TRÓJMIASTO. 340 km. 2h50 3h30. 2,3 mln 7,3% 3,7% PLN. Rynek biurowy

Transkrypt

1 Rynek biurowy TRÓJMIASTO Trójmiasto to efektywnie działająca metropolia korzystająca z doświadczeń i silnych stron Gdańska, Gdyni i Sopotu. Ten główny ośrodek biznesowy na północy kraju liczy ponad 750 tys. mieszkańców. Na tle konkurencyjnych rynków regionalnych wyróżnia się dobrze rozwiniętą i różnorodną infrastrukturą komunikacyjną, bogatą siecią połączeń lotniczych i promowych oraz wysoko ocenianą przez mieszkańców jakością życia. Port lotniczy w Gdańsku oferuje bezpośrednie połączenie z 39 lotniskami na terenie Europy oferując loty również do głównych polskich miast. Pomorska Kolej Metropolitalna i Szybka Kolej Miejska ułatwiają przemieszczanie się w obrębie Trójmiasta oraz połączenie z regionem mieszkańcom aglomeracji obsługując ponad 40 milionów pasażerów rocznie. Obwodnica Trójmiejska i Południowa Obwodnica Gdańska odciąża przestrzeń miast z rosnącego ruchu tranzytowego. Podobną funkcję pełni tunel pod Martwą Wisłą usprawniając komunikację wokół gdańskiego śródmieścia. Atutami wpływającymi pozytywnie na jakość życia lokalnych mieszkańców są dostępność terenów zielonych i turystycznych związanych z położeniem nad morzem, dobrze oceniania przepustowość ruchu na drogach i czyste powietrze z najniższymi w kraju wskaźnikami smogu. Trójmiejski potencjał w sektorze usług dla biznesu reprezentowanych przez firmy BPO/SSC jest szacowany na prawie 17 tys. pracowników zatrudnionych w ponad 100 centrach. To wskazuje na około 100% wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich trzech lat. Do głównych graczy w tym sektorze należą Arla Foods, Bayer, Geoban, Intel, Nordea Bank, SII, Thomson Reuters. Przeważają centra z kapitałem amerykańskim i skandynawskim, ponieważ Trójmiasto wyróżnia się pod kątem dostępności tych języków. Specjalizacja w sektorze Oil&Gas oraz biurach projektowych dla przemysłu stoczniowego wyróżnia rynek na mapie Polski ODLEGŁOŚĆ DO WARSZAWY 340 km CZAS DOJAZDU Z GDAŃSKA DO WARSZAWY 2h50 3h30 POPULACJA TRÓJMIASTO STOPA BEZROBOCIA TRÓJMIASTO 3,7% LICZBA SZKÓŁ WYŻSZYCH LICZBA STUDENTÓW SPECJALNA STREFA EKONOMICZNA POPULACJA POMORSKIE 2,3 mln STOPA BEZROBOCIA POMORSKIE 7,3% PRZECIĘTNE MIESIĘCZNE WYNAGRODZENIE PLN LICZBA ABSOLWENTÓW ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BPO* LICZBA CENTRÓW BPO* 104 Źródłó: Advisory Group TEST Human Resources, Główny Urząd Statystyczny, Google maps *raport ABSL: Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce

