PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU RZECZOZNAWSTWA MAJĄTKOWEGO. SYSTEM SZACOWANIA. prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Transkrypt

1 PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU RZECZOZNAWSTWA MAJĄTKOWEGO. SYSTEM SZACOWANIA prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer Warszawa

2 Spis treści 1. Rzeczoznawstwo majątkowe 2. Cele szacowania 3. Standardy zawodowe WIADOMOŚCI WSTĘPNE 2

3 USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 1. Ustawa określa zasady: 1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, 2) podziału nieruchomości, 3) scalania i podziału nieruchomości, 4) pierwokupu nieruchomości, 5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, 6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, 7) wyceny nieruchomości, 8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami SŁOWNICZEK POJĘĆ 3

4 1)nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, 2) zasobie nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa, oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa, 1)działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej, 1)działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce, 2) zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste, 3) poprzednim właścicielu - należy przez to rozumieć osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów, 4)planie miejscowym - należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 5) wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, 6)określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości, 4

5 7)powszechnej taksacji nieruchomości - należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości, 8)szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości, 12) właściwym organie - należy przez to rozumieć, z zastrzeżeniem art. 60, starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa, 13) samorządowej osobie prawnej - należy przez to rozumieć osoby prawne powoływane lub tworzone przez organy jednostek samorządu terytorialnego, 14) jednostce samorządu terytorialnego - należy przez to rozumieć gminę, powiat lub województwo, 15) staroście - należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu, 16)właściwym urzędzie - należy przez to rozumieć starostwo powiatowe, w którym wykonywane są zadania z zakresu administracji rządowej dotyczące gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, albo odpowiednio urząd gminy, starostwo powiatowe lub urząd marszałkowski, w których prowadzone są sprawy gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, 17) radzie lub sejmiku - należy przez to rozumieć radę gminy lub radę powiatu oraz sejmik województwa, 18)jednostce organizacyjnej - należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, 19)opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z 5

6 udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości, 20)spółce - należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, 21)osobie bliskiej - należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu, 22)standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa, 23) organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości, 24) nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, 25)stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. 6

7 Nieruchomość stanowi część powierzchni ziemi, łącznie z elementami składowymi trwale z nią związanymi (budynki, budowle, urządzenia, nasadzenia), tworząc całość oznaczona granicami i będąca przedmiotem odrębnej własności, a także budynek lub lokal jeśli stanowią odrębną własność. Nieruchomość nie ma w sobie wartości ale może ją uzyskać w wyniku prowadzonej na niej działalności gospodarczej lub w wyniku innych korzyści, które przynosi lub może przynosić w przyszłości. Wartość nieruchomości najwyraźniej ujawnia się na rynku, gdzie występuje ona jako towar i pełni różnorodne funkcje, jak np.: stanowi przedmiot transakcji rynkowych, stanowi źródło dochodu dla ich właścicieli osób prawnych i fizycznych z tytułu umowy najmu lub dzierżawy (czynsz), a w przypadku Skarbu Państwa i gminy także z tytułu opodatkowania, stanowić może lokatę kapitału, nie podatną na działanie stopy inflacji, pozwala na zabezpieczenie na niej kredytów bankowych. 7

