BIULETYN W INVESTMENTS SA

Transkrypt

1 BIULETYN W INVESTMENTS SA Inwestycja w ziemię rolną alternatywą dla akcji Warszawa listopad S t r o n a

2 SPIS TREŚCI Wstęp... 3 Struktura gruntów rolnych w Polsce... 4 Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym... 4 Transakcje kupna sprzedaży gruntów rolnych... 5 Kształtowanie się cen gruntów rolnych na świecie... 6 Ziemia rolna wiarygodna alternatywna inwestycyjna... 7 Podsumowanie... 8 Nota prawna Kupujcie ziemię, już jej nie produkują Mark Twain 2 S t r o n a

3 WSTĘP W październiku 2012 roku Główny Urząd Statystyczny opublikował najnowsze dane o średnich cenach ziemi rolnej w Polsce w obrocie prywatnym. Aktualnie średnia cena ziemi rolnej w Polsce wynosi zł / hektar. Tempo wzrostu cen ziemi w 3Q br. jest niższe niż w ubiegłym kwartale ale pozytywna tendencja została utrzymana. Najwyższą dynamikę odnotowano w województwie podlaskim (10,0 proc. k/k i 31,3 proc. r/r), podkarpackim (8,2 proc. k/k i 18,5 proc. r/r) oraz w dolnośląskim (5,8 proc. k/k i 6,8 proc. r/r). Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z GUS, stan na r. Z kolei ceny podawane przez ANR z listopada br. Wskazują na znaczny wzrost ceny ziemi w samym 3Q br. Aktualnie średnia cena kształtuje się na poziomie zł / ha i oznacza wzrost o 11,1 proc q/q i o 20 proc r/r. Tak istotny wzrost przeciętnej ceny ma związek m.in. z realizowaną w 3Q br. sprzedażą przetargową bardzo dobrych jakościowo gruntów rolnych na terenie woj. dolnośląskiego. Warto zaznaczyć, że wzrost cen gruntów rolnych idzie w parze ze wzrostem zawieranych transakcji. Według danych z Agencji Nieruchomości Rolnych w pierwszym półroczu w przetargach sprzedano 62,2 tys. hektarów co oznacza wzrost o 22 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. W samym 3Q 2012 roku ANR sprzedała 24,7 tys. ha, a od początku roku sprzedano 86,9 tys. ha. Utrzymanie tempa wzrostu cen ziemi z 2 kwartału br. (20,2 proc. k/k i 72,8 proc. r/r) będzie trudne do powtórzenia w dłuższym terminie. Zakładamy, że średnioroczny wzrost cen w najbliższym okresie może wynosić pomiędzy 8 12 proc. Podstawą przyjęcia takich założeń są: możliwości uzyskania dopłat bezpośrednich do prowadzonej działalności rolniczej; rosnąca zyskowność działalności rolniczej; preferencyjny ciągle system ubezpieczeń społecznych (KRUS); zniesienie ograniczeń w nabywaniu gruntów rolnych przez obcokrajowców w drugiej połowie 2016 roku. Uwolnienie rynku ziemi rolnej dla zagranicznych nabywców w połowie 2016 roku, według nas, spowoduje wzrost cen ziemi. Zakładamy, że może powtórzyć się sytuacja jaka miała miejsce w latach na rynku mieszkaniowym. Występujące ograniczenia w handlu ziemią rolną mogą być według nas szansą dla polskich funduszy emerytalnych do zainteresowania się inwestycjami w ziemię rolną. Bieżąca ekspozycja OFE w alternatywne aktywa jest znikoma. Źródło: ANR, dane za 3Q 2012 roku 3 S t r o n a

