PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W POLSCE

Transkrypt

1 PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W POLSCE Od początku 2008 roku pojawiają się w mediach spekulacje na temat zastoju na rynku kredytów hipotecznych i wpływie tego zjawiska na sytuację finansową banków oraz firm z branży doradztwa finansowego. W niniejszym raporcie dowodzimy, że średnio i długoterminowe perspektywy tego rynku są bardzo dobre ze względu na niski stopień penetracji kredytów hipotecznych oraz szereg czynników pobudzających popyt. Osobno odnosimy się do zagrożenia rozlania efektów amerykańskiego kryzysu subprime na Polskę, które w naszej ocenie nie ma miejsca. Czy boom kredytów hipotecznych jest już za nami? Od końca 2005 r. wartość udzielonych kredytów wzrosła 2,5-krotnie z poziomu 50 mld PLN do 125 mld PLN na koniec lutego 2008 r. Wykres 1. Kredyty hipoteczne w Polsce wartość aktywów mld PLN, lata Wykres 2. Zmiana wartości aktywów rok do roku %, lata ,5 14,0 29,5 35,7 20,0 50,4 77,6 116,6 123, ,0 42,3 47,8 21,2 54,0 40,9 50, Źródło: NBP Porównując do stanu wyjściowego, mieliśmy do czynienia z prawdziwą eksplozją popytu. Spróbujmy jednak spojrzeć na ten wzrost z nieco dalszej perspektywy. Sprawdźmy wielkość rynku kredytów hipotecznych w ujęciu realnym tzn. porównując go do polskiego PKB.

2 Wykres 3. Kredyty hipoteczne/pkb Polska vs. UE ,0% 5,1% 7,3% 10,0% UE 27 Źródło: GUS i NBP W ujęciu realnym wzrost rynku przełożył się na przesunięcie wskaźnika relacji kredytów hipotecznych do PKB z 5% do 10%. Dalej jednak ten wskaźnik jest na poziomie 5-krotnie niższym niż średnia dla krajów Unii Europejskiej. Boom w kredytach hipotecznych ostatnich dwóch lat to zaledwie pierwszy krok do upowszechnienia tej formy finansowania. Boom w kredytach hipotecznych ostatnich dwóch lat to zaledwie pierwszy krok do upowszechnienia tej formy finansowania Załóżmy, że tempo rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce utrzyma się na zawrotnym poziomie 30% rocznie. To oznacza, że przez najbliższe 5 lat zaobserwujemy 4-krotny wzrost tego rynku! Dużo? Niekoniecznie w ujęciu realnym wzrost ten przełożyłby się na zwiększenie wskaźnika wolumenu kredytów do PKB do poziomu ok. 25% PKB cały czas o połowę mniej niż w krajach Unii. Tab. 1. Estymacja wskaźnika Kredyty hipoteczne/pkb w Polsce przy założeniu wzrostu rynku kredytów hipotecznych w tempie 30% rocznie Rok Kredyty mieszkaniowe wartość aktywów PKB nominalnie */ Udział w PKB w mld. PLN w mld. PLN w % ,0% 2008F ,0% 2009F ,5% 2010F ,4% 2011F ,9% 2012F ,2% */ kalkulacja wartości rynku **/ wartość nominalna PKB kalkulowana przy założeniu realnego wzrostu PKB na poziomie 5% rocznie oraz deflatora PKB = 3% Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów, NBP, obliczenia własne

3 Gdyby zaprezentowane powyżej liczby przełożyć na wielkość rocznej sprzedaży kredytów hipotecznych (wzrost wielkości zadłużenia obniżają spłaty rat kapitałowych wcześniej udzielonych kredytów) średnio w okresie wynosiłaby szacunkowo ok. 90 mld PLN. Dla porównania wg danych Związku Banków Polskich wartość udzielonych kredytów hipotecznych w rekordowym 2007 roku wyniosła 54 mld PLN. Trudno przewidzieć, w jakim tempie będzie przebiegać upowszechnianie się kredytów hipotecznych na wzór krajów Unii Europejskiej. Tak czy inaczej, ten trend wyznacza jednoznaczny kierunek co do rozwoju tego rynku w Polsce. Czynniki wewnętrzne stymulujące popyt na kredyty hipoteczne Powodem do optymizmu, jeśli chodzi o rozwój kredytów hipotecznych, nie jest oczywiście wyłącznie przepaść, jaka dzieli Polskę od krajów Unii Europejskiej w zakresie powszechności tego produktu. Widzimy szereg czynników, które w najbliższym czasie będą stymulować popyt na kredyty hipoteczne i sprawią, że produkt ten będzie się systematycznie upowszechniał. R o z w ó j r y n k u n i e r u c h o m o ś c i W uproszczeniu popyt na kredyty hipoteczne można opisać jako wypadkową liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym oraz cen nieruchomości (ponad 80% transakcji na rynku nieruchomości finansowana jest kredytem bankowym). Oczekujemy wzrostu liczby transakcji wynikającej z dalszej redystrybucji nieruchomości na rynku wtórnym oraz wzrost rynku pierwotnego. Kluczowym wskaźnikiem prognostycznym potwierdzającym dobre perspektywy dla rozwoju rynku pierwotnego jest liczba wydanych w ostatnich latach pozwoleń na budowę. Wykres 4. Liczba pozwoleń na budowę budynki mieszkalne */ W tysiącach, lata Wykres 5. Przyrost liczby pozwoleń na budowę w poszczególnych kategoriach %, 2007 r. 109, % 77,9 64, , % 36% Budynki jednorodzinne Budynki wielorodzinne Budynki zamieszkania zbiorowego */ do budynków mieszkalnych zaliczono: budynki jednorodzinne, budynki wielorodzinne i budynki zamieszkania zbiorowego Źródło: GUNB