8 RZECZOZNAWSTWO MAJĄTKOWE Zasady zdobywania uprawnień zawodowych Regulacje prawne i normatywne zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce Rzeczoznawstwo majątkowe w Polsce istnieje od dawna pod różnymi nazwami i zgodnie z różnymi przepisami prawnymi. Okres powojenny rzeczoznawstwa w Polsce dzieli się na dwa etapy: Pierwszy z nich tzw. przed rynkowy, trwał od roku 1989 i polegał na wykonywaniu czynności rzeczoznawczych przez tzw. biegłych z list wojewódzkich, którzy zgodnie z zasadami ustawowymi przez prezydia Wojewódzkich Rad Narodowych określali wartość nieruchomości dla różnych, zwykle urzędowych, celów. Od roku 1990 rozpoczął się drugi etap rozwoju rzeczoznawstwa w Polsce trwający do dziś. Potrzeba ustanowienia tego zawodu wynikała głównie z potrzeby obsługi mienia Skarbu Państwa i mienia samorządowego (tzw. komunalnego). Procedury formalne związane z nadawaniem uprawnień zawodowych są wykonywane zgodnie z zapisem ustawy o gospodarce nieruchomościami z r., która w sposób kompleksowy i wyczerpujący uregulowała cele wyceny nieruchomości, tryb nadawania uprawnień a także zasady działania rzeczoznawców, oceny tej działalności i wyciągania konsekwencji w przypadkach nie wypełnienia lub niewłaściwego wypełnienia obowiązków. Podstawowe zapisy prawne w ww. zawarte są głównie w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dn r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. System zdobywania uprawnień zawodowych w zakresie wyceny nieruchomości Kryteria wymagań kwalifikacyjnych wykonywania zawodu Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn r. w art , uregulowała w sposób następujący wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego w Polsce: 1) Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która: 1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych 2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, 8

9 za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód, 3. posiada wyższe wykształcenie magisterskie, 4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, 5. odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, 6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. 2) Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości. 3) Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów 4) Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 p.4 nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami. 5) Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. Ważniejsze ustalenia wynikające z tego rozporządzenia przedstawiają się następująco: Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje Minister Infrastruktury na podstawie postępowania kwalifikacyjnego, które przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna i które zostało zakończone wynikiem pozytywnym. Państwową Komisję Kwalifikacyjną powołuje Minister Infrastruktury uwzględniając w niej udział osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Nadaje uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości stwierdza się świadectwem, natomiast odmowa nadania uprawnień następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia podlegają wpisowi do centralnych rejestrów rzeczoznawców majątkowych. Rejestr ten prowadzi Minister Infrastruktury i ogłaszany jest w dzienniku urzędowym Ministerstwa Infrastruktury, natomiast wojewodowie ogłaszają w 9

10 wojewódzkich dziennikach urzędowych wyciągi z centralnych rejestrów dotyczące osób zamieszkałych w tych województwach. Praktyka zawodowa Ustawa o gospodarce nieruchomościami ustala potrzebę odbywania praktyki zawodowej przed uzyskaniem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego oraz tryb i sposób doskonalenia kwalifikacji rzeczoznawców majątkowych. Organizatorem praktyki zawodowej są związki stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych. Wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dziennika praktyki zawodowej kandydat składa do organizatora praktyki. Praktyki zawodowe mogą być prowadzone przez osoby uprawnione, tj. osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli osoby te wykonują działalność zawodową w zakresie: rzeczoznawstwa majątkowego nieprzerwanie przez okres przynajmniej pięciu lat poprzedzających organizację praktyki zawodowej; Praktykę może prowadzić również organizacja zawodowa lub przedsiębiorca, prowadzący działalność w zakresie wyceny nieruchomości. Praktyka trwać musi co najmniej 12 miesięcy, jej przebieg jest dokumentowany w dzienniczku praktyk, tak aby odpowiednie wpisy odzwierciedlały rodzaje wykonywanych szczegółowych czynności zawodowych. Wpisów tych dokonuje osoba prowadząca praktykę, poprzez złożenie podpisu przy każdym wpisie. W ramach praktyki zawodowej, o której mowa w ust. 1, kandydat na rzeczoznawcę majątkowego uczestniczy w wykonywaniu czynności związanych z szacowaniem nieruchomości, w szczególności określonych w art. 174 ust. 3 ustawy, oraz wykonuje co najmniej piętnaście operatów szacunkowych, w których określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny. Rozpoczęcie odbywania praktyki zawodowej polega na tym, iż osoba zainteresowana składa wniosek o odbycie praktyki zawodowej wskazując prowadzącego praktykę. W przypadku wskazania prowadzącego praktykę, dołącza się do wniosku jego pisemną zgodę, a także udokumentowanie posiadanych przez niego uprawnień. W ramach praktyki zawodowej prowadzący praktykę zawodową umożliwia kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego zapoznanie się ze sposobem korzystania, w szczególności z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostów, a także z innych 10

