OPERAT SZACUNKOWY. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr RozpWyc; GospNierU art

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr RozpWyc; GospNierU art

2 Operat szacunkowy Pisemna opinia RzM o wartości nieruchomości ci jedyna przewidziana przepisami forma opiniowania o wartości przez uprawnionych RzM Dokument urzędowy (KSWP3) dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniaj dniający założenia oraz warunki ograniczające, ce, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości. ci. Przedstawia postępowanie powanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości ci 2

3 Operat szacunkowy ustawa Art RzM sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości ci w formie operatu szacunkowego. 2. RzM nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. 3. Operat szacunkowy może e być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że e wystąpi piły y zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników,, o których mowa w art. 154 (np( np. przeznaczenie, stopień zagospodarowania, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (-( potwierdzenie aktualności) Art. 158 Rzeczoznawcy majątkowi przekazują,, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości ci wyciągi z wykonanych przez siebie operatów w szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości ci oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia 3

4 Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej; powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób b zrozumiały Zamówienie stanowiące podstawę wykonania operatu szacunkowego może e określa lać odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego za sporządzony operat szacunkowy. powinno mieć formę pisemnej umowy i obejmować: : przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny, cel wyceny, a także, wskazywać dokumenty przekazane przez zamawiającego i wykorzystane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. 4

5 Aktualizacja operatu szacunkowego Przez aktualizację operatu szacunkowego rozumie się czynności ci rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące ce operatu szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości ci. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie stanowi aktualizacji. Rzeczoznawca majątkowy może e aktualizować operat szacunkowy w szczególno lności w związku zku ze: zmianami cen na rynku, zmianami dokonanymi na nieruchomości ci lub w otoczeniu nieruchomości, ci, po opracowaniu operatu szacunkowego. 5

6 Aktualizacja operatu szacunkowego Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli: eli: upłyn ynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia, zaistniały y okoliczności, ci, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W przypadku aktualizacji należy y na stronie tytułowej operatu szacunkowego, należy y zamieści cić pod nazwą operat szacunkowy słowo owo aktualizacja Aktualizując c operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany zany do ponownego zbadania stanu i przeznaczenia przedmiotu wyceny 6

7 Zawartość operatu szacunkowego 1. strona tytułowa; 2. wyciąg g z operatu szacunkowego; 3. określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny; 4. określenie celu wyceny; 5. określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródeł danych o rynku nieruchomości; ci; 6. określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; ci; 7. opis stanu przedmiotu wyceny; 8. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; ci; 9. analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym cym celu i sposobu wyceny, opisujące rynek właściwy w ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą; 10. przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości; 11. określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń; 12. wynik końcowy wraz z uzasadnieniem; 13. klauzule; 14. podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z Użyciem U pieczęci ci zawodowej; 15. ustalenia dodatkowe i załą łączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione. 7

8 Zawartość operatu szacunkowego W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych zagadnień,, jeżeli eli wynika to ze szczególnej złożonoz oności nieruchomości, ci, jej stanu prawnego, okoliczności ci lub charakteru wyceny. 8

9 Operat szacunkowy ujawnianie informacji o powiązaniach (majątkowo osobowych) lub świadczeniu przez rzeczoznawcę innych usług ug częściowa odpowiedzialność ść \ w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez więcej niż jednego rzeczoznawcę majątkowego dopuszczalna jest klauzula o częś ęściowej odpowiedzialności w zakresie dotyczącym cym czynności ci wykonywanych odrębnie przy szacowaniu nieruchomości ci przez poszczególnych autorów w operatu szacunkowego. 9

10 Ocena operatu szacunkowego Art. 157 GospNierU 1. Oceny prawidłowo owości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców w majątkowych w terminie nie dłuższym d niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. 2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości ci w formie operatu szacunkowego nie może e stanowić podstawy oceny prawidłowo owości sporządzenia operatu szacunkowego. 3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu powaniu przed sądem s powszechnym, o ocenę operatu może e wnioskować tylko sąd. s 4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów w szacunkowych dotyczących cych wartości tej samej nieruchomości ci 10