4 STRUKTURA GRUNTÓW ROLNYCH W POLSCE W strukturze gruntów rolnych w Polsce dominują grunty przeznaczone pod zasiewy, które stanowią około 69 proc. w całości użytków rolnych, a udział łąk stanowi 17 proc. jest wzrost gospodarstw rolnych o powierzchni powyżej 15 hektarów kosztem gospodarstw o mniejszych areałach. W 2011 roku gospodarstwa o areale poniżej 1 hektara stanowiły niecałe 2 procent. Z kolei udział gospodarstw o areale w przedziale 5-15 hektarów zmniejszył się z 35 proc. do 31 proc. Według nas tendencja wzrostu gospodarstw o dużych areałach będzie się utrzymywać w następnych latach. W całości gruntów rolnych około 90 proc. jest własnością gospodarstw indywidualnych. W przypadku sadów i ogrodów przydomowych udział ten sięga nawet proc. W strukturze gospodarstw indywidualnych w ostatnim okresie zaszły zmiany. Obserwowany CENY GRUNTÓW ORNYCH W OBROCIE PRYWATNYM Aktualnie średnia cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym w Polsce wynosi ,7 zł. Oznacza, że w stosunku do danych z czerwca br. nastąpił wzrost o 0,9 proc., a w stosunku do danych z końca grudnia ubr. o 24,2 proc. o klasie V-VI wyceniane są na poziomie ,9 zł/ha, czyli o 23 proc. poniżej średniej ceny. Ceny podawane przez Główny Urząd Statystyczny podzielone są na poszczególne klasy gruntów. Najwyżej wyceniane są grunty o klasach I IIIa (grunty dobre), których cena wynosi ,7 zł za hektar. Oznacza to, że grunty tej klasy są średnio o 24 proc. wyższe niż średnia cena gruntów w Polsce. Z kolei grunty Najdroższe grunty znajdują się w województwie wielkopolskim (34,9 tys. zł / ha) oraz kujawskopomorskim (32,7 tys. zł / ha). Wynika to z kilku przyczyn. Na tych obszarach dominują gospodarstwa o dużych areałach, które są wysokodochodowe, a proces koncentracji gruntów jest bardzo zaawansowany. 4 S t r o n a

5 Najniższe ceny ziemi rolnej notowane są w województwie lubuskim (13,6 tys. zł / ha) i podkarpackim (14,0 tys. zł / ha). 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% r/r Zmiana cen ziemi w poszczególnych województwach, stan na k/k Warto zaznaczyć, że na przestrzeni ostatniego roku najwyższą dynamikę cen ziemi odnotowano w województwie świętokrzyskim (+32,8 proc.), podlaskim (+31,3 proc.) i w lubelskim (+24,1 proc.) a w województwie mazowieckim odnotowano spadek cen (-5,7 proc.). W przypadku województw świętokrzyskiego i lubelskiego wysoka dynamika była efektem niskiej bazy a ceny nadal są istotnie niższe niż średnia krajowa, natomiast w województwie podlaskim ceny kształtują się na poziomie średniej krajowej. Z czego wynikają dysproporcje w cenie ziemi pomiędzy województwami? W województwach południowo-wschodnich obrót gruntami rolnymi jest niewielki, gdyż rolnictwo jest rozdrobnione, a stosunki własnościowe często nieuregulowane. Z kolei w województwach zachodnich i północnych można w jednej transakcji kupić kilkaset hektarów. Ceny najwyższe są od lat w województwach wielkopolskim, kujawskopomorskim, pomorskim i śląskim, a najniższe w podkarpackim, lubuskim i świętokrzyskim. Z danych ANR wynika, że najwyższe ceny uzyskiwano w grupie obszarowej 300 ha i więcej 22,7 tys. zł/ha. Natomiast najniższe odnotowano w grupie obszarowej 1 10 ha 16,1 tys. zł/ha. TRANSAKCJE KUPNA SPRZEDAŻY GRUNTÓW ROLNYCH Liczba zawieranych transakcji dotycząca gruntów rolnych w ostatnich latach wahała się. Obserwując rynek można zauważyć wzrost liczby dokonywanych transakcji kupna sprzedaży zaraz po akcesji Polski do Unii Europejskiej. Ten trend utrzymywał się do 2007 roku. uprawy trwałe (sady, łąki i pastwiska) oraz pozostałe użytki, stanowiły w 2011 roku 77 proc. transakcji nieruchomości gruntowych. W 2008 roku wraz z kryzysem na rynkach światowych widzimy spadek zawieranych transakcji. Jednocześnie w tym czasie (głównie w 2008 roku) nastąpił dynamiczny wzrost cen ziemi (+35,4 proc r/r). Lata przyniosły wzrost liczby transakcji kupna / sprzedaży przy jedoczesnym wzroście cen ziemi odpowiednio o 5,8 proc. i 14,5 proc. Dominującą formą obrotu użytkami rolnymi, w 2011 roku zarówno w strukturze ilościowej, jak i wartościowej, była sprzedaż na wolnym rynku. Warto podkreślić, że transakcje użytkami rolnymi, do których według metodologii GUS zaliczane są grunty orne, ogrody przydomowe, Największą liczbę transakcji użytkami rolnymi odnotowano w województwie mazowieckim, 5 S t r o n a

