ZARZĄDZANIE. MAJĄTKIEM I FINANSAMI SM KAMIENNY POTOK w 2009 r.

Transkrypt

1 ZARZĄDZANIE MAJĄTKIEM I FINANSAMI SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. Opracowano na podstawie Opinii i Raportu Biegłego Rewidenta z badania Sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2009 r. i Sprawozdania Zarządu z działalności w 2009 r. oraz tych sprawozdao. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 1/28

2 OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Przeprowadziliśmy badanie: a) sprawozdania finansowego Spółdzielni Mieszkaniowej Kamienny Potok z siedzibą w Sopocie, ul. Mazowiecka 14, obejmującego m.in. : bilans sporządzony na dzieo r., który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę zł oraz ujmuje deficyt finansowy na działalności statutowej do rozliczenia w przyszłości w kwocie zł; rachunek zysków i strat za rok obrotowy 2009 r., wykazujący zysk brutto w kwocie zł oraz zwiększenie niedoboru finansowania wydatków na działalnośd statutową w 2009 r. w kwocie zł; a) ksiąg rachunkowych, stanowiących podstawę sporządzenia tego sprawozdania Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 2/28

3 OCZYWISTA I ISTOTNA UWAGA BIEGŁEGO REWIDENTA Za sporządzenie zgodnego z obowiązującymi przepisami sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności odpowiedzialny jest Kierownik jednostki (- SM KP) Naszym zadaniem było zbadanie i wyrażenie opinii o jego zgodności z wymagającymi zastosowania zasadami (polityką) rachunkowości a także o prawidłowości ksiąg rachunkowych, stanowiących podstawę jego sporządzenia oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia ono, we wszystkich istotnych aspektach, sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy jednostki Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 3/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

4 ZARZĄD SPÓŁDZIELNI w roku 2009 Mackiewicz Krzysztof Kacprzak Wiesław Prezes Zarządu Spółdzielni Zastępca Prezesa W dniu r. na Posiedzeniu Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej KAMIENNY POTOK w Sopocie odwołano dotychczasowy Zarząd Spółdzielni w ww składzie Funkcję Głównego Księgowego pełni p. Daniela Szynszecka INFORMACJA O SFINANSOWANIU NIEDOBORU z 2008 r. Uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni r., ujemny wynik na działalności statutowej (GZM) w kwocie zł został ujęty do rozliczenia z nadwyżką lat przyszłych WAŻNE ZASTRZEŻENIE BIEGŁEGO REWIDENTA Nie stanowiło celu badania wykrycie i wyjaśnienie zdarzeo podlegających ściganiu (np. oszustwa, nadużycia), jak również nieprawidłowości, jakie mogłyby nastąpid poza systemem rachunkowości Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 4/28

5 ZASOBY SM KAMIENNY POTOK na dzieo A. 14 budynków mieszkalnych, ogółem 673 mieszkania o powierzchni użytkowej m 2, w tym : 293 mieszkania własnościowe 14 mieszkao lokatorskich 365 mieszkao własności odrębnej / m 2 p. uż. / 1 mieszkanie w gestii Spółdzielni B. 4 pawilony usługowe o łącznej powierzchni m 2, w tym : do wynajmu lokale użytkowe o łącznej powierzchni m 2 1 pawilon na potrzeby własne / biuro, warsztat / o pow. użytkowej 197 m 2 1 parking o łącznej powierzchni m 2 C. Grunty o łącznej powierzchni m 2, w tym: grunty własne o powierzchni m 2 /w tym wyodrębniona własnośd m 2 / grunty w wieczystym użytkowaniu o powierzchni m 2 /było m 2, z tego m 2 zwrócono nieodpłatnie do Urzędu Miasta Sopotu na podstawie Uchwał WZC SM KAMIENNY POTOK r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 5/28

6 WIELKOŚD I STRUKTURA MAJĄTKU SPÓŁDZIELNI na Wielkośd i struktura majątku Spółdzielni Mieszkaniowej "KAMIENNY POTOK" w Sopocie wg stanu na r. Wartości niematerialne i prawne ,7 tys. zł, tj. 99% 118,6 tys. zł, tj. 0% 628,4tys. zł, tj. 1% Rzeczowy majątek trwały Należności krótkoterminowe Środki pieniężne 96,7 tys. zł, tj.; 0% Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 6/28

