STANDARDY ZAWODOWE. 1. Norma, normalizacja, standard, standaryzacja Standard I.1- Zasady stosowania standardów zawodowych

Transkrypt

1 STANDARDY ZAWODOWE 1. Norma, normalizacja, standard, standaryzacja Standard I.1- Zasady stosowania standardów zawodowych 3. Standard II.1 Rzeczoznawca majątkowy 4. Standard VII.1 Zasady sporządzenia operatu szacunkowego 5. Standard III.1 - Wartość rynkowa jako podstawa wyceny Kodeks etyki zawodowej 1

2 Prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer STANDARDY ZAWODOWE Standardy zawodowe rzeczoznawcy mają do spełnienia róŝne cele, a w szczególności: 1) ujednolicenie praktyki zawodowej osób, które zajmują się w Polsce wyceną mienia i zrzeszone w stowarzyszeniach wchodzących w skład Polskiej Federacji Stowarzyszeń rzeczoznawców Majątkowych, 2) harmonizowanie zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich z tymi, jakie obowiązują rzeczoznawców powszechnie w krajach wysokorozwiniętej gospodarki rynkowej, a zwłaszcza w krajach Unii Europejskiej, 3) promowanie jednolitych, obowiązujących w środowisku rzeczoznawców majątkowych reguł postępowania wpływających na ukształtowanie ich odpowiedzialności zawodowej i cywilnoprawnej oraz zasad ich ubezpieczenia od tej odpowiedzialności, 4) kształtowanie wymagań i oczekiwań zamawiających wyceny pod adresem osób je sporządzających, oraz z drugiej strony tworzenie podstaw do oddziaływania przez rzeczoznawców na treść umów w wycenie mienia, 5) umoŝliwianie dokonania oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu zobiektyzowanych kryteriów, jakimi są standardy, 6) zabezpieczenie interesów zamawiającego poprzez sformułowanie wysokich wymogów jakim powinny odpowiadać wyceny. NORMA 1) Ustalona, ogólnie przyjęta zasada; reguła, przepis, wzór; w etyce - zasada postępowania, dyrektywa wyznaczająca obowiązek określonego zachowania się w danej sytuacji przez odwołanie się do odpowiednich ocen i wartości moralnych. Normy etyczne, moralne. Normy postępowania, zachowania się. Norma językowa. Powszechnie stosowana norma. Norma zwyczajowa. Normy obowiązujące w jakiejś dziedzinie. Postępowanie, zachowanie zgodnie z normą. Stosować się do ustalonych norm. Coś staje się, powinno stać się normą, zostało uznane za normę. Norma prawna 2

3 zasada, reguła zachowania się skonstruowana na podstawie przepisów prawa. 2) Ilość, miara, granica ustalona, obliczona, przewidziana jako wymagana lub obowiązująca w jakimś zakresie; w węŝszym znaczeniu: ilość pracy wyznaczona do wykonania w określonym czasie. Norma wagi i wzrostu dzieci. Zalecane dzienne normy Ŝywienia. Osiągnąć w pracy 110% normy. Wykonać normę. Wyrośnięty ponad normę. Opracowywać, ustalać normy w jakiejś dziedzinie. Wprowadzać jednolite normy w przemyśle. Norma pracy czas potrzebny do wykonania określonej pracy w określonych warunkach organizacyjno-technicznych. Norma techniczna dokument techniczno-prawny określający właściwości (np. rodzaj materiału) lub wymagania ilościowe (np. wymiary), którym powinien odpowiadać dany przedmiot; fraz. wrócić, wracać, powracać do normy wrócić, wracać do stanu, wyglądu, poziomu, itp. naturalnego, przeciętnego, zwyczajnego. 3) druk. pełny lub skrócony tytuł dzieła umieszczony drobnym drukiem na dolnym marginesie pierwszej kolumny kaŝdego arkusza drukarskiego ksiąŝki NORMALIZACJA 1) Opracowania i wprowadzenie obowiązujących przepisów, norm w zakresie pewnych czynności, świadczeń, prac itp. zwłaszcza opracowanie i wprowadzenie jednolitych norm technicznych; ujednolicenie, standaryzacja. Normalizacja wyrobów przemysłowych. Normalizacja właściwości materiałów. Normalizacja procesów technologicznych. 2) Doprowadzanie do normalnego stanu; unormowanie, uporządkowanie. Normalizacja stosunków między państwami. Normalizacja Ŝycia ( z łac. ) STANDARD przeciętna norma, przeciętny typ, model; wyrób odpowiadający określonym wymogom; wzorzec. Niski, wysoki standard mieszkania, Ŝycia. Wyroby o standardzie europejskim, światowym. Standard Ŝyciowy przeciętny poziom Ŝycia. STANDARYZACJA wprowadzenie jednolitych norm, zwłaszcza w przemyśle, ujednolicenie produkcji, normalizacja. Standaryzacja wyrobów przemysłowych. 3