11 dokumentów znajdujących się w posiadaniu urzędów i instytucji, zawierających niezbędne dane wykorzystywane przy szacowaniu nieruchomości, o których mowa w art. 155 ust. 1 ustawy. Prowadzący praktykę zawodową umożliwia kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego, na jego prośbę, oględziny nieruchomości, których wartość określa kandydat. Wykonane przez kandydata na rzeczoznawcę majątkowego w ramach praktyki zawodowej operaty szacunkowe podpisuje prowadzący praktykę zawodową. W przypadku gdy prowadzącym praktykę jest przedsiębiorca lub organizacja zawodowa operaty podpisuje osoba uprawniona, pod której kierunkiem kandydat je wykonywał. Po zakończeniu praktyki, osoba zainteresowana przedkłada wypełniony dzienniczek praktyk w celu potwierdzenia spełnienia wymogów formalnych odbycia praktyki zawodowej. W ramach praktyki zawodowej wykonać należy operaty szacunkowe, w których zostanie określona wartość: 1. dwóch różnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku; 2. dwóch różnych nieruchomości zabudowanych w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku; 3. dwóch różnych nieruchomości komercyjnych w podejściu dochodowym przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów; 4. dwóch budynków w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch różnych technik; 5. nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego; 6. dwóch nieruchomości gruntowych. Z których jedna przeznaczona na cele rolne, a druga na cele leśne; 7. dwóch nieruchomości gruntowych w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji i metody pozostałościowej; 8. nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej; 9. wybranego ograniczonego prawa rzeczowego. Po odbyciu praktyki zawodowej kandydat do uzyskania uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości musi przejść procedurę kwalifikacyjną. Jest ona opisana w 11

12 regulaminie działania Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej. Procedurę tę prowadzi Państwowa Komisja Kwalifikacyjna i składa się ona z następujących etapów: 1) etap pierwszy a) przeprowadza się na posiedzeniu zespołu kwalifikacyjnego bez udziału osób zainteresowanych; przewodniczący zespołu może jednak wezwać osoby zainteresowane ( kandydatów) do udziału w tej części postępowania, jeżeli jest to konieczne ze względu na udzielenie wyjaśnień, b) zespół kwalifikacyjny podejmuje ustalenia dotyczące dopuszczenia lub niedopuszczenia osoby zainteresowanej do II etapu postępowania na podstawie badania wniosków złożonych przez te osoby oraz dokumentów dołączonych do wniosków; 2) etap drugi a) przygotowany jest z udziałem osób zainteresowanych w jednym określonym dniu i czasie dla wszystkich postępowań kwalifikacyjnych wyznaczonych na ten dzień; b) we wskazanym w zatwierdzonym harmonogramie terminie zespół kwalifikacyjny wyznaczony do przeprowadzenia postępowania sprawdza przygotowanie teoretyczne osób zainteresowanych przez przeprowadzenie egzaminu pisemnego; c) W stosunku do osób które uzyskały pozytywny wynik z egzaminu pisemnego zespół kwalifikacyjny wyznaczony do przeprowadzenia postępowania sprawdza przygotowanie praktyczne osób zainteresowanych przez przeprowadzenie egzaminu ustnego. Do wniosku o nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości należy załączyć m.in. następujące dokumenty: 1) dokument potwierdzający wykształcenie, 2) oświadczenie o niekaralności za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód, 3) oświadczenie o posiadaniu zdolności do czynności cywilno-prawnych, 4) dziennik praktyk zawodowych i sprawozdanie z odbytej praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości 5) opis przebiegu dotychczasowej pracy zawodowej. 12