4 Liczba wydanych pozwoleń na budowę dla budynków mieszkalnych wzrosła w zeszłym roku o ponad 40% Liczba wydanych pozwoleń na budowę dla budynków mieszkalnych wzrosła w zeszłym roku o ponad 40%. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie we wzroście liczby mieszkań oddanych do użytku, które będą napędzać popyt na kredyty hipoteczne. Z d o l n o ś ć k r e d y t o w a i p o t r z e b y m i e s z k a n i o w e Prognozowany przez większość ośrodków analitycznych wysoki wzrost gospodarczy Polski w najbliższych latach będzie sprzyjał wzrostowi wynagrodzeń Polaków, a co się z tym wiąże również zwiększał liczbę osób posiadających zdolność kredytową do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Gdy do tego dodamy szacunki dotyczące potrzeb mieszkaniowych Polaków (szacuje się, że jest to min. 1,5 mln mieszkań 1 ) można z dużym prawdopodobieństwem prognozować stały napływ nowych potencjalnych klientów zainteresowanych kredytem. Wzrost wynagrodzeń ponadproporcjonalnie przekłada się na zdolność kredytową Należy pamiętać, że wzrost wynagrodzeń ponadproporcjonalnie przekłada się na zdolność kredytową z uwagi na wzrost dochodu do dyspozycji (wynagrodzenie wzrasta, a koszty stałe pozostają bez zmian). Osoba zarabiająca złotych ma zdolność kredytową na około złotych kredytu hipotecznego. Przy wzroście wynagrodzenia o 10% do złotych jej zdolność wzrasta do prawie złotych, czyli o ponad 15%. 1 Źródło: GUS na podstawie wyników Narodowego Spisu Powszechnego 2002 r. - różnica miedzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkałych lokali

5 C e n y k r e d y t ó w h i p o t e c z n y c h s t o p y p r o c e n t o w e i m a r ż e Stopy procentowe Pojawiają się głosy, iż istotnym zagrożeniem dla rozwoju rynku kredytów hipotecznych mogą okazać się rosnące stopy procentowe oraz ewentualny wzrost marż wynikający z zaostrzenia polityki kredytowej. Prognozowany w najbliższych miesiącach wzrost rynkowych stóp procentowych, niewątpliwie będzie wpływał na tymczasowe podwyższenie kosztu kredytowania w złotówkach i co się z tym wiąże może obniżać zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Nie jest to natomiast zjawisko długoterminowe. Będzie kilka czynników, które w średnim okresie sprawią, że stopy procentowe będą się obniżać. Jednym z nich jest planowane przyjęcie euro w Polsce, a co za tym idzie nieuchronna konwergencja stóp procentowych w Polsce do tych, ze strefy euro. Dodatkowo, średnioterminowa prognoza inflacji przewiduje jej stopniowy spadek. Ministerstwo Finansów przewiduje, że inflacja w najbliższych latach będzie się kształtować następująco 2 : 2008: 3,5%, 2009:2,9%, 2010: 2,5%. W przypadku sprawdzenia się prognozowanego scenariusza zakładamy, że zmaleje presja inflacyjna i pozwoli ona Radzie Polityki Pieniężnej na stopniowe obniżanie stóp procentowych w kolejnych latach. Oczekujemy stopniowego obniżania stóp procentowych w kolejnych latach Marże Oczekujemy, że w dłuższym okresie marże kredytów hipotecznych mogą nieznacznie spaść. Będzie to naturalna kontynuacja trendu, który obserwujemy od kilku lat i który zbliża nas do poziomu marż właściwego dla krajów strefy euro. Wykres 6. Średnie marże kredytowe dla nowych kredytów hipotecznych w Polsce vs strefa EURO PLN 1,8% 1,6% 1,4% 1,3% 0,5%-1,0% 0,5% Strefa EUR Źródło: NBP, European Mortgage Foundation, analiza Finamo 2 Źródło: Gazeta Wyborcza Ministerstwo Finansów zdradza, jak dojść do euro