4 S T A N D A R D I.1 ZASADY STOSOWANIA STANDARDÓW ZAWODOWYCH 1. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych stanowią normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości obowiązujące na mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543). Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany, z uwzględnieniem punktu 5, do stosowania standardów zawodowych w trakcie wykonywania czynności szacowania nieruchomości na równi z przepisami prawa. 2. Standardy zawodowe obowiązują wszystkich rzeczoznawców majątkowych oraz osoby o których mowa w art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 3. Nie wypełnienie przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązku stosowania standardów zawodowych w swojej praktyce zawodowej jest zagroŝone odpowiedzialnością zawodową i zastosowaniem przez centralny organ administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami kar dyscyplinarnych przewidzianych w ustawie o której mowa w pkt W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest umieszczać klauzulę o treści: Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 5. W przypadku rozbieŝności pomiędzy treścią standardów a przepisami prawa obowiązującymi w czasie wykonywania czynności przez rzeczoznawcę majątkowego lub w dniu, na który określana jest wartość przedmiotu wyceny rzeczoznawca obowiązany jest zastosować odpowiednie przepisy prawa. RozbieŜność taka powinna być ujawniona w operacie szacunkowym poprzez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli. 6. Załączone do standardów zawodowych komentarze nie mają charakteru wiąŝącego. Zawierają one wyjaśnienia oraz rozwinięcie treści standardu, a takŝe objaśnienia pojęć uŝytych w tekście standardu. 7. Standardy zawodowe mają charakter otwarty i mogą podlegać modyfikacjom i uzupełnieniom w związku ze zmianami przepisów prawa, stanem rynku nieruchomości, rozwojem nauki i praktyki oraz potrzebami w zakresie wyceny. Z inicjatywą aktualizacji lub opracowania standardu zawodowego mogą wystąpić sfederowane Stowarzyszenia, organy statutowe Federacji, a takŝe organ, o którym mowa w pkt. 8. 4

5 8. Standardy zawodowe przyjmuje się w drodze uchwały Rady Krajowej PFSRM na wniosek Zarządu Federacji. Co najmniej dwa miesiące przed podjęciem uchwały projekt standardu zawodowego Zarząd Federacji przedkłada celem zaopiniowania centralnemu organowi administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami. 9. Standard zawodowy wchodzi w Ŝycie z dniem ustalonym w uchwale, o której mowa w pkt. 8, lecz nie wcześniej niŝ 2 miesiące od daty ogłoszenia w wydawnictwie PFSRM Rzeczoznawca Majątkowy 10. Nota redakcyjna Aktualizacji Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Ryszard Cymerman, Zdzisław Małecki, Mieczysław Prystupa, Tomasz Telega Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 7 czerwca 2001r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu I.1 uchwalonego 13 października 1999 r. 11. Standard wchodzi w Ŝycie z dniem 1 października 2001 r. 5

6 S T A N D A R D II.1 RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY 1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa albo Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 17.maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 30, poz.163 z późn. zmianami) do dnia 31 grudnia 1997 r., oraz nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543) Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991 r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to moŝliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa uŝywania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagroŝone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeŝeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie ustaw, o których mowa w punkcie