13 W etapie II postępowania kwalifikacyjnego zespół kwalifikacyjny przeprowadza egzamin pisemny, który : 1) polega na rozwiązaniu testu wielokrotnego wyboru, składającego się z 90 pytań oraz na rozwiązaniu zadania praktycznego; 2) trwa 135 minut, w tym 90 minut na rozwiązanie testu oraz 45 minut na rozwiązanie zadania praktycznego. Każde pytanie w teście oceniane jest w następujący sposób: 1) odpowiedź prawidłowa 1 punkt, przy czym za prawidłową uznaje się odpowiedź wskazującą wszystkie poprawne odpowiedzi cząstkowe; 2) odpowiedź nieprawidłowa lub brak odpowiedzi 0 punktów. Zadanie praktyczne, o którym mowa w ust. 1, oceniane jest w jedenastopunktowej skali od 0 do 10 punktów. Wynik egzaminu stanowi sumę punktów uzyskanych przez kandydata za odpowiedzi na poszczególne pytania, a w przypadku kandydata na rzeczoznawcę majątkowego również punktów za rozwiązane zadanie praktyczne. Do części ustnej egzaminu mogą być dopuszczeni kandydaci, którzy uzyskali w części pisemnej egzaminu co najmniej 70 punktów, w tym co najmniej 5 punktów za zadanie praktyczne. W razie nie uzyskania przez kandydata w części pisemnej egzaminu co najmniej 70 punktów postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem negatywnym. Operaty szacunkowe załączone do wniosku muszą spełniać następujące wymogi: - mogą być opracowaniami zespołowymi tylko w części nie przekraczającej 5 operatów - muszą być aktualne lub posiadać notę aktualizacyjną tj. wskazanie, jakich zmian w nich dokonać, aby spełniały wymogi aktualnych przepisów, jeżeli były wykonane przed 1 stycznia 1998r. - powinny być zgodne z tematyką, która podano wyżej W dalszej części postępowania kwalifikacyjnego zespół kwalifikacyjny po sprawdzeniu operatów szacunkowych przeprowadza egzamin ustny, polegający na obronie przez osobę 13

14 zainteresowaną 3 wybranych przez zespół operatów. Część ustana polega na obronie przez osobę zainteresowaną sposobu wykonania operatów szacunkowych oraz na udzieleniu odpowiedzi na pytania zespołu kwalifikacyjnego co do przyjętych podstaw prawnych, zastosowanych podejść, metod i technik szacowania, źródeł informacji, analizy rynku nieruchomości i innych zagadnień mających wpływ na wykonanie operatów. Pytania te ustala przed obroną przewodniczący zespołu. Liczba wszystkich zadanych pytań podstawowych nie może być mniejsza niż 6 i większa niż 12, a liczba pytań adresowanych do poszczególnych operatów szacunkowych powinna być jednakowa. Członkowie zespołu kwalifikacyjnego mogą zadawać kandydatom pytania uzupełniające w związku z udzielonymi przez nich odpowiedziami na pytania podstawowe. Każda odpowiedź na zadane pytanie jest oceniana w czterostopniowej skali, od 0-3pkt. Część ustna uznaje się za zakończona wynikiem pozytywnym, jeżeli kandydat uzyskał min 60 % punktów z ogólnej liczby punktów możliwych do uzyskania za obronę każdego oparatu. W razie zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem pozytywnym. W razie zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem negatywnym postępowanie kwalifikacyjne uznaje się za zakończone wynikiem negatywnym. Kandydat, który zakończył część ustną egzaminu wynikiem negatywnym, może, przed upływem dwunastu miesięcy od dnia zakończenia części ustnej egzaminu wynikiem negatywnym, złożyć wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu. 14

15 RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY 1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez Ministra Infrastruktury w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (obecnie ustawa 24 sierpnia 2007r.) o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543) Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991 r. uprawnienia do szacowania gruntów z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to możliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa używania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Infrastruktury. Wyciągi z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury 1.6. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo PFSRM, w części dolnej UPRAWNIENIA NR XXXX, w środkowym polu IMIĘ I NAZWISKO (bez tytułów), ADRES, Nr tel., w nawiasach Nr rejestru pieczęci prowadzonego przez PFSRM. Wymiary pieczęci i treść według wzoru poniżej w skali 1:1. Pieczęć ta powinna dawać odcisk tuszowy niebieski. Wzór pieczęci: 15