6 Nasilająca się z roku na rok konkurencja rynkowa wpłynęła na spadek pobieranych przez banki marż kredytowych. Cały czas są to jednak marże nieznacznie wyższe niż w krajach strefy euro. Można to tłumaczyć odpowiednio wyższym ryzykiem przypisanym do kredytów udzielanych na rynku wschodzącym. Z drugiej jednak strony, coraz lepsze wyniki gospodarcze kraju, dalszy spadek bezrobocia i silna waluta obniżą koszt ryzyka dla kredytodawców, a Ci podzielą się oszczędnościami z konsumentem. W tej sytuacji ryzyko wzrostu marż może być wyłącznie kojarzone ze wzrostem ryzyka kredytowego w związku z rosnącym portfelem kredytów niespłacanych, a tego nie potwierdzają dane rynkowe - jakość portfeli kredytowych banków od 2003 roku ulega systematycznej poprawie. Lepsza jakość portfeli oznacza niższy koszt ryzyka dla banków a w efekcie niższe marże Lepsza jakość portfeli oznacza niższy koszt ryzyka dla banków, a w efekcie niższe marże Reasumując, w perspektywie krótkoterminowej nie należy nastawiać się na istotne obniżki marż kredytowych (zwiększenie ostrożności banków jako efekt psychologiczny związane z kryzysem amerykańskim). Z drugiej strony można z dużym prawdopodobieństwem zakładać, że rosnąca konkurencja między bankami, która już jest dosyć silna w tym obszarze produktowym, nie pozwoli na ich podwyższanie.

7 Analogie do kryzysu amerykańskiego czy te rynki są porównywalne? Na temat kryzysu na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych subprime (kredyty dla klientów o podwyższonym ryzyku) napisano już wiele analiz, opisujących w szczegółach zarówno genezę jak i konsekwencje kryzysu dla gospodarki amerykańskiej. Pojawiały się również informacje o rosnącym ryzyku podobnego kryzysu w Polsce. W celu oceny realności zagrożenia rynku polskiego, warto porównać poziom nasycenia rodzimego rynku w porównaniu do Stanów Zjednoczonych. Wspomniany już wcześniej wskaźnik udziału kredytów hipotecznych w PKB jest ponad 7-krotnie niższy w Polsce niż w USA 3. Wysokie nasycenie rynku kredytów hipotecznych na rynku amerykańskim w pewien sposób wymuszało działania instytucji kredytowych polegających na liberalizacji polityki kredytowej w celu poszukiwania nowych klientów (przykład: udzielanie kredytów bez sprawdzania sytuacji finansowej kredytobiorcy: no docs mortgage / low docs mortgage ). Natomiast w Polsce kredyt hipoteczny należy uznać za rodzaj produktu ekskluzywnego (niewiele ponad 1 mln Polaków posiada kredyt hipoteczny). Kredyty hipoteczne są dostępne w Polsce dla dość ściśle ograniczonych przez politykę kredytową banków grup klientów. Kredyty hipoteczne w Polsce to wciąż produkt ekskluzywny, udzielany osobom o bardzo dobrej sytuacji finansowej Dobry standing finansowy polskich kredytobiorców potwierdzają również opublikowane ostatnio przez Związek Banków Polskich dane dotyczące udziału kredytów niespłacanych, który oscylował na koniec 2007 w okolicach 1% wykazując od 3 lat stałą tendencję malejącą. Warto przy tym zaznaczyć, że kredyty hipoteczne stanowią najmniej 3 Wg danych OECD wskaźnik udziału kredytów hipotecznych w PKB Stanów Zjednoczonych już w 2005 r. przekraczał 70%

8 szkodową grupę kredytów w Polsce, co potwierdza tezę o ekskluzywności klientów hipotecznych. Podsumowanie 1. Rynek kredytów hipotecznych w Polsce znajduje się obecnie w trakcie silnego długofalowego trendu wzrostowego, 2. Istnieje szereg czynników napędzających popyt: a. Zwiększona podaż nowych mieszkań w kontekście szacowanych na 1,5 mln lokali potrzeb mieszkaniowych Polaków b. Długoterminowy trend obniżania stóp procentowych c. Poprawa jakości portfeli kredytowych prowadząca do obniżonych kosztów ryzyka dla banków a w efekcie niższych marż, czyli tańszego kredytu d. Zwiększającej się zdolności kredytowej Polaków wskutek poprawy sytuacji finansowej gospodarstw domowych i innowacji produktowych ze strony banków 3. W porównaniu do rynku amerykańskiego oraz większości rynków strefy euro, polski rynek jest na zupełnie innym etapie rozwoju. W związku z tym ciągu najbliższych kilku lat nie widzimy zagrożenia kryzysem wywołanym nadmierną liberalizacją polityki kredytowej