11 Przykładowy operat szacunkowy

12 strona tytułowa OPERAT SZACUNKOWY nazwa operat szacunkowy OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ Nr X WRAZ Z UDZIAŁEM W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ POŁOŻONEJ W KRAKOWIE - ŚRÓDMIEŚCIU PRZY ULICY RZEŹNICZEJ Y OBJĘTEJ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NR xxxxx NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA OBJĘTA KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NR xxxxxx rodzaj nieruchomości / praw stanowiących przedmiot wycen oraz jej adres Kraków, dnia r. miejscowość oraz data sporządzenia Autor operatu: Jan Kowalski imię i nazwisko RzM / autora oraz pieczęć przedsiębiorcy / rzeczoznawcy 12

13 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Na podstawie: art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz. U Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami) 56 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 Standard VII.1 Zasady sporządzania operatu szacunkowego Nr działki Stan władania Obciążenia Wyceniane prawa PRZEDMIOT WYCENY Identyfikacja nieruchomości: Adres Jednostka ewidencyjna Dzielnica Obręb Księga wieczysta lokalu Księga wieczysta nieruchomości wspólnej Opis nieruchomości lokalowej Powierzchnia użytkowa Udział w nieruchomości wspólnej Układ funkcjonalny Położenie w budynku Stan techniczny Standard Opis budynku Otoczenie i przeznaczenie terenu Kraków ul. Rzeźnicza 18 / 82 Śródmieście II Grzegórzki / NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA LOKAL MIESZKALNY krótki opis nieruchomości 48,10 m 2 72/ pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, brak balkonu III piętro; wystawa wschodnia dobry przeciętny Budynek 5-kondygnacyjny, wzniesiony w latach 50-tych XX wieku. Technologia tradycyjna. Budynek podpiwniczony. Brak windy. Zabudowa zwarta mieszkalno-usługowa; 4-5 kondygnacji. W Studium Uwarunkowań z dnia 16 kwietnia 2003 r. teren o przeważającej funkcji mieszkaniowo usługowej. Prawo własności lokalu oraz udział w użytkowaniu wieczystym działki przysługuje osobie fizycznej, Panu Wiesławowi Kachelowi, który jest jej jedynym właścicielem. Dział III brak wpisu Dział IV hipoteka umowna zwykła na kwotę 9 674,00zł na rzecz Gminy Miasta Krakowa prawo własności lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej Wartość rynkowa Cel wyceny Data sporządzenia operatu Autorka projektu zł Określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży 30 stycznia 2007 r. Małgorzata Zięba 13

14 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr X stanowiący odrębną nieruchomość, położony w Krakowie - Grzegórzkach przy ulicy Rzeźniczej Y wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i ułamkową częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiono budynek. Rodzaj nieruchomości: lokal, nieruchomość gruntowa zabudowana bud. mieszkalnym / niemieszkalnym położenie nieruchomości Oznaczenie w katastrze nieruchomości i księdze wieczystej: Jednostka ewidencyjna: Śródmieście Dzielnica II Grzegórzki Numer obrębu: 17 Numer ewidencyjny działki: 195/1 Księga wieczysta dla lokalu: Księga wieczysta działki nr oznaczenie w ewidencji numer księgi wieczystej 14

15 ZAKRES WYCENY Wyceną objęto prawo własności nieruchomości lokalowej oraz związany z tym prawem udział (72/1000) w nieruchomości wspólnej, obejmujący udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu oraz współwłasność części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali Rodzaj praw do nieruchomości podlegających wycenie Prawa zbywalne określenie wartości rynkowej Prawa niezbywalne określenie ich wpływu na wartość nieruchomości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu hipoteka, dzierżawa najem użyczenie renty i dożywocie użytkowanie służebności gruntowe i osobiste 15

16 CEL WYCENY wyłączne przeznaczenie operatu szacunkowego / cel dla jakiego operat został sporządzony Określenie wartości rynkowej prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz związanego zanego z nim udziału w nieruchomości ci wspólnej, jako podstawy zawarcia transakcji rynkowej sprzedaży 16

17 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU PODSTAWY FORMALNE Umowa z zamawiającym wycenę / lub postanowienie sądu/innego organu lub: Projekt operatu wykonano w trakcie odbywania praktyki zawodowej w celu uzyskania uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE Przepisy zasadnicze: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ciami (Dz. U Nr 115 poz. 741 z późniejszymi p zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów w z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości ci i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców w Majątkowych wydanie VIII poszerzone, czerwiec 2004 r. Przepisy szczególne: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własnow asności lokali Przepisy właściwe ze wzg. na przedmiot, zakres oraz cel wyceny (określające sposób określenia wartości i zakres wyceny; obowiązki RzM, definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest nieruchomość; szczególne wymagania co do metody/zakresu wyceny) 17