2 Rynek TRÓJMIASTO/ biurowy Rynek biurowy PODAŻ Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście na koniec 2016 r. wynosiła 634 tys. m 2. Zlokalizowane jest tu 16% całkowitej nowoczesnej powierzchni dostępnej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. Nowa podaż oddana do użytku w 2016 r. uplasowała się na poziomie 57 tys. m 2, o jedną trzecią niższym w porównaniu do poprzedniego roku. Do użytku oddano sześć projektów. W wyniku dynamicznej aktywności deweloperów, 50% istniejącej powierzchni ma poniżej 5 lat. Charakterystyczną cechą lokalnego rynku jest rozproszenie lokalizacji biznesowych ze względu na położenie geograficzne. Projekty biurowe skoncentrowane są w Gdańsku 72% całkowitych zasobów, w Gdyni - 23% oraz w Sopocie (5%). Obecnie w budowie znajduje się rekordowa ilość powierzchni biurowej -151 tys. m 2, z czego około 2/3 planowane jest do oddania do użytku w 2017 r. Około 90% nowej podaży będzie zlokalizowana w Gdańsku, a pozostałe 10% w Gdyni. Aż 80% powierzchni biurowej będącej w budowie zlokalizowane jest w ramach dużych kompleksów lub parków biurowych. Warto zauważyć, że Trójmiasto ma najwyższy udział tego typu projektów wśród miast regionalnych. Trójmiejski rynek jest zdominowany przez lokalnych deweloperów. Najwięksi inwestorzy pod względem ilości dostarczonej powierzchni to Olivia Business Centre (kompleks pięciu budynków), Torus (Arkońska Business Park, kompleks Alchemia), Allcon Investment (Allcon Park, Łużycka Office Park), Hossa (Garnizon.biz, Garnizon Business Park) i Euro Styl (BPH Office Park, Opera Office). PODSUMOWANIE 2016 POWIERZCHNIA BIUROWA WG WIEKU (M 2 ) NOWA PODAŻ (M 2 ) PODAŻ (M 2 ) WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 11,1 POWIERZCHNIA W BUDOWIE (M 2 ) NOWA PODAŻ (M 2 ) 51% 22% 11% 16% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 lat 6-10 lat lat ponad 16 lat POPYT (M 2 ) p 2018p NAJWIĘKSZE PROJEKTY W BUDOWIE CZYNSZ (EUR/M 2 /MIESIĄC) 13,5-16,5 Budynek Deweloper GLA (m 2 ) Miasto Olivia Star Olivia Business Centre Gdańsk Olivia Seven Olivia Business Centre Gdańsk Alchemia III etap - Argon Torus Gdańsk Heweliusza 18 Apollo Rida Gdańsk Tensor Z Eurostyl Gdynia Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF,

3 Rynek TRÓJMIASTO biurowy / Rynek biurowy POPYT Roczny popyt brutto na powierzchnię biurową w Trójmieście utrzymał się na poziomie zbliżonym do rekordowego z 2015 r. Na koniec 2016 r. wolumen transakcji wyniósł 93 tys. m 2 i był podobny do zeszłorocznego. Absorpcja powierzchni biurowej, choć odnotowała spadek rdr to utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie 44 tys. m 2 (-15% rdr). Gdański rynek biurowy, z uwagi na wielkość istniejących zasobów oraz dostępność wolnej powierzchni w istniejących i planowanych budynkach, cieszył się największym zainteresowaniem ze strony najemców. Zarejestrowano tu 78% całkowitego popytu na rynku trójmiejskim z 2016 r. 72 tys. m 2. Pozostałe 21 tys. m 2 wynajęli najemcy w budynkach położonych w Gdyni. Nowe umowy nadal stanowiły dominującą część całkowitej aktywności 66%. Ekspansje dotychczasowych najemców wyniosły 14% a renegocjacje i przedłużenia 20%. Transakcje typu pre-let wyniosły w minionym roku ponad 29 tys. m 2. Najemcy poszukujący biur wysokiej jakości skłaniali się do wynajmu powierzchni w budynkach w budowie, kolejnych fazach kompleksów biurowych Alchemia III, Olivia Star, Tensor Z. Szacujemy, że ponad połowa aktywności najemców z zeszłego roku generowana była przez firmy BPO/SSC. Przeciętna transakcja najmu zawarta w 2016 r. wynosiła m 2, jednak tylko połowa umów przekroczyła wielkość 670 m 2. Odnotowano jedynie dwie umowy powyżej 5 tys. m 2 nowa umowa Intel w Tryton Business House oraz Nordea w Tensorze Y i Z. POPYT (M 2 ) POPYT GŁÓWNE SEKTORY NAJEMCÓW USŁUGI PROFESJONALNE 15% IT & TELEKOMUNIKACJA 35% WYBRANI NAJEMCY W TRÓJMIEŚCIE Najemca Nordea State Street Intel Nordea Sii Thyssen Krupp Alexander Mann Luxsoft Popyt Umowy pre-let Budynek Tensor Y, Z Alchemia Tryton Business House Olivia Star Olivia Star Olivia Star Alchemia Alchemia FINANSE UBEZPIECZENIA 18% PRODUKCJA 11% POPYT WG WIELKOŚCI UMOWY (M 2 ) 24% 58% 7% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% < > Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF,