16 1.8. Ilekroć w przepisach prawa jest mowa o biegłych lub innych osobach posiadających uprawnienia do szacowania nieruchomości, w tym gruntów, części składowych tych gruntów oraz budynków i lokali stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, należy przez to rozumieć wyłącznie osoby posiadające uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w punkcie Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa : a) wartość rynkową nieruchomości, b) wartość odtworzeniową nieruchomości, c) oraz ustala wartość katastralną Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, w szczególności: a) dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności, b) oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych. c) rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, że wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7 a także poświadczania tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami może sporządzać nie stanowiące operatu szacunkowego: 16

17 a) Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, b) Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, c) Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, d) Oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali, e) Bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, f) Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, g) Wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, h) Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. 3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego 3.1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości: zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej, przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności, w sposób obiektywny i niezależny 3.2. Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności w warunkach zagrażających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub też jeżeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na: a) dokonywaniu wszelkich czynności, jakie są niezbędne celem właściwego wykonania obowiązków, b) wykonywaniu tych czynności wnikliwie, w sposób wyczerpujący i przedstawienie ich zamawiającemu w formie uporządkowanej, niezbędnej do przedstawienia toku rozumowania rzeczoznawcy i przesłanek, które mają wpływ na wartość nieruchomości, c) wskazaniu przyczyn, z powodu których dana czynność nie została wykonana, lub też została wykonana w ograniczonym zakresie, d) uchyleniu się od dokonania w procesie wyceny czynności, które wymagają wiadomości fachowych przekraczających jego wiedzę, po poinformowaniu o tym zamawiającego, lub zażądaniu przedstawienia przez zamawiającego odpowiedniej ekspertyzy. 17

18 3.4. Rzeczoznawca obowiązany jest wykorzystywać dane, które uzyskał w trakcie wykonywania przez siebie czynności, z zachowaniem zasady poufności Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeżeli żąda tego sąd, lub inny właściwy organ a także w postępowaniu przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, Komisją Arbitrażową PFSRM, lub w postępowaniu wewnątrz stowarzyszeniowym Rzeczoznawca jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych Rzeczoznawca majątkowy przekazuje organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonywanych przez siebie operatów szacunkowych nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, o treści przewidzianej przez właściwe przepisy i w sposób nie naruszający zasady poufności uzyskanych przez niego danych Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego, jednakże ma prawo uchylić się od wykonania opinii w konkretnej sprawie, jeżeli zachodziłyby w stosunku do niego okoliczności przewidziane we właściwych przepisach, upoważniające go do odmowy zeznań, jeżeli nie może wykonać opinii ze względu na przeciążenie pracą, albo też jeżeli sporządzenie opinii w danej sprawie wymagałoby wiadomości specjalnych, których rzeczoznawca nie posiada W celu zabezpieczenia możliwości wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego prawidłowości czynności szacunkowych i sporządzenia operatu szacunkowego, zaleca się archiwizowanie operatów szacunkowych oraz dokumentów stanowiących ich podstawę w okresie trzech lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego Rzeczoznawca majątkowy a także przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem tych czynności oraz wyceny nieruchomości. 4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego Wobec rzeczoznawcy majątkowego może być wszczęte postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tryb i szczegółowe zasady prowadzenia postępowania przed tym organem określają stosowne przepisy Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: upomnienie, nagana, zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku, zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, 18

19 pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, wpływających na wartość nieruchomości Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie w/w okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości Rzeczoznawcy majątkowi przekazują organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia 5. Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego Wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego określa umowa z zamawiającym, z tym, że wysokość tego wynagrodzenia powinna uwzględniać następujące czynniki: a) charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, b) nakład pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędny do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny, c) kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności jego staż zawodowy, ukończenie specjalistycznych studiów lub szkoleń w zakresie wyceny, d) termin i warunki wykonania czynności szacunkowych, e) koszty ponoszone przez rzeczoznawcę w związku z wykonanymi przez niego czynnościami. 19