18 ŹRÓDŁA A DANYCH ŹRÓDŁA A DANYCH MERYTORYCZNYCH Księga wieczysta lokalu i nieruchomości ci wspólnej (protokół w załą łączniku) Inwentaryzacja architektoniczno budowlana lokalu Oględziny nieruchomości ci (protokół oraz dokumentacja fotograficzna w załą łączniku) Studium Uwarunkowań i Kierunków w Zagospodarowania Przestrzennego dla Miasta Krakowa, Uchwała a nr XII / 87 / 03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 r. r Ewidencja gruntów w i budynków w (wypis i wyrys) ŹRÓDŁA A DANYCH RYNKOWYCH Dane o transakcjach na rynku nieruchomości ci mieszkalnych pochodzące ce z aktów notarialnych, gromadzonych w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta Krakowa. ŹRÓDŁA A DANYCH UZUPEŁNIAJ NIAJĄCYCH Literatura poświ więcona metodyce wyceny nieruchomości ci oraz funkcjonowaniu rynku nieruchomości, ci, w tym w szczególno lności: Ekonomiczne i społeczne uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości ci,, praca zbiorowa pod red. nauk. Adama Nalepki, Akademia Ekonomiczna, Kraków w 2006, druk niepublikowany; Krakowski rynek nieruchomości ci 2006,, wydany przez Urząd d Miasta Krakowa, opracowany przy współudziale Krakowskiego Serwisu Mieszkaniowego dominium.pl,, Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości ci oraz firmy Knight Frank, Kraków w 2006; Gusty mieszkaniowe w świetle koncepcji Pierre a Bourdieu Michał Głuszak, Praca magisterska napisana pod kierunkiem prof. UJ dr hab. Jarosława awa Górniaka, G Kraków, 2005, Uniwersytet Jagielloński, Wydział Filozoficzny, Instytut Socjologii. 18

19 DATY ISTOTNE DLA OPERATU Data sporządzenia wyceny: r Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin nieruchomości: ci: r. 19

20 OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI CI stan zagospodarowania stan prawny i geodezyjny stan techniczno użytkowo stan otoczenia nieruchomości ci STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI CI badanie KW (lub / i zbioru dokumentów) inne dokumenty STAN TECHNICZNO- UŻYTKOWY położenie lokalu w budynku układ funkcjonalny stan techniczny i użytkowy u (standard, wykończenie, zużycie) otoczenie nieruchomości ci \ PRZEZNACZENIE TERENU W PLANIE MIEJSCOWYM (lub STUDIUM / WZ) STAN OTOCZENIA 20

21 SPOSÓB B WYCENY Biorąc c pod uwagę cel wyceny, rodzaj, i położenie wycenianej nieruchomości ci oraz uwzględniaj dniając c fakt wystarczającej cej ilości informacji o transakcjach nieruchomościami ciami podobnymi, wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania u określono stosując c metodę porównywania parami. LUB: Biorąc c pod uwagę cel wyceny, rodzaj i przeznaczenie wycenianej nieruchomości ci oraz uwzględniaj dniając c fakt, iżi wartość tego typu nieruchomości ci jest uzależniona od wysokości dochodu w postaci czynszów, jaki może e generować dla właściciela, w wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania u określono stosując c metodę inwestycyjną,, technikę kapitalizacji prostej dochodu netto, zakładaj adając c iżi realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że e poziom tego dochodu będzie b stały. Rynkowa stawka czynszu została a ustalona w podejściu porównawczym na podstawie realnego dochodu brutto z czynszu najmu w obiektach porównywalnych. Poziom kosztów w eksploatacyjnych, obciąż ążających dochód d brutto, został wyznaczony na podstawie badania rynku lokali podobnych, na podstawie rozmów w z zarządcami nieruchomości ci oraz właścicielami w takich lokali. 21