7 1.7. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, Nr tel., w nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci i treść według wzoru poniŝej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk tuszowy niebieski. Wzór pieczęci: 1.8. Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości, w tym gruntów, części składowych tych gruntów oraz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, naleŝy przez to rozumieć wyłącznie osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w punkcie Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości a takŝe maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, w szczególności: a) dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, połoŝenie i przeznaczenie a takŝe bez względu na podmiot własności, b) oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa uŝytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych. c) rzeczoznawca majątkowy określa takŝe wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a takŝe ich części składowych Opinie w sprawach o których mowa w punktach 2.2. a, b, c rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa : a) wartość rynkową nieruchomości, b) wartość odtworzeniową nieruchomości, c) ustala wartość katastralną. 7

8 2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lecz takŝe z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, naleŝy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, Ŝe wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie Ŝądaniem zamawiającego wycenę Rzeczoznawca majątkowy moŝe Ŝądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a takŝe poświadczania tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami moŝe sporządzać nie stanowiące operatu szacunkowego opracowania i ekspertyzy dotyczące: a) Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, b) Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, c) Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, d) Oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, e) Bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, f) Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, g) Wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, h) Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości 3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego 3.1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości: a) zgodnie z przepisami prawa, b) stosownie do zasad wynikających z niniejszych standardów, c) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej, 8

9 d) przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności, e) w sposób obiektywny i niezaleŝny Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności o których mowa w punkcie 2.9 w warunkach zagraŝających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub teŝ jeŝeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na: a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego wykonania obowiązków, b) wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają wpływ na wartość nieruchomości, c) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana, lub teŝ została wykonana w ograniczonym zakresie, d) uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu o tym zamawiającego, lub zaŝądaniu przedstawienia przez zamawiającego odpowiedniej ekspertyzy Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, o których mowa w punkcie 2.7 i 2.8 niniejszego standardu, i innych które uzyskał w trakcie wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności Udostępnianie tych danych osobom trzecim moŝe mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeŝeli Ŝąda tego sąd, lub inny właściwy organ a takŝe w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, Komisją ArbitraŜową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz stowarzyszeniowym Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych Rzeczoznawca majątkowy przekazuje organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonywanych przez siebie operatów szacunkowych nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności lub prawa uŝytkowania wieczystego, o treści przewidzianej przez właściwe przepisy i w sposób nie naruszający zasady poufności uzyskanych przez niego danych Rzeczoznawca majątkowy nie moŝe odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego, jednakŝe ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej sprawie, jeŝeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane 9

10 we właściwych przepisach, upowaŝniające go do odmowy zeznań, jeŝeli nie moŝe wykonać opinii ze względu na przeciąŝenie pracą, albo teŝ jeŝeli sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych, których rzeczoznawca nie posiada W celu zabezpieczenia moŝliwości wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego Rzeczoznawca majątkowy a takŝe przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem tych czynności oraz wyceny nieruchomości. 4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego Wobec rzeczoznawcy majątkowego moŝe być wszczęte postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tryb i szczegółowe zasady prowadzenia postępowania przed tym organem określają stosowne przepisy W razie zaistnienia istotnych rozbieŝności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych KaŜda osoba, która udowodni, Ŝe ma w tym interes prawny, moŝe zwrócić się do organizacji zawodowe rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o sporządzonym operacie szacunkowym, o ile nie minął okres trzech lat od daty jego sporządzenia. Opinie te są wykonywane na podstawie umowy zawartej pomiędzy Stowarzyszeniem lub PFSRM a osobą kwestionującą wyceny. 5. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym, z tym, Ŝe wysokość tego wynagrodzenia powinna uwzględniać następujące czynniki: a) charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) nakład pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędny do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny, 10

