przestrzennego, gospodarki 186 nieruchomościami i czynności prawnych 8.3. Obieg informacji o terenie w procesach geod obsługi gospodarki nieruchomościami Zakończenie 193 Literatura 194 Część II Wprowadzenie Wybrane zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami w 200 pytaniach i odpowiedziach

19 Marian Kowalczyk WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAGADNIENIA WSTĘPNE (konspekt wg Wartość rynkowa nieruchomości Ewy Kucharskiej-Stasiak. TWIGGER Warszawa 2000) 1. Kategoria wartości w teorii ekonomii Dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie. W praktyce gospodarczej występują róŝne postaci wartości. Do najczęściej rozwaŝanych naleŝą: wartość wymienna i uŝytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna. Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich róŝne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ róŝnych czynników np. mody powoduje, Ŝe ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny. Wartość uŝytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są równieŝ zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niŝszej wartości), wartość uŝytkowa jest dynamiczna. Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) uŝytecznością, b) rzadkością, c) dostępnością (zdolnością do wymiany). UŜyteczność dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. UŜyteczność konkretnego dobra moŝe wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość uŝytkowa pozostaje niezmienna) Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo. Dostępność dobra moŝe być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale równieŝ z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych. Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany. W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to wartość odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę uŝytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej. W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaŝy, powstaję wartość rynkowa. Wartość rynkowa jest wyraŝana przez wartość wymienną. Poziom wartości rynkowej moŝe znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej. Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, Ŝe cena jest miarą wartości ekonomicznej. 2. Rodzaje wartości nieruchomości W stosunku do nieruchomości moŝna rozwaŝać róŝne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyraŝana jest przez czynsz roczny. Wartość uŝytkowa w zaleŝności od sposobu zarządzania moŝe zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest takŝe wartością indywidualną. Wartość moŝe być wyraŝana jako wartość ujemna. Dzieje się tak wtedy, gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej poŝądanego stanu. 19

20 Marian Kowalczyk OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI I KOMUNALNYMI OD DNIA 5 GRUDNIA 1990 ROKU (konspekt wg Podstawy wyceny nieruchomości A. Hopfer i inni. TWIGGER Warszawa 2000, str 45-56) Z dniem r. na mocy znowelizowanej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wprowadzono do gospodarki nieruchomościami zasady rynkowe. Zasady te zostały utrwalone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku, która z dniem r. zastąpiła poprzednią ustawę PoniŜej zasady rynkowe wprowadzone do obrotu nieruchomościami od dnia r. 1. Zrównanie praw w obrocie Od dnia r te same prawa i zasady obowiązują wszystkie osoby prawne i osoby fizyczne. Zniesiono wcześniejsze zróŝnicowanie na jednostki gospodarki uspołecznionej i inne. Jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej obowiązują odmienne przepisy i zasady. Jednostki te nie uczestniczą w wolnym obrocie nieruchomościami. 2. Wprowadzenie do obrotu róŝnorodnych form władania nieruchomościami Dopuszczono wszystkie formy władania nieruchomościami, w tym własność. Do dnia r. na własność moŝna było nabywać nieruchomości na terenach wiejskich tylko wyjątkowo, za zgodą gminnej rady narodowej. Obecnie wybór formy władania zaleŝy od uzgodnień między właścicielem nieruchomości (SP lub gminą) a kandydatem na jej nabywcę. 3. Zastąpienie niezbywalnych form władania formami zbywalnymi Datą graniczną jest dzień r. W drodze uwłaszczenia osób prawnych, posiadających prawa niezbywalne (zarząd, uŝytkowanie), zamieniono te prawa na prawa zbywalne (uŝytkowanie wieczyste gruntów i własność połoŝonych na tych gruntach budynków) Po dniu r. wprowadzono prawa zbywalne poprzez ustanowienie przepisu, który od razu umoŝliwia udostępnianie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste lub na własność. 4. Zniesienie decyzji administracyjnych W obrocie nieruchomościami SP i gmin zniesiono decyzje administracyjne i wprowadzono wyłącznie umowy cywilnoprawne. Zbycie nieruchomości na własność lub w uŝytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego i ujawnienia tych praw w ksi egach wieczystych. Decyzje administracyjne pozostawiono jedynie przy przekazywaniu nieruchomości w trwały zarząd. 20

21 5. Zniesienie cen urzędowych Z dniem r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe i zastąpiono je cenami rynkowymi wynikającymi z wartości nieruchomości. Regulacja taka sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Powstały podstawy do powstania nowej dziedziny, jaką jest wycena nieruchomości. 6. Obowiązkowe przetargi Zbywanie nieruchomości na własność lub w uŝytkowanie wieczyste wymaga postępowania przetargowego. Gdy nieruchomość nie zostanie zbyta w pierwszym przetargu istniej obowiązek zorganizowania drugiego przetargu, z moŝliwością obniŝenia ceny wywoławczej do 50%. Po nieskutecznym drugim przetargu moŝna nieruchomość zbyć na warunkach wzajemnie uzgodnionych z nabywcą. 7. Tryb bezprzetargowy W jednoznacznie określonych przypadkach, wymienionych w art. 34 i art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami moŝe dojść do obrotu bezprzetargowego. Przykład: zbycie lokalu na rzecz jego najemcy. 8. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości we wszystkich formach władania tak jak polskie osoby prawne i fizyczne (z wyjątkiem trwałego zarządu). Jednak zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości na własność i w uŝytkowanie wieczyste wymaga uzyskania zgody Ministra Spaw Wewnętrznych i Administracji. Ustawą z dnia r. o zmianie w/w ustawy wprowadzono moŝliwość nabycia niektórych nieruchomości bez takiej zgody. (6 przypadków wymienionych na stronie 49 poradnika). Definicje cudzoziemców zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. 1 osobę fizyczną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy nie posiada obywatelstwa polskiego, 2 osobę prawną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy jej stala siedziba znajduje się poza granicami Polski, 3 spółkę mieszaną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy podmioty zagraniczne posiadają ponad 50% kapitału zakładowego spółki. W 1996 r wprowadzono równieŝ konieczność uzyskiwania zgody przez cudzoziemców w przypadku nabywania lub objęcia udziałów lub akcji w spółkach mieszanych. Wymagana zgoda jest niezbędna, jeŝeli spółka posiada w Polsce nieruchomości. 21