20 CELE SZACOWANIA Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów: Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym. - podatek od wartości nieruchomości - podatek od wzrostu wartości (rozwoju) Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.: - aby naliczać od niej wysokość opodatkowania - aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, nie podlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia, - aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku, - do podziału majątku w przypadku rozwodu. Transfer nieruchomości. tj. kupno sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością. W przypadkach takich wartość służy m.in.: - jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu, - jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży, - jako wielkość wyjściowa do przetargu. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów W tych przypadkach wartość jest określona: aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny, aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych. Obliczanie odszkodowań: 20

21 W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość: - odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości, - odszkodowania z tytułu zmiany środowiska, - odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych. Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.: - dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem, - do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu, - do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości), - określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości. Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala: - na ustalenie opłaty dzierżawnej, - na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów, - na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się, - developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej, - na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych rozwiązań alternatywnych, - na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów zamierzonych do podjęcia decyzji, - na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości. 21

22 CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW PRAWNYCH I. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.): (w przypadku tego przepisu zostaną podane grupy celów i cele szczegółowe, w pozostałych przypadkach tylko grupy celów). Zestawienie grup celów: do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości, do określania wartości nieruchomości do sprzedaży, do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat, do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych, do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich, do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych. II. Cele wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gos podarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz. U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.): określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości produkcji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży, określenie wartości gruntów i budynków, produkcji w toku (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna, określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą. III. Cele wynikające z ustawy z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 86, poz. 960 z późn. zm.): określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych. IV. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności: 22

23 z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. Nr 140, poz. 939 z późn. zm.), z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940 z późn. zm.), z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. zm.) określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu), określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego, określenie wartości do ustanowienia hipoteki. V. Cele wynikające z ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.): określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży, określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa, określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji SP w spółce. VI. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717): określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego, określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości. VII. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jednolity: Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25): określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę. VIII. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przed siębiorstwach państwowych (Dz. U. z 1991 r. Nr 18, poz. 80 z późn. zm.): określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych. 23

24 IX. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 z późn. zm.): określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji, określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb, określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów, określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji. X. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514): określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej. XI. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalnoś ci ubezpieczeniowej (Dz. U. Nr 124, poz z późn. zm.): określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia. XII. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627 z późn. zm.): określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie, określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność, określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji, określenie wartości poniesionych nakładów do określenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady. XIII. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.): określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości. 24

25 XIV. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. Nr 101, poz. 444 z późn. zm.): określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe. XV. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwa terowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 86, poz. 433 z późn. zm.): określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży, określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery. XVI. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.): określenie wartości nieruchomości na terenach szczególnej ochrony środowiska i leżących na terenach zanieczyszczonych do wykupienia lub odszkodowania. XVII. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. Nr 115, poz z późn. zm.): określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami, określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych. XVIII. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o za gospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej (Dz. U. Nr 79, poz. 363): określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom. XIX. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880): określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie. XX. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o ra chunkowości (Dz. U. Nr 121, poz. 591): określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej. 25

26 STANDARDY ZAWODOWE Standardy zawodowe rzeczoznawcy mają do spełnienia różne cele, a w szczególności: 1) ujednolicenie praktyki zawodowej osób, które zajmują się w Polsce wyceną mienia i zrzeszone w stowarzyszeniach wchodzących w skład Polskiej Federacji Stowarzyszeń rzeczoznawców Majątkowych, 2) harmonizowanie zasad prowadzenia działalności w zakresie wyceny przez rzeczoznawców polskich z tymi, jakie obowiązują rzeczoznawców powszechnie w krajach wysokorozwiniętej gospodarki rynkowej, a zwłaszcza w krajach Unii Europejskiej, 3) promowanie jednolitych, obowiązujących w środowisku rzeczoznawców majątkowych reguł postępowania wpływających na ukształtowanie ich odpowiedzialności zawodowej i cywilnoprawnej oraz zasad ich ubezpieczenia od tej odpowiedzialności, 4) kształtowanie wymagań i oczekiwań zamawiających wyceny pod adresem osób je sporządzających, oraz z drugiej strony tworzenie podstaw do oddziaływania przez rzeczoznawców na treść umów w wycenie mienia, 5) umożliwianie dokonania oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu zobiektyzowanych kryteriów, jakimi są standardy, 6) zabezpieczenie interesów zamawiającego poprzez sformułowanie wysokich wymogów jakim powinny odpowiadać wyceny 26