11 c) kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności jego staŝ zawodowy, ukończenie specjalistycznych studiów lub szkoleń w zakresie wyceny, d) termin i warunki wykonania czynności szacunkowych, e) koszty ponoszone przez rzeczoznawcę w związku z wykonanymi przez niego czynnościami Rada Krajowa PFSRM określa minimalne normy czasu pracy rzeczoznawcy majątkowego, niezbędnego do wykonania czynności koniecznych do właściwego przeprowadzenia procesu wyceny. Normy te są publikowane w wydawnictwach Federacji oraz sfederowanych Stowarzyszeń. 6. Załącznik do Standardu. Załącznik do Standardu stanowi Komentarz zawierający przykładową treść wykonanie operatu szacunkowego. umowy na 7. Nota redakcyjna Aktualizacji Standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Wacław Baranowski, Ryszard Cymerman, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 10 stycznia 2002 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu II.1 uchwalonego 13 października 1999 r Standard wchodzi w Ŝycie z dniem 1 lipca 2002 r. 11

12 S T A N D A R D VII. 1 ZASADY SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Zasady ogólne. Standard spełnia wymagania przepisów: - ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741, z późniejszymi zmianami), - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612), 1.1. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. MoŜe być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości Operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości moŝe być sporządzony w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla właściwego określenia wartości nieruchomości Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny Przedmiotem operatu szacunkowego powinna być w zasadzie nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Inne określenie przedmiotu operatu moŝe wynikać z umowy z zamawiającym lub z celu wyceny. 12

13 1.7. Forma i treść operatu szacunkowego obowiązuje takŝe rzeczoznawcę majątkowego o ile wykonuje on czynności o zakresie jak w punkcie 1.2 jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru sprawiedliwości. 2. Treść operatu szacunkowego Operat szacunkowy winien zawierać: stronę tytułową, wyciąg z operatu szacunkowego, określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu dokonywanej wyceny, określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego: a) podstawy formalnej, b) podstaw materialno- prawnych, c) źródeł danych merytorycznych określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego, opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym: a) stanu prawnego, b) stanu technicznego i uŝytkowego, c) przeznaczenia w planie miejscowym, przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z przedstawieniem obliczeń tej wartości, wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem, klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest uzasadnione, 13

14 w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych, określenie, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez kaŝdego z nich, podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z uŝyciem obowiązującej pieczęci zawodowej, załączniki W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego określona w punkcie 2.1 winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych zagadnień, jeŝeli wynika to ze szczególnej złoŝoności nieruchomości, jej stanu prawnego, okoliczności lub charakteru wyceny. 3. Strona tytułowa. Strona tytułowa winna zawierać: a) pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych, b) nazwę operat szacunkowy, a w przypadku określonym w Standardzie VII.2 pkt. 2.6.f, naleŝy zaznaczyć: aktualizacja, c) określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres, d) imię i nazwisko rzeczoznawcy(ców) majątkowego(ych) autora (autorów) operatu szacunkowego, e) miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego. 4. Wyciąg z operatu szacunkowego Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać: a) krótki opis nieruchomości, b) określenie celu wyceny, c) oszacowaną wartość nieruchomości, d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego, e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego. 14

15 4.2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości. 5. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny naleŝy określić poprzez podanie: a) rodzaju nieruchomości, b) połoŝenia adresu nieruchomości, c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości), d) numeru księgi wieczystej Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio: a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie, b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy, c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności: a) wymagania wynikające z przepisów prawa, b) potrzeby wynikające z celu wyceny, c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny JeŜeli zamawiający wycenę Ŝąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia. 15

16 6. Określenie celu wyceny. Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie moŝe być wykorzystany. 7. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu Podstawy materialno prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy: a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny, b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, c) definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość, d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny W operacie szacunkowym naleŝy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł: a) o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp. b) o rynku nieruchomości, określonych w pkt. 12.2, c) innych, mających wpływ na wycenę. 8. Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym: 16

17 a) data sporządzenia wyceny, b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny, d) data dokonania oględzin nieruchomości. 9. Opis i określenie stanu nieruchomości Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, Ŝe z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości W operacie szacunkowym naleŝy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i uŝytkowego Sporządzenie opisu nieruchomości winno być kaŝdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy moŝe sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego W ramach opisu nieruchomości naleŝy określić i scharakteryzować w szczególności: a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) lokalizację i czynniki środowiskowe, c) stan i stopień wyposaŝenia w urządzenia infrastruktury techniczną, d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, 17