6 podkarpackim i wielkopolskim, najmniejszą w województwach opolskim i lubuskim. W ujęciu wartościowym również wiodącą pozycję zajmowało województwo mazowieckie (20 proc. wartości obrotów w Polsce) oraz województwa pomorskie i wielkopolskie. Najniższą wartość transakcji zaobserwowano w województwach świętokrzyskim, opolskim i lubuskim. Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych liczba transakcji po pierwszym półroczu 2012 roku wyniosła 62 tys. hektarów i była o 22 proc. wyższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. KSZTAŁTOWANIE SIĘ CEN GRUNTÓW ROLNYCH NA ŚWIECIE Z raportu opracowanego przez Savills Research International Farmland Focus 2012 wynika, że w okresie roku cena ziemi rolnej na świecie wzrosła o 500 proc. (Global Index Average). Największy wzrost odnotowano w Europie środkowej (750 proc.), a najniższy w Ameryce Północnej (około 100 proc.). Savills Global Index ziemi rolnej pokazuje, że kraje rozwijające się, takie jak Rumunia, Węgry, Brazylia, Argentyna czy Polska odnotowały najwyższy procentowy wzrost ziemi rolnej. Głównym czynnikiem wpływającym na wzrost ziemi rolnej w Europie Centralnej było rozszerzenie Unii Europejskiej o nowe kraje w 2004 roku i w 2007 roku Rumunii i Bułgarii. Kolejnym czynnikiem powodującym wzrost wartości ziemi w Europie jest wsparcie jakie otrzymuje sektor rolniczy w postaci dopłat unijnych do ziemi rolnej i do prowadzonej działalności rolniczej. Źródło: International farmland, Focus 2012 Źródło: International farmland, Focus 2012 Powyższy wykres pokazuje, że cena ziemi w Rumuni wzrosła o proc (licząc w USD / 6 S t r o n a

7 hektar) w tym po akcesji do UE w 2007 roku cena ziemi wzrosła o 172 proc. Pomimo tego cena ziemi rolnej w Rumunii ciągle pozostaje jedną z najtańszych w Europie. Wzrost wartości ziemi rolnej w krajach Ameryki Południowej również istotnie wzrosła w ostatniej dekadzie. Jednakże tutaj baza była relatywnie niska. Na przykład na początku 2000 roku cena ziemi rolnej w Brazylii kształtowała się na poziomie 800 USD/hektar, natomiast w 2010 płacono już USD/hektar. Podobna sytuacja występowała w Argentynie. Sytuacja na rynkach dojrzałych wyglądała inaczej w krajach rozwijających się. Średnie ceny ziemi rolnej wahały się w zależności od sytuacji gospodarczej. W Europie Zachodniej cena ziemi rolnej była niższa niż Global Index. Z kolei w latach średnia cena użytków rolnych w USA wzrosła o około 75 proc. W tym czasie średnia cena ziemi rolnej w Wielkiej Brytanii wzrosła trzykrotnie. W 2011 roku kontynuowany był wzrost wartości ziemi w tych krajach odpowiednio o 9,4 proc. i 11 proc. Źródło: International farmland, Focus 2012 ZIEMIA ROLNA WIARYGODNA ALTERNATYWNA INWESTYCYJNA Inwestorzy tacy jak: Państwowe Fundusze Majątkowe, instytucje (zarówno prywatne, jak i publiczne) private family offices, indywidualni inwestorzy, fundusze inwestycyjne, fundusze emerytalne postrzegają inwestycje w ziemię rolną jako uzupełnienie dywersyfikacji portfela. Podczas szczytu dotyczącego inwestycji rolnych w Londynie w czerwcu 2012 roku, przedstawiciele czołowych funduszy inwestycyjnych z USA i UE deklarowali swoje zainteresowanie inwestycjami w takie aktywo. Kryzys przyspieszył program inwestycji w ziemię rolną - powiedział Jose Minaya, szef zasobów naturalnych i inwestycji infrastrukturalnych w TIAA-CREF, który zarządza około 500 miliardów USD. Do 2011 roku fundusze emerytalne zainwestowały od 5 do 15 miliardów USD w użytki rolne na całym świecie. Według szacunków Grain - organizacji pozarządowej promującej zrównoważone wykorzystanie zasobów światowych, liczba ta podwoi się do roku Z kolei Anders Stromblad, główny strateg inwestycyjny w AP2, największego funduszu emerytalnego w Europie Północnej z około 32,1 miliardami USD, powiedział My nie szukamy najwyższego możliwego zwrotu, szukamy dobrej ekspozycji. Ekspozycja AP2 na ziemię rolną stanowi około 5 proc. i w ostatnim roku wzrosła ona o około 1 proc. w całości inwestycji. Według artykułu w elektronicznym czasopiśmie INVEZZ inwestycje w aktywa alternatywne tj. grunty rolne czy rolnictwo zyskują popularność wśród brytyjskich funduszy emerytalnych poszukujących dywersyfikacji portfela. Simon Fox, z Mercer, powiedział dla Reutersa, że według niego, kryzys finansowy w 2008/2009, spowodował znaczne straty w portfelach akcyjnych co było punktem zwrotnym polityce inwestycyjnej funduszy emerytalnych i zachęciły je do poszukiwania dywersyfikacji portfela. Szukając alternatywnych opcji inwestycyjnych, zwróciły się w stronę rzeczywistych aktywów, które do tego czasu były często pomijane jako aktywo inwestycyjne. 7 S t r o n a