7 ZMIANY W MAJĄTKU SPÓŁDZIELNI w 2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 7/28

8 MAJĄTEK TRWAŁY SPÓŁDZIELNI na Wyszczególnienie Kwota % udziału Wartość środków trwałych ,0 % w tym: - grunty ,5% - prawo wieczystego użytkowania gruntów ,5% - budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i ,0% wodnej - inne środki trwałe ,0% Wykazaną w bilansie wartośd netto środków trwałych ukształtowały: wartośd brutto środków trwałych dotychczasowe umorzenie śr. trwałych zł, zł, = wartośd netto na zł. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 8/28

9 PRZYCZYNA WZROSTU WARTOŚCI MAJĄTKU TRWAŁEGO Wzrost wartości majątku o ponad 45% związany jest przede wszystkim ze zwiększeniem o ponad 30,5 mln zł wartości prawa wieczystego użytkowania gruntów ustalonego według wyceny rynkowej dokonanej przez Urząd Miasta Sopot Znaczący wzrost opłat rocznych z tego tytułu skłonił Zarząd do wystąpienia na Walnym Zgromadzeniu Członków w dniu r. z wnioskiem o nieodpłatne przekazanie do Urzędu Miasta Sopot części wieczystego prawa do dysponowania gruntami o powierzchni ,00 m 2 i wartości według wyceny na dzieo r. w kwocie 7,3 mln zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 9/28

10 NALEŻNOŚCI SPÓŁDZIELNI na Należności krótkoterminowe w kwocie zł, m. in. obejmują: należności z tytułu dostaw, robót i usług zł, w tym: należności w kwocie brutto należności przeterminowane i wątpliwe oraz należności dochodzone na drodze sądowej w kwocie zł NALEŻNOŚCI CZYNSZOWE SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. Stan na: RAZEM L.MIESZKALNE L.UŻYTKOWE Zmiany w Stan na Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 10/28

11 ZMIANY I STAN FUNDUSZU REMONTOWEGO na Fundusz remontowy wynoszący na początek roku badanego zł został zwiększony o kwotę zł tytułem dokonanych odpisów i wpłat przez członków i najemców oraz zmniejszony o kwotę zł, stanowiącą równowartośd zapłat za wykonane prace budowlano remontowe Tym samym stan funduszu na koniec 2009r. uległ dalszemu zmniejszeniu i wynosi zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 11/28

12 POZIOM I ZMIANY KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI w latach Wyszczególnienie Amortyzacja Zużycie materiałów i energii, wody, paliwa, narzędzi, części zamiennych Usługi obce ( transportu, łączności, bankowe, remonty, dozór mienia, usługi komunalne, i telekomunikacyjne, pozostałe usługi materialne) Podatki, opłaty (sądowe, notarialne i skarbowe, opłaty na rzecz ochrony środowiska) Wynagrodzenia Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia(składki ZUS, szkolenie, świadczenia BHP oraz inne świadczenia na rzecz pracowników) Pozostałe koszty (ryczałty samochodowe, podróże służbowe, przejazdy miejskie, reklama, reprezentacja, ubezpieczenia majątkowe) Razem Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 12/28

13 STRUKTURA KOSZTÓW SPÓŁDZIELNI w latach Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 13/28

14 STRUKTURA PODSTWOWYCH POZYCJI KOSZTÓW w I Zużycie materiałów i energii to głównie: c.o. opłata zmienna c.w. opłata zmienna zimna woda c.o. opłata stała c.o. i c.w. według rozdzielnika zużycie gazu c.w. opłata stała zużycie energii elektrycznej dźwigi materiały na cele konserwacyjne zł, Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 14/28