18 e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu połoŝenia nieruchomości, f) stan i dotychczasowy sposób uŝytkowania i zagospodarowania nieruchomości W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu naleŝy określić w szczególności: a) rodzaj i przeznaczenie obiektu, b) parametry techniczno-uŝytkowe, c) wiek obiektów, d) rodzaj konstrukcji i wykończenia, e) sposób i warunki uŝytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą, f) zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego, g) stan techniczny i stopień zuŝycia, h) moŝliwości i warunki dalszej eksploatacji, i) sposób uŝytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego Układ i szczegółowość danych określonych w punkcie i winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. 10. Określanie przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji naleŝy określić aktualny sposób uŝytkowania nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę. 11. Przedstawienie sposobu wyceny. 18

19 11.1. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości naleŝy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria: a) cel wyceny, b) rodzaj i połoŝenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, c) stopień wyposaŝenia w urządzenia infrastruktury technicznej, d) stan zagospodarowania nieruchomości, e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych, f) zakres wyceny, g) uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, h) stan prawny nieruchomości Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony. 12. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji. Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z: a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) celu i zakresu wyceny, c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, 19

20 d) dostępności i liczby danych rynkowych Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności: a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i podaŝy, oraz kształtowania się na tym tle cen, c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym takŝe z punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy), d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem wyników analizy. 13. Określenie wartości nieruchomości Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych UŜyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu. 14. Wynik końcowy wyceny Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości Wynik wyceny nie moŝe być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału wartości. 20

21 14.3. Rzeczoznawca majątkowy nie moŝe udzielać w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej. 15. Klauzule i ustalenia dodatkowe W operacie szacunkowym naleŝy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności: a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego, c) o moŝliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony, W miarę potrzeby operat szacunkowy moŝe zawierać dalsze klauzule, w szczególności: a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu technicznouŝytkowego budynków, budowli i urządzeń a takŝe, Ŝe czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej, b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn, c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniŝeli został on sporządzony, d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu, e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-uŝytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeŝeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych. 21

22 16. Załączniki do operatu szacunkowego. Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, z uwzględnieniem pkt.13.3, do operatu szacunkowego naleŝy dołączyć jako załączniki w szczególności: a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości, b) wypis z katastru nieruchomości, c) plany sytuacyjne, mapy, d) dokumentację fotograficzną, e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne, f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego, g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony, h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny. 18. ZałoŜenia i opracowanie merytoryczne Standardu wykonał Zdzisław Małecki. 19. Opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus, Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega. 20. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 października 1999 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu VII.1 uchwalonego 4 maja 1995 r. 21. Standard obowiązuje od dnia 14 listopada 1999 r. 22

23 S T A N D A R D III.1 WARTOŚĆ RYNKOWA JAKO PODSTAWA WYCENY 1. Wartość Rynkowa (WR) 1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę moŝliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących załoŝeń: a) strony umowy są od siebie niezaleŝne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, d) nie działają w sytuacji przymusowej, e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w procesie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy winien załoŝyć, Ŝe zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i stosownie do wyŝej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną załoŝenia wymienione w punkcie Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką moŝna by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaŝy. NaleŜy przy tym przyjąć, Ŝe w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę, w odniesieniu do której ustala wartość rynkową. MoŜe to być data opracowania operatu lub wcześniejsza. Nie dotyczy to przypadków, o których mowa w punkcie Rzeczoznawca powinien załoŝyć, Ŝe nieruchomość została wystawiona na sprzedaŝ na nieograniczonym rynku przez czas wystarczający dla jego zbadania, wykonania odpowiedniego marketingu i wynegocjowania ceny sprzedaŝy Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką moŝe mieć nieruchomość dla sposobu uŝytkowania innego niŝ aktualny w dniu wyceny, wówczas, gdy istniałyby na rynku oferty nabycia tej nieruchomości dla innego określonego sposobu jej uŝytkowania. 23