27 SPIS TREŚCI Przedmowa do wydania ósmego poszerzonego... 6 Wstęp I. Zasady ogólne Zasady stosowania standardów zawodowych... STANDARD I.1 II. Rzeczoznawca majątkowy Rzeczoznawca majątkowy... STANDARD II.1 III. Podstawy wyceny Wartość rynkowa jako podstawa wyceny... STANDARD III.1 Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jako podstawa wyceny...standard III.2 Ustalanie stanu prawnego przedmiotu wyceny.... STANDARD III.3 Zasady ustalania zużycia... STANDARD III.4 Zasady ustalania powierzchni nieruchomości i kubatury obiektów budowlanych... STANDARD III.5 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego... STANDARD III.6 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego...standard III.7(*) IV Wyceny z uwzględnieniem uwarunkowań szczególnych Wpływ czynników środowiskowych na wycenę nieruchomości... STANDARD IV.1 Wycena mienia położonego za granicą... STANDARD IV.2 Wycena nieruchomości pozostawionych na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa... STANDARD IV.3 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny.....standard IV.4 V. Wyceny dokonywane dla celów specjalnych Wycena nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy... STANDARD V. 1 27

28 Wycena nieruchomości pod autostrady... STANDARD V.2 Wycena nieruchomości zabytkowych... STANDARD V.3 Wycena nieruchomości rolnych... STANDARD V.4 Wycena nieruchomości gruntowych zajętych pod urządzenia elektryczne... STANDARD V.5 Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych.....standard V.6 Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin...standard V.7 Zasady określenia wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej...standard V.8 VI. Wycena maszyn i urządzeń Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością...standard VI.1 VII. Operat szacunkowy Zasady sporządzania operatu szacunkowego... STANDARD VII.1 Aktualizacja, opiniowanie lub ocena operatu szacunkowego... STANDARD VII.2 VIII. Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych ZASADY STOSOWANIA STANDARDÓW ZAWODOWYCH 1. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych stanowią normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości obowiązujące na mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543). Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany, z uwzględnieniem punktu 5, do stosowania standardów zawodowych w trakcie wykonywania czynności szacowania nieruchomości na równi z przepisami prawa. 2. Standardy zawodowe obowiązują wszystkich rzeczoznawców majątkowych oraz osoby o których mowa w art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 3. Nie wypełnienie przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązku stosowania standardów zawodowych w swojej praktyce zawodowej jest zagrożone odpowiedzialnością zawodową i zastosowaniem przez centralny organ administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami kar dyscyplinarnych przewidzianych w ustawie o której mowa w pkt.1. 28

29 4. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest umieszczać klauzulę o treści: Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 5. W przypadku rozbieżności pomiędzy treścią standardów a przepisami prawa obowiązującymi w czasie wykonywania czynności przez rzeczoznawcę majątkowego lub w dniu, na który określana jest wartość przedmiotu wyceny rzeczoznawca obowiązany jest zastosować odpowiednie przepisy prawa. Rozbieżność taka powinna być ujawniona w operacie szacunkowym poprzez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli. 6. Załączone do standardów zawodowych komentarze nie mają charakteru wiążącego. Zawierają one wyjaśnienia oraz rozwinięcie treści standardu, a także objaśnienia pojęć użytych w tekście standardu. 7. Standardy zawodowe mają charakter otwarty i mogą podlegać modyfikacjom i uzupełnieniom w związku ze zmianami przepisów prawa, stanem rynku nieruchomości, rozwojem nauki i praktyki oraz potrzebami w zakresie wyceny. Z inicjatywą aktualizacji lub opracowania standardu zawodowego mogą wystąpić sfederowane Stowarzyszenia, organy statutowe Federacji, a także organ, o którym mowa w pkt Standardy zawodowe przyjmuje się w drodze uchwały Rady Krajowej PFSRM na wniosek Zarządu Federacji. Co najmniej dwa miesiące przed podjęciem uchwały projekt standardu zawodowego Zarząd Federacji przedkłada celem zaopiniowania centralnemu organowi administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami. 9. Standard zawodowy wchodzi w życie z dniem ustalonym w uchwale, o której mowa w pkt. 8, lecz nie wcześniej niż 2 miesiące od daty ogłoszenia w wydawnictwie PFSRM Rzeczoznawca Majątkowy 29