4 Rynek TRÓJMIASTO biurowy / Rynek biurowy PUSTOSTANY Współczynnik pustostanów w Trójmieście wynosił 11,1% na koniec minionego roku. W ciągu ostatnich trzech lat współczynnik pustostanów dla całej aglomeracji nie podlegał większym wahaniom. Na koniec 2016 r. stopa powierzchni niewynajętych w Gdańsku sięgała 12,3%, oferując 56 tys. m 2 do wynajmu, natomiast w Gdyni - 8,2%, a na rynku pozostawało 12 tys. m 2 powierzchni czekającej na najemców. Poziom wakatów w Sopocie był najniższy i sięgał 7%, czyli ponad 2 tys. m 2 oferowane było najemcom. Na całym trójmiejskim rynku pozostaje 70 tys. m 2 wolnej powierzchni, ponad połowa z tego zlokalizowana jest w budynkach klasy B/B+. Dwa z nich zostały oddane do użytku w minionym roku. Znaczna większość (95%) istniejących budynków jest wynajęta w co najmniej połowie. Projekty oddane do użytku w 2016 r. cieszą się stabilnym zainteresowaniem najemców. Budynki ukończone w Gdyni Tensor X i Y oferowały na wynajem mniej niż 20% całkowitej powierzchni. Jedynie 1/3 dostarczonych budynków oferowała na wynajem więcej niż 50% powierzchni w dniu otwarcia. Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie utrzymywał stabilny poziom w nadchodzących kwartałach. CZYNSZE Trójmiejski rynek biurowy oferuje stabilne warunki najmu, w ostatnich latach może być scharakteryzowany jako rynek najemcy. W ramach dodatkowych zachęt deweloperzy oferują okres bezczynszowy zwykle 1 miesiąc zwolnienia na każdy rok umowy najmu oraz budżet na aranżację powierzchni negocjowany indywidualnie w zależności od wielkości umowy najmu. W porównaniu do pozostałych rynków regionalnych czynsze wywoławcze kształtują się na nieco wyższym poziomie. W nowych projektach osiągają wielkość 13-16,5 EUR/m 2 / miesiąc. W starszych budynkach wywoławcze czynsze sięgają 10,5-13 EUR/m 2 /miesiąc. Prognozujemy utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów. WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW % 20% 15% 10% 5% 0% PUSTOSTANY NA GŁÓWNYCH RYNKACH 20% 16% 12% 8% 4% 0% 14,2% 14,0% 7,2% 6,2% CZYNSZ EUR/M 2 /MIESIĄC Katowice Kraków Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław WOLNA POWIERZCHNIA (M 2 ) POZIOM WYNAJĘCIA PROJEKTÓW ODDANYCH W 2016 ROKU 56,8% 12,5-14, ,5 12,5-15,5 13,6% 13,2-15, ,5 12,5-16,5 11,1% 12,5% Źródłó: Colliers International Poland, na podstawie PORF,