22 SPOSÓB B WYCENY Metodykę wyceny podajemy na podstawie właściwych w Standardów Uwzględniaj dniając c przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępno pność danych,, określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości ci oraz wyznaczono okres jego analizy. Opracowano i przedstawiono analizę i charakterystykę rynku lokalnego, obejmującą określenie: rodzaju rynku, obszaru rynku, okresu badania rynku relacji pomiędzy popytem i podażą na określone nieruchomości, ci, i innych czynników ekonomicznych, które uznano za istotne, Informacje o cenach transakcyjnych kupna - sprzedaży y na lokalnym rynku nieruchomości ci przyjęto na podstawie aktów w notarialnych. W procesie porówna wnań uwzględniono następuj pujące czynniki: zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu, cechy rynkowe wycenianej nieruchomości ci m.in. lokalizację oraz parametry fizyczne, takie jak powierzchnia użytkowa, u liczba pokoi, położenie w budynku; parametry ekonomiczne - poprzez właściwy w dobór r nieruchomości ci podobnych, zużycie nieruchomości. ci. Wykorzystano informacje dotyczące ce funkcjonowania rynku nieruchomości ci mieszkaniowych w Krakowie zawarte w raporcie Krakowski rynek nieruchomości ci 2006 wydanym przez Urząd d Miasta Krakowa i opracowanym przy współudziale Krakowskiego Serwisu Mieszkaniowego dominium.pl,, Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości ci oraz firmy Knight Frank. 22

23 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CI Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza charakterystykę rynku nieruchomości ci a zwłaszcza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji. Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególno lności: a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości ci stanowiącej przedmiot wyceny, b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania towania się na tym tle cen, c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także e z punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy), d) wybór r danych przyjętych w procesie wyceny. 23

24 Informacja o transakcjach, rynku Badano ceny transakcyjne lokali mieszalnych w obrębie bie 17, w częś ęści Grzegórzki rzki Zachód d za okres grudzień 2005 listopad 2006 (brak informacji o późniejszych transakcjach w zbiorze urzędowym). Ze zbioru informacji o transakcjach wyeliminowano transakcje dotyczące ce lokali mieszkalnych mniejszych niż około o 40 m2 i większych niż m2 jako stanowiących nieco odmienne segmenty rynku nieruchomości ci mieszkaniowych. Informacje o zawartych i uwzględnionych w analizie transakcjach znajdują się w tabeli 24

25 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI CI PROCEDURA OBLICZENIOWA obliczenia spełniaj niające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki (np( np.. aktualizacja cen ze względu na upływ czasu, określenie wag cech, ceny min i max, obliczenia cen skorygowanych itd.) 25

26 WYNIK KOŃCOWY, WNIOSKI, UZSADNIENIA Wartość rynkowa prawa własnow asności nieruchomości ci lokalowej lokalu mieszkalnej wraz pomieszczeniami przynależnymi nymi oraz ułamkowym u udziałem w gruncie, określona na dzień 30 stycznia 2011 r. wynosi: W = złz Jak podano w punkcie , na badanym rynku, w analizowanym okresie: C max = zł z / m2. Zanotowano cenę minimalną: Cmin = 6 500,00 zł z / m2. Wyceniona wartość 1 m 2 wynosząca 8 000,00 złz mieści się w przedziale wartości (Cmin( ; C max) Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawa własnow asności przedmiotowej nieruchomości ci lokalowej, zlokalizowanej w Krakowie, przy ulicy Rzeźniczej X/Y, będącej b własnow asnością Pana WK, stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliw liwą do uzyskania na rynku, przy spełnieniu odpowiednich założeń. Uzasadnieniem końcowego wyniku wyceny jest właściwy w dobór nieruchomości ci porównywalnych, na co wskazują wielkości liczbowe poprawek korygujących i wag. 26

27 ZAWARTOŚĆ OPERATU Klauzule Operat szacunkowy może e być wykorzystany jedynie do celu określonego w punkcie 4.1 Autorka opracowania nie udziela gwarancji co do aktualności wyceny po dacie jej wykonania. Niniejszy operat nie może e być publikowany w całości ci lub w częś ęści w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Kwota przedstawiona w punkcie 9.2 niniejszego operatu stanowi warto rtość rynkową (WRU wartość rynkowa aktualnego sposobu użytkowania) u prawa własności przedmiotowej nieruchomości, ci, aktualną w dniu wyceny wg stanu praw i rzeczy na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Autorka opracowania nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne ukryte wady wycenianych obiektów, których występowania rzeczoznawca nie mógłm stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dostarczonej dokumentacji technicznej. Przedstawiona w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego lokalu i budynku nie stanowi jego ekspertyzy technicznej. Operat zawiera 21 ponumerowanych i podpisanych stron i 6 załą łączników. Zgodnie z art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciami, autorka sporządzi dziła a wyciąg g z niniejszego operatu szacunkowego, który w swojej formie i treści zostanie przekazany organom prowadzącym kataster nieruchomości. ci. Załą łączniki 27