15 STRUKTURA PODSTAWOWYCH POZYCJI KOSZTOW w II Usługi obce to głównie: sprzątanie bloków i terenu wywóz nieczystości oczyszczanie zimowe dróg konserwacje domofonów pogotowie lokatorskie serwis sprzętu, drobne naprawy telewizja kablowa Pozostałe koszty w tym: odpis na fundusz remontowy Opłaty statutowe, koszty lustracji itp Obsługa prawna Ryczałty samochodowe zł, zł, Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 15/28

16 STRUKTURA PODSTAWOWYCH POZYCJI KOSZTOW w III Podatki i opłaty to głównie: zł, wieczyste użytkowanie gruntów podatek od nieruchomości ubezpieczenie majątku pozostałe koszty i opłaty Wynagrodzenia to: zł, wynagrodzenia osobowe wynagrodzenia bezosobowe Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 16/28

17 RELACJE MIEDZY OPŁATAMI CZŁONKÓW i NAJEMCOW a KOSZTAMI SPÓŁDZIELNI w latach , ,0 Przychody ze sprzedaży oraz koszt wytworzenia usług sprzedanych Spółdzielni Mieszkaniowej "KAMIENNY POTOK" w Sopocie w latach ,3 (dane w tys. zł) 4 795, , , , , , , , , , r r r. Przychody ze sprzedaży produktów Koszt uzyskania przychodów Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 17/28

18 WYNIKI FINANSOWE DZIAŁALNOŚCI EKSPLOATACYJNEJ (GZM) SPÓŁDZIELNI w 2009 r. STRATA brutto 2009 r PODATEK dochodowy za STRATA netto za STRATA netto za STRATA netto na Rozliczenie ujemnego wyniku za lata w wysokości zł, spowodowało dodatkowe obciążenie w 2010 r. członków Spółdzielni, w pozycji: eksploatacja podstawowa kwotą w wys.2,66 zł/m 2 p. uż. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 18/28

19 PLANOWANE ORAZ RZECZYWISTE KOSZTY, PRZYCHODY I WYNIKI (GZM) SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. - I Ogółem PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody Koszty Wynik finansowy Lokale Mieszkalne PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody Koszty Wynik finansowy Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 19/28

20 PLANOWANE ORAZ RZECZYWISTE KOSZTY, PRZYCHODY I WYNIKI (GZM) SM KAMIENNY POTOK w 2009 r. - II Lokale użytkowe PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Przychody Koszty Wynik finansowy ! Wyniki GZM SM Kamienny Potok w 2009 r. PLAN (P) Wykonanie (W) Różnica (W-P) Lokale Mieszkalne Lokale Użytkowe ! Ogółem Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 20/28

21 PODSTAWOWE WNIOSKI BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO SM KAMIENNY POTOK za 2009 r. Naszym zdaniem: 1) zbadane sprawozdanie finansowe sporządzone zostało, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z określonymi w ustawie zasadami (polityką) rachunkowości, stosowanymi w sposób ciągły, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych 2) jest ono zgodne co do formy i treści z obowiązującymi przepisami prawa i statutem (umową) jednostki oraz 3) przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny rentowności oraz wyniku finansowego działalności gospodarczej za okres od r. do r., jak też sytuacji majątkowej i finansowej badanej jednostki na dzieo r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 21/28

22 WYNIKI FINANSOWE SPÓŁDZIELNI W OCENIE BIEGŁEGO REWIDENTA W 2009 r. Spółdzielnia poza nieznaczną nadwyżką przychodów nad kosztami działalności podstawowej (-GZM), osiągnęła niewielki zysk na działalności finansowej Nadwyżki te były jednak zbyt niskie aby sfinansowad niedobór osiągany na pozostałej działalności operacyjnej i naliczony podatek dochodowy, które zwiększyły ubiegłoroczny niedobór środków na działalności podstawowej rozliczany w okresach przyszłych Jak dotychczas nie jest to wielka kwota, ale jej stały wzrost stopniowo pomniejsza własne wolne środki pieniężne, wymuszając zwyżkę opłat czynszowych Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 22/28