5 Rynek biurowy WYNAGRODZENIA W roku 2016 niezmiennie najlepiej opłacane były stanowiska w działach IT. Bardzo duże zapotrzebowanie zarówno wśród specjalistów, jak i kadry managerskiej powoduje, że w obszarze tym mamy do czynienia z tzw. rynkiem pracownika. Aby pozyskać najlepszych z nich, firmy muszą oferować odpowiednio wysokie wynagrodzenia. Sytuacja ta wiąże się również ze zwiększoną rotacją w tym obszarze, szczególnie na stanowiskach programistycznych. Coraz częściej obserwowanym zjawiskiem jest również zatrudnianie osób nieposiadających wykształcenia kierunkowego, natomiast mających doświadczenie oraz wiedzę specjalistyczną z zakresu zadań, które będą im powierzone. Wzrost liczby ofert pracy dla wysoko wykwalifikowanych specjalistów zaobserwować można było w obszarze HR oraz finansach. Spośród ofert dla specjalistów ds. finansów połowa jest skierowana do księgowych. Bardzo intensywnie rozwija się również obsługa klienta. Jest to jednocześnie dziedzina o najwyższym wskaźniku rotacji. W ciągu ostatniego roku pracę zmienił prawie co czwarty specjalista ds. obsługi klienta. W przeciwieństwie do obszaru IT, gdzie migracja pracowników związana jest głównie z możliwością otrzymania wyższego wynagrodzenia w nowym miejscu pracy, w przypadku obsługi klienta przyczyna tkwi raczej w nużącej pracy oraz braku możliwości rozwoju zawodowego. W czołówce najlepiej płacących firm IT nadal znajdują się te ulokowane w województwie małopolskim i mazowieckim. Podobnie przedstawiają się zarobki w pozostałych obszarach na tym terenie. Wiąże się to z coraz większym rozwojem firm zagranicznych z branży SSC/BPO/IT. Najwięcej centrów tego rodzaju znajduje się w Warszawie. Powodem może być duża dostępność powierzchni biurowych, jak również wysoko wykwalifikowanej kadry. Intensywnie rozwijają się jednak również centra w Krakowie i Wrocławiu. Coraz częstszym trendem wśród krakowskich studentów jest podejmowanie pierwszej pracy bądź też płatnego stażu jeszcze w trakcie trwania studiów. Tym samym zasilają oni grono młodszych specjalistów w krakowskich korporacjach, które wychodząc im naprzeciw wdrażają specjalne programy umożliwiające młodym ludziom rozpoczęcie ścieżki zawodowej. Duża konkurencyjność na rynku pracy oraz związana z nią duża rotacja wśród pracowników powoduje, że wynagrodzenia w pozostałych regionach Polski również wzrastają, zbliżając się do poziomu tych wiodących. 5

6 Rynek biurowy POZIOM WYNAGRODZEŃ Mazowieckie Śląskie Małopolskie Łódzkie Wielkopolskie Pomorskie Dolnośląskie F&A Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Manager Team Leader Senior Junior HR Manager Team Leader Senior Junior IT Manager Team Leader Senior Junior CS Manager Team Leader Senior Junior Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. Wynagrodzenia miesięczne brutto w PLN F&A - Finance and Accounting, HR - Human Resources, IT - Information Technology, CS - Customer Service Q1: Dolny (pierwszy) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 75% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 25% wartość niższą. Q3: Górny (trzeci) kwartyl: odpowiada poziomowi, przy którym 25% obserwowanych podmiotów ma wynik lub wartość wyższą niż ten poziom, a pozostałych 75% wartość niższą. 6