8 NA CO INWESTORZY ZWRACAJĄ UWAGĘ PRZED PODJĘCIEM DECYZJI INWESTYCYJNEJ Aby odnieść sukces inwestycyjny wymagane jest dogłębne zrozumienie danego rynku oraz szczegółowa ocena ryzyka w stosunku do potencjalnych zysków. Źródło: International farmland, Focus 2012 Savills Research opracował matrycę określającą parametry inwestycji rolnych w poszczególnych krajach. Podejmując decyzję inwestycyjna należy rozważyć takie ryzyka jak: ryzyko polityczne - udane inwestycje muszą obejmować możliwość wejścia i wyjścia dlatego należy zwrócić uwagę na ograniczenia dotyczące własności rolnej ; waluta zmienność waluty wpływa na korzyści/straty jakie osiąga się w handlu zagranicznym; klimat istotny czynnik w przypadku prowadzenia działalności rolniczej; polityka fiskalna podatki to istotny czynnik brany pod uwagę przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej; PKB jest miarą stabilności gospodarki i czynnikiem zrównoważonego rozwoju gospodarczego w przyszłości; płynność tak jak w przypadku ryzyka politycznego ograniczania w nabyciu i zbyciu ziemi rolnej są istotną determinantą inwestycyjną; infrastruktura - niezwykle istotnym czynnikiem jest dostęp do gospodarstwa i do rynków zbytu; dopłaty długoterminowa polityka rolna zwiększa bezpieczeństwo inwestycji w ziemię a dopłaty dodatkowo zwiększają atrakcyjność prowadzonej działalności; potencjał rolny dla każdej inwestycji to chyba jeden z ważniejszych obszarów decydujący o sukcesie inwestycji. Potencjał ziemi w połączeniu z dobrym zarządzaniem oznacza sukces biznesu rolnego. 8 S t r o n a