24 1.7. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT. Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowiadającą powyŝszemu ustaleniu. 2. Rodzaje wartości rynkowej 2.1. Standard niniejszy definiuje wartość rynkową oraz określa poniŝej jej rodzaje, tj.: - Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu UŜytkowania (WRU), - Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu UŜytkowania (WRA), - Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO), - Wartość Rynkowa dla Wymuszonej SprzedaŜy (WRW), - Wartość Rynkowa dla Przyszłej SprzedaŜy (WRP). Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika w szczególności z: a) postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy, b) celu sporządzenia wyceny, c) stanu rynku nieruchomości i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest określić w operacie szacunkowym i uzasadnić rodzaj zastosowanej wartości rynkowej jako podstawy wyceny Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest poinformować zamawiającego o konsekwencjach dokonania wyboru rodzaju wartości rynkowej i jej zastosowania jako podstawy wyceny, a takŝe o moŝliwości i skutkach przyjęcia odmiennego rodzaju wartości rynkowej. Ustalenia te powinny być zamieszczone w operacie szacunkowym. 24

25 3. Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu UŜytkowania (WRU) 3.1. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania oznacza wartość rynkową rozumianą jak w punkcie 1.1, przy przyjęciu dodatkowego załoŝenia, Ŝe nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej uŝytkowania Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatywnego sposobu uŝytkowania i moŝliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami. JednakŜe wartość WRU uwzględnia zmiany wartości związane z rozbudową, przebudową budynków i zagospodarowaniem wolnych terenów (w związku z aktualną działalnością) zakładając, Ŝe te prace nie spowodują przerwy w korzystaniu z nieruchomości Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania ustalana jest przy załoŝeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. JeŜeli sposób uŝytkowania nieruchomości przewidziany w tym planie ma charakter czasowy, rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość rynkową dla aktualnego sposobu uŝytkowania oraz wartość rynkową uwzględniającą warunki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa moŝe być wtedy róŝna od wartości dla istniejącego sposobu uŝytkowania Aktualny sposób uŝytkowania nie musi odnosić się do konkretnej działalności prowadzonej na określonej nieruchomości. Wystarczy wskazanie ogólne rodzaju działalności, jaka jest prowadzona na nieruchomości podlegającej wycenie. Stąd, na przykład (wykluczając ograniczenia szczególne), podobne budynki przemysłowe będą miały podobną wartość, niezaleŝnie od prowadzonej w nich działalności produkcyjnej, a lokale sklepowe będą miały podobną wartość bez względu na rodzaj sprzedawanych w nich towarów Podstawa wyceny dla aktualnego sposobu uŝytkowania moŝe być stosowana w szczególności przy wycenie nieruchomości zajmowanych przez przedsiębiorstwo dla celów własnych, przy załoŝeniu, Ŝe będzie ono kontynuować swą działalność w dającej się przewidzieć przyszłości. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości kupowanych lub sprzedawanych jako w pełni wyposaŝone obiekty gospodarcze wyceniane z uwzględnieniem moŝliwości przynoszenia dochodu. 4.Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu UŜytkowania (WRA) 4.1. Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu uŝytkowania oznacza wartość rynkową, ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niŝ aktualne. Tam, gdzie wartość dla alternatywnego sposobu uŝytkowania danej nieruchomości róŝni się w istotny sposób od wartości dla 25