7 Rynek biurowy DODATKI POZAPŁACOWE W związku z dużym zapotrzebowaniem na pracowników w przedstawionych obszarach i jednocześnie coraz bardziej wyrównującym się poziomem wynagrodzeń oferowanych przez pracodawców, coraz większego znaczenia nabierają dodatki pozapłacowe. Dodatki stają się coraz częściej elementem pomagającym przyciągnąć kandydatów. Dzięki nim firma może wyróżnić się na tle innych, oferujących podobne wynagrodzenie. Najczęściej występującym dodatkiem pozapłacowym jest prywatna opieka medyczna. Niemal wszyscy kierownicy oraz liderzy zatrudnieni w centrach mogą liczyć na ten dodatek. Większość pracowników może objąć opieką medyczną również członków swojej rodziny. Obok opieki medycznej, drugim najczęściej występującym dodatkiem, który stał się już standardem, jest dopłata do zajęć sportowych. Zwykle ma on taką samą wartość, niezależnie od poziomu stanowiska, w przeciwieństwie do pozostałych pakietów dodatków, których wartość wzrasta wraz z poziomem. W części firm występują również dodatki specyficzne dla danej firmy, np. związane z branżą, w której działa (przykładowo: zniżki na bilety lotnicze w firmie oferującej usługi dla linii lotniczych). 100% 80% 60% 77% 77% 76% 74% 66% 60% 45% 40% 20% 16% 0% OPIEKA MEDYCZNA DOPŁATA DO ZAJĘĆ SPORTOWYCH SZKOLENIA DODATKOWE UBEZPIECZENIE DOPŁATA NA CELE KULTURALNO- ROZRYWKOWE DOPŁATA DO EDUKACJI BONY TOWAROWE DOPŁATA DO POSIŁKÓW Źródło: Advisory Group TEST Human Resources, w oparciu o ekspercką wiedzę konsultantów TEST, wyselekcjonowane źródła zewnętrzne oraz dane przekazywane w badaniu RaportPlacowy.pl. 7

8 NASZA WYSZUKIWARKA NASZA WIEDZA TWOJE NOWE BIURO Szukasz nowego biura? Planujesz konsolidację kilku oddziałów pod jednym adresem, a może chcesz otworzyć biuro w innym mieście? Odwiedź OfficeMAP i znajdź informacje, których potrzebujesz, lub skontaktuj się z naszym ekspertem: Znajdź swoje nowe biuro! PONAD 1200 BIUR

9

10 Advisory Group TEST Human Resources TEST jest firmą konsultingową z ponad 25-letnią tradycją, dostarczającą centrom usług biznesowych i IT wysokiej jakości usługi HR, poprzez 5 wyspecjalizowanych linii biznesowych: TEST Executive, TEST Recruitment, TEST Consulting HR, TEST Training & Development, TEST Salary Survey. TEST wsparł powstanie ponad 50 centrów w Polsce, obsadzając w nich ponad 4500 osób od poziomu szefów centrów, poprzez managerów pionów do specjalistów, badając potencjał zawodowy kilku tysięcy pracowników centrów w Assessment/Development Centre, wydając kilkanaście edycji Raportów Płacowych dla branży centrów usług. Firma jest organizatorem cyklicznej konferencji HR w Centrach Usług Biznesowych i IT ( pierwszego w Polsce wydarzenia dla HR Managerów z centrów usług biznesowych i IT. DZIAŁ REKRUTACJI Marcin Sojka Senior Business Development Manager marcin.sojka@testhr.pl Tel.: Tel. kom.: DZIAŁ KONSULTINGU Agata Broś Senior Project Manager & Development Coordinator agata.bros@testhr.pl Tel.: Tel. kom.: DZIAŁ ANALIZ I RAPORTÓW PŁACOWYCH Agnieszka Keiper Starszy Konsultant w Dziale Analiz i Raportów Płacowych agnieszka.keiper@raportplacowy.pl Tel.: Tel.:

11 554 biura w 68 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112 2,3 mld roczny przychód w mln m 2 powierzchni w zarządzaniu pracowników KONTAKT: Błażej Kucharski Regional Director Gdańsk Office Agency Blazej.Kucharski@colliers.com Dominika Jedrak Director Research and Consultancy Services Dominika.Jedrak@colliers.com Colliers International Pl. Piłsudskiego Warszawa Colliers International Colliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada biura w 68 krajach, w których zatrudnia pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace solutions, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. Wszelkie prawa zastrzeżone 2017 Colliers International. Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.