23 OBAWY BIEGŁEGO REWIDENTA DOTYCZĄCE SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓLDZIELNI Co prawda Ustawodawca wyraził zgodę na rozliczanie w latach następnych niedoborów osiąganych w zakresie działalności statutowej, to jednak: Niepokoid może w badanej jednostce (- SM KP!): wzrastający poziom niedoboru przychodów związanych z zarządzaniem lokalami mieszkalnymi i użytkowymi utrzymujący się ujemny stan funduszu remontowego, przeznaczonego na finansowanie napraw i remontów modernizacyjnych, co nabiera szczególnego znaczenia wobec starzenia się zasobów mieszkaniowych i użytkowych Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 23/28

24 PODSUMOWANIE - I 1. 99% wartości majątku Spółdzielni to rzeczowy majątek trwały, w tym ponad 70% to grunty a niecałe 30% - budynki i budowle 2. Zwiększenie w 2009r. wartości majątku trwałego (gruntów w wieczystym użytkowaniu) o 30 mln zł (do 52 mln zł) ma w zasadzie charakter wirtualny 3. Budynki mieszkalne Spółdzielni zużyte są już w 40% ( z wartości początkowej 25 mln zł pozostało tylko 15 mln) 4. Nieodpłatne przekazanie w 2009 r. UM Sopot gruntów Spółdzielni o wartości 7,3 mln zł jest decyzją dyskusyjną Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 24/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

25 PODSUMOWANIE - II 5. W ostatnich latach utracono ok zł należności Spółdzielni 6. W ciągu 2009 r. należności czynszowe wzrosły o 2%, a należności od dzierżawców lokali i terenów o 40% - do wysokości zł 7. W ciągu ostatnich lat utrzymywano niedobór środków funduszu remontowego, a w 2009 wzrósł on 3-krotnie do wysokości zł 8. Zarówno koszty jak i przychody Spółdzielni, tzn. i czynsze mieszkaniowe wzrosły w 2009 r. o około 20% (ok zł) Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 25/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

26 PODSUMOWANIE - III 9. Ponad 40% kosztów i Spółdzielni stanowią koszty ciepła i wody (1,9 mln /4,8 mln) i wzrosły w 2009r. o ok. 15% 10.Bardzo znaczącą, bo ponad 10%, pozycję kosztów stanowią podatki i opłaty, które wzrosły w 2009 r. ponad 3-krotnie do kwoty zł 11.W ostatnich latach Spółdzielnia odnotowała straty na działalności, które w 2009 r. wzrosły prawie 5-krotnie do wysokości ok zł 12.Wynik finansowy na podstawowej działalności Spółdzielni w 2009 r. jest gorszy od planowanego o zł - z tytułu nie wykonania wyniku planowanego z dzierżawy lokali i terenów, o prawie zł Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 26/28 Zgromadzenie Członków SM KAMIENNY POTOK Sopot, 17 czerwca 2010

27 KONKLUZJA Ponieważ badanie sprawozdania finansowego Spółdzielni w 2009 r. (chyba pierwsze w jej historii) wykazało prawidłowośd prowadzenia księgowości, tzn. że dane finansowoksięgowe są prawdziwe), a świadczą one o: niegospodarności w funkcjonowaniu Spółdzielni braku dyscypliny finansowej nie wykonaniu planów gospodarczych generalnie złej sytuacji finansowej Spółdzielni Obszarami szczególnie zaniedbanymi są dziedziny na których powinna byd skoncentrowana uwaga Zarządu, tzn. : maksymalizowanie przychodów z dzierżawy lokali i terenów, możliwe racjonalizowanie (obniżanie) wszelkich kosztów, terminowa i skuteczna windykacja należności od dłużników Wszystko powyższe w żadnej mierze nie uzasadnia, zdaniem Komisji Rewizyjnej, przyjęcia Sprawozdania finansowego Sp-ni za 2009 r. i Sprawozdania Zarządu z działalności Sp-ni w 2009 r. i udzielenia absolutorium Zarządowi za 2009 r. Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 27/28

28 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ Niniejsza prezentacja zostanie umieszczona na stronie internetowej Spółdzielni Pytania i komentarze dotyczące prezentacji proszę kierowad na adres sekretariat@kamiennypotok.pl Stanisław Pokojski Wice Przewodniczący Rady Nadzorczej 28/28