22 Marian Kowalczyk NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE 1. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny 1.1. Cechy fizyczne a) złoŝoność fizyczna Przejawy występowania Wielość elementów składowych (grunt, budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie). Przykłady skutków występowania cech Problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdyŝ cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne. b) nieruchomość (stałość w miejscu) Przejawy występowania stałość w miejscu. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne: majątek nieruchomy nie moŝe być przemieszczony w celu uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego, przepisów budowlanych. 2. Skutki ekonomiczne: łatwość obciąŝania nieruchomości podatkami i innymi obciąŝeniami, wartość kaŝdej nieruchomości jest wypadkową zmian w jej otoczeniu, rynki nieruchomości mają charakter lokalny, nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem dla kredytów. c) trwałość w czasie Przejawy występowania Niezniszczalność gruntu, długi okres Ŝywotności budynków i budowli. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne: trwałość umoŝliwia wyodrębnienie prawa do uŝytkowania nieruchomości od jej prawa własności i pozwala na istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości. 2. Skutki ekonomiczne: nieruchomość, dzięki trwałości, jest dobrą lokatą kapitału. 22

23 d) róŝnorodność Przejawy występowania Brak dwóch identycznych nieruchomości (np. dwóch identycznych budynków czy lokali) Przykłady skutków występowania cech RóŜnorodność jest źródłem problemów: przy określaniu wartości nieruchomości; koszt wyceny zniechęca do obrotu krótkoterminowego (do częstych operacji kupna-sprzedaŝy), przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. e) niepodzielność Przejawy występowania Cecha ta odnosi się do kubatury budynku oraz braku rozdzielności gruntu od budynku. Przykłady skutków występowania cech Zmienne wykorzystanie nieruchomości. Fluktuacja poziomu dochodów, a więc i wartości. Błędna ocena lokalizacji Cechy ekonomiczne a) deficytowość Przejawy występowania Z punktu widzenia cech (lokalizacja, rozwiązania architektoniczne) nie wystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania. Przykłady skutków występowania cech fluktuacja wartości nieruchomości, konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia zapotrzebowania. b) lokalizacja Przejawy występowania Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej i połoŝenia ekonomicznego, decydujące znaczenie ma aspekt ekonomiczny. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŝytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w duŝym stopniu rezultatem połoŝenia i otoczenia oraz dostępności. c) współzaleŝność Przejawy występowania Funkcja obszaru i sposób jej realizacji wywierają wpływ na inne nieruchomości. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŝytkowania nieruchomości i jakość zabudowań mogą mieć drugorzędny wpływ na jej wartość. 23

24 d) wysoka kapitałochłonność Przejawy występowania Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu Przykłady skutków występowania cech konieczność finansowania ze źródeł obcych, długi okres zwrotu wyłoŝonego kapitału (długi okres jego amortyzacji). relatywnie długa Ŝywotność ekonomiczna, konieczność ponoszenia nakładów na modernizację. e) mała płynność Przejawy występowania Brak łatwości i pewności zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliŝoną do niej. Przykłady skutków występowania cech Trudność szybkiego odzyskania kapitału moŝe zniechęcić do inwestowania w nieruchomości Cechy instytucjonalno-prawne a) prawa dotyczące nieruchomości Przejawy występowania Świat nieruchomości rządzi się własnymi prawami. Regulacje prawne określają m.in.: formy władania, zmiany form władania, zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, formy aktów notarialnych, zasady gospodarowania nieruchomościami, prawo budowlane, zasady ustalania stawek czynszów, zawierania umów najmu i dzierŝawy, zasady wyceny. Przykłady skutków występowania nieruchomość jest traktowana bardziej jako składnik majątkowy niŝ jako własność, w odniesieniu do nieruchomości nie ma własności absolutnej, nieruchomość moŝe podlegać interwencjonizmowi, przedmiotem wyceny stają się prawa związane z nieruchomością. b) cechy instytucjonalne Przejawy występowania Nieruchomości są w polu widzenia instytucji, które mają znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami, a więc instytucji badawczych, związków właścicieli nieruchomości, stowarzyszeń rzeczoznawców, stowarzyszeń pośredników itp. Otoczenie instytucjonalne obejmuje równieŝ system organizacji władzy i administracji państwa, instytucji finansowych, stopień centralizacji i decentralizacji decyzji, proces uzyskiwania pozwoleń na budowę, na uŝytkowanie itp. Przykłady skutków występowania Nieruchomość jest przedmiotem analizy, badań i nauczania. 24