26 aktualnego sposobu uŝytkowania, winno to być wyraźnie zaznaczone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym W przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość zajmowana przez przedsiębiorstwo dla własnych celów, przy załoŝeniu, Ŝe będzie ono kontynuowało swą działalność, wartość dla alternatywnego sposobu uŝytkowania, która mogłaby być zrealizowana tylko przez likwidację, zamknięcie lub przeniesienie przedsiębiorstwa (firmy) do innych pomieszczeń lub na inną nieruchomość, nie powinna stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości. Tak ustalona wartość moŝe mieć jednak znaczenie dla ustalenia wartości mienia przedsiębiorstwa, którego składnik stanowi wyceniana nieruchomość Grunty, budynki i lokale traktowane jako źródło dochodu lub przeznaczone do przyszłego zagospodarowania winny być wyceniane z uwzględnieniem takŝe alternatywnego sposobu uŝytkowania, tam, gdzie jest on moŝliwy We wszystkich przypadkach wartość dla alternatywnego sposobu uŝytkowania winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących moŝliwość zmiany uŝytkowania. Rzeczoznawca majątkowy nie moŝe przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych załoŝeń w tym zakresie. 5. Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO) 5.1. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania oznacza szczególny wariant wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu uŝytkowania. Wartość ta podlega ustaleniu przy załoŝeniu dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości (najlepszej funkcji nieruchomości) Wartość rynkowa WRO jest określana przy załoŝeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako realne i zgodne z prawem, fizycznie moŝliwe, finansowo wykonalne i dające najwyŝszą wartość Wartość rynkowa WRO jest ustalana z zachowaniem powyŝszych załoŝeń według zasad przewidzianych dla ustalania WRA. Powinna ona być stosowana w szczególności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rozwojowe. Ustalanie wartości WRO wymaga pominięcia w wycenie aktualnego lub przewidywanego sposobu wykorzystania nieruchomości, jeŝeli sposób ten nie pozwala na realizację potencjalnych moŝliwości nieruchomości z punktu widzenia maksymalnie efektywnego jej wykorzystania Przy dokonanych załoŝeniach ustalania wartości rynkowej WRO, rzeczoznawca winien oszacować nieruchomość bez względu na to, czy nabywca lub inwestor posiada środki, potrzeby lub moŝliwości takiego wykorzystania nieruchomości, ale w granicach określonych w punkcie

27 5.5. Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieruchomości winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących moŝliwość takiego jej wykorzystania. Rzeczoznawca majątkowy nie moŝe przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych załoŝeń w tym zakresie. 6. Wartość Rynkowa dla Wymuszonej SprzedaŜy (WRW) 6.1. Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaŝy oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu załoŝenia, Ŝe istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaŝy Rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową WRW ma obowiązek określić w operacie szacunkowym i uzasadnić powyŝsze ograniczenia, których uwzględnienie uznał za konieczne, lub które wynikały z umowy z zamawiającym itd. 7. Wartość Rynkowa dla Przyszłej SprzedaŜy (WRP) 7.1. Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaŝy oznacza wartość rynkową, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaŝy Określanie wartości rynkowej dla przyszłej sprzedaŝy moŝe mieć miejsce w przypadkach, gdy zamawiający operat szacunkowy powziął dopiero zamiar sprzedaŝy nieruchomości, a takŝe gdy zamawiający Ŝąda określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem czasu, jaki jest niezbędny dla wykonywania czynności określonych w punkcie 1.5. W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest: a) sformułować opinię co do niezbędnego dla danego rodzaju nieruchomości czasokresu obejmującego czynności w pkt 1.1.e, b) zamieścić właściwą klauzulę o odstępstwie od definicji wartości rynkowej, jak w punkcie 1 w części dotyczącej niespełnienia warunku określonego w punkcie 1.1.e, c) określić wartość rynkową na końcową datę tego czasokresu Określając wartość rynkową dla przyszłej sprzedaŝy, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzania przez niego operatu szacunkowego, które moŝe i powinien przewidzieć. 8. Podstawowe podejścia, metody i techniki ustalania Wartości Rynkowej 8.1. Wartość rynkowa winna być ustalana przy zastosowaniu odpowiednio do rodzaju nieruchomości i celu wyceny: a) podejścia porównawczego, 27

28 b) podejścia dochodowego W podejściu porównawczym do wyceny wartości rynkowej winna być wykorzystywana metoda cenowo-porównawcza W podejściu dochodowym do wyceny wartości rynkowej winny być wykorzystane metody i techniki: a) metoda inwestycyjna, z zastosowaniem: - techniki kapitalizacji prostej, - techniki dyskontowania strumieni pienięŝnych, b) metoda zysków (dochodowa), c) metoda pozostałościowa. 28