30 KODEKS ETYKI ZAWODOWEJ RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH Oszacowanie wartości nieruchomości polega na przedstawieniu przez rzeczoznawcę autorskiej opinii o tej wartości. Dotyczy to w Polsce zwłaszcza wartości rynkowej nieruchomości, która jest definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena, określana w gotówce lub w jej ekwiwalencie, za którą prawa do tej nieruchomości mogą być sprzedane w normalnej transakcji, tj. takiej gdzie kupujący i sprzedający są od siebie niezależni, gdzie zastosowano reguły i cele trwania marketingu, gdy obie strony są świadome stanu faktycznego i prawnego nieruchomości i nie działają pod przymusem i gdy wartość nieruchomości pozostaje zmienna w czasie przeznaczonym na wynegocjowanie warunków sprzedaży. Jest to więc w rezultacie pewna liczba, kwota, która zależy od stanu wycenianej nieruchomości i lokalnego rynku danego rodzaju nieruchomości, od możliwości dotarcia do odpowiednich informacji oraz wiedzy, doświadczenia a nawet intuicji rzeczoznawcy. Wynika z tego więc, iż rzeczoznawca często faktycznie znajduje się pod wpływem stron zainteresowanych wynikiem szacowania, zwłaszcza gdy strony te znają okoliczności, warunki i istotę procesu i wyniku szacowania. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest więc zawodem zaufania publicznego- toteż wymaga od jego przedstawicieli szczególnej staranności, wiarygodności i etyki zawodowej. W tym celu Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uchwaliła Kodeks Etyki Zawodowej, który obowiązuje wszystkich rzeczoznawców w Polsce. 30

31 ZASADY OGÓLNE Rzeczoznawca majątkowy wykonuje w sposób samodzielny i niezależny wolny zawód w ramach posiadanych uprawnień, kierując się porządkiem prawnym Rzeczypospolitej Polskiej, dobrem klienta oraz kodeksem etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej wynikają z ogólnych norm etycznych przystosowanych do zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako zawodu zaufania publicznego. Jako osoba zaufania publicznego: 1. Działaj rzetelnie ze świadomością, że obowiązuje Cię zasada bezstronności i poszanowania prawa. 2. Postępuj uczciwie wobec klienta, aby mógł w pełni polegać na tym co robisz, przestrzegaj jego prawa do poufności. 3. Działaj otwarcie i przejrzyście, wykonując powierzone ci zadanie w sposób czytelny i zrozumiały. 4. Bądź odpowiedzialny za powierzone Ci przez klienta zadanie, nie obiecuj więcej niż możesz i powinieneś wykonać. 5. Bądź świadomy swoich umiejętności nie podejmuj się zadań wykraczających poza Twoje kompetencje i możliwości. 6. Bądź zawsze obiektywny udzielaj uczciwych i niezależnych porad. 7. Wykonuj czynności zawodowe według najlepszej wiedzy i woli, z należytą dokładnością i starannością. 8. Dbaj o godność zawodu zarówno w działalności zawodowej, jak i w życiu prywatnym. 9. Miej odwagę reagować na negatywne zjawiska, szczególnie jeżeli przypuszczasz, że inny rzeczoznawca nie przestrzega zasad etyki zawodowej. 10. Bądź świadom wartości swojej pracy, nie proponuj wynagrodzenia niegodnego Twojego dzieła. 31