9 PODSUMOWANIE Analizując raport Savills Research wynik, że Polska należy do krajów o najwyższej dynamice cen ziemi rolnej w ostatniej dekadzie. Dodatkowo mapa ryzyka pokazuje, że relacja korzyści do ryzyka inwestycyjnego w ziemię rolną, klasyfikuje Polskę pomiędzy takimi krajami jak Niemcy, Wielka Brytania a USA. Daje to potencjał do wzrostu zainteresowania tego typu inwestycjami ze strony inwestorów, w których krajach te relacje są niższe niż w Polsce. Dodatkowo uwolnienie rynku dla zagranicznych nabywców w połowie 2016 roku zwiększy płynność ziemi rolnej i relacja korzyści vs. ryzyko poprawi się. Występujące ograniczenia w handlu ziemią rolną mogą być według nas szansą dla polskich funduszy emerytalnych do zainteresowania się inwestycjami w ziemię rolną. Bieżąca ekspozycja OFE w certyfikaty inwestycyjne wynosi 0,12 proc. Są to produkty dzięki któremu OFE mogłyby wejść w posiadanie produktu dającego ekspozycję na ziemię rolną. Dominującym aktywem w portfelach funduszy są standardowe instrumenty takie jak: instrumenty dłużne (51 proc.) i akcje (33 proc.) oraz obligacje (7 proc.). Zagraniczne fundusze emerytalne zainteresowane są inwestycjami w ziemię rolną. Z naszych informacji zdobytych podczas zagranicznych road show wynika, że zagraniczne fundusze są zainteresowane ofertę kupna gruntów rolnych w Polsce w dużych areałach. To w istotny sposób będzie wpływało na ceny ziemi po 2016 roku. Obecne ograniczenia inwestycyjne funduszy emerytalnych oraz rozliczanie funduszu nie za przyjętą politykę inwestycyjną, która powinna dawać efekty w długim okresie, tylko w porównaniu do krótkoterminowych benchmarków powoduje, że konieczne są w tym zakresie zmiany. W opracowaniu Katedry Inwestycji Finansowych i Ubezpieczeń, Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu Polityka inwestycyjna Otwartych Funduszy emerytalnych Analiza istniejących rozwiązań i propozycje zmian autorzy stwierdzili, że będzie rósł popyt na alternatywne inwestycje, przez które rozumiemy inne inwestycje niż inwestycje w klasyczne instrumenty dłużne i akcje; są to zarówno instrumenty hybrydowe ( ), różnego rodzaju syntetyczne instrumenty, oznaczające inwestycje w zdywersyfikowane portfele, oraz nieruchomości. Dlatego uważamy, że w niestabilnych czasach warto zwrócić uwagę polskich zarządzających na stabilne, rzeczywiste aktywa. Jeżeli ich potencjał dostrzegają zarządzający z USA, Wielkiej Brytanii, czy innych krajów Unii Europejskiej, gdzie przyszli emeryci już zarabiają na wzroście ziemi rolnej to dlaczego przyszli polscy emeryci mieliby również zarabiać na tym aktywie. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych KNF 9 S t r o n a

10 NOTA PRAWNA Biuletyn W Investments SA (WI SA) stanowi cykliczne opracowanie, w którym poruszane będą interesujące zdaniem zespołu W Investments SA tematy. Zawarte w Biuletynie WI SA komentarze są wyrazem wiedzy oraz poglądów Autorów i nie powinny być inaczej interpretowane. W Investments SA nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji i opinii zawartych w opracowaniu. Niniejszy dokument został sporządzony przez autorów z wykorzystaniem swojej najlepszej wiedzy i z zachowaniem należytej staranności, w celu osiągnięcia rzetelności, obiektywności, jak również z wykluczeniem jakiegokolwiek konfliktu interesów, który mógłby wpłynąć na jego treść. Niniejsze opracowanie podlega ochronie na podstawie ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U. z 2006 r., Nr 90, poz. 631). Powielanie bądź publikowanie niniejszego dokumentu lub jego części bez pisemnej zgody W Investments SA jest zabronione. Dane prezentowane w Biuletynie WI SA zostały uzyskane lub zaczerpnięte ze źródeł uznanych przez W Investments SA za wiarygodne i rzetelne tj. Internet, raporty Spółek, prasa i informacje branżowe. Jednakże W Investments SA nie może zagwarantować ich dokładności, poprawności i pełności. Niniejsze opracowanie zostało sporządzone przez Infinity8 SA na zlecenie W Investments SA. Infinity8 SA jest w trakcie procesu ubiegania się o licencję na prowadzenie Domu Maklerskiego. Autor opracowania: Renata Miś Dyr. Departamentu Inwestycji Infinity8 SA renata.mis@infinity8.pl Tel.: W Investments S.A. ul. Prosta Warszawa Tel.: Fax: S t r o n a