29 K O D E K S E T Y K I Z A W O D O W E J RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ZASADY OGÓLNE Rzeczoznawca majątkowy wykonuje w sposób samodzielny i niezaleŝny wolny zawód w ramach posiadanych uprawnień, kierując się porządkiem prawnym Rzeczypospolitej Polskiej, dobrem klienta oraz kodeksem etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej wynikają z ogólnych norm etycznych przystosowanych do zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako zawodu zaufania publicznego. Jako osoba zaufania publicznego: 1. Działaj rzetelnie ze świadomością, Ŝe obowiązuje Cię zasada bezstronności i poszanowania prawa. 2. Postępuj uczciwie wobec klienta, aby mógł w pełni polegać na tym co robisz, przestrzegaj jego prawa do poufności. 3. Działaj otwarcie i przejrzyście, wykonując powierzone Ci zadanie w sposób czytelny i zrozumiały. 4. Bądź odpowiedzialny za powierzone Ci przez klienta zadanie, nie obiecuj więcej niŝ moŝesz i powinieneś wykonać. 5. Bądź świadomy swoich umiejętności nie podejmuj się zadań wykraczających poza Twoje kompetencje i moŝliwości. 6. Bądź zawsze obiektywny udzielaj uczciwych i niezaleŝnych porad. 7. Wykonuj czynności zawodowe według najlepszej wiedzy i woli, z naleŝytą dokładnością i starannością. 8. Dbaj o godność zawodu zarówno w działalności zawodowej, jak i w Ŝyciu prywatnym. 29

30 9. Miej odwagę reagować na negatywne zjawiska, szczególnie jeŝeli przypuszczasz, Ŝe inny rzeczoznawca nie przestrzega zasad etyki zawodowej. 10. Bądź świadom wartości swojej pracy, nie proponuj wynagrodzenia niegodnego Twojego dzieła. KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ZASADY SZCZEGÓŁOWE Rozdział I Przepisy ogólne 1 Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do przestrzegania podstawowych zasad moralnych, a takŝe zasad etyki zawodowej, objętych niniejszym Kodeksem. 2 Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do powstrzymania się od wszelkich zachowań, zarówno w działalności zawodowej, publicznej, jak i prywatnej, które mogłyby zaszkodzić dobrej opinii o zawodzie rzeczoznawcy. 3 Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego, które poniŝa go w opinii publicznej lub podwaŝa zaufanie do wykonywanych przez niego czynności zawodowych, stanowi naruszenie norm etycznych. 4 Naruszenie obowiązków wynikających z zasad objętych niniejszym Kodeksem stanowi uchybienie powadze i godności zawodu, za które rzeczoznawca majątkowy odpowiada dyscyplinarnie. 5 Przepisy niniejszego Kodeksu obowiązują wszystkich rzeczoznawców majątkowych niezaleŝnie od formy działania i przynaleŝności do organizacji zawodowej. 30

31 Rozdział II Obowiązki ogólne rzeczoznawcy majątkowego 6 Podstawowymi zasadami obowiązującymi rzeczoznawcę majątkowego są: rzetelność, uczciwość, szczególna staranność, bezstronność i zachowanie tajemnicy zawodowej. 7 Rzeczoznawca majątkowy winien swą postawą i działaniem dawać dobre świadectwo zawodowi oraz dbać o powagę, honor i godność zawodu. 8 Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest dbać o przestrzeganie zasad etyki równieŝ przez innych członków swojego środowiska zawodowego oraz przez swoich pracowników. 9 Rzeczoznawca majątkowy winien rozwijać wiedzę zawodową w celu podnoszenia jakości świadczonych usług w szczególności poprzez udział w szkoleniach i seminariach, w tym objętych programem szkolenia ustawicznego. 10 Rzeczoznawca majątkowy jako osoba zaufania publicznego nie jest związany Ŝądaniami zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeŝeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi. 11 Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykonywać czynności z obszaru praktyki zawodowej zgodnie z prawem, według najlepszej woli i wiedzy. 12 Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest wykonywać czynności zawodowe osobiście, sygnując swoim nazwiskiem i pieczęcią zawodową sporządzone przez siebie opracowania. 13 Rzeczoznawca majątkowy nie powinien podejmować się wykonywania czynności z zakresu praktyki zawodowej, które wykraczałyby poza jego wiedzę i kompetencje zawodowe. 31